TINJAUAN YURIDIS PERALIHAN KREDIT KEPEMILIKAN RUMAH YANG DIAGUNKAN TANPA PERSETUJUAN BANK (STUDI DI BANK TABUNGAN NEGARA CABANG PEMUDA MEDAN) TESIS

Transkripsi

1 TINJAUAN YURIDIS PERALIHAN KREDIT KEPEMILIKAN RUMAH YANG DIAGUNKAN TANPA PERSETUJUAN BANK (STUDI DI BANK TABUNGAN NEGARA CABANG PEMUDA MEDAN) TESIS Oleh RISMAWATY SIAHAAN /M.Kn FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA M E D A N 2011

2 TINJAUAN YURIDIS PERALIHAN KREDIT KEPEMILIKAN RUMAH YANG DIAGUNKAN TANPA PERSETUJUAN BANK (STUDI DI BANK TABUNGAN NEGARA CABANG PEMUDA MEDAN) TESIS Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan dalam Program Studi Kenotariatan pada Fakultas Hukum Oleh RISMAWATY SIAHAAN /M.Kn FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA M E D A N 2011

3 Judul Tesis : TINJAUAN YURIDIS PERALIHAN KREDIT KEPEMILIKAN RUMAH YANG DIAGUNKAN TANPA PERSETUJUAN BANK (STUDI DI BANK TABUNGAN NEGARA CABANG PEMUDA MEDAN) Nama Mahasiswa : Rismawaty Siahaan Nomor Pokok : Program Studi : Kenotariatan Menyetujui Komisi Pembimbing (Prof. Dr. Alvi Syahrin, SH., MS) Ketua (Dr. Syahril Sofyan, SH., M.Kn) Anggota (Chairani Bustami, SH, SpN., M.Kn) Anggota Ketua Program Studi Dekan Fakultas Hukum (Prof. Dr. M. Yamin, SH., MS., CN) (Prof. Dr. Runtung, SH., M.Hum) Tanggal lulus: 15 November 2011

4 Telah diuji pada Tanggal : 15 November 2011 PANITIA PENGUJI TESIS Ketua Anggota : Prof. Dr. Alvi Syahrin, SH., MS : 1. Dr. Syahril Sofyan, SH., M.Kn 2. Chairani Bustami, SH, SpN., M.Kn 3. Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN 4. Dr. T. Keizerina Devi A, SH., CN., M.Hum

5 SURAT PERNYATAAN Saya yang bertanda tangan dibawah ini Nama : RISMAWATY SIAHAAN NIM : Program Studi Judul Tesis : MKN-FH USU : Tinjauan Yuridis Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah Yang diagunkan Tanpa Persetujuan Bank (Studi di Bank Tabungan Negara Cabang Pemuda Medan) Dengan ini menyatakan bahwa tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan plagiat, apabila dikemudian hari diketahui tesis saya tersebut plagiat karena kesalahan sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut. Demikianlah Surat Pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan sehat. Medan, Februari 2012 Yang membuat pernyataan Nama:RISMAWATY SIAHAAN NIM :

