OPTIMISASI PENDANAAN PROYEK DENGAN TEKNIK PEMROGRAMAN LINIER (Studi Kasus : Proyek-proyek dengan Kontrak Unit Price) TESIS

Transkripsi

1 OPTIMISASI PENDANAAN PROYEK DENGAN TEKNIK PEMROGRAMAN LINIER (Studi Kasus : Proyek-proyek dengan Kontrak Unit Price) TESIS Diajukan dalam rangka memenuhi salah satu persyaratan pada Program Magister Teknik Sipil Oleh : FRIDA KISTIANI L4A PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS DIPONEGORO 2010

2 HALAMAN PENGESAHAN OPTIMISASI PENDANAAN PROYEK DENGAN TEKNIK PEMROGRAMAN LINIER (Studi Kasus : Proyek-proyek dengan Kontrak Unit Price) Disusun oleh : FRIDA KISTIANI NIM L4A Dipertahankan di depan Tim Penguji pada Tanggal : 25 Februari 2010 Tesis ini telah diterima sebagai salah satu persyaratan untuk memperoleh gelar Magister Teknik Sipil Tim Penguji : 1. Ketua : Ir. M. Agung Wibowo,MM,M.Sc,PhD Sekretaris : Ir. Windu Partono, M.Sc Anggota 1 : Ir. Joko Siswanto, MSP Anggota 2 : Dr. Ir Sriyana MS 4... Semarang, 25 Februari 2010 Universitas Diponegoro Program Pasca Sarjana Magister Teknik Sipil, Ketua, Dr.Ir. Suripin,M.Eng NIP

3 ABSTRACT Construction company often faced project financial problem. Often, construction company difficult to finish the project caused by limited resources (financial properness and payment terms). If construction s company financial resource is limited, than contractor has to calculate optimum funding for the project. The objectives of this research for applying linier programming in case evaluate contractor s financing project ability. Benefit which be reached by using linier programming that is contractor would detect the project financial properness, financial alternative and maximum profit. This research analysis four project with unit price contract. Project s data which collected consist of cash flow, S curve and contract s rule. Data were analyzed by using linier programming with program TORA. The result of this research indicates by using linier programming contractor would detect the project financial properness, financial alternative should be taken, and maximum profit. This result of this research addressed to benefit all sides. Especially to contractors and projects owner. The advantages which be reached by contractors that is giving ability to detect project financial properness, financial alternative and maximum profit. For projects owner, the project will be finished at time and must be appropriate with contract qualification. Keywords : project financial properness, linier programming, cashflow,tora,unit price contract, maximum profit (object value)

4 KATA PENGANTAR Puji syukur kami panjatkan ke hadirat Tuhan Yang Maha Esa atas limpahan berkat dan rahmat-nya sehingga saya dapat menyelesaikan tesis dengan judul OPTIMISASI PENDANAAN PROYEK DENGAN TEKNIK PEMROGRAMAN LINIER (Studi Kasus : Proyek-proyek dengan Kontrak Unit Price). Penyusunan tesis ini dilakukan sebagai salah satu persyaratan akademik yang harus ditempuh oleh mahasiswa untuk menyelesaikan studi Program Pascasarjana Magister Teknik Sipil Universitas Diponegoro Semarang, Selama penyusunan tesis, berbagai pihak telah membantu. Sehingga dalam kesempatan ini penyusun ingin mengucapkan terima kasih kepada : 1. Dr.Ir.Suripin,M.Eng selaku Ketua Program Pasca Sarjana Magister Teknik Sipil Universitas Diponegoro. 2. Ir. M. Agung, MM.,M.Sc Ph.D dan Ir Windu Partono,M.Sc selaku Dosen Pembimbing tesis atas arahan dan bimbingan dalam penyusunan tesis ini. 3. Ir. Joko Siswanto I,MSP sebagai Dosen Pembahas yang telah memberikan kritik dan saran terhadap hasil penelitian tesis ini, semoga bermanfaat di masa mendatang. 4. Dr.Ir Sriyana., MS sebagai Dosen Pembahas yang telah memberikan kritik dan saran terhadap hasil penelitian tesis ini, semoga bermanfaat di masa mendatang. 5. Ir Supriyono, Bapak Rial dan Bapak Ibnu Toto Husodo atas bantuan penyediaan data proyek 6. Ir. Sri Sangkawati,MS atas dorongan dan perhatian selama penyusunan tesis ini. 7. Ibu dan Bapak Dosen Pengajar di Lingkungan Program Pasca Sarjana Magister Teknik Sipil Universitas Diponegoro, yang telah memberikan tambahan ilmu pengetahuan yang bermanfaat 8. Kedua putriku; Josefina Marsa Adya Parahita dan Bernadetha Meiga Kharisma yang telah memberikan dorongan moral dan semangat selama ini 9. Segenap staf karyawan Program Magister Teknik Sipil UNDIP atas bantuan dan dorongannya hingga penelitian ini selesai 10. Rekan-rekan Mahasiswa Program Pasca Sarjana Magister Teknik SIPIL UNDIP Angkatan 2006 atas kerja sama dan dukungannya selama ini.

5 11. Serta semua pihak, yang secara langsung maupun tidak langsung telah membantu proses penyelesaian tesis ini. Semarang, 25 Februari 2010

6 DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL...i HALAMAN PENGESAHAN...ii ABSTRACT...iii KATA PENGANTAR...iv DAFTAR ISI...vi DAFTAR TABEL... x DAFTAR GAMBAR...xi DAFTAR LAMPIRAN...xii BAB I PENDAHULUAN Latar Belakang Masalah Rumusan Masalah Tujuan Penelitian Manfaat Penelitian Batasan Masalah Sistematika Penulisan... 3 BAB II TINJAUAN PUSTAKA Landasan Teori Proyek Kontrak Jenis Kontrak dilihat dari aspek biaya atau harga kontrak Unit Price Termijn Pembayaran Cash Flow Proyek Linier Programming Teknik Pemrograman Linier Analisa Sensitivitas Kurva S Penelitian Terdahulu...26

7 BAB III METODOLOGI PENELITIAN Kerangka Pemikiran Tahapan Penelitian Objek Penelitian Jenis dan Sumber Data Metode Pengumpulan Data...35 BAB IV DATA DAN ANALISIS Deskripsi Umum Proyek Proyek I Proyek II Proyek III Proyek IV Data rencana proyek dan data realisasi proyek Proyek I Data Rencana Proyek I Proyek II Data Rencana Proyek II Data Realisasi Proyek II Proyek III Data Rencana Proyek III Data Realisasi Proyek III Proyek IV Data Rencana Proyek IV Data Realisasi Proyek IV Proyeksi cashflow rencana proyek dan cashflow realisasi proyek Proyeksi cashflow rencana Proyek I Uang Masuk Proyek I (rencana) Uang Keluar Proyek I (rencana) Proyeksi cashflow rencana dan realisasi Proyek II Proyeksi cashflow rencana Proyek II Uang Masuk Proyek II (rencana)...78

