PT CIPUTRA PROPERTY TBK. ( Perseroan )

Transkripsi

1 KETERBUKAAN INFORMASI SEHUBUNGAN DENGAN TRANSAKSI AFILIASI PEMBELIAN TANAH MILIK PT CITRAMITRA BUANASEJAHTERA OLEH PT CIPUTRA ADIGRAHA PENDAHULUAN PT CIPUTRA PROPERTY TBK. ( Perseroan ) Bidang Usaha: pembangunan, investasi, jasa, industri dan perdagangan berkedudukan di Jakarta Selatan, Indonesia Kantor Pusat: Jl. Prof. DR. Satrio Kav. 6 Jakarta Selatan Informasi dalam Keterbukaan Informasi ini dibuat dalam rangka pemenuhan kewajiban Perseroan untuk mengumumkan keterbukaan informasi atas Transaksi Afiliasi sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Bapepam dan LK No. IX.E.1 tentang Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu, Lampiran Keputusan Ketua Bapepam dan LK No. KEP-412/BL/2009 tanggal 25 Nopember 2009 ( Peraturan No. IX.E.1 ), yaitu sehubungan pembelian aset berupa tanah seluas 2.465,07m2 (dua ribu empat ratus enam puluh lima koma nol tujuh meter persegi) ( Obyek ) yang dimiliki PT CITRAMITRA BUANASEJAHTERA ( CMBS ), perusahaan terafiliasi Perseroan, oleh PT CIPUTRA ADIGRAHA ( CAG ), anak perusahaan Perseroan (untuk selanjutnya disebut Transaksi ). Sehubungan dengan Transaksi tersebut, Perseroan telah menunjuk Kantor Jasa Penilai Publik ( KJPP ) Rengganis, Hamid & Rekan sebagai Pihak Independen yang bertugas melakukan penilaian Obyek dan memberikan pendapat atas kewajaran dari Transaksi yang dimaksud. A. INFORMASI SINGKAT MENGENAI PERSEROAN 1. Umum Perseroan didirikan dengan nama PT Citraland Property berdasarkan Akta Pendirian No. 119 tanggal 22 Desember 1994 dan Akta Perubahan No. 27 tanggal 3 Februari 1995, keduanya dibuat di hadapan Notaris Rahmah Arie Soetardjo, Sarjana Hukum, Notaris di Jakarta, dan telah disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. C HT Th.95 tanggal 16 Februari 1995, serta telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 8 tanggal 28 Januari 2000, Tambahan Berita Negara No Anggaran Dasar Perseroan telah beberapa kali mengalami perubahan. Perubahan terakhir berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat No. 202 tanggal 15 Agustus 2008 dibuat di hadapan Dr. Misahardi Wilamarta, Sarjana Hukum, Notaris di Jakarta dan telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU AH Th 2008 tanggal 18 September 2008 serta telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia 1/10

2 No. 101 tanggal 16 Desember 2008, Tambahan Berita Negara No Susunan pengurus Perseroan terakhir diubah berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat No. 136 tanggal 15 Juni 2012, yang dibuat di hadapan Buntario Tigris Darmawa Ng, Sarjana Hukum, Notaris di Jakarta, penerimaan pemberitahuan Nomor. AHU- AH , tanggal 6 Juli Kegiatan Usaha Kegiatan usaha Perseroan meliputi mendirikan dan menjalankan perusahaanperusahaan dan usaha-usaha di bidang: pembangunan, investasi, jasa, industri dan perdagangan. 3. Struktur Permodalan dan Susunan Pemegang Saham Struktur permodalan Perseroan sampai saat Keterbukaan Informasi ini dibuat adalah sebagai berikut: Modal Dasar : Rp ,- Modal Ditempatkan dan Disetor : Rp ,- Susunan pemegang saham Perseroan sampai saat Keterbukaan Informasi ini dibuat adalah sebagai berikut: Pemegang Saham Jumlah Saham yang disetor dan ditempatkan % Jumlah Modal (Rp.) PT Ciputra Development Tbk , Publik , Treasury Stock Total Susunan Dewan dan Direksi Susunan Dewan dan Direksi Perseroan sampai saat Keterbukaan Informasi ini dibuat adalah sebagai berikut: Dewan Utama Direksi Utama : DR. Ir. Ciputra : Dian Sumeler : Sandra Hendharto : Henk Wangitan : Thomas Bambang : Candra Ciputra : Budiarsa Sastrawinata : Rina Ciputra Sastrawinata : Harun Hajadi : Junita Ciputra 2/10

