TESIS ANALISIS KELAYAKAN FINANSIAL RENCANA PEMBANGUNAN GEDUNG PARKIR BERTINGKAT DI PASAR LOKITASARI I G NARENDRA KASUMA

Transkripsi

1 TESIS ANALISIS KELAYAKAN FINANSIAL RENCANA PEMBANGUNAN GEDUNG PARKIR BERTINGKAT DI PASAR LOKITASARI I G NARENDRA KASUMA PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2011 i

2 TESIS ANALISIS KELAYAKAN FINANSIAL RENCANA PEMBANGUNAN GEDUNG PARKIR BERTINGKAT DI PASAR LOKITASARI Tesis untuk memperoleh Gelar Magister Pada Program Magister, Program Studi Teknik Sipil Program Pascasarjana Universitas Udayana I G NARENDRA KASUMA PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2011 ii

3 Lembar Pengesahan TESIS INI TELAH DISETUJUI TANGGAL 11 AGUSTUS 2011 Pembimbing I, Pembimbing II, Ir. I Gusti Putu Suparsa, MT Dewa Made Priyantha Wedagama, ST, MT, MSc, Ph.D NIP NIP Mengetahui Ketua Program Studi Magister Teknik Sipil Program Pascasarjana Universitas Udayana Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana Prof. Dr. Ir. I Made Alit Karyawan Salain, DEA Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S (K) NIP NIP iii

4 Tesis Ini Telah Diuji pada Tanggal 11 Agustus 2011 Panitia Penguji Tesis Berdasarkan SK Rektor Universitas Udayana Nomor : 1455/UN.14.4/HK/2011 Tanggal 10 Agustus 2011 Ketua : Ir. I Gusti Putu Suparsa, MT Anggota : 1. Dewa Made Priyantha Wedagama, ST, MT, MSc, Ph.D 2. I Putu Alit Suthanaya, ST, MengSC, Ph.D 3. Ir. I Nyoman Arya Thanaya, ME, Ph.D 4. Ir. I Made Sukada Wenten, MT iv

5 SURAT PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT NAMA : I G NARENDRA KASUMA NIM : PROGRAM STUDI : MAGISTER TEKNIK SIPIL JUDUL TESIS : ANALISIS KELAYAKAN FINANSIAL RENCANA PEMBANGUNAN GEDUNG PARKIR BERTINGKAT DI PASAR LOKITASARI Dengan ini menyatakan bahwa karya ilmiah Tesis ini bebas plagiat. Apabila dikemudian hari terbukti terdapat plagiat dalam karya ilmiah ini, maka saya bersedia menerima sanksi sesuai peraturan Mendiknas RI No. 17 tahun 2010 dan peraturan perundangan yang berlaku. Denpasar, 11 Agustus 2011 Hormat saya, Materai 6000 (I G Narendra Kasuma ) NIM v

6 UCAPAN TERIMA KASIH Puji syukur penulis dipanjatkan kehadapan Ida Sang Hyang Widhi Wasa/ Tuhan Yang Maha Esa, karena hanya atas asung wara nugraha Nya, penulis dapat menyelesaikan tesis yang berjudul Analisis Kelayakan Finansial Rencana Pembangunan Gedung Parkir Bertingkat Di Pasar Lokitasari dapat diselesaikan. Pada kesempatan ini perkenankanlah penulis mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada Bapak Ir. I Gusti Putu Suparsa, MT selaku dosen pembimbing I dan Bapak Dewa Made Priyantha Wedagama, ST, MT, MSc, Ph.D selaku dosen pembimbing II yang dengan penuh perhatian dan kesabaran telah memberikan dorongan, semangat, bimbingan dan saran hingga dapat diselesaikannya tesis ini. Ucapan terima kasih juga disampaikan kepada dosen dan staf di lingkungan Program Magister Teknik Sipil Universitas Udayana atas bantuan, motivasi dan kerjasamanya. Terima kasih juga diucapkan kepada keluarga, rekanrekan kuliah atas dukungannya. Ucapan terima kasih tidak lupa juga disampaikan kepada semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang telah banyak memberi dukungan hingga terselesaikannya tesis ini. Semoga Ida Sang Hyang Widhi Wasa/ Tuhan yang Maha Esa selalu melimpahkan rahmat-nya kepada semua pihak yang telah membantu pelaksanaan dan penyelesaikan tesis ini. Denpasar, Agustus 2011 vi

7 ANALISIS KELAYAKAN FINANSIAL RENCANA PEMBANGUNAN PARKIR BERTINGKAT DI PASAR LOKITASARI ABSTRAK Kota Denpasar sebagai ibu kota Provinsi Bali dimana aktivitas dan interaksi antar masyarakatnya sangat kompleks dan bervariasi. Ibu kota provinsi Bali ini memiliki luas wilayah 127,78 km 2 yang terbagi atas empat (4) wilayah kecamatan dengan jumlah penduduk sebesar jiwa (Badan Pusat Statistik Kota Denpasar, 2010), dalam aktivitas dan interaksinya memiliki berbagai kawasan. Pada kawasan pasar Lokitasari timbul berbagai permasalahan lalu lintas yang salah satunya adalah permasalahan parkir. Hal ini seperti terlihat di kawasan Gajah Mada dimana terdapat Pasar Badung dan Pasar Payuk yang menjadi salah satu tempat akumulasi massa. Masyarakat akan datang menggunakan kendaraan dan membutuhkan areal parkir untuk parkir kendaraannya dimana kapasitas ruang parkir yang ada di kawasan tersebut tidak dapat memenuhi kebutuhan parkir bagi pengunjung kawasan ini dan dengan adanya keputusan Pemerintah Kota Denpasar untuk menata kembali kawasan Gajah Mada menjadi kawasan heritage (warisan), sehingga diperlukan sebuah areal untuk menampung kendaraan-kendaraan untuk parkir Pemerintah dalam hal ini pemerintah kota Denpasar memandang perlu untuk mencari pemecahan masalah tersebut yaitu salah satunya dengn membangun gedung parkir di Lokitasari. Untuk mengkaji pembangunan gedung parkir Lokitasari maka perlu dilakukan penelitian. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui kelayakan finansial rencana pembangunan parkir bertingkat di Pasar Lokitasari. Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah NPV, BCR, IRR dan Metode Payback Period. Hasil analisis finansial dengan tarif parkir alternatif satu sebesar Rp 2000 dengan tingkat suku bunga 18%. Analisis finansial menunjukan Nilai NPV negatif, BCR kurang dari satu dan IRR yang lebih kecil dari tingkat suku bunga yang berlaku maka pembangunan gedung parkir Lokitasari tidak layak untuk dilaksanakan. Dengan tarif parkir alternatif dua sebesar Rp 3500 dengan tingkat suku bunga 18%, analisis finansial menunjukan dari Nilai NPV positif, Nilai BCR lebih dari satu dan IRR lebih besar dari suku bunga yang berlaku maka pembangunan gedung parkir ini layak untuk dibangun. Kata Kunci: Analisis Finansial, Parkir, Pasar, Kota Denpasar vii

8 THE ANALYSIS OF FINANCIAL FEASIBILITY OF THE MULTISTORY PARKING DEVELOPMENT PLAN AT LOKITASARI MARKET ABSTRACT The city of Denpasar has an area of 127,78 km 2 divided into four (4) districts. The number of population is people (Denpasar Statistic Agency,2010). The city experiences traffic problems including in several market areas. At Lokitasari market area in fact, has an construct parking problem. Similarly,such parking problem occurs in both Badung and Payuk traditional market areas. People who visits the markets require a parking area, to park their own vehicle. The parking space however is under capacity. In addition, the Denpasar City govern must has decided Gajah Mada area becoming the heritage area. Therefore, the Denpasar City government considers to build a parking building in Lokitasari market area. This study is to analyse financial feasibility of the multistory parking development plan at Lokitasari market. Several engineering economic methods are used consisting of Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR) and Payback Period Methods. Two alternatives were developed in this study. First alternative uses parking tariff of Rp and 18% interest rate. The analysis shows a negative value of NPV, BCR < 1 and IRR are less than the interest rate. This indicates that the Lokitasari parking building is not feasible to develop. Second alternative uses parking tariff of Rp and 18% interest rate. The analysis shows a positive value of NPV, BCR > 1 and IRR more than the interest rate. This indicates that the Lokitasari parking building is feasible to develop. Key word: Financial Analysis, Parking Building, Market, Denpasar City viii

9 DAFTAR ISI Halaman HALAMAN JUDUL... i HALAMAN JUDUL... ii LEMBAR PENGESAHAN... iii SURAT PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT... v UCAPAN TERIMA KASIH... vi ABSTRAK... vii ABSTRAC... viii DAFTAR ISI... ix DAFTAR TABEL... xi DAFTAR GAMBAR... xi BAB I BAB II PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Rumusan Masalah Tujuan Penelitian Manfaat penelitian Batasan Penelitian... 3 TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Parkir Jenis Jenis Parkir Berdasarkan Penempatannya Berdasarkan Statusnya Berdasarkan Tujuan Parkir Berdasarkan Jenis Kepemilikan dan Pengoperasiannya Berdasarkan Jenis Kendaraannya Berdasarkan Jenis Peruntukan Parkir Satuan Ruang Parkir Karakteristik Parkir Volume Parkir Lama Waktu Parkir Kapasitas Parkir Pola Parkir dan Lebar Jalur Gang Parkir Kendaraan Satu Sisi Parkir Kendaraan Dua Sisi Pola Parkir Pulau Gedung Parkir Kriteria Gedung Parkir Tata Letak Gedung Parkir Ramp Pendapatan Parkir Prakiraan Biaya Pembangunan Analisis Kelayakan Finansial Analisis Sensitivitas ix

10 BAB III BAB IV BAB V METODE PENELITIAN 3.1 Rancangan Penelitian Studi Pendahuluan Studi Pustaka Lokasi Penelitian Pengumpulan data Desain Gedung Parkir Analisis Data Parkir Biaya Pembangunan Pendapatan Parkir Analisis Finansial Analisis Sensitivitas HASIL PENELITIAN 4.1 Data Umum Lokasi Penelitian Desain Gedung Parkir Analisis Karakteristik Parkir Lokitasari Fasilitas Parkir Volume Parkir Waktu Rata - Rata Lama Parkir Kapasitas Parkir Tingkat Pertumbuhan dan Inflasi Prediksi Volume Parkir Kendaraan di Gedung Parkir Lokitasari Pendapatan Biaya Konstruksi Analisis Finansial Payback Period Analisis Sensivitas SIMPULAN DAN SARAN 5.1 Simpulan Saran DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN A.1 Peta Pulau Bali LAMPIRAN A.2 Peta Kota Denpasar LAMPIRAN A.3 Lokasi Gedung Parkir LAMPIRAN B.1 Data Survai Patroli Parkirm LAMPIRAN B.2 Data survai Patroli Parkir Jl Thamrin Selama 24 jam LAMPIRAN C.1 Waktu Rata-Rata Lama Parkir LAMPIRAN C.2 Kapasitas Gedung Parkir LAMPIRAN D.1 Daftar Satuan Upah dan Bahan LAMPIRAN D.3 Analisa Harga LAMPIRAN D.4 Gambar Gedung Parkir x

