Pembangunan Rusunami dalam Perspektif Pembangunan Kawasan Perumahan dan Permukiman Berkelanjutan

Transkripsi

1 Pembangunan Rusunami dalam Perspektif Pembangunan Kawasan Perumahan dan Permukiman Berkelanjutan Daniel 1) Happy Ratna Santosa 2)) 1) Jurusan Arsitektur FTSP ITS Surabaya Indonesia 60111, 2) Jurusan Arsitektur FTSP ITS Surabaya Indonesia 60111, Abstrak Pembangunan rusunami di kawasan perkotaan bertujuan untuk memenuhi kebutuhan perumahan bagi masyarakat di kawasan perkotaan yang dilakukan dengan melakukan efisiensi terhadap pemanfaatan lahan yang sudah sesuai dengan peruntukan yaitu permukiman. Rusunami yang akan dibangun memiliki sasaran konsumen yaitu masyarakat dengan tingkat penghasilan menengah kebawah. Pertanyaan yang kemudian muncul, bagaimana implementasi kebijakan pembangunan rusunami? Bagaimana dukungan pemerintah daerah? Lalu apakah kebijakan pembangunan rusunami tersebut sudah sesuai dengan konsep pembangunan kawasan perumahan dan permukiman berkelanjutan? Metoda penelitian yang digunakan adalah deskriptif analisis dengan melakukan eksplorasi terhadap data-data yang terkait dengan kebijakan pembangunan rusunami. Datadata baik kuantitatif maupun kaualitatif dikumpulkan melalui survey lapangan, studi kepustakaan, studi instansi. Selanjutnya dilakukan analisis terhadap data-data tersebut berdasarkan kajian teori dan pustaka sehingga dapat ditarik kesimpulan. Hasilnya, dukungan Pemerintah Daerah berupa penerbitan peraturan daerah yang mengatur tentang pedoman penyelenggaraan pembangunan rumah susun sederhana. Implementasi kebijakan pembangunan rusunami di perkotaan sampai dengan tahun 2009, 7 tower telah serah terima kunci, dan 647 tower sedang dalam proses pembangunan. Kebijakan pembangunan rusunami di perkotaan belum memenuhi konsep pembangunan kawasan perumahan dan permukiman berkelanjutan sebagaimana yang dituangkan dalam Agenda Nasional 21, dalam hal memberikan arahan maupun tindak lanjut mengenai keberlanjutan kawasan perumahan dan permukiman. Selanjutnya, diperlukan komitmen Pemerintah dalam hal keberlanjutannya. Kata Kunci : efisiensi pemanfaatan lahan, pembangunan rusunami, pembangunan kawasan perumahan dan permukiman berkelanjutan. Jurusan Arsitektur ITS Maret

2 Private-Own Flats Development In Perspective Of Sustainable Housing and Human Settlement Development Daniel 1) Happy Ratna Santosa 2) 1) Departement of architecture FTSP ITS Surabaya 60111, 2) Departement of architecture FTSP ITS Surabaya 60111, Abstract Private-own flats development aim to provide housing for people who live in urban area by performing land use efficientcy according to the land use based on government regulation. Private-own flats is built to provide affordable housing of people with medium income or under. The question arise are how far does the implementation of Private-own flats development policy run? How is the municipal government support? Then, does the Privateown flats development policy based on sustainable human settlement development? The methode is descriptive analysis which explore data due to the Private-own flats development policy. All the quantitative and qualitative data will be collected from the institution survey, field observation, literature study. Then analyze all the data based on basic theory and literature to find the conclusion. The result of the research shows that the municiple government support the policy by setting regulation as a manual to guide the private-own flats development. Until now, 7 towers private-own flats had have turn key and 647 towers is under construction. Private-own flats development policy has not comply to the concept of sustainable human settlement development as order by National Agenda 21 in case of consistency in directing and executing sustainable human settlement development. Finally, government s commitment is crucial for sustainablity. Key Word : land used efficientcy, private-own flats development, sustainable human settlement development. Jurusan Arsitektur ITS Maret

3 I. PENDAHULUAN Pertambahan penduduk yang semakin tinggi tidak dapat diimbangi dengan ketersediaan tanah untuk perumahan dan permukiman terutama di pusat kota-kota Metropolitan dan kotakota besar yang sudah sangat terbatas dan sulit dijangkau oleh masyarakat, khususnya bagi masyarakat golongan berpenghasilan menengah kebawah sehingga tidak sedikit dari masyarakat yang memilih untuk tinggal dipermukiman kumuh. Bagi sebagian lagi masyarakat yang memilih tinggal di daerah pinggiran bahkan luar kota mempunyai masalah dengan transportasi yang cenderung menyebabkan polusi dan kemacetan. Berdasarkan kondisi tersebut, diperlukan pemikiran untuk meminimalisir pergerakan di kota-kota dengan menetapkan tata guna lahan yang memungkinkan percampuran peruntukan sehingga masyarakat tidak harus melakukan perjalanan jauh untuk keperluan bekerja, berbelanja, bersekolah, berekreasi dan aktivitas lainnya. Unit-unit permukiman mandiri ini merupakan unit-unit bangunan bersusun, sehingga lahan yang dihemat dapat digunakan untuk ruang terbuka hijau dan hutan kota. Penelitian ini berusaha untuk menjawab pertanyaan terkait keadaan yang telah digambarkan diatas. Pertanyaan itu meliputi apakah pembangunan rusunami sudah memenuhi konsep pembangunan perumahan dan permukiman berkelanjutan. Penelitian