PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN SELUAS 7990 m 2 DI DESA JANTIHARJO KECAMATAN KARANGANYAR KABUPATEN KARANGANYAR Tugas Akhir untuk memenuhi sebagian persyaratan mencapai derajat Sarjana S-1 Teknik Sipil diajukan oleh : AAN DENISKA NIM : D 100 130 094 PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA 2017 i
Scanned by CamScanner
PRAKATA هتاگربواللهاةمحرومکيلعملاسلا Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT, yang telah melimpahkan karunia, rahmat, nikmat dan hidayah-nya sehingga punulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir untuk diseminarkan pada Sidang Pendadaran Tugas Akhir dengan judul yaitu PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN SELUAS 7990 m 2 DI DESA JANTIHARJO KECAMATAN KARANGANYAR KABUPATEN KARANGANYAR dengan baik. Tugas Akhir ini disusun sebagai syarat untuk memperoleh gelar kesarjanaan pada Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Muhammaadiyah Surakarta. Dalam kesempatan ini perkenankanlah penulis menyampaikan ucapan terima kasih kepada semua pihak yang telah ikut serta membantu penulis baik secara langsung maupun tidak langsung, secara moril maupun materiil selama penulis belajar sampai terselesaikannya Tugas Akhir ini. Dengan terselesainya Tugas Akhir ini, penulis ingin mengucapkan terima kasih atas bantuan, petunjuk, arahan, bimbingan dan kerjasamanya kepada yang terhormat : 1). Bapak Sri Sunarjono, Ph.D., selaku Dekan Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta. 2). Bapak Mochamad Sholikin, Ph.D., selaku Ketua Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta. 3). Bapak Budi Priyanto, S.T., M.T., selaku Dosen Pembimbing Tugas Akhir yang telah memberikan bimbingan sehingga selesai Tugas Akhir ini. 4). Bapak Anto Budi Listyawan, S.T., MSc., selaku Dosen Penguji I. 5). Bapak Ir. Muhammad Nur Sahid, M.M., M.T., selaku Dosen Penguji II. 6). Bapak Kuswartomo, S.T., M.T., selaku Dosen Pembimbing Akademik. 7). Rekan-rekan kelompok Tugas Akhir Manajemen yang tidak bisa saya sebutkan satu persatu terima kasih atas kesetiaannya belajar bersama. iii
8). Serta teman-temanku angkatan 2013 senasib seperjuangan, yang telah banyak membantu dalam menyelesaikan Tugas Akhir ini. 9). Kedua orang tua yang telah memberikan dorongan, semangat, dan doa yang senantiasa mengiringi setiap langkah saya. Penulis menyadari bahwa Tugas Akhir ini masih jauh dari sempurna, oleh karena itu kritik dan saran yang membangun sangat penulis harapkan guna kesempurnaan laporan ini. Akhirnya penulis berharap semoga Tugas Akhir ini dapat bermanfaat bagi penulis pada khususnya dan pada pembaca pada umumnya. هتاکربواللهاةمحرومكياعملاسلاو Surakarta, 9 Agustus 2017 Penulis iv
