BAB IV PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA

Transkripsi

1 34 BAB IV PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA 4.1 Data Umum Perusahaan dan Proyek Ruko Kedoya Data umum Perusahaan PT XYZ didirikan pada 18 Maret 2011 sesuai Akta Notaris Amaliyah, SH, MKN dengan domisili perusahaan berada di Plaza Marein Lt.17 Unit B, Jl. Jendral Soedirman Kav Jakarta Selatan. Konsentrasi bisnis PT XYZ adalah pada jenis usaha Real Estate yaitu menjadi Developer dan Kontraktor. Sebagai bagian dari karyawan, penulis terlibat aktif dalam proses berdirinya perusahaan dimana rencana bisnis properti ini sudah diluncurkan oleh pemilik perusahaan sejak tahun 2010 dan sejak itu pula secara tidak resmi, pemilik perusahaan mulai melakukan investasi pembelian lahan lahan yang diproyeksikan akan menjadi cikal bakal usaha awal dari PT XYZ ini. Walaupun usia perusahaan masih sangat muda, hal ini tidak menyurutkan keinginan PT XYZ ingin ikut berkiprah dalam pembangunan dengan khususnya berupaya menyediakan lahan lahan usaha yang produktif dan dapat meningkatkan pertumbuhan ekonomi di daerah dimana proyek PT XYZ berada. 34

2 35 Sampai Tugas Akhir ini penulis buat, PT XYZ sudah meluncurkan 2 (dua) proyek properti di Jakarta yaitu : 1. Ruko Kedoya Raya yang merupakan proyek Rumah Toko (Ruko) sebanyak 7 (tujuh) unit yang berlokasi di Jl. Kedoya Raya No.2A. Saat ini (Juli 2012) progress proyeknya sedang pembangunan dan direncanakan selesai dan siap jual di Desember Casaviia Town House at Kemang. Proyek ini merupakan proyek town house sebanyak 14 (empat belas) unit yang berlokasi di Kemang Selatan I No.7A. Saat ini (Juli 2012) progres nya adalah persiapan marketing office dan material marketing seperti website ( brosur, dan lain lain. Sedangkan proyek proyek yang sedang masuk persiapan gambar dan perhitungan biaya adalah Condotel di Seminyak bali dan Komplek Villa di Ubud Bali. Selain proyek pembangunan, saat ini PT XYZ juga sedang menjalankan proyek proyek renovasi di beberapa lokasi antara lain : 1. Renovasi pabrik gula di PT MT, Makasar 2. Renovasi terminal batubara, TCT, Kalimantan Timur 3. Renovasi Hotel Lumire, Jakarta Dalam penelitian ini, penulis akan memakai proyek Ruko Kedoya Raya menjadi materi penelitian dan berusaha menemukan jawaban atas permasalahan yang ada yaitu mengenai kelayakan proyek Ruko tersebut secara pasar dan finansial.

3 Data Proyek Ruko Kedoya Proyek Ruko Kedoya merupakan proyek pertama dari PT XYZ yang bersifat design and build, yang artinya perusahaan membangun dan menjual proyek ruko ini kepada pembeli. Proyek Ruko ini berdiri di Jl. Kedoya Raya No.2A dimana dahulu berdiri bengkel mobil dan beberapa toko kelontong kecil. Gambar 4.1. Lokasi Proyek Ruko Kedoya

4 37 Gambar 4.2. Tampak Depan Desain Ruko Kedoya Proyek Ruko ini direncanakan di bangun sebanyak 7 unit dengan luasan total area proyek adalah 873 m Data Analisa Pasar Analisa pasar mengenai pasokan dan kebutuhan ruko di daerah lokasi proyek yaitu Kedoya dilakukan penulis dengan metode pengumpulan data baik internal maupun ekstenal perusahaan. Termasuk penulis melakukan wawancana dengan pengurus wilayah sekitar lokasi, agen properti yang terbiasa melakukan transaksi penjualan ruko di daerah kedoya dan sekitarnya, survei lokasi untuk mendapatkan gambaran ketersediaan ruko, dan lain lain.

