BAB I PENDAHULUAN. Berdasarkan intensitasnya, kebutuhan manusia dibagi menjadi 3 (tiga) yaitu

Transkripsi

1 BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Berdasarkan intensitasnya, kebutuhan manusia dibagi menjadi 3 (tiga) yaitu Kebutuhan Primer, Kebutuhan Sekunder, dan Kebutuhan Tersier. Kebutuhan Primer merupakan kebutuhan yang harus dipenuhi untuk keberlangsungan hidup manusia, yaitu pakaian, makanan, dan tempat tinggal. Mengingat kebutuhan rumah tinggal menjadi kebutuhan pokok, maka berbagai usaha dilakukan untuk memenuhi kebutuhan tersebut. Seperti salah satu upaya bank dalam memenuhi kebutuhan rumah tinggal, maka bank menawarkan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Sesuai fungsinya yang tercantum pada Undang-Undang No. 10 Tahun 1998 tentang perbankan yang dimaksud bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak. Salah satu fasilitas bank yang cukup banyak dimanfaatkan oleh masyarakat adalah kredit. Kredit menurut Undang-Undang No. 10 Tahun 1998 adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain, yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan sejumlah pemberian bunga. Salah satunya jenisnya yaitu Kredit Pemilikan Rumah (KPR), kredit yang dimaksud adalah kredit yang digunakan untuk 1

2 membeli rumah atau untuk kebutuhan konsumtif lainnya dengan jaminan/agunan berupa tanah dan bangunan yang akan dibeli itu sendiri. Sejalan dengan tingginya pertumbuhan kredit atau pembiayaan pemilikan properti, kredit atau pembiayaan konsumsi beragunan properti, dan kredit atau pembiayaan kendaraan bermotor yang berpotensi menimbulkan Risiko maka Bank perlu meningkatkan kehati-hatian dalam penyaluran kredit atau pembiayaan pemilikan properti, kredit atau pembiayaan konsumsi beragunan properti, dan kredit atau pembiayaan kendaraan bermotor. (KEPI & SPI Edisi VI : Lampiran SPI ). Selain itu juga Undang-Undang No. 10 tahun 1998 menyatakan bahwa kredit yang diberikan oleh bank mengandung risiko, sehingga dalam pelaksanaannya harus memperhatikan asas-asas pemberian kredit yang sehat. Untuk dapat melaksanakan kegiatan secara sehat dan terjaminnya penyaluran kredit maka pihak bank di dalam menyalurkan kredit harus memenuhi prinsip 5C (Character, Capacity, Capital, Collateral, Condition of economy), 5P (Party, Purpose, Payment, Profitability, Protection), dan 3R (return and returning, repayment, risk bearing ability). Diantara prinsip-prinsip tersebut salah satunya yang sering digunakan oleh masyarakat untuk mendapatkan pinjaman adalah prinsip Collateral (Jaminan). Pada umumnya masyarakat menggunakan aset milik mereka sebagai jaminan baik berupa tanah beserta bangunannya, kendaraan, mesin, surat berharga dan aset lainnya. Pihak bank sebelum mengeluarkan kredit harus melakukan penilaian terhadap aset yang dijadikan jaminan agar bank bisa mengestimasi plafon kredit yang akan mereka berikan kepada nasabah. Dalam perkreditan, agunan merupakan hal yang paling diutamakan untuk mendapatkan keyakinan bagi bank atas dana yang disalurkan dalam bentuk kredit 2