MOTTO Sesungguhnya bersama kesulitan ada kemudahan. Maka apabila engkau telah selesai (dari sesuatu urusan), tetaplah bekerja keras (untuk urusan yang lain). Dan hanya kepada Tuhanmulah engkau berharap. (Q.S. Al-Insyirah : 6-8) Allah SWT adalah pelindung orang-orang yang beriman, Dia mengeluarkan mereka dari kegelapan (kekafiran) kepada cahaya (iman). (Q.S. Al-Baqarah : 257) Ya Allah, Tunjukilah kami jalan yang lurus, yaitu jalan orang-orang yang telah engkau anugerahkan nikmat kepada mereka, bukan mereka yang dimurkai dan bukan pula jalan mereka yang sesat. (Q.S. Al-Fatihah : 6-7)... Kepada Allah-lah kami bertawaqal : Ya Tuhan kami, janganlah Engkau jadikan sasaran fitnah bagi kaum yang zalim... (Q.S. Yunus : 85) Allah SWT akan meninggikan orang-orangyang beriman dan berilmu sampai beberapa derajat. (Q.S. Al-Mujadilah : 11) Mengaku kekurangan diri adalah tangga untuk mencapai cita-cita, berusaha terus-menerus untuk mengisi kekurangan adalah kebenaran luar biasa. (Hamka) v
PERSEMBAHAN Setelah engkau berkorban demi diriku. Kini saatnya kupersembahkan karyaku buat dirimu. Inilah jerih payahku.perjunganku. Diriku sadar, semua ini berkat motivasi dan do amu. Serta ridho dari Allah SWT.tanpa ridho-nya, semua akan sia-sia. Teruntuk : Ayah dan Bunda. Masih tersimpan di dalam memoriku setiap nasehatmu. Nasehatmu tidak hanya kudengar, tetapi sebagai inspirasi serta motivasi buat ananda. Ayah dan Bunda. setiap petuahmu akan selalu ku ingat seiring detak jantungku. Ayah dan Bunda. atas do amulah ananda dapat menghadapi rintangan ini. Maafkan ananda. ananda hanya bisa mengucapkan terima kasih. Akan ananda ingat slalu. bahwa perjalanan ananda masih panjang. Teruntuk : Sahabat-sahabat Terbaikku Inilah karaku. Terimakasih atas motivasi dan do amu. Tak ada yang bisa kuberikan selain ucapan terimakasih. Engkaulah inspirasiku. kamu engkaulah aku berpacu. Akan selalu kuingat didalam memoriku atas hari-hariku bersama kalian. Ya Allah. engkau telah mengabulkan do aku. hamba memohon semoga karya hamba ini mendapat ridho dari-mu.. Aamiin. vi
DAFTAR ISI Halaman HALAMAN JUDUL... i HALAMAN PENGESAHAN... ii PRAKATA... iii MOTTO... v PERSEMBAHAN... vi DAFTAR ISI... vii DAFTAR GAMBAR... ix DAFTAR TABEL... x DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN... xii DAFTAR LAMPIRAN... xiv ABSTRAKSI... xv BAB I PENDAHULUAN... 1 A. Latar Belakang Masalah... 1 B. Rumusan Masalah... 3 C. Tujuan Penelitian... 4 D. Manfaat Penelitian... 4 E. Batasan Masalah... 5 BAB II TINJAUAN PUSTAKA... 6 A. Perencanaan... 6 B. Investasi... 6 C. Studi Kelayakan (Feasibility Study)... 7 D. Perumahan... 7 E. Penilaian Proyek (Appraisal Project)... 8 F. Periode Pengembalian Investasi (Payback Period)... 8 G. Analisis Biaya... 9 BAB III LANDASAN TEORI... 10 A. Proyek Konstruksi... 10 B. Aspek Pasar Dan Pemasaran... 10 C. Permintaan Pasar... 11 vii
D. Analisa Kebutuhan Pasar... 11 1. Uji Kecukupan Data... 12 2. Validitas dan Reliabilitas... 12 a). Uji Validitas... 12 b). Uji Reliabilitas... 13 3. Uji Korelasi... 14 F. Kajian Ekonomi... 14 1. Periode Pengembalian (Payback Period)... 15 2. Return of Investment (ROI)... 16 3. Net Present Value (NPV)... 16 4. Internal Rate of Return (IRR)... 17 5. Indeks Profitabilitas (IP)... 18 6. Benefit Cost Ratio (BCR)... 18 7. Break Even Point (Titik Impas)... 