KELAYAKAN USAHA JASA KONSTRUKSI PERUMAHAN PADA PT. MINANG MAKASSAR

Transkripsi

1 KELAYAKAN USAHA JASA KONSTRUKSI PERUMAHAN PADA PT. MINANG MAKASSAR KURNIATI KARIM STIE Sakti Alam Kerinci Abstrak PT. Minang merupakan salah satu pengembang usaha jasa konstruksi di Kota Makassar. Dalam kegiatannya untuk mencapai tujuan perusahaan, maka banyak investasi yang ditanamkan oleh perusahaan ini dalam meningkatkan usahanya terutama dalam usaha perumahan. Oleh karena itu, pihak manajemen perlu melakukan tindakan dengan memperhatikan segala aspek untuk mengetahui kelayakan usaha. Aspek-aspek tersebut misalnya aspek teknik, aspek pemasaran, aspek lingkungan, aspek keuangan. Untuk mengetahui kelayakan usaha jasa konstruksi perumahan pada PT. Minang Makassar. Didasarkan pada penilaian kriteria investasi yakni net present value (NPV) dan internal rate of return (IRR). Selanjutnya NPV = ( ,-) yang berarti negatif atau present value cash flow sebesar ,- lebih kecil dibandingkan dengan original investment sebesar ,.-. Sedangkan IRR = 10,08 % yang berarti lebih kecil dari interest rate pada lembaga-lembaga keuangan yaitu sebesar 11 %. Bahwa rencana proyek Perumahan layak untuk dijalankan berdasarkan penilaian kriteria investasi yaitu metode payback period. Dari analisis payback period diperoleh hasil PP = 0,9 tahun atau 9 bulan artinya periode pengembalian investasi yang ditanamkan lebih cepat dibanding umur investasi yang ditentukan yaitu 1 tahun. Kata kunci: Aspek teknik, Aspek pemasaran, Aspek lingkungan, dan Aspek keuangan. Abstract PT. Minang is one of the developers of construction services business in Makassar. In its activities to achieve the objectives of the company, then a lot of capital invested by the company in improving its business, especially in the housing business. Therefore, management needs to take action by taking into account all aspects to determine the feasibility of the business. These aspects eg technical aspects, marketing aspects, environmental aspects, and financial aspects. To determine the feasibility of construction of housing at PT. Minang Makassar. Based on the assessment of the investment criteria of net present value (NPV) and internal rate of return (IRR). Furthermore, NPV = ( , -) which means negative cash flow or the present value of. 18,761,261,261, - less than the original investment of 18,918,950,937,.-. While IRR = 10.08% which is smaller than the interest rate on financial institutions in the amount of 11%. Housing project plans that are eligible to run based on the evaluation criteria, namely investment payback period method. From the analysis of the results obtained PP payback period = 0.9 years or 9 months means that the payback period of the invested capital more quickly than the age specified investment is 1 year 31

2 Keywords: Technical aspects, Marketing aspects, Environmental aspects, and Financial aspects. PENDAHULUAN A. Latar Belakang Pemerintah telah mengeluarkan Instruksi Presiden Nomor 3 tahun 2016 tentang penyederhanaan Perizinan Pembangunan Perumahan. Inpres itu akan dilanjutkan dengan paket kebijakan ekonomi ke XIII yang secara khusus mengatur perizinan pembangunan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Perizinan diutamakan untuk pembangunan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Dari program pembangunan sejuta rumah, 70 persen ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Paket kebijakan pemerintah tentang penyederhanaan perizinan untuk mempercepat pembangunan rumah akan berdampak positif terhadap pertumbuhan ekonomi. Paket kebijakan yang dimaksudkan untuk mengurangi jenis dan bentuk perizinan dari 33 jenis perizinan jadi 11 izin dan rekomendasi. Waktu