Analisa Investasi Apartemen de Papilio Surabaya Danniswara Windraya Prasidya 3109100014 Dosen Pembimbing: Ir. Retno Indryani, MS.
Gambar Apartemen de Papilio
Deskripsi Proyek Owner: PT. Wijaya Karya Developer: PT. Wijaya Karya Realty Building Management: Best Western dan PT. Wijaya Karya Property Fungsi bangunan: Mixed use komersial, apartemen dan kondotel Lokasi: Jl. A. Yani 176-178 Surabaya Luas lahan: 5.384 m 2 Luas Bangunan: 40.944 m 2 Tinggi bangunan: 33 lantai + 1 semi basement Produk: 446 unit apartemen, 230 unit kondotel, 11 unit retail (semua produk di jual)
Latar Belakang
Rumusan dan Tujuan Masalah Analisa Investasi Kompetito r Teknis Lokasi Luas Bangunan dan Lahan Harga jual Pembayaran Fasilitas Parkir Fasilitas lain KDB KLB RTHP Luasan Area Parkir Finansial NPV IRR Payback Period
Tabel Variable Topik Variabel Indikator Pengukuran dan Skala Metode Data 1.Beaya pengadaan lahan 2. Beaya Konstruksi Estimasi beaya: opini 1. Rencana pengembangan 3. Beaya perencanaan ahli, analisa analog proyek 4. Beaya perijinan estimate, parametric 2. Standar beaya 5. Beaya manajemen Perhitungan estimasi estimate, indeks beaya, 3.Proyek sejenis yang telah Beaya investasi 6. Beaya pengelolaan (skala nilai uang) survey kuantitas dikembangkan Sumber data dan teknik pengumpulan referensi 1. Pengembang proyek 2. Konsultan perencanaan proyek Slamet Biyantoro 3. Referensi lain yang terkait (2010) Analisa investasi proyek apartemen de papilio Masa investasi Masa investasi Pendekatan dalam tahun Pendapatan operasional Pengeluaran operasional Teknis bangunan Kompetitor 1. Pendapatan jual apartemen 2. Pendapatan jual kondotel 3. Pendapatan jual retail 1. Beaya gaji karyawan 2. Beaya listrik, air dan telepon 3. Beaya pemasaran 4. Beaya pajak penghasilan 1. KDB 2. KLB 3. RTHP 4. Luasan area parkir 1. Lokasi 2.Luas lahan dan Bangunan 3. Harga jual 4. Fasilitas parkir 5. Pembayaran 6. Fasilitas lain Perhitungan estimasi (skala nilai uang) Perhitungan estimasi (skala nilai uang) Perhitungan estimasi (skala luasan m2) Pembandingan (benchmarking) Estimasi atau pendekatan siklus bisnis Proyeksi data, Estimasi dan pendekatan Proyeksi data, Estimasi dan pendekatan Proyeksi data proyek Pembandingan dengan peraturan Survey 1. Siklus bisnis 2. Rencana pengembangan 1. Estimasi analog 1. Kapasitas produk 2. harga jual produk 1. Estimasi volume penggunaan 2. Tarif 1. Gambar proyek 2. Standar Bangunan Gedung 1. Data sekunder harga jual produk 2.Esimasi analog rencana penjualan 1. Data sekunder tarif produk sejenis 2. Rencana pengembangan 1. Data sekunder proyek 1. hasil Interview kompetitor 2. Data proyek 1. Interview Benhard Ellying House S (2009) Agustina Masruroh (2003) Reza Ramadhan (2006) Rachma Prima Aurora (2006)
Langkah-langkah Penelitian
Analisa Kompetitor Aspek yang dibandingkan De Papilio Apartemen The Trillium Office Residence Aryaduta Residences Lokasi Luas Lahan Luas Bangunan Harga Jual Produk Kapasitas Ruang Parkir Pembayaran Fasilitas Lain
Analisa Teknis Pembandingan Persyaratan Kondisi eksisting KDB 48% 30,46% KLB 900% 890% RTHP 52% 69,54% Luasan Area Parkir 136 SRP 242 SRP
