BAB VII RENCANA 7.1 Mekanisme Pembangunan Rusunawa 7.1.1 Tahapan Pembangunan Rusunawa Agar perencanaan rumah susun berjalan dengan baik, maka harus disusun tahapan pembangunan yang baik pula, dimulai dari tahap persiapan hingga rumah susun siap untuk dihuni. Tahapan perencanaan tersebut antara lain: a. Tahap Persiapan Pada tahap ini dilakukan survei lokasi lahan yang tidak berkontur untuk meminimalisir cut and fill dan identifikasi rumah-rumah warga terdampak konstruksi pembangunan yang akan direlokasi sementara. Jumlah rumah warga yang akan direlokasi berjumlah 164 unit (demand). b. Relokasi Tahapan selanjutnya yaitu relokasi rumah-rumah warga yang terkena dampak pembangunan rumah susun. Tahapan ini merupakan komponen penting dalam perencanaan karena mencakup mekanisme awal dalam pembangunan rumah susun. Kawasan yang terkena dampak pembangunan adalah rumah-rumah di RW 07, 08 dan 09 Kampung Gemblakan Bawah berjumlah 164 unit rumah dengan luas lahan yang akan dikembangkan adalah 14.500 m 2. Rumah-rumah yang akan direlokasi tersebut diarahkan untuk menempati hunian sementara yang akan dibangun di lahan kosong di Kampung Ledok Macanan dan Kampung Gemblakan Bawah. Adapun gambaran mengenai lokasi hunian sementara adalah sebagai berikut: a) Kampung Ledok Macanan (A) Luas lahan : 3.500 m 2 Hunian sementara dengan tipe 27, dari ketersediaan lahan (A) mampu dibangun 119 unit hunian sementara dan 1 unit sekretariat. 99
Gambar 7.1 Mekanisme Pembangunan Hunian Sementara (A) Sumber: Analisis Penulis, 2015 b) Kampung Gemblakan Bawah (B) Luas lahan : 2.300 m 2 Hunian sementara dengan tipe 27, dari ketersediaan lahan (B) mampu dibangun 45 unit hunian sementara dan 1 unit sekretariat. Gambar 7.2 Mekanisme Pembangunan Hunian Sementara (B) Sumber: Analisis Penulis, 2015 Total daya tampung hunian sementara dalam tahap relokasi ini berjumlah 164 unit dan 2 unit sekretariat. Agar lebih jelas mengenai lokasi yang akan dibangun hunian sementara dapat dilihat pada peta di halaman berikut. 100
c. Pembangunan Rusunawa Baru Gambar 7.3 Peta Lahan Hunian Sementara Sumber: Analisis Penulis, 2015 Rusunawa baru ini akan dibangun dengan 2 blok bangunan rumah susun dengan detil sebagai berikut: a) Blok 1 : 32 unit x 3 lantai = 96 b) Blok 2 : 32 unit x 3 lantai = 96 Jadi, kapasitas total unit rusunawa baru ini berjumlah 192 unit hunian siap huni. Angka ini memang lebih besar dari nilai demand (164 unit), namun yang menjadi prioritas adalah 164 keluarga yang terkena dampak relokasi rumah yang juga merupakan sasaran penghuni rumah susun ini. Untuk 28 unit sisanya dipersiapkan untuk menjadi hunian bagi para pendatang- 101
pendatang baru di masa mendatang, agar mereka tidak membangun rumahrumah di tepi Sungai Code seperti yang ada pada saat ini. Gambar 7.4 Peta Mekanisme Pembangunan Rusunawa Sumber: Analisis Penulis, 2015 102
7.1.2 Ukuran Ruang Rusunawa Jumlah unit yang harus dibangun sesuai demand adalah 164 unit, dikarenakan lahan yang tersedia tidak banyak dan terbatasnya jumlah lantai sesuai aturan yang berlaku maka rusunawa yang akan dibangun berjumlah 2 blok bangunan dengan masing-masing blok memiliki 96 unit hunian. Ukuran ruang dipertimbangkan sesuai aturan dan kebijakan terkait. Seperti yang tercantum dalam persyaratan teknis pembangunan rumah susun, luas minimal unit hunian adalah 18 m 2 dengan lebar muka unit hunian adalah 3 meter. Ukuran unit rumah susun pada perencanaan ini adalah tipe 30. Penentuan tipe 30 ini mengacu pada aturan pemerintah yang menyebutkan bahwa luas lantai minimal untuk 1 orang adalah 7,2 m 2, sesuai hasil olah data ditemukan rata-rata setiap keluarga memiliki 4 orang penghuni, maka 4 dikalikan dengan 7,2 m 2 sama dengan 29 m 2, digenapkan menjadi 30 untuk mempermudah perencanaan. Hal