yang diperlukan untuk mengurus perizinanpun ditargetkan berkurang dari hari menjadi 44 hari.. Perusahaan yang bergerak dalam usaha jasa konstruksi perumahan harus mampu untuk memanfaatkan kesempatan yang ada dengan melihat peluang bisnis seperti permintaan pasar terhadap perumahan yang terus bertambah. Selain itu perusahaan juga harus menerapkan rencana strategi yang efektif dan efisien sehingga mampu bersaing dengan perusahaan lain dalam upaya mendirikan perumahan yang sehat dan layak huni. Jika hal ini diabaikan maka perusahaan akan mengalami kerugian besar atau kebangkrutan bahkan mengakibatkan bubarnya perusahaan. PT. Minang merupakan salah satu pengembang usaha jasa konstruksi di Kota Makassar. Dalam kegiatannya untuk mencapai tujuan perusahaan, maka banyak investasi yang ditanamkan oleh perusahaan ini dalam meningkatkan usahanya terutama dalam usaha perumahan. Oleh karena itu, pihak manajemen perlu melakukan tindakan dengan memperhatikan segala aspek untuk mengetahui kelayakan usaha. Aspek-aspek tersebut misalnya aspek teknik, aspek pemasaran, aspek lingkungan, aspek keuangan dan lainlain. Salah satu aspek yang memiliki peranan penting adalah aspek keuangan, yang dilakukan dengan menggunakan beberapa metode analisis tentang layak tidaknya suatu usaha sehingga dapat menguntungkan perusahaan. Aspek keuangan merupakan kunci dari suatu studi kelayakan. Dikatakan demikian karena sekalipun aspek lain tergolong layak, jika studi aspek keuangan memberikan hasil yang tidak layak, maka usaha tersebut akan ditolak karena tidak akan memberikan manfaat ekonomi. B. Rumusan Masalah Berdasarkan uraian sebelumnya, maka penulis mengangkat masalah pokok dalam penelitian ini yaitu Apakah usaha jasa konstruksi perumahan layak melakukan investasi perumahan di Makassar? C. Tujuan Penelitian Adapun tujuan dalam penelitian ini adalah untuk mengetahui kelayakan 32

3 usaha jasa konstruksi perumahan pada PT. Minang Makassar. TINAJAUN PUSTAKA DAN HIPOTESIS A. Tinjauan Pustaka Salah satu kegiatan untuk mencapai tujuan perusahaan dalam memperoleh laba adalah dengan melakukan ekspansi atau perluasan usahanya. Perluasan usaha pada dasarnya merupakan suatu investasi yang mana dipandang dari segi perusahaan adalah penanaman modal pada saat sekarang dengan pertimbangan untuk memperoleh keuntungan di masa yang akan datang. Investasi secara umum diartikan sebagai keputusan mengeluarkan dana pada saat sekarang untuk membeli aktiva riil (tanah, rumah, mobil dan sebagainya) atau aktiva keuangan (saham, obligasi, reksadana, wesel dan sebagainya) dengan tujuan untuk mendapatkan penghasilan yang lebih besar di masa yang akan datang. Menurut William F.Sharfe terjemahan Kasmir dan Jakfar (2003:7) mengemukakan bahwa: Investasi adalah mengorbankan dollar sekarang untuk dollar yang akan datang. Sedangkan menurut Kamir dan Jakfar (2003:8) Investasi dapat diartikan penanaman modal dalam suatu kegiatan yang memiliki jangka waktu relatif panjang dalam berbagai bidang usaha. Memperhatikan beberapa definisi di atas, dapat disimpulkan bahwa investasi adalah pengeluaran untuk mengadakan barang modal pada saat sekarang dengan tujuan untuk menghasilkan keluaran barang atau jasa agar dapat diperoleh manfaat yang lebih besar di masa yang akan datang. Investasi dapat pula diartikan penanaman modal dalam kegiatan yang 33 memiliki jangka waktu relatif panjang dalam berbagai bidang usaha. Penanaman modal yang ditanamkan dalam arti sempit berupa proyek tertentu, baik bersifat fisik ataupun nonfisik, seperti proyek pendirian pabrik, jalan, jembatan, pembangunan gedung, serta proyek penelitian dan pengembangan. Banyak manfaat yang bisa diperoleh dari kegiatan investasi menurut Husnan dan