11 DAFTAR TABEL Halaman Tabel 2.1 Satuan Ruang Parkir (SRP) Untuk Mobil Penumpang Tabel 2.2 Lebar Bukaan Pintu Kendaraan Tabel 2.3 Lebar Jalur Gang Tabel 4.1 Jumlah Petak Parkir Tabel 4.2 Inventarisasi Fasilitas Tabel 4.3 Volume Parkir Mobil Tabel 4.4 Rata Rata Lama Parkir Tabel 4.5 Kapasitas Parkir Tabel 4.6 Kapasitas Kendaraan Per Periode Waktu Tabel 4.7 Pertumbuhan Jumlah Kendaraan Ringan di Propinsi Bali Tabel 4.8 Inflasi Tabel 4.9 Prediksi Volume Parkir Tabel 4.10 Pendapatan Gedung Parkir Dengan Tarif Parkir Rp Tabel 4.11 Pendapatan Gedung Parkir Dengan Tarif Parkir Rp Tabel 4.12 Biaya Pembangunan Gedung Parkir Lokitasari Tabel 4.13 Rencana Anggaran Biaya Konstruksi Gedung Parkir Tabel 4.14 Biaya Konstruksi Gedung Parkir Tabel 4.15 Aliran Kas Dengan Tarif Alternatif Satu Rp , Tabel 4.16 Aliran Kas Dengan Tarif Alternatif Dua Rp , Tabel 4.17 Rekapitulasi Hasil Analisis Finansial Tarif Alternatif Satu Tabel 4.18 Rekapitulasi Hasil Analisis Finansial Tarif Alternatif Dua DAFTAR GAMBAR Halaman Gambar 2.1 Satuan Ruang Parkir (SRP) Untuk Mobil Penumpang (dalam cm) Gambar 2.2 Parkir Kendaraan Satu Sisi Sudut Yang Lebih Kecil Dari 90 o Gambar 2.3 Parkir Kendaraan Satu Sisi Sudut 90 o Gambar 2.4 Parkir Kendaraan Dua Sisi Sudut Yang Lebih Kecil Dari 90 o Gambar 2.5 Parkir Kendaraan Dua Sisi Sudut 90 o Gambar 2.6 Parkir Pulau Sudut 90 o Gambar 2.7 Parkir Pulau Sudut 45 o bentuk tulang ikan tipe A Gambar 2.8 Parkir Pulau Sudut 45 o bentuk tulang ikan tipe B Gambar 2.9 Parkir Pulau Sudut 45 o bentuk tulang ikan tipe C Gambar 2.10 Lantai Datar Dengan External Ramp Gambar 2.11 Kombinasi Antara Sirkulasi Masuk Dan Keluar Gambar 2.12 Sirkulasi Masuk Dan Keluar Terpisah Gambar 2.13 Jalan Keluar Sebagai Lokasi Parkir Gambar 2.14 Ramp Dengan Plat Lantai Horizontal Gambar 2.15 Grafik Payback Period xi

12 Gambar 3.1 Diagram Alir Penelitian Gambar 4.1 Rencana Tampak Depan Gedung Parkir Lokitasari Gambar 4.2 Rencana Denah Gedung Parkir Lokitasari Gambar 4.3 Volume Gedung Parkir Gambar 4.4 Grafik Payback Period xii

13 BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Kota Denpasar sebagai ibu kota Provinsi Bali aktivitas dan interaksi antar masyarakatnya sangat kompleks dan bervariasi. Ibu kota Provinsi Bali ini memiliki luas wilayah 127,78 km 2 yang terbagi atas empat (4) wilayah kecamatan dengan jumlah penduduk sebesar jiwa (Badan Pusat Statistik Kota Denpasar, 2010), dalam aktivitas dan interaksinya memiliki berbagai kawasan. Pada kawasan tersebut akan timbul berbagai permasalahan lalu lintas yang salah satunya adalah permasalahan parkir. Permasalahan tersebut meliputi ruang parkir yang semrawut dan jumlah ruang parkir yang disediakan tidak dapat memenuhi kebutuhan parkir sehingga menimbulkan kemacetan di lalulintas. Hal ini seperti terlihat di kawasan Gajah Mada dimana terdapat Pasar Badung dan Pasar Payuk sebagai pasar tradisional yang menjadi salah satu tempat akumulasi massa, tempat terjadi transaksi jual-beli yang dapat menarik masyarakat untuk datang. Masyarakat akan datang menggunakan kendaraan dan membutuhkan areal parkir untuk parkir kendaraannya dimana kapasitas ruang parkir yang ada di kawasan pasar tersebut tidak dapat memenuhi kebutuhan parkir bagi pengunjung kawasan ini. Terlebih dengan adanya keputusan Pemerintah Kota Denpasar untuk menata kembali kawasan Gajah Mada menjadi kawasan heritage (warisan), sehingga diperlukan sebuah areal untuk menampung kendaraan-kendaraan untuk parkir. Berdasarkan Rencana Dinas Tata Ruang dan Perumahan Kota Denpasar, Pemerintah Kota Denpasar berencana membangun tempat parkir terpusat (central 1

14 2 parking) di kawasan Gajah Mada. Saat ini dan kedepan, sentral parkir Pasar Payuk dan Pasar Badung yang sudah beroperasi diperkirakan akan tidak dapat menampung kendaraan untuk parkir di sekitar kawasan Gajah Mada. Sehubungan dengan itu pada studi ini akan diteliti pemecahan masalah tersebut yaitu salah satunya dengan merencanakan desain gedung parkir bertingkat di Pasar Lokitasari. Dari rencana desain gedung parkir bertingkat di Pasar Lokitasari akan di analisis kelayakan finansialnya untuk mengetahui layak tidaknya pembangunan gedung parkir bertingkat di Lokitasari. Hasil analisis finansial yang didapat akan dapat memberikan masukan kepada pemerintah dan investor dalam berinvestasi. 1.2 Rumusan Masalah Permasalahan yang ingin diungkapkan dalam studi ini adalah Bagaimana kelayakan finansial rencana pembangunan parkir bertingkat di Pasar Lokitasari? 1.3 Tujuan Penelitian Tujuan dari penelitian ini adalah untuk menganalisis kelayakan finansial rencana pembangunan gedung parkir bertingkat di Pasar Lokitasari. 1.4 Manfaat Penelitian Adapun manfaat dari penelitian ini dapat diuraikan sebagai berikut : 1. Untuk Pemerintah Kota Denpasar Diharapkan hasil penelitian ini dapat mengatasi permasalahan parkir di sekitar kawasan jalan Gajah Mada dan dapat memberikan gambaran

15 3 mengenai investasi dalam pembangunan gedung parkir bertingkat di Pasar Lokitasari. 2. Untuk Penulis Dari hasil penelitian ini diharapkan penulis dapat memahami prosedur dan metode yang digunakan untuk analisisi kelayakan finansial. 1.5 Batasan Penelitian Dalam penelitian ini perlu dibatasi beberapa hal, antara lain : 1. Lokasi penelitian adalah di pasar Lokitasari 2. Umur ekonomis yang ditetapkan adalah selama 30 tahun 3. Asumsi suku bunga yang diambil 18 persen per tahun. 4. Data parkir diperoleh dari data sekunder penelitian sebelumnya (Gayatri, 2009). 5. Penelitian ini hanya meninjau kendaraan ringan.

16 BAB II KAJIAN PUSTAKA 2.1 Parkir Parkir adalah keadaan tidak bergeraknya suatu kendaraan yang tidak bersifat sementara, termasuk dalam pengertian parkir adalah setiap kendaraan yang berhenti pada tempat-tempat tertentu baik yang dinyatakan dengan rambu atau tidak (Abubakar, 1998). Berbicara mengenai sistem transportasi tidak dapat terlepas dari masalah perencanaan, moda yang ditawarkan, dan kebijakan yang ditempuh yang akan mempengaruhi masyarakat untuk memakai moda yang tersedia. Salah satunya adalah dengan penyediaan fasilitas parkir bagi kendaraan pribadi terutama di tempat-tempat akumulasi massa seperti pasar tradisional. Hal ini tentu saja bisa mengurangi jumlah kendaraan yang menggunakan badan jalan untuk parkir. Akibat akibat yang ditimbulkan dari penggunaan sebagian lebar jalan untuk parkir kendaraan menurut Oglesby & Hicks (1993) adalah sebagai berikut : 1. Kecelakaan yang disebabkan parkir terjadi sewaktu pengemudi hendak memasukkan atau mengeluarkan kendaraan (manuver parkir). Juga saat penumpang kurang hati-hati membuka pintu mobil pada saat hendak masuk atau keluar dari mobil (terutama pada parkir sejajar dengan tepi jalan). 2. Kemacetan yang disebabkan parkir, akan berakibat pengurangan kapasitas jalan, sehingga pada jam-jam sibuk kecepatan kendaraan akan menurun 4

17 5 dan waktu perjalanan akan bertambah. Akibatnya akan menimbulkan kerugian ekonomi bagi pengemudi. 3. Kendaraan-kendaraan yang parkir tentunya akan mengurangi nilai keindahan bangunan disekitarnya. Juga pada saat menghentikan dan menghidupkan akan menimbulkan kebisingan dan asap. 4. Hambatan terhadap operasi mengatasi kebakaran karena kendaraankendaraan yang diparkir menghalangi operasi unit pemadam kebakaran, saat terjadi kebakaran disuatu daerah, kendaraan yang diparkir dipinggir jalan juga menghalangi sambungan air ditepi jalan (hidrant) untuk keperluan kebakaran. 2.2 Jenis Jenis Parkir Berdasarkan Penempatannya Berdasarkan penempatannya, parkir dibagi menjadi parkir di badan jalan (on street parking) dan parkir di luar badan jalan (off street parking). Karena penelitian ini membahas tentang gedung parkir maka yang akan dibahas disini adalah parkir di luar badan jalan (off street parking). Parkir di luar badan jalan (off street parking) adalah parkir yang lokasi penempatan kendaraannya tidak berada di badan jalan. Parkir jenis ini menggunakan tempat dipelataran parkir umum, tempat parkir khusus yang juga terbuka untuk umum dan tempat parkir khusus yang terbatas untuk keperluan sendiri, seperti : kantor, pusat pusat perbelanjaan dan sebagainya.

18 6 Sistemnya dapat berupa pelataran / taman parkir dan bangunan bertingkat khusus parkir. Secara ideal lokasi yang dibutuhkan untuk parkir harus dibangun tidak terlalu jauh dari tempat yang ingin dituju oleh pemarkir. Antara m adalah jarak berjalan yang pada umumnya masih dianggap dekat (Warpani, 1998) Berdasarkan Statusnya Fasilitas parkir untuk umum diluar badan jalan dapat berupa taman parkir atau gedung parkir. Yang dimaksud dengan diluar badan jalan antara lain pada kawasan kawasan tertentu seperti pusat pusat perbelanjaan, bisnis, perkantoran, maupun pendidikan yang menyediakan fasilitas parkir untuk umum. Sehingga berdasarkan statusnya parkir dapat dibagi menjadi (Abubakar, 1998) : a. Parkir Umum Parkir umum adalah areal parkir yang menggunakan lahan yang dikuasai pemerintah daerah. b. Parkir Khusus Parkir khusus adalah areal parkir yang menggunakan lahan yang pengelolaannya dikuasai oleh pihak ketiga. c. Parkir Darurat Parkir darurat adalah areal parkir yang menggunakan lahan milik pemerintah daerah maupun swasta yang terjadi karena kegiatan yang insidentil. d. Gedung Parkir

