BAB IV ANALISA ANALISA ASPEK MANUSIA. IV.1.1. Analisa Pelaku Kegiatan. Pelaku kegiatan utama dalam apartemen adalah para penyewa apartemen.

Transkripsi

1 BAB IV ANALISA IV.1 ANALISA ASPEK MANUSIA IV.1.1. Analisa Pelaku Kegiatan Pelaku kegiatan utama dalam apartemen adalah para penyewa apartemen. Untuk mengetahui siapa saja pelaku kegiatan utama pada bangunan apartemen yang dirancang, maka harus terlebih dahulu ditentukan target market apartemen tersebut. Penentuan target market apartemen dilakukan dengan mempertimbangkan hal berikut : Kondisi lingkungan sekitar tapak, apakah merupakan daerah pertokoan, perkantoran, kawasan universitas, pusat perbelanjaan atau pusat bisnis. Oleh karena karakteristik manusia yang senantiasa menginginkan kemudahan dalam segala hal, maka mereka akan cenderung memilih hunian yang berdekatan dengan tempat mereka bekerja, berbisnis ataupun bersekolah. Ada tidaknya hunian sejenis di sekitar lokasi proyek Ada tidaknya kawasan bisnis, komersial ataupun pendidikan yang letaknya cukup dekat dengan lokasi proyek, dan apakah di kawasan bisnis itu telah ada proyek hunian sejenis. Hal ini dilakukan untuk memprediksi prospek proyek yang akan dibangun. Berikut adalah tabel perbandingan beberapa lokasi yang dekat dengan lokasi proyek, target market yang potensial bagi apartemen dan jenis hunian di sekitarnya : 35

2 Lokasi Potensi lokasi Target market yang mungkin Jln Raya Kebon Jeruk dan Jln Syahdan (sekitar proyek) Jln Panjang -Universitas Bina Nusantara -Sekolah Tarsisius -pertokoan -perkantoran -pertokoan -mahasiswa -pemilik toko/pedagang menengah -eksekutif muda -pemilik toko/pedagang menengah Slipi -pusat bisnis -eksekutif muda -wiraswasta Palmerah -pertokoan -pusat pasar -pemilik toko/pedagang menengah Jenis hunian sekitar lokasi -perumahan -kos mahasiswa -Apartemen kelas menengah Lama perjalanan ke apartemen -jalan kaki 5-10 menit -kendaraan menit -Apartemen -kendaraan kelas menengah menit -perumahan -kendaraan menit Grogol -pertokoan -pusat belanja -perkantoran -pemilik toko/pedagang menengah -eksekutif muda -Apartemen kelas menengah -Apartemen kelas menengah atas -kendaraan menit Dari tabel di atas dapat disimpulkan sebagai berikut : 1. Target market yang paling potensial adalah mahasiswa Universitas Bina Nusantara. Ada tiga alasan yang mendasarinya, yaitu : 1. Sekitar 32.5% mahasiswa Universitas Bina Nusantara berasal dari luar Jakarta (dapat dilihat pada lampiran) sehingga banyak yang mencari hunian yang dapat disewa selama masa studi mereka. Berdasarkan hasil survey, sebagian besar mahasiswa yang berasal dari luar Jakarta kos di sekitar kampus. 2. Hunian yang dapat disewa di sekitar kampus berupa rumah kos yang rata-rata memiliki kondisi ruang yang tidak baik bagi kesehatan dan kenyamanan penghuninya (seperti tidak adanya jendela untuk memasukkan udara dan cahaya alami, ruangan terasa pengap tanpa adanya AC) dan harga sewa per bulan tidak sebanding dengan kualitas ruang yang disediakan. 36

3 3. Rata-rata mahasiswa Universitas termasuk dalam golongan ekonomi menengah sehingga bila disediakan hunian yang disewakan dengan harga sedikit lebih mahal dibandingkan sewa kamar kos, namun dilengkapi dengan berbagai fasilitas olahraga dan rekreasi serta kualitas ruang hidupnya lebih baik, diperkirakan akan cukup diminati. 2. Target market potensial kedua adalah pengusaha di sekitar lokasi apartemen. Alasan utama yang mendasarinya adalah karena karakteristik manusia yang cenderung untuk tinggal dekat tempat mereka mencari nafkah bila hunian yang ada dapat terjangkau oleh kondisi ekonomi mereka. 3. Target market potensial yang ketiga adalah eksekutif muda dan pengusaha di jalan Panjang dan Palmerah. 4. Eksekutif muda dan pengusaha yang ada di kawasan Slipi diasumsikan memiliki kemungkinan paling kecil untuk menjadi pelaku kegiatan pada apartemen karena adanya apartemen lain di kawasan tersebut yaitu Apartemen Slipi. Demikian juga halnya dengan eksekutif muda dan pengusaha di kawasan Grogol diasumsikan memiliki kemungkinan paling kecil untuk menjadi salah satu pelaku kegiatan pada apartemen karena adanya tiga apartemen lain di kawasan tersebut yaitu Apartemen Mediterania (menengah), Taman Anggrek dan Mercure (menengah atas). Dengan demikian, secara garis besar para pelaku kegiatan di dalam apartemen adalah: 1. Penyewa Pelaku kegiatan ini dapat dibagi menjadi dua yaitu : o Kelompok orang yang menyewa unit hunian pada apartemen yang merupakan target market paling potensial yaitu para mahasiswa Universitas Bina Nusantara 37

4 o Kelompok orang yang menyewa ruang untuk kegiatan retail dan komersial dalam apartemen 2. Pengelola Pelaku kegiatan yang termasuk kategori pengelola dapat dibagi menjadi tiga yaitu: o Kelompok Administrasi terdiri dari pemasaran, public relation, keuangan dan pemilik/manajer apartemen o Kelompok Operasional Apartemen terdiri dari bagian cleaning service, petugas keamanan dan maintenance gedung 3. Pengunjung Pelaku kegiatan ini secara tidak rutin datang ke apartemen dengan tujuan mengunjungi penghuni apartemen yang mereka kenal ataupun untuk menanyakan informasi mengenai unit kosong yang disewakan. IV.1.2. Analisa Jenis Kegiatan dan Kebutuhan Ruang Hasil analisa pada subbab sebelumnya memperlihatkan bahwa target market utama yang sekaligus akan menjadi pelaku utama kegiatan yang akan berlangsung di apartemen adalah mahasiswa Universitas Bina Nusantara, sehingga ruang dan fasilitas yang disediakan harus dapat mewadahi kegiatan mereka serta sesuai dengan karakteristik mereka. Kegiatan dalam apartemen dapat dibagi menjadi dua yaitu kegiatan utama dan kegiatan tambahan. Kegiatan utama yang akan berlangsung dalam apartemen secara garis besar dapat dibagi menjadi dua yaitu : o Kegiatan hidup sehari-hari penyewa unit apartemen o Kegiatan administrasi dan pengawasan bangunan pengelola bangunan 38

5 Kegiatan tambahan adalah kegiatan selain kegiatan hidup sehari-hari yang dapat menunjang kebutuhan sehari-hari penghuninya. Kegiatan tambahan dapat dibagi menjadi tiga yaitu: o Kegiatan berjualan komoditi ataupun jasa penyewa retail apartemen o Kegiatan olahraga dan rekreasi penyewa unit apartemen o Kegiatan bertamu dan berkunjung pengunjung Untuk mengetahui fasilitas dan retail apa saja yang diperlukan untuk apartemen adalah dengan menganalisa keinginan para calon penyewa apartemen dan menentukan mana yang bisa disediakan oleh apartemen. Berikut adalah tabel yang memperlihatkan fasilitas yang perlu disediakan berdasarkan ciri-ciri dan kegiatan pelakunya : Pelaku kegiatan Ciri-ciri Kegiatan Fasilitas Mahasiswa Berasal dari luar Jakarta Menelepon keluarga secara Wartel Universitas interlokal Bina Nusantara Mengirim barang/surat kepada Jasa pengiriman keluarga, teman dll barang/kantor pos Menerima barang/surat dari Mail box/ kotak Menginginkan kemudahan dalam membeli barang kebutuhannya keluarga, teman dll Membeli perlengkapan tulis dan buku kuliah ataupun bacaan lainnya dan cd untuk komputer dll Membeli barang untuk kehidupan sehari-hari seperti sabun, pasta gigi, makanan, keperluan memasak dll Membeli obat-obatan untuk sakit ringan Membeli voucher dan aksesoris handphone Menginginkan hiburan Membeli kaset atau CD musik/film, menyewa buku cerita dll, menyewa film Menginginkan tempat untuk bersantai sambil berkumpul bersama teman kuliah dan untuk makan siang/malam Duduk dan mengobrol dengan teman sambil makan siang/malam atau minum pos -Toko buku -Toko stationery (alat tulis) -Toko komputer Mini market Apotik -Kios handphone -Toko rental buku/film -Toko musik -Coffee shop -Mini cafetaria 39

6 Menginginkan tempat untuk beraktifitas fisik baik berkelompok maupun bersantai dengan teman Menginginkan tempat yang memiliki koneksi internet Menginginkan tempat untuk mendukung pengerjaan tugasnya Menginginkan orang yang dapat mencucikan pakaian mereka dan membersihkan ruangan Menginginkan tempat untuk mengurus rambut dan tubuh mereka Membutuhkan tempat untuk mengambil uang tabungan Menginginkan tempat untuk membeli cemilan Melakukan olahraga perorangan ataupun permainan berkelompok Mencari data untuk tugas kuliah, mengerjakan tugas, chatting, bermain game Mencetak data dari komputer dan menduplikasi data yang diinginkan Menggunting rambut, perawatan rambut, manicure/pedicure Menarik uang atau mengecek saldo rekening Membeli snack, atau roti Olahraga indoor dan outdoor Warnet Printing fotokopi dan -Laundry -Cleaning service Salon Kios ATM -mini market -kios snack -mini bakery Untuk mengetahui jenis fasilitas olahraga apa saja yang perlu disediakan oleh apartemen adalah dengan menganalisa kemungkinan terhadap beberapa fasilitas olahraga yang bisa dibangun dalam kompleks apartemen serta minat ratarata calon penyewa utama (mahasiswa) terhadap fasilitas tersebut. Penentuan terhadap minat berdasarkan pada survey lapangan terhadap kegemaran rata-rata mahasiswa. Fasilitas yang dapat disediakan oleh apartemen dan kesesuaiannya dengan minat para calon penyewa diperlihatkan pada tabel berikut : Keterangan : Tinggi persen peminat % Sedang persen peminat % Rendah persen peminat dibawah 50 % 40

7 Fasilitas Kolam renang Basket Persentase minat Tinggi Sedang Rendah 57 % 41 % Pengadaan Mungkin Mungkin Tenis meja Tenis Bulu tangkis Fitness gym Futsal 65 % 1% 8% 26 % 2% Mungkin Mungkin Mungkin Mungkin Mungkin Sepak Bola 3% Tidak mungkin Berikut adalah tabel jenis kegiatan dan kebutuhan ruang: 1. Penyewa unit apartemen Pelaku kegiatan Jenis kegiatan Kebutuhan ruang Mahasiswa universitas Memasak dan mencuci peralatan masak Dapur Makan dan minum Ruang makan Tidur Ruang tidur Belajar atau mengerjakan tugas Ruang kerja Membersihkan tubuh dan mengelontor Kamar mandi Istirahat, membaca, menonton, mendengarkan Ruang duduk musik, melakukan hobi Menerima tamu Ruang duduk Mencuci pakaian dan mengeringkan pakaian Ruang cuci dan jemur Mengambil barang/surat kiriman dari teman, Kotak pos kerabat, kantor, sekolah dll 2. Penyewa retail apartemen Jenis retail Jenis kegiatan Kebutuhan ruang Mini market Memperlihatkan barang yang dijual Ruang pamer Membayar barang yang dibeli Counter kasir Menerima barang supllier Ruang penerima barang Menyimpan persedian barang yang dijual Gudang Istirahat (pegawai) Ruang duduk Makan dan minum (pegawai) Pantry Mengelontor (pegawai) Toilet 41

