BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Kelapa sawit (Elaeis guineensis) adalah tanaman pohon tropis yang biasanya ditanam untuk produksi industri minyak vegetatif. Tanaman kelapa sawit merupakan tipikal perkebunan yang khas, ditanam dan dipanen di atas lahan yang memiliki area yang sangat luas (sekitar 3000 Ha hingga 5000 Ha) untuk memungkinkan diolah di daerah sekitar pabrik pengolahan minyak kelapa sawit (Verheye, 2010). Perkebunan kelapa sawit sebagian besar berada di Sumatera pada masa era kolonial belanda. Area perkebunan kelapa sawit semakin kian dikembangkan karena wilayah Sumatera yang dianggap relatif lebih maju dibandingkan dengan wilayah Indonesia lainnya. Dalam beberapa tahun terakhir, Kalimantan menjadi wilayah alternatif yang layak karena memiliki tanah luas yang berpotensial untuk pengembangan kelapa sawit (Rianto, dkk., 2012). Sumatera Utara merupakan salah satu provinsi di Indonesia yang memiliki potensi dalam pengembangan komoditi kelapa sawit. Sumatera Utara memiliki 20 kabupaten sebagai wilayah potensi pengembangan komoditi kelapa sawit. Salah satu wilayah tersebut adalah Kabupaten Labuhanbatu Selatan. Berdasarkan data yang diperoleh dari BPS Sumatera Utara tahun 2014, luas lahan yang telah digunakan untuk kelapa sawit adalah 739.990 Ha di mana luas areal Perkebunan Rakyat sebesar 410.400,42 Ha dan Perkebunan PTPN sebesar 329.589,89 Ha. Di 1
wilayah Kabupaten Labuhanbatu Selatan, luas lahan yang telah digunakan adalah 41.412 Ha. Status lahan adalah perkebunan rakyat (BKPM Indonesian Investment Coordinating Board, 2013). Menurut Pembakuan Statistik Perkebunan 2007 mengacu pada UU No 18 Tahun 2004 tentang Perkebunan serta Buku Konsep dan Definisi Buku Statistik Pertanian (BPS), perkebunan rakyat merupakan perkebunan yang tidak berbadan hukum. Perkebunan rakyat merupakan perkebunan yang dikelola oleh rakyat atau sekelompok rakyat yang tergabung dalam usaha kecil tanaman perkebunan rakyat dan usaha rumah tangga perkebunan rakyat (Pembakuan Statistik Perkebunan Berbasis E-Form, 2007:10). Di Labuhanbatu Selatan, perkebunan kelapa sawit menjadi salah satu sumber penghasilan utama bagi masyarakat dan banyak dimiliki oleh masyarakat (perkebunan rakyat). Kelapa sawit merupakan salah satu tanaman industri yang cukup menjanjikan di masa depan. Hal itu dikarenakan buah kelapa sawit sebagai penghasil minyak kelapa sawit (CPO-Crude Palm Oil) yang memiliki beberapa manfaat. Salah satunya adalah sebagai sumber energi. Perkembangan Sub sektor perkebunan di Labuhanbatu Selatan dapat dilihat dari luas areal maupun produksi yang dihasilkan. Produksi perkebunan ini merupakan pilar utama dalam pengembangan sektor industri pengolahan. Hal ini terlihat dari 56 unit industri besar sedang yang ada, 45 unit diantaranya menggunakan bahan baku hasil tanaman perkebunan, yaitu 41 unit pabrik pengolahan kelapa sawit dan 8 unit pabrik pengolahan karet. Hal ini memberikan gambaran bahwa sub sektor perkebunan merupakan salah satu sub sektor 2
