DAFTAR ISI Halaman Judul Halaman Pengesahan Kata Pengantar Halaman Persembahan Daftar Isi Daftar Gambar Daftar Bagan Daftar Tabel Abstraksi i ii iii iv v x xiii xiv xv BAB I Pendahuluan 1.1 Latar Belakang 1 1.1.1 Potensi Perkantoran Kota Surabaya 1 1.1.2 Kebutuhan Kantor Sewa 2 1.1.3 Isu Polusi di Surabaya 4 1.2 Rumusan Masalah 5 1.2.1 Permasalahan Umum 5 1.2.2 Pemasalahan Khusus 5 1.3 Tujuan dan Sasaran 7 1.3.1 Tujuan 7 1.3.2 Sasaran 7 1.4 Lingkup Pembahasan 7 1.4.1 Non-Arsitektural 7 1.4.2 Arsitektural 8 1.5 Batasan Pembahasan 8 1.6 Metode Pembahasan 8 1.6.1 Metode Pengumpulan Data 9 1.6.2 Metoda Analisis 9 1.7 Keaslian Penulisan 9 1.8 Sistematika Penulisan 11 1.9 Kerangka Pemikiran 12
BAB II Tinjauan Teori 2.1 Tinjauan Umum Bangunan Komersial 13 2.1.1 Pengertian Bangunan Komersial 13 2.1.2 Jenis Bangunan Komersial 14 2.1.3 Sifat Bangunan Komersial 14 2.1.4 Karakteristik Bangunan Komersial 14 2.1.5 Batasan Pembahasan Bangunan Komersial 16 2.2 Tinjauan Umum Kantor Sewa 16 2.2.1 Pengertian Kantor Sewa 16 2.2.2 Kriteria Bangunan Kantor 17 2.2.3 Jenis-Jenis Kantor Sewa 18 2.2.4 Pelaku Kegiatan pada Kantor Sewa 22 2.2.5 Organisasi Ruang Kantor Sewa 24 2.2.6 Faktor Pendukung Kantor Sewa 25 2.2.7 Sistem Sewa dan Harga Sewa 26 2.2.8 Sistem Ruang Kantor Sewa 28 2.3 Tinjauan Umum Arsitektur Hijau 38 2.3.1 Pengertian Arsitektur Hijau 38 2.3.2 Karakter Arsitektur Hijau 39 2.3.3 Dasar Pemikiran Arsitektur Hijau 39 2.3.4 Prinsip Desain Arsitektur Hijau 41 2.3.5 Penerapan Green Architecture menurut GBCI 43 2.4 Tinjauan Studi Kasus 49 2.4.1 Intiland Tower (Wisma Dharmala Surabaya) 49 2.4.2 Spazio Office Building, Surabaya 54 2.4.3 Commerzbank Headquarters, Jerman 58 2.4.4 Solaris, Singapura 62 BAB III Tinjauan Lokasi 3.1 Tinjauan Umum Kota Surabaya 68 3.1.1 Kondisi Fisik Kota Surabaya 68
3.1.2 Kondisi Ekonomi Kota Surabaya 71 3.1.3 Penggunaan Lahan Kota 72 3.2 Tinjauan Kawasan Surabaya Pusat 74 3.3 Tinjauan Kawasan Segitiga Emas Surabaya 76 3.4 Tinjauan Pemilihan Site 78 3.4.1 Perimbangan Pemilihan Lokasi 78 3.4.2 Alternatif Site 79 3.4.3 Site Terpilih 81 BAB IV Analisis Permasalahan 4.1 Analisis Kebutuhan Kantor Sewa 83 4.2 Analisis Pemilihan Lokasi 86 4.2.1 Analisis Kriteria dan Pertimbangan Pemilihan Site 86 4.2.2 Analisis Kawasan 86 4.2.2 Analisis Faktor Lingkungan 87 4.3 Analisis Site 88 4.3.1 Analisis SWOT Site Pilihan 89 4.3.2 Analisis Pendekatan Pemilihan Site 90 4.3.3 Analisis Kondisi Site 92 4.3.4 Analisis Zoning Site 94 A. Analisis Pencapaian Site 94 B. Analisis View dan Orientasi Site 97 C. Analisis Kebisingan 98 4.4 Analisis Pendekatan Keruangan 99 4.4.1 Analisis Organisasi Ruang 99 A. Analisis Fungsi 99 B. Analisis Sirkulasi/Tautan 100 C. Analisis Tata Ruang 101 D. Analisis Bentuk Ruang 102 4.4.2 Analisis Kebutuhan Ruang 103 4.4.3 Analisis Hubungan Antar Ruang 105 4.4.4 Analisis Manajemen Ruang 106 4.4.5 Analisis Besaran Ruang 107
