EKSPLORASI PERFORMA EFISIENSI RUANG PROPERTI PADA SUPERBLOK X

Transkripsi

1 EKSPLORASI PERFORMA EFISIENSI RUANG PROPERTI PADA SUPERBLOK X Qurrotul A yun 1), Purwanita Setijanti 2), dan Christiono Utomo 3) 1) Program Studi Magister Arsitektur Perencanaan Real Estate, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Kampus ITS Sukolilo Surabaya, 60111, Indonesia qurrotul_ayun@rocketmail.com 2) Jurusan Arsitektur, Institut Teknologi Sepuluh Nopember 3) Jurusan Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember ABSTRAK Eksplorasi terhadap performa properti melalui sistem pengukuran menjadi standar praktis di dalam Corporate Real Estate Management. Pengukuran ini merupakan proses mengkuantifikasikan tingkat keefektivan properti, yang menunjukkan keberhasilan atas kinerja real estate itu sendiri. Pengukuran performa properti dengan indikator efisiensi ruang menjadi cara yang paling sering dilakukan. Efisiensi ruang di sini adalah luasan m 2 yang dapat dikomersilkan, dibanding ruang terbangun secara keseluruhan. Jenis properti yang memiliki kaitan paling kompleks terhadap ruang adalah superblok. Superblok identik dengan konsep mixed-use yang memungkinkan pemanfaatan ruang untuk berbagai fungsi. Superblok sendiri menjadi fenomena urban yang kini marak bermunculan di kota-kota besar Indonesia dan Superblok X menjadi perintis superblok di Surabaya, yang terus melakukan ekspansi pengembangan terhadap ruang. Lebih lanjut, penelitian terhadap pengukuran performa efisiensi ruang properti pada Superblok X ini menggunakan metode kuantitatif, deskriptif serta evaluatif. Metode kuantitatif digunakan untuk menghitung nilai performa efisiensi ruang propertinya, sedangkan metode deskriptif digunakan untuk mendeskripsikan arti hasil perhitungan dari nilai tersebut. Terakhir, metode evaluatif digunakan untuk menilai tingkat keberhasilan dari performa efisiensi ruang properti Superblok X. Berdasarkan penelitian yang telah dilakukan, diperoleh hasil bahwa dari 83,78% lahan produktif Superblok X, hanya 48,78% ruang saja yang dapat dijual sebagai area komersial. Ruang-ruang properti yang dapat dikomersilkan tersebut berasal dari fungsi hotel, kondominium, kantor sewa serta pusat perbelanjaan. Kata kunci: Corporate Real Estate Management, efisiensi ruang, pengukuran performa properti, superblok PENDAHULUAN Superblok Menjadi Sebuah Fenomena Urban di Masa Kini Seperti yang tertulis dalam Indonesia Design (2009), superblok menjadi sebuah fenomena urban di masa kini. Ditambahkan oleh Danisworo dalam Indonesia Design (2009), fenomena tersebut kini marak bermunculan akibat terbatas serta mahalnya harga tanah di kota-kota besar Indonesia. Selain itu, meningkatnya permintaan akan bangunan real estate berjenis superblok ini, juga ditengarai berkontribusi terhadap munculnya fenomena tersebut. Superblok sendiri didefinisikan oleh Kamil (2008) sebagai suatu kawasan yang dirancang secara terpadu dan terintegrasi, berdensitas cukup tinggi dalam konsep tata guna lahan yang bersifat campuran (mixed-use). Tak jauh berbeda dengan yang diungkapkan oleh B-7-1

