SKRIPSI PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI DALAM PERJANJIAN PENGIKAT JUAL BELI RUMAH (Studi Kasus di PT. Fajar Bangun Raharja Kota Surakarta) Disusun dan Diajukan Untuk Melengkapi Tugas dan Persyaratan Guna Mencapai Gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta Oleh: ADHISTHITHA PARATMA ASTASARI C100120027 FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA 2017 i
HALAMAN PERSETUJUAN Skripsi ini telah disetujui untuk dipertahankan di hadapan Dewan Penguji Skripsi Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta Pembimbing (Darsono, S.H., M.H.) ii
HALAMAN PENGESAHAN Skripsi ini telah diterima dan disahkan oleh Dewan Penguji Skripsi Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta Pada : Hari : Senin Tanggal : 23 Januari 2017 Dewan Penguji 1. Darsono, S.H., M.H. ( ) (Ketua Dewan Penguji) 2. Septarina Budiwati, S.H., M.H. ( ) (Anggota I Dewan Penguji) 3. Shalman Al-Farizy, S.H., M.M., M.Kn. ( ) (Anggota II Dewan Penguji) Mengetahui Dekan Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta (Dr. Natangsa Surbakti, S.H., M.Hum.) iii
PERNYATAAN Dengan ini saya menyatakan bahwa dalam skripsi ini tidak terdapat karya yang pernah diajukan untuk memperoleh gelar kesarjanaan di suatu perguruan tinggi dan sepanjang pengetahuan saya juga tidak terdapat karya atau pendapat yang pernah ditulis atau diterbitkan orang lain, kecuali secara tertulis diacu dalam naskah dan disebutkan dalam daftar pustaka. Apabila kelak terbukti ada ketidakbenaran dalam pernyataan saya di atas, maka akan saya pertanggungjawabkan sepenuhnya. Surakarta, 23 Januari 2017 Penulis Adhisthitha Paratma Astasari C1001200277 iv
HALAMAN MOTTO Dan dijadikan-nya kamu kuat dengan pertolongan-nya dan diberi-nya kamu rezeki dari yang baik baik agar kamu bersyukur. (QS. Al-Anfal: 26) Karena sesungguhnya sesudah kesulitan itu ada kemudahan. (QS. Al-Insyirah: 5) v
HALAMAN PERSEMBAHAN Skripsi ini, penulis persembahkan kepada: 1. Ibu dan Ayah tercinta serta kesabarannya membimbing selama ini. 2. Kakak tercinta yang selalu memberikan motivasi, dorongan dan semangatnya. 3. Sahabat yang dengan loyal menemani suka maupun duka. vi
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI DALAM PERJANJIAN PENGIKAT JUAL BELI RUMAH (Studi Kasus di PT. Fajar Bangun Raharja Kota Surakarta) Adhisthitha Paratma Astasari C100120027 Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta adistitaastasari@yahoo.co.id ABSTRAK Terjaminnya kepastian hukum yang adil bagi pembeli serta peran perusahaan pengembang/ developer yang dirasa cukup kredible dalam menyusun perjanjian pengikat jual beli haruslah berpedoman pada ketentuan perundang undangan yang berlaku agar perlindungan hukum yang terkandung didalamnya bisa berlaku serta benar benar dilandasi dengan kesepakatan bersama dan diharapkan agar perjanjian pengikat jual beli dapat berjalan lancar dan tidak menimbulkan masalah dikemudian hari terutama untuk pihak pembeli rumah. Ketidakjelasan dan pencantuman klausula eksonerasi dan materi perjanjian berat sebelah yang bersifat memberatkan pihak pembeli dalam perjanjian pengikat jual beli perlu diantisipasi serta pembeli selaku orang awam yang memiliki perilaku konsumtif tidak hanya diberi kebebasan dalam mempelajari isi perjanjian dan perlu diberikan pemahaman lalu penafsiran agar pembeli tidak terjebak