Suwarsono (1999:5) diantaranya adalah penyerapan tenaga kerja, peningkatan output yang dihasilkan, penghematan devisa ataupun penambahan devisa, dan lain sebagainya. Untuk mendanai suatu kegiatan usaha, maka biasanya diperlukan dana yang relatif besar. Perolehan dana dapat diperoleh dari berbagai sumber dana yang ada seperti modal sendiri dan/atau modal pinjaman. Modal pinjaman adalah modal yang diperoleh dari pinjaman luar perusahaan yang pengembaliannya pada jangka waktu tertentu dengan dikenai beban bunga. Lain halnya dengan modal sendiri yaitu modal yang diperoleh dari pemilik perusahaan berupa penerbitan saham atau laba ditahan tanpa adanya beban bunga, melainkan pembayaran deviden apabila ada keuntungan perusahaan. Keputusan investasi untuk berbagai usaha sangat penting dipertimbangkan, maka perlu adanya analisis terhadap rencana investasi. Hal ini dapat dilakukan dengan membuat skala prioritas terhadap investasi yang memungkinkan akan memberikan hasil terbaik atau dengan kata lain investasi yang mempunyai kelayakan yang tinggi. Namun demikian, berhasil tidaknya investasi dibutuhkan perkiraan

4 atau analisa mengenai aktiva tetap tersebut antara lain: a. Pendapatan yang akan diterima dalam setiap periode. b. Umur ekonomis tiap aktiva c. Besarnya dana yang dikeluarkan sehubungan dengan pembelian aktiva. 1. Studi Kelayakan Usaha Studi kelayakan usaha artinya penelitian yang dilakukan untuk menentukan apakah usaha yang akan dijalankan akan memberikan manfaat yang lebih besar. Dengan kata lain, bahwa usaha yang dijalankan akan memberikan keuntungan finansial dan non-finansial sesuai dengan tujuan yang diinginkan. Untuk menentukan layak tidaknya suatu usaha dapat dilihat atau ditinjau dari berbagai aspek. Setiap aspek untuk dapat dikatakan layak harus memiliki suatu standar nilai tertentu, namun keputusan penilaian tidak hanya dilakukan pada salah satu aspek saja. Penilaian untuk menentukan kelayakan harus didasarkan kepada seluruh aspek yang akan dinilai nantinya. Aspek-aspek yang dinilai dalam studi kelayakan usaha meliputi: aspek hukum, aspek pasar dan pemasaran, aspek keuangan, aspek teknis/operasional, aspek manajemen, aspek ekonomi dan sosial serta aspek dampak lingkungan. Untuk menilai semua aspek ini perlu dibentuk semacam team yang terdiri dari orangorang yang berasal dari berbagai bidang keahlian. Studi kelayakan usaha merupakan gambaran kegiatan usaha yang direncanakan sesuai dengan kondisi, potensi serta peluang yang tersedia dari berbagai aspek. Adapun 34 aspek-aspek yang terdapat pada studi kelayakan usaha antara lain: a. Aspek pemasaran b. Aspek teknis dan teknologis c. Aspek organisasi atau manajemen d. Aspek keuangan 2. Konsep Arus Kas Dalam proses mengkaji kelayakan usaha dari aspek finansial, pendekatan konvensional yang dilakukan adalah dengan menganalisis perkiraan arus kas masuk dan arus kas keluar. Kasmir dan Jakfar (2003 : 145) mendefinisikan bahwa: Cash flow merupakan arus kas atau aliran kas yang ada di perusahaan dalam suatu periode tertentu. Cash flow menggambarkan berapa uang yang masuk (cash in) ke perusahaan dan jenis-jenis pemasukan tersebut. Cash flow juga menggambarkan beberapa uang yang keluar (cash out) serta jenisjenis biaya yang dikeluarkan. Dapat pula diartikan bahwa arus kas adalah jumlah uang yang masuk dan keluar perusahaan mulai dari investasi dilakukan sampai dengan berakhirnya investasi tersebut. Laporan arus kas memberikan gambaran mengenai jumlah dana yang tersedia setiap saat yang dapat dipakai baik berbagai kebutuhan operasional perusahaan termasuk misalnya investasi, juga memuat jumlah pemasukan dan pengeluaran yang disusun dengan menelusuri dan mengkaji laporan laba rugi (income statement) dan lembaran neraca (balance sheet). Dalam cash flow semua data pendapatan yang diterima dan biaya yang dikeluarkan baik jenis maupun jumlahnya diestimasi sedemikian rupa, sehingga menggambarkan pemasukan dan pengeluaran dimasa yang akan

