1 Bab I Pendahuluan I.1 Latar Belakang Penerimaan Pajak Bumi dan bangunan (PBB) sangat penting peranannya bagi pembangunan daerah, tetapi harus disadari bahwa pengadministrasian PBB masih merupakan masalah yang dihadapi pemerintah. Permasalahan tersebut terutama menyangkut pengumpulan data objek dan subjek pajak, penilaian tanah, penghitungan pajak, penyampaian surat pemberitahuan pajak yang terhutang (tax-billing), pemungutan pajak, dan penegakan hukum (law-enforcement). Hal tersebut harus tetap memperhatikan prinsip-prinsip perpajakan yang baik khususnya menyangkut prinsip keadilan dan kesederhanaan. Dari permasalahanpermasalahan administrasi PBB tersebut, permasalahan yang perlu dikaji adalah kurang akuratnya sistem penilaian tanah (valuation less-accuracy). Hal ini menuntut adanya hasil penilaian tanah yang akurat sebagai salah satu komponen dari administrasi pajak. Untuk itu, perlu adanya penyempurnaan sistem penilaian tanah secara berkelanjutan dengan lebih memperhatikan aspek kemudahan pelaksanaannya, yaitu dengan menggunakan variabel-variabel yang relevan, mudah dihitung dan ditentukan karakteristiknya, memiliki tingkat akurasi yang tinggi dan konsisten sehingga sistem penilaian properti lebih mudah untuk dipahami baik oleh penilai properti maupun oleh masyarakat, khususnya wajib pajak. Berkaitan dengan permasalahan diatas, penentuan metode pemodelan nilai tanah merupakan suatu studi yang menarik untuk dilakukan. Mengacu kepada Standar Model Penilaian Otomatis (Standard on Automated Valuation Models/AVMs) yang dikeluarkan oleh International Association of Assessing Officers (IAAO) sebuah lembaga asosiasi penilai internasional, terdapat beberapa metode kalibrasi pemodelan nilai tanah. Beberapa teknik kalibrasi tersebut diantaranya Teknik Analisis Regresi Berganda (Multiple Regression Analysis/MRA) yang berdasarkan kepada teknik statistik. Jaringan Syaraf Tiruan (Artificial Neural Network/ANN) yang merupakan tiruan dari sistem syaraf biologi manusia yang menganalogikan cara belajar secara adaptif dari syaraf manusia.
2 Pada penelitian ini dilakukan pengujian mana diantara metode tersebut yang dapat menghasilkan model nilai tanah yang lebih akurat untuk menggambarkan nilai tanah di wilayah penelitian. Hal yang perlu diperhatikan jika nilai suatu objek pajak dihasilkan secara otomatis dari suatu formula pendekatan penilaian, maka wajib pajak harus diyakinkan bahwa mereka diperlakukan secara adil. Formula penghitungan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) harus dibuat sedemikian rupa sehingga mencerminkan keterbukaan dan proses perhitungannya dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah. Perhitungan NJOP juga membuka peluang partisipasi wajib pajak untuk memberikan masukan yang positif bagi penyenpurnaan proses perhitungan nilai tanah tersebut. I.2 Perumusan Masalah 1.2.1 Identifikasi Masalah Penelitian Nilai tanah mempunyai karakteristik dipengaruhi oleh berbagai faktor diantaranya faktor fisik tanah, faktor lokasi dan faktor ekonomi serta politik. Hubungan antara nilai tanah dan faktor-faktor yang mempengaruhi tersebut tidak selalu bersifat linier, seringkali bersifat kombinasi antara linier dan nonlinier (Sidik, 2000). Faktor-faktor tersebut juga saling mempengaruhi satu dengan yang lainnya atau terjadi gejala multikolinieritas. Metode regresi lebih ditujukan untuk merepresentasikan sistem yang linier dan memperhitungkan multikolinieritas, hasil prediksi dan penilaian tanah dengan menggunakan metode regresi dimungkinkan tidak dapat mewakili kenyataan di lapangan secara akurat. Dalam hal ini diperlukan metode lain sebagai perbaikan metode regresi yang digunakan dalam penilaian tanah untuk mendapatkan hasil prediksi nilai tanah yang lebih mendekati kenyataan di lapangan. Jaringan Syaraf Tiruan (JST) memiliki keunggulan dalam menyelesaikan masalah yang mengandung ketidakpastian, ketidaktepatan dan kebenaran parsial (Kusumadewi, 2006). Komputasi JST menggunakan pendekatan pengenalan pola dalam memecahkan masalah. Salah satu sifat JST adalah tidak linier dan dapat
