BAB I PENGANTAR 1.1 Latar Belakang Kunjungan wisatawan domestik dan mancanegara ke Bali selama tahun 2013 adalah sebanyak 3.278.598 orang, tahun 2012 adalah sebanyak 2.892.019 orang (lampiran 46). Sebagian besar melalui Bandara I Gusti Ngurah Rai dengan menumpang pesawat yang terbang langsung dari negaranya. Australia memberi kontribusi 25,21 persen dari total wisatawan mancanegara yang berkunjung ke Bali, yakni 826.385 orang selama tahun 2013. Jumlah ini meningkat 13,37 persen dibanding tahun 2012. Australia menempati urutan teratas dari sepuluh negara yang terbanyak memasok turis ke Bali. Negara terbanyak yang memasok wisatawan, selain Australia adalah Cina, Jepang, Malaysia, Korea Selatan, Inggris, Prancis, Singapura, Taiwan, Jerman dan lainnya. Di antara sepuluh negara yang terbanyak memasok turis itu, enam negara naik cukup signifikan dan empat negara menunjukkan penurunan. Keenam negara yang masyarakatnya semakin bergairah ke Bali selain Australia, antara lain RRC, Jepang, Malaysia, Korea Selatan dan Singapura. Sebagai salah satu tempat wisata favorit, Bali telah lengkap dengan berbagai sarana dan prasarana wisata yang dapat membantu para wisatawan dalam memenuhi segala keperluan wisatawan selama berlibur di Bali. Selain destinasi wisata yang telah dikenal di Bali ada banyak lagi destinasi-destinasi yang sudah mulai dieksplorasi bersama-sama antara pelaku pariwisata dan pemerintah. Kunjungan wisatawan dari tahun ketahun selalu mengalami peningkatan. 1
2 Kawasan yang sudah terkenalpun seperti kawasan Kuta masih terus mengembangkan diri untuk memberikan pelayanan yang terbaik bagi para wisatawan baik domestik maupun mancanegara. Perkembangan pembangunan properti di kota-kota besar, terutama Kota Denpasar dan bagian selatan Provinsi Bali berkembang pesat setelah sektor telekomunikasi dan transportasi. Sektor pariwisata telah menjadi roda penggerak utama bagi pertumbuhan sosial maupun ekonomi Bali. Dampaknya arus investasi demikian deras terutama di bidang properti. Hal ini karena gedunggedung hotel, apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan dan rumah-rumah mewah begitu cepat terbangun, dan terserap oleh pasar. Rumah-rumah kelas menengah-atas, apalagi katagori mewah, selalu saja diserbu pembeli. Masyarakat kalangan atas bahkan sudah memesan pada periode prelaunching. Dampak positifnya, lebih mencengangkan, kenaikan harga properti menengah-atas sangat signifikan, baik di pasar primer maupun sekunder. Namun, justru harga yang naik cepat dan pembangunannya yang kelewat ekspansif itulah yang kemudian mengundang kekhawatiran banyak pihak. Bank Indonesia sudah cukup lama mengingatkan soal kredit properti yang dinilai cukup agresif dan dapat memicu terjadinya gejala ekonomi yang terlalu panas (overheating). Sebagian kalangan mulai cemas, dan menganggap sektor properti sudah bubble, (sebuah keadaan adanya kenaikan harga properti yang sangat signifikan hingga akhirnya melebihi pertumbuhan harga-harga elemen yang lain dalam ekonomi).
3 Namun semua kekhawatiran itu diredam oleh para pelaku bisnis properti, yang mengklaim bahwa pasar properti memang sedang bagus-bagusnya, berada dalam periode booming, karena permintaan yang cukup tinggi. Harga yang ditawarkan masih wajar, bahkan cenderung lebih murah dibanding negara-negara lain di kawasan Asia Pasifik. Seiring dengan banyaknya perjanjian perdagangan bebas, serta mulai berlakunya Masyarakat Ekonomi Asean (AEC)/(MEA) 2015, kebutuhan properti bagi orang asing juga makin besar. Terlebih lagi investasi asing ke depan juga makin berlipat, termasuk relokasi industri dari Tiongkok akibat makin tingginya upah buruh dan biaya produksi di Negeri Tirai Bambu tersebut. Pembangunan mega infrastruktur yang direncanakan pemerintah lewat Masterplan Percepatan dan Perluasan Ekonomi Indonesia (MP3EI), tentu akan membawa efek domino luar biasa. Dengan infrastruktur yang makin bagus, otomatis kebutuhan properti juga akan meningkat (BAPENAS, 2013). Dari ilustrasi di atas terbaca jelas bahwa sektor properti masih jauh dari tanda-tanda bubble. Mengingat permintaan masih tinggi, sedangkan pasokan masih terbatas. Hargapun masih dalam batas wajar. Dari sisi kredit, rasio kredit properti terhadap total kredit perbankan masih 14 persen, jauh dibandingkan dengan saat krisis 1998 di mana dengan nilai rasio tersebut yang mencapai 21 persen. Kredit bermasalah di sektor ini juga masih rendah dengan nilai kurang dari 5 persen.
