ANALISA INVESTASI PEMBANGUNAN PASAR MODERN DI PERUMAHAN X KAWASAN SURABAYA BARAT

Transkripsi

1 ANALISA INVESTASI PEMBANGUNAN PASAR MODERN DI PERUMAHAN X KAWASAN SURABAYA BARAT Chairiyah Ratna Savitri, Rianto B. Adihardjo, dan Aditya Sutantio Program Studi Magister Manajemen Teknologi Institut Teknologi Sepuluh Nopember ABSTRAK Keberadaan pasar modern mulai terdengar gaungnya sejak tahun 2004 dengan adanya Pasar Modern Bumi Serpong Damai Jakarta, yang lalu diikuti dengan keberadaan Pasar Modern Pantai Indah Kapuk, sampai yang terbaru Pasar Modern Jakarta Garden City. Di Surabaya sendiri pelaksanaan beberapa pasar yang bisa dikatakan hampir menyerupai beberapa pasar yang sudah disebutkan antara lain yaitu Pasar Kapas Krampung di bawah pengelolaan PD. Pasar Surya Surabaya dan PT. Pembangunan Perumahan sebagai pengembangnya, juga ada Pasar Citra Raya di daerah Barat Surabaya dengan PT Ciputra Surya sebagai pengembangnya. Pertumbuhan daerah Surabaya Barat sendiri sangat menjanjikan, dengan banyaknya perumahan yang terus dibangun dan gencarnya penjualan rumah dari perumahan yang sudah berdiri untuk beberapa lama. Dengan banyaknya perumahan dengan jumlah penduduk yang terus bertambah, peluang didirikannya Pasar Modern di perumahan X di daerah Surabaya Barat pun terbuka lebar. Belum adanya pembangunan pasar jenis ini di daerah Surabaya Barat, dan posisinya sebagai fasilitas yang akan mendukung menopang kehidupan sehari-hari baik warga perumahan X dimana Pasar Modern tersebut dibangun, maupun bagi masyarakat di sekitarnya sebagai salah satu alternatif tempat berbelanja kebutuhan sehari-hari, dan akan menyerap pedagang pasar. Penelitian ini membahas mengenai kelayakan pembangunan Pasar Modern di Perumahan X di kawasan Surabaya Barat ditinjau dari segi finansial, sebagai bahan pertimbangan pembuatan keputusan yang akan datang. Dengan IRR sebesar 29.56%, NPV sebesar 128,104,571, dan Payback Period selama 5 tahun 4 bulan, penelitian ini menunjukkan bahwa pembangunan Pasar Modern di Perumahan X di kawasan Surabaya Barat layak untuk dilaksanakan. Kata kunci : analisa investasi, pasar modern, perumahan PENDAHULUAN Harga tanah di Surabaya Barat terus melesat tajam seiring pesatnya pembangunan hunian maupun bisnis di daerah tersebut. Harga termahal tercatat di kawasan Jl HR Muhammad yang kini rata-rata Rp 8 juta-rp 10 juta/meter persegi (m2). Bahkan dalam lima tahun ke depan diprediksi harga bisa tembus Rp 15 juta-rp 17,5 juta/m2. (Surabaya Post, 8 Maret 2011). Kawasan barat Surabaya akan terus berkembang bila dibandingkan dengan kawasan lain memiliki keterbatasan, misalnya di pusat kota yang sudah padat dan terbatas, sedang di utara selain karena telah padat akan pemukiman penduduk, pergudangan, dan industri, juga terbentur dengan adanya laut, begitu juga di timur yang juga berbatasan dengan laut. Sedangkan di selatan akan terbentur dengan batas Kota Sidoarjo. (Koran Jakarta edisi 8 April 2011). Dapat disimpulkan bahwa kawasan barat adalah kawasan emas di Surabaya. Untuk kalangan menengah ke atas tersedia rumah sakit internasional, pusat pendidikan, mulai B-13-1