19 7 Gedung parkir adalah bangunan gedung yang digunakan sebagai areal parkir yang pengelolaannya dikuasai oleh pemerintah daerah atau pihak ketiga yang telah mendapatkan izin dari pemerintah daerah. e. Taman Parkir Areal parkir adalah suatu bangunan atau areal parkir lengkap dengan sarananya yang pengelolaannya dikuasai oleh pemerintah Berdasarkan Tujuan Parkir Berdasarkan tujuan parkir, maka parkir dapat dibagi menjadi (Abubakar,1998) : a. Parkir penumpang yaitu parkir yang digunakan untuk menaikkan dan menurunkan penumpang. b. Parkir barang yaitu parkir untuk bongkar muat barang. Kedua jenis parkir ini dipisahkan demi kelancaran masing masing kegiatan Berdasarkan Jenis Kepemilikan dan Pengoperasiannya Berdasarkan jenis kepemilikan dan pengoperasiannya, parkir dapat dibedakan sebagai berikut (Abubakar,1998) : a. Parkir milik pemerintah dan dioperasikan oleh Pemerintah. b. Parkir milik pemerintah daerah dan dioperasikan oleh pihak swasta. c. Parkir milik swasta dan dioperasikan oleh pihak swasta itu sendiri Berdasarkan Jenis Kendaraannya Berdasarkan jenis kendaraan yang menggunakan areal parkir, maka parkir dapat dibagi menjadi (Abubakar, 1998) :

20 8 a. Parkir untuk kendaraan roda dua tidak bermesin (sepeda) b. Parkir untuk kendaraan roda dua bermesin (sepeda motor) c. Parkir untuk kendaraan roda tiga, roda empat, atau lebih dan bermesin (bemo, mobil) Berdasarkan Jenis Peruntukan Parkir Berdasarkan jenis peruntukan parkir, dapat dikelompokkan sebagai berikut a. Kegiatan Parkir Tetap 1. Pusat perdagangan 2. Pusat perkantoran swasta atau pemerintah. 3. Pusat perdagangan eceran atau pasar swalayan 4. Pasar 5. Sekolah 6. Tempat rekreasi 7. Hotel dan tempat penginapan 8. Rumah sakit b. Kegiatan Parkir yang Bersifat Sementara 1. Bioskop 2. Tempat pertunjukkan 3. Tempat olahraga 4. Rumah ibadah 2.3 Satuan Ruang Parkir Satuan Ruang Parkir (SRP) adalah ukuran luas efektif untuk meletakkan kendaraan (mobil penumpang, bus/truk, atau sepeda motor), termasuk ruang bebas

21 9 dan lebar bukaan pintu. SRP digunakan untuk mengukur kapasitas ruang parkir. Dalam kaitannya dengan keamanan kendaraan terhadap benturan atau goresan kendaraan lain atau bagian bangunan (pilar, dinding, atau kolom) maka diperlukan ruang bebas arah samping dan arah memanjang. Besaran ruang bebas arah samping berkisar 2 20 cm sedangkan arah memanjang berkisar cm. Umumnya ruang bebas arah samping diambil 5 cm dan ruang bebas arah memanjang sebesar 30 cm dengan rincian bagian depan 10 cm dan bagian belakang 20 cm. Sedangkan ukuran lebar bukaan pintu merupakan fungsi karakteristik pemakai kendaraan yang memanfaatkan fasilitas parkir. Sebagai contoh lebar bukaan pintu kendaraan dari karyawan kantor pemerintah akan berbeda dengan lebar bukaan pintu kendaraan dari pengunjung suatu pusat kegiatan pertokoan atau perbelanjaan. Untuk pusat kegiatan pertokoan atau perbelanjaan, besaran lebar bukaan pintu umumnya maksimum karena suasana rileks dan adanya barang bawaan, sehingga ukuran lebar bukaan untuk pintu depan / belakang adalah sebesar kurang lebih 75 cm. Sehingga untuk menentukan SRP didasarkan atas pertimbangan : 1. Dimensi kendaraan standar, 2. Ruang bebas kendaraan parkir, 3. Lebar bukaan pintu kendaraan. Penentuan satuan ruang parkir (SRP) dibagi atas tiga jenis kendaraan seperti yang ada pada tabel berikut ini :

22 10 Tabel 2.1 Satuan Ruang Parkir (SRP) Untuk Mobil Penumpang Jenis Kendaraan Satuan Ruang Parkir (m 2 ) a. Mobil penumpang golongan I 2,3 x 5,0 b. Mobil penumpang golongan II 2,5 x 5,0 c. Mobil penumpang golongan III 3,0 x 5,0 Bus dan Truk 3,4 x 12,5 Sepeda Motor 0,75 x 2,0 Sumber : Abubakar, 1998 Gambar 2.1 Satuan Ruang Parkir (SRP) Untuk Mobil Penumpang (dalam cm) Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996 Keterangan : B O L a1,a2 R = Lebar total kendaraan = Lebar bukaan pintu = Panjang total kendaraan = Jarak bebas arah longitudinal = Jarak bebas arah lateral Dimana ;

23 11 1. Golongan I : B = 170 a1 = 10 Bp = 230 = B + O + R O = 55 L = 470 Lp = 500 = L + a1 + a2 R = 5 a2 = Golongan II : B = 170 a1 = 10 Bp = 250 = B + O + R O = 75 L = 470 Lp = 500 = L + a1 + a2 R = 5 a2 = Golongan III : B = 170 a1 = 10 Bp = 300 = B + O + R O = 80 L = 470 Lp = 500 = L + a1 + a2 R = 50 a2 = 20 Ukuran lebar bukaan pintu kendaraan merupakan fungsi karakteristik pemakai kendaraan yang memanfaatkan fasilitas parkir. Mobil penumpang diklasifikasikan menjadi tiga golongan yang didasarkan atas lebar bukaan pintu kendaraan yang dapat dilihat pada tabel 2.2 berikut. Tabel 2.2 Lebar Bukaan Pintu Kendaraan Jenis Bukaan Pintu Pintu depan/belakang terbuka tahap awal 55 cm Pintu depan/belakang terbuka penuh 75 cm Pengguna dan/atau Peruntukan Fasilitas Parkir Karyawan/pekerja kantor Tamu/pengunjung pusat kegiatan perkantoran, perdagangan, pemerintahan, universitas Pengunjung tempat olahraga, pusat hiburan/rekreasi, hotel, pusat perdagangan eceran/swalayan, rumah sakit dan bioskop Pintu depan terbuka Orang cacat penuh dan ditambah untuk pergerakan kursi Sumber : Abubakar, 1998 Gol I II III

24 Karakteristik Parkir Karakteristik parkir dimaksudkan sebagai sifat sifat dasar yang memberikan penilaian terhadap pelayanan parkir dan permasalahan parkir yang terjadi pada lokasi studi. Berdasarkan karakteristik parkir, akan dapat diketahui kondisi perparkiran yang terjadi pada lokasi studi seperti mencakup volume parkir, lama waktu parkir, kapasitas parkir Volume Parkir Volume parkir adalah jumlah kendaraan yang termasuk dalam beban parkir yaitu jumlah kendaraan per periode waktu tertentu. Waktu yang digunakan kendaraan untuk parkir, dalam menit atau jam, menyatakan lama parkir. Data jumlah parkir diperlukan untuk mengetahui penggunaan ruang parkir yang ada di lokasi penelitian (Hobbs, 1979) Lama Waktu Parkir Lama Waktu Parkir atau durasi parkir adalah waktu yang dihabiskan oleh pemarkir pada ruang parkir. Lamanya parkir dinyatakan dalam jam. Suatu ruang parkir akan mampu melayani lebih banyak kendaraan jika digunakan untuk parkir kendaraan dalam waktu yang singkat dibandingkan dengan ruang parkir yang digunakan untuk parkir kendaraan dalam waktu yang lama. Menurut waktu yang digunakan untuk parkir, maka parkir dapat diklasifikasikan sebagai berikut : a. Parkir Waktu Singkat Adalah pemarkir yang menggunakan ruang parkir kurang dari satu (1) jam dan untuk keperluan belanja.

25 13 b. Parkir Waktu Sedang Adalah pemarkir yang menggunakan ruang parkir antara satu (1) jam sampai empat (4) jam dan untuk keperluan berdagang. c. Parkir Waktu Lama Adalah pemarkir yang menggunakan ruang parkir lebih dari empat (4) jam, biasanya untuk keperluan bekerja. Dari lamanya parkir akan diketahui waktu yang dipakai untuk setiap pemarkir memarkir kendaraannya pada setiap petak parkir. Sedangkan untuk mengetahui lamanya parkir pada tiap kendaraan pada suatu daerah dipakai rata rata lamanya parkir. Rumus yang digunakan untuk menghitung rata rata lamanya parkir adalah (Oppenlander, 1976) : ( Nx) x( X ) x( I ) D = (2.1) Nt Keterangan : D Nx X I Nt : Rata rata lamanya parkir atau durasi (jam/kendaraan) : Jumlah kendaraan yang parkir selama x interval (kendaraan) : Jumlah interval parkir : Interval waktu survai (jam) : Jumlah total kendaraan selama waktu survai (kendaraan) Kapasitas Parkir Kapasitas ruang parkir merupakan kemampuan maksimum ruang tersebut dalam menampung kendaraan, dalam hal ini adalah volume kendaraan pemakai fasilitas parkir tersebut. Kendaraan pemakai fasilitas parkir ini ditinjau dari prosesnya yaitu datang, parkir, dan pergi meninggalkan fasilitas parkir. Tinjauan

26 14 dari kejadian tersebut diatas akan memberikan besaran kapasitas dari fasilitas parkir. Rumus yang digunakan untuk menghitung kapasitas parkir adalah : S KP = (2.2) D Keterangan : KP : Kapasitas parkir (kendaraan/jam) S : Jumlah total petak resmi yang ada (petak) D : Rata rata lama parkir (jam/kendaraan) 2.5 Pola Parkir dan Lebar Jalur Gang Untuk melaksanakan suatu kebijakan yang berkaitan dengan parkir, terlebih dahulu dipikirkan pola parkir yang akan digunakan. Pola parkir tersebut akan baik apabila digunakan sesuai kondisi yang ada. Pada pelataran parkir yang tidak terdapat marka pada petak parkirnya, digunakan standar fasilitas parkir untuk menentukan ukuran petak parkir yang akan dipakai. Terdapat beberapa tipe pola parkir pada mobil penumpang antara lain : Parkir Kendaraan Satu Sisi Pola parkir ini diterapkan apabila ketersediaan ruang sempit. Pola parkir pada parkir kendaraan satu sisi adalah : a. Parkir sudut 30 o, 45 o, 60 o Pola parkir ini memiliki daya tampung lebih banyak jika dibandingkan dengan pola parkir paralel (parkir sudut 0 o ). Kemudahan dan kenyamanan

27 15 pengemudi melakukan manuver masuk dan keluar ke ruangan parkir lebih besar jika dibandingkan dengan parkir sudut 90 o Gambar 2.2 Parkir Kendaraan Satu Sisi Sudut Yang Lebih Kecil Dari 90 o Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996 b. Parkir sudut 90 o Pola parkir ini mempunyai daya tampung lebih banyak jika dibandingkan dengan pola parkir paralel, tetapi kemudahan dan kenyamanan pengemudi melakukan manuver masuk dan keluar ke ruangan parkir lebih sedikit jika dibandingkan dengan pola parkir dengan sudut yang lebih kecil dari 90 o Gambar 2.3 Parkir Kendaraan Satu Sisi Sudut 90 o Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996

28 Parkir Kendaraan Dua Sisi Pola parkir ini diterapkan apabila ketersediaan ruang cukup memadai. Pola parkir kendaraan dua sisi adalah : a. Parkir sudut 30 o, 45 o, 60 o Gambar 2.4 Parkir Kendaraan Dua Sisi Sudut Yang Lebih Kecil Dari 90 o Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996 b. Parkir sudut 90 o Gambar 2.5 Parkir Kendaraan Dua Sisi Sudut 90 o Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996

