1 BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah Pemberian kredit dari bank berupa pemberian pinjaman uang oleh bank kepada anggota masyarakat yang umumnya disertai dengan penyerahan jaminan kredit oleh debitur dan penerimaan jaminan kredit tersebut merupakan ketentuan dari hukum jaminan. Ketentuan-ketentuan yang mengatur tentang prinsip-prinsip hukum jaminan, pengikatan jaminan, lembaga jaminan, eksekusi, dan penjualan jaminan, penanggungan utang dan lainya sepenuhnya wajib dan seharusnya dipatuhi bank dalam rangka kegiatan pemberian kreditnya. Mengingat pentingnya dana perkreditan tersebut dalam proses pembangunan, sudah semestinya jika penerima kredit serta pihak lain yang terkait mendapat perlindungan melalui suatu lembaga hak jaminan yang kuat dan yang dapat memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang berkepentingan. 1 Dalam proses pembangunan perumahan yang dikelola oleh pihak pengembang atau developer, pihak pengembang atau developer sudah pasti membutuhkan dana untuk melakukan pembangunan dan pemasaran. Dengan kata lain, transaksi untuk pemesanan atas kepemilikan rumah tersebut tidaklah selalu tunai, sehinggah pihak developer melakukan kerja sama dengan pihak bank untuk mendanai pembangunan atas perumahan dengan perjanjian penyaluran kredit konstruksi. Para pihak bank melakukan suatu program perjanjian Kredit Pemilikan Rumah 1 Adrian Sutedi, 2010, Hukum Hak Tanggungan, Sinar Grafika, Jakarta, hlm. 94
2 (KPR) untuk para debitur atau konsumen yang akan membeli rumah tersebut, dasarnya adalah perjanjian kerjasama antara developer dengan bank. Bank pemerintah maupun Bank swasta saat ini telah mempunyai produk Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan tingkat suku bunga yang saling bersaing. Bank-bank tersebut mempunyai kerjasama dengan para pengembang (developer) dimana hak dan kewajiban antara developer dengan bank dituangkan dalam suatu Perjanjian Kerjasama atau dapat dituanglan dengan Memorandum of Understanding (MOU). Kredit Pemilikan Rumah (KPR) ada 3 (tiga) pihak yang saling terkait didalamnya, yaitu Bank sebagai penyandang dana atau disebut kreditur, developer sebagai pihak penjual, dan konsumen sebagai pihak debitur/pembeli. Secara singkat dapat digambarkan konsumen yang membeli sebuah rumah diharuskan membayarkan sejumlah uang muka kepada developer yang besar uang muka tersebut diatur dalam Perjanjian Kerjasama antara Bank dan developer, dalam praktek dilapangan uang muka tersebut biasanya berkisar diantara 10% (sepuluh persen) atau 20% (duapuluh persen), dan sisanya yang nantinya akan dibayarkan oleh Bank yang ditunjuk melalui mekanisme Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan syarat dan ketentuan yang ditetapkan oleh Bank. Hubungan antara Bank dan debitur dijembatani dengan Perjanjan Kredit yang mengatur hak dan kewajiban terkait fasilitas kredit yang diberikan oleh bank dilanjutkan dengan pengikatan agunan yaitu Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) kemudian dilanjutkan dengan Akta Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