3 menyelesaikan permasalahan yang tidak memiliki formula matematis pasti. Dalam penelitian ini metode JST digunakan untuk pemodelan nilai tanah sebagai salah satu alternatif metode penilaian tanah sebagai perbaikan metode regresi yang lazim digunakan. Faktor lokasi dapat dianggap sebagai faktor terkuat pengaruhnya terhadap nilai suatu properti (Hidayati, 2003). Variabel lokasi dapat direpresentasikan sebagai letak relatif suatu bidang tanah terhadap suatu acuan tertentu, seperti pusat perdagangan, fasilitas pendidikan, fasilitas kesehatan dan jalan. Letak relatif tersebut dapat didefinisikan sebagai jarak suatu bidang tanah terhadap acuan tersebut. Selain variabel lokasi sebagai variabel utama dalam penelitian juga digunakan variabel yang melekat pada bidang/fisik tanah (endogen) seperti luas tanah, lebar sisi depan dan lebar jalan didepan bidang. Mengingat karakteristik nilai tanah yang bersifat tidak linier dan mengandung multikolinieritas, maka metode JST yang memiliki keunggulan dalam menyelesaikan masalah yang tidak linier dengan pendekatan pola diusulkan sebagai alternatif perbaikan metode regresi yang telah lazim digunakan dalam metode penilaian tanah. Variabel lokasi yang merupakan variabel eksogen dan variabel yang bersifat endogen diusulkan menjadi variabel dalam penelitian ini. Kualitas hasil penilaian tanah menggunakan model nilai tanah akan dipengaruhi oleh kualitas data masukan yang digunakan dan keakuratan dari setiap tahap pemodelan yang dilakukan, yaitu meliputi: a. Tahap penentuan variabel yang digunakan b. Tahap pengukuran variabel c. Tahap pemodelan dan analisis model Kualitas suatu model ditentukan oleh ketepatan pemilihan variabel yang digunakan. Variabel yang digunakan harus lengkap dan dapat merepresentasikan seluruh karakteristik sistem yang dimodelkan, tidak redundant atau terjadi duplikasi terhadap variabel yang digunakan, serta variabel tersebut dapat terukur dengan baik. Setelah variabel model dapat ditentukan dengan baik, maka kualitas model selanjutnya ditentukan oleh metode pengukuran variabel yang tepat.
4 Pengukuran variabel jarak dalam penelitian ini dilakukan menggunakan metode jarak tempuh terpendek dengan mempertimbangkan arus lalu-lintas yang dapat dilalui, dimulai dari titik tengah (centroid) variabel penelitian ke titik tengah bidang yang diketahui nilai transaksinya. Pengukuran jarak tempuh terpendek dipilih dengan harapan dapat memberikan hasil yang lebih akurat. Selain ditentukan oleh akurasi data nilai variabel yang digunakan dalam pemodelan, kualitas model juga ditentukan oleh metode pemodelan dan analisis model yang digunakan. Terdapat beberapa jenis metode pemodelan nilai tanah dengan masing-masing karakteristiknya berdasar pada AVMs yang dikeluarkan oleh IAAO tahun 2003 diantarannya : a. Analisis Regresi Berganda Analisis Regresi Berganda (Regresi) adalah analisis yang berbasiskan pada ilmu statistik yang mengevaluasi hubungan linier antara variabel terikat dan beberapa variabel bebas dan mendapatkan parameter hasil perkiraan untuk variabel bebas yang digunakan secara bersama untuk memprediksi nilai dalam suatu model matematik. b. Jaringan Syaraf Tiruan JST menggunakan komputasi pendekatan pengenalan pola dalam memecahkan masalah. JST mengevaluasi hubungan yang tidak linier antar variabel terikat dan beberapa variabel bebas dan mendapatkan parameter atau bobot hasil perkiraan untuk variabel bebas yang digunakan secara bersama untuk memprediksi nilai dalam suatu model matematik. Berdasarkan uraian diatas maka dapat disimpulkan bahwa terdapat beberapa masalah penelitian sebagai berikut : a. Variabel apa saja yang digunakan dalam pemodelan nilai tanah dan bagaimana cara pemilihan variabel tersebut. b. Bagaimana metode pengukuran variabel model yang tepat. c. Metode pemodelan manakah yang lebih tepat untuk memodelkan nilai tanah. d. Bagaimana mengukur akurasi model nilai tanah.