Perhitungan Aliran Kas Masuk Harga jual produk Tahun Harga Jual Produk (Rp) Studio 2 Bedroom Kondotel Retail 2013 300.000.000 600.000.000 800.000.000 1.200.000.000 2014 306.000.000 612.000.000 816.000.000 2015 312.120.000 624.240.000 832.320.000 2016 318.362.400 636.724.800 2017 324.729.648 649.459.296 Rencana penjualan Produk Tahun 2013 2014 2015 2016 2017 Apartemen 20% 50% 15% 10% 5% Kondotel 30% 50% 20% Retail 100% Diasumsikan penjualan secara cash, sehingga diskon 5%
Rekapitulasi Aliran Kas Masuk Tahun Penjualan apartemen (Rp) Penjualan kondotel (Rp) Penjualan Retail (Rp) Kas Masuk (Rp) 2013 37.335.000.000 52.440.000.000 12.540.000.000 102.315.000.000 2014 95.640.300.000 89.148.000.000 184.788.000.000 2015 29.354.886.000 36.372.384.000 65.727.270.000 2016 19.658.878.200 19.658.878.200 2017 10.488.767.630 10.488.767.630 Total 382.978.000.000
Biaya Investasi No Uraian Pekerjaan Biaya per Tahun (Rp) Total Biaya 2013 2014 1 Biaya tanah 43.072.000.000 43.072.000.000 2 Biaya Konstruksi 106.076.400.000 70.717.600.000 176.794.000.000 3 Biaya Perencanaan 4.088.361.250 331.448.750 4.419.850.000 4 Biaya Perijinan 13.000.000.000 13.000.000.000 6 Biaya Manajemen Konstruksi 2.466.716.000 1.057.164.000 3.523.880.000 7 Biaya Pengelolaan Konstruksi 424.305.600 282.870.400 707.176.000 Total 169.127.782.900 71.843.083.150 240.970.866.100 Catatan: Biaya konstruksi sekarang: Biaya Sekarang = Biaya Lalu x (1 + i/100) n
Biaya Pengeluaran Operasional Pekerjaan Biaya Pertahun (Rp) Total Biaya (Rp) 2013 2014 2015 2016 2017 Gaji Karyawan 3.354.450.000 5.836.149.000 2.264.318.100 882.266.346 607.163.029 12.944.346.480 Listrik 7.345.820 7.345.820 7.345.820 7.345.820 7.345.820 36.729.100 Air 720.000 720.000 720.000 720.000 720.000 3.600.000 Telepon 27.961.200 27.961.200 27.961.200 27.961.200 27.961.200 139.806.000 Pemasaran 141.000.000 1.212.000.000 2.000.000 1.000.000 1.000.000 1.357.000.000 Total 3.531.477.020 7.084.176.020 2.302.345.120 919.293.366 644.190.049 14.481.481.580
Net Present Value dan Payback Period Cashflow MARR 11%, Masa Investasi 5 Tahun Satuan : Rupiah Tahun ke 2013 2014 2015 2016 2017 Aliran Kas Keluar Biaya investasi (169,127,782,900) (71,843,083,150) Biaya operasional (3,531,477,020) (7,084,176,020) (2,302,345,120) (919,293,366) (644,190,049) Aliran Kas Masuk Apartemen 37,335,000,000 95,640,300,000 29,354,886,000 19,658,878,200 10,488,767,630 Kondotel 52,440,000,000 89,148,000,000 36,372,384,000 Retail 12,540,000,000 Aliran Sebelum Pajak (70,344,259,920) 105,861,040,830 63,424,924,880 18,739,584,834 9,844,577,581 Aliran Kas Kena Pajak 0 35,516,780,910 63,424,924,880 18,739,584,834 9,844,577,581 Pajak 0 (8,879,195,228) (15,856,231,220) (4,112,953,558) (1,897,994,676) Aliran Kas setelah Pajak (70,344,259,920) 96,981,845,603 47,568,693,660 14,626,631,276 7,946,582,905 Discount Factor 1.0000 0.9009 0.8116 0.7312 0.6587 Present Value (PV) (70,344,259,920) 87,371,032,074 38,607,818,895 10,694,866,726 5,234,660,298 PV Komulatif (70,344,259,920) 17,026,772,154 55,634,591,049 66,329,457,775 71,564,118,074 NPV 71,564,118,074 NPV > 0, Investasi dinilai Layak Payback Period tahun ke 2 Payback Period selama masa investasi, investasi layak