pada isi perjanjian dari luarnya saja padahal didalamnya mengandung makna yang berbeda dalam klausula perjanjian pengikat jual beli tersebut. Kata Kunci: perlindungan hukum dan pembeli dan perjanjian pengikat jual beli rumah ABSTRACT Ensuring legal certainty for the buyer as well as the role developer or developer who feels quite credible in drafting agreements binding sale and purchase shall by guided by the provisions of the laws in force in order that legal safeguards contained there in may apply and truly based on the collective agreement and it is expected that the agreement binding sale and purchase can go smoothly and do not cause problems in the future, especially for the home buyer. The lack of clarity and the inclusion of a clause on the exoneration and material agreements lopsided that are aggravating the purchaser in the agreements binding sale and purchase should be anticipated as well as the buyer as a layman who was consumer behavior not only given the freedom to read and learn about the contents of the agreement and should be given the understanding and interpretation so that buyer do not get stuck in content of the agreement from the outside even though it contains a different meaning in clause binding sale and purchase agreement. Keyword: legal protection, buyers, binding agreement buying and selling homes vii
KATA PENGANTAR Assalamu alaikum Wr.Wb Alhamdulillah, segala puji syukur saya panjatkan bagi Allah SWT yang telah menganugerahi limpahan karunia dan ridha-nya sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan hukum yang berjudul Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Dalam Perjanjian Pengikat Jual Beli Rumah (Studi Kasus di PT. Fajar Bangun Raharja Kota Surakarta). Penulisan hukum ini guna memenuhi salah satu persyaratan akademis untuk memperoleh gelar Sarjana Hukum di Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta. Sehubungan dengan terselesaikan penulisan hukum ini maka penulis ingin menyampaikan terima kasih yang tiada batas kepada: 1. Bapak Prof. Dr. Bambang Setiaji selaku Rektor Universitas Muhammadiyah Surakarta yang memberi kesempatan menuntut ilmu di universitas ini. 2. Bapak Dr. Natangsa Surbakti, S.H.. M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta yang begitu bijak dalam penulisan hukum ini. 3. Bapak Darsono, S.H., M.Hum., selaku Ketua Bagian Hukum Perdata Fakultas dan Dosen Pembimbing Skripsi yang telah memberikan inspirasi serta masukan yang membangun serta mendukung terciptanya penulisan hukum ini. viii
4. Ibu Cecilia Kuswanti selaku Legal Officer yang sangat berperan penting dalam perolehan data penelitian penulisan hukum ini. 5. Bapak Eka Hardjanto selaku Kepala Bagian Pemasaran yang telah memberikan sumbangsih berupa informasi dalam menyelesaikan penulisan hukum ini. 6. Bapak Suyatno selaku Bagian Pelayanan dan Pengaduan Konsumen yang telah memberikan argumen yang sangat penting dalam menyelesaikan penulisan hukum ini. 7. Bapak dan Ibu Dosen Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta yang telah memberikan ilmu pengetahuan selama masa perkuliahan yang dijalani oleh penulis. 8. Ayah R. Mursito dan Ibu Sri Hartini tercinta, Cakrawala hidup yang menjadi motivasi dan tujuan, kemuliaan kasih sayang tiada terhingga. 