4.5 Analisis Citra Komersial 109 4.5.1 Bentuk dan Gubahan Massa 109 4.5.2 Fasade Bangunan 110 4.5.3 Tekstur dan Material 111 4.6 Analisis Penerapan Arsitektur Hijau 111 4.7 Analisis Sistem Struktur 118 4.8 Analisis Sistem Utilitas 119 4.8.1 Sistem Jaringan Air Bersih dan Grey Water 119 4.8.2 Sistem Jaringan Air Kotor 120 4.8.3 Sistem Pencahayaan 121 4.8.4 Sistem Penghawaan 122 4.8.5 Sistem Jaringan Listrik 122 4.8.6 Sistem Jaringan Telekomunikasi 122 4.8.7 Sistem Fire Protection 123 BAB V Konsep Perencanaan dan Perancangan 5.1 Konsep Perencanaan 123 5.1.1 Konsep Kawasan 123 5.1.2 Konsep Site 123 5.1.3 Konsep Pola Pencapaian 123 5.1.4 Konsep Pola Ruang dan Sirkulasi 124 5.2 Konsep Tata Masa Bangunan 124 5.2.1 Konsep Letak dan Orientasi Bangunan 124 5.2.2 Konsep Penataan Lansekap Bangunan 125 5.2.3 Konsep Zoning pada Tapak 125 5.3 Konsep Penampilan Bangunan 125 5.3.1 Konsep Bentuk dan Gubahan Masa 125 5.3.2 Konsep Fasad dan Material 126 5.4 Konsep Tata Ruang 127 5.4.1 Konsep Jenis dan Pengelompokkan Ruang 127 5.4.2 Konsep Program Kebutuhan dan Besaran Ruang 131 5.4.3 Konsep Organisasi Ruang 132 5.5 Konsep Sistem Struktur 132
5.6 Konsep Sistem Utilitas 133 5.6.1 Sistem Jaringan Air Bersih dan Grey Water 133 5.6.2 Sistem Jaringan Air Kotor 135 5.6.3 Sistem Pencahayaan 135 5.6.4 Sistem Penghawaan 137 5.6.5 Sistem Jaringan Listrik 139 5.6.6 Sistem Jaringan Telekomunikasi 140 5.6.7 Sistem Transportasi Vertikal 140 5.6.8 Sistem Keamanan 140 5.6.9 Sistem Fire Protection 141 5.7 Konsep Desain Arsitektur Hijau 142 5.7.1 Tata Ruang Luar 148 5.7.2 Tata Ruang Dalam 151 DAFTAR PUSTAKA 163
DAFTAR GAMBAR Gambar 2.1 Kantor Sewa Berdasarkan Peruntukan 15 Gambar 2.2 Kantor Sewa Berdasarkan Jumlah Penyewa 16 Gambar 2.3 Perletakan Core 24 Gambar 2.4 Sirkulasi Horizontal 25 Gambar 2.5 Layout Ruang Kantor 26 Gambar 2.6 Kedalaman Ruang Antara Koridor dengan Dinding Terluar 27 Gambar 2.7 Aspek Ekspansibilitas 28 Gambar 2.8 Aspek Konversibilitas 28 Gambar 2.9 Aspek Versabilitas 29 Gambar 2.10 Fleksibilitas Sistem Struktur 30 Gambar 2.11 Fleksibilitas Sistem Sekat 30 Gambar 2.12 Lokasi Intiland Tower 50 Gambar 2.13 Denah Lantai1 dan Potongan Intiland Tower 51 Gambar 2.14 Interior Intiland Tower 53 Gambar 2.15 Eksterior Intiland Tower 53 Gambar 2.16 Lokasi Spazio Office Building 54 Gambar 2.17 Denah Spazio 55 Gambar 2.18 Denah Lantai Fungsi Retail 56 Gambar 2.19 Denah Lantai Tipikal Fungsi Kantor 57 Gambar 2.20 Aerial View Commerzbank