5 datang. Kelebihan arus kas masuk terhadap arus kas keluar merupakan saldo yang akan ditahan perusahaan. Dalam penilaian suatu investasi sering digunakan cash flow sebagai dasar penilainya sebab akan menghasilkan keuntungan tambahan bagi perusahaan yang dapat digunakan kembali untuk menambah jumlah dana. 3. Metode Penilaian Investasi Pada hakikatnya terdapat beberapa metode penilaian investasi yang secara garis besarnya digolongkan dalam dua bagian yaitu non discounted cash flow method yaitu suatu penilaian yang tidak memperhitungkan nilai waktu dari uang (time value of money) dan discount cash flow method adalah suatu metode analisis yang digunakan dengan memperhitungkan nilai waktu dari uang ( time value of money). Konsep nilai waktu dari uang tersebut didiskontokan atas dasar tingkat bunga yang berlaku (cost of capital). Konsep nilai waktu dari uang menganggap bahwa nilai uang pada waktu yang berbeda adalah tidak sama. Hal ini disebabkan adanya faktor yang dapat diperoleh manfaatnya dengan mengoperasikan uang itu selama periode waktu tersebut. Metode-metode penilaian investasi yang sering digunakan untuk menilai suatu kelayakan usaha/proyek antara lain melalui pendekatan payback period (PP), average rate of return (ARR), net present value (NPV), internal rate of return (IRR), dan profitability indek (PI). Penggunaan metode penilaian investasi tidak berarti semuanya harus digunakan. Tidak satu pun metode yang diterima secara univesal sebagai yang paling bermanfaat dalam setiap 35 keadaan. Masing-masing metode ini mempunyai kelebihan dan kelemahan. Oleh karena itu, untuk memutuskan metode mana yang akan digunakan, tergantung pada metode mana yang paling tepat atau sesuai dengan kepentingan penilaian suatu kelayakan usaha. a. Metode Payback Period (PP) Sabardi (1995:205) mengemukakan bahwa Payback period adalah periode waktu yang dibutuhkan aliran kas kumulatif yang diharapkan dari suatu proyek investasi untuk mengamankan aliran kas mulamula. Sedangkan Sutrisno (2003:144) mengemukakan bahwa: Payback period adalah suatu periode yang diperlukan untuk menutup kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan aliran kas yang diterima. Dari asumsi diatas dapat diartikan bahwa payback period adalah jangka waktu yang diperlukan untuk mengembalikan modal suatu investasi yang dihitung dari arus kas bersih. Dengan demikian, payback period ini mengukur rapidity kembalinya investasi bukan mengukur profitability. Dalam menghitung payback period laba yang digunakan adalah laba tunai atau cash flow. Arus kas bersih adalah selisih antara pendapatan ( revenue) dan pengeluaran ( expense) per tahun. Payback period biasanya dinyatakan dalam jangka waktu per tahun. b. Metode Net Present Value (NPV) Dengan diketahuinya kelemahan-kelemahan yang ada pada metode payback period, maka munculah metode lain yaitu metode net present value (NPV). Menurut Sutrisno (2003:45) bahwa: Net present value (NPV) adalah selisih antara nilai sekarang dari cash flow dengan nilai