6 ABSTRAK Peralihan Kredit Pemilikan Rumah adalah suatu pergantian atau pertukaran mengenai suatu kepemilikan atau kepunyaan atas sesuatu benda dalam hal ini adalah rumah. di dalam masyarakat sering terjadi peralihan Kredit secara diam-diam, permasalahan dibahas dalam tesis ini adalah: Bagaimana Akibat Hukum atas Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah yang bersertifikat yang masih diagunkan tanpa persetujuan Bank pada Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Medan dan Bagaimana upaya dan solusi yang diusahakan Pihak ke III (orang yang membeli objek agunan dari debitur), untuk memperoleh sertifikat rumah yang masih berada pada pihak bank atas nama Debitur setelah kredit rumah lunas di Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Medan. Metode penelitian kualitatif adalah metode yang bersifat interaktif, yaitu metode yang lebih menekankan pada pencarian makna sesuai dengan realitas, kualitatif, secara logis dan sistematis dengan menggunakan metode berfikir deduktif, sehingga akan menghasilkan uraian yang bersifat deskriptif. Peralihan Kredit Pemilikan rumah tanpa persetujuan Bank pada BTN Cabang Medan umumnya dibuat debitur dengan pihak ketiga dengan akta dibawah tangan, atau onderhandsacte adalah akta yang dibuat tidak oleh atau tanpa perantaraan seorang pejabat umum, melainkan dibuat dan ditandatangani sendiri oleh para pihak yang mengadakan perjanjian, keterangan yang didapat dari wawancara (interview) dengan Pihak BTN Cabang Medan, frekuensi kasus alih debitur secara sembunyi yang terjadi di BTN selama dua tahun terakhir, persentasinya kira-kira 0,2 % dari debitur yang ada. Kesimpulan akibat hukumnya tindakan ini tidak disetujui bank, karena bank menghendaki peralihan Kredit Pemilikan Rumah secara resmi tindakan ini dapat merugikan pihak ketiga karena objeknya masih menjadi agunan bank. Upaya dan solusi yang diusahakan Pihak III (orang yang membeli objek agunan dari debitur) guna memperoleh sertifikat agunan atas nama debitur yaitu BTN akan memberikan sertifikat tersebut tetapi harus dengan Kuasa Pengambilan Sertifikat yang ditandatangani debitur yang terdaftar di BTN kepada Pihak ke III (orang yang membeli objek agunan dari debitur).saran sebaiknya masyarakat proaktif membaca dan mempelajari peraturan perundangan yang berlaku, Sebaiknya masyarakat dalam melakukan peralihan Kredit Pemilikan Rumah di bank secara resmi dan diketahui bank untuk menghindari resiko dan kerugian, sejalan dengan itu diharapkan kepada bank meminimalisir ongkos dan biaya dan syarat peralihan kredit secara resmi sehingga animo masyarakat dalam melakukan Kredit Pemilikan Rumah secara resmi sesuai dengan undang-undang dapat dipatuhi dan dilaksanakan oleh masyarakat. Kata Kunci: Peralihan, Kredit Pemilikan Rumah, Persetujuan, Bank.

7 ABSTRACT The transfer of home ownership credit is the change or exchange of the ownership of an object; in this case, a house. It is not uncommon that the transfer of credit is done covertly in the society. The problems discussed in this research are as follows: how the legal consequence of the credit transfer of home ownership which is certified and still collateral without the approval of the Bank; in this case, Bank Tabungan Negara (BTN), Medan Branch is, and what effort and solution are made by the third party (the person who has bought the collateral from the debtor) to obtain the home certificate from the Bank (Bank Tabungan Negara, Medan Branch) on behalf of the debtor s name after its credit is paid off. A qualitative method is an interactive one; that is, a method which emphasizes the finding of meaning which is realistic, qualitative, logical, and systematic, using deductive way of thinking so that it will result in a descriptive explanation. The transfer of home ownership credit is usually done by a debtor to the third party underhandedly, or onderhandsacte, a document which is not made by or without the present of a public official; it is made and signed by the debtor and the third party (the buyer) themselves. The data of the research were obtained from the interviews with the officials of BTN, Medan Branch. There have been 0.2% of the debtors of BTN, Medan Branch, who transfer their home ownership credits in the last two years. The legal consequence is that the Bank does not approve of this practice because the Bank wants the transfer of home ownership credit is made legally since this practice will automatically injure the third party because the object is collateral. The effort and solution are made by the third party (the person who has bought the collateral from the debtor) to obtain the certificate on behalf of the debtor. The Bank will give the certificate to the third party (the person who has bought the collateral from the debtor) if there is a proxy letter signed by the debtor who is registered in BTN, Medan Branch. It is recommended that people should proactively read and learn legal provisions. They should do the transfer of home ownership credit legally and is acknowledged by the Bank in order to prevent the risk and the injury. It is also recommended that the Bank should minimize the cost and the requirements of the credit transfer legally so that people will also do the transfer of home ownership credit legally, according to the legal provisions which should be obeyed and implemented by them. Keywords: Transfer, Home Ownership Credit, Approval, Bank