ini bertujuan untuk memberikan pengetahuan secara komprehensif mengenai kebijakan pembangunan rusunami dalam rangka mendukung pembangunan berkelanjutan (sustainable development) pada saat sekarang ini. II. KAJIAN TEORI Manusia sebagai mahkluk pribadi mempunyai kebutuhan yang berbeda. Perbedaan kebutuhan dipengaruhi oleh karakteristik manusia dan akan terus mengalami perubahan mengikuti perubahan karakteristik manusia yang terbentuk oleh beberapa faktor antara lain pendidikan, tingkat penghasilan, agama, jenis kelamin dan sebagainya. Bila perumahan dikaitkan dengan kebutuhan dasar manusia maka Abraham Maslow membuat hirarki tentang kebutuhan rumah sebagai berikut : (Newmark and Thompson, 1977) 1. Psyiological needs ; merupakan kebutuhan biologis yang hampir sama untuk setiap manusia, yang merupakan kebutuhan terpenting disamping sandang dan pangan. 2. Safety or security needs ; merupakan keinginan manusia untuk melindungi segala sesuatu yang menjadi miliknya. Keamanan yang dimaksud disini terkait dengan jaminan untuk mendapatkan makanan. 3. Social needs ; merupakan kebutuhan rasa saling memiliki dan rasa saling mencintai. Seseorang akan membutuhkan orang lain untuk menggalang kerjasama. Akhirnya mereka akan membentuk kelompok-kelompok sosial sehingga memunculkan ikatan kekeluargaan, dan timbulnya lembaga sosial. 4. Self esteem or ego needs ; merupakan kebutuhan untuk diakui, dan hal ini dapat mendorong perasaan untuk saling memiliki, saling berperan aktif dalam kelompok sosial yang ada. 5. Self actualization needs ; merupakan kebutuhan untuk mengaktualisasikan diri karena pada hakekatnya setiap orang mempunyai keunikan dan kemahiran tersendiri. Pada kenyataannya kebutuhan rumah bisa berjenjang namun lebih sering bersifat sejajar dan mana yang diprioritaskan tergantung kebutuhan masing-masing individu. Berdasarkan tingkat kebutuhannya, kebutuhan manusia terhadap rumah berawal dari rumah segi empat untuk berlindung dari gangguan alam sampai menempatkan rumah sebagai media untuk aktualisasi diri bahkan sampai tempat usaha bagi penghuninya. (Newmark dan Thompson, 1977) Jurusan Arsitektur ITS Maret

4 Suatu lingkungan permukiman dapat memberikan makna/arti bagi penghuni (masyarakat), sehingga tanpa disadari penghuni menjadi satu dengan lingkungan permukiman, atau permukiman itu merupakan bagian dari kehidupan masyarakat. Timbulnya saling keterkaitan (interaction) tersebut tergantung sekali dengan variabel-variabel lingkungan yang memberikan tingkat kualitas bagi suatu permukiman. Adapun variabel kualitas lingkungan dimaksud dapat dikelompokkan menjadi : variabel lokasi,variabel fisik, variabel psikologi, variabel sosial budaya (Rapoport, 1983). Pengaruh rumah terhadap kehidupan penghuninya, tidak terlepas dari lokasi dimana rumah tersebut berada. Pertimbangan lokasi adalah faktor yang diakui kalangan umum sebagai faktor yang sama pentingnya dalam bidang perumahan disamping faktor standar material dari unit hunian (Turner, 1972). Dalam mewujudkan kawasan perumahan dan permukiman yang berkelanjutan penelitian ini dilandasi dengan kebijakan permukiman pada Agenda 21 Nasional yaitu rumah yang layak dan permukiman yang berkelanjutan dalam lingkup perkotaan. Diantaranya pembiayaan perumahan yang efisien, efektif dan terjangkau, kesempatan yang sama untuk kebutuhan sarana dan prasarana, keterpaduan rumah dengan pembangunan ekonomi, permukiman yang aman, sehat, menyatu dengan lingkungannya dan mendukung integrasi sosial, sistem transportasi yang aman, nyaman, terjangkau dan efisien dan sistem permukiman yang berkelanjutan. Agenda 21 Nasional Indonesia tentang kebijakan permukiman mencakup dua hal utama, yaitu: A. Tempat bernaung yang layak bagi semua 1. Rumah yang layak bagi semua; 2. Kerangka kerja yang memungkinkan dan konsisten untuk pembangunan rumah berkelanjutan; 3. Pembiayaan perumahan yang efisien, efektif dan dapat terjangkau; 4. Kesempatan yang sama untuk mendapatkan lahan, sarana dan prasarana bagi semua; 5. Industri konstruksi bagi perumahan massal yang dapat diandalkan; 6. Keterpaduan rumah dengan pembangunan ekonomi; B. Pembangunan permukiman yang berkelanjutan dalam dunia yang mengkota 1. Otonomi yang dapat dipercaya dengan perbaikan pada kemampuan Pemerintah Daerah (Pemda) setempat dalam mengelola pembangunan permukiman; 2. Peningkatan kemitraan antara pemerintah, swasta dan masyarakat dalam pembangunan permukiman, sarana dan prasarana; 3. Permukiman yang aman, sehat, menyatu dengan lingkungannya dan mendukung integrasi sosial; 4. Kesempatan kerja bagi semua; 5. Pengembangan tata ruang dan penggunaan lahan yang berkelanjutan; 6. Sistem transportasi yang aman, nyaman, formal, terjangkau dan efisien; 7. Sistem permukiman yang berkelanjutan yang mendorong pengembangan ekonomi regional dan nasional; 8. Pengelolaan permukiman yang efektif, efisien, transparan dan berkelanjutan. III. METODE Metode penelitian yang akan digunakan adalah kerangka metode deskriptif. Suatu prosedur penelitian yang memecahkan permasalahan dengan menggambarkan keadaan subyek/obyek penelitian (Suryabrata,1983). Dalam arti ini, penelitian deskriptif itu adalah akumulasi data dasar dalam cara deskriptif semata-mata tidak perlu mencari atau menerangkan saling berhubungan, membuat ramalan, atau mendapatkan makna dan implikasi. Untuk itu diperlukan survey di dalam mencapai tujuan ini. Jurusan Arsitektur ITS Maret