8 Uang Keluar Proyek II (rencana) Proyeksi cashflow realisasi Proyek II Uang Masuk Proyek II ( realisasi) Uang Keluar Proyek II (realisasi) Proyeksi cashflow rencana dan realisasi Proyek III Proyeksi cashflow rencana Proyek III Uang Masuk Proyek III (rencana) Uang Keluar Proyek III (rencana) Proyeksi cashflow realisasi Proyek III Uang Masuk Proyek III (realisasi) Uang Keluar Proyek III (realisasi) Proyeksi cashflow rencana dan realisasi Proyek IV Proyeksi cashflow rencana Proyek IV Uang Masuk Proyek IV (rencana) Uang Keluar Proyek IV (rencana) Proyeksi cashflow realisasi Proyek IV Uang Masuk Proyek IV (realisasi) Uang Keluar Proyek IV (realisasi) Model matematis dan Analisis (Rencana dan Realisasi) Model matematis dan analisis Proyek I Model matematis dan Analisis proyek I (rencana) Model Matematis dan analisis Proyek II Model Matematis dan Analisis Proyek II (rencana) Model matematis dan Analisis Proyek II (realisasi) Model Matematis dan analisis Proyek III Model matematis dan Analisis Proyek III (rencana) Model matematis dan Analisis Proyek III (realisasi) Model Matematis dan Analisis Proyek IV Model matematis dan analisis Proyek IV (rencana) Model matematis dan analisis Proyek IV (realisasi) BAB V PEMBAHASAN...138

9 BAB VI PENUTUP Kesimpulan Saran DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN...148

10 DAFTAR TABEL Tabel 4.1 Proyeksi Cashflow rencana Proyek I Tabel 4.2 Proyeksi Cashflow rencana Proyek II Tabel 4.3 Proyeksi Cashflow realisasi Proyek II Tabel 4.4 Proyeksi Cashflow rencana Proyek III Tabel 4.5 Proyeksi Cashflow realisasi Proyek III Tabel 4.6 Proyeksi Cashflow rencana Proyek IV Tabel 4.7 Proyeksi Cashflow realisasi Proyek IV Tabel 4.8 Percobaan Proyek 1A Tabel 4.9 Percobaan Proyek 1B Tabel 4.10 Optimum proyek 1C Tabel 4.11 Optimum Proyek II ( rencana) Tabel 4.12 Optimum Proyek II (realisasi) Tabel 4.13 Optimum Proyek III (rencana) Tabel 4.14 Optimum Proyek III (realisasi) Tabel 4.15 Optimum Proyek IV (rencana) Tabel 4.16 Optimum Proyek IV (realisasi)

11 DAFTAR GAMBAR Gambar 3.1 Kerangka Pemikiran Gambar 3.2 Bagan Alir Tahapan Penelitian Gambar 3.3 Diagram Alir Algoritma Gambar 4.1 Diagram cash flow rencana Proyek I Gambar 4.2 Diagram cash flow rencana Proyek II Gambar 4.3 Diagram cash flow realisasi Proyek II Gambar 4.4 Grafik cashflow Proyek II (realisasi dan rencana) tanpa uang muka Gambar 4.5 Diagram kebutuhan tambahan dana Proyek II (realisasi dan rencana) Gambar 4.6 Diagram cash flow rencana Proyek III Gambar 4.7 Diagram cash flow realisasi Proyek III Gambar 4.8 Grafik cashflow Proyek III (realisasi dan rencana) dengan uang muka Gambar 4.9 Diagram kebutuhan tambahan dana Proyek III (realisasi dan rencana) Gambar 4.10 Diagram cash flow rencana Proyek IV Gambar 4.11 Diagram cash flow realisasi Proyek IV Gambar 4.12 Grafik cashflow Proyek IV (realisasi dan rencana) Gambar 4.13 Diagram kebutuhan tambahan dana Proyek IV (realisasi dan rencana)

12 DAFTAR LAMPIRAN LAMPIRAN A HASIL PERCOBAAN DAN OPTIMASI (TORA)...148

13 BAB I PENDAHULUAN Pendahuluan pada bab ini akan memuat uraian mengenai latar belakang masalah, rumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat yang diharapkan dari penelitian ini, batasan masalah serta sistematikan penulisan dalam thesis ini. 1.1 Latar Belakang Masalah Sebuah perusahaan konstruksi sering dihadapkan pada permasalahan penyusunan anggaran proyek yang harus dibuat. Seringkali perusahaan konstruksi mengalami kesulitan dalam menyelesaikan pekerjaan dikarenakan pendanaan yang terbatas (kemampuan keuangan perusahaan dan termijn pembayaran) dan pemilihan jumlah proyek yang kurang tepat. Menurut Keputusan Presiden Republik Indonesia No 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang dan Jasa Pemerintah Pasal 11, menyatakan bahwa salah satu persyaratan penyedia barang atau jasa dalam pelaksanaan pengadaan adalah memiliki sumber daya manusia, modal, peralatan, dan fasilitas lain yang diperlukan dalam pengadaan barang atau jasa. Jika sumber dana yang ada pada perusahaan konstruksi tersebut terbatas, maka seorang pemimpin proyek harus dapat merencanakan anggaran proyek (Cash Flow) pada satu atau beberapa proyek tersebut. Pendanaan yang terbatas serta pemilihan jumlah proyek yang kurang tepat mengakibatkan kerugian bagi pihak pemilik maupun rekanan. Kerugian yang dialami pemilik adalah keterlambatan penyelesaian proyek. Sedangkan kerugian yang dialami kontraktor adalah penghentian kontrak karena tidak dapat memenuhi ketetapan kontrak selain itu kontraktor sulit mendapat kepercayaan dari pemilik untuk mengerjakan proyek-proyek berikutnya. Masalah pendanaan yang terbatas dapat diselesaikan dengan pengalokasian dana yang tepat. Alokasi dana dapat dihasilkan dari evaluasi terhadap jenis kontrak dan termin pembayaran dengan Teknik Pemrograman Linier. Pemrograman Linier (Linier Programing) merupakan suatu model umum yang dapat digunakan dalam pemecahan masalah pengalokasian sumber-sumber yang terbatas. Masalah tersebut akan timbul apabila seseorang diharuskan memilih atau menentukan setiap kegiatan yang akan dilakukan dimana setiap kegiatan membutuhkan sumber yang sama sedangkan jumlahnya terbatas. Dengan menggunakan Teknik Pemrograman Linier dapat dianalisa kemampuan perusahaan dalam menangani proyek-proyek yang sedang atau akan berjalan. Dengan model tersebut juga dapat dianalisa kemungkinan-kemungkinan sumber dan jumlah dana lain yang dapat dialokasikan pada proyek tersebut seandainya dana yang tersedia di perusahaan tidak memenuhi syarat. Jika sumber dana diperoleh dari Bank, juga dapat dikaji kapan dan berapa jumlah dana yang harus dicairkan dari Bank, berapa besar bunga Bank dan lama waktu pelunasan hutang. Pemanfaatan Teknik Pemrograman Linier yang akan disampaikan dalam tulisan ini digunakan untuk mengevaluasi kelayakan pendanaan proyek yang akan dilaksanakan oleh rekanan atau kontraktor.

