BAB I PENDAHULUAN. harga tanah dan bangunan yang terus naik dari tahun ke tahun. Tanah dan

Transkripsi

1 BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Penelitian Bisnis perumahan di perkotaan maupun di pinggiran merupakan sektor yang sangat menjanjikan. Dewasa ini banyak orang yang membeli rumah di perumahan untuk ditempati atau hanya untuk investasi saja karena mengingat harga tanah dan bangunan yang terus naik dari tahun ke tahun. Tanah dan bangunan dapat diperoleh dengan pemindahan hak, yaitu suatu perbuatan hukum yang bertujuan memindahkan hak, antara lain dengan cara: Jual beli, Hibah, Tukar menukar, Pemisahan dan Pembagian Harta Bersama dan Pemasukan Dalam Perusahaan atau Inbreng. 1 Untuk memiliki rumah tidak sedikit orang yang memesan atau indent kepada pengembang untuk memperolehnya dengan membayar sejumlah uang pengikat, sedangkan bangunan berupa rumah belum ada secara fisik. Hal tersebut dapat dilakukan dengan membuat perjanjian jual beli yang pembayarannya secara bertahap (cash tempo) kepada pengembang meski rumah yang dibeli masih dalam proses pembangunan. Menurut Buku III KUHPerdata perjanjian yang seperti itu diperbolehkan karena mengenai perikatan menganut apa yang dinamakan sistem terbuka atau open system, yang berarti bahwa hukum perikatan memberikan kebebasan yang seluas-luasnya kepada pihak yang bersangkutan, untuk mengadakan hubungan hlm John Salindeho, 1987, Masalah Tanah Dalam Pembangunan, Sinar Grafika, Jakarta, 1

2 2 hukum tentang apa saja yang diwujudkan dalam perbuatan hukum atau perjanjian, asalkan tidak bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum dan kesusilaan. 2 Hal ini terkenal sebagai asas kebebasan berkontrak yang terdapat pada Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata, bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Bila menunjuk pada perjanjian jual beli maka terjadi perjanjian bertimbal balik dalam mana pihak yang satu (si penjual) berjanji untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang, sedang pihak yang lain (si pembeli) berjanji untuk membayar harga yang terdiri atas sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan hak milik tersebut. 3 Mengenai kewajiban dan hak para pihak dalam perjanjian jual beli rumah umumnya dituangkan dalam paerjanjian pengikatan jual beli yang dibuat oleh oleh perusahaan pengembang selaku penjual yang kemudian disepakati bersama dengan pembeli. Walaupun hanya berupa perjanjian standar atau perjanjian dibawah tangan dan bukan perjanjian yang dibuat dihadapan Notaris atau PPAT, akan tetapi perjanjian tersebut tetap sah dan mengikat bagi para pihak yang membuatnya. Meskipun dalam kenyataannya masih sering ada perusahaan pengembang yang melalaikan kewajibannya yang pokok. Seperti yang dialami para konsumen dari PT. Sarwo Indah yang telah membeli beberapa unit rumah di Perumahan Merapi Regency yang terletak di Kabupaten Sleman, Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta. Dengan alasan PT. Sarwo Indah telah melalaikan kewajibannya, para konsumen menggugat 2 Subekti, 2005, Hukum Perjanjian, Intermasa, Jakarta, hlm Subekti, 1995, Aneka Perjanjian, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, hlm. 1.

3 3 wanprestasi kepada PT. Sarwo Indah dan gugatannya dikabulkan oleh Pengadilan Negeri Sleman. Gugatan wanprestasi dilakukan karena para konsumen beranggapan melalui pengadilan merupakan salah satu cara penyelesaian masalah yang dipilih untuk mencapai tujuan dan mencari keadilan. Dari beberapa uraian di atas penulis tertarik untuk mengetahui dan mengungkapkan permasalahan yang timbul untuk diangkat menjadi karya ilmiah dengan judul : Analisis Yuridis Gugatan Wanprestasi Perjanjian Jual Beli Kavling Terhadap PT. Sarwo Indah Yang Dikabulkan Melalui Putusan Pengadilan Negeri Sleman No.96/Pdt.G/2011/PN.Slmn. B. Rumusan Masalah Penelitian Berdasarkan latar belakang yang ada, dengan ini penulis mengemukakan perumusan masalah yang akan dibahas sebagai berikut : 1. Faktor-faktor apakah yang menjadi dasar pertimbangan Hakim mengabulkan gugatan wanprestasi perjanjian jual beli kavling terhadap PT. Sarwo Indah dalam Putusan Pengadilan Negeri Sleman No.96/Pdt.G/2011/PN.Slmn? 2. Bagaimanakah akibat hukum gugatan wanprestasi perjanjian jual beli kavling terhadap PT. Sarwo Indah yang dikabulkan melalui Putusan Pengadilan Negeri Sleman No.96/Pdt.G/2011/PN.Slmn?