5 Penelitian deskriptif tertuju pada pemecahan masalah yang ada pada masa sekarang. Penelitian dengan metode ini banyak dengan memberikan penjelasan, menganalisa, dan mengklasifikasi. Teknik yang digunakan adalah teknik survey, teknik wawancara, angket, observasi, studi kasus, studi komparatif, studi waktu dan gerak, analisa kuantitatif (Surakhmad, 1994). Penelitian deskriptif mempunyai tujuan untuk membuat penggambaran secara sistematis, faktual dan akurat mengenai fakta-fakta dan sifat-sifat suatu populasi atau suatu daerah tertentu (Suryabrata, 1983). Pada umumnya sifat penelitian deskriptif ini adalah menjelaskan dan menafsirkan data yang ada, misalnya tentang situasi yang dialami, suatu hubungan, kegiatan, pandangan atau tentang suatu proses yang sedang berlangsung, keanehan yang sedang muncul, kecenderungan yang nampak, dan sebagainya. Pelaksanaan metode deskriptif tidak terbatas hanya sampai pada pengumpulan dan penyusunan data, tetapi meliputi analisa dan intepretasi tentang arti data itu. Sehingga penelitian deskriptif membandingkan persamaan dan perbedaan fenomenafenomena tertentu, kemudian melakukan studi komperatif, atau mengukur suatu dimensi dengan bentuk angket, wawancara, dan lain-lain, atau mengadakan klasifikasi, menetapkan hubungan kedudukan suatu unsur yang lain. Pada akhirnya metode deskriptif harus sampai pada kesimpulan-kesimpulan yang didasarkan atas penelitian data. Data-data yang terkumpul dari hasil survey, studi, observasi dan komunikasi langsung akan disusun berdasarkan sifat-sifat data tersebut. Berdasarkan sifatnya data dibedakan menjadi 2 yaitu data numerik (berupa angka-angka) dan data non-numerik (bukan berupa angka-angka) (Arikunto, 2002). Data-data yang berhasil dikumpulkan akan disusun untuk selanjutnya siap dianalisis berdasarkan kajian pustaka dan teori. Data yang telah dikumpulkan meliputi implementasi dan kebijakan pembangunan rusunami di kawasan perkotaan, gambaran umum pembangunan rusunami city park cengkareng, peraturan pedoman pelaksanaan pembangunan rusunami di kawasan perkotaan yang akan diolah guna kepentingan analisis. Tujuan analisa adalah menyempitkan dan membatasi penemuan-penemuan hingga menjadi suatu data yang teratur serta tersusun agar lebih berarti. Proses analisis merupakan usaha untuk menemukan jawaban atas pertanyaan apakah pembangunan rusunami sudah memenuhi konsep pembangunan perumahan dan permukiman berkelanjutan. Analisis akan dilakukan dengan menggunakan teori dan kajian pustaka yang sudah dipaparkan dalam bab 2. Hasil analisis yang akan dihasilkan tersebut akan digunakan untuk menarik kesimpulan sehingga dapat menjawab pertanyaan penelitian. digunakan dalam melakukan riset secara sistematis. IV. ANALISIS DAN PEMBAHASAN Rumah sudah menjadi kebutuhan manusia. Bila dikaitkan dengan hirarki kebutuhan dasar manusia A. Maslow, maka menurut Newmark dan Thompson (1977) rumah saat ini menduduki posisi paling bawah sebagai Physicological needs merupakan kebutuhan dasar terpenting setelah pangan dan sandang. Selanjutnya, dalam memenuhi kebutuhan akan rumah setiap orang dapat membangun sesuai dengan prosedur peraturan perundang-undangan yang berlaku. Berdasarkan Teori Turner (1972) dan Rapoport (1983) tentang faktor lokasi, lokasi yang dekat dengan tempat kerja diakui sebagai faktor yang sama pentingnya dalam bidang perumahan disamping faktor standar material. Hal ini dibuktikan dengan faktor lokasi mempunyai peranan penting bagi munculnya perumahan dan permukiman di pusat-pusat perkotaan, dimana keberadaan lahan untuk perumahan dan permukiman tersebut sangat terbatas. Ditengah keterbatasan lahan di kawasan perkotaan timbul pemikiran untuk membangun rumah bersusun ke atas (vertikal) atau rumah susun dengan status hak milik (rusunami). Jurusan Arsitektur ITS Maret

6 Pembangunan rusunami perlu didasarkan pada konsep pembangunan kawasan perumahan dan permukiman berkelanjutan. Hal itu diperlukan untuk menghindari terjadinya kegagalan dalam menjadikan rusunami sebagai kawasan perumahan dan permukiman yang berkelanjutan. Menurut Doxiadis (1968) lingkungan permukiman merupakan suatu sistem yang terdiri dari 5 elemen yaitu: nature, man, society, shells, network. Pembangunan rusunami sudah didasarkan pada 5 elemen tersebut, diantaranya: 1. Nature (unsur alami) : geografi, topografi, hidrologi, tanah, iklim maupun unsur hayati yaitu vegetasi dalam lingkungan rusunami. 2. Man (manusia sebagai individu) : mencakup segala kebutuhan pribadinya seperti biologis, emosional, nilai-nilai moral, perasaan dan persepsinya. 3. Society (masyarakat) : persatuan penghuni rusunami. 4. Shells (tempat) : tempat penghuni rusunami sebagai individu maupun kelompok melangsungkan kegiatan atau melaksanakan kehidupannya. 