2 Kamil (2008), PT. Pakuwon Jati Tbk. (2011) pun memaknai superblok sebagai sebuah istilah di Indonesia untuk menggambarkan pengembangan proyek properti yang terpadu dan terintegrasi dengan skala besar, yang menggabungkan 4 (empat) fungsi bangunan yaitu antara pusat perbelanjaan, gedung perkantoran, kondominium, dan perhotelan. Konsep superblok yang demikian, menurut Danisworo dalam Ernawati (2009), memungkinkan berbagai kegiatan seperti tinggal, belanja, rekreasi dan kantor tidak harus terjadi secara terpisah, melainkan secara terpadu dan terintegrasi dalam satu kawasan. Pesatnya Pembangunan Superblok di Surabaya Beberapa kota besar di Indonesia yang telah memulai pengembangan superblok di antaranya adalah Jakarta dan Surabaya (Indonesia Design, Vol. 4 No. 23, 2007). Di Surabaya sendiri, sesuai dengan berita yang dirilis oleh website resmi REI (Real Estate Indonesia) pada April 2013, justru menyebutkan bahwa superblok di Surabaya baru saja booming dan menjadi tren saat ini. Hal tersebut disinyalir muncul karena terwujudnya iklim investasi dan ekonomi yang tinggi serta makin merebaknya gaya hidup urban di Surabaya. Surabaya dalam kapasitasnya sebagai ibu kota provinsi Jawa Timur, sekaligus sebagai kota metropolitan terbesar kedua di Indonesia ini pun makin diserbu pengembang dan developer besar yang mengincar demand properti di kota metropolis tersebut (Yacobus, 2012). Bahkan sedikitnya ada 8 (delapan) superblok baru di Surabaya yang sedang atau akan dibangun pada Dari kedelapan superblok tersebut, hanya 3 (tiga) yang sudah terbangun dan beroperasi. Superblok X sendiri merupakan perintis properti jenis superblok di Surabaya, sekaligus sebagai superblok pertama di kota Surabaya yang telah mengoperasikan 4 (empat) fungsi bangunan di dalamnya, yang meliputi fungsi pusat perbelanjaan, hotel, kondominium serta perkantoran. Pentingnya Pengukuran Performa Efisiensi Ruang Properti pada Superblok X Superblok X merupakan sebuah proyek properti yang terbangun melalui ekspansi pengembangan ruang secara bertahap. Bahkan di tahun 2013, ekspansi pengembangan ruang lanjutan pada Superblok X terus dilakukan dengan menambahkan bangunan-bangunan lain di dalam kawasan tersebut. Dikemukakan oleh Endropranoto dalam Haryanto (2013), pengelolaan ruang pada properti berjenis mixed-use dalam bentuk superblok ini, menjadi hal yang penting untuk diperhatikan. Dikarenakan dalam superblok, dimungkinkan terjadinya penggunaan ruang bersama, maupun adanya penghubung antar ruang secara terintegrasi, akibat terjadinya penggabungan berbagai jenis bangunan dengan karakter berbeda-beda. Pun merujuk pada pernyataan yang dikutip dari tulisan berjudul Guide to The Management of Real Property dalam website (2013), penggunaan ruang di dalam siklus hidup properti menjadi bagian yang penting untuk memastikan bahwa sebuah properti berjalan dengan efektif dan efisien di dalam kinerja real estate. Lindholm (2008) pun menyebutkan bahwa dari kelima metode pengukuran di dalam Corporate Real Estate Management (CREM ), pengukuran dari aspek efisiensi ruang adalah yang paling sering dilakukan. Evaluasi terhadap performa properti di dalam kinerja real estate tersebut, dilakukan melalui kuantifikasi pengukuran atas jumlah luasan m 2 yang dapat dikomersilkan, dibanding ruang terbangun secara keseluruhan. METODA Lindholm (2008) menyebutkan bahwa munculnya Corporate Real Estate Management (CREM) menjadi sebuah disiplin keilmuan nyata yang mendukung strategi untuk B-7-2