5 38 PRICE LIST RUKO KEDOYA RAYA PROMO EARLY BIRD 1 JANUARI MARET 2012 Ruko No UKURAN RUKO LUAS TANAH LUAS BANGUNAN SISA TANAH HARGA JUAL CASH KERAS (15%) CASH BERTAHAP 6X (7,5%) 2A 4,28 X B 4,14 X C 4,14 X D 4,14 X E 4,14 X F 4,14 X G 4,14 X CASH KERAS HARI 1 : TANDA JADI Rp ,- HARI 31 : PELUNASAN CASH BERTAHAP 6X HARI 1 : TANDA JADI Rp ,- HARI 31/61/91/121/151/181 : (HARGA PENGIKATAN - TANDA JADI) DIBAGI 6 x Catatan : 1. Harga diatas sudah termasuk : IMB, Sambungan Telpon 1 Line, Listrik 4400VA 2. Harga diatas belum termasuk : PPN, Pajak Pembeli, PPJB, AJB, BPHTB, Biaya KPR jika ada 3. Segala proses KPR menjadi tanggung jawab pembeli 4. Uang Tanda Jadi sebesar Rp ,- disetorkan pada saat pemesanan 5. Pembatalan sepihak dari pembeli akan dikenai biaya administrasi senilai 10% dari harga jual unit 6. Keterlambatan angsuran cash bertahap 2x berturut turut dianggap pembatalan sepihak oleh pembeli 7. Ukuran luasan ruko dan tanah mengikuti hasil akhir pembangunan dan sesuai sertifikat akhir dari BPN. Selisih lebih 5m2 akan diperhitungkan ulang dalam harga jual 8. Sertifikat Hak Milik untuk pembeli perseorangan, dan HGB untuk pembeli perusahaan 9. Sebelum transaksi, Harga tidak mengikat dan dapat berubah sewaktu waktu tanpa pemberitahuan Gambar 4.3. Daftar Harga Jual Ruko Kedoya, Maret 2012

6 Data Internal Perusahaan Data internal perusahaan terhadap rencana pembangunan ruko kurang banyak penulis dapatkan karena terkendala bahwa perusahaan sendiri baru berdiri dan belum mempunyai data base bisnis properti yang mencukupi. Hanya saja, data data internal yang menjadi acuan antara lain : - Estimasi biaya pembangunan ruko sekitar Rp ,- (satu juta delapan ratus ribu rupiah) sampai dengan Rp ,- (dua juta lima ratus ribu rupiah). Nilai estimasi ini didapat dari pengalaman pemilik perusahaan membangun rumah dan mendapat informasi dari kolega kontraktor Data Eksternal Perusahaan Penulis mendapatkan data eksternal perusahaan dengan menggunakan beberapa metode dimana salah satunya penulis lakukan metode survei lokasi dan area sekitarnya dan ditemukan beberapa hal menarik yang terbagi menjadi data primer dan sekunder : Data Primer Data primer yang penulis dapat kumpulkan antara lain : - Daerah Kedoya sedikit banyak terpengaruh oleh peningkatan nilai tanah area kembangan, puri dan sekitarnya. Sesuai peta lokasi, posisi Kedoya yang masih dekat dengan Puri (rencana CBD) membuat harga tanah naik pesat dalam beberapa waktu terakhir. Berdasarkan survei harga kepada beberapa penjual tanah sekitar lokasi, penulis mendapati harga jual tanah saat ini berkisar di Rp , ,- per meter persegi

