23 BAB II SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN A. Pengertian Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Pengertian kuasa secara umum terdapat pada pasal 1792 Kitab Undang- Undang Hukum Perdata, yang berbunyi: 22 Pemberian kuasa adalah suatu perjanjian dengan mana seorang memberikan kekuasaan kepada seorang lain, yang menerimanya, untuk atas namanya menyelenggarakan suatu urusan. Kuasa dapat terdiri dari beberapa jenis, yaitu : 23 a) Kuasa umum Surat kuasa umum adalah pemberian kuasa mengenai pengurusan yang disebut beheder atau manajer untuk mengatur kepentingan pemberi kuasa. Menurut pasal 1795 KUH Perdata, kuasa umum bertujuan untuk memberi kuasa kepada seseorang untuk mengurus kepentingan pemberi kuasa, yaitu: - Melakukan tindakan pengurusan harta kekayaan pemberi kuasa - Pengurusan itu meliputi segala sesuatu yang berhubungan dengan kepentingan pemberi kuasa atas harta kekayaannya Dengan demikian, titik berat kuasa umum hanya meliputi perbuatan atau tindakan pengurusan kepentingan pemberi kuasa. b) Kuasa khusus 22 M. Yahya Harahap, Hukum Acara Perdata, (Jakarta : Sinar Grafika, 2004), hlm.1 23 Ibid, hlm. 6
24 Pasal 1795 KUH Perdata menjelaskan bahwa kuasa khusus hanya mengenai satu kepentingan tertentu atau lebih. Misalnya, kuasa untuk melakukan penjualan rumah. c) Kuasa istimewa Pasal 1796 KUH Perdata mengatur perihal pemberian kuasa istimewa. Syarat yang harus dipenuhi agar kuasa tersebut sah menurut hukum sebagai hukum istimewa adalah : 1. Bersifat limitatif Pada prinsipnya, perbuatan hukum yang bersangkutan hanya dapat dilakukan oleh pemberi kuasa sendiri. Perbuatan hukum tersebut tidak dapat dilakukan oleh kuasa berdasarkan surat kuasa biasa. Dengan demikian dibuatlah kuasa istimewa sehingga suatu tindakan yang hanya dapat dilakukan oleh orang yang bersangkutan secara pribadi, dapat diwakilkan kepada kuasa.tindakan yang dapat diwakilkan berdasarkan kuasa istimewa hanya terbatas pada : - Untuk memindahtangankan benda-benda milik pemberi kuasa, atau untuk meletakkan hak tanggungan di atas benda tersebut - Untuk membuat perdamaian dengan pihak ketiga - Untuk mengucapkan sumpah 2. Harus berbentuk akta otentik Agar pemberian kuasa istimewa sah menurut hukum, harus dibuat dalam bentuk akta notaris. Dalam akta itu ditegaskan dengan kata-kata yang jelas mengenai tindakan apa yang hendak dilakukan kuasa.
25 d) Kuasa perantara Kuasa perantara disebut juga agen. Dalam hal ini, pemberi kuasa memberi perintah kepada pihak kedua dalam kedudukannya sebagai agen atau perwakilan untuk melakukan perbuatan hukum tertentu dengan pihak ketiga. Apa yang dilakukan agen, langsung mengikat kepada principal, sepanjang hal itu tidak bertentangan atau melampaui batas kewenangan yang diberikan. Dari jenis-jenis kuasa diatas, dapat diketahui bahwa Surat Kuasa Membebannkan Hak Tanggungan merupakan kuasa istimewa. Yang dimaksud dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan adalah pernyataan pemberian kuasa yang diberikan oleh pemberi kuasa/ pemberi Hak Tanggungan dalam bentuk tertulis atau otentik yang dibuat oleh atau dihadapan notaris atau oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dengan maksud untuk digunakan pada waktu melakukan pemberian Hak Tanggungan dalam hal pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir sendiri di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam rangka pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan. 24 Menurut Kartini Muljadi Gunawan Widjaja, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan adalah surat kuasa khusus yang memberikan kuasa kepada kreditur khusus untuk membebankan Hak Tanggungan saja. 25 Dalam hal kredit, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan dapat juga diartikan sebagai surat kuasa yang diberikan debitur kepada kreditur untuk membebankan Hak Tanggungan dalam hal pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan belum dapat dilaksanakan. 24 Frieda Husni Hasbullah, Hak-hak Yang Memberi Jaminan, (Depok : Indhill Co, 2002), hlm. 165 25 http://gamas09.blogspot.co.id/2009/03/hak-tanggungan-dan-skmht.html (diakses pada tanggal 12 Juni 2016 )
26 Dasar hukum Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan adalah Pasal 15 Undang-Undang Hak Tanggungan. B. Latar Belakang Pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Hal hal yang melatarbelakangi pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan adalah : 1. Dalam hal pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Pada dasarnya, pemberian Hak Tanggungan wajib dihadiri dan dilakukan sendiri oleh pemberi Hak Tanggungan sebagai pihak yang berwenang melakukan perbuatan hukum membebankan Hak Tanggungan. Namun apabila pemberi Hak Tanggungan benar benar tidak dapat hadir pada saat dilakukannya Pembebanan Hak Tanggungan, maka pemberi Hak Tanggungan dapat memberikan kuasa kepada orang lain dalam bentuk Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan untuk membebankan Hak Tanggungan atas objek / tanah miliknya. 2. Sertifikat belum diterbitkan. Pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan juga dimungkinkan dalam hal hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan belum mempunyai sertifikat. Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat dilakukan setelah sertifikat diterbitkan. 3. Proses balik nama hak atas tanah belum selesai.