3 meningkatkan sekaligus mengoptimalkan nilai asset real estate dan fasilitas-fasilitas layanan yang berhubungan dengan fungsi utama. Neely et.al. dalam Lindholm (2008) mendefinisikan pengukuran pendayagunaan Corporate Real Estate Management (CREM) sebagai sebuah proses untuk mengkuantifikasikan. Tujuannya ialah mendefinisikan metode yang dapat digunakan untuk mendeskripsikan tingkat keefisienan dan tingkat keefektivan, yang menunjukkan keberhasilan dari kinerja real estate pada sejumlah aspek. Berdasarkan pada hal tersebut, maka penelitian mengenai pengukuran terhadap performa ruang properti pada Superblok X akan menggunakan metode kuantitatif, metode deskriptif serta metode evaluatif. Metode kuantitatif digunakan untuk menghitung nilai performa efisiensi ruang properti dari Superblok X dengan membandingkan jumlah m 2 ruang yang dapat dikomersilkan dengan ruang terbangun secara keseluruhan. Metode deskriptif digunakan untuk mendeskripsikan arti hasil perhitungan dari nilai performa efisiensi ruang propertinya. Terakhir, metode evaluatif digunakan untuk menilai tingkat keberhasilan performa efisiensi ruang properti Superblok X. HASIL DAN DISKUSI Proporsi Penggunaan Lahan Produktif dan Landbank pada Superblok X Gambar 1. menunjukkan gambaran penggunaan lahan dari kawasan Superblok X secara keseluruhan yang terdiri atas lahan produktif serta sejumlah landbank. Gambar 1. Penggunaan Lahan Superblok X Superblok X memiliki lahan seluas 7,4 ha. Kawasan nomor 1, seluas 5,5 ha, merupakan lahan produktif sebagai kawasan tempat beroperasinya bangunan-bangunan di dalam Superblok X saat ini. Area nomor 2, sebesar 0,7 ha, merupakan area landbank yang sementara ini sedang dioperasikan sebagai area parkir kendaraan roda 2 bagi pengunjung pusat perbelanjaan. Sedangkan area nomor 3 dan 4 merupakan area landbank sedang dipersiapkan untuk ekspansi pengembangan lanjutan dari kawasan Superblok X. Dengan demikian, proporsi penggunaan lahan di dalam Superblok X diilustrasikan dalam Gambar 2. B-7-3

4 Gambar 2. Proporsi penggunaan lahan produktif dan landbank pada Superblok X Rincian Penggunaan Lahan Produktif pada Superblok X Masing-masing fungsi di dalam Superblok X, menggunakan porsi ukuran lahan yang berbeda-beda sesuai dengan yang diilustrasikan dalam Gambar 3. Gambar 3. Penggunaan lahan produktif pada Superblok X Sumber : PT. Pakuwon Jati Tbk., 2012 Perbandingan ukuran luasan fungsi secara matematis ditunjukkan dalam Tabel 1. Sedangkan untuk melihat proporsi perbandingan dalam bentuk grafis, dapat dilihat pada Gambar 4. Tabel 1. Komposisi perbandingan luas penggunaan lahan produktif di dalam Superblok X TOTAL Luas Lahan m 2 Luas Kapling Penggunaan Lahan Prosentase Perbandingan Penggunaan Lahan Hotel Kondominium Perkantoran Sewa Superblok X Pusat Perbelanjaan Area Entrance Area Parkir Kendaraan Roda m m m m m m 2 15,43 % 1,59 % 1,15 % 57,69 % 12,85 % % Dari tabulasi data pada Tabel 1. tersebut, selanjutnya akan ditransformasikan dalam bentuk grafis pada Gambar 4. B-7-4