3 : Cakra Ciputra : Ir. Artadinata Djangkar : Bing Sugiarto Chandra B. KETERANGAN MENGENAI TRANSAKSI 1. Alasan, Latar Belakang & Rencana Transaksi Pada saat ini CAG sedang membangun suatu super blok mixed-use proyek, yaitu Ciputra World Jakarta, yang terletak di Jl. Prof. DR. Satrio kav. 3-5, Jakarta Selatan ( CWJ ). Dalam rangka untuk melengkapi proyek CWJ tersebut dengan suatu lahan parkir kendaraan bermotor yang memadai, maka dirasakan perlu untuk menambah luas lahan, yang sedianya akan diperuntukan untuk ruang parkir kendaraan bermotor roda dua. 2. Obyek Transaksi Obyek Transaksi adalah aset milik CMBS yang berupa tanah dengan total luas sekitar 2.465, 07 m2 (dua ribu empat ratus enam puluh lima koma nol tujuh meter persegi), yang berlokasi di Daerah Khusus Ibukota Jakarta, Wilayah Jakarta Selatan, Kecamatan Setiabudi, Kelurahan Kuningan Timur, dengan rincian sebagai berikut: (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) 1 (satu) bidang tanah dengan sertipikat Hak Pakai No. 57/ Kuningan Timur seluas 946m², berlaku hingga 15 Oktober 1990, dengan Gambar Situasi Nomor 2043/1987 tertanggal 15 Oktober 1987, setempat dikenal sebagai Jalan Gang Kembang, Rukun Tetangga 007, Rukun Warga (satu) bidang tanah dengan sertipikat Hak Pakai No. 63/ Kuningan Timur seluas 404m², berlaku hingga 19 Februari 2000, dengan Gambar Situasi Nomor 306/1989 tertanggal 28 April 1989, setempat dikenal sebagai Jalan Gang Kembang, Rukun Tetangga 007, Rukun Warga (satu) bidang tanah setempat dikenal sebagai Jalan Gang Kembang, Rukun Tetangga 007, Rukun Warga 01 berdasarkan Surat Pelepasan Hak (SPH) No. 638/ /5/1994 tertanggal 6 Mei 1994 seluas 160m². 1 (satu) bidang tanah setempat dikenal sebagai Jalan Gang Kembang, Rukun Tetangga 007, Rukun Warga 01 berdasarkan SPH No. 566/ /4/1994 tertanggal 21 April 1994 seluas 118,5m². 1 (satu) bidang tanah setempat dikenal sebagai Jalan Gang Kembang, Rukun Tetangga 007, Rukun Warga 01 berdasarkan SPH No. 567/ /4/1994 tertanggal 21 April 1994 seluas 155m². 1 (satu) bidang tanah setempat dikenal sebagai Jalan Gang Kembang, Rukun Tetangga 007, Rukun Warga 01 berdasarkan SPH No. 762/ /5/1994 tertanggal 31 Mei 1994 seluas 681,57m². 3. Nilai Transaksi Nilai Transaksi yang telah disepakati adalah sebesar Rp ,- dengan rincian sebagai berikut: No Deskripsi Luas (m²) Indikasi Nilai Pasar (Rp.) 3/10