lain dikarenakan rata-rata ukuran unit rumah susun disekitar kawasan perencanaan ini juga memiliki tipe 27 (Rusun Cokrodirjan dan Tegalpanggung), agar tidak terjadi kecemburuan dan ketimpangan sosial antar penghuni maka ditetapkan tipe yang sama sebagai satuan luasan hunian. Setiap unit hunian memiliki panjang 4,5 meter dan lebar 7,0 meter dan tiap unit tersebut terdiri dari beberapa ruangan, diantaranya 2 ruang kamar tidur dengan ukuran 3,5 x 2,5 meter dan 3,5 x 2,0 meter, 1 ruang keluarga dengan ukuran 4,7 x 2,0 meter, 1 kamar mandi dengan ukuran 2,0 x 1,0 meter, dan dapur berukuran 2,0 x 1,2 meter yang dilengkapi dengan meja kompor dengan panjang 1 meter dan meja cuci dengan panjang 0,5 meter, posisi dapur terletak pada bagian dinding yang menempel ke luar bangunan agar sirkulasi asap kompor dapat keluar dengan baik. Pada bagian muka unit terdapat selasar dengan lebar 1,5 meter untuk sirkulasi penghuni. Masing-masing unit juga dilengkapi dengan ruang jemur pakaian yang terletak di bagian muka tiap unit hunian. Untuk memperjelas penggambaran diatas dapat dilihat pada gambar pada halaman berikut. 103
Gambar 7.5 Denah Unit Hunian Tiap blok rusunawa terdiri dari 1 lantai dasar yang dijadikan sebagai fasilitas umum dan fasilitas sosial bagi para penghuni seperti tempat parkir, kantin, aula pertemuan, lapangan olahraga (indoor), ruang bermain anak, penampungan sampah sementara, dan ruang pengelola. Memiliki panjang 77.55 meter dan lebar 27,30 meter. Sedangkan pada lantai 2, 3 dan 4 masing-masing terdiri dari 16 unit hunian yang saling berhadapan. Dalam 1 blok rusunawa terdiri dari 2 deret hunian yang saling berhadapan dipisah oleh selasar dan ruang bersama. Tata letak dan susunan seperti ini selain baik untuk sirkulasi dan pencahayaan, juga akan memberikan kenyamanan dalam berinteraksi antar penghuni rumah susun. Untuk mempertimbangkan aspek kenyamanan penghuni, unit hunian di lantai 1 diperuntukan bagi golongan masyarakat lanjut usia dan disabilitas. Agar mempermudah informasi diatas, berikut disajikan model lantai dasar dan lantai unit hunian dalam gambar. 104
Gambar 7.6 Gambar Tiga Dimensi Lantai Dasar Gambar 7.7 Gambar Tiga Dimensi Lantai Hunian Untuk menggambarkan ukuran ruang yang lebih detil dapat dilihat pada denah rusunawa di halaman berikut. 105
Gambar 7.8 Denah Lantai Dasar Rusunawa 106
Gambar 7.9 Denah Lantai Hunian Rusunawa 107
7.2 Rencana Pengembangan Kawasan Rencana kawasan tepi Sungai Code ini dikembangkan agar terciptanya hunian yang berkualitas dari aspek kesehatan, kenyamanan dan keamanan penghuninya. Setelah melalui tahap analisis potensi masalah pada kawasan perencanaan dan telah diketahui nilai supply dan demand, kemudian dirumuskan rencana pengembangan kawasan yang terdiri dari beberapa komponen rencana seperti: a. Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) b. Pengembangan Fasilitas Sosial dan Fasilitas Umum di Area Rusunawa c. Pengembangan Taman Resapan di Tepi Sungai Code d. Pengembangan foodcourt tepi Sungai untuk Meningkatkan Perekonomian Masyarakat Dari beberapa komponen rencana tersebut, fokus utama dari perencanaan ini adalah pembangunan rusunawa, komponen lainnya merupakan rencana pelengkap yang mendukung konsep pembangunan rusunawa. Langkah perencanaan selanjutnya adalah menyusun siteplan sesuai dengan analisis pemilihan lokasi pembangunan yang telah dijelaskan pada bab sebelumnya. Untuk memperjelas gambaran mengenai tata letak rumah susun dan komponen rencana pendukungnya terhadap kawasan permukiman disekitarnya disajikan Peta Rencana Rusunawa dan Fasilitas Pendukung Rusunawa pada Gambar 7.10. Dan disediakan pula gambaran siteplan tampak atas detil perencanaan rumah susun beserta fasilitas pendukungnya pada Gambar 7.11, denah tampak atas perencanaan untuk dapat mengetahui luas dan jarak masing-masing bangunan pada Gambar 7.12. 108