27 Dalam hal proses balik nama belum selesai atau belum dilakukan, maka dapat didahului dengan pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan. Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat dilakukan setelah sertifikat tanah telah dibalik nama menjadi nama pemberi Hak Tanggungan. 4. Pemecahan atau penggabungan tanah belum selesai dilakukan atas nama Pemberi Hak Tanggungan. Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat dilakukan setelah pemecahan atau penggabungan tanah selesai dilakukan atas nama Pemberi Hak Tanggungan. Sehingga sebelum proses pemecahan atau penggabungan tanah selesai, dapat terlebih dahulu dilakukan pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan. 5. Roya atau pencoretan Hak Tanggungan belum selesai. Kantor Pertanahan memerlukan waktu beberapa hari untuk meroya atau melakukan pencoretan Hak Tanggungan. Dalam roya atau pencoretan Hak Tanggungan belum selesai dilakukan, maka dapat terlebih dahulu dilakukan pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan. C. Pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan wajib diberikan dalam bentuk akta otentik. Menurut Pasal 1868 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, akta otentik adalah akta yang didalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh atau di hadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu di
28 tempat dimana akta dibuatnya. Pegawai umum yang dimaksud adalah notaris, Pejabat Pembuat Akta Tanah, hakim, panitera, dan lain sebagainya. Pasal 15 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan menjelaskan bahwa Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan wajib dibuat dengan akta notaris atau akta Pejabat Pembuat Akta Tanah. Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah membuat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan selain tercantum dalam Pasal 15 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan juga berdasarkan Penjelasan Umum angka 7 yang antara lain menyatakan bahwa : 26 1. Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah pejabat umum yang berwenang membuat akta pemindahan hak atas tanah dan akta lain dalam rangka pembebanan hak atas tanah, yang bentuk aktanya ditetapkan sebagai bukti dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai tanah yang terletak dalam daerah kerjanya masing-masing. Sebagai pejabat umum tersebut maka akta-akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah merupakan akta otentik. 2. Pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan selain kepada notaris, ditugaskan juga kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah yang keberadaannya sampai pada wilayah kecamatan untuk memudahkan pelayanan kepada pihak-pihak yang memerlukan. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan wajib memenuhi persyaratan sebagai berikut : 27 26 Ibid, hlm. 167 27 Ibid, hlm. 167
29 1. Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan Hak Tanggungan. Undang-Undang Hak Tanggungan secara tegas membatasi isi atau muatan dari Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yaitu hanya memuat perbuatan hukum membebankan Hak Tanggungan. Jadi tidak boleh memuat kuasa-kuasa melakukan perbuatan hukum lain yang bermaksud mendukung tercapainya maksud pemberian jamina yang bersangkutan. Kuasa lain yang dimaksud adalah kuasa untuk menjual atau menyewakan objek Hak Tanggungan, kuasa untuk memperpanjang hak atas tanah, kuasa untuk mengurus balik nama dan sebagainya. 2. Tidak memuat kuasa substitusi. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan tidak boleh memuat kuasa substitusi dalam arti di dalam Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan tidak terdapat klausul yang memungkinkan Penerima Kuasa mensubstitusikan atau mengalihkan kuasanya kepada pihak lain. 3. Mencantumkan secara jelas objek Hak Tanggungan, jumlah hutang dan nama serta identitas krediturnya, nama dan identitas debitur apabila debitur bukan pemberi Hak Tanggungan. Objek Hak Tanggungan adalah tanah beserta dengan segala sesuatu yang merupakan satu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan yang diberikan sebagai jaminan. Kemudian jumlah hutang yang dimaksud adalah jumlah hutang yang sesuai dengan yang diperjanjikan. Mengenai nama serta identitas kreditur dan debitur adalah sangat diperlukan untuk menjamin kepentingan, kepastian dan perlindungan hukum.