4 PT DG mengaplikasikan ide bisnis untuk mengoptimalkan pendayagunaan beberapa aset miliknya, yang salah satunya berupa lahan kosong. Sebelum merealisasikan rencana tersebut, PT DG memerlukan kajian serta kelayakan bisnis untuk memperoleh hasil yang optimal. Tanah kosong milik PT DG yang terletak di Jl. Raya Kuta, Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung, Provinsi Bali seluas 4.460 m 2, secara umum berbentuk persegi panjang beraturan, terdiri dari 2 Sertifikat (SHM) terletak berdampingan merupakan satu kesatuan yang terletak tepat di (hook), kondisi lahan umumnya datar serta tidak ada kemiringan atau rata dengan jalan. Di sebelah barat berbatasan dengan Jalan Dewi Sri; bagian selatan berbatasan dengan Jalan Patih Jelantik; bagian timur berbatasan dengan Jalan Raya Kuta, sedangkan di sebelah utara berbatasan dengan bengkel. Posisi strategis tanah kosong dimaksud sangat potensial untuk dikembangkan dalam berbagai alternatif penggunaan properti melalui analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) serta kelayakan bisnis. Menurut AIREA (1987: 304-305) bahwa penggunaan konsep tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong didasarkan atas kontribusi yang diberikan oleh tanah itu sendiri, yaitu tanah akan mempunyai nilai tinggi jika sesuai dengan properti yang berdiri di atasnya. Dengan demikian, konsep penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong tidak ditentukan berdasarkan analisis subjektif oleh pemilik, developer atau penilai, tetapi lebih ditentukan dan dibentuk oleh kekuatan kompetitif pasar di mana properti tersebut berada, karena itu analisis dan interpretasi dari penggunaan tertinggi dan terbaik adalah dengan melakukan studi
5 ekonomi dan analisis finansial serta kelayakan bisnis yang berdasar pada subjek properti. Berkenaan hal tersebut, yang menjadi perhatian adalah bagaimana pemanfaatan lahan/tanah kosong yang berada di Jl. Raya Kuta, Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung, Provinsi Bali sebagai salah satu usulan properti yang mempunyai manfaat tertinggi dan terbaik serta kelayakan bisnis bagi PT DG. 1.1.1 Masalah penelitian Lahan seluas 4.460 m² milik PT DG apabila tidak segera digunakan sesuai penggunaan tertinggi dan terbaiknya secara estetika kurang sedap dipandang, bagi lingkungan pariwisata yang berada di sekitar lahan ini, bagi pemilik akan dibebani pajak bumi dan bangunan (PBB) yang cukup tinggi sedangkan dari segi pendapatan tidak ada hanya berupa kenaikan nilai tanah (Capital Gain) serta untuk PEMDA Badung dari segi pendapatan pajak kurang dimaksimalkan. Penggunaan tertinggi dan terbaik lahan kosong pada kawasan tata ruang perdagangan dan jasa yang lokasi penelitian ini terletak di daerah pariwisata yang sudah berkembang pesat di mana data harga jual tanah sulit didapat. Kalau ada harga jualnya sudah terlalu tinggi cenderung tidak wajar begitu juga dengan harga sewa lahan sudah terlampau tinggi, sehingga secara hipotesis perlu dibuktikan bahwa investasi yang dilakukan terhadap lahan PT DG dapat memenuhi kriteria HBU yaitu secara fisik memungkinkan, legal secara hukum, produktifitas yang tinggi dan secara finansial layak.
