PENGARUH KARAKTERISTIK FISIK BANGUNAN TOWNHOUSE TERHADAP MINAT BELI KONSUMEN (STUDI KASUS : TOWNHOUSE DI SURABAYA TIMUR)

Transkripsi

1 PENGARUH KARAKTERISTIK FISIK BANGUNAN TOWNHOUSE TERHADAP MINAT BELI KONSUMEN (STUDI KASUS : TOWNHOUSE DI SURABAYA TIMUR) Cherry Candsevia Difarissa 1) Ispurwono Soemarno 2) dan Bambang Soemardiono 2) 1) Program Studi Perencanaan Real Estate, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Jl.Arief Rahman Hakim, Sukolilo, Surabaya, 60111, Indonesia cherrycandsevia@gmail.com 2) Jurusan Arsitektur, Institut Teknologi Sepuluh Nopember 3) Jurusan Arsitektur, Institut Teknologi Sepuluh Nopember ABSTRAK Pesatnya pertumbuhan perkotaan, mengakibatkan keterbatasan lahan, yang berimbas pada peningkatan harga lahan. Alternatif pembangunan yang dianggap paling sesuai dengan kondisi di atas adalah pembangunan ke arah vertikal Salah satu alternatif hunian yang ditawarkan oleh pengembang perumahan adalah townhouse. Townhouse biasanya dibangun di atas tanah dengan luas area kurang dari 5000 m 2. Townhouse dibangun secara vertikal (2-3 lantai), saling berdempetan, dengan lebar feet dan panjang feet, serta desain yang seragam. Penelitian ini bertujuan untuk menemukan karakteristik fisik bangunan townhouse yang diminati oleh konsumen, serta menemukan pengaruh karakteristik fisik townhouse terhadap minat beli konsumen. Penelitian dilakukan dengan mengambil sampel berupa penghuni townhouse di Surabaya Timur. Data didapat melalui kuesioner dan wawancara, yang kemudian dilakukan analisa regresi linear berganda. Berdasarkan analisa yang dilakukan, maka didapatkan kesimpulan, bahwa karakteristik fisik bangunan townhouse mempengaruhi minat beli konsumen. Karakteristik fisik bangunan townhouse yang paling diminati oleh konsumen adalah luas dan ukuran unit hunian. Kata kunci: Karakteristik Fisik Bangunan, Minat Beli Konsumen, Townhouse PENDAHULUAN Surabaya merupakan salah satu kota besar, yang berfungsi sebagai pusat kegiatan ekonomi. Hal ini menyebabkan pesatnya pertumbuhan kawasan perkotaan di Surabaya. Selain itu, tingginya angka kelahiran dan migrasi, mengakibatkan keterbatasan lahan, sehingga terjadi pula peningkatan harga lahan. Padahal, kebutuhan lahan perumahan di Kota Surabaya dalam kurun waktu tahun , diperkirakan meliputi 53,85% dari luas total Surabaya. Sesuai RTRW Kota Surabaya tahun , kebutuhan permukiman sampai dengan tahun 2013 diperkirakan mencapai unit, dengan kebutuhan lahan lebih kurang ,75 Ha. Berdasarkan data dari BPN Kota Surabaya, sampai dengan tahun 2001 luas lahan permukiman adalah Ha, dengan demikian masih dibutuhkan tambahan lahan permukiman seluas 3.882,75 Ha. Pesatnya pertumbuhan kota Surabaya, mengakibatkan pula pada peningkatan perekonomian masyarakat. Hal ini dianggap sebagai peluang bisnis bagi investor, salah satunya berasal dari sektor properti residensial. Tingkat penjualan properti residensial pada triwulan I-2013 menurut hasil survei yang dilakukan oleh Bank Indonesia (BI), meningkat. Hasil survei menunjukkan terjadi peningkatan penjualan sebesar 25,63% (qtq). Peningkatan penjualan terutama terjadi pada rumah tipe menengah, yaitu sebesar 33,60% (qtq). B-9-1