19 BAB IV METODE PENELITIAN... 20 A. Objek dan Lokasi Penelitian... 20 B. Waktu Penelitian... 21 C. Metode Penelitian... 21 D. Pengumpulan Data... 21 E. Tahapan Penelitian... 22 BAB V HASIL DAN PEMBAHASAN... 26 A. Pengolahan Data... 26 B. Perencanaan Jumlah Rumah... 31 C. Rencana Anggaran Biaya... 37 D. Rekapitulasi Biaya Total Proyek... 39 E. Analisa Ekonomi... 49 F. Penilaian Kelayakan Ekonomi... 52 BAB VI PENUTUP... 59 A. Kesimpulan... 59 B. Saran... 60 DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN viii
DAFTAR GAMBAR Halaman Gambar IV.1 Lokasi Penelitian... 20 Gambar IV.2 Tahapan Penelitian... 25 Gambar V.1 Site Plan... 32 Gambar V.2 Master Plan... 33 Gambar V.3 Rumah Tipe 50 / 105... 34 Gambar V.4 Rumah Tipe 60 / 112... 35 Gambar V.5 Rumah Tipe 70 / 136... 36 ix
DAFTAR TABEL Halaman Tabel V.1 Hasil Penyebaran Kuesioner... 26 Tabel V.2 Hasil Uji Validitas... 28 Tabel V.3 Hasil Uji Reliabilitas... 29 Tabel V.4 Hubungan Antara Subjek Dengan Hasil Uji Korelasi Terhadap Pemilihan Tipe Rumah... 30 Tabel V.5 Rencana Pembangunan Perumahan... 31 Tabel V.6 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 50... 37 Tabel V.7 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 60... 38 Tabel V.8 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 70... 38 Tabel V.9 Fixed Cost... 39 Tabel V.10 Variabel Cost... 40 Tabel V.11 Total Cost... 40 Tabel V.12 Penggunaan Lahan Perumahan... 41 Tabel V.13 Perhitungan Harga Pokok Pembelian Kavling Siap Bangun... 41 Tabel V.14 Perhitungan Harga Jual Seluruh Unit... 42 Tabel V.15 Aliran Kas Masuk Yang Diharapkan... 43 Tabel V.16 Bunga Per Bulan... 46 Tabel V.17 Rencana Aliran Keuangan Bulan Ke-4 dan Ke-8... 47 Tabel V.18 Rencana Aliran Keuangan Bulan Ke-12 dan Ke-16... 47 Tabel V.19 Rencana Aliran Keuangan Bulan Ke-20 dan Ke-24... 47 Tabel V.20 Rekapitulasi Rencana Aliran Keuangan (cashflow) Bulan Ke-4 Sampai Bulan Ke-32... 48 Tabel V.21 Nilai Sekarang (lumpsum) Arus Kas Masuk... 50 Tabel V.22 PV Cost Out... 52 Tabel V.22 PV Cost In... 52 Tabel V.23 PV Cost Out... 53 Tabel V.24 PV Cost In... 53 x
Tabel V.25 PV Cost Out... 54 Tabel V.26 PV Cost In... 54 Tabel V.27 Aliran Kas Tahunan Dengan Jumlah Tidak Tetap... 56 Tabel V.28 PV Cost In... 57 xi
DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN NPV = Net Present Value IRR = Internal Rate of Return BCR = Benefit Cost Ratio BEP = Break Even Point IP = Indeks Profitabilitas PP = Payback Period ROI = Return on Investment N = Jumlah pengamatan yang diperlukan k = Tingkat kepercayaan (k=2, 1-α=95%) s = Tingkat ketelitian N = Jumlah data yang didapat Xi = Data pengamatan H0 = Hipotesis pertama H1 = Hipotesis kedua A (sig) = Taraf signifikansi r tabel = Tabel koefisien relasi r momen produk Cf = Biaya pertama A = Aliran kas bersih (netto) per tahun An = Aliran kas pada tahun ke-n n = Tahun pengembalian (C)t = Aliran kas masuk pada tahun ke-t (C0)t = Aliran kas keluar pada tahun ke-t i = Bunga arus pengembalian t = Waktu (PV)B = Nilai sekarang benefit (PV)C = Nilai sekarang biaya R = Nilai sekarang pendapatan (C)op = Nilai sekarang biaya (diluar biaya pertama) xii