4 1 Tanah Sertipikat Hak Pakai 946, ,00 2. Tanah Sertipikat Hak Pakai 404, ,00 3. Tanah dengan SPH 160, ,00 4. Tanah dengan SPH 118, ,00 5. Tanah dengan SPH 155, ,00 6. Tanah dengan SPH 681, ,00 Total 2.465, ,00 4. Pertimbangan Perseroan Sehubungan Dengan Transaksi Pertimbangan CAG untuk melakukan transaksi adalah sebagai berikut: (i) (ii) (iii) CMBS memiliki tanah-tanah dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan lokasi mega proyek CAG, yaitu CWJ. Pembayaran yang dilakukan untuk Transaksi ini dilakukan berdasarkan 2 (dua) perjanjian jual beli, masing-masing tanggal 7 Desember 2012 yang pembayarannya dilakukan secara bertahap. Perseroan menyetujui transaksi ini karena transaksi ini mendukung operasional CAG. C. KETERANGAN MENGENAI PIHAK-PIHAK DALAM TRANSAKSI 1. PT CIPUTRA ADIGRAHA (CAG) i. Umum CAG berkedudukan di Jakarta Selatan, adalah suatu perseroan terbatas yang didirikan berdasarkan hukum Negara Republik Indonesia berdasarkan Akta Pendirian No. 32 tanggal 24 Februari 1995 yang dibuat di hadapan Emmy Hartati Yunizar, Sarjana Hukum, Notaris di Jakarta dan telah disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. C HT TH 95. tanggal 18 April 1995, serta telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 61 tanggal 30 Juli 1996, Tambahan Berita Negara No Anggaran Dasar CAG telah mengalami beberapa perubahan. Perubahan seluruh anggaran dasar sebagaimana tercantum dalam Akta Pernyataan Keputusan Rapat No. 158 tanggal 19 Oktober 2010, dibuat di hadapan Buntario Tigris Darmawa Ng, Sarjana Hukum, Notaris di Jakarta dan telah memperoleh pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU AH Tahun 2011 tanggal 31 Januari 2011, serta telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 58 tanggal 20 Juli 2012, Tambahan Berita Negara No , kemudian diubah lagi berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat No. 351 tanggal 28 September 2011 yang dibuat di hadapan Buntario Tigris Darmawa Ng, Sarjana Hukum, Notaris di Jakarta dan telah disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU AH Tahun 2011 tanggal 25 Nopember 2011 dan Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham No. 300 tanggal 27 September 2012 yang dibuat di hadapan Buntario Tigris Darmawa Ng, Sarjana Hukum, Notaris di Jakarta, yang sampai saat Keterbukaan 4/10

5 Informasi ini dibuat belum memperoleh pengesahan dari Menteri Hukum and Hak Asasi Manusia. ii. Kegiatan Usaha Berdasarkan Anggaran Dasar CAG, maksud dan tujuan CAG adalah menjalankan usaha dalam bidang jasa akomodasi (hotel), usaha arena permainan serta pembangunan dan pengusahaan gedung pusat perbelanjaan dan parkir. iii. Struktur Permodalan dan Susunan Pemegang Saham Struktur permodalan CAG sampai saat Keterbukaan Informasi ini dibuat adalah sebagai berikut: Modal Dasar : Rp ,- Modal Ditempatkan dan Disetor : Rp ,- Susunan pemegang saham CAG sampai saat Keterbukaan Informasi ini dibuat adalah sebagai berikut: Pemegang Saham Jumlah Saham yang disetor penuh (%) Jumlah Modal (Rp.) PT Ciputra Property Tbk , PT Kharismasaka Pratama , PT Citradimensi Serasi , Total iv. Susunan Dewan dan Direksi Susunan Dewan dan Direksi CAG adalah sebagai berikut: Dewan Utama Direksi Utama : DR. Ir. Ciputra : Dian Sumeler : Rina Ciputra Sastrawinata : Junita Ciputra : Sandra Hendrarto : Candra Ciputra : Budiarsa Sastrawinata : Harun Hajadi : Cakra Ciputra : Bing Sugiarto Chandra : Ir. Artadinata Djangkar 5/10

6 : Sugwantono Tanto 2. CMBS i. Umum CMBS berkedudukan di Jakarta Barat adalah suatu perseroan terbatas yang didirikan berdasarkan hukum Negara Republik Indonesia berdasarkan Akta Pendirian No. 5 tanggal 6 Juli 1989 yang dibuat di hadapan Nyonya Nelly Elsye Tahamata, Sarjana Hukum, pengganti dari Soedarno, Sarjana Hukum, Notaris di Jakarta dan telah disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. C HT Th 90 tanggal 16 Maret 1990, serta telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 81 tanggal 9 Oktober 1990, Tambahan Berita Negara Anggaran Dasar CMBS terakhir diubah berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham No. 88 tanggal 12 Nopember 2012 yang dibuat di hadapan Buntario Tigris Darmawa Ng, Sarjana Hukum, Notaris di Jakarta dan telah memperoleh pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU AH Tahun 2012 tanggal 30 Nopember ii. Kegiatan Usaha Berdasarkan Anggaran Dasar CMBS, maksud dan tujuan CMBS adalah usaha dalam bidang pembangunan, perdagangan, industri dan jasa. iii. Struktur Permodalan dan Susunan Pemegang Saham Struktur permodalan CMBS sampai saat Keterbukaan Informasi ini dibuat adalah sebagai berikut: Modal Dasar : Rp ,- Modal Ditempatkan dan Disetor : Rp ,- Susunan pemegang saham CMBS sampai saat Keterbukaan Informasi ini dibuat adalah sebagai berikut: Pemegang Saham Jumlah Saham yang disetor penuh (%) Jumlah Modal (Rp.) DR. Ir. Ciputra Dian Sumeler Rina Ciputra Sastrawinata Junita Ciputra Candra Ciputra Cakra Ciputra /10