2 Untuk menyikapi peluang bisnis pada sektor properti residensial, yang terus meningkat seiring dengan pertumbuhan Kota Surabaya dan kebutuhan masyarakat akan perumahan, maka pengembang perumahan melakukan pembangunan ke arah vertikal. Keterbatasan lahan, yang menyebabkan peningkatan harga lahan, menuntut pengembang perumahan untuk memanfaatkan lahan yang mereka miliki secara efektif dan efisien. Townhouse merupakan salah satu alternatif yang dianggap paling sesuai dengan kondisi di atas. Townhouse adalah tempat tinggal unit keluarga tunggal ( single family dwelling) yang terletak di dalam kota dimana setiap unitnya seragam, saling berdempet, membentuk baris, dan dibatasi oleh dinding yang digunakan bersama. Pada umumnya, townhouse merupakan tipe hunian low rise dengan sistem utilitas yang lengkap dalam tiap unitnya (Llyod, 1990). Townhouse biasanya dibangun di atas tanah dengan luas area kurang dari 5000 m 2, dengan jumlah unit yang terbatas. Townhouse yang dibangun secara vertikal (2-3 lantai), saling berdempetan (tidak memiliki halaman samping), dengan lebar feet dan panjang feet, menghasilkan jumlah lot yang lebih banyak, dibandingkan dengan membangun rumah berlantai 1 dengan luasan bangunan yang sama. Saat ini, townhouse menjadi tren yang diminati oleh konsumen karena lokasi townhouse yang terletak tidak jauh dari pusat kota dan memiliki aksesibilitas yang tinggi menuju fasilitas kawasan. Harga townhouse pun relatif murah dibandingkan rumah berlantai 1 dengan luasan bangunan yang sama. Hal ini dikarenakan perbandingan harga tanah rumah berlantai 1 dengan luas bangunan yang sama dengan townhouse yang berlantai 2-3, mencapai 2 kali lipat, bahkan lebih, padahal harga tanah terus mengalami peningkatan. Sedangkan, perbandingan harga konstruksi rumah berlantai 1 dan 2-3 lantai, tidaklah jauh berbeda. Namun, selain lokasi dan harga, dalam proses pengambilan keputusan pembelian, konsumen biasanya juga mempertimbangkan karakteristik fisik bangunan. Karakteristik fisik bangunan merupakan ciri/karakter bangunan yang dapat ditangkap secara visual dan terukur, seperti : luas dan ukuran bangunan, jumlah lantai, desain (gaya arsitektur) bangunan, material, luas dan tata letak ruang, konstruksi, ketersediaan garasi/carport, dan halaman (Tjiptono dan Afandi, 2006). Menurut Kotler (1993), setelah menerima rangsangan dari produk yang dilihatnya, dapat timbul ketertarikan untuk mencoba produk tersebut sampai pada akhirnya timbul keinginan untuk membeli agar dapat memilikinya. Dorongan yang timbul ini disebut dengan minat beli konsumen. Ada beberapa faktor yang mempengaruhi minat minat beli konsumen, antaralain : pekerjaan, sosial ekonomi, hobi/kegemaran, jenis kelamin, dan usia. Dalam penelitian ini, penulis menggunakan studi kasus berupa townhouse di Surabaya Timur, yaitu Mediterant townhouse dan Lebak Indah townhouse. Lingkup wilayah studi kasus terpilih, dikarenakan Surabaya Timur merupakan salah satu kawasan pengembangan perumahan yang potensial. Sedangkan, townhouse yang menjadi objek penelitian, dianggap sesuai dengan kriteria townhouse yang telah ditentukan, yaitu dibangun di atas tanah dengan luas area kurang dari 5000 m 2, jumlah unit terbatas, dibangun secara vertikal (2-3 lantai), saling berdempetan, dan memiliki luas bangunan antara m 2. Tujuan yang hendak dicapai dari penelitian ini adalah untuk menemukan karakteristik fisik bangunan townhouse yang diminati oleh konsumen, dan mengetahui pengaruh karakteristik fisik bangunan townhouse terhadap minat beli konsumen. Adapun hipotesa dalam penelitian ini, yaitu: Ho: Karakteristik fisik townhouse tidak mempengaruhi minat beli konsumen. H1: Karakteristik fisik townhouse mempengaruhi minat beli konsumen. B-9-2