Qi = Jumlah unit yang terjual pada titik impas FC = Biaya tetap P = Harga penjualan per unit VC = Biaya tidak tetap per unit PV/F = Diketahui nilai yang akan datang dicari nilai sekarang F/PV = Diketahui nilai sekarang dicari nilai yang akan datang F/A = Diketahui anuitas dicari nilai yang akan datang PV/A = Diketahui anuitas dicari nilai sekarang A/PV = Diketahui nilai sekarang dicari nilai anuitas xiii
DAFTAR LAMPIRAN Lampiran 1 Gambar Rumah Tipe 50 / 105, Gambar Rumah Tipe 60 / 112, Gambar Rumah Tipe 70 / 136 Lampiran 2 Volume dan RAB Rumah Tipe 50 / 105, Volume dan RAB Rumah Tipe 60 / 112, Volume dan RAB Rumah Tipe 70 / 136, Volume dan RAB Fasilitas Umum Lampiran 3 Analisa Harga Satuan Pekerjaan (AHSP) Kabupaten Karanganyar Lampiran 4 Output SPSS Lampiran 5 Kuesioner Lampiran 6 Surat Tanah (AKTA) Lampiran 7 Lembar Konsultasi xiv
ABSTRAKSI PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN SELUAS 7990 m 2 DI DESA JANTIHARJO KECAMATAN KARANGANYAR KABUPATEN KARANGANYAR Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal dan berkumpul suatu keluarga. Setiap manusia pasti membutuhkan tempat untuk tinggal dan menghabiskan waktu bersama orang-orang tercinta, itulah mengapa rumah menjadi kebutuhan pokok manusia. Maka dari itu perumahan adalah salah satu solusi yang diharapkan dapat memenuhi kebutuhan masyarakat terhadap tempat tinggal. Kabupaten Karanganyar termasuk salah satu kota yang letaknya strategis berada di perbatasan antarkota dan antarprovinsi yang memiliki pertumbuhan ekonomi dan penduduk yang cukup tinggi. Dari faktor tersebut menjanjikan para pengembang untuk membuka sebuah peluang yang berupa investasi pembangunan perumahan. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui berapa besar permintaan rumah, berapa besar total rencana investasi perumahan di Desa Jantiharjo, Kecamatan Karanganyar, Kabupaten Karanganyar dan layak tidaknya perencanaan investasi pembangunan perumahan tersebut dilihat dari segi aspek finansial dan aspek ekonomi. Alat analisis yang digunakan untuk mengukur tingkat kelayakan adalah NPV,IRR,BCR,IP,PP,ROI dan BEP. Dari hasil analisis ekonomi yang digunakan didapatkan hasil nilai NPV sebesar Rp 689.461.138,39., nilai IRR sebesar 12,1687% > 12 %, nilai BCR sebesar 1,04 > 1, nilai IP sebesar 1,04 > 1, nilai PP selama 21 bulan 18 hari dengan aliran kas tahunan jumlah tetap sdangkan nilai PP dengan aliran kas tahunan jumlah tidak tetap selama 27 bulan 28 hari, nilai ROI sebelum pajak sebesar 4.69% per bulan = 56,26% per tahun sedangkan nilai ROI sesudah pajak sebesar 4,17% per bulan = 50,00%, nilai BEP akan tercapai pada saat penjualan unit rumah laku terjual sebanyak 35 unit. Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa investasi pembangunan perumahan di Desa Jantiharjo, Kecamatan Karanganyar, Kabupaten Karanganyar dapat diterima dan dilaksanakan. Kata Kunci: Analisis Ekonomi, Investasi, Perumahan xv