7 Total iv. Susunan Dewan dan Direksi Dewan Utama Direksi Utama : DR. Ir. Ciputra : Dian Sumeler : Rina Ciputra Sastrawinata : Junita Ciputra : Sandra Hendharto : Candra Ciputra : Budiarsa Sastrawinata : Harun Hajadi : Cakra Ciputra D. KETERANGAN MENGENAI HUBUNGAN DAN SIFAT HUBUNGAN AFILIASI Transaksi yang dilakukan antara CAG dengan CMBS merupakan Transaksi Afiliasi. Hubungan afiliasi antara Perseroan dengan CAG dan CMBS adalah melalui hubungan kepemilikan dan pengendalian baik langsung maupun tidak langsung di bawah pengendalian pihak yang sama. Hubungan Afiliasi karena Pengendalian Nama Perseroan CAG CMBS DR. Ir. Ciputra KU KU KU & PS Dian Sumeler K K K & PS Sandra Hendharto K K K Henk Wangitan KI - - Thomas Bambang KI - - Candra Ciputra DU DU DU & PS Budiarsa Sastrawinata D D D Rina Ciputra Sastrawinata D K K & PS Harun Hajadi D D D Junita Ciputra D K K & PS Cakra Ciputra D D D & PS Bing Sugiarto Chandra D D - Artadinata Djangkar D D - Sugwantono Tanto - D - 7/10

8 Keterangan: DU : Utama D : KU : Utama K : KI : Independen PS : Pemegang Saham E. PIHAK INDEPENDEN YANG DITUNJUK DALAM TRANSAKSI Sesuai dengan Peraturan No. IX.E.1, Perseroan telah menunjuk pihak independen yaitu KJPP Rengganis, Hamid & Rekan selaku Penilai Independen yang bertugas untuk melakukan penilaian Transaksi dan memberikan pendapat kewajaran atas rencana Transaksi. F. RINGKASAN PENDAPAT PIHAK INDEPENDEN Berikut adalah ringkasan laporan Penilai Independen melalui suratnya No.RHP-Ct/1- P/VII/ tertanggal 9 Oktober 2012 Perihal Laporan Penilaian 6 (enam) Bidang Tanah PT Citramitra Buanasejahtera, Jalan Kembang, Kelurahan Kuningan Timur, Kecamatan Setiabudi, Kotamadya Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta, Indonesia ( Properti ): 1. Identitas Pihak Pihak yang melakukan transaski adalah CAG selaku pembeli, dimana CAG merupakan anak perusahaan dari Perseroan dan CMBS selaku penjual. 2. Obyek Transaksi Obyek Transaksi adalah aset milik CMBS yang berupa tanah, dengan rincian sebagai berikut: (vii) (viii) (ix) (x) 1 (satu) bidang tanah dengan sertipikat Hak Pakai No. 57 seluas 946m², berlaku hingga 15 Oktober 1990, dengan Gambar Situasi Nomor 2043/1987 tertanggal 15 Oktober 1987, terletak di Daerah Khurus Ibukota Jakarta, Warga (satu) bidang tanah dengan sertipikat Hak Pakai No. 63 seluas 404m², berlaku hingga 19 Februari 2000, dengan Gambar Situasi Nomor 306/1989 tertanggal 28 April 1989, terletak di di Daerah Khurus Ibukota Jakarta, Warga (satu) bidang tanah yang terletak di Daerah Khurus Ibukota Jakarta, Warga 01 berdasarkan Surat Pelepasan Hak (SPH) No. 638/ /5/1994 tertanggal 6 Mei 1994 seluas 160m². 1 (satu) bidang tanah yang terletak di Daerah Khurus Ibukota Jakarta, Warga 01 berdasarkan Surat Pelepasan Hak (SPH) No. 566/ /4/1994 tertanggal 21 April 1994 seluas 118,5m². 8/10