29 Pola Parkir Pulau Pola parkir ini diterapkan apabila ketersediaan ruang cukup luas. Pola parkir pulau adalah : a. Membentuk sudut 90 o Gambar 2.6 Parkir Pulau Sudut 90 o Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996 b. Membentuk sudut 45 o 1. Bentuk tulang ikan tipe A Gambar 2.7 Parkir Pulau Sudut 45 o bentuk tulang ikan tipe A Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996

30 18 2. Bentuk tulang ikan tipe B Gambar 2.8 Parkir Pulau Sudut 45 o bentuk tulang ikan tipe B Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, Bentuk tulang ikan tipe C Gambar 2.9 Parkir Pulau Sudut 45 o bentuk tulang ikan tipe C Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996

31 19 Setelah didapatkan pola parkir yang tepat, kemudian dipikirkan hal yang tidak kalah penting adalah jalur sirkulasi dan lebar gang. Perbedaan antara jalur sirkulasi dan jalur gang terutama terletak pada penggunaannya. Patokan umum yang dipakai adalah panjang sebuah jalur gang tidak lebih dari 100 meter dan jalur gang yang dimaksudkan untuk melayani lebih dari lima puluh (50) kendaraan dianggap sebagai jalur sirkulasi. Lebar minimum jalur sirkulasi untuk jalan satu arah adalah 3,5 meter dan untuk jalan dua arah adalah 6,5 meter. Tabel 2.3. Lebar Jalur Gang a. SRP mobil pnp 2,5 m x 5,0 m b. SRP mobil pnp 2,5 m x 5,0 m c. SRP sepeda motor 0,75 m x 30 m d. SRP bus/truk 3,4 m x 12,5 m LEBAR JALUR GANG (m) SRP < 30 O < 45 O < 60 O < 90 O 1 arah 2 arah 1 arah 2 arah 1 arah 2 arah 1 arah 2 arah 3,0* 6,00* 3,0* 6,00* 5,1* 6,00* 6,00* 8,0* 8,0** 3,50** 6,50** 3,50** 6,50** 5,1** 6,50** 6,50** 8,0* 8,0** 1,6* 1,6* 1,6* 1,6* 1,6* 1,6* 1,6* 1,6* 1,6** 3,50** 6,50** 3,50** 6,50** 4,6** 6,50** 6,50** 9,5 Keterangan : * = lokasi parkir tanpa fasilitas pejalan kaki ** = lokasi parkir dengan fasilitas pejalan kaki Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, Gedung Parkir Kriteria Gedung Parkir Pembangunan gedung parkir harus disesuaikan dengan kriteria kriteria yang ada sehingga gedung parkir tersebut mampu melayani pengguna parkir dengan lebih optimal. Adapun kriteria kriteria tersebut adalah :

32 20 1. Tersedia tata guna lahan 2. Memenuhi persyaratan konstruksi dan perundang-undangan yang berlaku 3. Tidak menimbulkan pencemaran lingkungan 4. Memberikan kemudahan bagi pengguna jasa Tata Letak Gedung Parkir Berdasarkan Pedoman Teknis Penyelenggaraan Fasilitas Parkir dari Departemen Perhubungan Dirjen Perhubungan Darat tata letak gedung parkir dapat diklasifikasikan sebagai berikut : 1. Lantai Datar Dengan Jalur Landai Luar (External Ramp) Daerah parkir terbagi dalam beberapa lantai rata (datar) yang dihubungkan dengan ramp seperti pada Gambar Gambar 2.10 Lantai Datar Dengan External Ramp Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, Lantai Terpisah Gedung parkir dengan bentuk lantai terpisah dan berlantai banyak dengan ramp yang ke atas digunakan untuk kendaraan yang masuk dan ramp yang turun digunakan untuk kendaraan yang keluar. Kendaraan

33 21 yang masuk melewati semua ruang parkir sampai menemukan tempat yang dapat dimanfaatkan seperti pada Gambar 2.11 dan Gambar 2.11 Kombinasi Antara Sirkulasi Masuk Dan Keluar Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996 Gambar 2.12 Sirkulasi Masuk Dan Keluar Terpisah Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, Lantai Gedung Yang Berfungsi Sebagai Ramp Kendaraan yang masuk dan parkir pada gang sekaligus ramp. Ramp tersebut berbentuk dua arah. Pada Gambar 2.13 terlihat bahwa jalan keluar dimanfaatkan sebagai lokasi parkir, dengan jalan masuk dan

34 22 keluar dari ujung ke ujung. Pada Gambar 2.14 plat lantai horizontal, pada ujung ujungnya dibentuk menurun ke dalam untuk membentuk sistem ramp. Umumnya merupakan jalan satu arah dan dapat disesuaikan dengan ketersediaan lokasi. Gambar 2.13 Jalan Keluar Sebagai Lokasi Parkir Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996 Gambar 2.14 Ramp Dengan Plat Lantai Horizontal Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, Ramp Ramp adalah suatu bidang miring yang menghubungkan dua ketinggian yang berbeda dengan sudut kemiringan tertentu. Kemiringan ramp biasanya lebih

35 23 landai dari kemiringan tangga. Kemiringan ramp yang digunakan untuk aktifitas manusia menggunakan perbandingan 1:7, artinya untuk mencapai ketinggian satu meter, maka jarak mendatar yang dibutuhkan adalah tujuh meter. Sebagai perbandingan, kemiringan ramp yang digunakan untuk lalu lintas kendaraan misalnya mobil adalah 1:8. Contohnya bisa kita saksikan di gedung parkir ataupun di basement gedung yang digunakan sebagai tempat parkir. 2.8 Pendapatan Parkir Penetapan harga jasa fasilitas parkir akan berbeda untuk masing masing wilayah. Untuk menetapkan harga jasa fasilitas parkir tersebut adalah tergantung pada harga fasilitas parkir. Penetapan harga atas fasilitas parkir (tarif) selalu berpedoman kepada hukum penawaran dan permintaan. Untuk penawaran semakin besar fasilitas parkir yang disediakan, maka semakin murah harga jasa fasilitas parkir, sedangkan untuk permintaan adalah semakin murah harga jasa fasilitas parkir maka permintaan parkir semakin besar. Secara umum sistem penetapan tarif parkir adalah sebagai berikut: 1. Sistem tetap Sistem pembayaran besaran tarif yang tidak membedakan lama waktu parkir dari suatu kendaraan. 2. Sistem berubah sesuai waktu (Progresif) Sistem pembayaran besaran tarif yang memperhatikan lama waktu parkir suatu kendaraan.

36 24 3. Sistem kombinasi Sistem pembayaran besaran tarif yang mengkombinasikan kedua sistem diatas. Untuk menghitung besarnya potensi pendapatan dari parkir sebagai acuan dalam perhitungan besarnya anggaran pendapatan. Pendapatan parkir dihitung dengan menggunakan rumus (Abubakar, 1998) : Keterangan : PPhr = JKPxFpxTp (2.3) PPhr JKP : Pendapatan rata rata dari parkir / hari : Jumlah kendaraan yang masuk ke kawasan / pelataran / gedung parkir dalam satu hari Fp TP : Faktor penggunaan : Tarip parkir 2.9 Prakiraan Biaya Pembangunan Biaya rencana pembangunan tempat parkir terpusat (central parking) Lokitasari terdiri dari prakiraan biaya investasi yaitu prakiraan biaya pembangunan gedung parkir ditambah dengan biaya pengelolaan yang terdiri dari biaya operasional dan pemeliharaan rutin. Adapun rinciannya adalah sebagai berikut:

37 25 1. Biaya Investasi a. Biaya Pembangunan Gedung 1. Biaya Konstruksi Meliputi biaya pembangunan yang akan dikeluarkan untuk gedung parkir direncanakan. 2. Biaya Perencanaan dan Supervisi Biaya perencanaan meliputi, biaya studi kelayakan, Amdal, dan perencanaan akhir. Untuk biaya supervisi meliputi biaya pengawasan konstruksi dan pengawasan keuangan. Biaya perencanaan dan supervisi diasumsikan 3,5% dari biaya konstruksi. 3. Biaya Overhead Proyek Merupakan biaya biaya yang harus dikeluarkan seperti: biaya notaris, manajemen kantor pusat dan proyek, biaya asuransi dan biaya tak terduga lainnya. Biaya overhead diasumsikan sebesar 10% dari sub total biaya. 2. Prakiraan Biaya Pengelolaan a. Biaya Operasional Meliputi biaya pegawai, biaya administrasi dan kepeluan kantor. b. Biaya Pemeliharaan Meliputi pemeliharaan gedung periode 1 tahun.

38 Analisis Kelayakan Finansial Analisis kelayakan finansial pada dasarnya dikembangkan dalam usaha mencari suatu ukuran yang menyeluruh yang dapat menggambarkan tingkat kelayakan proyek, dalam analisis kelayakan finansial proyek dilihat dari sudut lembaga atau individu yang menanam modalnya dalam proyek atau yang berkepentingan langsung dalam proyek. Tujuan analisis finansial adalah efisiensi finansial dari modal yang ditanam dilihat dari sudut perorangan/private. Pada analisis kelayakan finansial, komponen-komponen manfaat dan biaya yang diperhitungkan adalah komponen yang secara finansial turut serta berpengaruh pada private return, atau yang berpengaruh secara finansial dan langsung bagi kepentingan investor. Sehingga dengan demikian semua komponen biaya akan diperhitungkan. Untuk komponen manfaat, komponen yang bersifat langsung saja yang akan diperhitungkan Analisis kelayakan finansial pada dasarnya dikembangkan dalam usaha mencari suatu ukuran yang menyeluruh yang dapat menggambarkan tingkat kelayakan proyek. Secara umum metode yang sering digunakan antara lain: 1. Metode Net Present Value (NPV) Metode ini berusaha membandingkan semua komponen biaya dan manfaat dari suatu proyek dengan acuan yang sama agar dapat diperbandingkan satu dengan yang lainnya (LPKM-ITB,1997). Dalam hal ini acuan yang dipergunakan adalah besaran neto saat ini (Net Present Value), artinya semua besaran komponen manfaat dan biaya diubah dalam besaran nilai sekarang. Selanjutnya NPV didefinisikan sebagai selisih antara Present Value dari

39 27 komponen manfaat dan Present Value dari komponen biaya. Secara matematis rumusnya adalah sebagai berikut: t NPV = ( B ( t) )/( 1 d ) ( C( t) )/( + d ) t + 1 t = { B ( t) C( t) } ( + d ) t t t / 1 (2.4) dimana: B(t) = Besaran total dari komponen manfaat proyek pada tahun t C(t) = Besaran total dari komponen biaya pada tahun ke-t d t = Tingkat bunga yang diperhitungkan = Jumlah tahun Untuk mengetahui apakah rencana suatu investasi tersebut layak atau tidak, diperlukan suatu ukuran / kriteria tertentu dalam metode NPV, yaitu: NPV > 0 NPV < 0 Artinya investasi akan menguntungkan / layak Artinya investasi tidak menguntungkan / tidak layak 2. Metode Benefit Cost Ratio (BCR) Prinsip dasar metode ini adalah mencari indeks yang menggambarkan tingkat efektifitas pemanfaatan biaya terhadap manfat yang diperoleh. Indeks ini dikenal sebagai indeks Benefit Cost Ratio, yang secara matematis dirumuskan sebagai berikut: BCR = NPB NPC (2.5)