2 sekolah dasar hingga universitas, mal kelas atas, hotel, perkulakan modern, dan akses ke bandara dan luar kota melalui Gerbang Tol Satelit. Kawasan lain masih bisa berkembang, namun tidak sepotensial Surabaya Barat. Terutama bila pengembang menyasar arteri utama Jalan Raya Darmo di Surabaya selatan karena jalan itu masuk kawasan cagar budaya di mana tidak diperkenankan membangun bangunan yang tingginya lebih dari empat lantai. Keberadaan pasar modern di kawasan perumahan sudah menjadi tuntutan masyarakat. Para pengembang perumahan kini berlomba-lomba membangun fasilitas penyedia kebutuhan sehari-hari itu. Kalangan pengembang berusaha agar pasar modern yang dibangun berlokasi di pusat perumahan. Biasanya, pasar modern yang dibangun berupa mal, supermarket, department store, shopping centre, toko serbaada, dan sebagainya. Keberadaan pasar modern di kawasan perumahan akan meningkatkan perekonomian di kawasan tersebut. Sejak awal membangun perumahan, pengembang sudah menyadari itu. Tinggal apakah dibangun sebelum atau setelah kawasan perumahan dibangun. (Tranghada, 2008). Sebelum mengembangkan perumahan, biasanya pengembang melakukan analisis mulai dari kondisi pasar hingga berbagai fasilitas yang harus dikembangkan. Beberapa hal yang bisa menjadi bahan analisis di antaranya kelas masyarakat yang tinggal di perumahan tersebut serta ada atau tidaknya pasar modern yang sudah ada di sekitar perumahan. Setelah semua aspek terpenuhi, barulah pengembang melakukan beberapa hal untuk membangun pasar modern. Sebagian besar pengembang lebih suka membangun sendiri pasar modern yang ada di kawasan hunian daripada mengundang perusahaan ritel,dengan alasan mengelola pasar modern akan jauh menguntungkan daripada mengundang pihak lain. Agar pasar modern yang dibangun tidak hanya bisa dimanfaatkan penghuni perumahan, maka pengembang membangun pasar modern di kawasan komersial. Selain itu, berbagai kebutuhan hidup yang dijual juga disesuaikan dengan kondisi sosial penghuni dan masyarakat sekitar. Dengan begitu, pasar modern tersebut bisa dimanfaatkan dalam pengertian yang luas. Melihat itu, menjadi semakin jelas kalau keberadaan pasar modern pada kawasan hunian bukan hanya semata-mata kebutuhan penghuni dan masyarakat sekitar kawasan hunian. Pengembang pun memiliki kepentingan, baik untuk kebutuhan pemasaran ataupun lebih menghidupkan suasana kawasan hunian. Sebenarnya di Surabaya sudah banyak pasar tradisional yang pada praktek pelaksanaannya tidak kalah modern dengan Pasar Modern BSD Jakarta, seperti misalnya Pasar Genteng Baru di Surabaya Selatan, dan Pasar Kapas Krampung di Surabaya Timur. Akan tetapi belum ada pasar modern sejenis yang dapat ditemukan di daerah Surabaya Barat (sumber: Data Umum Unit-Unit Pasar di jajaran PD. Pasar Surya Kota Surabaya, Mei 2011). Dari peluang yang terbuka lebar tersebut muncullah ide untuk membangun sebuah pasar modern di daerah Surabaya Barat sebagai salah satu pusat perdagangan. Menurut jenisnya, pusat perdagangan dibagi menjadi dua yaitu pasar tradisional dan pusat perbelanjaan modern. Pusat perdagangan ini juga bertujuan untuk mendukung kemajuan pembangunan di kota Surabaya. Pasar tradisional adalah pasar dimana sistem pembelian barang yang dilakukan dengan tawar menawar. Berbeda dengan pusat perbelanjaan modern yang sistem penjualannya dilakukan dengan harga yang sudah ditetapkan sehingga tidak dapat ditawar lagi. Pusat perbelanjaan modern merupakan perkembangan dari pasar tradisional tetapi keberadaannya tidak akan menggantikan pasar tradisional, keduanya sama-sama dibutuhkan oleh semua lapisan masyarakat. Keberadaan pasar tradisional perlu mendapatkan tempat khusus di tengah lajunya perkembangan kota. Tuntutan hidup modern tidak mengharuskan pasar semacam itu digusur atau diganti pusat perbelanjaan modern (Kasdi, 1995; p.14). Pusat perdagangan seperti pasar tradisional yang ada di Surabaya membentuk ciri khas gaya hidup tersendiri dan juga berpengaruh pada pola perilaku masyarakat Surabaya. Gaya hidup pada pasar tradisional sangat kental seperti gaya hidup sederhana dan suka dalam B-13-2