unggulan di Kabupaten Labuhanbatu. Jenis tanaman utama yang dibudidayakan adalah karet dan kelapa sawit. Komoditi sawit masih menjadi primadona di daerah ini dan merupakan bahan baku untuk industri oleo kimia dan minyak goreng (RPJM Labuhanbatu tahun 2006-2010). Berikut merupakan luas areal dan produksi tanaman karet dan produksi kelapa sawit perkebunan rakyat dan besar di Kabupaten Labuhanbatu menurut LPJ Bupati Labuhanbatu. Tabel 1.1 Luas Areal dan Produksi Tanaman Karet di Kabupaten Labuhanbatu URAIAN LUAS (Ha) Produksi (Ton) Tahun 2000 118.799,24 117.875,90 Tahun 2001 120.065,69 117.706,00 Tahun 2002 115.484,58 117.615,00 Tahun 2003 113.589,08 116.683,00 Tahun 2004 103.667,89 105.003,60 Tahun 2005 97.381,08 110.324 Sumber: LPJ Bupati Labuhanbatu tahun 2005 Tabel 1.2 Luas Areal dan Produksi Tanaman Kelapa Sawit di Kabupaten Labuhanbatu URAIAN LUAS (Ha) Produksi (Ton) Tahun 2000 291.182,70 4.394.895,53 Tahun 2001 291.245,48 4.463.794,00 Tahun 2002 291.722,74 4.568.517,00 Tahun 2003 295.093,74 4.590.733,00 Tahun 2004 303.040,00 4.487.964,00 Tahun 2005 342.441,74 5.149.191,00 Sumber: LKPJ Bupati Labuhanbatu 2000 2005 Dari tabel di atas, terlihat bahwa terdapat penurunan luas areal tanaman karet yang disebabkan adanya kecenderungan masyarakat dalam meremajakan/ merehabilitasi tanamannya dari tanaman karet menjadi tanaman kelapa sawit dan tanaman perkebunan lainnya. Untuk peningkatan areal tanaman kelapa sawit disebabkan adanya perluasan areal/ tanaman baru (new planting), peremajaan (replanting) dan rehabilitasi dari tanaman karet dan tanaman perkebunan lainnya menjadi tanaman kelapa sawit. Produksi pada tabel berikut dianggap masih kurang optimal yang disebabkan karena adanya ketidaksesuaian penggunaan bibit, 3
sebagian tanaman sudah tua dan masih adanya tanaman yang belum menghasilkan serta adanya tanaman yang kurang perawatan dan pengolahan lahan yang tidak sesuai dengan kultur teknis perkebunan (RPJM Kabupaten Labuhanbatu tahun 2006 2010). Dari sisi NJOP PBB, Kutipan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sektor perkebunan di Labuhanbatu terkesan kecil. Hal itu dilihat dari masih terdapatnya pembayaran PBB Perkebunan yang hanya Rp4.300 per meter. Selain itu masih terdapat perbedaan nilai NJOP antara perkebunan milik negara dengan perkebunan swasta (http://medanbisnisdaily.com). Nilai adalah apa yang seharusnya dibayar oleh pembeli atau diterima oleh penjual melalui sebuah transaksi. Penilaian merupakan sebuah pengestimasian nilai dari suatu kepentingan atas sebuah properti atau harta untuk tujuan tertentu. Penilaian terhadap suatu properti dilakukan tergantung pada tujuan penilaian tersebut (Hidayati dan Harjanto, 2013: 6). Penilaian properti adalah proses pembentukan pendapatdari nilai pertukaran di bawah asumsi tertentu. Permintaan dan penawaran dalam pasar properti dalam pasar properti secara keseluruhan dan dalam subpasar tertentu akan berubah sepanjang waktu dan karena itu penilaian adalah perkiraan gambaran dari harga pertukaran pada titik tertentu dalam waktu (Wyatt, 2007: 62). Penilaian terhadap suatu properti dapat dilakukan dengan tiga metode pendekatan, yaitu pendekatan pasar, pendekatan biaya, dan pendekatan pendapatan. Pendekatan pendapatan merupakan suatu pendekatan penilaian properti berdasarkan pendapatan bersih per tahun yang diperoleh dari hasil 4