Internal Rate of Return Masa Investasi 5 Tahun Satuan : Rupiah Tahun ke 2013 2014 2015 2016 2017 Aliran Kas setelah Pajak (70,344,259,920) 96,981,845,603 47,568,693,660 14,626,631,276 7,946,582,905 Discount Factor i = 80% 1.0000 0.5556 0.3086 0.1715 0.0953 Present Value (PV) (70,344,259,920) 53,878,803,113 14,681,695,574 2,507,995,761 756,990,446 PV Komulatif (70,344,259,920) (16,465,456,808) (1,783,761,233) 724,234,527 1,481,224,973 NPV 1,481,224,973 NPV > 0, Investasi dinilai Layak Discount Factor i = 81% 1.0000 0.5525 0.3052 0.1686 0.0932 Present Value (PV) (70,344,259,920) 53,581,130,167 14,519,915,039 2,466,656,010 740,399,504 PV Komulatif (70,344,259,920) (16,763,129,753) (2,243,214,714) 223,441,296 963,840,801 NPV 963,840,801 NPV > 0, Investasi dinilai Layak Discount Factor i = 82% 1.0000 0.5495 0.3019 0.1659 0.0911 Present Value (PV) (70,344,259,920) 53,286,728,353 14,360,793,884 2,426,219,838 724,260,611 PV Komulatif (70,344,259,920) (17,057,531,567) (2,696,737,683) (270,517,845) 453,742,766 NPV 453,742,766 NPV > 0, Investasi dinilai Layak Discount Factor i = 83% 1.0000 0.5464 0.2986 0.1632 0.0892 Present Value (PV) (70,344,259,920) 52,995,544,045 14,204,274,138 2,386,662,691 708,559,067 PV Komulatif (70,344,259,920) (17,348,715,875) (3,144,441,737) (757,779,046) (49,219,979) NPV (49,219,979) NPV > 0, Investasi dinilai Layak Discount Factor i = 84% 1.0000 0.5435 0.2954 0.1605 0.0872 Present Value (PV) (70,344,259,920) 52,707,524,784 14,050,299,403 2,347,960,813 693,280,726 PV Komulatif (70,344,259,920) (17,636,735,136) (3,586,435,733) (1,238,474,920) (545,194,194) NPV (545,194,194) NPV > 0, Investasi dinilai Layak Discount Factor i = 85% 1.0000 0.5405 0.2922 0.1579 0.0854 Present Value (PV) (70,344,259,920) 52,422,619,245 13,898,814,802 2,310,091,213 678,411,975 PV Komulatif (70,344,259,920) (17,921,640,675) (4,022,825,873) (1,712,734,660) (1,034,322,686) NPV (1,034,322,686) NPV < 0, Investasi dinilai tidak Layak
Grafik Interpolasi IRR 2,000,000,000 Grafik Interpolasi IRR 1,500,000,000 1,000,000,000 500,000,000 0 79% 80% 81% 82% 83% 84% 85% 86% Grafik Interpolasi IRR (500,000,000) (1,000,000,000) (1,500,000,000) IRR = 82,9%
Analisa Sensitivitas Penurunan Pendapatan NPV IRR Payback Period 20% Rp 19.044.015.562 25,6% 3 25% Rp 5.952.302.904 15,1% 4 28% Rp (2.279.419.236) 9,4% > 5
Grafik Interpolasi Penurunan Pendapatan 25,000,000,000 Grafik Interpolasi Penurunan Pendapatan 20,000,000,000 15,000,000,000 10,000,000,000 Grafik Interpolasi Penurunan Pendapatan 5,000,000,000 0 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% (5,000,000,000) Penurunan pendapatan 27,1%
Kesimpulan Analisa kompetitor: proyek pembangunan apartemen de Papilio layak dilakukan karena memiliki harga jual yang paling murah dan sistem pembayaran yang paling mudah. Analisa teknis: proyek pembangunan apartemen de Papilio sudah memenuhi persyaratan sehingga layak untuk dilakukan. Analisa finansial: proyek pembangunan apartemen de Papilio dapat memberikan keuntungan dengan nilai NPV sebesar Rp 71.564.118.074, nilai IRR = 82,9% > MARR = 11%, dan payback period pada tahun ke-2. Dalam hal ini proyek pembangunan apatemen de Papilio dinilai layak untuk dilakukan. Analisa sensitifitas: proyek pembangunan apartemen de Papilio akan menjadi tidak layak untuk dilakukan apabila terjadi penurunan pendapatan lebih dari 27,1%.
Saran Diadakan penelitian lebih lanjut mengenai analisa investasi proyek pembangunan apartemen de Papilio maupun proyek-proyek lain yang sejenis dengan menggunakan metode yang lebih beragam pada analisa finansial serta beberapa parameter lain pada analisa sensitifitas.