Headquarters, Frankfurt 59 Gambar 2.21 Kualitas Pemandangan dari Dalam Bangunan 59 Gambar 2.22 Denah Cluster, Potongan Bangunan dan Detail Bukaan 60 Gambar 2.23 Respon Desain Bangunan Terhadap Arah Angin 60 Gambar 2.24 Pengembangan Desain yang Mempertahankan Streetscape 61 Gambar 2.25 Solaris, Singapura 62 Gambar 2.26 Denah Solaris 63 Gambar 2.27 Fitur-Fitur Desain Ekologis 64 Gambar 2.28 Green Ramps Pathways dan Eco-cell 65 Gambar 2.29 Green Roof Garden 65 Gambar 2.30 Potongan Sky Terrace dan Green Ramp 66 Gambar 2.31 Interior Atrium Solaris 66
Gambar 3.1 Peta Pulau Jawa dan Provinsi Jawa Timur 68 Gambar 3.2 Peta Kota Surabaya 68 Gambar 3.3 Kondisi Tanah Kota Surabaya 69 Gambar 3.4 Ketinggian Tanah Kota Surabaya 70 Gambar 3.5 RDTK Dinas Tata Kota Surabaya 73 Gambar 3.6 Peta Pusat Kegiatan Kota Surabaya 73 Gambar 3.7 Kawasan Strategis Ekonomi di Kota Surabaya 74 Gambar 3.8 Jalan-Jalan Utama Pembentuk Kawasan CBD Kota Surabaya 75 Gambar 3.9 Peta Peruntukan Kelurahan Embong Kaliasin 76 Gambar 3.10 Alternatif Site 79 Gambar 3.11 Site Alternatif 1 79 Gambar 3.12 Site Alternatif 2 80 Gambar 4.1 Grafik Jumlah PNS Kota Surabaya 74 Gambar 4.2 Analisis Kawasan Segitiga Emas Surabaya 77 Gambar 4.3 Zona Tata Fungsi Kawasan 78 Gambar 4.4 Tipe Bangunan Eksisting 7 Gambar 4.5 Analisis Fasilitas Perdagangan Jasa 75 Gambar 4.6 Analisis Permukiman dan Transportasi 75 Gambar 4.7 Site Terpilih di Jalan Pemuda 78 Gambar 4.8 Aksesibilitas Kawasan Site 80 Gambar 4.9 Public Transit 80 Gambar 4.10 Analisis Pencapaian Site dari Luar Kawasan 82 Gambar 4.11 Analisis View pada Site 83 Gambar 4.12 Tanaman Sebagai Penyerap Kebisingan 85 Gambar 4.13 Letak Bangunan Terhadap Matahari 85 Gambar 4.14 Contoh Penggunaan Vegetasi pada Bangunan 97 Gambar 4.15 Contoh Tekstur dan Material 98 Gambar 4.16 Sistem Struktur Berlantai Banyak 99 Gambar 4.17 Sistem Distribusi Air Bersih 100 Gambar 4.18 Sistem Jaringan Air Kotor 101 Gambar 4.19 Gambaran Cara Kerja AC VRV 103 Gambar 5.1 Sistem Penataan Lansekap 125 Gambar 5.2 Ilustrasi Zoning pada Tapak 125 Gambar 5.3 Contoh Desain 126
Gambar 5.4 Contoh Bukaan dan Vertical Landscaping pada Fasad 127 Gambar 5.5 Zonasi 129 Gambar 5.6 Pondasi Tiang Pancang 133 Gambar 5.7 Ilustrasi Distribusi Air Bersih 133 Gambar 5.8 Pengumpulan Air Hujan 134 Gambar 5.9 Ilustrasi Sistem Jaringan Air Kotor 135 Gambar 5.10 Sistem Pencahayaan Alami dalam Bangunan 136 Gambar 5.11 Lampu Fluorescent dan Lampu Halogen 136 Gambar 5.12 Contoh Penggunaan Pencahayaan Buuatan dengan Lampu Hemat Energi 137 Gambar 5.13 Pengaruh Bukaan pada Penghawaan 138 Gambar 5.14 Contoh Green Roof dan Vertical Lanscaping 139 Gambar 5.15 Gambaran Zonasi 144 Gambar 5.16 