40 28 dimana: BCR NPB NPC = Benefit Cost Ratio = Net present benefit = Net present cost Untuk mengetahui apakah suatu rencana investasi layak atau tidak setelah melalui metode ini adalah : BCR >1 BCR < 1 Artinya investasi layak Artinya investasi tidak layak. 3 Metode Internal Rate of Return (IRR) IRR atau Internal Rate of Return adalah besaran yang menunjukkan harga discount rate pada saat besaran NPV = 0. Dalam hal ini IRR dapat dianggap sebagai tingkat keuntungan atas investasi bersih dalam suatu proyek, secara matematis dirumuskan sebagai berikut: NPV ' IRR = i' + ( i' i' ) (2.6) NPV ' NPV '' Untuk mengetahui apakah suatu rencana investasi layak atau tidak setelah melalui metode ini adalah : IRR Suku bunga maka suatu proyek dikatakan layak IRR < Suku bunga maka proyek dinyatakan tidak layak

41 29 4 Metode Payback Period Yang dimaksud dengan periode pengembalian atau jangka waktu pengembalian modal (Payback Period) adalah jangka waktu yang diperlukan untuk mengembalikan modal suatu investasi, dihitung dari aliran kas bersih (net). Aliran kas bersih adalah selisih pendapatan (revenue) terhadap pengeluaran (expenses) per tahun. Periode pengembalian biasanya dinyatakan dalam jangka waktu per tahun (Soeharto,1997). Metode ini pada dasarnya digunakan dengan mengacu pada asumsi bahwa komponen manfaat dan komponen biaya yang dihasilkan dari suatu analisis kuantitatif pada dasarnya merepresentasikan kondisi cash flow. Indeks Payback Period, yaitu suatu indeks yang menggambarkan lamanya waktu yang dibutuhkan agar total inflow sama dengan total outflow. Untuk mendapatkan indeks Payback Period dapat digunakan dua cara, yaitu cara grafis dan cara analisis. Cara grafis lebih menggambarkan secara sederhana dari kondisi cash flow yang ada dibandingkan dengan cara analisis. Pada cara grafis kondisi cash flow digambarkan dalam bentuk kurva kumulatif inflow dan outflow. Dari kedua kurva yang dimaksud akan diperoleh Payback Periodnya, yaitu titik dimana kedua kurva saling berpotongan. Kriteria Metode Payback Period Kriteria kelayakan: 1. Proyek dikategorikan sebagai proyek yang layak jika masa pemulihan modal lebih pendek dari pada usia ekonomis proyek.

42 30 2. Proyek dikategorikan sebagai proyek yang tidak layak jika masa pemulihan modal lebih lama dari pada usia ekonomis proyek yang bersangkuatan. Kriteria ini memberikan indikasi atau petunjuk bahwa proyek dengan periode pengembalian lebih cepat akan lebih disukai, dalam memakai kriteria ini perusahaan yang bersangkutan perlu menentukan batasan maksimum waktu pengembalian, berarti lewat waktu tersebut tidak dipertimbangkan Rp (dalam juta) Break Event Point Inflow (benefit) Outflow (cost) Tahun Gambar 2.15 Grafik Payback Period Sumber : LPKM-ITB, Analisis Sensitivitas Karena nilai-nilai parameter dalam studi kelayakan biasanya diestimasikan besarnya, maka jelas nilai-nilai tersebut tidak bisa lepas dari faktor kesalahan. Artinya, nilai-nilai parameter tersebut mungkin lebih besar atau lebih kecil dari hasil estimasi yang diperoleh, atau berubah pada saat-saat tertentu. Perubahanperubahan yang terjadi pada nilai-nilai parameter tentunya akan mengakibatkan perubahan-perubahan pula pada tingkat output atau hasil yang ditunjukkan oleh suatu alternatif investasi.

43 31 Untuk mengetahui seberapa sensitif suatu keputusan terhadap perubahan faktor-faktor atau parameter-parameter yang mempengaruhinya, maka setiap pengambilan keputusan pada ekonomi teknik hendaknya disertai dengan analisis sensitivitas. Analisa ini akan memberikan gambaran sejauh mana suatu keputusan akan cukup kuat berhadapan dengan perubahan faktor-faktor atau parameterparameter yang mempengaruhinya. Analisis sensitivitas dilakukan dengan mengubah nilai dari suatu parameter pada suatu saat, untuk selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap akseptabilitas suatu alternatif investasi. Parameter-parameter yang biasanya berubah dan perubahannya bisa mempengaruhi keputusan-keputusan investasi dalam analisis kelayakan finansial adalah biaya investasi, nilai manfaat, tingkat suku bunga, dan lain sebagainya. Perhitungan sensitivitas dihitung dengan menggunakan rumus (Giatman, 2006) : NPV = -I + Ab ( P/A, i,n) +S (P/F,i,n) Ac(P/A,i,n) (2.7) Keterangan : I Ab Ac S n I = Investasi = Annual Benefit = Annual Cost = Nilai Sisa = Umur investasi = Suku Bunga

44 BAB III METODA PENELITIAN 3.1 Rancangan Penelitian Langkah-langkah penelitian yang dapat memberikan arah kerja yang jelas dan sistematis pada lokasi studi dapat dilihat pada Gambar 3.1, langkah pertama yang dilakukan adalah melakukan studi pendahuluan yang bertujuan untuk mengetahui lebih detail lagi mengenai kajian studi yang meliputi lokasi tempat pembangunan gedung parkir. Dengan dilakukan studi pendahuluan akan dapat diketahui dapat atau tidaknya lokasi yang direncanakan untuk pembangunan gedung parkir. Data sekunder yang dikumpulkan meliputi data survai patroli parkir di sekitar lokasi pembangunan gedung parkir Lokitasari, data harga bahan-bahan bangunan, data peraturan daerah tentang tarif parkir untuk mobil. Data lokasi dan situasi yang diperoleh kemudian digunakan untuk dilanjutkan dengan mendesain gedung parkir dan petak parkir dari gedung parkir. Dari desain gedung parkir ini dihitunglah rencana anggaran biaya pembangunan dan jumlah petak parkir. Data survai patroli parkir kemudian dianalisis untuk mendapatkan jumlah volume kendaraan yang akan parkir, waktu rata-rata lama parkir, kapasitas parkir di gedung parkir Lokitasari. Untuk memperkirakan besarnya volume parkir di masa yang akan datang dilakukan perhitungan faktor pertumbuhan. Berdasarkan data pertumbuhan kendaraan ringan didapat faktor pertumbuhan untuk memprediksi volume parkir dimasa yang akan datang. Tarif parkir untuk alternatif satu disesuaikan dengan peraturan daerah Kota Denpasar dan tarif parkir alternatif dua dibuat dikarenakan 32

45 33 rata- rata lama parkir melebihi satu jam. Analisis kelayakan finansial pada dasarnya dikembangkan dalam usaha mencari suatu ukuran yang menyeluruh yang dapat menggambarkan tingkat kelayakan proyek. Pada analisis kelayakan finansial, komponen-komponen manfaat dan biaya yang diperhitungkan untuk memperoleh nilai NPV, BCR dan IRR Berdasarkan nilai-nilai tersebut nantinya akan diketahui apakah proyek tersebut layak atau tidak. Apabila dari analisis finansial menghasilkan nilai yang layak maka dilanjutkan menganalisis Payback Period dan dilanjutkan dengan tahap selanjutnya analisis sensitivitas. Analisis sensitvitas akan memberikan gambaran sejauh mana suatu keputusan akan cukup kuat berhadapan dengan perubahan faktor-faktor atau parameter-parameter yang mempengaruhinya.

46 34 Studi Pendahuluan Penetapam Masalah dan Penetapan Tujuan Batasan Masalah Studi Pustaka Pengumpulan Data Data Primer: -. Kondisi Lokasi Data Sekunder: -. Data Survai Patroli Parkir - Data Harga bahan bangunan - Data BPS 2010 Desain Gedung Parkir Analisis Data Parkir Biaya / Cost - RAB Gedung Parkir - Biaya Operasional Tarif Parkir Pendapatan Cash Flow Analisis Kelayakan Finansial Benefit Cost Ratio Net Present Value Internal Rate of Return Layak Tidak Ya Metode Payback Period Sensitivitas Kesimpulan Gambar 3.1 Diagram Alir Penelitian

47 Studi Pendahuluan Tujuan dari studi pendahuluan ini adalah untuk menentukan parameter data yang akan disurvai serta metoda yang diperlukan untuk menentukan data yang dimaksud. Langkah kegiatan yang akan dilakukan dalam tahapan studi pendahuluan ini adalah : 1. Identifikasi masalah 2. Perumusan tujuan pengumpulan data 3. Melakukan studi pustaka 4. Mendefinisikan parameter-parameter yang akan dikaji 5. Merumuskan dan menentukan lingkup survai Hasil akhir dari tahapan ini berupa spesifikasi setiap data yang akan dilakukan survainya, yaitu meliputi: parameter, lingkup area survai, dan metoda survai. 3.3 Studi Pustaka Pada tahap ini dilakukan studi pustaka terhadap karakteristik parkir. Bahanbahan pustaka yang digunakan dalam studi pustaka adalah buku-buku dibidang transportasi, tulisan karya tulis ilmiah, pustaka internet maupun laporan kegiatan serupa di tempat lain. 3.4 Lokasi Penelitian Rencana lokasi Gedung Parkir Lokitasari bertempat di Pasar Lokitasari Jalan Thamrin Kecamatan Denpasar Barat Kota Denpasar Provinsi Bali. Lokasi

48 36 Gedung Parkir Lokitasari ini dulunya adalah Pasar Lokitasari. Denah peta lokasi gedung parkir dapat dilihat pada Lampiran A 3.5 Pengumpulan Data Data-data yang digunakan dalam penelitian ini terdiri dari dua (2) jenis data, yaitu data primer dan data sekunder. Data primer adalah data yang didapatkan secara langsung dilapangan. Sedangkan untuk data sekunder merupakan data yang diperoleh dari format yang sudah tersusun atau terstruktur melalui pihak lain (lembaga atau instansi). Data primer yang dicari adalah situasi lokasi meliputi luas lahan yang akan di gunakan untuk gedung parkir. Sedangkan data sekunder merupakan data yang didapat dari berbagai sumber data dengan mengadakan pencatatan atau pengutipan dari sumber data yang sebelumnya telah diolah oleh instansi terkait. Survai data sekunder pada dasarnya merupakan penunjang dari data primer. Adapun data sekunder yang diperlukan dalam penyusunan tugas ini adalah: 1. Tingkat inflasi 5 tahun terahir didapat dari BPS. 2. Tingkat pertumbuhan kendaraan ringan lima tahun terakhir didapat dari BPS. 3. Harga bahan-bahan bangunan. 3.6 Desain Gedung Parkir Desain gedung parkir bertingkat di Pasar Lokitasari oleh penulis didesain berdasarkan ketentuan - ketentuan Bab II. Umur rencana bangunan gedung parkir

49 37 bertingkat di pasar Lokitasari 30 tahun. Gedung parkir bertingkat di Pasar Lokitasari direncanakan dengan bentuk lantai terpisah dan berlantai 5 dengan ramp yang keatas digunakan untuk kendaraan masuk dan ramp yang turun digunakan untuk kendaraan keluar. Untuk petak parkir direncanakan parkir kendaraan dua sisi dengan sudut parkir 90 sesuai dengan Gambar 2.5, lebar jalur gang sesuai Tabel 2.3 dengan SRP 2,5 m x 5,0 m, sudut parkir 90, satu arah dan lokasi parkir tanpa fasilitas pejalan kaki didapat lebar jalur gang 6 meter Analisis Data parkir Kendaraan yang akan dipindahkan ke gedung parkir yaitu kendaraan yang parkir di 9 ruas jalan di sekitar gedung parkir. Data sekunder survai patroli parkir di 9 ruas jalan yang meliputi ruas Jalan Hasanudin, Jalan Thamrin, Jalan Sulawesi, Jalan Kartini, Jalan Gajah Mada, Jalan Gunung Kawi, Jalan Kalimantan, Jalan Ternate dan Jalan Gunung Raung didapat Tugas Akhir atas nama Arik Gayatri. Berdasarkan dari data sekunder survai patoli parkir dilakukan analisis data sebagai berikut: 1. Volume parkir Volume parkir adalah jumlah kendaraan yang termasuk dalam beban parkir yaitu jumlah kendaraan per periode waktu tertentu. Volume parkir gedung parkir bertingkat di Pasar Lokitasari didapat dari akumulasi parkir di sekitar rencana gedung parkir. Ruas jalan tersebut adalah Jalan Hasanudin, Jalan Thamrin, Jalan Sulawesi, Jalan

