BAB I PENDAHULUAN Bab ini berisi alasan peneliti dalam melakukan penelitian. Latar belakang dalam penelitian ini bertujuan sebagai alasan diperlukannya penelitan. Dalam bab ini juga berisi manfaat penelitian dan sistematika penelitian. 1.1 Latar Belakang Perkembangan pariwisata Provinsi Nusa Tenggara Barat (NTB) terus mengalami tren positif dan sangat potensial. Hal ini tentunya berdampak pada pertumbuhan bisnis perhotelan termasuk di Kota Mataram. Pertumbuhan bisnis perhotelan terus tumbuh seiring dengan meningkatnya kebutuhan tempat menginap yang terus meningkat. Banyak pengusaha menginvestasikan uang di bidang perhotelan dengan harapan mendapatkan tingkat pengembalian yang sesuai. Kenyataannya, banyak pelaku usaha yang masih belum memahami mengenai potensi nilai dari aset yang pelaku usaha miliki. Risiko bawaan bisnis perhotelan seperti kondisi ekonomi dan kebijakan pemerintah kadang-kadang tidak bisa diprediksi. Banyaknya peristiwa ekonomi yang terjadi di negara-negara Eropa, Tiongkok, dan lainnya menyebabkan tidak menentunya jumlah wisatawan. Sementara kebijakan Pemerintah Pusat dan Daerah juga kadang-kadang cenderung menyebabkan kerugian bagi pihak pengusaha industri pariwsata, seperti adanya larangan rapat instansi pemerintah di hotel pada tahun 2014. Hal inilah yang biasanya menyebabkan terjadi perubahan-perubahan harga tarif harga kamar pada industri perhotelan. 1
Perubahan harga yang terjadi tersebut disebut volatilitas tarif kamar hotel merupakan salah satu hal yang memengaruhi nilai bisnis perhotelan. Perubahan tarif sewa kamar hotel merupakan hal yang harus cepat diputuskan oleh pengusaha. Semakin cepat respon dari pengusaha, akan semakin cepat memengaruhi pendapatan dari usaha tersebut. Pengusaha juga perlu melakukan pertimbangan yang tepat ketika melakukan perubahan tarif. Tinggi atau rendahnya pendataran dari suatu bisnis tentu akan memengaruhi nilai bisnis termasuk asetnya. Penilaian, khususnya aset merupakan bagian terpenting dalam keberlansungan suatu bisnis saat ini. Nilai aset yang mencerminkan kondisi pasar yang memberikan gambaran kontribusi masing-masing aset terhadap nilai tambah bagi perusahaan. Dengan menggunakan penilaian, pihak perusahaan dapat melihat apakah terdapat idle aset atau aset yang kurang produktif bagi perusahaannya sehingga dapat diputuskan untuk tetap dipertahankan atau harus dijual. Oleh karena itu, penetapan kebijakan sangat penting untuk dijalankan selama sesuai dengan tujuan perusahaan. Dalam prosesnya, pendekatan pendapatan merupakan salah satu metode penilaian yang digunakan oleh para penilai saat ini. Pendekatan pendapatan adalah suatu pendekatan yang didasarkan laba bersih pertahun, yang diterima dari pengusahaan properti tersebut (Harjanto dan Hidayati, 2014:181). Menurut Prawoto (2011:157) penilai harus mempertimbangkan bagaimana real estate tersebut dapat berkompetisi. Dalam hal ini diperlukan pemikiran yang dinamis, 2
di mana penilai harus mempertimbangkan hal-hal apa saja yang terkait dengan bisnis entitas tersebut. Salah satu metode pendekatan pendapatan yang digunakan oleh Standar Penilaian Indonesia (SPI) saat ini adalah Discounted Cash Flow (DCF). Penilai dapat menggunakan metode ini menilai besarnya nilai aset yang berproduksi atau mendapatkan manfaat dari aset tersebut. Nilai bangunan didapat dari proyeksi pendapatan bersih yang sudah dikalikan dengan estimasi tingkat risiko yang telah ditetapkan. Namun beberapa penelitian menemukan terdapat kekurangan yang dalam metode ini diakibatkan tidak mempertimbangkan kebijakan perubahan harga yang memengaruhi pendapatan aset. Seiring berjalannya waktu mulai muncul alat analisis baru yang mampu menjawab kekurangan hasil nilai dari analisis DCF. Alat analisis tersebut adalah black-scholes. Alat ini merupakan bagian dari metode Real