8 KATA PENGANTAR Puji dan syukur penulis ucapkan kepada Tuhan Yang Maha Esa atas rahmat dan karunianya sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis ini dengan judul Tinjauan Yuridis Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah yang Diagunkan Tanpa Persetujuan Bank (Studi Di Bank Tabungan Negara Cabang Pemuda Medan). Penulisan tesis ini adalah salah satu syarat yang harus dipenuhi untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan (M.Kn) pada sekolah Pascasarjana. Dalam penulisan tesis ini banyak pihak yang telah memberikan bantuan dorongan moril yaitu berupa masukan dan saran sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini dengan tepat waktu, oleh sebab itu penulis ucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada: 1. Bapak Prof. DR. Dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, Msc (CTM), Sp.A(K), selaku Rektor, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum. 2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH., M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum atas kesempatan menjadi mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum.

9 3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN, selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum sekaligus selaku Dosen Penguji yang telah banyak memberikan masukan kepada penulis untuk penyempurnaan penulisan tesis ini. 4. Ibu Dr. T. Kezeirina Devi Azwar, SH., CN., M.Hum, selaku Dosen Penguji yang telah banyak memberikan masukan kepada penulis untuk penyempurnaan penulisan tesis ini. 5. Bapak Prof. Dr. Alvi Syahrin, SH., M.S, selaku Dosen Pembimbing yang telah banyak memberikan dorongan, bimbingan, saran dan masukan kepada penulis untuk penyempurnaan penulisan tesis ini. 6. Bapak Notaris Dr.Syahril Sofyan, SH., M.Kn, selaku Dosen Pembimbing yang telah banyak memberikan dorongan, bimbingan, saran dan masukan kepada penulis untuk penyempurnaan penulisan tesis ini. 7. Ibu Chairani Bustami, SH., SpN., M.Kn, selaku Dosen pembimbing yang telah banyak memberikan dorongan, bimbingan, saran dan masukan kepada penulis untuk penyempurnaan penulisan tesis ini. 8. Seluruh Staf Pengajar Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum yang telah banyak memberikan ilmu kepada penulis selama menuntut ilmu di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum.

10 9. Seluruh Staf Pegawai/karyawan pada Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pasca Sarjana yang selalu membantu penulis dalam hal kelancaran manajemen Administrasi yang penulis butuhkan. 10. Bapak Notaris Rubianto Tarigan, SH dan seluruh Staf Pegawai/Karyawan di Kantor Notaris Rubianto Tarigan, SH yang telah membantu penulis dalam melakukan penelitian dan memberikan data-data serta keterangan yang penulis butuhkan dalam penyempurnaan tesis ini. 11. Bapak Salawudin Siregar dan seluruh Staf Pegawai /Karyawan di PT. Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Jalan Pemuda Medan yang telah membantu penulis dalam melakukan Penelitian dan memberikan data-data serta keterangan yang penulis butuhkan dalam penyempurnaan tesis ini. 12. Teman-teman penulis angkatan 2009 khususnya di Kelas C Magister Kenotariatan Sekolah Pasca Sarjana yang selama ini telah bersama dalam suka dan duka dalam menjalani perkuliahan, saling memotivasi sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis ini. Teristimewa dengan tulus hati penulis ucapkan terima kasih kepada Suami tercinta Louis Penan Ak Tadong yang telah memberikan perhatian, dorongan dan semangat kepada penulis agar menyelesaikan studi di Magister Kenotariatan Fakultas Hukum. Pada kesempatan ini juga penulis menghaturkan sujud dan terima kasih kepada Ayahanda Junjungan Siahaan dan Ibunda Marion Simorangkir yang selama ini telah memberikan limpahan kasih sayang dan nasihat serta motivasi kepada

11 penulis untuk dapat menyelesaikan studi di Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera utara. Demikian juga kepada kakak dan adik-adik penulis yang telah banyak memberikan semangat kepada penulis dalam menyelesaikan studi. Penulis menyadari bahwa tesis ini masih jauh dari sempurna, masih memiliki kekurangan dan kelemahan, baik dari segi penulisan maupun substansi, oleh karena itu penulis mengharapkan kritik dan saran dari semua pihak yang bersifat membangun untuk penyempurnaan tesis ini. Akhir kata kepada semua pihak yang tidak dapat sebutkan satu persatu penulis ucapkan terima kasih atas kebaikan, dukungan serta doa kepada penulis selama proses penulisan tesis ini. Semoga tesis ini berguna dan bermanfaat bagi kita semua. Amin. Medan, November 2011 Penulis Rismawaty Siahaan