Gambar 7.10 Peta Perencanaan Kawasan Permukiman Tepi Sungai Code Sumber: Analisis Penulis, 2015 109
Gambar 7.11 Siteplan Perencanaan Rumah Susun Sederhana Sewa Tepi Sungai Code Sumber: Gambaran Penulis, 2016 110
Gambar 7.12 Denah Perencanaan Rumah Susun Sederhana Sewa Tepi Sungai Code Sumber: Gambaran Penulis, 2016 111
7.3 Fasilitas Pendukung Rusunawa 7.3.1 Lahan Parkir Penghuni Maupun Pengunjung Dengan adanya area foodcourt yang menjadi daya tarik tersendiri bagi para pengunjung, fasilitas pendukung seperti lahan parkir perlu diperhatikan. Oleh karnanya, disediakan lahan parkir yang terletak di belakang bangunan rumah susun. Lahan parkir ini juga dapat dimanfaatkan menjadi salah satu objek dalam menghasilkan uang melalui biaya retribusi parkir. Lahan parkir dengan luas 1800 m 2 ini mampu menampung 32 mobil (asumsi 1 lot parkir untuk 5 penghuni) dengan pertimbangan status pekerjaan penghuni sebagai supir atau pekerjaan lain yang membutuhkan lahan parkir mobil, 130 motor dan 20 unit untuk tempat parkir sepeda. Agar lebih jelas dapat dilihat melalui gambaran berikut. Gambar 7.13 Lahan Parkir Sekitar Rusunawa Jalur masuk menuju tempat parkir ini dapat dilewati melalui Jalan Mas Soeharto, masuk menyusuri tepi Sungai Code menuju bawah jembatan jambu kemudian masuk melalui tepi selatan bangunan rumah susun seperti gambar pada halaman berikut. 112
7.3.2 Taman Resapan Gambar 7.14 Jalur Masuk Kendaraan Taman resapan dalam perencanaan ini tersebar di beberapa titik di sudut lokasi perencanaan. Titik-titik tersebut terletak dibagian belakang bangunan rumah susun dan di sepanjang garis sempadan Sungai Code. Taman resapan ini diletakan dekat dengan fasilitas pendukung seperti tempat parkir dan area foodcourt dengan tujuan meningkatkan kualitas fisik lingkungan, harapannya penghuni merasa nyaman ketika melakukan berbagai macam kegiatan di beberapa titik taman resapan ini. Mengingat kondisi kawasan saat ini setiap kali turun hujan gang-gang kecil dibeberapa lokasi yang berdekatan dengan lokasi perencanaan berubah fungsi menjadi saluran air karena tidak adanya resapan untuk air. Upaya penanganan dari pemerintah sudah ada seperti pembuatan biopori di berbagai titik di perkampungan tetapi karena jumlah dan ukurannya yang tidak sebanding dengan debit air hujan yang turun maka pengaruhnya tidak signifikan dalam hal meningkatkan resapan air dalam kawasan. Dengan demikian perlu adanya tambahan taman resapan dengan kapasitas yang lebih besar sehingga dapat menambah daya serap air ketika hujan turun. Adapun manfaat yang didapat dengan adanya taman resapan ini antara lain: 113
1. Meningkatnya ketersediaan ruang terbuka hijau dalam kawasan 2. Memperindah view kawasan 3. Peningkatan kualitas udara yang dihasilkan oleh berbagai macam jenis tanaman 4. Sebagai pengatur pencahayaan lingkungan di sekitar taman 5. Mempercepat resapan air ke tanah agar tidak terjadi genangan yang dapat mengakibatkan banjir ketika hujan dengan intensitas yang besar terjadi Taman resapan ini berperan untuk menampung debit air hujan agar volume air hujan tidak terus menerus menggenang yang kemudian mengakibatkan banjir yang kerap terjadi, upaya ini merupakan salah satu pencegahan dan perbaikan kualitas lingkungan di lokasi perencanaan. Secara tidak langsung daerah resapan air ini memiliki peranan yang penting selain sebagai pengendali banjir juga sebagai sumber penyediaan air di musim kemarau. Gambar 7.15 Vegetasi Sekitar Rusunawa Keberadaan taman-taman resapan ini tersebar di beberapa titik di lokasi perencanaan, tidak hanya di dalam kawasan rumah susun tetapi juga ada yang terletak di luar rumah susun (tepi sungai) yang diilustrasikan pada gambar berikut. 114