Option Analysis (ROA) yang memiliki pengertian yaitu pengakuan hak atas sesuatu namun tidak kewajiban untuk melakukannya pada harga tertentu selama periode tertentu (Witjaksono, 2003). Perbedaan yang paling jelas adalah Real Option Analisis merupakan suatu alat analisis yang memiliki fleksibilitas manajerial dalam pengendalian suatu penilaian. Hal itu dimungkinkan karena pihak manajemen menguasai sepenuhnya atas risiko bisnis yang terkandung dan dapat mengetahui nilai sesungguhnya dari nilai aset jika diukur menggunakan metode pendapatan. Dalam perhitungannya, ROA dengan alat analisis black-scholes memiliki perbedaan perhitungan dengan metode DCF. Berikut perbedaan perhitungan 3
menggunakan metode DCF dengan ROA. Perhitungan menggunakan metode DCF pada hotel adalah: 1. 2. 3. Berikut perhitungan menggunakan metode ROA dengan alat black-scholes pada hotel adalah: 1. 2. 3. 4.. Perbedaan perhitungan ini didasari salah satunya oleh perubahan tarif yang dipengaruhi keputusan manajemen. Keputusan itu menyebabkan perubahan harga atau volatilitas harga. Berikut data perubahan tarif dan tingkat hunian yang diambil dari kajian properti komersial Bank Indonesia. 4
Grafik 1.1 Perubahan Tarif dan Tingkat Hunian Jabotabek Sumber: www.bi.go.id/id/publikasi/survei/properti-komersial, 2016 Berdasarkan Grafik 1.1 terdapat perubahan yang bisa berdampak pada perubahan harga kamar. Naik turunnya harga akan memengaruhi tingkat volatilitas historis dengan mempertimbangkan faktor risikonya. Setelah melalui perhitungan dengan asumsi volatilitas maka akan mendapatkan hasil sebagai berikut. 1. Semakin tinggi tingkat volatilitas maka semakin tinggi opsi yang akan muncul. Volatilitas pada setiap bisnis perhotelan berbeda-beda dengan adanya ROA, perbedaan tingkat volatilitas tersebut dapat dihitung dan menghasilkan nilai yang baru. 2. Inisiatif perusahaan dapat meningkatkan volatilitas dalam suatu keputusan bisnis. Dengan demikian, pihak manajemen dapat melakukan investasi dalam jumlah minimum pada tahapan awal proyek namun pada waktu yang bersamaan manajemen dapat mempelajari kemungkinan yang bisa terjadi di masa depan. 5
3. ROA memberikan hasil nilai dengan memberikan beberapa opsi pasar di masa mendatang. Dalam hasil analisis ini dipaparkan mengenai analisis growth option yang lebih fleksibel daripada menggunakan metode DCF. Tabel 1.1 Perbandingan Teknik Penilaian DCF dan ROA Teknik Penilaian Metode Pendapatan Discounted Cash Flow (DCF) Real Option Analysis (ROA) a. DCF NPV a. Financial option analogy b. Analisis sensitivitas b. Binomial lattice c. Simulasi Monte Carlo c. Real Option Statis d. Analisis decision tree (diagram d. Real Option Dinamis keputusan) Sumber: A New Era of Project Economics and Investment Decision Technique, 2009 Dalam kasus dunia perhotelan ketergantungan dan ketidakpastian pengaruh eksternal maupun internal tidak bisa diprediksi. Kondisi pasar perhotelan yang tidak bisa diprediksi menurut pihak manajemen melakukan inovasi untuk menjaga stabilitas pertumbuhan pendapatan pada hotel. Oleh karena itu, metode ROA mampu menjawab kekurangan yang ada dalam metode DCF. Dengan alat analisis ROA yaitu black-scholes mampu menjelaskan kebijakan manajemen mana yang dapat menghasilkan pendapatan lebih dari suatu properti sehingga dapat mengoptimalkan asetnya di tengah persaingan pasar. Selain itu, Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) terdapat uji kompetensi dan perilaku profesional dalam prinsip dasar etik, di mana penilai harus menjaga pengetahuan dan keterampilan yang dibutuhkan untuk memastikan bahwa hasil penilaian telah dibuat berdasarkan perkembangan terakhir, dari praktek dan teknik penilaian. Berdasarkan pengertian KEPI di atas, dapat diasumsikan bahwa penilai juga tidak bisa luput dari setiap kebijakan manajemen yang dimungkinkan dapat mendapatkan nilai. 6