5. Network (jaringan) : sistem alami maupun buatan manusia, yang menunjang berfungsinya lingkungan permukiman tersebut seperti jalan, air bersih, listrik dan sebagainya. Dalam hal ini berupa prasarana dan sarana. Dalam hubungan timbal balik manusia dengan lingkungannya, unit hunian rusunami beserta prasarana dan sarananya sebagai lingkungan harus senantiasa dijaga keberlangsungan fungsinya oleh penghuni rusunami (manusia) agar senantiasa terjalin keberlanjutan. Suatu lingkungan permukiman (rusunami) dapat memberikan makna bagi penghuninya sehingga tanpa disadari penghuni menjadi satu dengan lingkungan permukiman (rusunami), atau permukiman(rusunami) itu merupakan bagian dari kehidupan masyarakat (persatuan penghuni rusunami). A. Pembangunan Rusunami Ditinjau dari Kualitas Lingkungan Permukiman Pembangunan rusunami dalam hal ini adalah kasus rusunami city park cengkareng dapat ditinjau dari teori kualitas lingkungan permukiman oleh Amos Rapoport (1983), rusunami city park cengkareng ditinjau berdasarkan beberapa variabel berikut: Variabel lokasi, pemilihan lokasi pembangunan rusunami yang berada di kawasan perkotaan menjadikan penghuni rumah susun dekat dengan tempat kerja dan akses menuju layanan publik (kesehatan, pendidikan, transportasi). Contoh: rusunami city park dibangun di lokasi yang berdekatan dengan pusat kegiatan bisnis/komersil berupa pasar modern dan pasar tradisional, pusat perkantoran swasta dan pemerintah, pusat layanan pendidikan (pendidikan dasar sampai dengan pendidikan tinggi). Selain itu, penghuni rusunami city park juga dilayani oleh transportasi publik berupa mikrolet yang dapat menghubungkan penghuni rusun dengan tranportasi publik massal seperti jaringan koridor busway dan bus kota/antar kota lainnya. Penghuni rusunami memiliki kesempatan untuk bekerja di dalam lingkungan rusunami itu sendiri, yaitu dengan membeli kios-kios yang dijual di lantai bawah setiap rusunami untuk dijadikan lokasi usaha bermacam-macam jenis usaha, diantaranya salon, biro jasa, warung makan, warung kelontong, bengkel. Variabel fisik, kondisi fisik bangunan dan unit hunian yang didasarkan pada standar kelayakan yang diatur dalam peraturan daerah maupun pedoman kementrian teknis untuk memberikan tingkat kenyamanan tertentu bagi para penghuni rusunami. Contoh peraturan yang menjadi acuan dalam pembangunan rusunami yaitu : - Peraturan Gubernur (Pergub) DKI Jakarta Nomor 136 Tahun 2007 tentang Percepatan Pembangunan Rumah Susun Sederhana di DKI Jakarta; - Peraturan Gubernur (Pergub) DKI Jakarta Nomor 27 Tahun 2009 tentang Pembangunan Rumah Susun Sederhana; Jurusan Arsitektur ITS Maret

7 - Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Lingkungan (Kepmen Kimpraswil) Nomor 403/M/2002 tentang Pedoman Teknis Rumah Sederhana Sehat (RSH) - Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29 / PRT / M / 2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung; - Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 30 / PRT / M / 2006 tentang Pedoman Teknis Fasilitas dan Aksesibilitas pada Bangunan Gedung dan Lingkungan; - Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 5 / PRT / M / 2007 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Susun Bertingkat Tinggi; - Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 6 / PRT / M / 2007 tentang Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan; Variabel psikologi, kebutuhan penghuni yang terpenuhi (meliputi kebutuhan jasmani dan rohani) mendukung terciptanya kondisi yang kondusif bagi perkembangan psikologi penghuni rusunami. Dalam hal ini rusunami city park dibangun di sekitar (dikelilingi) oleh perumahan-perumahan. Rusunami city park dibangun di atas lahan yang sesuai dengan peruntukannya yaitu perumahan dan permukiman. Kondisi lingkungan rusunami city park yang merupakan lingkungan perumahan dan permukiman mendukung aktifitas kehidupan sehari-hari penghuni rusunami. Rusunami city park dibangun di atas lahan yang mempunyai ketinggian tanah relatif lebih dari lahan perumahan sekitarnya dan didukung oleh sistem drainase yang baik yang mampu mengalirkan air pada saluran pembuangan air utama yang tersedia di dekat lokasi rusunami dalam hal terjadi hujan deras. Kondisi lahan yang relatif lebih tinggi dan sistem drainase yang baik tersebut mendukung psikologis yang positif bagi para penghuni rusunami terhadap ancaman bahaya banjir yang sering muncul pada musim hujan. Rusunami city park dibangun tidak hanya berupa unit hunian saja, namun dilengkapi dengan fasilitas olah raga berupa kolam renang dan ruang fitnes. Keberadaan fasilitas olah raga ini dapat digunakan oleh seluruh penghuni untuk meningkatkan kesehatan jasmani sehingga mendukung psikologi penghuni rusun ke arah positif. Keberadaan fasilitas olah raga di rusunami city park juga memberikan ruang bagi para penghuni rusunami untuk melakukan interaksi sesama penghuni sehingga dapat membangun keharmonisan dalam kehidupan di lingkungan rusunami. Di dalam lingkungan rusunami city park juga disediakan ruang terbuka hijau berupa taman. Taman dapat digunakan sebagai sarana hiburan bagi penghuni rusunami. Taman sebagai sarana hiburan dapat membantu membangun psikologi yang sehat penghuni rusunami city park. Variabel sosial budaya, kondisi sosial budaya yang sangat beragam di kawasan perkotaan khususnya di jakarta senantiasa terbawa dalam suasana di rusunami. Masyarakat kota jakarta pada umumnya adalah pendatang, sehingga tidak menutup kemungkinan terjadinya harmonisasi budaya di lingkungan rusunami city park. Oleh karena itu dibutuhkan sarana yang mendukung kegiatan kemasyarakatan (diantaranya ruang publik) agar dapat mendukung terciptanya keharmonisan dalam kebersamaan penghuni rusunami. Keadaan sosial di lingkungan rusunami pada saat ini didominasi oleh masyarakat yang memiliki penghasilan yang memadai dan mempunyai kemampuan finansial untuk membeli unit hunian rusunami city park baik secara tunai maupun secara angsuran (bersubsidi ataupun tidak bersubsidi). Ditengah keadaan sosial yang mempunyai latar belakang kemampuan ekonomi yang berbeda satu sama lain mendorong untuk dibangunnya wadah komunikasi diantara penghuni rusunami. Wadah komunikasi ini dikenal dengan persatuan penghuni rumah susun (PPRS). Pada saat ini di rusunami city park PPRS belum terbentuk. Komunikasi antar penghuni masih difasilitasi oleh pihak pengelola. Namun seiring dengan meningkatnya perkembangan masyarkat dan kebutuhannya maka PPRS akan segera dibentuk. Jurusan Arsitektur ITS Maret