7 40 - Jumlah ruko di area kedoya sangat sedikit sementara banyak rumah rumah beralih fungsi menjadi tempat usaha sehingga berkesan berantakan dan tidak terurus. Pemerintah setempat berencana membenahi kondisi ini dengan menertibkan rumah rumah yang beralih fungsi menjadi tempat usaha sekaligus merumuskan kebijakan baru untuk merubah peruntukan wilayah yang sebelumnya hunian menjadi usaha. Hal ini penulis dapati dari hasil wawancara dengan pengurus RW setempat yang kebetulan juga menjadi anggota Dewan (DPRD). Beliau mengapresiasi proyek ruko ini karena akan membuat pemandangan area menjadi rapih, tertata dan tertib. Hal ini cukup mendapat perhatian dari Walikota Jakarta Barat akibat kegagalan Jakarta Barat mendapatkan Adipura di tahun 2012 ini - Kisaran harga ruko sejenis di sekitar Kedoya, Puri, Kembangan, penulis menemukan harga jual ruko yang variatif dengan cara melakukan wawancara dengan salah satu agent properti Eastons Puri. Kisaran harga ruko sejenis dengan ruko kedoya memiliki nilai jual yang sama pula yaitu kisaran Rp. 3 Miliar sampai dengan Rp. 7 Miliar rupiah untuk 200m2 300m2, dengan rata rata harga jual adalah Rp. 13 Juta 25 Juta per meter persegi luasan bangunan Data Sekunder Penulis menemukan kesulitan dalam mencari data sekunder yang sudah diterbitkan oleh instansi sepeti BPS ataupun pejabat berwenang mengenai tingkat kebutuhan ataupun tingkat ketersediaan dari ruko di area kedoya sehingga tidak ada data resmi yang menunjukan timpangnya ketersediaan dan kebutuhan untuk lahan bisnis di area kedoya. Sehingga perusahaan dapat diasumsikan menciptakan

8 41 pasar baru untuk unit komersial di area kedoya dan bukan masuk kepasar yang sudah ada di area sekitar Survei penjualan unit ruko diarea Kedoya dan sekitarnya Untuk melengkapi informasi mengenai perbandingan nilai unit ruko di daerah Kedoya dan sekitarnya dan menambahkan data sekunder mengenai harga pasaran, penulis secara khusus melakukan survei terhadap calon penjual ruko ruko sejenis, dengan kriteria : ruko tersebut merupakan ruko baru, dan berada dalam lingkup area Kedoya dan sekitarnya yang dipetakan sebagai berikut : Gambar 4.4. Sebaran Ruko diarea Kedoya Dan Sekitarnya Dari gambar hasil survei, terlihat bahwa untuk di area Kedoya, hanya ada 1 ruko baru milik kompetitor yang baru akan dijual sementara ruko ruko lain berada di area sekitar kedoya yaitu : nomer 3,4, 5 yang berada di sisi Jalan Tol Jakarta Tangerang dan ruko lama nomer 6,7 yang berada di daerah Puri Indah. Beberapa data penawaran harga ruko tersebut adalah :

9 42 - Ruko No.2. Terletak kurang lebih 100 meter dari rencana proyek ruko PT XYZ. Dengan status Wisma Besar (hunian), dan mempunyai luasan tanah 132m2 dan luasan bangunan 247,5 m2 (5x16,5m sebanyak 3 lantai). Penjual membuka harga penawaran Rp ,- (tiga miliar lima ratus juta rupiah) Gambar 4.5. Gambar Ruko Kompetitor di Kedoya (Nomer 2) - Ruko No.3 Terletak di sisi Jalan Tol Jakarta Tangerang dan mempunyai akses keluar Kembangan. Status lahan adalah Wisma Dagang, dan mempunyai luasan tanah 80 m2 dan luasan bangunan 240 m2 (5x16 m sebanyak 3 lantai). Penjual membuka harga penawaran Rp ,- (enam miliar dua ratus juta rupiah). Luasan tanah yang kecil tanpa area parkir dikarenakan area parkir merupakan area bersama dan dikelola oleh kantor pengelola.

10 43 - Ruko No.4 merupakan ruko yang bersebelahan dengan ruko no.3 dan dengan luasan yang sama, namun harga yang dibuka sedikit turun yaitu Rp ,- (enam miliar rupiah). Gambar 4.6. Ruko Kompetitor No.3 Gambar 4.7. Ruko Kompetitor No.4 - Ruko No.5, merupakan ruko yang penulis temui dengan harga jual termahal yaitu Rp ,- (delapan miliar rupiah) dengan lokasi di sisi jalan Tol Jakarta Tangerang, tepat di sebelah Puri Bugar. Luasan tanah 80 m2 dan luas bangunan 280 m2 (ukuran 5x16m dengan 3,5 lantai). Tabel 4.1. Rincian Harga Ruko per m2 Bangunan di Sekitar Kedoya HASIL SURVEI HARGA JUAL RUKO SEKITAR KEDOYA NO LUAS BANGUNAN HARGA JUAL HARGA / M ,50 Rp ,00 Rp , ,00 Rp ,00 Rp , ,00 Rp ,00 Rp , ,00 Rp ,00 Rp ,57