8 -Mini cafetaria Makan dan minum (pengunjung) Ruang makan -Coffee shop Mempersiapkan makanan dan membersihkan peralatan Dapur makan/minum Menyimpan persediaan makanan Gudang makanan Memperlihatkan makanan yang dijual Ruang pamer Membayar makanan/minuman yang dibeli Counter kasir Istirahat (pegawai) Ruang duduk Makan dan minum (pegawai) Pantry Mengelontor (pegawai) Toilet -Rental buku Memperlihatkan barang yang disewakan Ruang pamer -Rental film Mengurus penyewaan dan pengembalian barang Counter kasir Istirahat (pegawai) Ruang duduk Makan dan minum (pegawai) Pantry Mengelontor (pegawai) Toilet -Toko buku Memperlihatkan barang yang dijual Ruang pamer -Toko komputer Membayar barang yang dibeli Counter kasir -Toko pernakpernik Istirahat (pegawai) Ruang duduk Makan dan minum (pegawai) Pantry -Toko roti/snack Mengelontor (pegawai) Toilet -Toko musik Business center Menunggu giliran telepon, warnet, printing Ruang tunggu Menyewakan telepon untuk kebutuhan panggilan lokal Box telepon maupun interlokal Memberikan jasa pengiriman barang/surat Counter pengiriman barang Menyewakan komputer dengan fasilitas software office Warnet dan internet serta fasilitas printer dan scanner Menyediakan jasa printing dan fotokopi Ruang duplikasi Melayani pembayaran Counter kasir Menyimpan alat tulis dan persediaan kertas printer dan Gudang fotokopi Mengerjakan laporan keuangan Ruang kerja Mengawasi kegiatan pegawai dan mengontrol pegawai Ruang kerja Istirahat (pegawai) Ruang duduk Makan dan minum (pegawai) Pantry Mengelontor (pegawai) Toilet Laundry (binatu) Menyerahkan/menerima pakaian yang dicuci dan Counter kasir membayar biaya pencucian pakaian Menyimpan sementara pakaian yang akan dicuci/sudah Ruang penyimpanan dicuci Mencuci dan mengeringkan pakaian Ruang cuci Menyetrika dan melipat pakaian Ruang setrika Istirahat (pegawai) Ruang duduk Makan dan minum (pegawai) Pantry Mengelontor (pegawai) Toilet Apotik Memesan dan membayar obat yang diinginkan Counter kasir Menunggu racikan obat Ruang tunggu Meracik obat dan menyimpan persediaan obat Ruang obat Istirahat (pegawai) Ruang duduk Makan dan minum (pegawai) Pantry Mengelontor (pegawai) Toilet Kios ATM Menarik uang atau mengecek saldo Box untuk mesin ATM 42

9 Salon Memesan tempat dan membayar biaya jasa Menunggu giliran Menggunting rambut dan perawatan rambut Mencuci rambut Manicure dan pedicure Menyimpan persediaan obat untuk perawatan dan peralatan steam rambut Istirahat (pegawai) Makan dan minum (pegawai) Mengelontor (pegawai) Counter kasir Ruang tunggu Ruang gunting rambut Ruang cuci Ruang perawatan kuku Gudang Ruang duduk Pantry Toilet 3. Pengelola Pelaku kegiatan Jenis kegiatan Kebutuhan ruang Pemasaran/public relation Melayani tamu atau penghuni yang membutuhkan bantuan Ruang penerima tamu & resepsionis Keuangan Mencatat dan mengkalkulasikan penerimaan dan Ruang kerja pengeluaran Manajer Mengawasi kegiatan administrasi dan mengontrol Ruang kerja pegawai Cleaning service Membersihkan ruangan - Menyimpan peralatan pembersih Janitor Satpam Menjaga keamanan bangunan Pos jaga Maintenance Memperbaiki peralatan atau bagian bangunan yang rusak Membuat jadwal pemeriksaan bangunan dan memesan Ruang kerja bahan untuk memperbaiki kerusakan Semua pegawai Membicarakan berbagai permasalahan Ruang rapat pengelola Menyimpan barang bawaan Ruang loker Istirahat Ruang duduk Makan dan minum Pantry Mengelontor Toilet 4. Pengunjung Pelaku kegiatan Jenis kegiatan Kebutuhan ruang Kerabat atau teman Mengunjungi penghuni apartemen langsung ke unitnya penghuni Menunggu penghuni untuk bersama-sama pergi ke suatu Lounge acara tertentu Pengunjung retail Membeli barang atau mendapatkan jasa pelayanan Lobby/ruang penerima Penyewa baru Menanyakan informasi Lobby dan resepsionis 43

10 Selain kebutuhan terhadap ruang yang dapat mewadahi aktivitas para penghuni, juga dibutuhkan ruang-ruang untuk menunjang kegiatan operasional bangunan antara lain ruang mekanikal dan elektrikal. Beberapa arahan yang disarankan sebagai berikut : o Ada beberapa ruang yang dapat digabungkan menjadi satu ruang saja disamping dapat menghemat ruang juga lebih praktis. Ruang-ruang itu meliputi : Ruang duduk ruang tidur ruang kerja ruang makan tipe studio Ruang makan ruang duduk tipe 1 kamar dan 2 kamar Ruang tidur ruang kerja tipe 2 kamar Ruang pamer retail counter kasir Ruang makan kafetaria ruang pamer makanan counter kasir Ruang tunggu pengelola marketing Ruang tunggu apotik counter pemesanan obat Ruang duduk pegawai pantry Counter pengiriman barang printing dan fotokopi Ruang tunggu salon counter kasir ruang gunting rambut o Laundry yang ada merupakan community laundry (binatu bersama) yang terdapat pada setiap lantai hunian dan memiliki sistem penggunaan sebagai berikut : biaya penggunaan laundry dibayar setiap bulan dengan membatasi jumlah pakaian (per kilogram atau per potong) yang diijinkan. o Untuk fasilitas olahraga kecuali fitness, terdapat pilihan penempatan di dalam ataupun di luar ruangan. Berikut adalah tabel kelemahan dan kelebihan masingmasing pilihan penempatan : 44

11 Lokasi Kelebihan Kelemahan Outdoor -lebih menghemat ruang -pengudaraannya alami -tidak bisa digunakan saat hujan -fasilitas cepat rusak oleh terik matahari dan hujan Indoor -dapat digunakan saat hujan -fasilitas lebih tahan lama -banyak menggunakan ruang -butuh pengaturan teknik untuk pengudaraan supaya ruang tidak pengap o Untuk fasilitas olahraga indoor cenderung lebih banyak menghabiskan biaya awal konstruksi dibandingkan outdoor dan olahraga yang dilakukan di ruang terbuka akan lebih menyehatkan dan menyenangkan sehingga fasilitas olahraga lebih baik diletakkan di luar ruangan. o Walaupun fasilitas olahraga bersifat outdoor, namun ruang penunjangnya (seperti ruang ganti, dan ruang bilas) tetap harus bersifat indoor. IV.1.3. Analisa Tipe dan Persentase Unit Hunian Penentuan persentase dan tipe unit hunian didasarkan oleh pertimbangan terhadap karakteristik dan sifat dari orang-orang yang menjadi target market dari apartemen, dalam hal ini meliputi para mahasiswa universitas. Keterangan : RD Ruang duduk RT Ruang tidur KM Kamar mandi RM Ruang makan RK Ruang kerja Tipe penghuni Karakter Tipe hunian yang sesuai -mahasiswa yang kurang suka berbagi kamar tidur -mahasiswa dua bersaudara dan berbagi kamar dengan saudaranya -lebih menyukai bila kamar tidur memiliki peralatan elektronik untuk hiburan -lebih senang bila ruang kerja dekat dengan tempat tidur supaya bila lelah bisa langsung istirahat -tidak keberatan bila makan di dapur tetapi ada yang lebih suka bila bisa makan sambil menonton TV -kadang-kadang satu dua teman datang menginap sehingga membutuhkan space untuk kasur ekstra -karena saling berbagi kamar, maka lebih disukai bila tidak saling mengganggu dengan aktivitas mengerjakan tugas kuliah masing-masing sehingga ruang kerja harus dipisahkan dari kamar tidur -kadang-kadang satu dua teman datang menginap, Ruang hunian dalam -Studio -RD +RT + RK + RM -dapur -kamar mandi -ruang cuci/jemur -Tipe 1 kamar tidur -RD + RK + RM -ruang tidur -kamar mandi -dapur -ruang cuci/jemur 45

12 -mahasiswa yang takut tidur sendirian dan lebih senang berbagi kamar dengan teman sehingga membutuhkan space untuk kasur ekstra -tidak keberatan bila makan di dapur tetapi ada yang lebih suka bila bisa makan sambil menonton TV -lebih menyukai kamar tidur dengan berbagai Tipe 2 -RD peralatan elektronik untuk hiburan -lebih senang bila ruang kerja berdekatan dengan tempat tidur supaya bila lelah bisa langsung istirahat -membutuhkan ruang untuk melakukan aktivitas bersama (sosialisasi) sesekali -tidak keberatan bila makan di dapur tetapi ada yang lebih suka bila bisa makan sambil menonton TV -tidak keberatan saling berbagi kamar mandi -kadang-kadang satu dua teman datang menginap, sehingga membutuhkan space untuk kasur ekstra kamar tidur -2 RT + RK -1 kamar mandi luar -dapur -RD + RM -ruang cuci/jemur Berdasarkan hasil analisa target market pada subbab sebelumnya, kelompok target -mahasiswa dua bersaudara tetapi kurang suka berbagi kamar tidur -mahasiswa yang senang berbagi hunian tetapi tidak suka berbagi kamar tidur market yang potensial menjadi penghuni pada apartemen adalah mahasiswa Universitas Bina Nusantara. Berdasarkan analisa logika terhadap target market diatas, maka untuk menentukan persentase tiap tipe hunian, dilakukan survey lapangan untuk memperoleh persentase minat para mahasiswa Binus terhadap tiap tipe hunian sebagai berikut : Tipe hunian Persentase Pertimbangan mahasiswa (menurut hasil survey) Studio 38% -mahasiswa cenderung lebih senang tidak berbagi kamar supaya lebih bebas sehingga tipe hunian dengan satu kamar tidur lebih cocok -tipe studio lebih cocok untuk tinggal sendiri karena lebih simpel 1 kamar tidur 2 kamar tidur 22% -untuk mahasiswa yang bersaudara dan mahasiswa golongan menengah atas (karena sewanya lebih mahal daripada tipe studio) -untuk mahasiswa yang membutuhkan privasi 40% -untuk mahasiswa yang tidak banyak memiliki waktu luang atau tidak suka mengerjakan tugas rumah tangga, akan lebih menyukai berbagi tanggung jawab dengan teman lainnya -mahasiswa yang kadang-kadang orang tuanya datang menjenguk -mahasiswa yang suka tinggal berame-rame dengan teman-teman kuliahnya -mahasiswa yang ingin mempermurah biaya operasional tiap bulan Persentase tipe studio dibuat lebih besar dibandingkan persentase yang diperoleh dari hasil survey dengan pertimbangan memperbanyak tipe studio akan menambah keuntungan yang diperoleh investor. 46

13 IV.2. Aspek Tapak dan Lingkungan IV.2.1. Analisa Lingkungan sekitar tapak Lingkungan sekitar tapak dilihat dari segi ekonomi merupakan kawasan golongan ekonomi menengah ke bawah. Berikut ini adalah skematik batas-batas tapak : UTARA BARAT TAPAK TIMUR SELATAN Batas tapak Barat Timur Utara Selatan Kondisi -Banyak perumahan kalangan menengah ke bawah yang dibangun dengan rapat dan rata-rata ketinggian 2 lantai -Adanya lahan kosong dan penghijauan -Persimpangan jalan yang memiliki lalu lintas cukup padat -Deretan pertokoan dan perumahan -Tingkat kebisingan tinggi -Adanya sekolah Tarsisius -Banyak perumahan kalangan menengah yang dibangun dengan sangat rapat dan ratarata ketinggian antara 2 sampai 4 lantai -Perumahan dibangun bersebelahan dengan dinding batas tapak -Universitas Bina Nusantara Dari penggambaran kondisi sekitar tapak dapat diperoleh kesimpulan mengenai view yang baik untuk arah hadap bangunan sebagai berikut : Arah hadap Barat Timur Pengaruh terhadap bangunan -Sinar matahari langsung dengan intensitas radiasi panas yang paling tinggi dapat menyebabkan ruang dalam bangunan terasa panas -Hunian akan mendapatkan view yang bagus karena adanya kawasan hijau, tetapi adanya konsekuensi di masa mendatang akan diubah menjadi kawasan perumahan -Sinar matahari langsung pada pagi hari, tidak terlalu panas dan menyehatkan -Lalu lintas yang padat menyebabkan tingkat kebisingan yang tinggi bagi bangunan sehingga bangunan harus membuat peredam suara (buffer suara) 47