3 (APHT), dan konsumen juga akan menandatangani Akta Jual Beli dengan developer selaku penjual. Hubungan hukum antara developer dan Bank telah dibuat suatu Perjanjian Kerjasama dengan prestasi didalamnya ada klausul untuk Jaminan untuk Membeli Kembali guna mengatasi masalah jual beli rumah dimana sertipikat belum siap, atau masih induk sehingga antara developer dengan konsumen menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli dan nantinya ketika sertipikat sudah siap akan dilanjutkan kembali untuk penandatanganan Akta Jual Beli dengan developer dan pengikatan angunan dengan Bank. Tindakan yang dilakukan ini sebenarnya cukup berrisiko bagi Bank selaku penyandang dana karena Bank tidak mempunyai hak preferensi atas agunan berkaitan dengan fasilitas kredit yang telah diberikan konsumen/debitur. Untuk mengatasi masalah risiko, maka dalam Perjanjian Kerjasama antara Bank dan developer dicantumkan dalam klausulanya janji dari developer untuk membeli kembali agunan apabila fasilitas kredit yang diberikan oleh Bank kepada debitur tersebut mengalami kredit macet atau tidak lancarnya pembayaran. Jaminan untuk membeli kembali tersebut dikenal dengan istilah buy back guarantee. Jaminan untuk membeli kembali atau yang dikenal dengan istilah buy back guarantee adalah penyelesaian total outstanding kredit debitur oleh developer dengan konsekuensi pemindahan semua hak bank seperti yang tertera pada akta Perjanjian Kredit dan pemindahan jaminan kepada developer. Perjanjian buy back guarantee dalam praktek hukum jaminan adalah konsekuensi dari asas kebebasan berkontrak dalam hukum perikatan pada buku III, yang perjanjian buy
4 back guarantee yang merupakan accesoir dalam Perjanjian Kerja Sama (PKS) antara kreditur dan developer sering digolongkan dengan penjaminan penanggungan (borgtocht). Tetapi seiring perkembangan dalam segi bisnis dalam dunia perbankan ditemukan jaminan untuk membeli kembali yang bentuk hubungan hukumnya debitur dengan developer yang melakukan perjanjian penjaminan dalam akta Jaminan untuk membeli kembali (buy back guarantee) yang subjek hukum didalamnya adalah developer dan debitur. Perjanjian Jaminan untuk membeli kembali yang jenis seperti ini adalah bentuk penjaminan developer untuk melaksanakan semua prestasi yang tertera dalam perjanjian kredit apabila debitur melakukan wanprestasi terhadap perjanjian kredit. Perjanjian Jaminan untuk membeli kembali (buy back guarantee) seperti ini sering juga digolongkan sebagai jaminan penanggungan padahal hubungan hukum yang terjadi dalam perjanjian buy back guarantee belum dapat dikatakan sebagai suatu jaminan dalam sistem hukum jaminan. Berdasarkan uraian diatas maka penulis sangat tertarik untuk mengangkat judul KAJIAN YURIDIS PERJANJIAN BUY BACK GUARANTEE SEBAGAI PENDUKUNG JAMINAN YANG DIBERIKAN OLEH DEVELOPER UNTUK KEPENTINGAN BANK TERHADAP PEMBELIAN RUMAH MELALUI KREDIT PEMILIKAN RUMAH B. Rumusan Masalah Berdasarkan latar belakang yang dikemukakan diatas, penulis merumuskan beberapa permasalahan sebagai berikut :
5 1. Bagaimana kedudukan perjanjian jaminan membeli kembali (buy back guarantee) dalam sistem hukum jaminan? 2. Bagaimana akibat hukum bagi kreditur ketika developer melakukan wanprestasi terhadap perjanjian jaminan membeli kembali (buy back guarantee)? C. Tujuan Penelitian Berdasarkan latar belakang dan rumusan masalah yang penulis uraikan diatas, maka tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini tidaka lain adalah sebagai berikut : 1. Tujuan Objektif a. Untuk mengetahui kedudukan perjanjian buy back guarantee dalam sistem hukum jaminan. b. Untuk mengetahui akibat hukum bagi kreditur dan langkah hukum seperti apa yang dilakukan oleh kreditur ketika developer sebagai penjamin dalam perjanjian buy back guarantee tidak memenuhi kesanggupannya pada perjanjian tersebut. 2. Tujuan Subyektif a. Untuk memenuhi salah satu persyaratan guna memperoleh gelar Magister Kenotariatan dari Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada b. Sebagai sumbangsih pemikiran ilmiah bagi perkembangan ilmu pengetahuan