8 B. Pembangunan Rusunami dalam Perspektif Pembangunan Kawasan Perumahan dan Permukiman Berkelanjutan Apabila ditinjau dari perspektif pembangunan kawasan perumahan dan permukiman berkelanjutan sebagaimana dikutip dari butir-butir Agenda Nasional 21, maka pembangunan rusunami city park cengkareng dapat dianalisis sebagai berikut: 1. Tempat bernaung yang layak bagi semua Rumah yang layak bagi semua Pembangunan rusunami bertujuan untuk memenuhi kebutuhan rumah yang layak bagi semua orang. Perwujudan hal tersebut dapat dilihat dengan pembangunan rusunami bagi orang banyak yang berlokasi di beberapa kota di Indonesia. Pembangunan rusunami yang sudah selesai dan unit huniannya sudah dapat diserah terimakan kepada pembeli adalah rusunami yang berlokasi di Cengkareng Jakarta Barat, Penggilingan Jakarta Timur dan Tangerang Banten. Kelayakan unit hunian dalam bangunan rusunami didasarkan pada kriteria kelayakan yang diatur dalam Ketentuan Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Lingkungan (Kepmen Kimpraswil) Nomor 403/M/2002 tentang Pedoman Teknis Rumah Sederhana Sehat (RSH), diantaranya Kebutuhan Minimal Masa (penampilan) dan Ruang (luar-dalam) Kebutuhan ruang per orang dihitung berdasarkan aktivitas dasar manusia di dalam rumah. Aktivitas seseorang tersebut meliputi aktivitas tidur, makan, kerja, duduk, mandi, kakus, cuci dan masak serta ruang gerak lainnya. Dari hasil kajian, kebutuhan ruang per orang adalah 9 m2 dengan perhitungan ketinggian rata-rata langit-langit adalah 2.80 m. Selanjutnya kelayakan unit hunian rusunami juga didasarkan pada pencahayaan dan penghawaan. Standar kebutuhan pencahayaan diwujudkan dengan lubang cahaya minimum sepersepuluh dari luas lantai ruangan, dan hal ini sudah dipenuhi dalam rusunami. Standar kebutuhan penghawaan diwujudkan dengan lubang penghawaan minimal 5% (lima persen) dari luas lantai ruangan, hal ini sudah dipenuhi dalam rusunami. Kelayakan unit hunian dalam bangunan rusunami didukung oleh keberadaan fasilitas rusunami yang sudah dipersiapkan terlebih dahulu (sebelum serah terima), diantaranya air bersih, listrik, alat pemadam api ringan (APAR) sewerage treatment, hydrant air, lift, tangga, akses jalan. Kerangka kerja yang memungkinkan dan konsisten untuk pembangunan rumah berkelanjutan Kerangka kerja yang memungkin untuk pembangunan rumah berkelanjutan sudah ada, namun pelaksanaannya belum konsisten. Kerangka kerja yang sudah terbangun adalah kebijakan pembangunan rusunami yang dikeluarkan oleh Pemerintah (dalam hal ini Pemerintah Pusat) lalu Pemerintah Daerah menyusun Program Pembangunan Rusunami. Hal ini dapat dilihat dari Program Pembangunan Rusunami yang disusun oleh Pemerintah Daerah Provinsi DKI Jakarta berupa Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 27 Tahun 2009 tentang penyelenggaraan pembangunan rusunami. Dalam implementasinya, kebijakan pembangunan rusunami mengalami hambatan baik yang bersifat obyektif maupun subyektif sehingga muncul penertiban terhadap beberapa unit rusunami. Selain itu perubahan peraturan ditingkat daerah juga menambah ketidak konsistenan pelaksanaan kerangka kerja yang memungkinkan untuk pembangunan rumah berkelanjutan. Pembiayaan perumahan yang efisien, efektif dan dapat terjangkau Kebijakan pembangunan rusunami memberikan landasan atau dasar yang baru untuk proses kepemilikan unit hunian dalam rusunami yang efisien namun belum efektif serta hanya dapat dijangkau oleh masyarakat berpenghasilan menengah tertentu saja. Pembiayaan pemilikan unit hunian rusunami dapat difasilitasi oleh perbankan (khususnya Bank Tabungan Negara) dengan mekanisme kredit kepemilikan apartemen (KPA). Unit hunian rusunami juga dapat dimiliki oleh pegawai negeri sipil (PNS) dengan mekanisme bantuan uang muka oleh Jurusan Arsitektur ITS Maret

9 Bappertarum yang mencapai 15 juta rupiah dengan bunga tetap 7,5% per tahun. Pembelian secara bertahap (cicil) tanpa bunga bagi masyarakat umum juga dapat difasilitasi oleh pengembang. Keseluruhan cara atau mekanisme kepemilikan apartemen sudah menunjukkan nilai efisiensi, namun efektifitas terhadap keterjangkauan masyarakat khususnya masyarakat berpenghasilan rendah masih sangat kurang sehingga hal ini sangat melemahkan pencapaian sasaran kebijakan dan program pembangunan rusunami. Analisis harga unit hunian rusunami adalah sebagai berikut, harga 1 unit hunian rusunami city park dengan luas 21 m 2 adalah Rp ,- dengan fasilitas kredit pemilikan apartemen (KPA) sebesar Rp ,- dengan uang muka (DP) sebesar Rp ,- yang dapat dicicil sebanyak 4 kali masing-masing sebesar Rp ,-. Pemberian subsidi