14 -Memberikan view yang cukup menarik karena adanya kegiatan lalu lintas yang sifatnya dinamis Utara -Karena bangunan yang dibangun terlalu rapat, maka akan sangat berbahaya pada saat terjadi kebakaran sebab api dapat menjalar dengan sangat cepat -View yang diperoleh hunian tidak terlalu bagus dan kesannya sangat monoton Selatan -Memberikan view yang menarik karena bangunan Universitas yang bagus serta pelataran depan Universitas yang memberikan view dinamis karena kadang-kadang mahasiswa menggunakannya untuk menyelenggarakan suatu acara/kegiatan tertentu (pameran), main sepak bola dll. Arahan : Arah hadap bangunan sebaiknya menghadap timur, utara dan selatan karena pada bagian barat, meskipun memiliki view yang baik namun radiasi panasnya sangat tinggi sehingga sebaiknya dihindari. Sementara arah timur tidak akan terlalu panas dan untuk mengurangi intensitas kebisingan dapat dilakukan dengan penanaman deretan penghijauan pada bagian depan tapak. Jarak bangunan pada sisi yang hadap utara harus lebar karena perumahan yang dibangun merapat pada dinding batas tapak. Tujuannya untuk mencegah menjalarnya api saat kebakaran dan untuk mencegah terlalu gelapnya bagian dasar bangunan sebab bangunan disebelahnya tidak memiliki lahan kosong yang bebas bangunan. IV.2.2. Analisa Pencapaian ke Tapak Pencapaian (entrance) ke tapak dibuat dengan dasar pemikiran entrance untuk kendaraan penghuni dan tamu terpisah dari entrance service. Kendaraan service diantaranya terdiri dari truk sampah, truk barang, mobil petugas pos dan mobil supply makanan kafetaria. Untuk menjaga privasi sekaligus mencegah pemandangan yang kurang baik, maka entrance kendaraan penghuni sebaiknya terpisah dari service. Juga diusahakan supaya entrance manusia dan kendaraan terpisah supaya sirkulasinya tidak saling bersilangan. 48

15 Ada tiga alternatif untuk entrance kendaraan dan pejalan kaki antara lain : GROGOL TANJUNG DUREN PURI TOL KEBON JERUK SLIPI PERTOKOAN Alternatif 3 PERTOKOAN KAMPUS SYAHDAN Alternatif 2 PALMERAH SLIPI Alternatif 1 KAMPUS ANGGREK PERTOKOAN PALMERAH SLIPI KEBAYORAN LAMA SENAYAN Keterangan : Arah jalur kendaraan Jalan Raya Kebon Jeruk Jalan KH Syahdan Entrance Pengguna Pejalan kaki -Kendaraan penghuni dan tamu -Kendaraan service Berikut adalah tabel perbandingan antara ketiga alternatif entrance terhadap penggunanya : Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3 bersebelahan dengan entrance kampus anggrek sehingga memberi kemudahan bagi mereka yang kuliah di kampus anggrek tetapi bagi mereka yang kuliah di syahdan, harus berjalan cukup jauh menuju ke entrance ada kemungkinan terlewat begitu saja oleh tamu yang kurang hatihati dan baru pertama kali ke apartemen tersebut mudah dijangkau oleh mahasiswa yang kuliah di syahdan maupun anggrek tetapi bila ada mahasiswa yang drop off di daerah itu, akan timbul kemacetan bila entrance kendaraan diletakkan pada titik ini akan beresiko terhadap kemacetan karena berada di persimpangan jalan cukup jauh untuk dicapai dari anggrek maupun syahdan entrance pada posisi ini kemungkinan terlewati akan sangat kecil 49

16 Arahan : ENTRANCE kendaraan service ENTRANCE kendaraan tamu dan penghuni KAMPUS SYAHDAN IN/OUT pejalan kaki KAMPUS ANGGREK Keterangan : Arah pergerakan manusia sporadik Jalan Raya Kebon Jeruk Jalan KH Syahdan o Perletakkan entrance pejalan kaki memiliki beberapa keuntungan yaitu: memberi kemudahan bagi para mahasiswa yang kuliah di kampus Anggrek; sirkulasi antara manusia dan kendaraan tidak bersilangan; bagi mereka yang menggunakan kendaraan umum dapat drop-off langsung di depan pintu masuk sebelum persimpangan jalan yang memiliki lalu lintas padat. ENTRANCE kendaraan service ENTRANCE kendaraan tamu dan penghuni KAMPUS SYAHDAN IN/OUT pejalan kaki KAMPUS ANGGREK Keterangan : Arah pergerakan kendaraan Jalan Raya Kebon Jeruk Jalan KH Syahdan 50

17 o Perletakkan entrance untuk kendaraan memberikan kemudahan pencapaian dari Jalan KH Syahdan dimana kendaraan dari arah tersebut tidak perlu memutar terlalu jauh untuk mencapai entrance apartemen. o Bila dilihat dari arah jalur kendaraan di jalan raya, maka entrance yang pertama kali dicapai adalah entrance untuk penghuni sehingga memungkinkan entrance service agak tersembunyi. Selain itu, pos jaga dapat diletakkan di antara kedua entrance untuk mengawasi kendaraan yang keluar masuk apartemen. IV.2.3. Analisa Zoning Tapak Penzoningan pada tapak secara garis besar terdiri atas 2 yaitu : o Privat meliputi hunian dan fasilitas olahraga o Semi Privat meliputi komersial, parkir, dan pengelola Area Privat merupakan daerah yang hanya bisa diakses oleh penghuni dan beberapa orang yang menjadi tamu dan telah mendapatkan izin dari penghuni. Area semi privat merupakan daerah yang dapat diakses oleh penghuni, penyewa kios retail, dan tamu penghuni dan pengunjung kios retail. Oleh karena itu secara skematik tapak dibagi menjadi dua : Terletak di bagian belakang tapak untuk kepentingan privasi penghuni Meliputi : -Unit hunian -Fasilitas olahraga PRIVAT SEMI PRIVAT Terletak dekat entrance supaya mudah diakses oleh pengunjung dan tamu Meliputi : -Toko retail -Kantor Pengelola -Parkir kendaraan 51

18 Arahan : UNIT HUNIAN PARKIR SERVICE FASILITAS OLAHRAGA: -Kolam renang -Lapangan basket -Lapangan bulu tangkis -Jogging track PARKIR PENGHUNI PARKIR TAMU KAWASAN PRIVAT HUNIAN, KOMERSIAL DAN PENGELOLA KAWASAN SEMI PRIVAT o Perletakkan fasilitas yang diapit oleh blok hunian bertujuan untuk memberikan kemudahan akses bagi kedua hunian menuju ke fasilitas UNIT HUNIAN PARKIR SERVICE FASILITAS OLAHRAGA: -Kolam renang -Lapangan basket -Lapangan bulu tangkis -Jogging track PARKIR PENGHUNI PARKIR TAMU Keterangan : Jalur pergerakan manusia HUNIAN, KOMERSIAL DAN PENGELOLA 52

19 o Area hunian, komersial dan pengelola pada bagian depan tapak merupakan area yang merupakan pusat penyebaran pergerakan manusia. Dari parkir, para tamu tidak dapat langsung memasuki area hunian dan harus melewati bagian komersial tujuannya supaya bagian ini dapat menjadi pusat pengawasan terhadap orang-orang yang keluar masuk apartemen untuk mengurangi resiko masuknya orang luar yang berniat tidak baik. Pada bagian komersial ini terdapat pengawas keamanan yang berada di setiap pintu akses ke hunian. Fasilitas olahraga hanya dapat diakses dari area hunian karena hanya dapat digunakan oleh penghuni. IV.2.4. Analisa Sirkulasi pada Tapak Komponen utama pengguna tapak ada 2 yaitu : Kendaraan bermotor yang meliputi : mobil pribadi, mobil service dan motor Manusia Tiap komponen memiliki kebutuhan yang berbeda sehingga sistem sirkulasi masing-masing berbeda. Pengaturan sistem sirkulasi sebagai berikut : Untuk kendaraan angkutan umum dibuatkan area untuk dropping dengan mengusahakan supaya berhentinya satu angkutan umum tidak akan membuat jalanan menjadi macet Sirkulasi untuk manusia pada tapak meliputi sirkulasi manusia dari tempat parkir ke bangunan dan sirkulasi manusia antar bangunan, dimana harus aman dan tidak bersilangan dengan sirkulasi kendaraan serta harus terdapat pemisahan antara jalur sirkulasi kendaraan dengan manusia. Sirkulasi manusia berupa 53

20 pedestrian. Alasan utama pemisahan jalur sirkulasi kendaraan dari manusia adalah untuk keamanan dan kenyamanan para pejalan kaki. Sirkulasi untuk kendaraan service dibuat tersendiri yang langsung menuju ke area service. Arahan : JALUR SIRKULASI KENDARAAN SERVICE JALUR SIRKULASI KENDARAAN PENGHUNI JALUR SIRKULASI KENDARAAN TAMU PEMISAHAN ANTARA JALUR SIRKULASI KENDARAAN DAN MANUSIA FASILITAS OLAHRAGA MELIPUTI LAPANGAN BASKET, LAPANGAN BULUTANGKIS, KOLAM RENANG DAN JOGGING TRACK IV.2.5. Analisa Tata Ruang Luar JALUR SIRKULASI MANUSIA KE BANGUNAN Keterangan : Parkir service Parkir penghuni Parkir tamu Pedestrian Hunian dan komersial Hunian Fasilitas olahraga/taman Penataan ruang terbuka dirancang untuk menyelesaikan berbagai permasalahan berikut : Kondisi iklim tropis lembab yang kurang nyaman yaitu suhu udara yang cukup tinggi ( C) terutama pada siang hari, serta kelembaban udara yang tinggi, sehingga orang yang berjalan kaki di ruang terbuka kepanasan dan merasa tidak nyaman (mudah berkeringat dan pakaian basah oleh keringat karena sulit menguap). 54

21 Curah hujan yang tinggi dan hujan turun sepanjang tahun memiliki beberapa dampak buruk diantaranya mudah terjadi penggenangan air pada saat hujan lebat; orang tidak bisa kemana-mana tanpa adanya peneduh. Polusi udara yang cukup tinggi akibat asap kendaraan bermotor, mengingat tapak terletak pada jalur jalan raya yang padat lalu lintasnya. Arahan : Berdasarkan pada berbagai macam masalah yang timbul, ada beberapa solusi dalam menata ruang luar yang mampu meresponsi iklim serta mengurangi polusi antara lain : Untuk mengatasi suhu yang tinggi dan polusi udara yang tinggi, dapat dilakukan dengan penghijauan. Tanaman dapat memberikan 4 manfaat bagi tapak yaitu mengurangi panas akibat radiasi matahari pada daerah yang diteduhi oleh pohon; mengurangi polusi karena pohon menyerap CO2 dari asap kendaraan dan mengubahnya menjadi O2; sebagai peneduh terhadap hujan terutama pohon yang rimbun dan untuk mereduksi suara kendaraan. Ada dua jenis penghijauan yang dapat dilakukan yaitu penghijauan horizontal (jalur hijau dan taman) dan penghijauan vertikal (penanaman pohon pada tiap lantai). Pembuatan pergola atau kanopi pada jalur pedestrian di dalam dan di sekeliling tapak untuk melindungi pejalan kaki dari sengatan panas matahari dan curahan hujan, sehingga pada saat hujan mobilisasi manusia masih aktif. 55

22 Penggunaan material pelapis lantai harus yang mempunyai kapasitas penyimpanan panas tinggi dan dapat mencegah air hujan menggenang. Berikut adalah tabel perbandingan beberapa material pelapis lantai : Jenis material Conblock Aspal Semen Batu alam Tanah Karakteristik -kapasitas penyimpanan panas besar -mudah menyerap air hujan -permukaan halus tapi tidak licin -mudah mengalami pelapukan dan ditumbuhi rumput -kapasitas penyimpanan panas kecil -memantulkan panas radiasi matahari ke lingkungan -sulit menyerap air hujan -permukaan kasar -kapasitas penyimpanan panas sedang -sulit menyerap air hujan -permukaan licin bila terkena air hujan -kapasitas penyimpanan panas besar -sulit menyerap air hujan -permukaan halus tapi bila terkena air hujan akan licin -kapasitas penyimpanan panas besar -mudah menyerap air -mudah rusak oleh tetesan air hujan sehingga timbul lumpur dan kebecekan -permukaan kasar Dari tabel sebelumnya dapat diketahui bahwa ada 2 macam pelapis lantai yang cocok untuk kondisi iklim tropis lembab yaitu conblock dan batu alam. Namun batu alam memiliki karakteristik licin bila terkena air sehingga hanya bisa diletakkan di tempat-tempat yang jarang terkena air hujan. 56

