TUGAS AKHIR PS 1380 ANALISA TEKNIS DAN FINANSIAL PROYEK PEMBANGUNAN APARTEMEN TRILLIUM OFFICE AND RESIDENCE JL.PEMUDA SURABAYA NAZIFATUL FUADIYAH NRP 3107 100 522 Dosen Pembimbing : RETNO INDRYANI, Ir. MS. FARIDA RACHMAWATI,ST.MT. JURUSAN TEKNIK SIPIL Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh November Surabaya 2009
FINAL PROJECT PS 1380 TECHNICAL AND FINANCIAL ANALYSIS OF TRILLIUM APARTMENT AND OFFICE PROJECT IN SURABAYA NAZIFATUL FUADIYAH NRP 3107 100 522 Final Project Lecturer : RETNO INDRYANI, Ir.MS. FARIDA RAHMAWATI,ST.MT DEPARTMENT OF CIVIL ENGINEERING Faculty of Civil Engineering and Planning Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya 2009
ANALISA TEKNIK DAN FINANSIAL PROYEK PEMBANGUNAN APARTEMEN TRILLIUM OFFICE AND RESIDENCE JL.PEMUDA SURABAYA TUGAS AKHIR Diajukan Untuk Memenuhi Salah Satu Syarat Memperoleh Gelar Sarjana Teknik Pada Bidang Studi Manajemen Konstruksi Program Studi S-1 Jurusan Teknik Sipil Lintas Jalur Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh November Surabaya Oleh : NAZIFATUL FUADIYAH NRP : 3107 100 522 Disetujui oleh Pembimbing Tugas Akhir : Dosen Pembimbing I Dosen Pembimbing II (RETNO INDRYANI, Ir.MS) (FARIDA RAHMAWATI,ST.MT) NIP: 131 558 635 NIP:198110142008122001
ANALISA TEKNIS DAN FINANSIAL PROYEK PEMBANGUNAN APARTEMEN TRILLIUM OFFICE AND RESIDENCE Nama Mahasiswa : Nazifatul Fuadiah NRP : 3107 100 522 Jurusan : Teknik Sipil Program Lintas Jalur FTSP ITS Dosen Pembimbing : Retno Indryani, Ir. MS Farida Rachmawati, ST.MT ABSTRAK Proyek Trillium Office and Residence sebanyak 330 unit apartemen (22 lantai tipikal dan 3 lantai untuk penthouse), sekaligus perkantoran dalam gedung yang sama sebanyak 6 lantai seluas 10.000 m2, diharapkan dapat mengembalikan investasi yang telah dikeluarkan. Tugas Akhir ini bertujuan untuk mengetahui kelayakan proyek pembangunan apartemen Trillium Office and Residence terhadap segi teknis dan finansial. Untuk mengetahui kelayakan dari segi teknik akan digunakan perbandingan terhadap standar pedoman persyaratan teknis bangunan gedung khususnya planologi bangunan (KDB, KDH, KLB) serta kebutuhan sarana parkir. Sedangkan untuk kelayakan dari segi finansial digunakan perhitungan analisa aliran kas yang mengacu indikator NPV, IRR. Dari segi teknis, perencanaan pembangunan proyek ini telah memenuhi syarat zoning yang ditetapkan yaitu KDB 45.8% KLB1173%, ruang terbuka serta pemenuhan luasan parkir yaitu 603 Satuan Ruas Parkir yang melebihi
dari yang disyaratkan sebesar 596SRP.Sedangkan dari segi finansial, harapan pengembalian investasi dengan umur 25 tahun dapat dipenuhi dengan perolehan manfaat IRR 28.1% diatas MARR 15% yang ditetapkan. Dengan nilai investasi sebesar Rp.308,668,006,000.00,proyek Trillium mampu menghasilkan NPV sebesar Rp. 92,275,382,138.00 dengan 2/3 dari modal diperoleh dari pinjaman bank dengan bunga 9% pertahun dengan jangka waktu pengembalian 10 tahun. Dari hasil perhitungan analisa sensitifitas, dapat dilihat bahwa investasi proyek Trillium Office and Residence akan menjadi tidak layak dari aspek finansial jika ketika okupansi 50%. Kata kunci : Apartemen, Investasi Kelayakan
TECHNICAL AND FINANCIAL ANALYSIS OF TRILIUM APARTMENT AND OFFICE PROJECT IN SURABAYA Name : Nazifatul Fuadiah Student Registration Number : 3107 100 522 Major :CivilEngineering Department, FTSP ITS Under supervisor : Retno Indryani, Ir. MS Farida Rachmawati, ST.MT The Trillium Office And Residence project has 330 units of apartement (22 typical floors and 3 floors of penthouses), also 10,000m2 of building of offices in 6 floors should be analized of its feasibility. The objective of this research is determine the technical and financial viability of a proposed apartemen Trillium Office and Residence projects. Technical aspect was evaluated the legality of parking lot, building coverage Ratio, Floor Area Ratio, open space. The Building Standard was conducted, that will be compared with study object. Financial analysis quantified Net Present Value and Interest Rate of Return. Inflow was counted from apartment selling and office room rent. While outflow was counted from operational and maintenance cost, replacement cost and management cost. Technical analysis showed that technical aspect was met building code requirement. The parking lot provides 603 cars, more than its requirement. Other building codes are met the requirement. From financial analysis it can be showed that NPV is Rp.