14 Evaluasi pendanaan suatu proyek perlu dilakukan agar proyek fisik yang akan dikerjakan tidak berhenti di tengah jalan karena ketidakmampuan rekanan dalam pendanaan proyek tersebut. Meskipun biaya pelaksanaan proyek menjadi tanggung jawab pemilik proyek, tetapi rekanan pelaksana proyek perlu memiliki kemampuan dasar atau kemampuan awal dalam melaksanakan suatu proyek terutama bagi proyek-proyek fisik yang tidak menyediakan uang muka. Secara umum teknik ini berhubungan dengan perkiraan Cash Flow yang mungkin akan terjadi pada rekanan pada saat melaksanakan proyek. Teknik ini juga dapat digunakan oleh panitia pengadaan untuk menentukan apakah rekanan yang ikut dalam proses tender memiliki kemampuan dalam melaksanakan proyek. 1.2 Rumusan Masalah Berdasarkan latar belakang masalah yang telah dijelaskan, maka dalam penelitian ini persoalan yang sering timbul adalah adanya keterbatasan sumber dana dan skenario pendanaan yang tidak efisien sehingga diperlukan penelitian empiris pada pendanaan, kontrak, dan sistem pembayaran untuk menghasilkan rencana pembiayaan yang optimal. 1.3 Tujuan Penelitian Tujuan penelitian ini adalah untuk optimasi kelayakan pendanaan, skenario pendanaan proyek selama pelaksanaan pekerjaan dan keuntungan maksimum yang akan diperoleh bagi pihak kontraktor dengan mengaplikasikan Linier Programming. 1.4 Manfaat Penelitian a. Bagi rekanan/kontraktor : Untuk mengetahui proyek mana yang memberikan keuntungan yang optimal dilihat dari termijn pembayaran dan kemampuan awal rekanan. Sehingga rekanan dapat memilih proyek-proyek yang memberikan keuntungan maksimal dan resiko minimal. b. Bagi pemilik : Proyek yang diserahkan kepada kontraktor dapat diselesaikan sesuai dengan kontrak yang ada. Proyek diselesaikan tepat waktu sesuai jangka waktu pelaksanaan dan spesifikasi yang tertera dalam kontrak. 1.5 Batasan Masalah Batasan masalah dalam penelitian ini dilakukan pada proyek proyek konstruksi dengan jenis kontrak unit price dengan tipe pembayaran monthly progress dan progress sesuai kontrak. Dalam penyediaan dana proyek-proyek yang diteliti dalam thesis ini bunga bank tidak diperhitungkan. Jangka waktu pelaksanaan proyek yang diteliti kurang dari satu tahun. Jenis kontrak yang diteliti dalam tesis ini adalah kontrak kelas menengah.

15 1.6 Sistematika Penulisan Bab I merupakan bab pendahuluan yang menjadi pengantar menjelaskan mengapa penelitian ini menarik untuk diteliti, apa yang diteliti dan untuk apa penelitian dilakukan. Pada bab ini diuraikan tentang latar belakang masalah, perumusan masalah, tujuan dan kegunaan penelitian, batasan masalah serta sistematika penulisan. Bab II merupakan tinjauan pustaka. Bab ini akan mengemukakan tentang landasan teori, penelitian terdahulu. Bab III adalah metode penelitian yang menjelaskan tahapan dalam penelitian, kerangka pemikiran, objek pemilihan, jenis dan sumber data, metode pengumpulan data. Bab IV menulis tentang hasil analisis data dan pembahasan. Bab ini menjelaskan mengenai deskripsi objek penelitian dan analisis data. Analisis data dalam bab ini membahas rincian tiap proyek (data rencana dan data realisasi), cashflow serta pembahasan model matematis dan analisis dari setiap proyek. Bab V merupakan bab pembahasan yang secara khusus membahas perbandingan cashflow dari tiap-tiap proyek. Bab ini secara khusus menjelaskan faktor penyebab perbedaan bentuk grafik cashflow masing-masing proyek. Bab VI merupakan bab penutup yang merupakan bab terakhir dan penutup dari penulisan tesis ini. Dalam bab ini diungkapkan tentang kesimpulan yang diperoleh dari hasil penulisan tesis ini dan akan disampaikan pula saran bagi pihak terkait.

16 BAB II TINJAUAN PUSTAKA Tinjauan pustaka pada bab ini memuat uraian mengenai aspek-aspek yang terkait dengan penelitian dalam thesis ini seperti proyek, kontrak, termijn pembayaran, pendanaan proyek atau cashflow proyek, linier programming, kurva S serta penelitian yang telah dilakukan sebelumnya. 2.1 Landasan Teori Proyek Menurut Iman Soeharto (1999) Proyek adalah suatu kegiatan sementara yang berlangsung dalam jangka waktu terbatas dengan alokasi sumber daya tertentu dan dimaksudkan untuk menghasilkan produk atau deliverable yang kriteria mutunya telah digariskan dengan jelas. Lingkup (scope) tugas tersebut dapat berupa pembangunan infrastruktur, pembuatan produk baru atau pelaksanaan penelitian dan pengembangan. Sehingga ciri pokok proyek adalah sebagai berikut : a. Bertujuan menghasilkan lingkup tertentu berupa produk akhir atau hasil kerja akhir b. Dalam proses mewujudkan lingkup di atas, ditentukan jumlah biaya, jadwal, serta kriteria mutu. c. Bersifat sementara, dalam arti umurnya dibatasi oleh selesainya tugas. Titik awal dan akhir ditentukan dengan jelas. d. Nonrutin, tidak berulang-ulang. Macam dan intensitas kegiatan berubah sepanjang proyek berlangsung Setiap proyek memiliki tujuan khusus dan dalam proses mencapai tujuan tersebut, ada batasan yang harus dipenuhi yaitu besar biaya (anggaran) yang dialokasikan, jadwal, serta mutu yang harus dipenuhi. Ketiga hal tersebut merupakan parameter penting bagi penyelenggara proyek yang sering diasosiasikan sebagai sasaran proyek. Ketiga batasan di atas disebut tiga kendala (triple constraint). Proyek harus diselesaikan dengan biaya yang tidak melebihi anggaran. Untuk proyek-proyek yang melibatkan dana dalam jumlah besar, dan jadwal pengerjaan bertahun-tahun, anggarannya tidak hanya ditentukan secara total proyek, tetapi dipecah atas komponen-komponennya atau perperiode tertentu (misalnya per kuartal) yang jumlahnya disesuaikan dengan keperluan. Dengan demikian, penyelesaian bagian-bagian proyek pun harus memenuhi sasaran anggaran perperiode (Soeharto, 1999). Proyek harus dikerjakan sesuai dengan kurun waktu dan tanggal akhir yang telah ditentukan. Dengan kata lain, umur proyek adalah jangka waktu penyelesaian proyek yang telah ditentukan dalam kontrak. Selain itu hasil kegiatan proyek harus memenuhi spesifikasi dan kriteria yang dipersyaratkan Kontrak