23 IV.3. ANALISA ASPEK BANGUNAN IV.3.1. Analisa Persyaratan, Elemen dan Besaran Ruang Setiap ruang membutuhkan besaran tertentu supaya dapat mewadahi aktivitas secara optimal, serta memiliki berbagai persyaratan supaya dapat menciptakan kondisi ruang yang nyaman bagi penggunanya. Berikut tabel ruang dengan persyaratan ruang tersebut : Kategori Jenis ruang Persyaratan ruang Unit hunian Dapur -pertukaran udara yang intens selama memasak -lantai tidak licin dan dinding kedap air -tidak lembab Ruang makan -nyaman secara termal Ruang tidur -membutuhkan cahaya matahari dan cahaya lampu -perlu adanya bukaan berupa jendela -nyaman secara termal -tidak bising Ruang kerja yang cukup untuk menulis dan membaca -nyaman secara termal -tidak bising Kamar mandi -membutuhkan pertukaran udara yang intens -lantai tidak licin -dinding kedap air Ruang duduk -membutuhkan cahaya matahari dan cahaya lampu -nyaman secara termal Ruang tamu -nyaman secara termal Ruang cuci dan jemur -membutuhkan cahaya dan panas matahari -lantai tidak licin -dinding kedap air Kotak pos Kantor Ruang penerima pengelola tamu/resepsionis -nyaman secara termal Ruang kerja yang cukup untuk membaca dan menulis -butuh bukaan berupa jendela -nyaman secara termal Ruang rapat -nyaman secara termal -tidak bising dan kedap suara Janitor Pos jaga -nyaman secara termal 57

24 Retail Business center -Mini cafetaria -Coffee shop Community Laundry Ruang makan pegawai Pantry Ruang loker Toilet Ruang pamer barang Ruang penerima barang Counter kasir Gudang Box telepon Counter pengiriman barang Ruang penyimpanan barang sementara Counter faksimili Ruang printing dan fotokopi Ruang kerja administrasi Ruang manajer Warnet Gudang Ruang makan tamu Ruang pamer makanan Counter kasir Dapur Gudang makanan Ruang cuci Ruang setrika -membutuhkan cahaya matahari dan cahaya lampu -nyaman secara termal -nyaman secara termal -membutuhkan pertukaran udara secara intens -lantai tidak licin dan dinding kedap air -nyaman secara termal -tidak lembab -nyaman secara termal -nyaman secara termal -nyaman secara termal -nyaman secara termal -nyaman secara termal -nyaman secara termal -membutuhkan bukaan berupa jendela -nyaman secara termal -membutuhkan bukaan berupa jendela -membutuhkan pendingin ruangan -nyaman secara termal -nyaman secara termal -nyaman secara termal -membutuhkan pendingin makanan -nyaman secara termal -pertukaran udara yang intens -nyaman secara termal -tidak lembab -lantai tidak licin -nyaman secara termal -nyaman secara termal 58

25 Apotik Ruang tunggu -nyaman secara termal Ruang obat dan cahaya matahari -tidak lembab -nyaman secara termal -membutuhkan bukaan berupa jendela Kios ATM Box untuk mesin ATM -nyaman secara termal Salon Ruang gunting rambut -nyaman secara termal Ruang cuci salon -lantai tidak licin -nyaman secara termal Ruang perawatan kuku -lantai tidak licin -nyaman secara termal Penentuan besaran ruang didasarkan oleh perabotan dan kebutuhan ruang gerak manusia (lihat di lampiran). Tabel berikut adalah luas ruang berdasarkan tipe unit hunian : 1. Tipe Studio 1 orang Ruang Elemen ruang Luas minimal Foyer Rak sepatu 0.8 m 2 Ruang duduk + ruang Meja TV, tempat tidur, meja kerja, kursi, lemari pakaian 7 m 2 tidur + ruang kerja+ ruang makan Dapur Kompor, bak cuci, lemari 1.3 m 2 Kamar mandi Kloset, shower 1.5 m 2 Ruang jemur Tempat gantung pakaian, instalasi AC 1.5 m 2 2. Tipe Satu Kamar Tidur 1-2 orang Sirkulasi 20 % 2 m 2 Total 14 m 2 Ruang Elemen ruang Luas minimal Foyer Rak sepatu 0.8 m 2 Ruang duduk + ruang Meja kerja, kursi 3.5 m 2 makan + ruang kerja Dapur Kompor, bak cuci, lemari 1.3 m 2 Ruang tidur Tempat tidur, lemari pakaian 5 m 2 Kamar mandi Kloset, shower 1.5 m 2 Ruang jemur Tempat gantung pakaian, instalasi AC 1.5 m 2 Sirkulasi 20 % 2.5 m 2 Total 16 m 2 59

26 3. Tipe Dua Kamar Tidur 2-4 orang Ruang Elemen ruang Luas minimal Foyer Rak sepatu 0.8 m 2 Ruang duduk + ruang makan Kursi, meja TV 4 m 2 Dapur Kompor, bak cuci, lemari 1.3 m 2 Ruang tidur + ruang kerja Tempat tidur, meja kerja, kursi, lemari pakaian 5.5 m 2 Ruang tidur + ruang kerja Tempat tidur, meja kerja, kursi, lemari pakaian 5.5 m 2 Kamar mandi Kloset, shower 1.5 m 2 Ruang jemur Tempat gantung pakaian, instalasi AC 1.5 m 2 Sirkulasi 20 % 4 m 2 Total 24 m 2 Berikut adalah tabel besaran ruang kantor pengelola : Jenis ruang Kapasitas Elemen ruang Luas minimal Marketing dan public relation 5 orang Meja counter, kursi, lemari arsip, rak 15 m 2 Ruang kerja bagian 6 orang Meja kerja, kursi, lemari, rak, meja 30 m 2 keuangan, administrasi printer,mesin fotokopi dan personalia Ruang kerja bagian 2 orang Meja kerja, kursi, lemari, rak 9 m 2 maintenance Kantor manajer 1 orang Meja kerja, kursi, rak buku 6 m 2 Ruang rapat 10 orang Meja rapat, kursi, whiteboard 10 m 2 Toilet wanita 1 orang Kloset, wastafel 1.52 m 2 Toilet pria 1 orang Kloset, urinoir, wastafel 3.2 m 2 Pantry - Meja, rak 2.5 m 2 Sirkulasi 20 % 15 m 2 Total 92 m 2 Janitor - Rak penyimpanan barang dan alat 2 m 2 pembersih Ruang sekuriti - Meja, kursi, lemari, sofa 16 m 2 Janitor terletak pada setiap lantai bangunan. Ruang sekuriti berfungsi sebagai tempat istirahat bagi para penjaga yang bertugas pada malam hari. Berikut adalah tabel besaran ruang retail : Jenis retail Jenis ruang Elemen ruang Luas minimal Mini market Ruang pamer barang Rak barang 36 m 2 Counter kasir Meja counter, kursi, rak 2 m 2 Ruang penerimaan Meja, kursi 9 m 2 60

27 -Toko buku -Toko musik -Toko pernak-pernik -Toko komputer -Rental buku -Rental film - Mini bakery Warnet Apotik Business center Mini cafetaria Gudang Rak 4 m 2 Pantry Meja, kursi, lemari 3 m 2 Sirkulasi 20% 11 m 2 Total 65 m 2 Ruang pamer Rak 9 m 2 Counter kasir Meja counter, kursi, rak 1.3 m 2 Pantry Meja, rak 2.5 m 2 Sirkulasi 20% 3 m 2 Total 16 m 2 Ruang komputer Meja, kursi 20 m 2 Counter kasir & server Meja, kursi, rak 2 m 2 Pantry Meja, rak 3 m 2 Sirkulasi 20% 5 m 2 Total 30 m 2 Ruang tunggu (5 orang) Kursi 4 m 2 Ruang pamer Rak 9 m 2 Counter pembayaran dan Meja counter, kursi, rak 2.4 m 2 pemesanan obat Ruang obat Meja kerja, kursi, rak 7 m 2 obat, lemari, wastafel Pantry Meja, rak 2.5 m 2 Sirkulasi 20% 5 m 2 Total 30 m 2 Ruang tunggu (5 orang) Kursi 4 m 2 Box telepon m 2 Meja, kursi 2.4 m 2 Counter pengiriman barang Meja counter, kursi, rak 4 m 2 Ruang penyimpanan barang Rak 3 m 2 sementara Ruang printing dan fotokopi Meja, mesin printer, 7 m 2 mesin fotokopi, rak Ruang kerja 2 orang Meja kerja, kursi, rak, 6 m 2 lemari Pantry Meja, rak 2.5 m 2 Sirkulasi 20% 6 m 2 Total 35 m 2 Ruang makan 30 orang Meja, kursi 28 m 2 Ruang pamer makanan Counter display 9 m 2 makanan, rak Counter kasir Meja counter, kursi, rak 1.3 m 2 Dapur Kompor, bak cuci, 12 m 2 kulkas, meja persiapan, lemari Gudang makanan Rak 3 m 2 Ruang istirahat pegawai Meja, rak 3 m 2 Sirkulasi 20% 11 m 2 61

28 Coffee shop Salon Kios ATM Toilet Musholah Total 67 m 2 Ruang makan 24 orang Meja makan dan kursi makan 22 m 2 Ruang pamer makanan Mesin pendingin 5 m 2 makanan, meja counter, rak Counter kasir Meja counter, kursi, rak 1.3 m 2 Dapur Kompor, bak cuci, meja 4.3 m 2 persiapan, lemari, rak Gudang makanan Rak 2 m 2 Ruang istirahat pegawai Meja, rak 3 m 2 Sirkulasi 20% 7.5 m 2 Total 45 m 2 Ruang tunggu (5 orang) Meja rendah, kursi, rak 4 m 2 Counter kasir Meja counter, kursi, rak 1.3 m 2 Ruang gunting (8 orang) Meja, kursi, rak geser, 10 m 2 mesin steamer rambut Ruang cuci (2 orang) Kursi, bak cuci 5 m 2 Ruang perawatan kuku (2 Kursi santai, bangku 6 m 2 orang) rendah, bak cuci, rak Gudang Rak 1.5 m 2 Pantry Meja, rak 2.5 m 2 Sirkulasi 20% 6 m 2 Total 36 m 2 Box ATM m 2 Partisi pemisah, mesin 5.94 m 2 ATM Sirkulasi 20 % 1.2 m 2 Total 7.2 m 2 Pria Kloset, wastafel, urinoir 8 m 2 Wanita Kloset, wastafel 9 m 2 Total 17 m 2 Pria Tempat air wudhu 4 m 2 Wanita Tempat air wudhu 4 m 2 Sirkulasi 20% 1.6 m 2 Total 9.6 m 2 Total keseluruhan m 2 Berikut adalah tabel besaran fasilitas rekreasi serta fasilitas bersama : Fasilitas olahraga/rekreasi Jenis ruang Dimensi Luas minimal Kolam renang Kolam m 2 Area duduk (±30 orang) - 30 m 2 Ruang ganti pria - 10 m 2 62