6 1.2 Keaslian Penelitian Penelitian empiris mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik telah banyak dilakukan, antara lain sebagai berikut. 1. Darodjati (2000), meneliti penggunaan tertinggi dan terbaik lokasi tanah kosong yang berada di Jalan Karanggetas Cirebon dengan berdasarkan pada analisis data mengenai fisik, analisis hukum/peraturan, analisis keuangan dan analisis tertinggi serta perbandingan dengan nilai tanah untuk ketentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Pajak Bumi dan Bangunan. Berdasarkan hasil penelitian diketahui bahwa penggunaan hotel merupakan penggunaan yang optimal, dan diperoleh nilai tanah di lokasi penelitian sebesar Rp1.021.000,- /m 2 dan lebih tinggi dari penetapan Nilai Jual Objek Pajak yang sebesar Rp916.000,-/m 2. 2. lkhsan (2001), melakukan penelitian terhadap lahan milik Pemerintah Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta yang terletak di Jalan Jenderal Ahmad Yani Nomor 31 Yogyakarta. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui penggunaan yang tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong tersebut. Variabel yang digunakan adalah fisik tanah dan aliran keuangan, sedangkan analisis yang digunakan yaitu analisis produktivitas dan analisis keuangan. Berdasarkan hasil penelitian diketahui bahwa penggunaan pusat perbelanjaan (shopping centre) merupakan penggunaan yang tertinggi dan terbaik (highest and best use). 3. Suyudi (2005), meneliti tanah kosong milik Pemerintah Kota Mataram yang terletak di Jalan Pejanggik Nomor I Cakranegara. Penelitian ini selain menggunakan alat analisis produktivitas dan keuangan, juga menggunakan
7 analisis pasar untuk setiap alternatif penggunaan yang memungkinkan. Berdasarkan hasil penelitian diketahui bahwa penggunaan pusat perbelanjaan (shopping centre) merupakan penggunaan yang tertinggi dan terbaik. 4. Winarno (2005), melakukan penelitian terhadap lahan milik Pemerintah Kabupaten Jombang yang terletak di Jalan Merdeka Kota Jombang (tanah eks stadion). Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui penggunaan yang tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong bekas stadion tersebut. Analisis yang digunakan yaitu analisis produktivitas setiap penggunaan, analisis penggunaan lahan, optimalisasi penggunaan lahan dan analisis keuangan, serta analisis pasar. Berdasarkan hasil penelitian diketahui bahwa penggunaan Retail merupakan penggunaan yang tertinggi dan terbaik (highest and best use). Penelitian terhadap tanah di Jl. Raya Kuta, Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung, Provinsi Bali terdiri dari analisis produktivitas, analisis pasar untuk setiap penggunaan yang memungkinkan, analisis keuangan, dan analisis rekonsiliasi keuangan, sehingga diperoleh penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong tersebut. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah tata guna lahan (zoning) pada objek penelitian sebagai zoning jasa komersial. Selain itu, kriteria kelayakan bisnis dengan menganalisa aspek pasar pariwisata di Provinsi Bali, waktu penelitian dan lokasi objek yang diteliti yaitu berupa tanah kosong di Jl. Raya Kuta. Tanah kosong dimaksud sebelumnya pernah dimanfaatkan sebagai SPBU (stasiun pengisian bahan bakar umum) dan berada pada posisi strategis.
8 1.3 Tujuan Penelitian 1. Menganalisis penggunaan tertinggi dan terbaik berdasarkan item-item lingkungan, fisik, keuangan dan penggunaan keuntungan yang mampu memberikan nilai dan keuntungan yang optimal pada daerah pariwisata yang sudah berkembang, di mana pembangunan hotel serta properti penunjang pariwisata berkembang pesat terutama budget hotel yang berimplikasi menurunnya tingkat hunian kamar. 2. Penaksiran nilai sewa tanah berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak Bumi (NJOPB) properti komersial hotel sebagai dasar acuan yang dipengaruhi beberapa variabel independen, dilakukan dengan analisi regresi berganda dengan metoda penaksir Least Squares Dummy Variable (LSDV). 1.4 Manfaat Penelitian 1. Manfaat praktis Hasil penelitian ini diharapkan dapat menjadi sumbangan pemikiran bagi PT DG mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong, khususnya tanah yang terletak di Jl. Raya Kuta, Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung, Provinsi Bali dalam rangka pendayagunaan aset non operasional sebagai upaya menggali potensi sumber daya yang akan memberikan manfaat pada penerimaan pendapatan perusahaan. 2. Manfaat akademis Hasil penelitian ini diharapkan akan menambah khazanah pengetahuan tentang analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) terhadap tanah
9 kosong. Selain itu, manfaat akademis lainnya diharapkan penelitian ini menjadi sumber penelitian selanjutnya yang berkaitan dengan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong komersial yang terletak di kawasan yang sudah berkembang pesat dengan tetap memperhatikan produktivitas properti, fisik, desain, lokasi, regulasi, keuangan, kelayakan bisnis. 1.5 Sistematika Penulisan Sistematika penulisan dalam penelitian ini adalah: Bab I merupakan pengantar, mencakup uraian tentang latar belakang, keaslian penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan. Bab II menguraikan tinjauan pustaka dan alat analisis, mencakup tentang tinjauan pustaka, landasan teori, cara penelitian dan alat analisis. Bab III merupakan analisis data dan pembahasan, yang menjelaskan tentang analisis lingkungan, analisis produktivitas, analisis pasar, analisis keuangan, analisis rekonsiliasi keuangan. Bab IV berisikan kesimpulan dan saran.