Gambar 7.16 Taman Resapan di Sebelah Tempat Parkir Gambar 7.17 Taman Resapan Tepi Sungai Code 7.3.3 Pengembangan Foodcourt Tepi Sungai Sesuai dengan permasalahan utama masyarakat pada lokasi perencanaan yaitu faktor ekonomi yang rendah maka perlu adanya pengembangan kawasan yang mendukung peningkatan kesejahteraan ekonomi masyarakat. Dikarenakan kondisi lokasi yang berada pada sempadan sungai maka dikembangkan kawasan foodcourt 115
dengan konsep angkringan. Perencanaan ini bertujuan untuk meningkatkan kesejahteraan ekonomi masyarakat di lokasi perencanaan khususnya penghuni, agar ketika telah habis masa waktu kontrak sewa rumah susun mereka mampu membeli rumah yang lebih baik di lokasi yang lebih baik pula. Foodcourt ini terletak di bagian depan rumah susun yang langsung berhadapan dengan Sungai Code. Area foodcourt ini memiliki dampak positif terhadap kehidupan masyarakat yang tinggal di sekitar kawasan perencanaan. Pengaruh yang dapat dirasakan secara ekonomi yaitu terbukanya lapangan pekerjaan bagi masyarakat yang berakibat pada meningkatnya produktivitas dan pendapatan masyarakat. Selain dari segi ekonomi, dilihat dari segi ketenagakerjaan bagi masyarakat yang tidak memiliki pekerjaan tetap dapat menyalurkan energinya untuk hal-hal yang bersifat positif seperti menjadi satpam dan tukang parkir di area rumah susun yang berimbas pada menurunnya tingkat kriminalitas di Kota Yogyakarta. Gambar 7.18 Area Foodcourt Tepi Sungai Code Harapannya konsep kawasan perdagangan ini menjadi daya tarik yang sangat kuat bagi para pengunjung dan untuk para penghuni akan meningkatkan kesejahteraan. Adapun perencanaan foodcourt ini didasari oleh: 116
1. Letaknya yang strategis dekat dengan pusat kota, tempat banyak manusia berlalu lalang melewati lokasi ini menguntungkan untuk dikembangkan sebagai kawasan perdagangan. 2. Angkringan sebagai ciri khas Kota Yogyakarta menjadi daya tarik tersendiri bagi wisatawan. 3. Konsep pengembangan yang ramah lingkungan. 4. Lahan sempadan sungai yang tidak boleh dibangun bangunan, maka cocok dikembangkan sebagai foodcourt dengan gerobak angkringan. 5. View tempat makan menghadap langsung Sungai Code menjadi keunikan tersendiri bagi wisatawan. 6. Biaya pengadaan relatif murah karena hanya menyediakan 10 gerobak angkringan dan meja kursi yang terbuat dari kayu. Gambar 7.19 Gerobak Angkringan sebagai Konsep Pengembangan (1) Fasilitas yang terdapat didalam area foodcourt ini antara lain adalah tamantaman bunga untuk mempercantik kawasan dan juga berfungsi meningkatkan mood bagi para wisatawan yang sedang makan atau sekedar duduk-duduk di tepi Sungai Code. Fasilitas lain seperti tempat duduk, meja makan yang dilengkapi dengan atap agar terlindung dari paparan sinar matahari di siang hari dan pepohonan yang besar 117
yang bertujuan untuk kerindangan dan kenyamanan kawasan foodcourt. Gambaran kawasan tersebut dapat dilihat pada gambar di bawah. Gambar 7.20 Gerobak Angkringan sebagai Konsep Pengembangan (2) Zona penghijauan seperti yang terlihat pada gambar diatas sebelumnya merupakan lahan yang dibangun permukiman padat yang terletak pada bibir Sungai Code. Kondisi seperti itu sangat rawan terhadap bencana banjir karena lokasinya yang terletak pada ketinggian tanah terendah dibandingkan dengan permukiman yang terbangun pada ketinggian tanah di dekat jalan raya. Untuk meminimalisir hal tersebut maka permukiman padat akan direlokasi sesuai dengan tahapan relokasi yang telah dijelaskan pada pembahasan sebelumnya, kemudian dijadikan kawasan seperti yang ada pada gambar di atas. 7.3.4 Penghijauan Tepi Sungai Code Sempadan sungai merupakan kawasan dengan nilai fungsional sebagai kawasan penyangga (buffer area). Seharusnya kawasan ini ditumbuhi oleh vegetasi-vegetasi penyangga yang berfungsi untuk mencegah erosi maupun longsornya tanah di bibir sungai. Hasil survei lapangan ditemukan kondisi tepi Sungai Code ini dipadati oleh bangunan permukiman yang sangat padat, jarak antar rumah hanya 1-2 meter dari badan sungai. Untuk meningkatkan nilai fungsional 118