30 Jika Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan tidak dibuat sendiri oleh pemberi Hak Tanggungan atau tidak memenuhi persyaratan diatas, maka Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang bersangkutan batal demi hukum, artinya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan itu tidak dapat digunakan sebagai dasar pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan. 28 D. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Dalam pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, terdapat hal-hal yang perlu diperhatikan, antara lain : 29 - Sebagaimana dijelaskan pada bagian syarat-syarat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, terdapat pembatasan isi atau muatan dalam Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yaitu tidak boleh memuat kuasa-kuasa melakukan perbuatan hukum lain yang bermaksud mendukung tercapainya maksud pemberian jaminan dan tidak memuat kuasa substitusi. - Guna mencegah berlarut-larutnya pemberian kuasa dan terjadinya 28 Ibid, hlm. 168 29 Ibid, hlm. 168 penyalahgunaan serta demi tercapainya kepastian hukum, maka berlakunya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan dibatasi jangka waktunya. Untuk hak atas tanah yang sudah terdaftar, wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambatlambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan, sedangkan terhadap hak atas tanah yang belum terdaftar harus dipenuhi dalam waktu 3 (tiga)
31 bulan.yang dimaksud dengan tanah yang belum terdaftar adalah tanahtanah yang hak kepemilikannya telah ada menurut Hukum Adat akan tetapi proses administrasi dalam konversinya belum selesai dilaksanakan. Jadi merupakan hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan tetapi pendaftarannya belum dilakukan. Menurut penjelasan pasal 15 ayat (4), termasuk dalam kategori tanah yang belum terdaftar adalah tanah yang sudah bersertifikat tetapi belum didaftar atas nama pemberi Hak Tanggungan sebagai pemegang hak atas tanah yang baru, yaitu tanah yang belum didaftar peralihan haknya, pemecahan atau penggabungannya. Pembatasan jangka waktu berlakunya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan tidak berlaku dalam hal Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan diberikan untuk menjamin kredit tertentu yang ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku. Peraturan perundangundangan tersebut adalah Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1996 tanggal 8 Mei 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan untuk Menjamin Pelunasan Kredit-Kredit Tertentu, dimana dalam Pasal 1 disebutkan : Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang diberikan untuk menjamin pelunasan jenis-jenis Kredit Usaha Kecil sebagaimana dimaksud dalam Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia No. 26/24/KEP/Dir tanggal 29 Mei 1993 tersebut dibawah ini berlaku sampai saat ini berakhirnya masa berlakunya perjanjian pokok yang bersangkutan :
32 1. Kredit yang diberikan kepada nasabah usaha kecil, yang meliputi : a. Kredit kepada Koperasi Unit Desa; b. Kredit Usaha Tani; c. Kredit kepada Koperasi Primer untuk Anggotanya; 2. Kredit Pemilikan Rumah yang diadakan untuk pengadaan perumahan, yaitu : a. Kredit yang diberikan untuk membiayai pemilikan rumah inti, rumah sederhana atau rumah susun dengan luas tanah maksimum 200 m² (dua ratus meter persegi) dan luas bangunan tidak lebih dari 70 m² (tujuh puluh meter persegi); b. Kredit yang diberikan untuk pemilikan Kapling Siap Bangun (KSB) dengan luas tanah 54 m² (lima puluh empat meter persegi) sampai dengan 72 m² (tujuh puluh dua meter persegi) dan kredit yang diberikan untuk membiayai bangunannya; c. Kredit yang diberikan untuk perbaikan/pemugaran rumah sebagaimana dimaksud huruf a dan b; 3. Kredit produktif lain yang diberikan oleh Bank Umum dan Bank Perkreditan Rakyat dengan plafond kredit tidak melebihi Rp. 50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah), antara lain : a. Kredit Umum Pedesaan (BRI); b. Kredit Kelayakan Usaha (yang disalurkan oleh Bank Pemerintah); - Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun kecuali karena kuasa tersebut telah selesai dilaksanakan atau telah habis jangka waktunya. Hal ini berbeda dengan surat kuasa pada umumnya sebagaimana dijelaskan pada Pasal 1813 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata bahwa pemberian kuasa berakhir dengan ditariknya kembali kuasanya si penerima kuasa melalui pemberitahuan penghentian kuasa, karena
33 meninggalnya, pengampuannya, atau pailitnya si pemberi kuasa maupun si penerima kuasa, dengan perkawinannya si perempuan yang memberikan kuasa atau menerima kuasa.