17 Menurut buku Referensi untuk Kontraktor, kontrak atau perjanjian adalah merupakan bagian dari hukum Perdata oleh karena itu ketentuan-ketentuan mengenai kontrak/perjanjian diatur dalam Kitab undang-undang Hukum Perdata (Burgelijk Wetboek). Menurut pasal 1313 KUH Perdata, definisi Perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Dari definisi tersebut dapat disimpulkan bahwa suatu perjanjian adalah perikatan antara pihak-pihak yang membuat perjanjian. Sebagai contoh, dalam Perjanjian Pemborongan Pelaksanaan Pekerjaan Konstruksi antara Pemilik Proyek dan Kontraktor, maka Kontraktor terikat untuk melaksanakan pekerjaan pembangunan sedangkan Pemilik terikat untuk membayar hasil pekerjaan Kontraktor. Syarat Sahnya suatu Kontrak Syarat Sahnya suatu Kontrak menurut Pasal 1320 KUH Perdata adalah : 1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan 3. Suatu hal tertentu 4. Suatu sebab yang halal Dua syarat yang pertama (1 dan 2) merupakan Syarat Subjektif, yaitu berhubungan dengan pihak-pihak yang membuat Perjanjian/Kontrak. Apabila kedua syarat itu tidak dipenuhi, maka Perjanjian/Kontrak tersebut menjadi voidable atau dapat diminta pembatalannya oleh salah satu pihak melalui pengadilan. Syarat yang ketiga dan keempat (3 dan 4) merupakan Syarat Obyektif, karena mengenai obyek yang harus dilakukan. Apabila syarat-syarat itu tidak dipenuhi, berarti Perjanjian/Kontrak tersebut tidak jelas atau tidak ada yang diperjanjikan, dan Perjanjian/Kontrak tersebut Null dan Void atau batal demi hukum. Dalam industri Konstruksi, Kontrak adalah Perjanjian antara Pemberi Kerja di satu Pihak dan Penerima Kerja di lain Pihak, atau dengan perkataan lain Perjanjian merupakan perikatan secara hukum antara Pemberi Kerja dan Penerima Kerja, di mana Pemberi Kerja adalah Pemilik Proyek dan Penerima Kerja adalah Kontraktor/Pemborong atau Pemasok/Penjual (Supplier) Bahan/Barang atau Konsultan Perencana atau Konsultan Biaya atau Konsultan Pengawas/Manajemen Konstruksi. Kontrak atau perjanjian antara Pemilik Proyek dan Kontraktor/Pemborong pada umumnya terdiri dari beberapa dokumen yang saling melengkapi dan secara bersama disebut Dokumen Kontrak. Sebagai contoh, Dokumen Kontrak suatu Proyek dapat terdiri dari dokumen-dokumen seperti tersebut di bawah ini: 1. Dokumen Tender 2. Surat Penunjukan (Letter of Acceptance/Award) 3. Surat Perjanjian (Articles/Form of Agreement) 4. Syarat-syarat Perjanjian (Conditions of Contract) 5. Rincian Pekerjaan dan Harga (Bill of Quantities)

18 6. Dokumen lain, seperti : Berita Acara, Prebid Meeting, Berita Acara Klarifikasi, data penyelidikan tanah, dsb. Dokumen Kontrak yang perlu mendapat perhatian antara lain adalah dokumen Syarat-syarat Perjanjian (Conditions of Contract) karena dalam dokumen inilah dituangkan semua ketentuan yang merupakan aturan main yang disetujui oleh kedua belah pihak yang membuat Perjanjian. Syarat-syarat Perjanjian nerisi ketentuan-ketentuan yang merupakan hak dan kewajiban dari masing-masing pihak serta pihak ketiga yang terkait dalam Perjanjian, persyaratan, tanggungjawab, larangan dan sanksi-sanksi untuk kedua belah pihak. Karena itu Syarat-syarat Kontrak merupakan inti dari Perjanjian/ Kontrak, sedangkan dokumen-dokumen lainnya merupakan penunjang yang melengkapi Perjanjian. Dengan demikian, maka dokumen Syarat-syarat Perjanjian inilah yang terutama perlu dikelola dalam melakukan Administrasi Kontrak. Pentingnya administrasi kontrak Administrasi kontrak atau Pengelolaan Kontrak atau Manajemen Kontrak adalah kegiatan yang dilakukan untuk memantau dokumen kontrak agar aturan main seperti yang tertulis di dalam Dokumen tersebut diketahui, diikuti dan dilaksanakan dengan baik sebagaimana mestinya. Demikian pula, agar semua hak yang dipunyai dan yang dapat dipunyai bisa diperoleh serta semua kewajiban yang harus dipenuhi dilaksanakan sebagaimana mestinya. Untuk itu isi Dokumen Kontrak harus dilihat dan dibaca dengan teliti, terutama Dokumen Syaratsyarat Perjanjian yang berisi ketentuan-ketentuan yang menyebutkan persyaratan, larangan, tanggung jawab, hak dan kewajiban masing-masing pihak yang terikat dan pihak-pihak lain yang terkait dalam Perjanjian yang telah disepakati tersebut, agar supaya hal-hal tersebut dapat diketahui dan dipahami. Administrasi kontrak yang baik dilaksanakan dengan melakukan kegiata-kegiatan antara lain : 1. Membuat inventarisasi atau daftar periksa (check-in) dari ketentuan-ketentuan yang ada di dalam syarat-syarat perjanjian dengan cara memisahkannya ke dalam atau menjadi kelompok-kelompok sesuai dengan sifat atau jenis dari ketentuan itu (kelompok ketentuan umum yang menyebutkan penjelasan, persyaratan, larangan, tanggung jawab; kelompok ketentuan yang menyebutkan hak masing-masing pihak; kelompok ketentuan yang menyebutkan kewajiban masing-masing pihak) 2. Melakukan pencatatan (recording) atas semua kejadian atau keadaan selama pelaksanaan kontrak (proper documentation). 3. Mempersiapkan data pendukung teknik maupun administrasi untuk dapat diajukan dalam mendapatkan hak-hak yang langsung maupun yang tidak langsung. Pasal-pasal penting dalam kontrak (Referensi Kontraktor) Berdasarkan pengalaman, terdapat pasal-pasal kontrak yang sering menimbulkan kesalahpahaman (dispute) antara pemilik proyek dan kontraktor. Pasal-pasal ini perlu mendapat perhatian pada saat penyusunan kontrak sebelum ditandatangani. Berikut ini adalah penggolongan pasal-pasal penting dalam kontrak : 1. Lingkup pekerjaan : berisi tentang uraian pekerjaan yang termasuk dalam kontrak 2. Jangka waktu pelaksanaan, menjelaskan tentang :

19 Total durasi pelaksanaan Pentahapan (milestone), bila ada Hak memperoleh perpanjangan waktu Ganti rugi keterlambatan 3. Harga borongan, menjelaskan : Nilai yang harus dibayarkan oleh pemilik proyek kepada kontraktor untuk melaksanakan seluruh lingkup pekerjaan, Sifat kontrak, lump sum fixed price atau unit price Biaya-biaya yang termasuk dalam harga borongan 4. Cara pembayaran, berisi ketentuan tentang : Tahapan pembayaran Cara pengukuran prestasi Jangka waktu pembayaran Jumlah pembayaran yang ditahan pada setiap tahap (retensi) Konsekuensi apabila terjadi keterlambatan pembayaran (misalnya : denda) 5. Pekerjaan tambah atau kurang, berisi : Definisi pekerjaan tambah/kurang Dasar pelaksanaan pekerjaan tambah/kurang (missal : persetujuan yang diperlukan) Dampak pekerjaan tambah/kurang terhadap harga borongan Dampak pekerjaan tambah/kurang terhadap waktu pelaksanaan Cara pembayaran pekerjaan tambah/kurang 6. Pengakhiran perjanjian, berisi ketentuan tentang : Hal-hal yang dapat mengakibatkan pengakhiran perjanjian Hak untuk mengakhiri perjanjian Konsekuensi dari pengakhiran perjanjian. Menurut Yasin (2006) yang dimaksud kontrak Konstruksi adalah Perjanjian tertulis antara Pengguna Jasa dan Penyedia Jasa mengenai pelaksanaan suatu pekerjaan konstruksi Yang dimaksud dengan Dokumen Kontrak adalah kumpulan dokumen yang berkaitan dengan pelaksanaan kontrak yang sekurang-kurangnya berisi ketentuan tercantum dalam Peraturan Pemerintah No 29/2000 Pasal 22, yaitu : a Surat Perjanjian b Dokumen Tender c Penawaran d Berita Acara e Surat Pernyataan Pengguna Jasa f Surat Pernyataan Penyedia Jasa