29 Ruang ganti wanita - 10 m 2 Fitness gym Ruang penerima - 4 m 2 Ruang aerobik (8 orang) - 28 m 2 Ruang alat fitness (12 orang) - 40 m 2 Ruang ganti pria - 10 m 2 Ruang ganti wanita - 10 m 2 Sirkulasi 20% 18 m 2 Total 110 m 2 Bulu tangkis Lapangan bulu tangkis 5.5 x m 2 Area duduk (4 orang) - 4 m 2 Basket Lapangan basket 28 x m 2 Area duduk (10 orang) - 6 m 2 Ruang games Ruang billiard (3 meja) - 15 m 2 Ruang penyimpanan m 2 Lounge, pingpong dll - 80 m 2 Sirkulasi 20% 20 m 2 Total 116 m 2 Ruang laundry bersama -rasio mesin cuci 15 unit = 1 mesin cuci -rasio mesin pengering ½ x jumlah mesin cuci -rasio meja setrika 1 meja = 1 mesin pengering -ruang tunggu = jumlah mesin cuci dan pengering + 2 orang -ruang pengawas dan penyimpanan bahan ± 3 m 2 Lapangan basket hanya disediakan satu lapangan karena dapat dibagi menjadi dua lapangan basket kecil yang berukuran setengah dari ukuran standar. Berdasarkan survey lapangan, jumlah lapangan bulutangkis/tenis umumnya cukup hanya terdiri dari dua lapangan Kolam renang yang dibuat, diasumsikan dapat menampung kira-kira 200 orang pada saat ramai (hari libur), menggunakan standar dimana pada kondisi padat, satu orang membutuhkan luas sebesar 20 sqft (± 1.86 m 2 ). Oleh karena itu kolam dibuat dapat menampung kira-kira 50% dari penghuni dengan 2 4 kali pergantian giliran pemakaian kolam. 63

30 IV.3.2. Analisa Penerapan Arsitektur Tropis pada Bangunan Sebagaimana telah diuraikan pada bab II pada subbab Tinjauan Khusus, arsitektur tropis adalah suatu seni perancangan bangunan yang dapat memecahkan masalah yang ditimbulkan oleh iklim tropis serta memanfaatkan potensi iklim tersebut. Oleh karena itu, supaya bangunan apartemen memiliki ciri arsitektur tropis, maka apartemen tersebut harus dapat memanfaatkan potensi dari iklim dan mengendalikan dampak buruk iklim. IV Pengendalian kelemahan iklim Iklim pada tempat dimana proyek apartemen berada merupakan iklim tropis lembab yang memiliki beberapa kelemahan sebagai berikut : o Suhu dan kelembaban tinggi serta kecepatan angin rendah, menimbulkan ketidaknyamanan pada manusia. Berikut adalah tabel yang memperlihatkan perbandingan antara karakteristik iklim ideal yang dibutuhkan manusia dengan kondisi yang ada di lapangan : Faktor iklim Kenyamanan termal ideal untuk manusia Kondisi lapangan Suhu udara 24 0 C-26 0 C 27 0 C-32 0 C Kelembaban udara 40%-60% 76%-80% Kecepatan angin 0,6-1,5 m/detik 2-4 m/detik Dari tabel perbandingan di atas terlihat bahwa karakterisitik iklim tersebut tidak dapat memberikan kenyamanan bagi manusia sehingga perlu dilakukan perbaikan supaya tercapai kenyamanan termal dalam bangunan. o Curah hujan deras sepanjang tahun dan dapat turun dalam beberapa hari berturut-turut dan kadang-kadang disertai angin yang bertiup cukup kencang. Karakteristik iklim demikian memiliki beberapa dampak buruk seperti 64

31 mempercepat berkaratnya logam, memudahkan terjadinya pelapukan organik, memicu perkembangan tumbuhan pengganggu seperti lumut, rumput liar dan jamur, menyebabkan terjadinya banjir baik dalam skala besar maupun kecil. o Intensitas radiasi matahari yang tinggi dan tidak baik untuk kesehatan kulit manusia. Untuk mengendalikan kelemahan iklim tersebut demi tercapainya kenyamanan bagi manusia dalam bangunan, maka ada beberapa cara yang dapat ditempuh yaitu : 1. Pengendalian perolehan radiasi panas matahari yang masuk ke dalam bangunan Untuk mengendalikan perolehan panas radiasi matahari dapat dilakukan dengan beberapa cara diantaranya : o Memperkecil luas bidang bangunan yang menghadap ke barat karena radiasi panas mataharinya paling tinggi serta meminimalkan jumlah dan ukuran bukaan pada bidang bangunan yang menghadap ke barat o Pengaturan perletakkan ruang dalam bangunan o Penggunaan material selubung bangunan yang sesuai untuk iklim tropis o Penggunaan peneduh matahari (sun shading) pada bidang bukaan bangunan 2. Melancarkan aliran udara dalam ruangan supaya pergantian udara berlangsung dengan cepat sehingga udara panas tidak terjebak dalam ruangan. 3. Untuk mengatasi akibat dari curah hujan yang tinggi dapat dilakukan dengan pemilihan bentuk atap yang cocok, penggunaan material yang tahan terhadap hujan dan penggunaan peneduh pada area bukaan untuk mencegah masuknya air hujan ke dalam bangunan. 4. Memperbanyak vegetasi untuk menciptakan iklim mikro yang nyaman. 65

32 Penerapan cara pengendalian iklim pada bangunan A. Orientasi Bangunan Beberapa alternatif orientasi bangunan beserta kelebihan dan kelemahannya secara skematik terlihat sebagai berikut : Alternatif 1 : KELEBIHAN : Perolehan panas matahari dapat diminimalisasikan UTARA KELEMAHAN : Bidang bangunan yang dapat dipresentasikan ke jalan sangat kecil dan kurang maksimal A BARAT B TIMUR BIDANG A < BIDANG B Alternatif 2 : SELATAN KELEBIHAN : Bidang bangunan yang dapat dipresentasikan ke jalan dapat dimaksimalkan UTARA KELEMAHAN : Perolehan radiasi matahari besar sehingga ruangan cepat panas BARAT A TIMUR B BIDANG A > BIDANG B SELATAN 66

33 Arahan : Supaya bangunan apartemen yang dirancang dapat memiliki view yang baik terhadap jalan sekaligus dapat meminimalkan panas radiasi matahari yang diperoleh bangunan, maka dapat dilakukan penggabungan antara kedua alternatif tersebut seperti berikut : BARAT INFRAMERAH PANAS SINAR MATAHARI SIANG TIDAK BAIK UNTUK KESEHATAN TIMUR ULTRAVIOLET TIDAK TERLALU PANAS SINAR MATAHARI PAGI DARI TIMUR BAIK UNTUK KESEHATAN PERKECIL LUAS PERMUKAAN BANGUNAN KURANGI BUKAAN A A B A SEBAGAI BUFFER BAGI B SEHINGGA DAPAT MENGURANGI RADIASI PANAS YANG DITERIMA DARI ARAH BARAT MEMBERIKAN PRESENTASI BANGUNAN YANG BAIK KE JALAN SEKALIGUS MENDAPATKAN CAHAYA TIMUR YANG BAIK UNTUK KESEHATAN A B PERBEDAAN KETINGGIAN BANGUNAN INI JUGA MEMUNGKINKAN VIEWING DARI JALAN TERHADAP KEDUA BANGUNAN SEKALIGUS BARAT TIMUR UNTUK MENCIPTAKAN EFEK PEMBAYANGAN YANG DAPAT MENEDUHKAN BANGUNAN B, MAKA BANGUNAN A HARUS LEBIH TINGGI DARIPADA BANGUNAN B 67

34 B. Perletakkan ruang terhadap matahari Pengaturan letak ruang dalam bangunan untuk mengendalikan panas matahari yang masuk ke dalam ruangan adalah dengan meletakkan ruang-ruang ruang service dan ruang sirkulasi (tangga, lift, koridor) menghadap arah barat. Berikut adalah tabel prioritas arah hadap tiap ruang dalam bangunan: Jenis ruang Prioritas Ruang duduk Ruang makan Ruang tidur Dapur Kamar mandi Ruang kerja pengelola Kantor manajer Ruang rapat Ruang tamu pengelola Kantor pemasaran Pos jaga Janitor Ruang duduk pegawai Pantry Gudang Toilet Ruang pamer retail/rental Business center Ruang makan cafetaria Dapur cafetaria Laundry Salon Ruang pamer apotik Ruang obat apotik Kios ATM Sirkulasi horizontal/lobby Sirkulasi vertikal Ruang ganti kolam renang Fitness gym Ruang ganti fitness gym Keterangan : 1 Harus menghadap Utara, Selatan atau Timur 2 Boleh menghadap Barat selama terdapat buffer terhadap radiasi panas matahari 3 Boleh menghadap Barat walaupun tanpa buffer 68

35 Secara skematik, perletakkan ruang sebagai berikut : RUANGAN DENGAN PRIORITAS NO 3 UTARA RUANGAN DENGAN PRIORITAS NO 1 DAN 2 BARAT SELATAN TIMUR ARAH TIMUR SANGAT COCOK UNTUK MELETAKKAN KAMAR TIDUR KARENA MATAHARI PAGI MENYEHATKAN Arahan : RUANGAN DENGAN PRIORITAS NO 3 UTARA RUANGAN DENGAN PRIORITAS NO 1 DAN NO 2 BARAT TIMUR SELATAN RUANGAN DENGAN PRIORITAS NO 2 DAN NO 3 Dengan cara pemberian ruang perantara (buffer) bagi bidang bangunan yang menghadap ke arah barat, maka bagian bangunan yang menghadap barat juga dapat digunakan untuk meletakkan ruang-ruang yang seharusnya menghadap timur, utara atau selatan. 69

36 C. Pengudaraan dalam bangunan Ada dua macam sistem pengudaraan untuk mengendalikan panas dalam bangunan yaitu : o Pengudaraan alami Sistem pengudaraan alami ini sering disebut ventilasi silang. Sistem ini berdasarkan pada konsep pertukaran udara secara alami yaitu udara segar masuk melalui bukaan (inlet) kemudian membawa udara lama yang panas dalam ruangan keluar melalui bukaan (outlet). o Pengudaraan buatan Pengudaraan buatan adalah sistem pengudaraan yang melibatkan peralatan mekanis dan menggunakan listrik dalam pengoperasiannya. Ada beberapa macam sistem pengudaraan buatan antara lain : kipas angin listrik, air conditioning (AC) dan exhaust fan. Ketiga sistem ini memiliki kelebihan dan kelemahan masing-masing yaitu : Kipas Angin Listrik Air Conditioning Exhaust Fan Hanya dapat mengatur kecepatan angin dan meniupkan udara yang telah didinginkan ke dalam ruangan Dapat mengatur suhu, kelembaban dan kecepatan angin dengan cara meniupkan udara yang telah dialterasi karakteristiknya ke dalam Hanya mempercepat pertukaran udara dalam ruangan dan tidak meniupkan udara sejuk ke ruangan ruangan Tidak mengalirkan udara baru Meniupkan udara baru ke Meniupkan udara baru ke dalam ruangan Energi listrik yang digunakan lebih kecil dalam ruangan Energi listrik yang digunakan besar ke dalam ruangan Energi listrik yang digunakan lebih kecil Berikut ini adalah tabel yang memperlihatkan kelebihan dan kelemahan masingmasing sistem pengudaraan : 70

37 Ventilasi alami Kualitas udara tergantung pada kualitas lingkungan sehingga bila udara lingkungan tercemari polusi, maka udara yang masuk ke dalam ruangan juga akan berpolusi Tidak dapat mengatur suhu,kelembaban dan kecepatan angin Tidak menggunakan energi listrik Serangga dapat terbang masuk ruangan bila bukaan tidak ditutupi dengan kawat kasa Ventilasi buatan Kualitas udara dapat dijaga dan diatur (AC) Dapat mengatur suhu, kelembaban (AC) dan kecepatan angin(ac&kipas listrik) Menggunakan energi listrik cukup besar Gangguan serangga dapat dihindari Dari tabel terlihat bahwa pengudaraan buatan terutama AC memiliki lebih banyak kelebihan dan mudah untuk mencapai kenyamanan termal. Oleh karena itu sistem pengudaraan bangunan yang paling sesuai adalah AC. Namun dalam konteks penghematan energi dan biaya operasional bangunan, maka penggunaan AC yang memiliki kecenderungan boros listrik harus dikurangi. Sebagai solusi dari permasalahan ini adalah: - Penggunaan AC hanya pada ruangan yang sangat membutuhkan pengkondisian udara buatan karena aktivitas yang berlangsung di dalamnya atau karena penghuninya ingin menggunakan AC sebab tidak tahan panas - Penggunaan kipas angin listrik dan exhaust fan pada ruangan yang memerlukan pengkondisian udara buatan hanya untuk aktivitas tertentu yang kadang-kadang berlangsung ataupun bila penghuninya ingin menghemat biaya listrik AC Arahan : o Pada bangunan apartemen, ada ruang yang membutuhkan pengudaraan buatan dan ada yang cukup menggunakan pengudaraan alami. 71