6 D. Keaslian Penelitian Berdasarkan penelusuran kepustakaan di perpustakaan Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada, penulis menemukan beberapa penelitian yang bertema serupa dengan tulisan in, yakni sebgai berikut : 1. Penelitian yang dilakukan oleh Kristina Novi Nugroho Proborini (09/294070/PHK/06033, tahun 2012, judul Tinjauan Yuridis Terhadap Perjanjian Buy Back Guarantee Terhadap Kredit Kepemilikan Rumah Pada PT Bank Tabungan Negara (Persero) Cabang Banjarmasin dengan rumusan masalah sebagai berikut : 2 a. Bagaimana bentuk dan jenis perjanjian buyback guarantee terhadap perjanjian kredit kepemilikan rumah pada PT Bank Tabungan Negara (Persero) Cabang Banjarmasin? b. Bagaimana kedudukan para pihak yang mengikatkan diri dalam perjanjian buy back guarantee pada PT Bank Tabungan Negara (Persero) Cabang Banjarmasin? Kesimpulan dari penelitian adalah bentuk dan jenis perjanjian buy back guarantee bentuk dan jenis perjanjiannya adalah jenis perjanjian jual beli dengan hak membeli kembali (buyback guarantee), berdasarkan hasil penelitian perjanjian buy back guarantee berbeda dengan perjanjian Jual Beli dengan Hak Membeli Kembali yang diatur dalam KUHPerdata. 2 Kristina Novi Nugroho Proborini, Tinjauan Yuridis Terhadap Perjanjian Buy Back Guarantee Terhadap Kredit Kepemilikan Rumah Pada PT Bank Tabungan Negara (Persero) Cabang Banjarmasin, Tesis, Program Studi Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta, 2012
7 Kedudukan para pihaknya terikat dalam perjanjian menjadi tidak seimbang, meskipun mengingat efisiensi waktu dalam pengikatan perjanjiannya, namun dipihak debitur menyebabkan adanya kedudukan yang lemah akibat tidak terakomodirnya kehendak debitur dalam klausulklausul perjanjian. 3 2. Penelitian yang dilakukan oleh Firda Anggraeni, tahun 2007, judul Lembaga Buy Back Guarantee sebagai Jaminan yang diberikan Developer untuk Kepentingan Bank Terhadap Pembelian Apartemen yang masih dalam Tahap Pembangunan dengan rumusan masalah sebagai berikut : 4 a. Apa dasar pertimbangan developer memberikan buy back guarantee? b. Sejauh mana buy back guarantee dapat memeberi kepastian hukum bagi para pihak yang terlibat didalamnya? Kesimpulan pada penelitian ini adalah buy back guarantee yang diberikan developer sebagai jaminan terhadap pembelian unit apartemen yang masih dalam tahap pembangunan adalah sebagai kebutuhan praktik untuk menjembatani kepentingan tiga pihak. Pemenuhan kepastian hukum bagi para pihak yang terlibat adalah buy back guarantee berguna untuk membantu kedudukan bank yang sangat berisiko karena belum dapat mengikat jaminan Hak Tanggungan atas objek unit apartemen yang 3 Ibid hlm. 100, 4 Firda Anggraeni, Lembaga Buy Back Guarantee sebagai Jaminan yang diberikan Developer untuk Kepentingan Bank Terhadap Pembelian Apartemen yang Masih Dalam Tahap Pembangunan, Tesis, Program Studi Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Indonesia, Jakarta, 2007