5 I.2.2 Fokus Penelitian dan Batasan Masalah Fokus penelitian dan batasan masalah adalah sebagai berikut: a. Variabel penentu nilai tanah yang digunakan untuk pemodelan terdiri atas variabel eksogen berupa jarak bidang tanah dari pusat perdagangan, jarak bidang tanah dari sekolah, jarak bidang tanah dari perguruan tinggi, jarak bidang tanah dari fasillitas kesehatan, dan jarak bidang tanah dari jalan utama terdekat. Variabel endogen yang digunakan berupa lebar jalan didepan bidang tanah, lebar sisi depan bidang dan luas bidang. b. Pengukuran jarak untuk jarak dari pusat perdagangan, jarak dari sekolah, jarak dari perguruan tinggi, jarak dari fasilitas kesehatan ke data sampel penelitian dilakukan menggunakan metode jarak tempuh terdekat (shortest path) dengan memperhatikan arah lalu-lintas di atas peta link as jalan digital, sumber dari Dinas Perhubungan Kota Bandung. Jarak dari jalan utama terdekat ke data sampel penelitian menggunakan jarak buffer per 10 m yang diperoleh dari peneliti terdahulu (Imawan, 2007). c. Metode pemodelan nilai tanah yang digunakan adalah metode regresi dan JST. d. Akurasi model nilai tanah diukur berdasarkan parameter Tingkat akurasi model/coefficient of Variation (COV), Tingkat kewajaran penilaian/pricerelated Differential (PRD) dan Tingkat keseragaman model/coefficient of Dispersion (COD). Selain itu dilakukan pula analisis kualitatif dengan cara membandingkan hasil penerapan model nilai tanah menggunakan metode regresi dan metode JST. e. Wilayah studi kasus dibatasi di wilayah Kecamatan Lengkong, Kota Bandung. I.2.3 Rumusan Masalah Penelitian Berdasarkan identifikasi masalah serta batasan masalah diatas maka dirumuskan masalah penelitian sebagai berikut: a. Apakah jarak tempuh dapat menjadi variabel nilai tanah yang lebih baik dibandingkan jarak lurus.
6 b. Apakah manipulasi data melalui penggunaan jarak dalam bentuk resiprokal dapat meningkatkan kualitas data masukan, sehingga dapat menghasilkan model nilai tanah yang lebih baik. c. Apakah penambahan variabel endogen kedalam model nilai tanah dapat menghasilkan model yang lebih baik. d. Bagaimana menganalisis hasil pemodelan regresi dan JST, serta berapa akurasi masing-masing model tersebut. I.3 Tujuan dan Manfaat Penelitian Tujuan penelitian ini untuk menghasilkan model yang paling baik untuk penilaian tanah. Untuk mencapai tujuan penelitian maka dilakukan tahapan penelitian dengan sasaran penelitian berikut: a. Analisis penggunaan jarak tempuh terdekat dan jarak lurus dalam pemodelan nilai tanah. b. Analisis penggunaan jarak asli dan jarak resiprokal dalam variabel jarak. c. Analisis penggunaan variabel eksogen dan endogen dalam model nilai tanah. d. Analisis hasil pemodelan nilai tanah metode Regresi dan JST. Penelitian ini diharapkan memberikan manfaat akademis maupun praktis yaitu : a. Manfaat akademis: Penerapan metode JST yang memiliki kelebihan bersifat adaptif, tidak linier serta penggunaan variabel yang tidak terbatas untuk penilaian tanah. Penggunaan metode pengukuran jarak tempuh untuk memperbaiki metode pengukuran jarak menggunakan jarak lurus untuk lebih menggambarkan jarak sebenarnya di lapangan. b. Manfaat praktis: Model nilai tanah yang lebih baik akan menghasilkan nilai tanah yang lebih akurat, sehingga dapat meningkatkan kualitas pelayanan publik, lebih transparan dan akuntabel serta dapat mengurangi pengajuan keberatan.