area sempadan sungai sebagaimana mestinya maka dilakukanlah perencanaan penghijauan sepanjang tepi Sungai Code. Rencana penghijauan tersebut dapat dilihat pada gambar berikut. Gambar 7.21 Taman Penghijauan Tepi Sungai Code Gambar diatas menunjukan kondisi lahan setelah dilakukan perencanaan. Lahan yang sebelumnya dipenuhi rumah-rumah padat akan sangat bermanfaat bagi kelestarian lingkungan jika dikembangkan sebagai lahan terbuka hijau seperti ini. Selain kualitas udara yang meningkat, konsep ini juga dimaksudkan untuk meminimalisir korban bencana lahar dingin yang sebelumnya melanda di kawasan tersebut. Selain di tepi Sungai Code area penghijauan ini dilakukan pada area yang sebelumnya dijadikan sebagai hunian sementara pada tahapan relokasi. Agar tidak terjadi alih fungsi lahan seperti sebelumnya maka area ini dijadikan taman penghijauan untuk menambah area resapan air. Untuk menambah kenyamanan bagi masyarakat yang berkunjung ke lokasi perencanaan maka disediakan jalan setapak yang hanya boleh dilewati oleh pejalan kaki dan pesepeda yang terbentang dari arah selatan (foodcourt) hingga ke bagian utara menyusuri tepi Sungai Code. Komponen untuk mendukung keamanan dan kenyamanan maka ditambahkan lampu-lampu penerangan dan tempat sampah 119
untuk mendukung kebersihan kawasan. Diharapkan keseluruhan komponen pada perencanaan yang telah dijelaskan sebelumnya mampu memberikan kesan kawasan yang lebih hidup baik siang maupun malam hari. Dengan demikian, stigma kumuh yang selama ini melekat pada permukiman di bantaran Sungai Code Pusat Kota Yogyakarta akan terkikis digantikan dengan kesan yang baru yang menggambarkan romansa budaya Kota Yogyakarta. Perubahan tata bangunan dan lansekap kawasan perencanaan ini diharapkan akan berpengaruh pada kehidupan sosial dan ekonomi masyarakat di lokasi perencanaan. Secara ekonomi, dengan adanya foodcourt ini akan menjadi kegiatan baru yang lebih positif juga sebagai pemasukan tambahan bagi para masyarakat agar mendapatkan kesejahteraan di kemudian hari. Secara sosial, kecenderungan akibat tinggal di rumah susun dapat meminimalisir sifat individualisme dengan adanya ruang-ruang fasilitas bersama. Selain itu, terciptanya komunitas baru di lokasi perencanaan yang diharapkan mampu dikembangkan menjadi komunitas yang lebih profesional. Dengan adanya berbagai macam konsep perencanaan kawasan diatas dapat menghasilkan berbagai macam dampak positif terhadap kondisi manusia dan juga lingkungan di kawasan perencanaan. 7.3.5 Rencana Jalur Evakuasi Bencana Dilihat dari kondisi eksisting, lokasi perencanaan termasuk kedalam kawasan yang rentan terhadap bencana alam. Bencana yang sering terjadi adalah bencana banjir luapan Sungai Code. Selain banjir, bencana yang perlu menjadi perhatian yaitu gempa bumi atas pertimbangan pembangunan hunian bertingkat tinggi. Untuk mengantisipasi datangnya bencana tersebut dan meminimalisir jumlah korban, maka direncanakan jalur evakuasi. Dalam jalur evakuasi ini disediakan titik kumpul yang berfungsi sebagai titik evakuasi awal bagi para penghuni rumah susun maupun pengunjung yang sedang berada di lokasi perencanaan. Titik kumpul terletak di lantai dasar (dekat dengan lobi rumah susun) tepat di tengah kawasan, bertujuan untuk mempermudah akses dari segala arah. Untuk memperjelas bagaimana alurnya, dapat dilihat pada Gambar 7.22 120
Gambar 7.22 Peta Rencana Jalur Evakuasi Bencana Sumber: Gambaran Penulis, 2016 121