3 dengan tujuan apabila terjadi kemacetan maka jaminan atau agunan tersebut dapat dijadikan penyelamatan untuk kelancaran usaha bank. UU No. 23 Tahun 1999 tentang Bank Indonesia pasal 11 ayat 2 yang dimaksud dengan agunan berkualitas dan mudah dicairkan meliputi surat berharga atau tagihan yang diterbitkan oleh pemerintah atau badan hukum lain yang mempunyai peringkat tinggi berdasarkan hasil penilaian yang kompeten dan sewaktu-waktu dengan mudah dapat dijual ke pasar untuk dijadikan uang tunai. Untuk kredit jenis KPR, properti yang dijaminkan berupa tanah dan bangunan yang akan dibeli itu sendiri. Selanjutnya untuk menjamin bahwa nilai jaminan tersebut pada saat dilakukan eksekusi dapat mencukupi untuk pelunasan kewajiban debitur, maka perlu dilakukan penilaian atas jaminan yang akan diserahkan kepada bank. Untuk mengetahui nilai jaminan maka perlu dilakukan penilaian atas jaminan tersebut, yang biasanya adalah penilaian aset. Dalam dunia perbankan secara umum dikenal 2 (dua) kategori penilai, yaitu penilai intern dan independen (Supomo, 2002). Untuk menghitung nilai dari agunan tersebut pihak bank menggunakan jasa penilai baik penilai intern maupun independen. Penilaian properti dibutuhkan untuk mengestimasi Nilai Pasar dari suatu properti. Dalam hal ini penilaian agunan juga memerlukan penilai properti sebagai pihak yang ditugaskan bank untuk mengeluarkan suatu opini nilai. Nilai yang akan keluar sebagai hasil dari penilaian bergantung pada tujuan penilaian. Dalam hal ini, tujuan penilaian yaitu untuk mengetahui nilai agunan atas properti yang dijaminkan untuk tujuan kredit pemilikan rumah, maka pendekatan biaya dirasa sangat mungkin untuk menentukan Nilai Pasar properti tersebut, sehingga diharapkan penilaian ini dapat membantu menentukan Nilai Pasar properti tersebut. 3

4 Oleh karena itu, untuk mengetahui Nilai Pasar properti yang akan digunakan untuk tujuan kredit pemilikan rumah yang berlokasi di Perumahan Lembayung Residence, maka akan dilakukan penilaian dengan menggunakan pendekatan biaya. Berdasarkan latar belakang diatas, maka tugas akhir ini mengambil judul Penilaian Tanah dan Bangunan Rumah Tinggal di Perumahan Lembayung Residence Kecamatan Gamping Kabupaten Sleman Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta 1.2 Rumusan Masalah Rumusan masalah pada hal ini adalah belum dilakukannya penilaian terhadap tanah dan bangunan yang berada di perumahan lembayung residence untuk tujuan kredit pemilikan rumah. Tujuan Penilaian Tujuan dari penilaian ini adalah sebagai berikut: 1. Menentukan Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi tanah dan bangunan rumah tinggal di Perumahan Lembayung Residence Kecamatan Gamping Kabupaten Sleman Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta. 1.3 Manfaat Penilaian Manfaat dari penilaian ini adalah sebagai berikut: 1. Bagi penulis, penilaian sebagai media belajar dalam rangka menambah pengalaman penulis terkait penilaian untuk tujuan kredit pemilikan rumah. 2. Bagi civitas pendidikan, dapat menjadi pengembangan ilmu pengetahuan dalam bidang penilaian khususnya penilaian untuk tujuan kredit pemilikan rumah. 4

5 1.4 Kerangka Penulisan Kerangka penulisan tugas akhir ini adalah sebagaiberikut : Latar Belakang 1. Kebutuhan masyarakat akan kebutuhan Rumah Tinggal 2. Penting penilaian properti untuk tujuan KPR Rumusan Masalah Belum dilakukan penilaian pada tanah dan bangunan yang berlokasi di Perumahan Lembayung Residence untuk tujuan KPR Pengumpulan Data 1. Inspeksi Lapangan 2. Interview atau Wawancara 3. Studi Kepustakaan Data Umum 1. Lokasional 2. Ekonomi Data Khusus 1. Data Properti Subjek 2. Data Pembanding Alat Analisis Pendekatan Biaya Bangunan: Metode Survei Kuantitas Tanah: Metode Perbandingan Penjualan Kesimpulan Nilai Pasar 5