6 sekarang dari investasi. Sedangkan Halim (2003:136) menyatakan bahwa: Net present value merupakan metode yang dipakai untuk menilai rencana proyek investasi yang mempertimbangkan nilai waktu dari uang. Sehingga cash flow yang dipakai adalah cash flow yang telah didiskontokan atas dasar cost of capital perusahaan / interest rate / required rate of return yang diinginkan. c. Metode Internal Rate of Return (IRR) Halim (2003:140) mendefinisikan bahwa: Internal rate of return adalah tingkat bunga yang dapat menjadikan NPV sama dengan nol, karena present value dari cash flow pada tingkat bunga tersebut sama dengan internal investasinya. Lain halnya dengan Soeharto (2001: 102) bahwa Internal rate of return (IRR) adalah tingkat pengembalian yang menghasilkan NPV arus kas masuk sama dengan NPV arus kas keluar. Dengan demikian dapat ditarik kesimpulan bahwa internal rate of return merupakan alat untuk mengukur tingkat pengembalian hasil intern dimana metode ini juga memperhitungkan nilai waktu dari uang, sehingga cash flow yang digunakan telah didiskontokan atas dasar cost of capital / interest rate / required rate of return. B. Hipotesis Berdasarkan rumusan masalah yang telah dikemukakan sebelumnya, maka hipotesis yang dapat diajukan adalah: Diduga bahwa usaha jasa konstruksi perumahan belum layak untuk dijalankan pada PT. Minang Makassar METODOLOGI PENELITIAN A. Teknik Pengumpulan Data Untuk memperoleh data yang diperlukan, maka penulis menggunakan teknik pengumpulan data sebagai berikut: 1. Dokumentasi, yaitu pengumpulan data melalui dokumen-dokumen perusahaan yang mempunyai kaitan erat dengan pokok masalah yang dikemukakan seperti proyeksi cash flow dan investasi awal. 2. Wawancara, yaitu mengunjungi perusahaan dan melakukan dialog secara langsung dengan pimpinan maupun staf yang memiliki pengetahuan tentang ruang lingkup perusahaan serta yang ada relevansinya dalam penelitian ini. 3. Observasi, yaitu melakukan pengamatan langsung pada PT. Minang di Makassar. B. Teknik Analisis Data Dengan mengacu pada masalah pokok yang dikemukakan dan tujuan yang diharapkan serta hipotesis yang digunakan dalam batasan kajian penelitian ini, maka metode analisis yang digunakan adalah analisis deskriptif dengan memanfaatkan metode penilaian investasi, yaitu: 1. Metode Payback Period (PP) a. Metode Payback period jika cash flow pertahun jumlahnya sama. Rumus yang digunakan adalah sebagai berikut: OI Dimana: Payback period = x 1Tahun 36

7 OI = Original investment atau investai awal CF = Cash flow tahunan b. Metode Payback period jika cash flow pertahun jumlahnya berbeda. Rumusnya adalah: a - b Dimana : Payback period = n x 1Tahun n = Tahun terakhir dimana c -jumlah b cash flow masih belum bisa menutup original invesment a = Jumlah original invesment b = Jumlah kumulatif cash flow pada tahun ke- n c = Jumlah kumulatif cash flow pada tahun ke n Metode Net Present Value (NPV) a. Metode net present value (NPV) jika cash flow setiap tahun jumlahnya berbeda. Rumus: Dimana: CF 1,CF 2,CF 3,CF n = Cash flow tahun 1,2,3 sampai ke-n i = Cost of capital / interest rate / required rate of return n = Umur proyek investasi OI = Original investment b. Metode Net present value jika cash flow setiap tahunnya sama. Rumus: NPV = (Cash Flow x Discount factor) Original Investment 3. Metode Internal Rate of Return (IRR) Rumus internal rate of return (IRR) adalah: NPV = 0 = (Cash Flow x Discount factor) Original Investment Langkah-langkah untuk menentukan IRR sebagai berikut: a. Hitung present value dan cash flow yang dihasilkan dengan rencana proyek investasi tersebut dengan menggunakan interest rate yang dipilih secara sembarang. b. Bandingkan hasil perhitungan point 1 dengan nilai OI-nya. Jika hasilnya negatif, cobalah dengan interest rate yang lebh kecil. Sedangkan jika hasilnya positif cobalah dengan interest rate yang lebih besar. c. Lanjutkan langkah point 2 di atas sampai present value-nya mendekati OI (=selisih present value dengan original investment = -1 dan +1) d. Menghitung tingkat diskonto dari rencana proyek investasi tersebut dengan teknik interpolasi. 37

