DAFTAR ISI. Halaman. xiii xv xvi

Transkripsi

1 DAFTAR ISI Halaman DAFTAR ISI DAFTAR TABEL DAFTAR GAMBAR 1 PENDAHULUAN Latar Belakang Perumusan Masalah Tujuan Penelitian Manfaat Penelitian. Ruang Lingkup dan Batasan Penelitian Kebaruan (Novelty) 2 TINJAUAN PUSTAKA Teori Ekonomi Politik Teori Perburuan Rente Teori Keadilan, Teori Keadilan Pajak, dan Teori Kepatuhan Pajak Teori Desentralisasi Fiskal Teori Pajak Properti dan Teori Penilaian Properti Pajak-Pajak Properti Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan Perkotaan Kinerja Penetapan Assessment. Tendensi Sentral dan Variabilitas Pengujian Kinerja Model Penetapan Assessment Penelitian Sebelumnya 3 KERANGKA PEMIKIRAN Perburuan Rente Under-assessment Regresivitas. Meningkatkan Kinerja Penetapan NJOP PBB Mengoptimalkan Penerimaan Pajak Kerangka Pikir Mencapai Tujuan Penelitian 4 METODOLOGI PENELITIAN Jenis, Sumber dan Pengumpulan Data Desain Penelitian Waktu dan Tempat Penelitian Definisi Operasionaldan Pengukuran Peubah Populasi dan Sampel Hipotesis xiii xv xvi

2 Analisis Data Analisis Fenomena Perburuan Rente Persepsi terhadap Harga Transaksi Properti Analisis Kinerja Penetapan NJOP Analisis Akurasi NJOP Meningkatkan Kinerja Penetapan NJOP dan Mengoptimalkan Potensi Pajak 5 HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN Fenomena, Proses, Aktor dan Ruang Perburuan Rente Pengurusan Ijin Perumahan Pelepasan Hak atas Tanah dari Pemilik Tanah Menurunkan Harga Transaksi dalam Akta/Perjanjian di Pasar Primer Menurunkan Harga Transaksi dalam Akta/Perjanjian di Pasar Sekunder Merekayasa Penjualan Tanah dan Bangunan Menurunkan Luas/Kualitas Properti dalam Akta Merekayasa Jual Beli melalui Perjanjian atau Surat Kuasa Mutlak Tidak Membukukan Pembatalan Pembelian Mengalihkan Lokasi Fasilitas Umum dan Sosial Perencanaan Pajak Membatasi Kenaikan Nilai Jual Obyek Pajak Analisis Perburuan Rente Persepsi Terhadap Harga Transaksi Properti Kuesioner Validitas dan Reliabilitas Analisis Deskriptif Persepsi Penilai Analisis Kinerja Penetapan NJOP Kinerja Penetapan NJOP secara umum Uji Normalitas Uji Tingkat NJOP terhadap Nilai Pasar Uji Tingkat Keadilan Memperbaiki Kinerja Penetapan NJOP Peringkat Kinerja Penetapan NJOP Analisis Akurasi Penetapan NJOP Metode Penetapan NJOP Studi Percontohan dan Regresi Hedonik untuk Akurasi NJOP Penyempurnaan Model Penilaian Tanah Model Estimasi Hilangnya Potensi dan Upaya Optimalisasi Potensi Pajak Hilangnya Potensi Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan (PBB P2) Hilangnya Potensi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Pajak Penghasilan (PPh) Hilangnya Potensi Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM) Upaya Optimalisasi Potensi Pajak

3 6 KESIMPULAN DAN SARAN Kesimpulan Saran DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN-LAMPIRAN RIWAYAT HIDUP DAFTAR TABEL Halaman 1 Perkembangan tax ratio Indonesia tahun Tax ratio tahun 2012 di berbagai negara di dunia 3 3 Property tax ratio tahun 2010 di berbagai negara di dunia 4 4 Penerimaan perpajakan Indonesia tahun Realisasi penerimaan PBB Perdesaan Perkotaan di Jabodetabek dibandingkan penerimaan PBB P2 nasional 7 6 Penelitian tentang ketidak-adilan property tax di dunia sebelum tahun Penelitian tentang Pajak Bumi dan Bangunan di Indonesia sebelum tahun 2013 Peubah yang dianalisis dan dibahas dalam penelitian Rincian jenis data serta teknik pengumpulannya Definisi operasional dan pengukuran peubah pada studi percontohan regresi hedonik Definisi operasional dan pengukuran peubah pada model estimasi hilangnya potensi pajak Rentang keeratan hubungan (nilai r) Kategori reliabilitas Lokasi, harga ganti rugi dan harga penjualan tanah di sekitar Kota/Kabupaten Bogor Kegiatan yang berpotensi terjadinya perburuan rente pada bisnis properti Jumlah transaksi jual beli rumah tempat tinggal tahun Kuesioner terhadap penilai di Jabodetabek Hasil uji validitas pertama atas 10 butir kuesioner Hasil uji validitas kedua atas tujuh butir kuesioner Persentase jawaban responden terhadap butir-butir kuesioner Rerata skor dan kategori hasil kuesioner Tendensi sentral dan perbandingan assessment ratio NJOP pada kabupaten/kota di wilayah Jabodetabek tahun Ukuran variabilitas assessment ratio NJOP pada kabupaten/kota di Wilayah Jabodetabek tahun