4 4 C. Keaslian Penelitian Berdasarkan penelusuran kepustakaan yang dilakukan oleh penulis ada beberapa penelitian yang berkaitan dengan wanprestasi perjanjian jual beli kavling, antara lain : 1. Analisis Yuridis Terhadap Perjanjian Standar Pengikatan Jual Beli Kavling PT. Waskita Karya Cabang Sarana Papan Berdasarkan Asas-Asas Perjanjian. 4 Penelitian ini dilaksanakan oleh Dwi Agus Prianto (Fakultas Hukum Universitas Indonesia) pada tahun Penelitian ini membahas apakah Perjanjian Pengikatan Jual Beli Kavling PT. Waskita Karya Cabang Sarana Papan sesuai dengan asas-asas perjanjian dan bagaimana kekuatan mengikat perjanjian tersebut. Hasil penelitian menyimpulkan bahwa Perjanjian Pengikatan Jual Beli Kavling PT. Waskita Cabang Sarana Papan tidak sesuai dengan asas-asas perjanjian sehingga dapat dinyatakan batal demi hukum. Akibat hukum dari kebatalan tersebut maka klausul-klausul baku yang memberatkan pihak pembeli dalam PPJB tidak memiliki daya ikat dan tidak dapat dipaksakan pelaksanaannya kepada pembeli melalui mekanisme hukum yang berlaku. 2. Perjanjian Jual Beli Rumah Antara Perusahaan Pengembang Dan Konsumen Berkaitan Dengan Tidak Terpenuhinya Kriteria Pembangunan Rumah Oleh Perusahaan Pengembang. 5 Yogyakarta. 4 Dwi Agus Prianto, 2010, Tesis, Perpustakaan Hukum Universitas Indonesia, Jakarta. 5 Nandhini Ayu Sarastri, 2009, Tesis, Perpustakaan Hukum Universitas Gadjah Mada,

5 5 Penelitian ini dilaksanakan oleh Nandhini Ayu Sarastri (Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Gadjah Mada) pada tahun Objek penelitian ini adalah perjanjian jual beli rumah siap huni dan pesan bangun antara perusahaan pengembang dan konsumen yang menitikberatkan pada tanggung jawab perusahaan pengembang yang tidak membangun rumah sesuai dengan yang telah diperjanjikan serta upaya hukum yang dapat dilakukan konsumen apabila perusahaan pengembang tidak memenuhi kewajibannya. 3. Pelaksanaan Perjanjian Jual Beli Rumah Di Perumahan Tiara Mas Yogyakarta. 6 Penelitian ini dilaksanakan oleh Andamawisari, (Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Gadjah Mada) pada tahun Penelitian ini berbeda dengan penelitian yang penulis lakukan, dikarenakan dalam penelitian ini menitikberatkan pada bentuk wanprestasi apa saja yang terjadi dalam pelaksanaan perjanjian jual beli rumah di Perumahan Tiara Mas Yogyakarta dan upaya hukum yang dilakukan untuk mengatasi wanprestasi tersebut. Berdasarkan penelusuran yang dilakukan dan dibandingkan dengan ketiga judul tersebut di atas, penelitian mengenai Analisis Yuridis Gugatan Wanprestasi Perjanjian Jual Beli Kavling Terhadap PT. Sarwo Indah Yang Dikabulkan Melalui Putusan Pengadilan Negeri Sleman No.96/Pdt.G/2011/PN.Slmn. Merupakan penelitian yang berbeda khususnya 6 Andamawisari, 2012, Tesis, Perpustakaan Hukum Univesitas Gadjah Mada, Yogyakarta.

6 6 tentang obyek penelitian dan permasalahan yang diajukan, karena itu penelitian ini merupakan penelitian asli. Apabila ternyata pernah dilakukan penelitian serupa, maka diharapkan penelitian ini dapat melengkapinya. D. Manfaat Penelitian Peneliti sangatlah berharap hasil tulisan atau penelitian ini dapat bermanfaat bagi banyak pihak baik secara teoritis maupun secara praktis. 1. Secara teoritis hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan sumbangan pengetahuan dibidang ilmu pengetahuan, khususnya dalam bidang perjanjian jual beli rumah. 2. Secara praktis penelitian ini memberikan informasi sehingga menambah pengetahuan baik bagi konsumen dalam melakukan perjanjian jual beli rumah di perumahan maupun bagi developer/perusahaan pengembang. E. Tujuan Penelitian Tujuan dari penelitian ini adalah : 1. Mengetahui faktor-faktor yang menjadi dasar pertimbangan Hakim mengabulkan gugatan wanprestasi perjanjian jual beli kavling terhadap PT. Sarwo Indah dalam Putusan Pengadilan Negeri Sleman No.96/Pdt.G/2011/PN.Slmn 2. Mengetahui akibat hukum gugatan wanprestasi PT. Sarwo Indah yang dikabulkan melalui Putusan Pengadilan Negeri Sleman No.96/Pdt.G/2011/PN.Slmn.