3 sosialisasi dengan masyarakat yang lain. Hubungan antar sesama pedagang pasar tradisional mengutamakan rasa toleransi, tolong menolong, bercakap-cakap, mengobrol atu untuk membina hubungan baik antara pedagang, akan tetapi tidak mau kalau merugikan mereka sendiri. Hubungan pedagang pasar dengan pembeli membutuhkan suatu hubungan yang khusus dan pedagang biasanya berusaha untuk memiliki pelanggan tetap atau khusus. Pedagang tergantung kepada pembeli tersebut yang selalu membeli barang di stannya dan menghilangkan kekhawatiran akan barang dagangannya. (Lilananda, 1997; p.44). Penelitian ini dilakukan dengan mengadakan kajian pada lahan milik perumahan X yang berlokasi di Surabaya Barat. Lahan ini merupakan aset perusahaan yang berencana akan dibangun untuk mendapatkan manfaat secara maksimal. Pertanyaan bahwa apakah pembangunan pasar modern di Perumahan X di Surabaya Barat ini menguntungkan atau tidak secara finansial, dan apakah sebaiknya dilanjutkan atau tidak, akan terjawab dengan dilaksanakannya penelitian ini. METODA Metode Net Present Value (NPV) Husnan (1996, p. 139) menjelaskan bahwa metode Net Present Value (NPV) merupakan metode yang dilakukan dengan cara membandingkan nilai sekarang dari aliran kas masuk bersih (proceeds) deng an nilai sekarang dari biaya pengeluaran suatu investasi (outlays). Oleh karena itu, untuk melakukan perhitungan kelayakan investasi dengan metode NPV diperlukan data aliran kas keluar awal (initial cash outflow), aliran kas masuk bersih di masa yang akan datang (future net cash inflows), dan rate of return minimum yang diinginkan. Jika hasil perhitungan NPV positif maka berarti investasi akan memberikan hasil yang lebih tinggi dibandingkan dengan rate of return minimum yang diinginkan. Sebaliknya jika NPV negative berarti investasi akan memberikan hasil yang lebih rendah dibandingkan dengan rate of return minimum yang diinginkan, maka investasi sebaiknya ditolak. Rumus yang digunakan untuk menghitung NPV adalah sebagai berikut : Net Present Value = (1 + ) Keterangan : k : discount rate yang digunakan At : cash flow pada periode t n : periode terakhir dimana cash flow diharapkan Suliyanto (2010, p. 204) menjelaskan bahwa kriteria kelayakan penerimaan investasi menggunakan NPV adalah suatu investasi yang diusulkan dinyatakan layak jika NPV lebih besar dari nol atau bernilai positif. Sebaliknya jika NPV suatu investasi lebih kecil dari nol atau bernilai negatif maka investasi tersebut dinyatakan tidak layak. Apabila terdapat beberapa alternatif investasi maka untuk alternatif investasi yang terbaik dipilih dengan cara menentukan alternatif investasi yang mempunya NPV yang paling besar. Metode Internal Rate of Return (IRR) Metode Internal Rate of Return (IRR) pada dasarnya merupakan metode un tuk menghitung tingkat bunga yang dapat menyamakan antara present value dari semua aliran kas masuk dengan aliran kas keluar dari suatu investasi proyek. Maka pada prinsipnya metode ini B-13-3

4 digunakan untuk menghitung besarnya rate of return yang sebenarnya. Pada dasarnya IRR harus dicari dengan cara trial dan error. Rumus yang digunakan untuk menghitung IRR adalah sebagai berikut : Internal Rate of Return = (1 + ) Keterangan : r : tingkat bunga yang akan menjadikan PV dari proceeds sama dengan PV, dari capital outlays At : cash flow untuk periode t n : periode terakhir dimana cash flow diharapkan Kriteria kelayakan penerimaan investasi menggunakan metode IRR adalah suatu investasi yang disulukan dinyatakan layak jika IRR lebih besar dari tingkat keuntungan yang dikehendaki. Sebaliknya, jika IRR suatu investasi lebih kecil dari tingkat keuntungan yang dikehendaki maka investasi tersebut dinyatakan tidak layak. Apabila terdapat beberapa alternatif investasi maka pilih alternatif investasi terbaik dengan memilih alternatif investasi yang mempunyai IRR yang paling besar. Penelitian ini menggunakan teknik NPV dan IRR karena beberapa alasan sebagai berikut : a. Uang saat ini selalu lebih berharga dari pada nanti. Konsep yang mendasarinya adalah Time Value of Money (Husnan, 1996,p.70). Sejauh tingkat bunga (yang merupakan cerminan harga dana) tidak pernah negatif, maka uang saat ini selalu lebih berharga dari pada nanti. Disamping itu, NPV menunjukkan tambahan kemakmuran riil yang diperoleh pemodal dengan mengambil suatu proyek. (Husnan, 1996, p.151) b. Husnan (1996) dan Suliyanto (2010) merumuskan bahwa walaupun secara akademik NPV lebih dominan dipilih, survey mengindikasikan bahwa kalangan eksekutif lebih menyukai IRR daripada NPV. Hal ini dikarenakan para manajer ataupun pemilik modal lebih gampang membandingkan investasi/proyek yang berbeda besaran dalam bentuk persentase rate of return (IRR) dibandingkan dengan besaran uang (NPV). Analisa Sensitivitas Nilai-nilai Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR) yang diperoleh akan diuji dalam tahap analisa sensitivitas yang bertujuan untuk mengetahui kepekaan/ sensitivitas terhadap faktor-faktor investasi seperti perubahan suku bunga, volume penjualan, dan perubahan biaya operasional. Dimana pengaruhnya akan disajikan dalam bentuk grafik. Semakin besar derajat kemiringannya, maka semakin besar pula nilai sensitivitasnya. Menurut Brueggeman & Fisher (2001, p. 311), Analisa Sensitivitas adalah analisa yang paling jujur untuk menganalisa resiko sebuah properti. Hal ini mencakup merubah salah satu atau lebih asumsi kunci dimana terdapat ketidakpastian untuk melihat seberapa sensitif kinerja investasi properti terhadap perubahan pada asumsi tersebut. Asumsi yang biasanya ditinjau di dalam analisa sensitivitas termasuk harga sewa pasaran yang diharapkan, tingkat keterisian, biaya operasional, dan harga jual kembali dari properti. HASIL DAN DISKUSI Penelitian ini membahas mengenai kelayakan pembangunan Pasar Modern di Perumahan X di kawasan Surabaya Barat ditinjau dari segi finansial, sebagai bahan pertimbangan pembuatan keputusan yang akan datang. = 0 B-13-4