20 Menurut Soeharto (2001), rancangan kontrak adalah dokumen yang setelah ditandatangani sebagai kontrak resmi dan mengikat kedua belah pihak. Setelah dipersiapkan dan disusun oleh pemilik, rancangan tersebut yang ditambah dengan surat atau dokumen lain akan menjadi paket lelang atau disebut juga request for proposal RFP. Paket ini dikirim kepada peserta lelang yang telah lulus prakualifikasi untuk diminta mengajukan proposal. Bila dalam proses lelang terjadi perubahan yang dianggap substansial terhadap isi atau materi rancangan kontrak, maka hal ini akan ditampung sebagai agensum, yang akan menjadi bagian dari kontrak resmi. A. Sumber Referensi Kalimat-kalimat dalam rancangan kontrak harus dapat menjabarkan bentuk kerjasama, baik dalam hal teknik, komersial, maupun dari segi hukum, dengan kata-kata yang jelas dan tidak berbelit-belit. Rancangan kontrak juga harus dapat mengelompokkan kegiatan-kegiatan apa saja yang diharapkan dapat dikendalikan secara efektif dan membuat rumusan proteksi untuk menghadapi kemungkinan timbulnya resiko untuk kejadian-kejadian yang sukar diduga. Oleh karena itu, bagi perusahaan yang tidak sering menangani proyek bukanlah pekerjaan yang mudah untuk menyusun rancangan kontrak. Sebagai langkah awal, pendekatan yang digunakan adalah dengan memakai standar kontrak yang dikeluarkan oleh organisasi profesi sebagai referensi, kemudian disesuaikan dan dikembangkan untuk memenuhi keperluan pemilik yang spesifik. B. Komponen Rancangan Kontrak Rancangan kontrak EPK terdiri dari beberapa kelompok komponen yang berbeda-beda fungsinya. Sebagai ilustrasi, di bawah ini adalah rancangan kontrak proyek E-MK. Komponen I = Pokok pokok persetujuan (article of agreement) Komponen II = Syarat-syarat umum (general condition) Komponen III = Syarat-syarat khusus (special condition) Komponen IV = Uraian lingkup kerja, spesifikasi teknik, dan gambar desain- Engineering. Berikut akan dijelaskan masing-masing pada komponen I : Komponen I Memuat materi pokok rencana persetujuan antara pemilik dan kontraktor. Bila telah ditandatangani, akan menjadi inti dari dokumen kontrak. Selain masalah komersial, beberapa hal yang dimuat dalam komponen ini adalah : Pernyataan persetujuan kedua belah pihak untuk bekerja sama dalam bentuk kontrak Harga kontrak Tanggal mulai berlaku (effective date) Jadwal penyelesaian pembangunan secara mekanis (mechanical completion) Jaminan (bond) dan pertanggungan (guaranties and warranty), perihal : - kinerja (performance) - jadwal penyelesaian proyek

21 - mutu pekerjaan dan peralatan Pajak asuransi dan royalty Penghentian pekerjaan (terminasi) Pengurangan dan penambahan pekerjaan Keadaan force majeure. Pengaturan hak kepemilikan. Persengketaan dan arbitrasi. C. Adendum Adendum merupakan pelengkap atau perubahan atau tambahan dari dokumen-dokumen di atas yang terjadi selama proses lelang dan akan menjadi bagian dari kontrak. Pasal Kontrak yang perlu mendapat sorotan khusus (Soeharto, 2001) A. Nilai Kontrak, Jadwal Penyelesaian, dan Keterlambatan Nilai kontrak adalah jumlah kompensasi yang dijanjikan kepada kontraktor atas jasa dan material yang telah diberikan. Pengaturan atau sifat pembayarannya bermacam-macam sesuai dengan perjanjian yang telah disetujui, seperti lump-sum, harga per unit cost-plus, dan lain-lain. Di sini, kedua belah pihak harus memahami prosedur yang mengatur mekanisme serta persyaratan pembayaran, sebelum realisasinya dapat dilaksanakan. Adapun mengenai jadwal, umumnya dinyatakan sebagai tanggal mulai dan akhir, atau kurun waktu (jumlah hari/minggu/bulan) yang ditentukan. Dalam hubungan ini, kontrak harus menjelaskan akibat yang harus ditanggung kontraktor bila terjadi keterlambatan yang disebabkan olehnya, sehingga mengakibatkan pemilik menderita kerugian dan kesulitan. Sangat sukar untuk menghitung besarnya kerugian yang sesungguhnya. Sebagai gantinya, dicantumkan pasal liquidated damage, yang menyatakan jumlah uang per hari sebagai ganti rugi keterlambatan, sampai pekerjaan selesai atau sampai pada angka maksimum. Besarnya jumlah uang ganti rugi didasarkan atas perhitungan perkiraan kerugian yang diderita pemilik, sebagai akibat langsung dari perpanjangan waktu proyek (karena terlambat), misalnya tambahan pembayaran kepada tenaga pengawas dan lain-lain, tetapi tidak termasuk hal-hal yang berkaitan dengan consequensional damage, seperti kehilangan laba karena produk hasil proyek terlambat memasuki pasar dan lain-lain. B. Syarat Pembayaran Pemilik berkeinginan agar pembayaran kepada kontraktor sesuai dengan kemajuan pekerjaan yang telah diselesaikan (progress payment). Sementara itu, kontraktor bermaksud mencegah penggunaan arus kas perusahaannya untuk membiayai (prefinance) proyek. Keadaan ini seringkali terjadi pada tahap pembelian peralatan dan mobilisasi tenaga kerja, di mana kontraktor memerlukan banyak dana untuk tanda ikatan (commitment cost) lama sebelum barang sampai ke lokasi proyek, yang berarti tidak ada kemajuan fisik. Umumnya tidak mudah mempertemukan keinginankdua belah pihak dalam masalah tersebut. Oleh karena itu, perhitungan dan formulasinya di dalam kontrak hendaknya telah tuntas dan disepakati bersama sebelum pekerjaan dimulai.