50 38 Kartini, Jalan Gajah Mada, Jalan Gunung Kawi, Jalan Kalimantan, Jalan Ternate dan Jalan Gunung Raung. 2. Lama waktu Parkir Waktu rata rata lama parkir adalah waktu rata rata yang digunakan setiap kendaraan berada pada suatu ruang parkir. Waktu rata rata lama parkir dapat dicari berdasarkan Persamaan Kapasitas parkir Kapasitas ruang parkir merupakan kemampuan maksimum ruang tersebut dalam menampung kendaraan. Kapasitas parkir gedung parkir bertingkat di Pasar Lokitasari dibagi dalam beberapa periode waktu sesuai dengan durasi survai Biaya Pembangunan Biaya rencana pembangunan tempat parkir terpusat (central parking) Lokitasari terdiri dari prakiraan biaya investasi yaitu prakiraan biaya pembangunan gedung parkir ditambah dengan biaya pengelolaan yang terdiri dari biaya operasional dan pemeliharaan rutin. Biaya pembangunan gedung dihitung berdasarkan desain gedung parkir yang direncanakan. Perhitungan gedung parkir diawali dengan mencari setiap harga satuan bahan, alat, upah dan dilanjutkan dengan menghitung volume setiap item pekerjaan setelah selesai dilanjutkan dengan membuat analisa harga satuan setiap item pekerjaan.

51 Pendapatan Parkir Sistem tarif parkir pada gedung parkir bertingkat di pasar Lokitasari digunakan sistem tetap dimana sistem pembayaran besaran tarif yang tidak membedakan lama waktu parkir dari suatu kendaraan. Penetapan harga atas fasilitas parkir untuk gedung parkir Lokitasari dengan dua alternatif, alternati satu sesuai dengan Perda Nomor 5 tahun 2003 sebesar Rp.2000 dan alternatif kedua sebesar Rp ini dikarenakan rata rata lama parkir di gedung parkir melebihi 1 jam. 3.8 Analisis Finansial Pada dasarnya, analisis finansial yang memperhitungkan komponen manfaat dan biaya yang secara finansial turut serta berpengaruh pada private return, atau yang berpengaruh secara finansial dan langsung bagi kepentingan investor. Dengan demikian semua komponen biaya akan diperhitungkan. Untuk komponen manfaat, komponen yang bersifat langsung saja yang akan diperhitungkan. Kriteria evaluasi finansial yang digunakan untuk menentukan suatu proyek dapat diterima atau ditolak, maka dalam hal ini ada 3 (tiga) hal perlu dipertimbangkan yaitu: 1. Perbandingan antara manfaat dan biaya (BCR: Benefit Cost Ratio) 2. Nilai bersih pada saat sekarang (NPV: Net Present Value) 3. Angka laju pengambilan internal (IRR: Internal Rate of Return) Dari hasil perhitungan NPV, BCR dan IRR didapat suatu kesimpulan pembangunan gedung parkir, apabila pembangunan gedung parkir bertingkat di

52 40 Lokitasari layak untuk dibangun maka dilanjutkan dengan analisis Payback Period dan analisis sensitivitas. 3.9 Analisis Sensitivitas Untuk mengetahui seberapa sensitif suatu keputusan terhadap perubahan faktor-faktor atau parameter-parameter yang mempengaruhinya, maka setiap pengambilan keputusan pada kelayakan finansial hendaknya disertai dengan analitis sensitivitas. Pada studi ini, analisis sensitivitas dilakukan dengan menganalisis sensitivitas investasi, benefit dan cost.

53 BAB IV HASIL PENELITIAN 4.1 Data Umum Lokasi Penelitian Berdasarkan Rencana Dinas Tata Ruang dan Perumahan Kota Denpasar, Pemerintah Kota Denpasar berencana membangun tempat parkir terpusat (central parking) di sekitar kawasan Gajah Mada, peta lokasi gedung parkir dapat dilihat pada lampiran A. Gedung parkir Lokitasari merupakan sentral parkir yang menampung parkir kendaraan ringan yang sebelumnya parkir di beberapa ruas jalan kota Denpasar. Parkir yang akan dipindahkan ke gedung parkir Lokitasari adalah parkir di ruas Jalan Hasanudin, Jalan Thamrin, Jalan Sulawesi, Jalan Kartini, Jalan Gajah Mada, Jalan Gunung Kawi, Jalan Kalimantan, Jalan Ternate dan Jalan Gunung Raung. Dengan dibangunnya gedung parkir ini diharapkan penataan kawasan Gajah Mada dapat lebih baik. Lokasi gedung parkir Lokitasari bertempat di Pasar Lokitasari Jalan Thamrin Kecamatan Denpasar Barat Kota Denpasar Provinsi Bali. Lokasi gedung parkir Lokitasari ini dulunya adalah Pasar Lokitasari. 4.2 Desain Gedung Parkir Perencanaan gedung parkir Lokitasari di didesain sendiri oleh penulis. Desain gedung parkir Lokitasari terdiri dari lima lantai dan 1 basement dengan luas total m2 dimana jumlah petak parkir untuk kendaraan ringan keseluruhan berjumlah 299 petak dan untuk masing masing lantai dapat dilihat 41

54 42 pada Tabel 4.1. Tampak Depan dan Denah gedung parkir dapat dilihat pada Gambar 4.1 dan Gambar 4.2. GEDUNG PARKIR LOKIT ASARI Gambar 4.1 Rencana Tampak Depan Gedung Parkir Lokitasari Pembatas roda mobil Pembatas roda mobil Pembatas roda mobil PARKIR MOBIL PARKIR MOBIL PARKIR MOBIL LANTAI IA NAIK KE LAMTAI 1 PARKIR MOBIL NAIK KE LANTAI II A TURUN KE LANTAI I A Pembatas roda mobil PARKIR MOBIL NAIK KE LANTAI I TINGGI TEMBOK LANTAI I 0.00 PARKIR MOBIL PARKIR MOBIL PARKIR MOBIL PARKIR MOBIL PARKIR MOBIL PARKIR MOBIL Gambar 4.2 Rencana Denah Gedung Parkir Lokitasari

55 43 Tabel 4.1 Jumlah Petak Parkir NO LANTAI JUMLAH RUANG PARKIR 1 IA 31 2 I 28 3 IIA 30 4 II 30 5 IIIA 30 6 III 30 7 IVA 30 8 IV 30 9 VA V 30 Total 299 Sumber: Hasil analisis, Analisis Karakteristik Parkir Lokitasari Fasilitas Parkir Pola parkir yang diterapkan pada gedung parkir Lokitasari adalah Pola parkir kendaraan dua sisi dengan parkir sudut 90 dengan ukuran petak parkir 5 x 2,5 meterdan lebar jalur gang pada gedung parkir adalah 6 meter. Pada Tabel 4.2 dapat dilihat jumlah petak, sudut petak dan ukuran petak untuk masing masing lantai.

56 44 Tabel 4.2 Inventarisasi Fasilitas NO LANTAI JUMLAH PETAK Sudut Petak ( 0 ) Ukuran Petak ( m ) 1 IA x 2,5 2 I x 2,5 3 IIA x 2,5 4 II x 2,5 5 IIIA x 2,5 6 III x 2,5 7 IVA x 2,5 8 IV x 2,5 9 VA x 2,5 10 V x 2,5 Total 299 Sumber: Hasil analisis, Volume Parkir Volume parkir untuk gedung parkir Lokitasari didapat dari jumlah volume parkir di sembilan ruas jalan (Lampiran B.1) yang akan dipindahkan ke gedung parkir Lokitasari. Dari tabel 4.3 dapat dilihat volume parkir mobil harian gedung parkir Lokitasari adalah kendaraan per hari (Lampiran C.1). Tabel 4.3 Volume Parkir Mobil NO WAKTU VOLUME SAT Kendaraan Kendaraan Kendaraan Kendaraan Kendaraan Kendaraan Kendaraan Kendaraan Kendaraan Sumber: Hasil analisis, 2011

57 Waktu Rata Rata Lama Parkir Waktu rata rata lama parkir adalah waktu rata rata yang digunakan setiap kendaraan berada pada suatu ruang parkir. Waktu rata rata lama parkir dapat dicari berdasarkan Persamaan 2.1. Waktu rata- rata lama parkir untuk gedung parkir Lokitasari didapat dari analisis daerah parkir yang akan dipindahkan ke gedung ini. Berdasarkan hasil yang sudah di analisis, didapatkan rata rata lama parkir kendaraan ringan untuk masing masing waktu survai seperti pada tabel 4.4 Rata rata lama parkir terlampir sebagai berikut : Tabel 4.4 Rata Rata Lama Parkir No Waktu Rata - rata lama parkir (jam/kend) , , , ,026 Sumber: Hasil analisis, 2011 Berdasarkan Tabel 4.4 dapat dilihat rata rata lama parkir kendaraan ringan diatas 1 jam per kendaraan, dengan rata rata lama parkir tertinggi 1,311 jam per kendaraan pada pukul Kapasitas Parkir Kapasitas parkir merupakan kemampuan maksimum ruang parkir untuk menampung kendaraan. Kapasitas parkir dapat dicari berdasarkan Persamaan 2.2. Dari hasil survai dan analisa data maka dapat diketahui kapasitas parkir untuk kendaraan roda empat dapat dilihat pada Tabel 4.5

58 46 Tabel 4.5 Kapasitas Parkir No Waktu Lama Rata Rata Parkir Jumlah Petak Kapasitas (Jam/Kendaraan) (Petak) (Kendaraan/Jam) , , , , Sumber: Hasil analisis, 2011 Kapasitas kendaraan yang dapat ditampung gedung parkir Lokitasari dalam periode waktu tertentu didapat dari kapasitas parkir dikalikan jumlah jam pada periode tersebut, hasil perhitungannya dapat dilihat pada Tabel 4.6. Tabel 4.6 Kapasitas Kendaraan Per Periode Waktu No Waktu Lama Rata Rata Parkir Jumlah Petak Kapasitas jumlah jam Kapasitas Kendaraan Per Periode waktu (Jam/Kendaraan) (Petak) (Kendaraan/Jam) (jam) (Kendaraan) , , , , , , , , Kapasitas Per Hari 5936 Sumber: Hasil analisis, Tingkat Pertumbuhan dan Inflasi Untuk memprediksi volume parkir yang akan menggunakan gedung parkir Lokitasari sampai dengan umur proyek dilaksanakan ada faktor mempengaruhi yaitu faktor pertumbuhan kendaraan kepemilikan kendaraan ringan. Untuk itu, prediksi pertumbuhan lalu-lintas didasarkan atas keberadaan data historis yaitu data statistik. Dari data statistik pertumbuhan kendaraan 5 tahun terakhir ( Th

59 ) didapat tingkat pertumbuhan kendaraan ringan adalah 5,30 % selengkapnya dapat dilihat pada Tabel 4.7. Tabel 4.7 Pertumbuhan Jumlah Kendaraan Ringan di Denpasar Uraian Tahun Jumlah Kendaraan kendaraan ringan (buah) Pertumbuhan (%) 0,20 10,16 (1,12) 11,96 Pertumbuhan Rata Rata (%per Tahun) 5,30 Sumber: BPS, 2010 Untuk itu, prediksi tarif parkir pada masa yang akan datang digunakan data inflasi. Dari data statistik inflasi 5 tahun terakhir ( Th ) didapat rata-rata inflasi sebesar 7,10% dapat dilihat pada Tabel 4.8. Tabel 4.8 Inflasi Uraian Tahun Inflasi 11,31 4,30 5,91 9,62 4,37 Rata Rata Inflasi(%per Tahun) 7,10 Sumber: BPS, Prediksi Volume Parkir Kendaraan di Gedung Parkir Lokitasari Prediksi volume parkir yang akan menggunakan gedung parkir lokitasari sampai 30 tahun ke depan dengan tingkat pertumbuhan 5,30 % per tahun dapat dilihat pada Tabel 4.9. Volume Parkir di gedung parkir Lokitasari per periode waktu dibatasi oleh kapasitas parkir pada periode tersebut, jika prediksi volume parkir sudah melewati kapasitas maka volume parkir pada tahun tersebut dan seterusnya sama dengan volume kapasitas parkir.