5 Gambar 4. Proporsi komposisi penggunaan lahan produktif pada Superblok X Gambar 4. menunjukkan bahwa bangunan pusat perbelanjaan menggunakan sebagian besar luasan site Superblok X. Pusat perbelanjaan pada Superblok X ini pun berperan sebagai media penghubung bagi fungsi-fungsi bangunan lain dalam kawasan. Dengan demikian, hal ini pun menunjukkan bahwa pusat perbelanjaan pada Superblok X memiliki sinergi yang kuat terhadap bangunan-bangunan lain di sekitarnya. Hal tersebut amat sesuai dengan pernyataan Davies (2000), yang menyebutkan bahwa pusat perbelanjaan berperan sebagai jenis bangunan utama di dalam satu kawasan superblok, yang memiliki sinergi fungsi dan kekuatan pangsa pasar terbesar jika digabungkan dengan fungsi bangunan yang lain. Mengkuantifikasikan Nilai Performa Efisiensi Ruang Properti pada Superblok X Mengkuantifikasikan nilai performa efisiensi ruang properti dari Superblok X, dilakukan dengan cara membandingkan jumlah luasan m 2 ruang yang dapat dikomersilkan dengan ruang terbangun secara keseluruhan. Akan tetapi, keruangan di dalam superblok bisa menjadi suatu hal yang kompleks karena banyaknya fungsi bangunan dengan karakter yang berbeda di dalamnya. Oleh karena itu, penentuan ruang-ruang komersial yang terlibat di dalamnya, didasarkan pada sejumlah kajian pustaka yang berasal dari Brett and Schmitz (2009), Chiara (1990), Kyle (2000), Levy et.al (2008) dan Marlina (2008), yang diverifikasikan dengan kondisi nyata di lapangan. Sehingga ditemukanlah nilai performa efisiensi ruang properti pada Superblok X, seperti yang tertera pada Tabel 2. berikut. Tabel 2. Nilai Performa Efisiensi Ruang Properti pada Superblok X No. Jenis Fungsi Bangunan Total Luas Ruang Total Luas Ruang yang Nilai Performa Efisiensi Keseluruhan (m 2 ) Dapat Dikomersilkan (m 2 ) Ruang Properti (%) 1 Hotel , ,00 50,00 2 Kondominium , ,00 46,56 3 Pusat Perbelanjaan , ,61 39,50 4 Perkantoran Sewa , ,93 57,57 5 Area Parkir Bersama , ,00 76,92 TOTAL , ,54 48,78 Nilai performa efisiensi ruang properti menjadi representasi efektifitas pendayagunaan lahan. Kawasan Superblok X terbilang produktif karena 83,78% luas lahannya atau setara dengan m 2, saat ini dioperasikan secara penuh. Dari lahan produktif seluas m 2 tersebut, didapatkan hasil bahwa Superblok X memiliki nilai performa efisiensi ruang properti sebesar 48,78%, seperti yang ditunjukkan dalam Tabel 2. Nilai tersebut terbentuk atas nilainilai performa efisiensi ruang properti dari fungsi hotel, kondominium, pusat perbelanjaan, perkantoran dan area parkir bersama. Gambar 5. menunjukkan bahwa area perparkiran bersama memiliki nilai performa efisiensi ruang properti tertinggi di dalam kawasan Superblok X, kemudia secara berturut-turut disusul oleh fungsi perkantoran sewa, hotel, kondominium serta pusat perbelanjaan. B-7-5

6 Gambar 5. Perbandingan nilai performa efisiensi ruang properti antar tiap fungsi Superblok X Interpretasi Hasil dan Evaluasi Atas Nilai Performa Efisiensi Ruang Properti pada Superblok X Sesuai dengan pernyataan Lindholm (2008), nilai performa efisiensi ruang properti, terbentuk atas aspek luasan ruang properti secara keseluruhan serta aspek ruang properti yang dapat dikomersialkan. Dengan demikian, maka arti hasil penghitungan nilai atas performa efisiensi ruang properti pada Superblok X, akan diinterpretasikan sesuai dengan komposisi nilai aspek-aspek pembentuknya, yang tertera dalam Tabel 2. Selanjutnya, Tabel 3. akan mengetengahkan pemetaan komposisi nilai performa efisiensi ruang properti pada Superblok X. Tabel 3. Pemetaan komposisi nilai performa efisiensi ruang properti pada Superblok X No. Fungsi Bangunan yang Diakomodasi ER L K 1 Area Parkir Bersama 2 Perkantoran Sewa 3 Hotel 4 Kondominium 5 Pusat Perbelanjaan Dari Tabel 