oleh Pemerintah dilakukan melalui pembayaran dengan menggunakan fasilitas KPA dengan jumlah angsuran Rp ,- per bulan untuk jangka waktu 12 tahun. Apabila fasilitas KPA yang diambil adalah jangka waktu 15 tahun maka jumlah angsurannya menjadi Rp ,- per bulan. Berdasarkan gambaran kondisi umum Provinsi DKI Jakarta, PDRB perkapita atas dasar harga konstan, Rp.29,46 juta pada tahun 2002 menjadi Rp.35,70 juta pada tahun Apabila dihubungkan dengan jumlah angsuran sebesar Rp ,- perbulan untuk jangka waktu 15 tahun maka keberadaan rusunami masih layak untuk dimiliki oleh masyarakat Jakarta. Akan tetapi keberadaan uang muka sebesar Rp ,- yang dapat dicicil sebanyak 4 kali masing-masing sebesar Rp ,- kurang cocok dengan kemampuan masyarakat Jakarta yang memiliki PDRB perkapita Rp. 35,70 juta pada tahun Kendala uang muka dalam proses pembelian unit hunian rusunami dapat diatasi oleh beberapa lapisan masyarakat yang memiliki tabungan yang mencukupi atau memiliki akses kepada pinjaman baik dari kantor tempat bekerjanya maupun dunia perbankan bahkan lembaga penjaminan (seperti lembaga penggadaian). Namun, ketentuan uang muka yang memberatkan masyarakat secara umum harus mendapatkan penyelesaian supaya faktor keterjangkauan unit hunian rusunami dapat dipenuhi sehingga menjadi tepat sasaran. Berdasarkan Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 13 / PERMEN / M / 2008, masyarakat berpenghasilan menengah kebawah mendapat fasilitas permohonan kepemilikan rusunami (KPA) dengan didasarkan pada kelompok sasaran III yang memberikan kriteria penghasilan kurang atau sama dengan Rp ,- ( < Rp ,- ) dalam pengajuan permohonan rusunami dengan harga jual Rp ,- yang dibayar dengan uang muka 10% dan jangka waktu angsuran sampai 20 tahun (jangkauan nilai angsuran perbulan Rp ,- s/d Rp ) suku bunga 7 % tetap selama 8 tahun dan 12,5 setelah 8 tahun. Ketentuan tersebut memberikan kesempatan seluas-luasnya bagi masyarakat berpenghasilan menengah kebawah untuk mendapatkan unit hunian rusunami. Kesempatan yang sama untuk mendapatkan lahan, sarana dan prasarana bagi semua kesempatan yang sama bagi semua orang untuk mendapatkan lahan, sarana dan prasarana dapat dilihat dari pelayanan terhadap semua orang yang tertarik untuk memiliki unit hunian. Pihak pengembang mempekerjakan sekitar 20 orang tenaga terampil bidang pemasaran untuk melayani setiap orang yang ingin memiliki unit hunian. Cukup besarnya jumlah tenaga yang melayani memberikan kesempatan yang sama dan yang seluas-luasnya bagi semua orang yang memiliki unit hunian. Semua orang yang membeli unit rusunami mempunyai kesempatan yang sama dalam mendapatkan layanan sarana dan prasarana seperti air bersih, listrik 1200watt, keamanan 24 jam, kolam renang, ruang fitnes, lift. Contoh nyata dapat dilihat dalam peraturan mengenai penggunaan kolam renang, dalam peraturan tersebut dinyatakan bahwa semua penghuni dapat menggunakan fasilitas kolam renang sesuai jam operasional dan wajib menjaga kebersihan kolam renang tersebut. Peraturan tersebut jelas Jurusan Arsitektur ITS Maret

10 menunjukan perlakuan yang sama bagi semua penghuni unit hunian rusunami dalam menikmati dan menggunakan sarana dan prasarana rusunami. Industri konstruksi bagi perumahan massal yang dapat diandalkan Kebijakan pembangunan rusunami memberikan peluang bagi pengembangan industri konstruksi bagi perumahan massal dengan bentuk bangunan vertikal. Setelah terbitnya kebijakan pembangunan rusunami, sudah 7 tower rusunami sudah berhasil berdiri dan sudah diserah terimakan kepada pembelinya, 67 tower rusunami telah menyelesaikan pekerjaan struktur paling atas ( topping off ), 58 tower rusunami sedang dalam pelaksanaan pembangunan fisik, 313 tower rusunami sedang dalam proses perizinan dan 209 tower rusunami sedang dalam tahap verifikasi. Berdasarkan data-data tersebut maka hal ini dapat menjadi indikasi kepada pengembangan industri konstruksi bagi perumahan massal yang dapat diandalkan. Keterpaduan rumah dengan pembangunan ekonomi Pada umumnya rumah di Indonesia menjadi bagian dari aktivitas ekonomi rumah tangga yang mendiaminya. Hal ini membuat setiap rumah mempunyai potensi ekonomi sehingga menjadi cikal bakal bagi keterpaduan rumah dengan pembangunan ekonomi. Kebijakan pembangunan rusunami memberikan kontribusi nyata bagi pembangunan ekonomi, hal ini dibuktikan dengan nilai investasi yang dihadirkan dalam setiap pembangunan unit bangunan rusunami. Selanjutnya keterpaduan rumah dengan pembangunan rusunami muncul setelah unit-unit hunian bangunan rusunami tersebut mulai ditempati, sehingga keberadaan rusunami dapat dirasakan memberikan nilai strategis bagi penghuninya. Nilai strategisnya terdapat pada faktor lokasi rusunami yang berdekatan dengan tempat kerja yang tersedia di pusat-pusat kegiatan komersil (baik itu pasar maupun pusat hiburan), pusat-pusat perkantoran (baik itu kantor pemerintah maupun kantor swasta), pusat-pusat layanan pendidikan, pusatpusat layanan kesehatan. Selain dekat dengan lokasi kerja, bangunan rusunamipun terintegrasi dengan tempat usaha yaitu kios-kios yang terletak di lantai dasar setiap unit bangunan sehingga penghuni rusunami juga mempunyai kesempatan untuk mengembangkan potensi ekonominya masing-masing. Kios-kios tersebut dapat digunakan untuk usaha dibidang otomotif, makanan dan minuman, kesehatan, dan jasa lainnya seperti travel, salon kecantikan, titipan kilat, pengurusan perpanjangan SIM/STNK serta mutasi. Selanjutnya, lokasi rusunami juga dilayani oleh alat transportasi seperti mikrolet dan bus kota yang dapat melayani penghuni rusunami hingga larut malam. Lokasi strategis rusunami dapat dilihat pada peta lokasi rusunami di lampiran. Ringkasan yang dapat diambil dalam penjelasan di atas bahwa pembangunan rusunami city park Cengkareng telah memenuhi beberapa kriteria dalam membangun rumah atau unit hunian atau tempat bernaung yang layak sebagaimana diatur dalam butir-butir Agenda Nasional 21. Kriteria yang belum terpenuhi yaitu mengenai konsistensi Pemerintah dalam melaksanakan kerangka kerja yang memungkinkaan untuk pembangunan rumah berkelanjutan. 