Berdasarkan penjelasan di atas, peneliti tertarik untuk meneliti perubahan nilai aset hotel ketika manajemen mempunyai opsi yang diperkirakan dapat mengoptimalkan pemasukan hotel. Dalam kasus ini peneliti berfokus pada objek hotel dikarenakan bisnis perhotelan merupakan bisnis yang perkembangannya cukup pesat dan memiliki volatilitas saat ini. Oleh karena itu, metode yang digunakan yaitu menggunakan Real Option Analysis (ROA). ROA merupakan metode penilaian yang mempertimbangkan dampak volatilitas perhotelan. Perkembangan bisnis ini harus didukung dengan prinsip pelaporan keuangan dengan menggunakan Nilai Wajar. Penggunaan nilai wajar bertujuan untuk meningkatkan kualitas sistem pelaporan keuangan perusahaan sehingga dapat bersaing secara global. Dalam perhitungan menggunakan DCF maupun ROA sama-sama berasal dari penilaian bisnis. Dikarenakan nilai yang diperoleh diambil dari analisis proyeksi masa depan, diharapkan hasil dari penilaian aset dapat memberikan gambaran dasar asumsi yang lebih rasional. Pemanfaatan ROA tidak dapat hanya didasarkan kelengkapan atau komprehensifitasnya namun harus didasarkan atas kemampuannya menyajikan hubungan antara keputusan saat ini dengan keputusan masa mendatang. Pendapatan yang berasal dari aset dapat menjadikan ROA sebagai alat analisis untuk penilaian properti. Dalam kasus dalam penelitian ini, pemilik Hotel XYZ tertarik untuk melihat kondisi bisnisnya dengan mempertimbangkan tingkat fleksibilitas opsi atas volatilitas yang terjadi. Diasumsikan Hotel XYZ akan menjual hotel secepatnya sehingga diperlukan pemantauan harga wajar dengan memasukkan 7
nilai opsi dari aset hotel. Dengan hasil nilai pemilik dapat melihat dampak nilai opsi yang terbentuk bila hotel akan dijual dalam kurun waktu sekitar satu tahun. 8
Gambar 1.1 Perbandingan Teknik Discounted Cash Flow (DCF) dengan Real Option Analysis (ROA) Sumber: A New Era of Project Economics and Investment Decision Technique, 2009 9
1.2 Keaslian Penelitian Penelitian terkait estimasi nilai properti memang telah banyak dilakukan, namun belum banyak penelitian yang menggunakan metode real option analysis untuk menghitung estimasi nilai aset tetap. Metode real option analysis biasanya digunakan untuk menilai saham dan proyek. Peneliti tertarik menggunakan metode ini kedalam penelitian karena terdapat celah untuk mengimplementasi ini kedalam penilaian properti. Beberapa penelitian terdahulu yang menggunakan metode real option analysis sebagai penelitiannya sebagai berikut. No. Peneliti (Tahun) 1. Santoso (2015) 2. Affandi (2011) 3. Setyabudi (2008) Judul Penelitian Studi Kelayakan Keuangan Pembangunan Gedung Perkantoran DAPENARA di Kawasan Komplek Kemayoran Analisis Real Option untuk Investasi Pembangunan Pabrik Blockboard di PT Daya Sakti Unggul Corporindo Unit Sambong Pacitan Real Option Valuation Petroleum Studi Kasus di EMP Tabel 1.2 Penelitian Terdahulu Metode 1. NPV 2. RO Hasil Penelitian ini menggunakan RO untuk pengujian untuk studi kelayakan dengan mempertimbangkan berbagai kejadian pasar sebesar Rp4.914.127.000,- dan dalam kondisi maksimal menjadi sebesar Rp5.950.114.000,-. 1. RO Penelitian ini menggunakan RO sebagai metode pengukuran terhadap investasi pembangunan pabrik dikarenakan metode DCF merupakan penilaian yang bersifat statis. Hasil penelitian menyarankan agar proyek tersebut dihentikana dikarenakan nilai proyek lebih rendah dari nilai investasi. 1. RO Penelitian ini menggunakan 2. Metode metode RO untuk menilai Numeri tambang minyak. Dalam cal penelitian dihasilkan nilai 10