3. tersebut, terlihat bahwa area parkir bersama pada Superblok X, memiliki nilai performa efisiensi ruang properti yang tinggi karena didukung oleh pemaksimalan jumlah luasan ruang properti yang dapat dikomersialkan. Sehingga tidak salah jika Brett and Schmitz (2009), mengemukakan bahwa area perparkiran merupakan ruang bersama dalam kompleks mixed-use superblok yang paling mempengaruhi keberhasilan fungsi-fungsi di dalamnya. Tak berbeda jauh dengan area perparkiran, fungsi perkantoran pada Superblok X pun memiliki nilai performa efisiensi ruang properti yang tergolong tinggi yaitu 57,57%. Meskipun nilai tersebut dibentuk oleh luasan ruang properti keseluruhan serta luasan ruang properti komersial yang terbilang rendah, jika dibandingkan dengan fungsi-fungsi yang lain. B-7-6

7 Akan tetapi, bukan hal itu yang menjadi poin pentingnya, sebab diungkapkan oleh Marlina (2008), ruang-ruang pada perkantoran sewa, hendaknya ditata secara efisien untuk memaksimalkan keuntungan yang didapat, dengan cara mematok minimal 60% dari luas total bangunan harus dapat disewakan. Dengan demikian, hal tersebut pula lah yang terjadi pada fungsi perkantoran sewa pada Superblok X. Di sini, jumlah ruang properti yang dikomersialkan, dimaksimalkan hingga mencapai nilai performa efisiensi ruang properti yang mendekati standar yang diketengahkan oleh Marlina (2008), berapa pun luas ruang properti keseluruhan yang dimiliki. Untuk fungsi hotel dan kondominium pada Superblok X, keduanya memiliki kondisi yang serupa. Nilai performa efisiensi ruang propertinya tidak terpaut terlalu jauh yaitu berada di kisaran angka 50%, sehingga perbandingan antara luasan ruang properti yang dapat dikomersialkan dengan luas ruang properti secara keseluruhan cenderung berimbang. Hal yang menjadi sorotan di sini adalah bahwa untuk fungsi hotel dan kondominium pada Superblok X yang menurut kriteria-kriteria yang dijabarkan oleh Chiara (1990) cenderung tergolong pada bangunan kategori mewah, maka aspek ruang paling penting yang perlu dipertimbangkan ialah keefisienan dan kenyamanan, sesuai dengan yang diungkapkan Marlina (2008). Maka dengan demikian, yang menjadi poin utama di dalam performa efisiensi ruang properti untuk fungsi hotel dan kondominium, bukan hanya soal pemaksimalan jumlah luasan ruang yang dapat dijual, namun juga bagaimana turut diakomodasinya aspek kenyamanan di dalamnya. Fungsi pusat perbelanjaan menjadi fungsi yang memiliki nilai performa efisiensi ruang properti yang terendah di dalam Superblok X. Bisa dikatakan hal tersebut cukup mencengangkan jika melihat bahwa fungsi pusat perbelanjaan ini memiliki luasan ruang properti komersial yang terbesar di antara fungsi-fungsi bangunan yang lain. Meski demikian, luas ruang properti komersial yang terbesar dalam Superblok X, bukanlah jumlah luas ruang properti termaksimal yang bisa disewakan. Hal tersebut dapat dimengerti karena bangunan ini berfungsi sebagai bangunan publik yang memiliki jumlah pengunjung yang amat besar, sehingga sirkulasi adalah bagian yang penting yang perlu diperhatikan guna menunjang fungsinya. Akan tetapi, untuk fungsi pusat perbelanjaan ini, dalam melakukan penilaian terhadap performa efisiensi ruang propertinya menurut Levy et.al (2000), lebih ditekankan pada proporsi jumlah penyewa utama (anchor tenant) yang ada di dalam pusat perbelanjaan