60 48 Tabel 4.9 Prediksi Volume Parkir No Tahun Volume Kapasitas Gedung Parkir Per Periode Waktu Volume total (kendaraan) Sumber: Hasil analisis, 2011

61 49 V o l u m e Tahun Gambar 4.3 Volume Gedung Parkir 4.6 Pendapatan Pendapatan dari gedung parkir Lokitasari dari tarif yang ditetapkan dikalikan dengan volume kendaraan yang parkir. Penetapan harga jasa fasilitas parkir akan berbeda untuk masing masing wilayah. Untuk menetapkan harga jasa fasilitas parkir tersebut adalah tergantung pada harga fasilitas parkir. Untuk penawaran semakin besar fasilitas parkir yang disediakan, maka semakin murah harga jasa fasilitas parkir, sedangkan untuk permintaan adalah semakin murah harga jasa fasilitas parkir maka permintaan parkir semakin besar. Penetapan harga atas fasilitas parkir untuk gedung parkir Lokitasari dengan dua alternatif yang pertama sesuai dengan Perda Nomor 5 tahun 2003 sebesar Rp.2000 dan alternatif kedua sebesar Rp ini dikarenakan rata rata lama parkir di gedung parkir melebihi 1 jam. Pendapatan gedung parkir Lokitasari dari tahun 2014 sampai 2043 dapat dilihat pada Tabel 4.10 halaman 50 dan Tabel 4.11 halaman 51.

62 50 Tabel 4.10 Pendapatan Gedung Parkir Dengan Tarif Parkir Rp Tahun Tarif (Rp) Prediksi Kendaraan Parkir rata rata Harian (kend) Jumlah Hari Nilai Manfaat Sumber: Hasil analisis, 2011 (Rp)

63 51 Tabel 4.11 Pendapatan Gedung Parkir Dengan Tarif Parkir Rp 3500 Tahun Tarif (Rp) Prediksi Kendaraan Parkir rata rata Harian (kend) Jumlah Hari Nilai Manfaat Sumber: Hasil analisis, 2011 (Rp)

64 Biaya Konstruksi Biaya dalam pembangunan gedung parkir Lokitasari ini, terdiri atas biaya pembangunan (terdiri dari biaya konstruksi, biaya fasilitas gedung parkir, biaya studi, DED dan pengawasan), biaya pemeliharaan rutin dan operasional. Untuk biaya bongkar gedung lama diasumsikan sama dengan hasil bongkaran gedung lama. Komponen biaya proyek untuk estimasi analisis kelayakan gedung parkir Lokitasari adalah sesuai dengan Tabel 4.12 dan untuk Rencana anggaran biaya konstruksi dapat dilihat pada tabel 4.13 halaman 53. Tabel 4.12 Biaya Pembangunan Gedung Parkir Lokitasari No Uraian Jumlah Harga A Pembangunan A1 Biaya Konstruksi ,78 A2 Study, DED, Pengawasan ,52 B Biaya Overhead (10% dari A) ,78 C Finance Cost (1% dari A) ,58 Total Biaya Investasi ,66 PPN 10 % ,27 Total Biaya Investasi + PPN 10 % ,93 D Biaya Operasional ,00 Sumber: Hasil analisis, 2011

65 53 Tabel 4.13 Rencana Anggaran Biaya Konstruksi Gedung Parkir NO URAIAN PEKERJAAN VOL. SAT H.SAT JUMLAH I PEKERJAAN PERSIAPAN 1 Uitzet dan bouwplank 168,00 m ,00 2 Pekerjaan Pembersihan 1,00 Ls ,00 II PEKERJAAN STRUKTUR A BANGUNAN LANTAI I DAN IA 1 Galian 2.464,87 m ,41 2 Buang Hasil Galian 2.464,87 m ,14 3 Bore File 2.857,68 m ,00 4 Bobok kepala tiang 54,00 Buah ,00 5 urugan pasir di bawah poor 66,15 m ,40 6 Lean Concrete di bawah poor 16,54 m ,79 7 Poor 264,60 m ,00 8 urugan pasir bawah pondasi 20,65 m ,25 9 Pasangan Batu Kosong 82,59 m ,17 10 pasangan pondasi batu kali 162,24 m ,83 11 Sloof K ,19 m ,65 12 urugan limestone 676,40 m ,00 13 urugan pasir di bawah lantai 39,79 m ,05 14 plat lantai K ,62 m ,29 15 Kolom K ,02 m ,30 16 Balok K ,89 m ,33 17 Dinding Beton K ,99 m ,93 18 Ram K ,92 m ,06 19 Tangga K 300 3,67 m ,18 20 Kolom Praktis 175 0,29 m ,25 21 Pas. Bata 299,88 m ,76 22 Pek. Aspal 1.554,21 m ,67 B BANGUNAN LANTAI II DAN IIA 1 Kolom K ,58 m ,68 2 Balok K ,89 m ,33 3 Plat Lantai K ,62 m ,29 4 Ram K ,90 m ,41 5 Tangga K300 3,67 m ,00 6 Kolom Praktis K 175 0,29 m ,25 7 Pas. Bata 299,88 m ,76 8 Pek. Aspal 1.594,04 m ,67 Sumber: Hasil analisis, 2011

66 54 Tabel 4.13 Lanjutan NO URAIAN PEKERJAAN VOL. SAT H.SAT JUMLAH c BANGUNAN LANTAI III DAN IIIA 1 Kolom K ,58 m Balok K ,89 m Plat Lantai K ,62 m Ram K ,90 m Tangga K300 3,67 m Kolom Praktis K 175 0,29 m Pas. Bata 299,88 m Pek. Aspal 1.594,04 m d BANGUNAN LANTAI IV DAN IVA 1 Kolom K ,58 m ,68 2 Balok K ,89 m ,33 3 Plat Lantai K ,62 m ,29 4 Ram K ,90 m ,41 5 Tangga K300 3,67 m ,00 6 Kolom Praktis K 175 0,29 m ,25 7 Pas. Bata 299,88 m ,76 8 Pek. Aspal 1.594,04 m ,67 e BANGUNAN LANTAI V DAN VA 1 Plat Lantai K ,62 m ,29 2 Ram K ,92 m ,06 3 Tangga K 300 3,67 m ,00 4 Kolom Praktis K 175 1,08 m ,67 5 Pas. Bata 299,88 m ,76 6 Pek. Aspal 1.554,21 m ,67 III PEKERJAAN FINISING 1 plaster dinding 1.499,40 m ,00 2 acian dinding 1.499,40 m ,00 3 Pek Plamir dan Cat dinding ex dulux 1.499,40 m ,00 4 Paras ex. Palimanan 3.123,46 m ,00 5 Pek. Marka Jalan 467,46 m ,00 6 Pek. Pembatas Roda Mobil 823,20 m ,00 7 Pek.Kusen Type 1 2,00 unit ,00 8 Pek. Pintu Type 1 2,00 unit ,00 9 Pek.Kusen Type 2 2,00 unit ,00 10 Pek. Pintu Type 2 2,00 unit ,00 11 Pek. Raling Tangga 31,80 m ,00 Sumber: Hasil analisis, 2011

67 55 Tabel 4.13 Lanjutan NO URAIAN PEKERJAAN VOL. SAT H.SAT JUMLAH IV MEKANIKAL DAN ELEKTRIKAL 1 Mekanikal Ddan Elektrikal 1,00 Ls ,69 Total ,78 Sumber: Hasil analisis, Analisis Finansial Evaluasi finansial dilakukan dengan maksud mengevaluasi kelayakan proyek finansial. Metode yang digunakan adalah NPV, BCR, dan IRR. Berdasarkan pengelolaan data Tabel Penentuan Tarif Parkir Rencana dan Tabel Anggaran Biaya dengan kenaikan inflasi 7,1 % maka ditentukan NPV, BCR dan IRR, rekapitulasi hasil analisis dapat dilihat pada Tabel 4.17 dan 4.18.

68 56 Tabel 4.14 Biaya Konstruksi Gedung Parkir No Tahun Biaya Konstruksi Biaya Pemeliharaan Rutin Total Biaya , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,00 Sumber: Hasil analisis, 2011

69 Tabel 4.15 Aliran Kas Dengan Tarif Alternatif Satu Rp 2.000,00 (dalam juta) Tahun Pendapatan Gedung Parkir Pengeluaran Gedung Parkir Nilai sekarang DR 18 % Investasi Operasional dan Pemeliharaan Net Lain Total DR Pengeluaran Manfaat Parkir Total Bunga Cashflow nya Konstruksi IDC Total Pengembalian Operasi Total Pengeluaran 18% Rp Rp Kumulatif Manfaat Kumulatif Biaya , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Sumber : Hasil Analisis 2011 NPV= BCR 0,597 IRR 9,59% 57

70 58 Tabel 4.16 Aliran Kas Dengan Tarif Alternatif Dua Rp (dalam juta Pendapatan Gedung Parkir Pengeluaran Gedung Parkir Nilai sekarang DR 18 % Investasi Operasional dan Pemeliharaan Kumulatif Tahun Net Cashflow DR Pengeluaran Manfaat Kumulatif Biaya Parkir Lainnya Total Bunga Total Pengeluaran Manfaat Konstruksi IDC Total Pengembalian Operasi Total 18% Rp Rp , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Sumber : Hasil Analisis 2011 NPV= 729,363 BCR 1,020 IRR 18,41%

71 Tabel 4.17 Rekapitulasi Hasil Analisis Finansial Tarif Alternatif Satu (dalam juta) Hasil Analisisi No Uraian (dalam juta) A Pembangunan 1 Study, DED, Pengawasan 453,11 2 Biaya Konstruksi ,00 3 Biaya Operasional 192,00 B Manfaat 1 Pendapatan Per Tahun 2.442,58 C Indikator Penilaian 1 Bunga 18 % Sumber : Hasil analisis 2011 NPV ,94 BCR 0,60 IRR 9,59% Tabel 4.18 Rekapitulasi Hasil Analisis Finansial Tarif Alternatif Dua (dalam juta) No Uraian Hasil Analisisi A Pembangunan 1 Study, DED, Pengawasan 453,11 2 Biaya Konstruksi ,00 3 Biaya Operasional 192,00 B Manfaat 1 Pendapatan Per Tahun 3.663,87 C Indikator Penilaian 1 Bunga 18 % Sumber : Hasil analisis 2011 NPV 729,36 BCR 1,020 IRR 18,41% Dari rekapitulasi hasil analisis finansial untuk tarif alternatif satu dengan tingkat suku bunga 18% per tahun menghasilkan NPV = , BCR = 0,60 dan IRR=9,59%. Sedangkan untuk alternatif dua dengan tingkat suku bunga 18% per tahun menghasilkan NPV = , BCR = 1,020 dan IRR 18,41 %. 59