4. Rachman (2005) Malacca Oilfield 1.3 Rumusan Masalah Strait Analisis Keuangan Terhadap Kelayakan Investasi Pembangunan Pusat Perbelanjaan dan Kondominium di Pluit, Jakarta Utara dengan Menggunakan Real Option aset di EMP Malacca oildfield per tanggal penilaian 30 Mei 2008 adalah sebesar US$5,64 miliar. 1. RO Penilaian ini menggunakan metode RO dengan mencakup 3 dengan menggunakan beberapa skenario dan juga mencakup 3 aspek yaitu aspek pendapatan, biaya konstruksi dan biaya lahan. Hasil dengan NPV yaitu sebesar Rp109 miliar,- sementara dengan menggunakan metode RO yaitu sebesar Rp144 miliar,- Berdasarkan latar belakang di atas, terdapat celah bagi peneliti untuk meneliti variasi nilai aset dengan opsi yang terjadi ketika penilaian menggunakan Real Option Analisis (ROA) dilakukan. Banyaknya kemungkinan yang bisa terjadi dalam peramalan dengan menggunakan metode Discounted Cash Flow (DCF) (yang digunakan Standar Penilaian Indonesia) masih menimbulkan ketidakpastian nilai dalam penilaian. Oleh karena itu, ROA digunakan sebagai kolaborasi bagi metode DCF yang berguna sebagai opsi-opsi yang terjadi dalam proses penilaian. Dengan adanya penelitian ini diharapkan dapat memberikan kontribusi berupa nilai opsi dari properti yang berguna bagi manajemen dan stakeholder maupun sebagai penentu kebijakan. 11
1.4 Pertanyaan Penelitian Berdasarkan uraian latar belakang dan permasalahan yang telah dikemukakan, maka dapat diajukan pertanyaan penelitian sebagai berikut. 1. Berapa nilai Hotel XYZ bila menggunakan metoda DCF? 2. Berapa nilai Hotel XYZ bila menggunakan metoda ROA? 1.5 Tujuan Penelitian Berdasarkan pertanyaan penelitian yang telah disebutkan, maka dapat diajukan tujuan penelitian. Tujuan penelitian ini adalah meneliti seberapa besar pengaruh perubahan nilai aset ketika menggunakan Standar Penilaian Indonesia jika dibandingkan dengan penilaian yang memasukkan faktor fleksibilitas manajemen tiap unit bisnis pendapatan hotel. 1.6 Manfaat Penelitian Hasil dari penelitian ini nantinya diharapkan dapat memberikan manfaat sebagai berikut. 1. Memberikan pertimbangan tambahan akibat adanya nilai opsi. Nilai tersebut dapat meningkatkan atau mengurangi nilai dari suatu properti. 2. Real Option Analysis mampu menghilangkan false comparation yang kerap terjadi ketika melakukan penilaian menggunakan discounted cash flow, seperti adanya perlakuan mutually exclusive dalam penilaian. 12
3. Memberikan pertimbangan terhadap pihak bank sebagai pihak kreditor maupun investor bahwa tidak selamanya perusahaan dengan Net Present Value negatif bukan berarti harga mati. 4. Memberikan masukan kepada manajemen perusahaan terhadap adanya perimbangan manajemen risiko perusahaan. 1.7 Lingkup Penelitian Penelitian ini akan dilakukan pada hotel XYZ. Penelitian difokuskan pada penilaian dengan menggunakan metode pendapatan dengan mempertimbangkan risiko. Risiko yang diambil merupakan risiko yang terkait dengan pendapatan perusahaan sebagai penentuan nilai seperti risiko jumlah wisatawan, jumlah penghuni kamar, dampak regulasi, dan operasional. Peneliti juga memasukkan data volatilitas tarif sewa kamar dan opsi perkiraan hotel dijual yang berasal dari data manajemen. Pada penelitian ini juga akan menganalisis dan menyimpulkan dampak dari tingkat pertumbuhan hotel di terhadap kawasan sekitarnya. 1.8 Sistematika Penelitian Penelitian penelitian terdiri dari lima bab. Bab I Pendahuluan yang membahas mengenai uraian latar belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, manfaat penelitian, ruang lingkup dan sistematika penelitian. Bab II Landasan Teori berisi paparan tentang teori-teori dan tinjauan pustaka yang berkaitan dengan penelitian. Bab III Metode Penelitian yang memaparkan tentang desain penelitian, pengumpulan data metode analisis beserta asumsi-asumsi yang digunakan. Bab IV Analisis Data dan Pembahasan, bab ini 13
membahas mengenai hasil analisis data dan pembahasannya. Bab V Simpulan dan Saran, bab ini terdiri dari simpulan, implikasi, keterbatasan dan saran dari penelitian ini. 14