38 Berikut adalah tabel ruang dengan kebutuhan pengudaraannya : Jenis ruang Tipe Pertimbangan pengudaraan ruang tidur AC split Banyak mahasiswa yang disurvey lebih memilih ruangan tidurnya memiliki AC -ruang duduk -ruang makan Ventilasi alami Membutuhkan pertukaran udara yang baik walaupun tidak perlu terlalu intens -dapur -kamar mandi -toilet -dapur cafetaria Ventilasi alami Exhaust fan Membutuhkan pertukaran udara yang cepat untuk mengurangi asap dan bau tak sedap sehingga bila udara luar dapat masuk dengan bebas akan lebih baik Hanya digunakan bila dapur dan kamar mandi tidak memiliki -ruang kerja kantor pengelola -ruang kerja business center -warnet AC split bukaan Banyak menggunakan peralatan listrik yang mengeluarkan panas seperti komputer, printer dan fotokopi -kantor manajer AC split -Untuk penyesuaian terhadap prestise manajer -kantor pemasaran dan Ventilasi alami public relation -ruang supermarket pamer -ruang pamer retail -ruang duduk pegawai & pantry -ruang pamer apotik -ruang obat apotik -counter kasir -salon -ruang makan cafetaria -fitness center -wartel -counter faksimili -counter pengiriman barang -laundry AC split Ventilasi alami Membutuhkan pertukaran udara yang baik walaupun tidak perlu terlalu intens -Membutuhkan suhu dan kelembaban yang dapat diatur untuk menjaga supaya barang yang dipamerkan tidak rusak karena kepanasan ataupun terlalu lembab -Untuk kenyamanan berbelanja pelanggan Membutuhkan pertukaran udara yang baik walaupun tidak perlu terlalu intens Ventilasi alami Walaupun banyak menggunakan peralatan elektronik, namun peralatan yang digunakan hanya sedikit mengemisi panas, sehingga cukup mengusahakan pertukaran udara dengan alami o Pada ruangan yang menggunakan ventilasi alami, untuk mendapatkan aliran udara yang baik yang harus menggunakan sistem ventilasi silang yang prinsipnya harus memiliki bukaan untuk masuknya udara (inlet) dan bukaan untuk keluarnya udara (outlet). Supaya aliran udara dari inlet dapat mengalir dengan lancar ke outlet, maka dapat digunakan cara meminimalkan jarak 72

39 antara inlet dan outlet atau menggunakan lay-out ruang dengan konsep open-plan. Konsep ini hanya dapat diterapkan pada unit hunian tipe studio sebab pada tipe 1 kamar dan 2 kamar mengutamakan privasi penghuninya. INLET OUTLET JARAK SEDEKAT MUNGKIN OPEN PLAN LAYOUT D. Peneduh terhadap matahari Ada 3 macam elemen peneduh matahari, seperti peneduh horizontal, vertikal, dan vegetasi. Berikut ini adalah perbandingan ketiga macam peneduh tersebut : Jenis peneduh Vegetasi Horizontal Vertikal Karakteristik Hanya cocok dijadikan peneduh pada lantai dasar bangunan dan pada bangunan bertingkat rendah Untuk menghalangi matahari pada posisi di atas kepala (tinggi) Untuk menghalangi matahari pada posisi rendah Arahan: PENEDUH HORIZONTAL UNTUK MENGHALANGI MATAHARI SIANG HARI UTARA PENEDUH HORIZONTAL BARAT TIMUR PENEDUH VERTIKAL BERFUNGSI UNTUK MENGHALANGI MATAHARI DARI SAMPING (BARAT) SELATAN PENEDUH HORIZONTAL & VERTIKAL 73

40 E. Material selubung bangunan dan bentuk atap Dalam rangka mengendalikan panas dan mengendalikan dampak buruk dari hujan, maka pemilihan terhadap material bangunan yang harus diperhatikan adalah pemilihan terhadap material dinding dan atap karena kedua elemen bangunan inilah yang langsung diekspos ke ruang luar. Material dinding Material dinding yang digunakan harus memiliki beberapa kriteria diantaranya: o Mampu bertahan terhadap air hujan dan angin serta kedap air o Resiko terhadap api kecil o Tidak potensial menjadi sarang hewan atau serangga o Kemampuan meneruskan konduksi panas rendah supaya kondisi termal dalam bangunan tidak mengikuti kondisi ruang luar o Kapasitas penyimpanan panas tinggi sehingga pada siang hari yang panas, ruang dalam bangunan tidak terasa panas o Merupakan material yang banyak tersedia secara lokal serta umum digunakan masyarakat Berikut ini adalah tabel perbandingan beberapa material yang dapat digunakan untuk konstruksi dinding dan umum digunakan : Jenis material Batu bata Kayu Karakteristik -KONDUKTIVITAS PANAS RENDAH -KAPASITAS PENYIMPANAN PANAS BESAR -TAHAN ANGIN -TEMPAT SARANG SERANGGA DAN HEWAN PENGERAT -RESIKO TERHADAP API KECIL -KEDAP AIR BILA DIPLESTER -UMUM DIGUNAKAN MASYARAKAT -BILA DIJAGA DENGAN BAIK AKAN TAHAN TERHADAP HUJAN DAN AIR -INSULASI TERHADAP PANAS MEDIUM -KAPASITAS PENYIMPANAN PANAS SEDIKIT 74

41 Beton bertulang Bambu Kaca -TAHAN TERHADAP ANGIN DAN BADAI -MAKANAN POTENSIAL UNTUK SERANGGA -MUDAH LAPUK KARENA JAMUR DAN HEWAN PENGERAT -RESIKO TERHADAP API TINGGI -KEDAP AIR -KONDUKTIVITAS PANAS RENDAH -KAPASITAS PENYIMPANAN PANAS TINGGI -TAHAN ANGIN -TAHAN TERHADAP API -TIDAK ADA SARANG HEWAN ATAU SERANGGA -KEDAP AIR (WATERPROOF) -RESIKO TERHADAP API TINGGI -TIDAK MENYIMPAN PANAS -RESIKO TERHADAP ANGIN DAN BADAI -MUDAH DIMAKAN SERANGGA -TEMPAT BERSARANG SERANGGA DAN TIKUS -KEDAP AIR -KONDUKTIVITAS PANAS TINGGI -KAPASITAS PENYIMPANAN PANAS RENDAH -TAHAN ANGIN -TAHAN TERHADAP API -TIDAK ADA SARANG HEWAN ATAU SERANGGA Arahan : Material untuk dinding yang sesuai untuk digunakan adalah batu bata dan beton karena memiliki konduktivitas panas rendah, kapasitas penyimpanan panas tinggi, kedap air, dan resiko terhadap api kecil. Beton memiliki kualitas yang sama baiknya dengan batu bata yang diplester, hanya saja dari segi ekonomi, batu bata lebih murah dibandingkan beton. Batu bata juga lebih mudah dalam pengerjaannya dibandingkan dengan beton. Oleh karena itu, material dinding lebih cocok menggunakan batu bata yang diplester. Bentuk atap Ada 2 macam bentuk atap yang dapat digunakan pada apartemen yaitu atap miring dan atap datar. Berikut adalah perbandingan kelebihan dan kelemahan dari masing-masing tipe atap : 75

42 Tipe atap Miring Datar Kelebihan -cocok untuk daerah yang memiliki curah hujan tinggi karena air hujan langsung dapat jatuh ke tanah -dapat dibuat ruang bawah atap yang dapat menjadi buffer terhadap panas matahari sehingga ruangan hidup dibawahnya tidak terlalu panas -dapat digunakan untuk meletakkan berbagai instalasi seperti reservoir air dan pendingin ruangan -dapat dijadikan taman (roof garden) Arahan: Kelemahan -tidak dapat digunakan untuk meletakkan reservoir air -tidak cocok dipakai di daerah yang memiliki curah hujan tinggi karena hujan sulit mengalir ke bawah, untuk mengatasi genangan air hujan, permukaan atap dibuat miring ± 3% Bentuk atap yang cocok untuk iklim tropis lembab yang memiliki curah hujan tinggi sepanjang tahun adalah atap miring, selain itu, penggunaan atap miring yang memiliki ruang bawah atap yang tinggi serta memiliki ventilasi dapat membantu mengendalikan radiasi panas matahari yang masuk melalui atap. Namun karena pada apartemen membutuhkan tempat pada puncak bangunan untuk perletakkan reservoir air supaya air lebih mudah didistribusi, maka sebagian bentuk atap pada apartemen merupakan gabungan antara atap datar dan atap miring. IV Pemanfaatan potensi iklim Iklim tropis lembab memiliki beberapa potensi yang dapat dimanfaatkan sebagai berikut : o Matahari bersinar sepanjang tahun selama 12 jam sehari serta memiliki kuat cahaya yang hampir sama sepanjang tahun. Potensi ini dapat dimanfaatkan untuk mendapatkan pencahayaan gratis pada pagi hari dengan memasukkan cahaya matahari melalui bukaan. 76

43 o Radiasi panas matahari hampir selalu konstan sepanjang tahun (hanya berkurang sedikit pada musim hujan) sehingga dapat dimanfaatkan untuk mengeringkan cucian dan mematikan kuman-kuman. Arahan : o Dalam rangka memanfaatkan sinar matahari untuk pencahayaan gratis di pagi hari, maka dapat dilakukan dengan memaksimalkan jumlah bukaan pada ruangan yang paling membutuhkan cahaya alamiah seperti ruang tidur o Koridor dengan sistem double loaded corridor diberi cermin yang dipasang selang seling pada dinding untuk memantulkan cahaya serta pada lantainya menggunakan glass blok untuk memasukkan cahaya dari atas. o Dalam rangka memanfaatkan radiasi panas matahari untuk mengeringkan cucian dan mematikan kuman, maka perlu disediakan ruang untuk aktivitas ini. Ruang yang disediakan dapat berupa ruang cuci terbuka pada setiap unit hunian ataupun berupa balkon IV.3.3. Analisa Bentuk Massa dan Jumlah Unit Hunian Luas total bangunan yang dapat dibangun = KLB x Luas lahan = 2.5 x m 2 = m 2 Dari luas total tersebut, 10 % digunakan untuk retail dan pengelolaan; 10 % untuk sirkulasi; 10 % untuk fasilitas bersama (parkir, ruang laundry bersama, ruang games, ruang duduk bersama) dan 70 % untuk hunian. Luas total untuk hunian = 70 % x Luas bangunan = 0.7 x m 2 =

44 Jumlah unit per lantai dibatasi maksimal 16 unit, dengan pertimbangan sebagai berikut : o Supaya jumlah orang yang menggunakan fasilitas bersama (laundry, area bersantai/duduk-duduk) di tiap lantai tidak terlalu padat o Supaya jarak tempuh unit terjauh ke tangga darurat tidak lebih dari jarak maksimal 30 meter. Luas total satu tipikal lantai : Tipe Studio = 38% x 16 unit = 6 unit x 14 m 2 = 84 m 2 Tipe 1 kamar = 22% x 16 unit = 4 unit x 16 m 2 = 64 m 2 Tipe 2 kamar = 40% x 16 unit = 6 unit x 24 m 2 = 144 m 2 Sirkulasi 20% = 60 m 2 + Luas tipikal lantai = 352 m 2 Luas satu massa bangunan hunian = 352 m 2 x 8 lantai = 2816 m 2 Jumlah massa maksimal hunian = = 9 massa 2816 Pemisahan massa bangunan untuk mahasiswa pria dan wanita Dengan kondisi budaya Timur, khususnya di Indonesia, pencampuran tempat tinggal pria dan wanita muda yang masih lajang merupakan hal yang masih dianggap kurang pantas. Oleh karena itu, pada apartemen perlu dilakukan pemisahan massa bangunan khusus pria dan wanita. Perbandingan persentase jumlah mahasiswa pria dan wanita dalam kurun 4 tahun terakhir (data dapat dilihat pada lampiran) memperlihatkan bahwa persentase jumlah mahasiswa pria (63%) lebih banyak dari mahasiswa wanita (37%). Hal ini berarti jumlah unit pada massa bangunan untuk pria harus lebih banyak daripada massa bangunan untuk wanita. 78