properti tersebut. Pendapatan bersih ini dikapitalisasikan dengan faktor tingkat kapitalisasi tertentu untuk mendapatkan nilai pasar wajar properti (Hidayati dan Harjanto 2013: 6). Menurut Prawoto (2012: 381), data pasar merupakan proses di mana suatu estimasi niai pasar yang didapat dari analisis terhadap pasar atas properti yang sama yang kemudian dibandingkan dengan properti yang akan dinilai. Dalam mencari data pasar, properti pembanding harus memiliki karakter yang sebanding dengan properti yang akan dinilai. Pendekatan pasar dan pendekatan pendapatan sangat sesuai dilakukan untuk menilai perkebunan kelapa sawit milik rakyat karena perkebunan kelapa sawit menghasilkan pendapatan yaitu berupa Tandan Buah Segar (TBS) yang menjadi hasil dari kelapa sawit. Penilaian perkebunan kelapa sawit di Labuhanbatu Selatan sangat penting dilakukan dan diteliti karena perkebunan kelapa sawit di Labuhanbatu Selatan cukup memiliki potensial untuk dikembangkan. Masyarakat Labuhanbatu Selatan secara dominan memiliki perkebunan kelapa sawit dan dengan dilakukannya penilaian ini mampu memberikan hasil nilai properti perkebunan kelapa sawit milik rakyat melalui pendekatan pendapatan dan data pasar yang selanjutnya hasil penilaian ini dapat digunakan oleh pemilik lahan sebagai harga jual dan diharapkan dapat memiliki kontribusi dalam penetapan NJOP pemda setempat. 5
1.2 Keaslian Penelitian Penelitian tentang kelapa sawit telah banyak dilakukan sebelumnya. Berikut terdapat beberapa penelitian sebelumnya tentang kelapa sawit sebagai bahan kajian sekaligus menunjukkan keaslian penelitian. Peneliti/ Tahun Wati (2013) Mandung et. al. (2013), Nurland et. al. (2013), Kaimuddin et. al. (2013) Syahputra et. al. (2010), Sarbino et. al. (2010) serta Dian et. al. (2010) Tabel 1.3 Penelitian Terdahulu Topik Penelitian Alat Analisis Hasil Penelitian Analisis Pendapatan Petani Kelapa Sawit dalam Meningkatkan Pendidikan Anak di Desa Air Putih, Kecamatan Kubu, Kabupaten Kubu Raya. Pengelolaan Kebun Kelapa Sawit Plasma PTP Nusantara XIV Tawakua Berkelanjutan Berbasis Pendekatan Sistem Dinamis. Weed Assessment di Perkebunan Kelapa Sawit Lahan Gambut. Metode diskriptif. Pendekatan Sistem Dinamis, Data Primer dan Sekunder menyangkut aspek biofisik, ekonomi, dan sosial. Metode observasi di Lapangan. Analisis vegetasi dilakukan dengan metode kuadrat. Pendapatan petani kelapa sawit sangat membantu dalam upaya meningkatkan pendidikan anak di Desa Air Putih, Kecamatan Kubu, Kabupaten Kubu Raya. Input model pengelolaan kebun kelapa sawit plasma berkelanjutan adalah faktor-faktor biofisik, ekonomi dan sosial, dengan indikator produksi tandan buah segar (TBS) kelapa sawit antara aktual dan simulasi untuk periode waktu 13 tahun dengan korelasi 0,99. Terdapat 5 jenis gulma yang mendominasi TBM adalah Fimbristylis acuminata, Nephrolepis biserrata, Elaeis guinennsis, Cyperus compressus, dan Murdannia nudiflora sedangkan pada TM ialah F. acumunata, Digitaria ciliaris, N. biserrata, Davallia denticulata dan C. compressus. 6
Abdurahman (2010) Ardinal (2006) Analisis Metode Pendekatan Pendapatan Dalam Penilaian Properti Perkebunan Kelapa Sawit (Studi kasus di Kebun Sungai Tapung PT. Perkebunan Nusantara-V Pekan Baru). Sumber: Sumber Pustaka, 2014 Tabel 1.1 lanjutan Penilaian Tingkat Metode Eksperimen Perkembangan dan Metode Survei. Tanaman Kelapa Sawit Pada Lahan Hasil Konversi Di Perkebunan Tambaksari, Kecamatan Jalancagak, Kabupaten Subang. Pendekatan Pendapatan dengan metode Discounted Cash Flow. Tingkat kesesuaian lahan aktual untuk satuan lahan K-1-An berada pada tingkat S3w (sesuai marginal dengan faktor pembatas ketersediaan