3 METODE Penelitian ini dilakukan secara garis besar terdiri atas empat tahap, yaitu survei pendahuluan, penyebaran kuesioner, pengolahan data kuesioner, dan pengujian statistik data kuesioner, dengan menggunakan analisis regresi linier berganda. Tahap survei pendahuluan dilakukan dengan mengidentifikasi kriteria townhouse, penentuan objek townhouse sesuai dengan kriteria yang telah penulis tentukan berdasarkan literatur, serta pengumpulan data melalui wawancara dengan pihak pengembang perumahan. Tahap Penyebaran Kuesioner Penyebaran kuesioner dilakukan dalam 2 tahap, yaitu : 1. Tahap 1 dilakukan dengan menyebarkan kuesioner penelitian pendahuluan, yang ditujukan kepada akademisi dan praktisi bidang penelitian. Tujuan penyebaran kuesioner ini adalah untuk menggali variabel tambahan, yang akan digunakan dalam penelitian. 2. Tahap 2 dilakukan dengan menyebarkan kuesioner penelitian, yang ditujukan kepada sample penelitian, yaitu penghuni townhouse. Sebelumnya dilakukan penyebaran kepada sejumlah orang, sebagai bentuk pengujian kuesioner (trial error). Kuesioner terdiri atas : 1. Identitas responden, yang kemudian diolah untuk mengetahui deskripsi responden berdasarkan jenis kelamin, status pernikahan, usia, pekerjaan, penghasilan, tingkat pendidikan, dan jumlah anggota keluarga. 2. Kriteria rumah, untuk mengetahui luas tanah dan unit hunian, kebutuhan ruang, serta harga unit hunian saat melakukan pembelian. 3. Delapan pertanyaan terbuka, yang digunakan untuk mengkroscek hasil penelitian dengan alasan yang disampaikan oleh responden. Selain itu, data ini digunakan untuk mendeskripsikan hasil temuan penelitian. 4. Delapan pertanyaan terkait dengan minat beli konsumen terhadap variabel karakteristik fisik bangunan townhouse. Data ini digunakan sebagai data dari variabel bebas (X 1-X8). Sedangkan data variabel terikat (Y), didapat dari satu pertanyaan, terkait dengan minat beli konsumen terhadap townhouse. Pertanyaan dalam kuesioner menggunakan skala ordinal 1-5 untuk mewakili pendapat dari responden. Nilai untuk skala tersebut adalah : berminat Tidak setuju/ Sangat setuju/ Tidak berminat Sangat Tahap Pengolahan Awal Data Kuesioner Tahap pengolahan awal data kuesioner dilakukan cara : 1. Mengecek kelengkapan jawaban dari responden, khususnya jawaban dari pertanyaan yang akan digunakan sebagai data variabel bebas (X) dan variabel terikat (Y). 2. Kemudian menginput data dan jawaban dari responden. 3. Melakukan uji asumsi klasik. Pada dasarnya pengujian regresi linear berganda dapat dikatakan baik bila telah memenuhi kriteria BLUE ( Best Linear Unbiased Estimator). BLUE dapat tercapai apabila telah memenuhi uji normalitas, multikolinearitas, heterokedastisitas, dan autokorelasi. Sedangkan syarat terpenuhinya uji asumsi klasik adalah : 1. Uji normalitas, adalah pengujian tentang kenormalan distribusi data (Santosa dan Ashari, 2005). Uji normalitas bisa dilakukan dengan dua cara, yaitu dengan : B-9-3

4 a. "Normal P-P Plot", jika data menyebar di sekitar garis diagonal dan mengikuti arah garis diagonal atau grafik histogramnya menunjukkan pola distribusi normal, maka model regresi memenuhi asumsi normalitas (Ghozali, 2007). b. "Tabel Kolmogorov Smirnov", bahwa jika nilai Asymp. Sig. (2tailed) > 0,05, maka nilai residual tersebut adalah normal. 2. Uji multikolinieritas, bertujuan untuk menguji apakah model regresi ditemukan adanya korelasi antar variabel bebas (independen). Untuk mendeteksi adanya multikolinearitas, dapat dilihat dari Value Inflation Factor (VIF). Apabila nilai VIF>10, terjadi multikolinieritas. Sebaliknya, jika VIF<10, tidak terjadi multikolinearitas (Wijaya, 2009). 