2. Pembangunan permukiman yang berkelanjutan dalam dunia yang mengkota Otonomi yang dapat dipercaya dengan perbaikan pada kemampuan Pemerintah Daerah (Pemda) setempat dalam mengelola pembangunan permukiman Pada saat ini kewenangan di pemerintahan daerah tidak lagi terpusat pada pemerintahan pusat. Sesuai dengan disahkannya Undang-undang Otonomi Daerah maka pemerintah daerah memiliki kewenangan penuh terhadap pengelolaan wilayah daerah administratifnya masingmasing. Kebijakan pembangunan rusunami di kawasan perkotaan sudah ditindaklanjuti oleh pemerintah daerah dengan mengeluarkan peraturan daerah untuk mengatur lebih lanjut teknis pelaksanaan kebijakan pembangunan rusunami di daerah kewenangannya. Akan tetapi tindak Jurusan Arsitektur ITS Maret

11 lanjut dari pemerintah daerah tidak didasari oleh kemampuan pemerintah daerah yang mumpuni dalam mengelola pembangunan permukiman. Tindak lanjut pemerintah daerah tersebut masih terbatas pada formalitas penyelenggaraan pemerintahan. Perkembangan permukiman yang terjadi baik di kota maupun di desa memerlukan perhatian khusus dari pemerintah daerah. Perkembangan permukiman yang terjadi di kawasan perkotaan memerlukan perhatian ekstra dari pemerintah daerah karena hal ini terkait dengan keterbatasan lahan permukiman di kawasan perkotaan. Oleh karena itu, diperlukan kemampuan aparat pemerintah daerah dalam mengelola pembangunan permukiman sehingga kebijakan pembangunan rusunami di kawasan perkotaan bisa dilaksanakan secara efektif. Berdasarkan hasil penelitian dalam bab 4, Pemerintah Provinsi DKI Jakarta sudah memiliki kemampuan dan cukup berhasil mengelola pembangunan permukiman, hal ini juga didasarkan pada tersedianya peraturan daerah yang mengatur teknis pelaksanaan pembangunan rusunami yaitu Peraturan Gubernur (Pergub) DKI Jakarta Nomor 27 Tahun 2009 tentang Pedoman Pembangunan Rumah Susun Sederhana. Peningkatan kemitraan antara pemerintah, swasta dan masyarakat dalam pembangunan permukiman, sarana dan prasarana Dalam hal ini kebijakan pembangunan rusunami sudah memberi peran penting dalam peningkatan kemitraan antara pemerintah, swasta dan masyarakat. Pihak pemerintah sebagai regulator mengeluarkan kebijakan dan peraturan pendukung yang bisa dijalankan oleh pihak swasta sebagai pengembang(developer) untuk membangun unit hunian (rusunami) beserta sarana dan prasarana sehingga produk yang dihasilkan oleh pihak swasta tersebut yaitu berupa unit hunian (rusunami) dapat selanjutnya dijual kepada masyarakat. Kemudian, masyarakat dapat membeli unit hunian rusunami tersebut untuk dimiliki dan dinikmati sehingga membentuk mekanisme pasar yaitu ada penjual dan ada pembeli serta hubungan timbal-balik (yaitu jual-beli) dalam hal ini transaksi jual-beli yang dapat dilakukan secara langsung (antara penjual dan pembeli) maupun tidak langsung yaitu melalui perantara atau media perbankan. Selanjutnya pembangunan infrastruktur prasarana dan sarana lingkungan permukiman akan dibangun oleh pemerintah daerah setempat. Hal ini menunjukkan terjalinnya kemitraan antara pemerintah, swasta dan masyarakat dalam pembangunan permukiman, sarana dan prasarana. Agar bisa menjaga dan meningkatkan kemitraan tersebut maka diperlukan peran pengawasan untuk menjamin keberlangsungan kemitraan itu. Pemerintah sebagai pihak yang berkepentingan terhadap hal itu seharusnya bertanggung jawab untuk mengambil peran aktif sebagai pengawas untuk menjamin keberlangsungan serta peningkatan kemitraan pemerintah, swasta, dan masyarakat dalam pembangunan permukiman, sarana dan prasarana. Permukiman yang aman, sehat, menyatu dengan lingkungannya dan mendukung integrasi sosial Berdasarkan hasil penelitian, kebijakan pembangunan rusunami di kawasan perkotaan hanya memaparkan jumlah besaran tower yang akan didirikan dan kemampuan daya tampung dari tower tersebut sehingga dapat mengatasi atau mengurangi permasalahan pemenuhan kebutuhan perumahan bagi masyarakat. Kebijakan pembangunan rusunami di kawasan perkotaan belum memberikan standar mengenai batasan aman dan sehat bagi penghuni unit hunian dalam rusunami dalam penyelenggaraan pembangunan rusunami. Kesempatan kerja bagi semua Berdasarkan hasil penelitian, kebijakan pembangunan rusunami di kawasan perkotaan mendorong pelaksanaan pembangunan rusunami dibeberapa lokasi baik di wilayah Jabodetabek maupun di luar wilayah jabodetabek. Pembangunan rusunami City Park Cengkareng memberikan kesempatan kerja bagi para tenaga ahli bidang pekerjaan arsitektur, struktur, mekanikal/engineering (M/E), pekerjaan supervisi. Selain itu kesempatan kerja juga Jurusan Arsitektur ITS Maret