air) sedangkan untuk satuan lahan K-1-En berada pada tingkat S3wr (sesuai marginal dengan faktor pembatas ketersediaan air dan drainase). Memaparkan nilai pasar areal properti perkebunan kelapa sawit milik PT. Perkebunan Nusantara V di Kebun Sungai Tapang, Riau. Penelitian ini memiliki persamaan dengan penelitian sebelumnya yaitu meneliti tentang kelapa sawit. Namun, terdapat beberapa perbedaan mendasar seperti skala luasan, alat analisis, dan juga hasilnya. Penelitian yang akan dilakukan oleh penulis adalah kelapa sawit yang berstatus perkebunan rakyat dengan luas areal sekitar 15.174 m 2. 1.3 Rumusan Masalah Berdasarkan latar belakang penelitian yang telah diungkapkan sebelumnya, diketahui bahwa Labuhanbatu Selatan memiliki potensi dalam pengembangan komoditi kelapa sawit. Kelapa sawit banyak dibudidayakan oleh masyarakat Labuhanbatu di beberapa lahan yang mereka miliki. Penilaian perkebunan kelapa sawit milik rakyat ini diperlukan untuk mengetahui berapa nilai properti 7
perkebunan kelapa sawit tersebut yang akan digunakan sebagai nilai pasar atau harga jual dari lahan yang telah ditanami kelapa sawit. 1.4 Pertanyaan Penelitian Berdasarkan rumusan masalah tersebut maka penulis mengangkat pertanyaan penelitian berikut ini. 1. Dengan menggunakan pendekatan pasar, berapa nilai properti perkebunan kelapa sawit milik rakyat di Labuhanbatu Selatan? 2. Dengan menggunakan pendekatan pendapatan, berapa nilai properti perkebunan kelapa sawit milik rakyat di Labuhanbatu Selatan? 1.5 Tujuan Penelitian Berdasarkan rumusan masalah dan pertanyaan penelitian yang telah dipaparkan sebelumnya, maka tujuan penelitian penilaian properti kelapa sawit adalah Untuk menganalisis berapa nilai properti perkebunan kelapa sawit milik rakyat di Labuhanbatu Selatan. 1.6 Manfaat Penelitian Adapun kontribusi dari penelitian ini sebagai berikut. 1. Mengetahui nilai properti dari perkebunan kelapa sawit milik rakyat yang selanjutnya dapat digunakan untuk nilai harga jual. 2. Penilaian properti perkebunan kelapa sawit menghasilkan nilai yang kemudian diharapkan dapat dijadikan sebagai bahan pertimbangan bagi Pemerintah Daerah setempat dalam menetapkan besaran NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) perkebunan rakyat. 8
1.7 Sistematika Penulisan Dalam penulisan tesis ini, penyajiannya dibagi dalam 5 (lima) bab, dengan sistematika sebagai berikut: Bab I merupakan Pendahuluan yang berisikan latar belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan. Bab II merupakan Landasan Teori yang berisikan landasan teori, kajian terhadap penelitian terdahulu, dan model penelitian/kerangka penelitian. Bab III merupakan Metoda Penelitian yang berisikan desain penelitian, metode pengumpulan data dan metode penilaian perkebunan. Bab IV merupakan Analisis yang berisikan deskripsi umum Kabupaten Labuhanbatu Selatan, potensi ekonomi daerah Kabupaten Labuhanbatu Selatan, deskripsi properti objek penelitian, deskripsi properti pembanding, analisis lahan, analisis pengembangan, analisis pasar, analisis penggunaan tertinggi dan terbaik, penilaian properti objek (perkebunan rakyat kelapa sawit), dan penilaian tanah kosong. Bab V yang merupakan bab terakhir berisikan Simpulan dan Saran. Penulis memberikan simpulan pada penelitian yang dilakukan. Bab ini berisikan implikasi, keterbatasan, dan saran. 9