Gambaran Pola Tata Masa 145 Gambar 5.17 Orientasi Bangunan Terhadap View 146 Gambar 5.18 Orientasi Bangunan Terhadap Sinar Matahari 147 Gambar 5.19 Orientasi Bangunan Terhadap Arah Angin 147 Gambar 5.20 Layout Area Servis Terhadap Bangunan 148 Gambar 5.21 Peletakan Area Parkir 148 Gambar 5.22 Contoh Penerapan Ladang Solar Panel pada Area Parkir 149 Gambar 5.23 Tata Lansekap Horizontal dan Vertikal 150 Gambar 5.24 Contoh Penerapan Vertical Lanscaping 150 Gambar 5.25 Contoh Tata Lansekap dengan Vegetasi di Area Parkir 151 Gambar 5.26 Gambaran Program Ruang 152 Gambar 5.27 Contoh Ruang Kantor dengan Layout Open Plan 153 Gambar 5.28 Gambaran Layout Ruang Kantor 153 Gambar 5.29 Contoh Penggunaan Warna pada Interior Ruang Kantor 154 Gambar 5.30 Contoh Area Atrium 155 Gambar 5.31 Contoh Retail Shop 156 Gambar 5.32 Contoh Restoran 156 Gambar 5.33 Contoh Spa and Salon serta Fitness Center 157
Gambar 5.34 Contoh Lobby Kantor 157 Gambar 5.35 Contoh Meeting Room dan Ball Room 158 Gambar 5.36 Contoh Ruang Kantor 158 Gambar 5.37 Contoh Double Fasad, Solar Screening dan Automated Louvers 159 Gambar 5.38 Potongan Desain Bukaan dan Contoh Penggunaannya 159 Gambar 5.39 Double Galzing Low-E Window 160 Gambar 5.40 Aplikasi Spray Foam Sebagai Insulasi 161 Gambar 5.41 Eksterior Bangunan 161 Gambar 5.42 Automatic Sun Tracker Solar Panel 162 Gambar 5.43 PV di Atap Bangunan dan di Area Parkir 162
DAFTAR BAGAN Bagan 1.1 Kerangka Pemikiran Penulis 9 Bagan 2.1 Struktur Organisasi dan Jumlah Karyawan Intiland Tower 51 Bagan 4.1 Analisis Fungsi Bangunan 87 Bagan 4.2 Zoning Fungsi Ruang Bangunan 88 Bagan 4.3 Hubungan Ruang Kegiatan Utama 92 Bagan 4.4 Hubungan Ruang Kegiatan Penunjang 92 Bagan 4.5 Hubungan Ruang Kegiatan Komersil 93 Bagan 4.6 Hubungan Ruang Kegiatan Pelayanan 93 Bagan 4.7 Manajemen Ruang 94 Bagan 5.1 Skema Kegiatan Kantor Sewa 128 Bagan 5.2 Skema Konsep Organisasi Ruang 130 Bagan 5.3 Skema Grey Water Recycle 133
DAFTAR TABEL Tabel 2.1 Standar Modul Kolom Ekonomis 36 Tabel 2.2 Predikat Peringkat pada Green Building 47 Tabel 3.1 Struktur Lapangan Pekerjaan Berdasarkan Industri dan Status 72 Tabel 3.2 Matriks Pembobotan Lokasi 80 Tabel 4.1 Indikator Ketenagakerjaan Kota Surabaya Tahun 2009-2011 83 Tabel 4.2 Bangunan Komersial Perkantoran di Kota Surabaya 84 Tabel 4.3 Analisis Pencapaian Site ke Bangunan 90 Tabel 4.4 Kelompok Ruang Fungsi Utama Kantor Sewa 94 Tabel 4.5 Kelompok Ruang Fungsi Penunjang Kantor Sewa 94 Tabel 4.6 Kelompok Ruang Fungsi Pengelola 95 Tabel 4.7 Kelompok Ruang Fungsi Servis 95 Tabel 4.8 Kelompok Ruang Fungsi Pelayanan Servis 95 Tabel 4.9 Kelompok Ruang Fungsi Pelayanan Utilitas 95 Tabel 5. 1 Besaran Kebutuhan Ruang 130