8 dibiayainya, lalu untk developer untuk pencairan dana kredit untuk membiayai pembangunan apartemen dan untuk debitur apartemen dapat diwujudkan dengan keleluasaan dana dan jangka waktu pembayaran. 5 3. Penelitian yang dilakukan oleh R.M Satya Wijayantara, tahun 2011, judul Tinjauan Yuridis Akta Buy Back Guarantee KPR indent PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk dengan rumusan masalah sebagai berikut : 6 a. Apakah Buy Back Guarantee sebagai satu akta tambahan dalam perjanjian KPR Indent BTN sudah sah ditinjau dari konsepsi hukum perjanjian nasional? b. Apakah Akta Buy Back Guarantee yang teercantum dalam perjanjian KPR Indent BTN melanggar ketentuan-ketentuan dalam peraturan perundang-undangan di Indonesia? Kesimpulan pada penelitian adalah bahwa akta buy back guarantee yang terdapat dalam perjanjian KPR Indent BTN dalam prespektif kebebasan membuat perjanjian (freedom of contract) telah memenuhi syarat subyektif dan obyektif sebagai mana ditentukan pada Pasal 1320 KUHPerdata. Didalam akta buy back guarantee berisi janji developer untuk membeli kembali rumah yang telah dijualnya kepada konsumen adalah bentuk kegiatan penanggungan yang telah diatur dalam Pasal 1820 KUHPerdata 5 Ibid, hlm. 125 6 R.M Satya Wijayantara, Tinjauan Yuridis Akta Buy Back Guarantee KPR indent PT Bank Tabungan Negara Persero Tbk, Skripsi, Program Studi Ilmu Hukum, Fakultas Hukum Universitas Indonesia, Jakarta, 2011
9 dengan demikian ketentuan buy back guarantee adalah sah dan tidak melanggar Undang-Undang. 7 Peneliti beranggapan bahwa penelitian ini berbeda atau tidak sama dengan penelitian-penelitian sebelumnya. Adapun perbedaan-perbedaan ialah peneliti terdahulu lebih menitik beratkan kepada kedudukan para pihak dalam perjanjian buy back guarantee serta bentuk dan jenis dari perjanjian buy back guarantee, dan juga konsepsi buy back guarantee dalam sistem hukum perjanjian nasional sedangkan yang diteliti oleh penulis ialah tentang kedudukan dari perjanjian buy back guarantee dalam sistem hukum jaminan, serta akibat hukum bagi kreditur ketika developer sebagai penjamin justru melakukan wanprestasi terhadap perjanjian buy back guarantee. Peneliti terdahulu menetukan lokasi penelitian di PT Bank Tabungan Negara (Persero) Cabang Banjarmasin dan PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk, sedangkan penelitian ini mengambil data penelitian di salah satu PT Bank X Cabang Kota Makassar. Berdasarkan hal diatas, maka rencana penelitian hukum berjudul Kajian Yuridis Perjanjian Buy Back Guarantee sebagai Pendukung Jaminan yang diberikan oleh Developer untuk Kepentingan Bank terhadap Pembelian Rumah Melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang akan peneliti buat dapat di anggap asli dan layak untuk ditulis. Tetapi apabila terdapat penelitian serupa diluar sepengetahuan peneliti, diharapkan rencana penelitian hukum ini dapat melengkapinya. 7 Ibid, hlm. 89
10 E. Manfaat Penelitian Penelitian ini diharapkan dapat memberikan sumbangan baik secara teoritis maupun praktis sebgai berikut : 1. Manfaat Akademis Sebagai wujud pengamalan Tri Dharma Perguruan Tinggi, yaitu Dharma Penelitian. Diharapkan penelitian ini dapat bermanfaat bagi perkembangan ilmu hukum pada umumnya, dunia kenotariatan dan hukum perdata pada khususnya. 2. Manfaat Praktis a. Bagi Penulis Diharapkan penelitian ini dapat menambah wawasan penulis terkait kedudukan buy back guarantee sebagai pendukung jaminan dalam sistem hukum jaminan b. Bagi Ilmu Pengetahuan Diharapkan penelitian ini dapat menjadi sumbangan pemikiran dalam perkembangan hukum secara umum dan sistem hukum jaminan secara khusus dalam pembentukan lembaga jaminan. c. Bagi Masyarakat Diharapkan penelitian ini dapat menjadi tambahan pengetahuan bagi masyarakat luas mengenai penjaminan buy back guarantee sebagai pendukung jaminan dalam hakikatnya sebagai jaminan.