11 44 Tabel 4.2. Tabel Harga Ruko Kedoya per m2 Harga Unit Ruko Kedoya per meter persegi Ruko No LUAS BANGUNAN HARGA JUAL CASH KERAS RATA RATA HARGA RUKO PER METER PERSEGI 2A 289 Rp ,00 Rp ,82 2B 220 Rp ,00 Rp ,45 2C 230 Rp ,00 Rp ,52 2D 230 Rp ,00 Rp ,13 2E 230 Rp ,00 Rp ,04 2F 230 Rp ,00 Rp ,96 2G 230 Rp ,00 Rp ,87 HARGA RATA RATA UNIT / M2 Rp , Data Analisa Finansial Berbicara data finansial, ada 2 (dua) faktor utama yaitu pemasukan dan pengeluaran/biaya perusahaan. Dikarenakan waktu terjadinya transaksi yang melibatkan komponen-komponen tersebut berbeda satu dengan lainnya, saat analisa akan disamakan persepsi waktunya dengan pendekatan nilai uang Pengeluaran Perusahaan Pengeluaran perusahaan merupakan komponen biaya biaya yang dikeluarkan oleh perusahaan dalam merencanakan, membangun dan proses penjualan proyek ruko tersebut. Komponen biaya biaya tersebut adalah : Biaya Pembelian Lahan dan Biaya Terkait Yang termasuk dalam komposisi biaya ini antara lain : - Biaya Pembelian Lahan Transaksi pembelian lahan dilakukan di April 2011 setelah melakukan survei lokasi dan melakukan negosiasi dengan pemilik lahan. Adapun saat

12 45 dibeli, lahan tersebu masih berupa kumpulan toko toko kecil berupa bengkel mobil, toko aki mobil, toko lampu. Harga pembelian saat itu adalah Rp ,- (empat juta tujuh ratus ribu rupiah) dengan luasan total lahan 873 m2, sehingga harga jual total adalah : Rp ,- (empat miliar seratus tiga juta seratus ribu rupiah). Secara legal formal, transaksi ini dilegalkan dengan Akte Notaris 374 dan 375, hal ini karena luasan 873 m2 tersebut merupakan gabungan dari 2 (dua) sertifikat. Adapun pihak pembeli diwakili oleh pemilik perusahaan sehingga transaksi jual beli ini adalah antara perorangan. Perusahaan saat transaksi memakai nama pemilik perusahaan dikarenakan saat itu, perusahaan secara legal formal belum berdiri. - Biaya Pajak Pembelian Lahan Sebagai pembeli, perusahaan wajib membayar pajak pembeli atas transaksi jual beli tersebut yaitu sebesar Rp ,- (Seratus empat puluh delapan juta enam ratus delapan belas ribu tujuh ratur lima puluh rupiah). Biaya ini dikeluarkan bersamaan dengan hari penandatanganan AJB yaitu di bulan April Biaya Pengurusan Dokumen Pembelian, yaitu : -Biaya pengecekan sertifikat ke BPN sebesar Rp ,- (empat ratus ribu rupiah) -Biaya notaris pembuatan AJB sebesar Rp ,- (dua puluh satu juta sembilan ratus ribu rupiah) -Biaya Pendapatan Negara Bukan Pajak (PNBP) sebesar Rp ,-