7 I.4 Hipotesis Penelitian Hipotesis yang diajukan dalam penelitian ini: a. Penggunaan jarak tempuh dalam model nilai tanah dapat meningkatkan akurasi model karena lebih menggambarkan jarak sesungguhnya di lapangan. b. Penggunaan jarak dalam bentuk resiprokal dalam variabel jarak dapat menambah akurasi model. c. Penggunaan variabel endogen dalam model nilai tanah dapat menambah akurasi model. d. Metode JST menghasilkan model nilai tanah yang lebih akurat dibandingkan metode Regresi. I.5 Metodologi Penelitian Metodologi penelitian secara garis besar dapat dilihat pada gambar I.1 dengan penjelasan sebagai berikut: a. Persiapan Tahap persiapan meliputi antara lain studi literatur yakni mengumpulkan dan mendapatkan informasi yang dibutukan berkenaan dengan topik penelitian dan penelitian sejenis sebelumnya. Disamping itu dilakukan pengadaan peralatan berupa perangkat keras dan lunak serta peralatan pendukung lainnya. Selanjutnya dilakukan penentuan lokasi penelitian dan variabel yang berpengaruh terhadap nilai tanah berdasarkan hasil studi literatur. b. Pengumpulan Data Jenis data yang diperlukan dalam penelitian ini sesuai dengan variabel yang digunakan antara lain data nilai tanah, jarak tempuh terpendek dari variabel penelitian ke data sampel, jarak buffer, lebar jalan, lebar sisi depan dan luas tanah. Data penelitian sebagian besar diperoleh dari peneliti sebelumnya. c. Pengolahan data Pengolahan data dilakukan dengan dua cara sesuai metode yang digunakan yaitu Regresi dan JST. Pengolahan data terdiri dua tahap:
8 1. Pemodelan: Pemodelan diawali dengan seleksi variabel yang signifikan mempengaruhi nilai tanah selanjutnya dilakukan pembentukan model dan serangkaian uji model untuk mendapatkan model yang akurat untuk memprediksi nilai tanah di wilayah penelitian. 2. Validasi model berupa: Menghitung nilai-nilai parameter Coeffiecient Of Variation (COV), Price Related Differential (PRD) dan Coefficient of Dispersion (COD) model. d. Analisis penelitian Analisis dilakukan dengan cara membandingkan model hasil metode Regresi dan metode JST e. Kesimpulan Pada tahap akhir dilakukan pengambilan kesimpulan yang merupakan perumusan dari hasil penelitian. Selain itu disampaikan saran-saran perbaikan di masa mendatang. Gambar I.1 Metodologi penelitian
9 I.6 Sistematika Penulisan Penulisan tesis ini dibagi menjadi 5 (lima) bab sebagai berikut: Bab I Pendahuluan Bab ini merupakan bab pendahuluan yang membahas latar belakang penelitian, perumusan masalah, hipotesis penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan. Bab II Tinjauan Pustaka Bab ini berisi tinjauan literatur tentang konsep penilaian tanah, faktorfaktor yang mempengaruhi nilai tanah,penelitian sejenis yang pernah dilakukan, serta metode pemodelan nilai tanah Bab III Pelaksanaan Penelitian Bab ini membahas tentang lokasi penelitian, data dan alat penelitian, serta proses pengumpulan dan pengolahan data, perancangan model, pembangunan model dan uji model nilai tanah. BAB IV Hasil dan Pembahasan Bab ini menguraikan analisis terhadap hasil penelitian yang diperoleh. BAB V Kesimpulan dan Saran Bab ini berisi kesimpulan dari hasil penelitian serta saran-saran untuk penelitian lebih lanjut.