tersebut. Lebih lanjut Levy et.al (2000) menjabarkan proporsi jumlah penyewa utama (anchor tenant) yang teroptimal adalah pada kisaran 50%-70%, sedangkan pusat perbelanjaan pada Superblok X ini memiliki jumlah penyewa utama (anchor tenant) sebesar 75,61% dari keseluruhan luasan ruang properti yang dimiliki. Dengan demikian, eksplorasi atas performa efisiensi ruang properti pada masingmasing fungsi di dalam Superblok X, menunjukkan nilai yang berbeda-beda KESIMPULAN Berdiri di atas lahan seluas 7,4 ha, pendayagunaan lahan Superblok X terbilang cukup produktif karena 83,78% luas lahannya atau setara dengan m 2, saat ini dioperasikan secara penuh. Akan tetapi, performa dari segi keruangan Superblok X mungkin saja menunjukkan hasil yang berbeda karena hanya 48,78% ruang yang dapat dikomersialkan. Nilai ini tidak bisa sedemikian rupa dinilai apakah ini baik atau buruk, sebab performa efisiensi ruang properti pada Superblok X, terkomposisi atas sejumlah fungsi bangunan yang ada di dalamnya, yang memiliki standar keberhasilan yang berbeda-beda pula. Dari penelitian yang telah dilakukan, dapat disimpulkan bahwa penilaian atas performa efisiensi ruang properti, tidak hanya bisa dilihat dari luasnya ruang properti yang B-7-7

8 ada, sebab makin luas ruangan properti, tidak menjamin performa efisiensi ruangnya akan maksimal. Pemaksimalan jumlah ruang properti yang dapat dikomersilkan, dengan menyesuaikan pada karakter dan kebutuhan dari suatu fungsi bangunan, menjadi hal yang utama guna menghasilkan performa efisiensi ruang properti yang terbaik. DAFTAR PUSTAKA Brett, D.L. and Schmitz A. (2009). Real Estate Market Analysis : Methods and Case Studies. Second Edition. ULI-the Urban Land Institute : Washington DC. Chiara, D. (1990). Time Saver Standarts For Building Types. Mc.GrawHill : Singapore. Davies, l. (2000). Urban Design Compendium. England : The Housing Corporation Dewi, S. N. (2013). BISNIS PROPERTI SURABAYA : Konsep Superblok Sedang Jadi Tren. (online). diakses pada 23 April 2013, pukul WIB. Ernawati, A. (2009). Perencanaan Superblok Sebagai Model Pengembangan Pembangunan Pusat Kota Bekasi. Jurnal Ilmiah Exacta. Vol.2 No,1 Mei Haryanto. (2013). Mixed Use : Magnet Bisnis Saat Ini. (online). diakses pada 8 Januari 2013, pukul WIB. Indonesia Design. (2007). Architecture Engineering Interior, Vol. 4. No. 23, Indonesia Design. (2009). Super Blocks & Independent Town. Vol.6 No Kamil, R. ( 2008). Superblok sebagai Model Kendali Pembangunan Kota, (online). wordpress. com/2008/09/27, diakses pada 5 Juni 2013, pukul WIB. Kyle, R.C. (2000). Property Management. Sixth Edition. Real Estate Education Company : United State of America. Levy, M. and Weitz,B.A. (2008). Retailing Management. McGraw-Hill : Michigan. Lindholm, A.L. (2008). Identifiying and Measuring The Success of Corporate Real Estate Management. Finland : Helsinki University of Technology. Marlina, E..(2008). Panduan Perancangan Bangunan Komersial. Yogyakarta : Penerbit Andi. PT. Pakuwon Jati Tbk. (2011). Propektus PT. Pakuwon Jati Tbk. Sura baya. : PT. Pakuwon Jati Tbk. Treasury Board of Canada Secretariat. (2013). Guide to The Management of Real Property. (online). diakses pada 17 Oktober 2013, pukul WIB. Yacobus. S. (2012). Properti Surabaya Terus Menggeliat. (online) property.com, diakses pada 5 Maret 2013, pukul WIB. B-7-8