13 46 (tiga juta empat puluh tujuh ribu rupiah) -Biaya percepatan perubahan sertifikat sebesar Rp ,- Semua biaya ini dikeluarkan oleh perusahaan dan diterima oleh Notaris (Notaris Agnes, berkedudukan di Gajah Mada Jakarta), pada waktu April 2011 dengan total Rp ,- (dua puluh tujuh juta empat ratus empat puluh tujuh ribu rupiah) Biaya Desain dan Perhitungan Bangunan Untuk keperluan desain dan perhitungan biaya (RAB), perusahaan memakai jasa dari PT MI yang sudah berpengalaman dalam desain, konsultan biaya pembangunan. Adapun biaya yang dikeluarkan perusahaan kepada konsultan desain ini sejumlah Rp ,- per m2 luasan bangunan. Dengan rencana luasan ruko yang berjumlah 7 unit dengan 3,5 lantai, total luasan keseluruhan fisik bangunan adalah 1.659m2, maka biaya yang dikeluarkan adalah Rp ,- yang dibayarkan di November Biaya Perijinan Pembangunan Untuk perijinan pembangunan, biaya yang timbul sebagai berikut : a. Biaya pengajuan Ijin Prinsip sebesar Rp ,- (dua juta rupiah) dan Biaya retribusi jalan utama Rp ,- (tujuh juta lima ratus ribu rupiah) b. Biaya pengajuan IMB sebesar Rp ,- (dua puluh satu juta rupiah) dan juga biaya lain lain yaitu biaya koordinasi dan biaya jasa pengurusan kepada pihak ketiga sebesar Rp ,-

14 47 Keseluruhan biaya ini dikeluarkan di November 2011 dengan total biaya ,- (empat puluh juta lima ratus ribu rupiah) Biaya Peningkatan Status Lahan Dikarenakan IMB yang keluar merupakan IMB pembangunan rumah karena peruntukan lahan semestinya adalah hunian, untuk itu perusahaan perlu mengajukan peningkatan status hunian menjadi wisma usaha. Dalam hal ini, perusahaan telah menyiapkan dan mengeluarkan dana untuk pengajuan perubahan ini yang harus dijalankan sampai tingkat DPRD dan Gubernur yaitu Biaya retribusi sebesar 873m2 x Rp ,- dengan total : Rp ,- (empat ratus tiga puluh enam juta lima ratus ribu rupiah) dan biaya koordinasi sejumlah Rp ,- (lima ratus enam puluh tiga juta lima ratus ribu rupiah), sehingga total biayanya adalah Rp ,- (satu miliar rupiah). Biaya ini sudah dikeluarkan di Januari Biaya Pemasaran Untuk biaya pemasaran, perusahaan belum mengeluarkan biaya besar dikarenakan perusahaan menggunakan sistem kerjasama dengan agen agen properti untuk pemasarannya, sehingga biaya komisi pemasaran baru akan keluar jika ada transaksi penjualan, dan sampai saat ini belum ada unit yang terjual. Untuk biaya pemasaran yang terlah dikeluarkan oleh perusahaan bersifat keperluan promosi yaitu : Biaya desain dan percetakan brosur sejumlah Rp ,- (lima juta rupiah) dan Biaya desain dan percetakan spanduk, roll up banner sejumlah Rp ,- (tiga juta rupiah). Seluruh biaya pemasaran yang telah keluar dengan total Rp ,- dikeluarkan perusahaan di Januari 2012.

15 48 Untuk rencana komisi yang akan diberikan kepada tenaga pemasaran yaitu senilai 3% dari nilai penjualan ruko yang akan dibayarkan saat transaksi penjualan. Dengan asumsi penjualan saat Desember 2013 adalah penjualan tunai keras, maka didapati asumsi pendapatan dari penjualan seluruh ruko adalah Rp ,- (Delapan belas miliar tujuh ratus juta rupiah). Sehingga komisi penjualan yang akan dikeluarkan di Desember 2013 adalah 3% dari nilai penjualan yang berarti Rp ,- (lima ratus enam puluh satu juta rupiah) Biaya Pembangunan Perusahaan dalam pembangunan Ruko ini telah menunjuk langsung PT PLP sebagai kontraktor dengan target pembangunan selesai di Desember 2012 yang dimulai di Mei 2012 ini. Adapun nilai kontrak yang sudah disepakati yatu Rp ,- /m2 bangunan. Dengan luasan bangunan m2, berarti nilai kontrak adalah Rp ,- (tiga miliar tiga ratus delapan belas juta rupiah). Adapun sampai saat ini perusahaan telah mengeluarkan dana pembangunan ke kontraktor berupa tanda jadi / down payment sejumlah 20% (dua puluh persen) dari nilai proyek yaitu Rp ,- (enam ratus enam puluh tiga juta enam ratus ribu rupiah), yang dikeluarkan di April Dan untuk pembayaran berikutnya akan dilakukan sesuai penyelesaian progress yaitu 50% di Agustus 2012, 75% di Oktober 2012 dan pelunasan di Desember Rencana Penerimaan Sampai saat ini (Juli 2012) belum ada penerimaan uang masuk untuk perusahaan dari hasil penjualan unit ruko. Hal ini disebabkan karena banyak peminat calon pembeli mempertanyakan komitment pembangunan ruko. Hal ini