72 Payback Period Payback Period pada pembangunan gedung parkir Lokitasari digunakan dengan mengacu pada asumsi bahwa komponen manfaat dan komponen biaya yang dihasilkan dari suatu analisis kuantitatif pada dasarnya merepresentasikan kondisi cash flow. Dengan cara grafis lebih menggambarkan secara sederhana dari kondisi cash flow yang ada dibandingkan dengan cara analisis. Payback Period dilakukan setelah analisis NPV, BCR dan IRR dilakukan dan menghasilkan nilai yang layak. Payback Period hanya dilakukan pada tarif alternatif dua dengan tarif Rp karena menghasilkan nilai NPV = , BCR = 1,020 dan IRR 18,41 %. Dari Gambar 4.4 dapat diketahui payback period untuk alternatif kedua pada tahun 2022 Payback Period Pada Tahun 2022 Gambar 4.4 Grafik Payback Period

73 Analisis Sensitivitas Analisis sensitivitas pembangunan gedung parkir Lokitasari dilakukan untuk mengetahui sejauh mana dampak parameter parameter investasi. Analisis sensitivitas pada pembangunan gedung parkir Lokitasari hanya dilakukan untuk alternatif dua Dengan tarif sebesar Rp karena karena menghasilkan nilai NPV = , BCR = 1,056 dan IRR 19,05 %. Dari tabel cash flow Tabel 4.16 pada halaman 58 didapat data sebagai berikut Investasi = Rp ,93 Annual Benefit = Rp ,00 Annual Cost = Rp ,00 Nilai Sisa = Rp ,00 Umur investasi = 33 tahun terdiri dari 3 tahun pembangunan ditambah 30 Tahun umur bangunan Suku Bunga = 18 % Rumus sensitivitas: NPV = -I + Ab ( P/A, i,n) +S (P/F,i,n) Ac(P/A,i,n) Analisis sensitivitas investasinya: NPV = -I + Ab ( P/A, i,n) +S (P/F,i,n) Ac(P/A,i,n) 0 = - I (5,528) (0,005) (5,528) 0 = -I ,19 I = Rp ,19

74 62 Artinya investasi sensitif pada nilai Rp ,19dimana jika biaya investasi meningkat dari Rp ,93 sampai Rp ,19 investasi masih layak, namun jika kenaikan investasi telah melampaui nilai Rp ,19 maka investasi dimaksud tidak layak lagi. Analisis sensitivitas benefitnya: NPV = -I + Ab ( P/A, i,n) +S (P/F,i,n) Ac(P/A,i,n) 0 = ,93+Ab (5,528) (0,005) (5,528) 0 =5,528 Ab ,24 Ab = Rp ,55 Artinya annual benefit akan sensitif pada angka Rp ,55 jika realisasi benefit lebih kecil dari angka tersebut maka investasi menjadi tidak layak lagi. Jadi, penurunan benefit hanya dibenarkan sampai angka Rp ,55 juta tersebut. Analisis sensitivitas cost: NPV = -I + Ab ( P/A, i,n) +S (P/F,i,n) Ac(P/A,i,n) 0 = , (5,528) (0,005)-Ac(5,528) 0 = ,26 Ac(5,528) Ac = Rp ,45

75 63 Artinya operation cost akan sensitif pada nilai Rp ,45 apabila peningkatan biaya operational melebihi angka diatas, investasi dinyatakan tidak layak.

76 BAB V SIMPULAN DAN SARAN 6.1 Simpulan Analisis kelayakan finansial pada dasarnya dikembangkan dalam usaha mencari suatu ukuran yang menyeluruh yang dapat menggambarkan tingkat kelayakan proyek. Berdasarkan perhitungan analisis finansial yang telah dilakukan pada gedung parkir Lokitasari maka didapatkan hasil sebagai berikut: 2. Gedung parkir Lokitasari dioperasikan tahun 2014, dengan tarif parkir alternatif satu sebesar Rp 2000 dengan tingkat suku bunga 18%, analisis finansial menunjukan: a) Nilai Net Present Value (NVP) = (NVP < 0) Dengan mengacu kriteria metode Net Present Value (NPV), maka investasi dikatakan layak jika NPV > 0, sedangkan jika NPV < 0 maka investasi dikatakan tidak layak. Dari kriteria diatas maka pembangunan gedung parkir bertingkat di pasar Lokitasri tidak layak untuk dilaksanakan. b) Nilai Benefit Cost Ratio (BCR) = 0,6 (BCR < 1) Dengan mengacu kriteria metode Benefit Cost Ratio (BCR) Suatu investasi dikatakan layak bila BCR 1. Sebaliknya bila BCR < 1 maka investasi dikatakan tidak layak. Dari kriteria diatas maka pembangunan gedung parkir bertingkat di pasar Lokitasri tidak layak untuk dilaksanakan. 64

77 65 c) Nilai Internal Rate of Return (IRR) =9,59% Nilai IRR pembangunan gedung parkir Lokitasari dibawah dari tingkat suku bunga maka pembangunan gedung parkir bertingkat di pasar Lokitasari tidak layak untuk dilaksanakan. 3. Gedung parkir Lokitasari dioperasikan tahun 2014, dengan tarif parkir alternatif dua sebesar Rp 3500 dengan tingkat suku bunga 18%, analisis investasi menunjukan: a) Nilai Net Present Value (NVP) = (NVP > 0) Dengan mengacu kriteria metode Net Present Value (NPV), maka investasi dikatakan layak jika NPV > 0, sedangkan jika NPV < 0 maka investasi dikatakan tidak layak. Dari kriteria diatas maka pembangunan gedung parkir bertingkat di pasar Lokitasri layak untuk dilaksanakan. b) Nilai Benefit Cost Ratio (BCR) = 1,020 (BCR >1) Dengan mengacu kriteria metode Benefit Cost Ratio (BCR) Suatu investasi dikatakan layak bila BCR 1. Sebaliknya bila BCR < 1 maka investasi dikatakan tidak layak. Dari kriteria diatas maka pembangunan gedung parkir bertingkat di pasar Lokitasari layak untuk dilaksanakan. c) Nilai Internal Rate of Return (IRR) =18,41% Nilai IRR pembangunan gedung parkir Lokitasari diatas dari tingkat suku bunga maka pembangunan gedung parkir bertingkat di pasar Lokitasari layak untuk dilaksanakan.

78 66 d) Payback Period = tahun 2022 Dengan mengacu kriteria Metode Payback Period, maka proyek dikategorikan sebagai proyek yang layak jika masa pemulihan modal lebih pendek dari pada usia ekonomis proyek dan proyek dikategorikan sebagai proyek yang tidak layak jika masa pemulihan modal lebih lama dari pada usia ekonomis proyek yang bersangkuatan. Umur ekonomis dari proyek pembangunan gedung parkir Lokitasari 30 tahun, maka pembangunan gedung parkir Lokitasri layak untuk dilaksanakan. 4. Sensitivitas Gedung parkir Lokitasari Karena nilai-nilai parameter dalam studi kelayakan biasanya diestimasikan besarnya, maka jelas nilai-nilai tersebut tidak bisa lepas dari faktor kesalahan. Artinya, nilai-nilai parameter tersebut mungkin lebih besar atau lebih kecil dari hasil estimasi yang diperoleh, atau berubah pada saat-saat tertentu. Perubahan-perubahan yang terjadi pada nilai-nilai parameter tentunya akan mengakibatkan perubahan-perubahan pula pada tingkat output atau hasil yang ditunjukkan oleh suatu alternatif investasi. Berdasarkan perhitungan analisis sensitivitas yang telah dilakukan pada gedung parkir bertingkat di pasar Lokitasari maka didapatkan hasil sebagai berikut: a) Analisis sensitivitas investasi Dari analisis sensitivitas investasi menghasilkan I (investasi) senilai Rp ,69. Artinya investasi sensitif pada nilai Rp

79 ,69, dimana jika biaya investasi meningkat dari Rp ,93 sampai Rp ,69 investasi masih layak, namun jika kenaikan telah melampaui angka Rp ,69 maka investasi dimaksud tidak layak lagi. b) Analisis sensitivitas benefit Dari analisis sensitivitas benefitnya menghasilkan Ab (annual benefit) senilai Rp ,42. Annual benefit akan sensitif pada angka Rp ,42 jika realisasi benefit lebih kecil dari angka tersebut maka investasi menjadi tidak layak lagi. Jadi, penurunan benefit hanya dibenarkan sampai angka Rp ,42 juta tersebut. c) Analisis sensitivitas cost Dari analisis sensitivitas cost menghasilkan Ac (annual cost) senilai Rp ,58. Artinya operation cost akan sensitif pada nilai Rp ,58 apabila peningkatan biaya operational melebihi angka diatas, investasi tidak layak. 6.2 Saran Dengan telah dilakukan pra studi kelayakan ini, maka beberapa saran yang diusulkan adalah sebagai berikut: 1. Dilihat dari hasil analisis finansial sebaiknya pihak pengelola menggunakan tarif parkir alternatif dua.

80 68 2. Jika menggunakan tarif alternatif satu sebaiknya pembangunan gedung parkir Lokitasari dibangun sepenuhnya oleh pemerintah kemudian dikelola oleh perusahan daerah parkir.

81 69 DAFTAR PUSTAKA Abubakar, I. Et al Pedoman Perencanaan dan Pengoperasian Fasilitas Parkir, Direktorat Bina Sistem lalu Lintas dan Angkutan Kota Direktorat Jenderal Perhubungan Darat, Jakarta Balai Pendidikan Dan Pelatihan Perhubungan Darat Modul Survai Perparkiran, Jakarta Departement Perhubungan Keputusan Menteri Perhubungan No. KM. 4 Tahun 1994 tentang Tata Cara Parkir Kendaraan Motor di Jalan, Jakarta. Departemen Perhubungan Keputusan Direktur Jendral Perhubungan Darat Tentang Pedoman Teknis Penyelenggaraan Fasilitas Parkir, Jakarta Hermawati, P., 2005, Studi Kelayakan Pembangunan Jalan Alternatif Denpasar- Nusa Dua, Program Magister Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Udayana, Denpasar Giatman, M., Ekonomi Teknik, Pt Praja Grasindo Persada, Jakarta. LPKM- ITB, 1997, Modul Pelatihan, Studi Kelayakan Proyek Transportasi, Lembaga Pengabdian kepada Masyarakat ITB bekerjasama dengan Kelompok Bidang Keahlian Rekayasa Transportasi Jurusan Teknik Sipil ITB, Bandung. Soeharto, I., Manajemen Proyek (Dari Konseptual Sampai Operasional), Erlangga, Jakarta..

82 70 U B T S Gambar A.1 : Peta Pulau Bali Tidak untuk diskalakan Denpasar Utara Denpasar Barat Denpasar Timur Denpasar Selatan U B T S Gambar A.2 : Peta Kota Denpasar Tidak untuk diskalakan

83 71 U B T S Gedung Parkir Jalan Hasanudin Gambar A.3 : Lokasi Gedung Parkir Tidak untuk diskalakan