9 (xi) (xii) 1 (satu) bidang tanah yang terletak di Daerah Khurus Ibukota Jakarta, Warga 01 berdasarkan Surat Pelepasan Hak (SPH) No. 567/ /4/1994 tertanggal 21 April 1994 seluas 155m². 1 (satu) bidang tanah yang terletak di Daerah Khurus Ibukota Jakarta, Warga 01 berdasarkan Surat Pelepasan Hak (SPH) No. 762/ /5/1994 tertanggal 31 Mei 1994 seluas 681,57m². 3. Tujuan Penilaian Adalah untuk memberikan pendapat kewajaran sehubungan dengan pelaksanaan rencana Transaksi dan untuk memenuhi Peraturan No. IX.E Asumsi dan Syarat Pembatas (i) (ii) (iii) (iv) Nilai yang dicantumkan dalam Laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang merupakan bagian dari Properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian. Nilai yang digunakan dalam Laporan Penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan. Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa memperhitungkan adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait dengan transaksi penjualan tersebut. Property yang dinilai berdasarkan asumsi bebas dari segala hipotik, persengkataan dan premi serta biaya lain yang belum diselesaikan. Properti dilengkapi sertipikat tanah yang sah dan bebas dari hak atas jalan dan pelanggaran apapun juga, termasuk pula bebas dari batasan yang memberatkan, halangan-halangan ataupun pengeluaran tidak wajar lainnya. KJPP Rengganis, Hamid & Rekan tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan property secara detail, melainkan data dari seripikat & gambar bangunan yang diterima dari CAG. Penilaian didasarkan pada asumsi bahwa property dibangun sesuai dengan peraturan yang berlaku, serta telah memiliki atau dalam proses memiliki Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Ijin Penguasaaan Bangunan (IPB) yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Bagian-bagian properti yang tidak diinspeksi tidak memiliki kerusakan yang berarti dan tidak menyebabkan Penilai Independen mengubah penilaian. 5. Pendekatan & Metode Penilaian Dalam melakukan evaluasi kewajaran atas rencana transaksi, pendekatan yang dilakukan oleh Penilai Independen adalah Pendekatan Data Pasar, yaitu Pendekatan Penilaian yang menggunakan data transaksi atau penawaran atas Property yang sebanding dan sejenis dengan obyek penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian. (Bapepam-LK VIII.C.4-1.a.17). 6. Kesimpulan Nilai dan Pendapat Penilai Independen berpendapat bahwa kewajaran atas rencana transaksi pembelian tanah-tanah tersebut di atas, dari segi ekonomis dan keuangan adalah wajar bagi CAG dan pemegang saham Perseroan serta memberikan manfaat ekonomis bagi CAG maupun Perseroan. 9/10

10 G. PERNYATAAN DEWAN KOMISARIS DAN DIREKSI Dewan dan Direksi Perseroan dengan ini menyatakan bahwa seluruh informasi atau fakta material telah diungkapkan dalam Keterbukaan Informasi ini dan seluruh informasi tersebut tidak menyesatkan. Direksi Perseroan menyatakan bahwa Transaksi yang dilakukan oleh Perseroan merupakan transaksi afiliasi sebagaimana dimaksud dalam Peraturan No. IX.E.1 Angka 2 huruf a. Direksi Perseroan dengan ini menyatakan bahwa Transaksi yang dilakukan oleh Perseroan sebagaimana disampaikan di atas tidak termasuk Transaksi Material sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Bapepam dan LK No. IX.E.2 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama, Lampiran Keputusan Ketua Bapepam dan LK No. Kep-614/BL/2011 tanggal 28 Nopember 2011 ( Peraturan No. IX.E.2 ). H. LAINNYA Bagi pemegang saham yang memerlukan informasi lebih lanjut dapat menghubungi Perseroan di alamat berikut: PT CIPUTRA PROPERTY Tbk. Sekretaris Perusahaan Jl. Prof. DR. Satrio Kav. 6 Jakarta Telepon : 62 (21) Faksimili : 62 (21) Jakarta, 11 Desember 2012 Hormat kami, Direksi Perseroan 10/10