16 49 dapat dimaklumi karena calon pembeli meragukan kredibilitas nama developer yang memang baru berdiri setahun lalu dan bukanlah developer besar. Sementara untuk harga jual tidak ada masalah bagi calon pembeli karena memang harga jual ruko ini bersaing dengan ruko ruko sejenis diseputaran area Kedoya, Kembangan. Dengan adanya masukan dan saran dari tenaga pemasaran, akhirnya perusahaan memutuskan untuk membangun terlebih dahulu ruko sambil secara bersamaan tenaga pemasaran melakukan penjualan dan bisa menunjukkan kepada calon pembeli progress atau kemajuan dari proyek ruko tersebut. Dalam studi kelayakan ini, penulis mengasumsikan bahwa seluruh transaksi penjualan baru terjadi di Desember Adapun nilai penjualan masing masing unit adalah sebagai berikut, mengacu list harga / price list di Maret 2012 yang diasumsikan tidak mengalami perubahan harga. Dengan asumsi penjualan saat Desember 2013 adalah penjualan tunai keras, maka didapati asumsi pendapatan dari penjualan seluruh ruko adalah Rp ,- (Delapan belas miliar tujuh ratus juta rupiah). Asumsi penjualan memakai nilai tunai keras karena penulis ingin membandingkan antara pengeluaran dengan pemasukan yang terkecil. Tabel 4.3. Neraca Biaya dan Pemasukan proyek Ruko Kedoya PT XYZ PERHITUNGAN BIAYA DAN PEMASUKAN PROYEK RUKO KEDOYA OLEH PT XYZ PEMASUKAN PENGELUARAN TGL KETERANGAN NILAI TGL KETERANGAN NILAI Des-13 Penjualan Ruko Apr-11 Biaya pembelian lahan, pajak, notaris, dokumen unit 2A Nop-11 Biaya Desain dan Perhitungan Ruko unit 2B Nop-11 Biaya Perijinan Bangunan unit 2C Jan-12 Biaya peningkatan status lahan unit 2D Jan-12 Biaya pemasaran awal unit 2E Des-13 Biaya pemasaran komisi broker unit 2F Apr-12 Biaya pembangunan ruko tahap unit 2G Agust-12 Biaya pembangunan ruko tahap Okt-12 Biaya pembangunan ruko tahap Des-12 Biaya pembangunan ruko tahap

17 Data Analisa Sosial Ekonomi Penulis melakukan studi lapangan untuk mengumpulkan data sosial ekonomi masyarakat sekitar proyek Ruko Kedoya dan mendapati beberapa data berikut : Data Sosial - lingkungan sekitar Ruko merupakan campuran antara rumah hunian dengan tempat usaha berupa toko kelontong, makanan, bengkel, dan lain lain. Untuk dipelosok dalam gang, masih berupa hunian permanen. - masyarakat bersifat heterogen dari suku, agama dan tidak didominasi oleh etnis tertentu, dan sudah berbaur satu sama lain. - tidak didapati adanya gesekan-gesekan antar masyarakat Data Ekonomi - tingkat ekonomi masyarakat sekitar proyek bervariasi dari berpenghasilan rendah hingga berpenghasilan tinggi. - masyarakat berpenghasilan rendah sedang, merupakan karyawan kantor dan tinggal di pelosok gang jalan raya, sementara masyarakat kelas atas menempati hunian diseberang proyek yaitu Puri Kedoya. - penulis juga menemukan beberapa kelompok organisasi masyarakat sekitar proyek yang mengurusi masalah parkir, tenaga kerja kasar, dan sebagainya.