22 Jenis Kontrak dilihat dari aspek biaya atau harga kontrak 1. Menurut Soeharto (2001) Dilihat dari pembagian tanggung jawab antara pemilik dan kontraktor, yang tercermin dari cara pembayarannya, maka jenis kontrak dapat dibedakan menjadi dua golongan : yaitu kontrak dengan harga tetap (Lump Sum atau Fixed Price) dan kontrak dengan harga tidak tetap (Cost Plus atau Reimburseable). Keduanya mempunyai bermacam-macam variasi. 2. Menurut Yasin (2006) Menurut Yasin dari aspek perhitungan biaya bentuk kontrak konstruksi didasarkan pada cara menghitung biaya pekerjaan/harga borongan yang akan dicantumkan dalam kontrak. Ada dua macam bentuk kontrak konstruksi yang sering digunakan yaitu Fixed Lump Sum Price dan Unit Price sehingga kontraknya sering dinamakan Kontrak Harga Pasti dan Kontrak Harga Satuan. 3. Menurut Buku Referensi untuk Kontraktor (2003) Ada dua kondisi kontrak yang perlu diperhatikan berkaitan dengan perhitungan volume yaitu kontrak harga pasti (Lump-Sum Contract) dan kontrak harga satuan (unit price contract) Unit Price Jenis kontrak yang diteliti dalam thesis ini adalah kontrak jenis unit price. Alasan pemilihan jenis kontrak unit price untuk diteliti dalam thesis ini karena jenis kontrak ini lebih variatif dibanding jenis kontrak lump-sum. Pada jenis kontrak ini sering terjadi perubahan volume pekerjaan. Perubahan volume pekerjaan menyebabkan adanya addendum. Menurut Yasin (2006), Kontrak Unit Price adalah kontrak dimana volume pekerjaan yang tecantum dalam kontrak hanya merupakan perkiraan dan akan diukur ulang untuk menentukan volume pekerjaan yang benar-benar dilaksanakan. Menurut Peraturan Pemerintah (PP) No 29/2000 Pasal 21 ayat 2 mengatakan: Kontrak kerja konstruksi dengan bentuk imbalan Harga Satuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 20 ayat (3) huruf a angka 2 merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka waktu tertentu berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap untuk setiap pekerjaannya didaasrkan pada hasil pengukuran bersama atas volume pekerjaan yang benar-benar telah dilaksanakan Penyedia Jasa.Selanjutnya dalam penjelasan ayat ini tertulis : Pada pekerjaan dengan bentuk imbalan harga satuan, dalam hal terjadi pembetulan perhitungan perincian harga penawaran dikarenakan adanya kesalahan aritmatik, harga penawaran total dapat berubah, akan tetapi harga satuan tidak boleh diubah. Koreksi aritmatik hanya boleh dilakukan pada perkalian antara volume dengan harga satuan. Semua resiko akibat perubahan karena adanya koreksi aritmatik menjadi tanggung jawab sepenuhnya Penyedia Jasa. Penetapan pemenang lelang berdasarkan harga penawaran terkoreksi.

23 Selanjutnya harga penawaran terkoreksi menjadi harga kontrak (nilai pekerjaan). Harga Satuan juga menganut prinsip lump sum. Menurut Robert D. Gilbreath, unit price menggambarkan variasi dari kontrak lump sum. Mengingat lump sum meliputi satu harga pasti/tetap untuk semua atau beberapa bagian pekerjaan, harga satuan hanya menetapkan harga satuan dari satuan atau volume. Total nilai kontrak ditetapkan dengan mengalikan harga satuan dengan volume pekerjaan yang dilaksanakan. Menurut Mc. Neil Stokes, Dalam kontrak harga satuan, Penyedia Jasa dibayar suatu jumlah yang pasti untuk setiap satuan pekerjaan yang dilaksanakan. Untuk menghindari sengketa mengenai berapa pekerjaan yang sesungguhnya dilaksanakan, setiap satuan pekerjaan harus ditentukan dengan tepat. Dalam menggunakan metode harga satuan, Pengguna Jasa memperkirakan resiko atas jumlah pekerjaan yang akan dilaksanakan; termasuk perkiraan resiko pekerjaan yang dibuat Pengguna Jasa atau Perencana (Arsitek). Perkiraan ini, meskipun baru perkiraan harus akurat dan oleh karena itu total biaya konstruksi dapat diperkirakan dengan tepat. Penyedia Jasa menaggung resiko kenaikan harga satuan yang tercantum dalam kontrak. Apabila Penyedia Jasa mengajukan penawaran atas dasar satuan pekerjaan, dia mendasarkan harganya atas biaya melaksanakan jumlah pekerjaan yang diantisipasi. Jika selama masa pelaksanaan pekerjaan jumlah pekerjaan tersebut banyak sekali berkurang, maka biaya per satuan pekerjaan biasanya akan lebih besar daripada yang diperkirakan. Sebaliknya, jika jumlah satuan pekerjaan tersebut banyak sekali bertambah, maka harga satuan yang dikerjakan dapat turun, sehingga harga satuan asli menjadi tinggi. Ini tak adil. Dari uraian di atas dapatlah disimpulkan bahwa bentuk kontrak harga satuan tidak mengandung resiko Pengguna Jasa membayar lebih karena volume pekerjaan yang tercantum dalam kontrak lebih besar daripada kenyataan sesungguhnya sehingga Penyedia Jasa mendapat keuntungan tak terduga.sebaliknya, Penyedia Jasa juga tidak menanggung resiko rugi apabila volume pekerjaan sesungguhnya lebih besar daripada yang tercantum dalam kontrak karena yang dibayarkan kepada Penyedia Jasa adalah pekerjaan yang benar-benar dilaksanakan.yang menjadi masalah dalam bentuk kontrak semacam ini adalah banyaknya pekerjaan pengukuran ulang yang harus dilakukan bersama antara Pengguna Jasa dan Penyedia Jasa untuk menetapkan volume pekerjaan yang benar-benar dilaksanakan.adanya opname hasil pekerjaan secara bersama-sama ini menimbulkan peluang kolusi antara petugas Pengguna Jasa dan petugas Penyedia Jasa. Di samping itu, hal ini akan merepotkan Pengguna Jasa karena harus menyediakan tenaga dan biaya untuk melakukan pengukuran ulang (remeasurement). Menurut buku Referensi untuk Kontraktor, dalam kondisi kontrak harga satuan (unit price contract ), kontraktor hanya wajib mengisi harga satuan pekerjaan untuk setiap item yang telah disediakan volumenya. Pembayaran kepada kontraktor akan didasarkan realisasi volume pekerjaan yang dilaksanakan, tidak ada resiko kesalahan volume yang harus diperhitungkan. Menurut Soeharto (2001), kontrak dengan satuan harga tetap (unit price) sering dijumpai dalam kedaan bilamana jenis pekerjaan dan spesifikasinya dapat secara jelas ditentukan, sedangkan jumlah atau besarnya pekerjaan belum dapat diketahui secara tepat. Misalnya, pada pekerjaan pembuatan jalan raya.