45 Perhitungan kuantitas pasar Penentuan jumlah unit hunian yang harus disediakan dalam bangunan didasari oleh pertimbangan terhadap kuantitas pasar yang menjadi target, yaitu perkiraan jumlah mahasiswa kos. Dari hasil survey lapangan diperoleh persentase mahasiswa yang kos adalah 32.4 % dari total mahasiswa Universitas Bina Nusantara sebanyak orang, yaitu 6234 orang. Apartemen yang dirancang diperuntukkan bagi kalangan menengah atas dengan pertimbangan rata-rata harga sewa satu unit apartemen diatas ± 2 juta perbulan (plus biaya bulanan untuk maintenance dan fasilitas), sehingga hanya terjangkau oleh mereka yang berasal dari kalangan menengah atas. Oleh karena itu kuantitas pasar yang akan ditampung oleh apartemen diasumsikan hanya sekitar 20% dari total persentase mahasiswa yang tinggal di kos (± 1000 orang). Arahan : Jumlah massa apartemen yang akan dirancang hanya 7 massa dengan pertimbangan berikut : Untuk memperluas area penghijauan, area fasilitas olahraga, dan lahan untuk parkir kendaraan Untuk mencegah terlalu rapatnya jarak antara massa bangunan supaya cahaya matahari masih dapat menjangkau lantai dasar bangunan Dengan jumlah massa sebanyak 7 massa, maka untuk memenuhi kebutuhan akan pemisahan massa mahasiswa pria dan wanita, massa tersebut dibagi menjadi dua blok massa dimana blok massa untuk pria terdiri dari 4 massa karena persentase jumlah pria lebih besar, sementara blok massa untuk wanita terdiri dari 3 buah massa. Setiap massa pada satu blok massa akan terhubung satu sama lain untuk 79

46 memudahkan pengawasan terhadap orang yang keluar masuk blok massa tersebut. Blok massa pria terletak di bagian depan sementara blok massa wanita terletak di bagian belakang tapak didasari oleh pertimbangan berikut : Karakteristik umum kaum pria yang suka berpergian bahkan pada malam hari, sehingga bila diletakkan dekat pintu keluar tapak, akan memberikan kemudahan Perletakkan blok massa kaum wanita di bagian belakang tapak memberikan kesan privat dan lebih aman, serta dapat membatasi ruang gerak kaum pria Kesan pemisahan antara pria dan wanita selain dalam bentuk pemisahan blok massa juga dapat dipertegas dengan meletakkan fasilitas olahraga diantara kedua blok massa sehingga lebih jelas terlihat teritori wanita dan teritori pria. Berikut ini adalah alternatif komposisi massa : Ruang luar yang terbentuk terlalu kecil untuk perletakkan fasilitas olahraga dan terkesan terpencarpencar,sehingga akan sulit untuk mengkoordinasikan fasilitas yang akan dibuat Ruang luar yang terbentuk lebih besar dan menyatu serta dapat memudahkan koordinasi/kesatuan fasilitas-fasilitas olahraga yang akan dibuat A Koordinasi antara beberapa massa menyebabkan timbulnya dua blok massa yang mana akan mempermudah dalam pengawasan bangunan dan memungkinkan pemisahan massa untuk mahasiswa dan mahasiswi A B B 16 UNIT 8 LT 16 UNIT 5 LT 13 UNIT 5 LT 14 UNIT 8 LT 8 UNIT 6 LT 16 UNIT 6 LT ALTERNATIF 1 TOTAL UNIT ± 708 UNIT Penghubung antara massa sehingga dapat mempermudah koordinasi antara massa ALTERNATIF 2 TOTAL UNIT ± 628 UNIT 80

47 Perbandingan kelebihan dan kekurangan kedua alternatif komposisi massa memperlihatkan bahwa alternatif 1 akan mendapatkan jumlah unit yang lebih banyak walaupun kapasitasnya (± orang) melebihi kuantitas pasar yang diasumsikan,selain itu, ruang luar yang terbentuk memiliki kesan terpencar-pencar dan relatif kecil. Pada alternatif 2, ruang luar yang tersedia lebih luas dan menyatu serta memiliki kapasitas hunian (± orang) yang sebanding dengan kuantitas pasar sehingga alternatif 2 akan lebih baik. Jumlah unit hunian yang akan dirancang bila menggunakan alternatif 2 adalah 628 unit dengan perkiraan jumlah tiap tipe sebagai berikut : Tipe studio = 232 unit (± 38%) Tipe 1 kamar = 148 unit (± 22%) Tipe 2 kamar = 248 unit (± 40%) Blok massa pria terdiri dari 356 unit (± 60%) dan blok massa wanita terdiri dari 272 unit (± 40%). IV.3.4. Analisa Sistem Sirkulasi dalam Bangunan Ada dua jenis sistem sirkulasi dalam bangunan bertingkat yaitu : 1. Sistem sirkulasi vertikal 2. Sistem sirkulasi horizontal Sistem sirkulasi horizontal berbentuk koridor atau hall. Berdasarkan bentuknya, koridor dapat dibedakan menjadi 2 macam yaitu single-loaded corridor dan doubleloaded corridor. Kelebihan dan kelemahan setiap sistem sirkulasi sebagai berikut: Jenis Variasi Kelebihan Kelemahan koridor Single- Open corridor -Tidak perlu menggunakan -Jumlah unit per lantai tidak 81

48 loaded corridor Double loaded corridor Closed corridor Koridor diapit oleh hunian di kedua sisi Koridor mengelilingi core/sirkulasi vertikal AC karena udara bebas keluar masuk -Pada siang hari tidak perlu menggunakan lampu -Tidak perlu menggunakan AC bila terdapat jendela atau jalusi yang memungkinkan pertukaran udara -Pada saat hujan, koridor aman dari cipratan air hujan -Pada saat hujan, koridor aman dari cipratan air hujan -Dapat memaksimalkan jumlah unit pada satu lantai -Setiap unit hunian terletak dekat dengan sirkulasi vertikal -Aman dari terpaan hujan dan angin maksimal karena hanya satu sisi yang dipadati hunian -Lantai mudah basah oleh air hujan apabila angin kencang -Jumlah unit per lantai tidak maksimal karena hanya satu sisi yang dipadati hunian -Bila koridor tidak memiliki bukaan sama sekali, maka harus diberi AC supaya tidak pengap -Bila koridor tidak memiliki selingan berupa bukaan diantara unit hunian, maka harus menggunakan AC supaya tidak pengap -Harus menggunakan lampu sepanjang hari, bila tidak diberi selingan berupa bukaan, karena cahaya sulit masuk sehingga agak gelap -Jumlah unit pada satu lantai maksimal 4 unit -Bila koridor tidak memiliki selingan berupa bukaan diantara unit hunian, maka harus menggunakan AC supaya tidak pengap -Harus menggunakan lampu sepanjang hari karena cahaya sulit masuk sehingga agak gelap Sistem sirkulasi vertikal yang terdiri atas tangga, elevator dan lift. Tiap-tiap sistem memiliki kelebihan dan kelemahan masing-masing : Jenis sirkulasi vertikal Tangga Lift Kelebihan -Biaya pembuatan lebih murah -Tidak menggunakan listrik -Tidak banyak menghabiskan ruang -Lebih memberikan kemudahan bagi Kelemahan -Menguras tenaga para penggunanya -Hanya dapat digunakan pada bangunan dengan ketinggian maksimal 4 lantai -Merepotkan bagi orang tua dan anakanak yang naik keatas -Banyak menghabiskan ruang -Pengangkutan barang dan perabot berukuran besar akan sangat sulit dan banyak menghabiskan waktu dan tenaga -Banyak menggunakan listrik -Harga satu unitnya sangat mahal 82

49 anak-anak dan orang tua dibandingkan elevator -Tidak ada batasan ketinggian bangunan -Memudahkan pengangkutan barang dan perabot berukuran besar serta dapat banyak menghemat waktu dan tenaga Escalator -Biaya pembuatan lebih murah dibandingkan dengan lift -Memberikan kemudahan bagi orang tua dan anak-anak untuk naik keatas -Tidak ada batasan ketinggian bangunan -Memerlukan maintenance secara berkala demi keselamatan -Bila terjadi kerusakan, banyak menghabiskan biaya untuk perbaikan -Menggunakan listrik -Banyak menghabiskan ruang -Harga per unitnya mahal -Pengangkutan barang dan perabot yang berukuran besar akan sulit -Memerlukan maintenance berkala demi keselamatan -Bila terjadi kerusakan, banyak menghabiskan biaya untuk perbaikan Arahan : o Sirkulasi horizontal pada area hunian menggunakan perpaduan antara single loaded dan double loaded corridor untuk memudahkan ventilasi silang pada hunian supaya tidak perlu menggunakan AC sehingga dapat menghemat biaya pengelolaan bangunan. Sirkulasi horizontal pada area komersial bersifat double loaded corridor untuk memudahkan penghuninya berbelanja. Untuk mencegah koridor gelap dan pengap, maka diberi selang-seling antara toko dan bukaan pada kedua sisi koridor. Double loaded corridor pada hunian diberi glass blok pada bagian lantai koridor supaya dapat memasukkan cahaya alami. o Sirkulasi vertikal pada bangunan terdiri atas dua sistem yaitu tangga dan lift. Penggunaan tangga bertujuan untuk keadaan darurat seperti kebakaran. Lift yang digunakan terdiri atas dua yaitu lift service dan lift penghuni. Lift service selain digunakan untuk mengangkut barang (perabot) juga dapat digunakan untuk kebutuhan sirkulasi penghuni. Setiap blok massa akan disediakan satu buah lift service. 83

50 IV.3.5. Analisa Perhitungan Lift dan Rencana Parkir A. Perhitungan Lift Jumlah lift penumpang yang akan digunakan tergantung pada waktu tunggu dari satu lift. Waktu tunggu maksimal untuk satu lift adalah detik. Jumlah lift yang dibutuhkan: 1. Blok massa pada bagian depan tapak Jarak floor to floor (h) = 3 meter Kecepatan lift (s) = 2 m/detik Waktu perjalanan bolak-balik lift (T) : T = (2h + 4s)(n-1) + s(3m+4) s = (2x3 + 4x2)(8 1) + 2(3x15 + 4) 2 T = 98 detik Jumlah lift (N) : Luas lantai netto = 80%. Luas gross = 0.8 x 1793 m 2 = m 2 Persentase beban puncak lift (P) = 3% Perkiraan luas per orang (a 11 ) = 3 m 2 / orang N = Luas lantai netto x n x P x T 300 x a 11 x m = x 8 x 3% x x 3 x 15 N = 2 buah lift Waktu tunggu satu lift: Kapasitas lift (m) = 15 orang Jumlah lantai (n) = 7 lantai Waktu tunggu (WT) = T = 98 = 49 detik N 2 2. Blok massa pada bagian belakang tapak Jarak floor to floor (h) = 3 meter Kecepatan lift (s) = 2 m/detik Waktu perjalanan bolak-balik lift (T) : Kapasitas lift (m) = 15 orang Jumlah lantai (n) = 8 lantai 84

51 T = (2h + 4s)(n-1) + s(3m+4) s = (2x3 + 4x2)(8 1) + 2(3x15 + 4) 2 T = 98 detik Jumlah lift (N) : Luas lantai netto (per lantai) = 80%. Luas gross = 0.8 x 1035 m 2 = 828 m 2 Persentase beban puncak lift (P) = 3% Perkiraan luas per orang (a 11 ) = 3 m 2 / orang N = Luas lantai netto x n x P x T 300 x a 11 x m = 828 x 8 x 3% x x 3 x 15 N = 1 buah lift Waktu tunggu satu lift: Waktu tunggu (WT) = T = 98 = 98 detik N 1 Catatan: Blok massa ini hanya menggunakan satu buah lift penumpang walaupun waktu tunggunya melebihi batas maksimal. Hal ini didasarkan oleh pertimbangan bahwa lift barang yang disediakan pada blok massa ini juga dapat dipakai oleh penghuni untuk sirkulasi vertikal sehingga waktu tunggu selama 98 detik dapat dikurangi menjadi setengahnya yaitu 49 detik. B. Rencana Parkir Dari hasil survey diketahui responden (mahasiswa) yang membutuhkan parkir mobil sekitar 37.5 %, parkir motor 54 % dan yang tidak membutuhkan parkir 8.5 %. Oleh karena itu dapat disimpulkan bahwa apartemen harus lebih banyak menyediakan parkir motor dibandingkan parkir mobil. Rasio parkir mobil dan motor yang harus disediakan untuk tiap unit diperoleh dengan mengacu pada fakta mengenai mayoritas asal daerah para mahasiswa 85