12 terbuka bagi para tenaga kerja terampil yang dibutuhkan dalam pekerjaan sipil. Setelah rusunami City Park Cengkareng berdiri, kesempatan kerja masih tetap terbuka bagi tenaga kerja pemasaran (marketing) dan pemeliharaan sekaligus operasional bangunan (building maintenance). Kesempatan kerja yang terbuka selama proses pelaksanaan pembangunan rusunami City Park mencapai 155 orang. Rusunami city park yang sudah berdiri senantiasa memberi kesempatan kerja bagi semua. Hal ini dibuktikan dengan keberadaan kios-kios di lantai dasar yang dibuka untuk tujuan perdagangan (komersil) sehingga setiap orang punya kesempatan untuk usaha. Namun berdasarkan komposisi penggunaan ruang terutama lantai dasar yang dapat digunakan untuk komersil atau perdagangan maka keberadaan rusunami tetap dapat memberi peluang berusaha bagi setiap penghuninya. Pemerintah Daerah DKI Jakarta memberi keleluasaan bagi pengembang untuk menjual unit-unit komersil sebesar 10 % dari jumlah keseluruhan unit hunian dalam satu unit bangunan rusunami. Unit-unit komersil tersebut umumnya berada dilantai dasar unit bangunan rusunami. Pengembangan tata ruang dan penggunaan lahan yang berkelanjutan Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan, implementasi kebijakan pembangunan rusunami perkotaan sudah didasarkan pada pengembangan tata ruang dan penggunaan lahan yang diatur berdasarkan peraturan daerah setempat. Akan tetapi pengembangan tata ruang dan penggunaan lahan belum menuju pada keberlanjutan karena hal ini masih terkendala pada inkonsistensi pemerintah dalam melaksanakan program pengembangan tata ruang dan penggunaan lahannya dari tahun ketahun. Setiap tahunnya cenderung terjadi perubahan mengenai arah pengembangan tata ruang dan penggunaan lahan oleh setiap pejabat pemerintah daerah sehingga berpotensi pada kaburnya arah pengembangan tata ruang dan penggunaan lahan yang berkelanjutan. Sistem transportasi yang aman, nyaman, formal, terjangkau dan efisien Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan, kebijakan pembangunan rusunami di kawasan perkotaan belum terintegrasi dengan sistem transportasi yang aman, nyaman, formal, terjangkau dan efisien. Hal ini didasarkan pada keberadaan sistem transportasi yang diinginkan dalam Agenda Nasional 21 sampai saat ini belum dapat terwujud. Sistem permukiman yang berkelanjutan yang mendorong pengembangan ekonomi regional dan nasional Berdasarkan hasil penelitian, kebijakan pembangunan rusunami di kawasan perkotaan belum dapat menciptakan sistem permukiman yang mendorong pengembangan ekonomi regional dan nasional. Pengelolaan permukiman yang efektif, efisien, transparan dan berkelanjutan Berdasarkan hasil penelitian, kebijakan pembangunan rusunami di kawasan perkotaan sedang berproses kepada bentuk pengelolaan permukiman yang efektif, efisien, transparan. Hal ini didasarkan pada bentuk pembangunan rusunami yang bertujuan pada efektifitas dan efisiensi pemanfaatan lahan di kawasan perkotaan. Bentuk bangunan rumah yang bersusun memungkinkan banyak orang (mencapai seribu jiwa per hektar) untuk bisa tinggal pada suatu lokasi tertentu. Selanjutnya transparansi terhadap proses penjualan unit hunian rusunami membuat setiap orang dapat mengakses informasi langsung melalui berbagai media sehingga dapat berhubungan langsung dengan penjualnya (dalam hal ini tenaga pemasarannya). Pengelolaan permukiman yang efektif, efisien dan transparan sedang dalam proses yang sedang dituju, akan tetapi untuk keberlanjutannya belum mendapatkan arahan. Jurusan Arsitektur ITS Maret

13 V. KESIMPULAN Berdasarkan atas analisa dan pembahasan di atas maka dapat ditarik kesimpulan bahwa rumah sebagai kebutuhan dasar manusia menjadi perhatian Pemerintah. Pembangunan rusunami di perkotaan (dalam hal ini rusunami city park cengkareng) belum memenuhi konsep pembangunan kawasan perumahan dan permukiman berkelanjutan sebagaimana yang dituangkan dalam Agenda Nasional 21, dalam hal memberikan arahan maupun tindak lanjut mengenai keberlanjutan kawasan perumahan dan permukiman. Berdasarkan atas kesimpulan di atas, maka disarankan bahwa kebijakan pembangunan rusunami di kawasan perkotaan perlu ditinjau ulang untuk dilakukan penyempurnaan supaya selaras dengan konsep pembangunan kawasan perumahan dan permukiman berkelanjutan sebagaimana yang dituangkan dalam Agenda Nasional 21. VI. DAFTAR PUSTAKA Arikunto, Suharsimi Prosedur Penelitian Suatu Pendekatan Praktek. PT Rineka Cipta, Jakarta Doxiadis, Constantinos, A Ekistic, An Introduction to the Science of Human Settlements. Hutchinson and Co, Ltd, London Jayadinata, Johara T Tata Guna Tanah dalam Perencanaan Perdesaan Perkotaan dan Wilayah. Penerbit ITB, Bandung Newmark and Thompson Self, Space and Shelter on Introduction to Housing Self. Harper and Row Publisher Inc, New York Rapoport Amos Environmental Quality, Metropolitan Areas and Traditional Settlements. Pergamon Press Ltd, Great Britain. Suryabrata, S Metodologi Penelitian. Manajemen PT Rajagrafindo Persada, Jakarta. Surakhmad, W Pengantar Penelitian Ilmiah, Dasar, Metoda, Teknik. Tarsito, Bandung. Turner, John FC Freedom to Build, Dweller Control of the Housing Process. The Macmillan Company, New York Jurusan Arsitektur ITS Maret