9. Kakak Rr. Widyas Pramudya Anthari, S.E. dan Kakak Rr. Anindya Indira Madyarastri, S.H. tersayang, saudara yang tiada lelah mengingatkan dan memotivasi belajar serta dukungan semangat yang tidak pernah pupus, 10. Sahabat tercinta semenjak SDN 16 Surakarta sampai jenjang pendidikan terakhir yaitu di Universitas Muhammadiyah Surakarta yaitu Rizka Rian Ananda atas loyalitas serta royalitas tidak terhingga dan persahabatan yang tak pernah tersurut oleh ruang dan waktu. 11. Sahabat karib Fakultas Hukum UMS Ayu Krisna D, Desy Ekawati, Andhika Andrianus, Rama Syah J, Candra Naryat P, Dimaz Setia W, Dinda Bestari, Diki Agung, Adhinda Harrydiant, Zanuar Eko Nugroho atas kekompakan dan persahabatan yang sangat tulus. ix
12. Seluruh teman Angkatan 2012 Fakultas Hukum UMS yang tidak bisa disebutkan satu persatu dalam penulisan hukum ini. Akhir kata penulis menyadari bahwa penulisan hukum ini masih jauh dari sempurna. Untuk itu saran dan kritik yang membangun sangat penulis harapkan dan semoga penulisan hukum ini dapat bermanfaat bagi semua pihak. Wasallamu alaikum Wr. Wb. Surakarta, 23 Januari 2017 Penulis Adhisthitha Paratma Astasari C100120027 x
DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL... HALAMAN PERSETUJUAN... HALAMAN PENGESAHAN... HALAMAN PERNYATAAN... HALAMAN MOTTO... HALAMAN PERSEMBAHAN... ABSTRAK... KATA PENGANTAR... DAFTAR ISI... i ii iii iv v vi vii viii xi BAB I PENDAHULUAN... 1 A. Latar Belakang Masalah... 1 B. Pembatasan dan Perumusan Masalah... 6 C. Tujuan Penelitian... 7 D. Manfaat Penelitian... 7 E. Metode Penelitian... 8 F. Sistematika Penulisan... 12 BAB II TINJAUAN PUSTAKA... 14 A. Tinjauan Umum tentang Perjanjian... 14 1. Pengertian Perjanjian... 14 2. Syarat Sahnya Perjanjian... 16 3. Unsur-unsur Perjanjian...... 16 4. Asas-asas Perjanjian... 16 5. Hapusnya Perikatan... 18 B. Tinjauan Umum tentang Perjanjian Jual Beli Rumah... 18 1. Pengertian Perjanjian Jual Beli Rumah... 18 2. Unsur Pokok Perjanjian Jual Beli Rumah... 19 3. Hak dan Kewajiban dalam Perjanjian Jual Beli Rumah 20 4. Risiko dalam Perjanjian Jual Beli Rumah... 21 C. Tinjauan Umum Mengenai Perjanjian Pengikat Jual Beli Rumah... 22 1. Dasar Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli Rumah 22 2. Pengertian Pengikatan Jual Beli... 25 3. Fungsi Perjanjian Pengikatan Jual Beli... 26 4. Bentuk dan Isi Perjanjian Pengikat Jual Beli... 27 5. Kedudukan hukum Perjanjian Pengikat Jual Beli Rumah... 31 D. Tinjauan Umum Mengenai Perlindungan Hukum terhadap Pembeli dalam Perjanjian Pengikat Jual Beli.. 32 1. Pengertian Perlindungan Hukum bagi Pembeli... 32 2. Tujuan Perlindungan Hukum bagi Pembeli... 33 xi
BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN... 34 A. Masalah Jual Beli dan Diakibatkan Karena Perjanjian Pengikat Jual Beli (PPJB) Rumah di PT Fajar Bangun Raharja... 34 1. Adanya Pencantuman Klausula Eksonerasi dalam Perjanjian Pengikat Jual Beli (PPJB) yang Dibuat oleh PT Fajar Bangun Raharja... 34 2. Perjanjian Pengikat Jual Beli yang Dibuat oleh PT Fajar Bangun Raharja di Surakarta Tidak Ditandatangani Notaris Selaku Pihak yang Melegalkan Perjanjian Tersebut... 39 3. Materi Perjanjian Pengikat Jual Beli PT Fajar Bangun Raharja Terlalu Berat Sebelah... 42 B. Perlindungan Hukum dalam Transaksi Rumah pada Perjanjian Pengikat Jual Beli Rumah (PPJB) PT. Fajar Bangun Raharja... 44 BAB IV PENUTUP... 63 A. Kesimpulan... 63 B. Saran... 64 DAFTAR PUSTAKA xii