3. Uji autokorelasi, merupakan pengujian asumsi dalam regresi dimana variabel dependen tidak berkorelasi dengan dirinya sendiri. Dasar pengambilan keputusannya adalah sebagai berikut: a. Angka D-W di bawah -2 berarti ada autokorelasi positif b. Angka D-W diantara -2 sampai +2 berarti tidak ada autokorelasi c. Angka D-W di atas +2 berarti ada autokorelasi negatif Tahap Pengujian Statistik Tahap terakhir adalah pengujian statistik, menggunakan analisis regresi linier berganda, dengan input data adalah skala ordinal 1-5 yang berasal dari kuesioner, sebagai data karakteristik fisik bangunan townhouse, yaitu nilai variabel bebas (X1-X8), dan data minat beli konsumen sebagai nilai dari variabel terikat (Y). Analisis regresi linier berganda ini digunakan untuk mengetahui ada tidaknya pengaruh dari variabel bebas terhadap variabel terikat. Dalam penelitian ini adalah pengaruh variabel bebas (indep enden variable), yaitu luas dan ukuran unit hunian (X 1), jumlah lantai unit hunian (X2), desain (gaya arsitektur) unit hunian (X3), luas dan tata letak ruang pada unit hunian (X 4), konstruksi (modul) unit hunian (X 5), material unit hunian (X 6), halaman pada unit hunian (X 7), garasi/carport dalam unit hunian (X 8), terhadap variabel terikat (dependen variable) yaitu minat konsumen (Y). Dan persamaan regresinya dapat dirumuskan sebagai berikut (Suharyadi dan Purwanto, 2004): Dimana: Y = Variabel terikat (Minat konsumen) a = Konstanta e = Error b1 - b18 = Koefisien determinasi X1 - X8 = Variabel bebas ( Luas dan ukuran unit hunian, Jumlah lantai unit hunian, Desain (gaya arsitektur) unit hunian, Luas dan tata letak ruang pada unit hunian, Konstruksi (modul) unit hunian, Material unit hunian, Halaman pada unit hunian, Garasi/carport dalam unit hunian) B-9-4

5 HASIL DAN PEMBAHASAN Hasil uji asumsi klasik berdasarkan data kuesioner dari variabel X dan Y adalah sebagai berikut : Tabel 1. Hasil uji asumsi klasik No Nama pengujian Syarat Hasil uji Keterangan 1 Uji Normalitas Nilai Asymp. Sig. (2tailed) > 0,05 pada tabel Kolmogorov Smirnov Asymp. Sig. (2tailed) = 0,916 0,916 > 0,05 Nilai residual tersebut adalah normal. Uji normalitas terpenuhi 2 Uji Multikolinieritas Nilai VIF < 10 pada tabel Coefficient Semua nilai VIF < 10Nilai VIF tertinggi adalah 4,024 4,024 < 10 Tidak terjadi multikolonieritas Uji multikolonieritas terpenuhi. 3 Uji Autokorelasi Nilai Durbin-Watson (D-W) pada tabel Model Summary : Angka D-W di bawah -2 berarti ada autokorelasi positif Angka D-W diantara -2 sampai +2 berarti tidak ada autokorelasi Angka D-W di atas +2 berarti ada autokorelasi negatif Nilai D-W = 1,812 Angka D-W di antara -2 sampai , Tidak terjadi autokorelasi. Uji autokorelasi terpenuhi. Berdasarkan berbagai macam pengujian pada tabel 1, dapat disimpulkan bahwa syarat uji asumsi klasik, seluruhnya telah terpenuhi, sehingga analisis data dengan menggunakan persamaan regresi linier berganda dapat dilakukan. Berikut rumusan hasil analisis regresi linier berganda yang didapat : Y = (2,241) - 0,069 X1 0,175 X2 + 0,215 X3 + 0,212 X4-0,103 X5 + 0,004 X6 + 0,095 X7 0,300 X8 + e Berikut adalah hasil ringkasan pengujian hipotesis masing-masing variabel bebas (X 1-X8) terhadapat variabel terikat (Y), berdasarkan hasil uji t : B-9-5