5 Sumber pendapatan dalam perhitungan kalkulasi kelayakan finansial ini adalah : biaya sewa lapak pasar modern, dan biaya jual food stall dan kios. Sedangkan sumber pengeluaran dalam perhitungan kalkulasi kelayakan finansial ini adalah : biaya operasional dan perawatan. Dengan metode NPV dan IRR, didapatkan hasil IRR sebesar 29.56%, NPV sebesar 128,104,571, KESIMPULAN Dengan IRR sebesar 29.56%, NPV sebesar 128,104,571, dan Payback Period selama 5 tahun 4 bulan, penelitian ini menunjukkan bahwa pembangunan Pasar Modern di Perumahan X di kawasan Surabaya Barat layak untuk dilaksanakan. DAFTAR PUSTAKA Data Umum Unit-Unit Pasar di jajaran PD. Pasar Surya Kota Surabaya. Surabaya: PD Pasar Kotamadya Dati II Surabaya, Mei Himpunan Peraturan-Peraturan Tentang Pengelolaan Pasar Daerah di Kotamadya Dati II Surabaya. Surabaya: PD Pasar Kotamadya Dati II Surabaya, Peraturan Daerah Kotamadya Dati II Surabaya No. 4 Tahun 1985 tentang Perpasaran dan Pusat Perbelanjaan Dalam Kotamadya Dati II Surabaya. Surabaya: PD Pasar Kotamadya Dati II Surabaya, Brueggeman, W., and J.D. Dan Fisher. Real Estate Finance and Investment. New York: McGraw-Hill, Galaty, F.W., W.J. Allaway, and R.C. Kyle. Modern Real Estate Practice 11th Edition. New York: Dearborn Real Estate Education, Geltner, D.M., N.G. Miller, J. Clayton, and P. Eichholtz. Commercial Real Estate : Analysis and Investment. Thompson South-Western, Haming, M., and S. Basalamah. Studi Kelayakan Investasi Proyek dan Bisnis. Jakarta: Penerbit PPM, Husnan, Suad. Manajemen Keuangan, Teori dan Penerapan (Keputusan Jangka Panjang). Yogyakarta: BPFE, Ichsan, M., H. Kusnadi, and M. Syafii. Studi Kelayakan Proyek Bisnis. Malang: Unibraw, Kotler, P., and K.L. Keller. Marketing Management 12th Edition. New Jersey: Prentice-Hall, Lakoro, Rahmatsyam, Ssn, MT, dan Ir. Nurmianto Eko, MEngSc, DERT, 2009, Jurnal Market Branding sebagai Upaya Peningkatan eksistensi Pasar Tradisional Pasca Revitalisasi Pasar, Surabaya Lilinanda, Rudy P. Transformasi Pasar Tradisional di Perkotaan Surabaya. Surabaya: Fakultas Teknik Arsitektur UK Petra, B-13-5

6 Miles, M.E., G. Berens, and M.J. Eppli. Real Estate Development : Principles and Process. Washington: Urban Land Institute, Soeharto, Iman. Manajemen Proyek : Dari Konseptual Sampai Operasional. Jakarta: Penerbit Erlangga, Suliyanto. Studi Kelayakan Bisnis : Pendekatan Praktis. Yogyakarta: Penerbit ANDI, Suwardana, I Wayan. Analisa Investasi Pembangunan Cluster The Dharmawangsa di The Prambanan Residence. Surabaya: MMT Institut Teknologi 10 Nopember, Website Surabaya Post. Home. 8 Maret, da&jenis=c81e728d9d4c2f636f067f89cc14862c (diakses 3 Mei 2011). Okezone Lifestyle. Tranghada, Ali. Home. 12 Agustus, (diakses 12 Juni, 2011). B-13-6