24 Untuk ini kontrak dapat disusun berdasarkan harga satuan per kubik tanah yang dipindahkan, per meter kubik aspal yang harus dikerjakan dan lain-lain. Dalam proyek pembangunan industri, biasanya jenis kontrak ini dipakai untuk pekerjaan isolasi, pengerukan pelabuhan, dan pekerjaan tanah untuk lokasi. Menurut Evrianto (2002) kontrak harga satuan (unit price contract) adalah penilaian harga setiap unit pekerjaan yang telah dilakukan sebelum konstruksi dimulai. Pemilik telah menghitung jumlah unit yang terdapat dalam setiap elemen pekerjaan. Berdasarkan arti kata unit price contract, dapat dipahami bahwa perikatan terjadi terhadap harga satuan setiap jenis/item pekerjaan sehingga kontraktor hanya perlu menentukan harga satuan yang akan ditawar untuk setiap item dalam kontrak. Penentuan besarnya harga satuan ini harus mengakomodasi semua biaya yang mungkin terjadi seperti biaya overhead, keuntungan, biaya-biaya tak terduga dan biaya untuk mengantisipasi resiko. Penggunaan jenis kontrak ini menjadi tepat apabila proyek mempunyai karakteristik sebagai berikut : proyek dapat didefinisikan secara jelas, kuantitas aktual masing-masing pekerjaan sulit untuk diestimasi secara akurat sebelum proyek dimulai. Metode tidak seimbang (unbalanced) adalah metode yang digunakan kontraktor dalam penawaran harga satuan tanpa mengubah harga keseluruhan. Kontraktor menggunakan metode ini untuk mendapatkan keuntungan dari beberapa aspek proyek. Misalnya, dengan menaikkan harga satuan pada pekerjaan-pekerjaan awal sebagai biaya mobilisasi alat atau material yang diperlukan. Metode ini juga dapat dimanfaatkan jika kontraktor ingin menggunakan uang pemilik proyek sebagai dana segar untuk membiayai pelaksanaan proyek jika sebenarnya kontraktor mengalami kesulitan dalam menyediakan masalah keuangan. Faktor lain yang mendasari pemakaian metode ini adalah kesalahan pemilik dalam melakukan/mempersiapkan owner s estimate. Apabila terjadi perbedaan antara kuantitas yang sebenarnya dengan kuantitas hasil estimasi (umumnya berbeda (20%-25%) maka harga satuan untuk setiap item dapat dinegosiasi ulang. Hal lain yang dapat digunakan oleh pemilik adalah mengidentifikasi pekerjaan tambah kurang secara lebih akurat sehingga dapat menghilangkan praktik penawaran tidak seimbang (unbalanced bid). Dalam kontrak jenis ini, pembayaran akan dilakukan kepada kontraktor yang besarnya sesuai dengan kuantitas terpasang menurut hasil pengukurannya. Oleh sebab itu, pemilik perlu meyakinkan hasil pengukuran kontraktor dengan melakukan pengukuran sendiri. Kelemahan dari penggunaan kontrak jenis ini adalah pemilik tidak dapat mengetahui secara pasti biaya aktual proyek hingga proyek selesai. Untuk mencegah ketidakpastian ini, perhitungan kuantitas tiap unit perlu dilakukan secara akurat. Melihat karakteristik kontrak harga satuan ini, maka jenis-jenis proyek yang sesuai untuk kontrak jenis ini adalah proyek dengan estimasi kuantitas yang tidak dapat dilakukan dengan akurat, seperti pekerjaan tanah, jalan raya, pemasangan pipa dan sebagainya. Pada proyek-proyek seperti ini, sangat penting bagi kontraktor untuk mengetahui dan memahami batas-batas pay item dan pay line yang ada dalam kontrak.

25 2.1.3 Termin Pembayaran Menurut Soeharto (2001) dikenal beberapa cara pembayaran yang didasarkan atas a Biaya yang sesungguhnya telah dikeluarkan Pembayaran kepada kontraktor diperhitungkan berdasarkan jumlah dana yang telah dikeluarkannya sampai pada waktu tertentu (biasanya akhir bulan).jadi setiap akhir bulan, kontraktor mengajukan invoice yang menerangkan pengeluaran untuk pembelian material, tenaga kerja, overhead dan lain-lain. Setelah memeriksa kebenaran dan verifikasi dokumen pemilik melaksanakan pembayaran sesuai pengajuan. Demikian seterusnya sampai mencapai jumlah senilai harga kontrak. Di sini jumlah pembayaran tidak selalu sama besar. Dari segi pemilik cara ini mempunyai kelemahan yang cukup berarti yaitu kurang efektif untuk mengendalikan jadwal. b Kurun waktu tertentu secara periodik Pembayaran bulanan yang dibagi rata dalam periode lamanya pekerjaan. c Kemajuan pekerjaan dan kinerja yang telah dicapai Pada kontrak Lump-Sum, kontraktor menagih pembayaran kepada pemilik secara periodik, umumnya bulanan yang didasarkan kepada pekerjaan yang telah terlaksana atau kinerja (performance). Dalam hal ini, persoalan yang timbul adalah bagaimana mengukur kemajuan nyata kinerja tersebut, secara kuantitatif. Untuk proyek EMK yang kompleks perlu dicari metode yang mendekati kenyataan metode yang sering digunakan untuk maksud tersebut adalah milestone dengan presentase penyelesaian. Metode Milestone Di sini ditentukan dahulu milestone sepanjang siklus proyek. Pembayaran dikaitkan dengan pencapaian milestone, sedangkan jumlahnya diperhitungkan dengan kegiatan yang telah dilakukan untuk mencapai milestone yang dinyatakan sebagai persentase dari total biaya kontrak. Metode Milestone dengan presentase penyelesaian Sebagai variasi pembayaran berkala di samping mengaitkannya dengan milestone, pembayaran juga dikaitkan dengan volume pekerjaan disajikan dalam bentuk bagan balok dan grafik S. d Pembayaran berdasarkan perkiraan pengeluaran bulan yang akan datang Menurut cara ini, kontraktor membuat perkiraan pengeluaran biaya untuk lingkup pekerjaan bulan yang akan datang dan diajukan kepada pemilik. Setelah pemilik mengkaji dan menyetujui, kontraktor langsung mengajukan realisasi pembayaran. Bila pengeluaran ternyata di bawah perkiraan maka akan diperhitungkan untuk pengajuan bulan berikutnya. Prosedur ini diulangi sampai proyek selesai. Terlihat di sini bahwa pemilik telah memberikan dana kepada kontraktor bagi kebutuhan proyek setiap diperlukan yang berarti tidak ada pre financing oleh kontraktor.

26 Menurut buku Referensi untuk Kontraktor (2003), sistem pembayaran kepada kontraktor dapat dilakukan dengan cara : 1. Progress tertentu, misal setiap 20% 2. Progress bulanan 3. Contractor s full prefinancing, pembayaran di akhir setelah progress mencapai 100% Menurut Yasin (2006), cara pembayaran prestasi pekerjaan Penyedia Jasa dibedakan ke dalam tiga macam, yaitu Pembayaran Bulanan (monthly payment), Pembayaran Atas Prestasi (Stage Payment), dan Pembayaran atas seluruh hasil pekerjaan setelah pekerjaan selesai 100% atau yang sering disebut Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia Jasa (Contractor s Full Prefinanced). a Cara Pembayaran Bulanan (Monthly Payment) Dalam sistem/cara pembayaran ini, prestasi Penyedia Jasa dihitung setiap akhir bulan. Setelah prestasi tersebut diakui Pengguna Jasa maka Penyedia Jasa dibayar sesuai prestasi tersebut.kelemahan cara ini adalah berapapun kecilnya prestasi Penyedia Jasa pada suatu bulan tertetu dia tetap harus dibayar. Hal ini sangat mempengaruhi prestasi pekerjaan yang seharusnya dicapai sesuai jadwal pelaksanaan sehingga dapat membahayakan waktu penyelesaian. Oleh karena itu, cara pembayaran ini sering dimodifikasi dengan mempersyaratkan jumlah pembayaran minimum yang harus dicapai untuk setiap bulan diselaraskan dengan prestasi yang harus dicapai sesuai jadwal. Cara pembayaran seperti ini menuntut persyaratan kontrak yang jelas dan ketat, karena kecenderungan Penyedia Jasa untuk menuntut sebesar-besarnya pembayaran tanpa terlalu memikirkan kemajuan pekerjaan. Definisi monthly payment menurut Peraturan Pemerintah (PP) No 29/2000 juga mengatur bentuk kontrak dengan sistem/cara berkala (bulanan) sebagai tertera dalam Pasal 20 ayat (3) huruf c angka 2: Monthly Payment adalah pengukuran hasil pekerjaan secara berkala yang pada umumnya dilakukan secara bulanan setiap akhir bulan. b Cara Pembayaran atas Prestasi (Stage Payment) Menurut Yasin (2006), stage payment adalah pembayaran kepada Penyedia Jasa yang dilakukan atas dasar prestasi/kemajuan pekrejaan yang telah dicapai sesuai dengan ketentuan dalam kontrak. Jadi tidak atas dasar prestasi yang dicapai dalam satuan waktu (bulanan). Biasanya besarnya prestasi dinyatakan dalam presentase. Sering pula cara pembayaran seperti ini disebut pembayaran termin/angsuran. Menurut Peraturan Pemerintah (PP) No 29/2000 tentang Penyelenggaraan Konstruksi dalam pasal 20 ayat (5) huruf c angka 1 ditetapkan stage payment adalah pengaturan hasil pekerjaan berdasarkan kemajuan pekerjaan selain dilakukan dalam beberapa tahapan kemajuan pekerjaan, bisa juga dilakukan sekaligus pada saat pekerjaan fisik selesai 100% (turnkey). Menurut Robert D. Gilbreath dalam bukunya Managing Construction Contracts mengenai Progress Billing Payment, mengupas bentuk-bentuk kontrak dengan cara pembayaran berkala (monthly payment ) maupun cara pembayaran berdasarkan prestasi (stage payment). Menurut Robert D. Gilbreath dalam Yasin (2006) alternatif dasar-dasar pembayaran bagian per bagian ada tiga landasan (dasar) umum di mana pembayaran sebagian dapat dilakukan :