6 Tabel 2. Hasil pengujian hipotesis variabel bebas (X) terhadap variabel terikat (Y) Hipotesis Pernyataan Nilai Keterangan H 1 H 2 H 3 H 4 H 5 H 6 H 7 H 8 Variabel Luas dan ukuran unit hunian secara signifikan berpengaruh terhadap minat beli konsumen Variabel jumlah lantai pada unit hunian tidak berpengaruh signifikan terhadap minat beli konsumen Variabel desain (gaya arsitektur) unit hunian tidak berpengaruh signifikan terhadap minat beli konsumen Variabel luas dan tata letak ruang pada unit hunian tidak berpengaruh signifikan terhadap minat beli konsumen Variabel konstruksi (modul) unit hunian tidak berpengaruh signifikan terhadap minat beli konsumen Variabel material unit hunian tidak berpengaruh signifikan terhadap minat beli konsumen Variabel halaman dalam unit hunian tidak berpengaruh signifikan terhadap minat beli konsumen Variabel garasi/carport pada unit hunian tidak berpengaruh signifikan terhadap minat beli konsumen 0,453 H 1 diterima H o ditolak 1,410 H 1 ditolak 1,870 H 1 ditolak 1,660 H 1 ditolak 0,822 H 1 ditolak 0,033 H 1 ditolak 0,465 H 1 ditolak 0,358 H 1 ditolak Untuk mengetahui karakteristik fisik townhouse yang paling diminati oleh konsumen, penulis menyimpulkan berdasarkan mean pada output tabel descriptive statistics. Berikut ringkasan peringkat karakteristik fisik townhouse yang diminati oleh konsumen : Tabel 3. Peringkat karakteristik fisik bangunan townhouse No Karakteristik fisik Mean 1 Luas dan ukuran unit hunian Garasi /carport dalam unit hunian Jumlah lantai unit hunian Desain (gaya arsitektur) unit hunian Material Halaman Luas dan tata letak ruang pada unit hunian 3.62 B-9-6

7 Pada Tabel 3, dapat kita lihat bahwa luas dan ukuran unit hunian adalah karakteristik fisik bangunan yang paling diminati oleh konsumen. Luas dan ukuran unit hunian townhouse pada studi kasus adalah unit hunian pada Mediterant townhouse adalah luas tanah = 90 m 2 dan luas bangunan = 210 m 2, sedangkan unit hunian pada Lebak Indah townhouse adalah luas tanah = 94 m 2 dan luas bangunan = 188 m 2. Karakteristik luas dan ukuran unit townhouse adalah luas tanah (kavling) biasanya memiliki lebar yang relatif sempit, karena townhouse dibangun dengan tujuan memanfaatkan lahan seefektif mungkin, dengan membangun unit hunian dilakukan secara vertikal. Tabel 4. Kebutuhan luas minimum dan lahan untuk rumah sehat sederhana (Rs Sehat) Sumber : Pedoman Umum Rumah Sederhana Sehat ( Berdasarkan tabel di atas, luas dan ukuran unit townhouse, dengan jumlah keluarga 4 orang, masuk dalam kategori ideal. Hal ini sesuai dengan karakteristik konsumen (penghuni townhouse), yang merupakan keluarga muda, dengan jumlah keluarga tidak lebih dari 5 orang, prosentase jumlah keluarga terbesar adalah 40%, yaitu dengan jumlah keluarga sebanyak 4 orang). Berdasarkan hasil wawancara dan kuesioner, penghuni merasa nyamandengan luas dan ukuran unit hunian townhouse. Beberapa alasan yang disampaikan oleh penghuni townhouse adalah luas dan ukuran unit hunian (luas kavling unit hunian 6 m x 15 m, dan luas unit hunian 188 m m 2 )sesuai dengan kebutuhan penghuni yang merupakan keluarga kecil. Uji F digunakan untuk mengetahui apakah variabel-variabel bebas (X) secara simultan berpengaruh signifikan terhadap variabel terikat (Y). Derajat kepercayaan yang digunakan adalah 0,05. Apabila nilai F hasil perhitungan lebih besar daripada nilai F menurut tabel maka hipotesis alternatif, yang menyatakan bahwa semua variabel independen secara simultan berpengaruh signifikan terhadap variabel dependen. Untuk analisisnya dapat dilihat dari hasil pengujian pada tabel 5. Berdasarkan tabel 5., berikut hasil pengujian secara simultan X1, X2, X3, X4, X5, X6, X7, X8, terhadap Y, diperoleh nilai Fhitung sebesar 4,596 dengan nilai probabilitas (sig)=0,001 b. Nilai Fhitung (4,596) > Ftabel (2,27), dan nilai sig. lebih kecil dari nilai probabilitas 0,05 atau nilai 0,001 b < 0,05; maka H01 diterima, berarti secara bersama-sama (simultan) luas dan ukuran unit hunian, jumlah lantai unit hunian, desain (gaya arsitektur) unit hunian, luas dan tata letak ruang pada unit hunian, konstruksi (modul) unit hunian, material unit hunian, halaman pada unit hunian, garasi/carport dalam unit hunian, berpengaruh signifikan terhadap minat konsumen. B-9-7