4 24 Hasil uji normalitas assessment ratio NJOP pada kabupaten/kota 103 di Wilayah Jabodetabek tahun Uji level assessment NJOP (100% dari nilai pasar) pada kabupaten/kota di wilayah Jabodetabek tahun Hasil uji progresivitas dan regresivitas assessment ratio NJOP pada kabupaten/kota di wilayah Jabodetabek tahun Rekapitulasi kinerja berdasarkan data dan uji non-parametrik dan rekomendasi tindak lanjut koreksi NJOP di Wilayah Jabodetabek tahun Peringkat kinerja penetapan NJOP kabupaten/kota di wilayah Jabodetabek Tahun Peubah bebas yang digunakan dalam regresi hedonik dengan OLS dan GWR Rekapitulasi hasil (summary output) analisis regresi Kriteria kinerja berdasarkan ukuran tendensi sentral serta hasil uji tingkat assessment dan uji tingkat keadilan Hilangnya potensi PBB P2 di Jabodetabek tahun Data transaksi jual beli properti di Jabodetabek tahun Rerata A/S dan harga transaksi yang wajar di wilayah Jabodetabek tahun Hilangnya potensi BPHTB dan PPh di Jabodetabek tahun Klasifikasi tanah saat ini dan usulan klasifikasi selanjutnya 129 DAFTAR GAMBAR Halaman 1 Grafik realisasi penerimaan PBB perdesaan perkotaan tahun Model kepatuhan pajak Fischer 22 3 Metode penetapan NJOP 40 4 Tingkat NJOP (over/under-assessment) 41 5 Regresivitas NJOP 42 6 Pengukuran kinerja penetapan NJOP 43 7 Penyebab hilangnya potensi pajak 45 8 Diagram alir tahapan penelitian 52 9 Diagram pengurusan ijin perumahan Diagram pelepasan hak atas tanah dari pemilik tanah bersertifikat Transaksi jual beli properti di pasar primer Transaksi jual beli properti di pasar primer dengan fasilitas kredit pemilikan rumah (KPR) Transaksi jual beli properti di pasar sekunder Diagram transaksi jual beli tanah dan pendirian bangunan 76

5 15 Diagram transaksi jual beli dengan menurunkan luas/kualitas bangunan Diagram jual beli properti Diagram perjanjian dan pembatalan perikatan jual beli Diagram pengalihan lokasi fasum dan fasos Diagram perencanaan pajak Diagram pembatasan kenaikan NJOP Kinerja penetapan NJOP di Wilayah Jabodetabek Peta zona nilai tanah Peta klasifikasi bangunan untuk kelengkap daftar biaya komponen bangunan (DBKB) Peta sebaran obyek properti dan fasilitas umum Ilustrasi kinerja penetapan NJOP dari Sangat baik menjadi 26 Cukup baik 119 Ilustrasi kinerja penetapan NJOP dari Baik menjadi Buruk NJOP dan harga transaksi yang dicantumkan dalam akta jual beli Perbedaan penerapan tarif PBB P2 oleh Ditjen Pajak (tahun 2012) dan Pemerintah DKI Jakarta (tahun 2013) Diagram upaya optimalisasi potensi pajak DAFTAR SINGKATAN ASR A/S BPHTB DBKB GWR KPR NIR NJOP NJOPTKP NPOP NPOPTKP OLS PBB P2 PBB P3 PDB (atau GDP) PDRD PPh PPN PPnBM ZNT Assessment Sales Ratio Assessment / Sales price Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Daftar Biaya Komponen Bangunan Geographically Weighted Regression Kredit Pemilikan Rumah Nilai Indikasi Rata-rata Nilai Jual Obyek Pajak Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak Nilai Perolehan Obyek Pajak Nilai Perolehan Obyek Pajak tidak Kena Pajak Ordinary Least Square Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan Pajak Bumi dan Bangunan Perkebunan Perhutanan dan Pertambangan Produk Domestik Bruto ( Gross Domestic Product) Pajak Daerah dan Retribusi Daerah Pajak Penghasilan Pajak Pertambahan Nilai Pajak Penjualan atas Barang Mewah Zona Nilai Tanah

6 DAFTAR ISTILAH Arm s length transactions Assessment progressivity Assessment regressivity Over-assessment Property tax ratio Reappraisal Reassessment Rent seeking Tax ratio Tax avoidance Tax evasion Under-assessment Vertical inequity Adjusting for inequity Transaksi jual beli tanah dan bangunan yang terjadi secara wajar Penetapan nilai properti pada kelompok properti mahal, ditetapkan dengan rasio assessment yang lebih tinggi dibandingkan dengan nilai properti pada kelompok properti murah. Penetapan nilai properti pada kelompok properti mahal, ditetapkan dengan rasio assessment yang lebih rendah dibandingkan dengan nilai properti pada kelompok properti murah. Penetapan NJOP di atas nilai pasar Perbandingan penerimaan pajak properti dan Produk Domestik Bruto (PDB) Pendataan ulang secara menyeluruh pada wilayah properti yang memiliki variabilitas melampaui batas toleransi yang ditetapkan Penilaian ulang yang tidak harus melakukan pendataan dan penilaian secara menyeluruh sebagaimana reappraisal Perburuan rente Perbandingan penerimaan pajak dan PDB Penghindaran pajak Penyelundupan pajak Penetapan NJOP di bawah nilai pasar Ketidak adilan vertikal, baik progresif maupun regresif. Kegiatan penyesuaian terhadap ketidak-adilan penetapan NJOP, agar NJOP menjadi adil (independent) dan tidak mengakibatkan kinerja menjadi regresif atau progresif