12 DAFTAR RIWAYAT HIDUP A. DataPribadi : Nama : Rismawaty Siahaan Tempat/Tgl Lahir : Medan / 25 September 1968 Jenis Kelamin Kewarganegaraan Status Agama Alamat Nama Ayah Nama Ibu Anak ke : Perempuan : Indonesia : Kawin : Katolik : Jl.Tembakau 18 No.2 Perumnas Simalingkar Medan : J. Siahaan : M. Br.Simorangkir : 2 dari 6 bersaudara B.Pendidikan : SD.Advent Medan Tahun 1981 SMP.Kristen I Medan Tahun 1984 SMA.Nasional Khalsa Medan Tahun 1987 Universitas Darma Agung Medan Tahun 1993 Medan, November 2011 Penulis Rismawaty Siahaan

13 DAFTAR ISI Halaman ABSTRAK... i ABSTRACT KATA PENGANTAR... DAFTAR RIWAYAT HIDUP... ii iii vii DAFTAR ISI.. viii DAFTAR LAMPIRAN... xi BAB I: PENDAHULUAN... 1 A. Latar Belakang... 1 B. Perumusan Masalah C. Tujuan Penelitian D. Manfaat Penelitian E. Keaslian Penelitian F. Kerangka Teori dan Kerangka Konsepsional Kerangka Teori Kerangka Konsepsional G. Metode Penelitian Spesifikasi Penelitian Sumber Data Alat Pengumpul Data Analisis Data... 23

14 BAB II.AKIBAT HUKUM ATAS PERALIHAN KREDIT KEPEMILIKAN RUMAH YANG BERSERTIFIKAT YANG MASIH DIAGUNKAN TANPA PERSETUJUAN BANK PADA BANK TABUNGAN NEGARA (BTN) PEMUDA CABANG MEDAN. 25 A. Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) pada Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Pemuda Medan.. 25 B. Dasar Pertimbangan Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Pemuda Medan dalam memberikan kredit pada Debitur.. 27 C Peralihan Hak Secara Resmi pada Kredit Pemilikan Rumah di Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Pemuda Medan D. Peralihan Kredit tanpa sepengetahuan Bank E. Akibat Hukum Atas Peralihan Kredit Kepemilikan rumah yang Bersertifikat yang Masih diagunkan Tanpa Persetujuan Bank Pada Bank Tabungan Negara (BTN) Pemuda Cabang Medan. 51 F. Isu Hukum Berkenaan dengan Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah yang Bersertifikat yang masih diagunkan Tanpa Persetujuan Bank Pada Bank Tabungan Negara (BTN) Pemuda Cabang Medan BAB III.UPAYA DAN SOLUSI YANG DIUSAHAKAN PIHAK III UNTUK MEMPEROLEH SERTIFIKAT RUMAH YANG MASIH BERADA PADA PIHAK BANK ATAS NAMA PIHAK II SETELAH KREDIT RUMAH LUNAS DI BANK TABUNGAN NEGARA (BTN) CABANG PEMUDA MEDAN 66 A. Kedudukan Jaminan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) pada BTN Cabang Pemuda Medan.. 66 B. Upaya dan Solusi yang Diusahakan Pihak III Untuk Memperoleh Sertifikat Rumah. 90

15 BAB IV KESIMPULAN DAN SARAN KESIMPULAN SARAN DAFTAR PUSTAKA

16 DAFTAR LAMPIRAN 1. Surat Keterangan Penelitian Nomor 240/RT/NOT/VII/2011 Kantor Notaris Rubianto Tarigan, SH. 2. Surat Keterangan Penelitian Nomor 749/MDN.U/GA/VII/2011 PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Kantor Cabang Medan Jalan Pemuda No. 10A Medan.