8 HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN PT. Minang Makassar dalam kegiatan operasionalnya memiliki beberapa usaha/proyek investasi usaha jasa konstruksi perumahan. Pelaksanaan konstruksi proyek Perumahan direncanakan selama 8 bulan, mulai pada bulan April tahun 2014 dan berakhir pada bulan Nopember tahun 2014 dengan memiliki umur investasi yaitu selama 1 tahun. 1. Aspek Keuangan Perusahaan a) Perkiraan investasi Perkiraan investasi pada proyek Perumahan merupakan keseluruhan jumlah biaya yang dikeluarkan oleh PT. Minang Makassar untuk membiayai proyek tersebut. Adapun total perkiraan investasi pada proyek Perumahan tahun 2014 adalah sebesar ,- Tabel 1. Perkiraan Investasi Proyek Perumahan Tahun 2014 Uraian Total () A. Initial Investment - Tanah B. Modal kerja - Angsuran Pokok Bank - Biaya bunga Bank - Biaya Administrasi Bank - Biaya Operasi & Pemeliharaan Jumlah Sumber : PT. Minang Makassar data diolah, Tahun 2014 b) Biaya Operasi dan Pemeliharaan Biaya operasi dan pemeliharaan untuk proyek Perumahan didasarkan pada data proyeksi cash flow, maka dapat secara jelas dilihat pada tabel berikut ini: Tabel 2. Biaya Operasi dan Pemeliharan Proyek Tahun 2014 Uraian Total () Biaya Pra Konstruksi Utility Fasum/Fasos Konstruksi Keamanan Proyek Pemecahan Sertifikat Administrasi & Marketing Over Head Jumlah Sumber : PT. Minang Makassar data diolah, Tahun 2014 c) Sumber pembiayaan Untuk memenuhi kebutuhan investasi maka sumber pembiayaan pada proyek Perumahan berasal dari pinjaman (kredit) bank. Pinjaman yang diperoleh dari bank sebagai modal kerja adalah sebesar RP ,- dengan pengembalian bunga sebesar ,- dan biaya administrasi bank sebesar ,-. Modal kerja ini digunakan pada awal proyek dan selanjutnya 38

9 sumber pembiayaan berasal dari ,-. rencana penjualan (pendapatan) sebesar d) Perkiraan pendapatan Perkiraan pendapatan yang akan sebesar ,- dengan proyeksi penerimaan sebagai berikut: diperoleh oleh PT. Minang Makassar Tabel 3. Perkiraan Pendapatan Proyek Perumahaan Tahun 2014 Uraian Total () Uang Muka KPR Jumlah Sumber : PT. Minang Makassar data diolah, Tahun 2014 Berdasarkan perkiraan pendapatan a) Analisis Kelayakan Berdasarkan tersebut diperoleh aliran kas (cash flow) Metode Payback Period (PP) untuk proyek Perumahan tahun Payback period adalah suatu 2. Analisis Kriteria Investasi periode yang diperlukan untuk dapat Analisis kriteria investasi menutup kembali pengeluaran investasi merupakan perhitungan untuk dengan menggunakan aliran kas bersih menentukan mengenai layak tidaknya usaha/proyek yang dijalankan. Adapun kriteria layak tidaknya usaha/proyek Perumahan pada PT. Minang Makassar atau net cash flows. Atau dengan kata lain, payback period menggambarkan panjangnya waktu yang diperlukan agar dana yang dikeluarkan pada suatu diantaranya dapat dilihat dengan investasi dapat diperoleh kembali menggunakan metode-metode sebagai seluruhnya. berikut: Payback Period = x 1 Tahun = 0,9 Tahun Berdasarkan hasil perhitungan metode payback period, maka payback period dari investasi yang diusulkan dari waktu pengembalian investasi yang ditentukan. b) Metode Net Present Value (NPV) adalah selama 9 bulan. Artinya, Metode ini digunakan payback period lebih pendek jangka waktunya dari waktu yang disyaratkan berdasarkan pada time value of money, dengan demikian arus kas bersih yang yaitu 1 tahun, sehingga dapat didiskontokan atas dasar biaya modal disimpulkan bahwa: proyek Perumahan (cost of capital) atau rate of return yang layak untuk dijalankan karena diinginkan. pengembalian investasinya memiliki waktu yang lebih cepat dibandingkan Untuk mengetahui layak tidaknya proyek Perumahan dengan, maka dapat dihitung sebagai berikut: NPV = (Cash Flow x discount factor) Original Invesment = ( x 0,9009) = ( ) 39

