BAB I PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Pemenuhan kebutuhan masyarakat dapat dikatakan tidak lepas dari uang, baik untuk konsumsi, investasi, atau modal usaha. Dalam pemenuhan kebutuhan itu, seringkali masyarakat kekurangan dana sehingga bank menjadi salah satu pilihan masyarakat untuk mendapatkan dana dengan cara meminjam. Bank menurut Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 merupakan badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak. Kredit berasal dari bahasa latin credere yang artinya percaya. Maksudnya pemberi kredit percaya pada penerima kredit bahwa kredit yang disalurkan akan dikembalikan sesuai perjanjian. Sedangkan penerima kredit menerima kepercayaan sehingga mempunyai kewajiban membayar kembali pinjamannya sesuai jangka waktunya (Kasmir,2002:101). Dalam memberikan kredit, banyak sekali kemungkinan adanya gagal kredit dan resiko kredit lainnya. Untuk itu, bank harus melakukan analisis kredit sebelum mengeluarkan pinjaman seperti latar belakang nasabah, prospek usaha, jaminan yang diberikan, serta faktor lainnya. Namun, sebaik apapun analisis kredit yang dilakukan, resiko kredit macet tidak dapat dihindari. Sehingga dalam praktik, biasanya bank melakukan pengamanan kredit dengan jaminan yang diberikan nasabah. Barang yang dapat dijadikan jaminan adalah tanah, bangunan, kendaraan 1
bermotor, surat-surat berharga dan saham, mesin pabrik, pesawat udara, kapal laut, barang dagangan, dan lainnya (Kasmir,2002: 113). Jaminan yang diberikan harus bernilai ekonomis lebih tinggi dari besar pinjaman, memiliki kepemilikan yang dapat dipindahtangankan, dan dapat dimiliki secara sempurna berdasarkan hukum. Jaminan berfungsi sebagai pelindung kredit dari resiko kerugian, baik disengaja maupun tidak disengaja (Kasmir,2002:113). Sehingga apabila nasabah tidak dapat melunasi kewajibannya dalam jangka waktu yang telah ditetapkan, bank berhak melelang jaminan yang telah dijaminkan pada bank untuk menutup kewajiban nasabah. Dengan adanya jaminan, bank akan lebih percaya pada nasabah dan kredit yang diberikan cenderung lebih aman dibandingkan dengan kredit tanpa jaminan. Masyarakat yang membutuhkan danapun, khususnya wirausaha akan lebih memilih kredit dengan jaminan karena akan memberikan pinjaman yang sesuai dengan kebutuhan dan senilai paling tidak 60-70% dari nilai jaminannya. Hal ini dibuktikan dengan perkembangan kredit dengan jaminan pada bank konvensional di Indonesia yang memiliki angka yang terus naik setiap bulan per tahunnya secara nasional. Di Propinsi Daerah Istimewa Yogyakarta, kredit untuk modal usaha pada tahun 2016 mencapai Rp1.346.611.723,-, 6% lebih tinggi dari tahun 2015 (Bank Indonesia, 2017). Dari empat kabupaten dan satu kota, Kabupaten Sleman merupakan kabupaten yang memiliki jumlah kredit terbanyak berdasarkan jenis penggunaannya. 2
Tabel 1.1 Tabel Perkembangan Kredit pada Bank Konvensional di Propinsi DIY Kabupaten Jumlah Kredit (Rp) 2012 2013 2014 2015 2016 Bantul 167.003.297 204.029.319 229.777.181 293.919.486 315.597.577 Gunungkidul 127.562.187 157.081.809 178.511.051 191.977.925 197.210.268 Kulonprogo 101.281.362 120.768.243 137.499.446 154.848.058 155.820.808 Sleman 347.704.234 387.424.086 408.110.760 411.597.911 421.283.617 Kota Yogyakarta 120.221.897 166.950.621 204.538.326 215.176.140 256.699.453 Sumber : Bank Indonesia, 2017 Dari tabel di atas dapat diketahui bahwa kredit di empat kabupaten dan satu kota di Propinsi Daerah Istimewa Yogyakarta meningkat setiap tahunnya. Dari kabupaten dan kota di Propinsi Daerah Istimewa Yogyakarta, Kabupaten Sleman merupakan kabupaten yang memiliki perkembangan kredit yang tinggi. Jumlah kredit pada tabel di atas merupakan jumlah kredit berdasarkan penggunaanya untuk modal usaha. Pertumbuhan kredit yang baik, tidak terlepas dari prosedur pemberian kredit yang baik pula. Meskipun nasabah memberikan jaminan, bank masih tetap harus merasa yakin bahwa kredit yang diberikan akan benar-benar dikembalikan. Untuk itu, sebelum fasilitas kredit diberikan bank akan melakukan penilaian terhadap jaminan yang diberikan nasabah. Berdasarkan Peraturan Bank Indonesia Nomor 17/10/PBI/2015 tentang Rasio Loan To Value atau Rasio Financing To Value untuk Kredit atau Pembiayaan Properti dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor tanggal 18 Juni 2015, nilai agunan ditetapkan berdasarkan nilai taksiran yang dilakukan penilai internal Bank atau penilai independen terhadap properti yang menjadi agunan. Dengan adanya penilaian yang dilakukan oleh seseorang yang memiliki kualifikasi, kemampuan, dan pengalaman dalam melakukan praktik penilaian untuk mendapatkan nilai ekonomis sesuai dengan 3
bidang keahlian yang dimiliki, nilai kredit tidak akan melebihi nilai pasar jaminan sehingga tidak akan menimbulkan kerugian pada bank apabila terjadi kredit macet. 1.2. Rumusan Masalah Berdasarkan latar belakang di atas dapat dirumuskan masalah yaitu harus dilakukannya penilaian terhadap ruko yang dijaminkan agar diperoleh Nilai Pasar dan Indikasi Nilai Likuidasi ruko di Jalan Ringroad Utara, Condongcatur, Depok, Sleman, DIY. 1.3. Maksud dan Tujuan Penilaian Penilaian ini bermaksud untuk menghasilkan opini Nilai Pasar dan Indikasi Nilai Likuidasi untuk tujuan penjaminan hutang. 1.4. Manfaat 1) Bagi mahasiswa, memberikan referensi pengetahuan bagaimana melakukan penilaian ruko untuk tujuan penjaminan hutang. 2) Bagi bank, laporan ini dapat dijadikan tambahan informasi pada bank untuk pertimbangan pemberian kredit. 4
1.5. Kerangka Penulisan Latar Belakang 1. Tingginya jumlah kredit pada bank konvensional di Kabupaten Sleman 2. Untuk keperluan penjaminan utang, dibutuhkan penilaian properti Rumusan Masalah Belum adanya Nilai Pasar dan Indikasi Nilai Likuidasi ruko di Jalan Ringroad Utara, Condongcatur, Depok, Sleman, Yogyakarta untuk kepentingan penjaminan utang Pengumpulan Data 1. Inspeksi Lapangan 2. Wawancara 3. Studi Kepustakaan Data Umum 1. Lokasional 2. Ekonomi Data khusus 1. Data Properti Subyek 2. Data Properti Pembanding Alat Analisis 1. HBU 2. Pendekatan Pasar 3. Pendekatan Biaya Rekonsiliasi Nilai Kesimpulan NILAI PASAR dan INDIKASI NILAI LIKUIDASI Bagan 1.1 Bagan Kerangkan Penulisan 5