27 a biaya b waktu c pelaksanaan sesungguhnya atau kemajuan pekerjaan. Dari ketiga landasan tersebut pembayaran berdasarkan kemajuan pekerjaan adalah yang paling sering dipilih dari sisi pandang Pengguna Jasa. Menurut Peraturan Presiden Republik Indonesia No 85 Tahun 2006 Tentang Perubahan Keenam Atas Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 Tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang Jasa Pemerintah pasal 33 mengenai Pembayaran Uang Muka dan Prestasi Pekerjaan : 1. Uang Muka dapat diberikan kepada penyedia barang/jasa sebagai berikut a Untuk usaha kecil setinggi-tingginya 30% (tiga puluh persen) dari nilai kontrak b Untuk usaha selain usaha kecil setinggi-tingginya 20% dari nilai kontrak 2. Pembayaran prestasi pekerjaan dilakukan dengan sistem sertifikat bulanan atau sistem termin dengan memperhitungkan angsuran uang muka dan kewajiban pajak CashFlow Proyek Cash Flow Proyek adalah arus dana proyek yang diterima dan yang dibelanjakan, yang keseimbangannya harus selalu dijaga agar tidak menghasilkan saldo yang negatif. Cash Flow Proyek yang baik adalah Cash Flow yang dapat mendanai pembiayaan proyek secara mandiri. Proyek yang dikerjakan kontraktor berdasarkan segmen pemilik proyek di Indonesia dapat dibedakan dalam 2 segmen besar yaitu : a Proyek Pemerintah (Pusat dan Daerah) Perusahaan kontraktor secara umum dapat membiayai dirinya sendiri (self-financing) untuk mengerjakan proyek-proyek pemerintah, kalaupun diperlukan tambahan Modal Kerja dari Perbankan/Pasar Modal jumlahnya relatif tidak terlalu besar. Untuk itu diperlukan langkah-langkah sebagai berikut: 1. Setelah perusahaan mendapat kepastian memenangkan tender proyek pemerintah, biasanya ada Uang Muka sebesar 30% khusus untuk kontraktor golongan ekonomi lemah dan 20% untuk golongan menengah dan besar (sesuai dengan Kepres No 16 Tahun 1994 pasal 22). 2. Apabila dalam perhitungan Harga Pokok Penjualan (HPP) proyek tersebut adalah 90% maka Uang Muka yang diterima maksimum bisa membiayai pelaksanaan proyek sampai dengan 20/90 x 100% = 22% progress fisik. 3. Berdasarkan butir no 2 perusahaan dapat mengusulkan dalam Pasal Pembayaran, maksimum pada fisik 10% sudah dapat mengajukan tagihan berikutnya. Agar hal-hal tersebut pada butir 1 di atas dapat tercapai sesuai yang ditargetkan, maka perlu diperhatikan tahapan proses penagihan sebagai berikut : 1. Proses Pengajuan dan Persetujuan Berita Acara Lapangan (BAL) 2. Proses Pengajuan dan Persetujuan Berita Acara Pembayaran (BAP) b Proyek Swasta, BUMN. Khusus untuk proyek swasta, yang perlu ditekankan dan diperhatikan bersama adalah : 1. Prosedur Penagihan

28 2. Jangka Waktu Pembayaran Hal ini diharapkan sebagai penyeimbang antara hak dan kewajiban pemilik proyek dengan Kontraktor yang sesuai dengan UU No 18 tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam kaitan penagihan termin antara lain : Cara pembayaran yang diatur dalam kontrak (berdasarkan waktu/periodik atau berdasarkan pencapaian progress fisik). Prosedur penagihan dan jangka waktu pembayaran sejak tanggal penagihan yang disepakati Dokumen yang harus dilampirkan. Besarnya uang muka dan retensi yang diberlakukan. Jadwal pemeriksaan/opname pekerjaan Kualitas yang disyaratkan dalam pengakuan progress fisik dan tata cara pembayaran. Pejabat yang ditunjuk dan berwenang menetapkan pembayaran Kesepakatan antara kontraktor dan pemilik proyek mengenai bahan yang sudah didatangkan di proyek diakui sebagai progress fisik atau tidak. Bagaimana dan kapan Retensi dapat dibayarkan dan apakah retensi dapat digantikan dengan Surety Bond/Jaminan Retensi. Fasilitas Perbankan Agar kontraktor dapat beroperasi dengan baik, haruslah didukung dengan modal kerja yang cukup besar. Oleh sebab itu, dalam melakukan aktivitasnya diperlukan fasilitas pendukung financial dari Institusi Perbankan. Fasilitas-fasilitas Perbankan yang terkait langsung adalah fasilitas Kredit Modal Kerja (KMK), Non cash Loan (NCL) dan Bank Credit Line (BCL). Fasilitas Non cash Loan Perbankan tersebut biasanya dipergunakan untuk penerbitan : Bank Garansi/Jaminan Tender (Tender Bond) adalah surat yang dikeluarkan oleh bank atau lembaga keuangan untuk menjamin apabila peserta tender menarik diri sebelum batas waktu berlakunya penawaran. Biasanya jaminan tender ini sebesar 1% - 3% dari harga penawaran. Bank Garansi/Jaminan Pelaksanaan (Performance Bond) adalah surat yang dikeluarkan oleh bank atau lembaga keuangan lain untuk menjamin apabilan kontraktor tidak mampu menyelesaikan pekerjaan atau tidak memenuhi kewajibannya selama masa pelaksanaan. Besarnya jaminan pelaksanaan pada umumnya adalah 5% - 10% dari Nilai Kontrak. Bank Garansi/Jaminan Uang Muka (Advance Payment Bond) Sebagai jaminan atas uang muka yang dibayarkan kepada kontraktor. Nilai jaminan uang muka ini sama dengan nilai uang muka yang dibayarkan. Bank Garansi/Jaminan Pemeliharaan/Retensi (Retention Bond) Sebagai jaminan atas pemeliharaan, setelah serah terima pertama proyek. Besarnya jaminan pemeliharaan pada umumnya 5% dari Nilai Kontrak.