8 Tabel 5. Hasil Uji Anova ANOVA a Model Sum of Squares df Mean Square F Sig. Regression b 1 Residual Total a. Dependent Variable: Minat Konsumen b. Predictors: (Constant), Garasi/carport dalam unit hunian (X8), Jumlah lantai unit hunian (X2), Halaman pada unit hunian (X7), Material unit hunian (X6), Desain (gaya arsitektur) unit hunian (X3), Luas dan ukuran unit hunian (X1), Konstruksi (modul) unit hunian (X5), Luas dan tata letak ruang pada unit hunian (X4) Untuk mengetahui seberapa besar hubungan dari beberapa variabel dalam pengertian yang lebih jelas. Koefisien determinasi akan menjelaskan seberapa besar perubahan atau variasi suatu variabel bisa dijelaskan oleh perubahan atau variasi pada variabel yang lain, maka perlu melihat besaran koefisien determinasi (Santosa dan Ashari, 2005) Tabel 6. Model Summary Model Summary b Model R R Square Adjusted R Std. Error of Change Statistics Durbin- Square the Estimate R Square F df1 df2 Sig. F Watson Change Change Change a a. Predictors: (Constant), Garasi/carport dalam unit hunian (X8), Jumlah lantai unit hunian (X2), Halaman pada unit hunian (X7), Material unit hunian (X6), Desain (gaya arsitektur) unit hunian (X3), Luas dan ukuran unit hunian (X1), Konstruksi (modul) unit hunian (X5), Luas dan tata letak ruang pada unit hunian (X4) b. Dependent Variable: Minat Konsumen Berdasarkan tabel 6., dapat disimpulkan bahwa karakteristik fisik bangunan townhouse, berpengaruh sebesar 54,3% terhadap minat beli konsumen, sedangkan 46,7% dipengaruhi variabel lain yang tidak diteliti. KESIMPULAN DAN SARAN Kesimpulan dari hasil penelitian ini adalah sebagai berikut: 1. Urutan karakteristik fisik bangunan townhouse yang paling diminati adalah (1)luas dan ukuran bangunan, (2)garasi/carport dalam unit hunian, (3)jumlah lantai, (4)d esain (gaya arsitektur) unit hunian, (5)material, (6)halaman, (7)l uas dan tata letak ruang pada unit hunian, (8)konstruksi atau modul bangunan. 2. Karakteristik fisik bangunan townhouse mempengaruhi minat beli konsumen. Untuk memperbaiki hasil penelitian ini, maka sarannya adalah: 1. Peneliti dapat melakukan penelitian dengan cakupan wilayah, maupun sample yang lebih luas. B-9-8

9 2. Untuk mengetahui karakteristik fisik bangunan townhouse yang diminati oleh konsumen, dapat menggunakan bentuk analisa lainnya dan hasilnya bisa dibandingkan dengan hasil penelitian ini. DAFTAR PUSTAKA Ghozali, I Aplikasi Analisis Multivariate Dengan Program SPSS. Semarang : Badan Penerbit Undip Kotler, P Marketing, Jilid 1. Jakarta : Penerbit Erlangga. Lloyd, W Residential Development Handbook, Second Edition. Washington, DC : The Urban Land Institute. Santosa, P.B., dan Ashari Analisis Statistik dengan Microsoft Excel dan SPSS. Yogyakarta : Penerbit Andi. Suharyadi, dan Purwanto, S. K Statistika Dasar. Jakarta: Salemba Empat. Tjiptono, dan Afandi Konsep Strategi Pemasaran. Yogyakarta: BPFE UGM. Wijaya, T Analisis data Penelitian Menggunakan SPSS. Yogyakarta: Universitas Atma Jaya. Bank Indonesia, (http :// diakses 14 Desember 2013, pukul 14.09) B-9-9