52 yang kos, untuk menentukan asumsi terhadap persentase mahasiswa yang kemungkinan besar membawa kendaraan pribadi. Kebutuhan parkir menurut jumlah orang Dengan mempertimbangkan fakta bahwa sebagian besar mahasiswa yang membutuhkan tempat tinggal sementara (kos) berasal dari luar Jabotabek, maka diasumsikan bahwa penghuni apartemen yang membutuhkan parkir untuk kendaraan hanya 20% dari total penghuni (±1024 orang). Persentase ini dianggap mewakili mahasiswa asal Jabotabek. Hal ini disebabkan mahasiswa dari luar Jabotabek sangat kecil kemungkinan membeli motor dan tidak ada kemungkinan membeli mobil. Parkir motor yang dibutuhkan diasumsikan 60% sementara parkir mobil 40% dari total parkir yang dibutuhkan. Maka jumlah parkir yang dibutuhkan sebagai berikut : Parkir motor = 60% x (20% x 1024) = 123 motor. Parkir mobil = 40% x (20% x 1024) = 82 mobil Rasio parkir berdasarkan jumlah unit Bila kebutuhan parkir berdasarkan jumlah orang tersebut dibuat menjadi rasio yang berdasarkan jumlah unit, maka diperoleh rasio untuk mobil dan motor sebagai berikut : Rasio parkir motor untuk tiap unit = 628 unit : 123 motor = 5.1 : 1 Rasio parkir motor 5.1 unit = 1 motor 5 unit = 1 motor Rasio parkir mobil untuk tiap unit = 628 unit : 82 mobil = 7.6 : 1 Rasio parkir mobil 7.6 unit = 1 mobil 8 unit = 1 mobil 86

53 Kapasitas parkir yang harus disediakan oleh apartemen Kapasitas parkir motor hunian = 628 x 1/5 motor 125 motor Kapasitas parkir mobil hunian = 628 x 1/8 mobil 80 mobil Kapasitas parkir untuk pengelola dan komersial diasumsikan sebagai berikut : Kelompok Jumlah orang Motor Mobil Asumsi 8 toko retail (toko buku, pernak-pernik, komputer, bakery, musik, rental buku, rental film) & min. 1 orang toko = 1 mobil 2 pegawai = 1 motor Mini market Min. 3 orang 1 1 Apotik Min. 2 orang 1 Community Laundry Min. 16 orang 8 - Tempat makan (cafetaria & coffee min. 5 orang 2 1 Salon Min. 6 orang 3 1 Business center -Min.5 orang 3 pegawai Pengelolaan -min. 15 orang -1 manajer TOTAL toko = 1 mobil 2 pegawai = 1 motor pegawai = 1 motor 1 manajer = 1 mobil Parkir untuk tamu diasumsikan sama dengan 10% dari total unit pada apartemen, dengan pertimbangan bahwa sebagian besar mahasiswa yang bertamu pada hari-hari kuliah akan memarkir mobil di kampus kemudian berjalan kaki ke apartemen temannya. Oleh karena sebagian besar tamu mahasiswa adalah sesama mahasiswa yang membutuhkan parkir motor lebih banyak dari mobil sehingga diasumsikan parkir motor untuk tamu 80% dari dan parkir mobil untuk tamu 20% total parkir, maka kapasitas parkir untuk tamu: Parkir motor tamu = 80% x (10% x 628) 50motor Parkir mobil untuk tamu = 20% x (10% x 628) 12 mobil Arahan: Parkir mobil untuk penghuni dimasukkan ke dalam basement supaya terlindung dari hujan. Parkir motor penghuni diletakkan di luar ruangan namun diberi 87

54 penutup untuk perlindungan terhadap hujan. Sementara itu, parkir motor dan mobil tamu, retail dan pengelola juga diletakkan di luar ruangan. IV.3.6. Analisa Organisasi Ruang dan Zoning dalam Bangunan A. Organisasi Ruang o Hunian Karena terdapatnya tipe studio dimana ruang duduk dan ruang tidur digabungkan, maka terjadi perbedaan dalam hal organisasi ruang antara tipe tersebut dengan tipe hunian yang memiliki ruang duduk tersendiri. Arahan : Tipe Studio WC DAPUR RUANG KERJA, RUANG DUDUK, RUANG MAKAN BALKON FOYER IN/OUT RUANG TIDUR Keterangan : Alternatif lain Living Zone Sleeping Zone Wet zone Tipe 1 kamar dan 2 kamar RUANG TIDUR RUANG TIDUR RUANG DUDUK BALKON FOYER DAPUR IN/OUT WC 88

55 o Komersial Kegiatan komersial dapat dibagi menjadi 6 kelompok berdasarkan jenis ruang yang ada yaitu : retail, business center, salon, mini market, mini cafetaria/coffee shop, dan apotik. Arahan : Retail (toko buku, toko musik, toko stationery, rental buku, rental film, bakery ) RUANG PAMER PRODUK COUNTER KASIR RUANG ISTIRAHAT PEGAWAI / PANTRY Business center RUANG KERJA HALL SERVICE ENTRANCE PANTRY WARTEL Ruang barang COUNTER PENGIRIMAN BARANG PRINTING DAN FOTOKOPI RUANG TUNGGU Salon RUANG MANICURE DAN PEDICURE RUANG GUNTING RAMBUT GUDANG PANTRY RUANG TUNGGU COUNTER KASIR 89

56 Mini market GUDANG RUANG PENERIMA SUPPLY SERVICE ENTRANCE RUANG PEGAWAI / PANTRY RUANG PAMER PRODUK COUNTER KASIR Mini cafetaria RUANG MAKAN PENGUNJUNG DAPUR GUDANG SERVICE ENTRANCE COUNTER KASIR RUANG PAMER MAKANAN RUANG DUDUK/MAKAN PEGAWAI PANTRY Apotik RUANG PAMER PRODUK OBAT RUANG OBAT COUNTER PEMESANAN DAN PEMBAYARAN RUANG PEGAWAI / PANTRY 90

57 o Pengelola RUANG RAPAT MANAJER RUANG KERJA MARKETING & PUBLIC RELATION TOILET PANTRY HALL RUANG TUNGGU o Fitness Center RUANG GANTI RUANG ALAT FITNESS RUANG AEROBIK RUANG PENERIMA B. Zoning dalam Bangunan Dari analisa jumlah massa pada subbab sebelumnya diketahui apartemen yang dirancang memiliki 7 buah massa yang dikelompokkan menjadi dua kelompok blok massa. Sebagian lantai dasar pada blok massa yang terletak di bagian depan tapak dipakai untuk kegiatan komersial dan pengelolaan bangunan. Sementara blok massa yang terletak di bagian belakang tapak mulai dari lantai dasar sampai lantai 8 dipakai untuk hunian. 91

58 Arahan : HUNIAN ZONING VERTIKAL BLOK MASSA DI DEPAN TAPAK KOMERSIAL & PENGELOLA ZONING VERTIKAL BLOK MASSA DI BELAKANG TAPAK KETERANGAN : HUNIAN KOMERSIAL & PENGELOLA LIFT FASILITAS BERSAMA (LAUNDRY, AREA BERSANTAI) A. ZONING HORIZONTAL BLOK MASSA DI BAGIAN DEPAN TAPAK FASILITAS OLAHRAGA & REKREASI SERTA BLOK MASSA KEDUA U ZONING PADA LANTAI DASAR KETERANGAN : HUNIAN KOMERSIAL LIFT KANTOR PENGELOLA HALL/ KORIDOR FASILITAS BERSAMA (FITNESS, GAMES, LAUNDRY, TAMAN) MAILBOX, LOUNGE TAMU 92

59 ZONING PADA LANTAI ATAS B. ZONING HORIZONTAL BLOK MASSA DI BAGIAN BELAKANG TAPAK ZONING PADA LANTAI DASAR DAN LANTAI ATAS 93

60 IV.3.7. Analisa Kebisingan Sumber kebisingan dalam apartemen dapat dibagi menjadi dua yaitu : o Sumber kebisingan dari luar bangunan disebabkan oleh aktivitas lalu lintas kendaraan o Sumber kebisingan dari dalam bangunan disebabkan oleh aktivitas yang berlangsung dalam bangunan Berikut adalah tabel batas tingkat kebisingan yang diijinkan untuk ruangan : Tinggi lalu lintas padat, musik yang disetel dengan volume penuh Sedang ruang penuh orang yang berbicara, suara televisi/radio, suara saat memasak, suara printer dan fotokopi, suara sepatu hak tinggi, suara peralatan makan, suara aliran air/air mancur Rendah suara mesin ketik atau komputer, suara peralatan listrik (AC, dll.), suara musik yang lembut, orang ngobrol dengan berbisik Sangat rendah suara jarum jam, suara saklar lampu, suara derit pintu Jenis ruang Foyer Ruang duduk Ruang makan Ruang tidur Dapur Kamar mandi Ruang kerja pengelola Kantor manajer Ruang rapat Ruang tamu pengelola Kantor pemasaran Pos jaga Janitor Ruang duduk pegawai Pantry Gudang Toilet Ruang pamer retail/rental Business center Ruang makan cafetaria Batas intensitas suara Tinggi Sedang Rendah Sangat rendah 94

61 Dapur cafetaria Laundry Salon Ruang pamer apotik Ruang obat apotik Kios ATM Arahan : Ada beberapa cara untuk mengendalikan kebisingan untuk ruang-ruang yang membutuhkan ketenangan diantaranya : 1. Mengelompokkan ruang-ruang yang membutuhkan ketenangan dan memisahkannya dari ruang yang banyak sumber suaranya Berdasarkan tabel perbandingan sebelumnya, diketahui bahwa hunian dan kantor pengelola membutuhkan pengelompokkan ruang untuk mengendalikan kebisingan karena adanya ruang-ruang yang memiliki batas intensitas suara rendah sampai sangat rendah. Berikut adalah hierarki penempatan ruang : RUANG YANG MEMILIKI BATAS INTENSITAS SUARA SANGAT RENDAH SEPERTI: -RUANG TIDUR -RUANG RAPAT RUANG YANG MEMILIKI BATAS INTENSITAS SUARA SEDANG S/D SANGAT RENDAH SEPERTI: -RUANG DUDUK -RUANG MAKAN -RUANG KERJA RUANG DENGAN BATAS INTENSITAS SUARA TINGGI SEPERTI: -FOYER -DAPUR -KAMAR MANDI -POS JAGA -JANITOR RUANGAN YANG BUTUH KETENANGAN RUANGAN DENGAN SUMBER SUARA YANG SEDIKIT RUANGAN DENGAN SUMBER SUARA CUKUP BANYAK SUMBER KEBISINGAN INTENSITAS SUARA DARI SUMBER DI LUAR RUANGAN MENGALAMI REDUKSI KETIKA MELEWATI RUANG- RUANG PERANTARA 95

62 2. Mengendalikan kebisingan dari luar ruangan dengan menggunakan buffer berupa vegetasi maupun sirip-sirip pemantul suara pada bukaan maupun penggunaan kaca ganda yang dapat mereduksi suara pada bukaan SIRIP PEMANTUL SUARA KACA GANDA MEREDUKSI SUARA VEGETASI MEREDUKSI INTENSITAS SUARA SUMBER SUARA 3. Memundurkan massa bangunan dari sumber kebisingan (jalan raya) serta meletakkan daerah yang butuh ketenangan sejauh mungkin dari sumber kebisingan RUANG YANG BUTUH KETENANGAN DILETAKKAN SEJAUH MUNGKIN DARI SUMBER KEBISINGAN SUMBER SUARA SEMAKIN JAUH DARI SUMBER KEBISINGAN INTENSITAS SUARA SEMAKIN BERKURANG IV.3.9. Analisa Utilitas Bangunan Analisa terhadap utilitas bangunan antara lain meliputi sistem distribusi air bersih, air kotor dan kotoran; pencegahan kebakaran, instalasi listrik, sistem keamanan dalam bangunan dan sistem penangkal petir. Semua sistem utilitas ini akan terdapat pada setiap lantai hunian apartemen maupun pada komersial dan pengelola. Adapun arahan untuk sistem-sistem utilitas tersebut adalah sebagai berikut : 96