10 Berdasarkan hasil perhitugan NPV diatas, menunjukkan bahwa proyek Perumahan belum layak untuk dilanjutkan, karena nilai NPV-nya negatif dengan discount factor sebesar 11 %. Discount factor/interest rate didasarkan pada bunga deposito yang berlaku di lembaga-lembaga keuangan. Dengan demikian dapat diartikan bahwa dana yang diinvestasikan sebesar ,.- dalam proyek tersebut dapat menghasilkan present value cash flow sebesar. c) Analisis Kelayakan Berdasarkan Metode Internal Rate of Return (IRR) Metode ini digunakan untuk menentukan besarnya tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang present value (PV) dari arus kas yang diharapkan di masa akan datang atau penerimaan kas, dengan mengeluarkan investasi awal. Untuk mempermudah perhitungan dapat digunakan tabel present value sebagai berikut: ,- Tabel 4. Perhitungan internal rate of return Tahun Cash flow Interest rate 10 % Present value Interest rate 11% Present value Total present value Original Investment NPV 0, , ( ) Sumber : Data diolah, Tahun 2014 Tabel 5. Perhitungan interpolasi berbasis 11 % Selisih interest Selisih present value Selisish present value dengan OI 10 % 11% % RP Sumber : Data diolah, Tahun IRR = 10 + x 1 % = 10 % + 0,08 = 10,08 % Berdasarkan perhitungan diatas, maka diperoleh IRR sebesar 10,08 % artinya proyek Perumahan Lokasi samping Polda pada PT.Minang Makassar belum layak nuntuk dijalankan karena IRR < required rate of return. Atau dengan kata lain IRR lebih rendah dari standar bunga yang ada di 40

11 lembaga-lembaga keuangan, yaitu di atas 11 %. SIMPULAN Berdasarkan hasil analisis yang telah diuraikan sebelumnya, maka dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut: 1. Bahwa rencana proyek Perumahan belum layak untuk dijalankan. Hal ini didasarkan pada penilaian kriteria investasi yakni net present value (NPV) dan internal rate of return (IRR). Selanjutnya NPV = ( ,-) yang berarti negatif atau present value cash flow sebesar ,- lebih kecil dibandingkan dengan original investment sebesar ,.-. Sedangkan IRR = 10,08 % yang berarti lebih kecil dari interest rate pada lembagalembaga keuangan yaitu sebesar 11 %. 2. Bahwa rencana proyek Perumahan layak untuk dijalankan berdasarkan penilaian kriteria investasi yaitu metode payback period. Dari analisis payback period diperoleh hasil PP = 0,9 tahun atau 9 bulan artinya periode pengembalian investasi yang ditanamkan lebih cepat dibanding umur investasi yang ditentukan yaitu 1 tahun. DAFTAR PUSTAKA Baridwan, Zaki Pokok-pokok analisa laporan keuangan. Yogyakarta: BPFE. Fabozzi, Frank J, Manajemen investasi. Jakarta: Salemba Empat. Halim, Abdul, Analisis investasi. Jakarta: Salemba Empat. Haming, Murdifin dan Salim Basalamah Studi kelayakan investasi proyek dan bisnis. Jakarta: PPM. Husnan, Suad, & Suwarsono, Studi kelayakan proyek. Yogyakarta: AMP YKPN. Ibrahim, Yacob, Studi Kelayakan Bisnis (Edisi Revisi). Jakarta: PT. Rineka Cipta. Ilyas, Baharuddin dan Muhammad Arif Tiro Metodologi penelitian untuk ilmu-ilmu sosial dan ekonomi (Cetakan Pertama). Makassar: Andhira Phublisher. Kasmir dan Jakfar, Studi Kelayakan Bisnis. Jakarta: KENCANA. Sabardi, Agus Manajemen Keuangan (Cetakan Kedua). Yogyakarta: Unit Penerbit dan Percetakan AMP YKPN. Sawir, Agnes Analisa kinerja keuangan dan perencanaan kinerja perusahaan (Cetakan Kedua). Jakarta: Gramedia Pustaka Utama. Soeharto, Iman Manajemen Proyek dari konseptual sampai operasional (Cetakan Ketiga). Jakarta: Erlangga Manajemen kelayakan proyek industri. Jakarta: Erlangga. Soehartono, Irawan Metode penelitian sosial. Bandung: PT. Remaja Rosdakarya. Sutrisno, Manajemen keuangan ( teori, konsep dan apliskasi). Yoyakarta, Ekonisia. 41