95,808,961,657.00, IRR 29.6%. Those indicated that the proposed project is feasible. Sensitivity analysis was also conducted to find out sensitivity variable that effect viability of the cash flow. When occupancy rate that was one of sensitivity variable drops until 50%, the proposed project would be unfeasible.
DAFTAR ISI Halaman Judul Halaman Pengesahan Abstrak Daftar Isi Daftar Gambar BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang... 1 1.2 Rumusan Masalah... 3 1.3 Tujuan... 3 1.4 Ruang Lingkup Pembahasan... 3 1.5 Sistematika penulisan... 5 BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Pengertian Proyek... 6 2.2 angunan dan Properti... 6 2.2.1 Apartemen... 7 2.2.2 Kantor... 9 2.3 Pengertian Studi Kelayakan... 12 2.3.1 Pengkajian Aspek teknis... 13 2.3.1.1 Standar Bangunan Gedung... 14 2.3.1.2 DB,KLB,Ruang Terbuka... 15 2.3.1.3 Sirkulasi dan Fasilitas Parkir... 16 2.3.2 Pengkajian Aspek Finansial.. 17 2.3.2.1 Pengertian Investasi... 17 2.3.2.2 Prinsip Arus Kas... 19 2.3.2.3 Perubahan Nilai Uang TerhadapWaktu... 19 2.3.2.4 Keuntungan dan Bunga.. 20 2.3.2.5 Perhitungan Bunga... 20 3.3.2.6 Variabel Analisa Investasi... 21 2.3.3.6.1 Biaya Total.. 21
2.3.2.6.2 Modal Sendiri... 22 2.3.2.6.2 ModalPinjaman... 22 2.3.2.6.3 Perbandingan Modal Pinjaman Terhadap Modal Sendiri... 22 2.2.2.6.4 Masa Konstruksi... 22 2.3.2.6.5 Suku Bunga... 22 2.3.2.6.6 Sewa Gedung... 22 2.3.2.6.7 Sewa Dasar.. 23 2.3.2.6.8 Faktor Kekosongan Gedung 23 2.3.2.6.9 Pendapatan Bangunan... 23 2.3.2.6.10 Pengeluaran Bangunan... 23 2.3.2.6.11 Biaya O & M Gedung... 24 2.3.2.6.12 Pajak Penghasilan. 24 2.2.2.6.13 Depresiasi.. 24 2.3.2.7 Net Present Value...... 25 2.3.2.8 Internal Rate of Returns (IRR). 26 2.3.2.9 Payback Period.. 27 2.3.2.10 Analisa Sensitifitas...27 BAB III METODOLOGI 3.1 Rancangan Penelitian... 29 3.2 Data... 29 3.2.1 Klasifikasi dan Sumber Data... 31 3.2.2 Prosedur Pengumpulan Data... 31 3.3 Analisa Data.. 32 3.3.1 Aspek Teknis... 32 3.3.2 Aspek Finansial... 33 3.3.4 Analisa Sensitifitas... 34 3.4 Langkah Langkah Penelitian... 35 BAB IV ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Gambaran Umum Proyek..... 38 4.2 AnalisaTeknis... 41 4.2.1 Analisa Luasan Bangunan... 41
4.2.1.1 KDB... 41 4.2.1.2 KLB... 42 4.2.1.3 Ruang Terbuka... 44 4.2.2 Analisa Luasan Area Parkir... 44 4.3 AnalisaFinansial... 46 4.3.1 Apartemen... 47 4.3.1.1 Pendapatan Penjualan unit Apartemen... 47 4.3.1.2 Pengeluaran Apartemen 50 4.3.2 Perkantoran Trillium.... 59 4.3.2.1 Pendapatan Perkantoran Trillium 59 4.3.2.2 Pengeluaran Perkantoran Trillium 63 4.3.3 Biaya Penyusutan... 71 4.3.4 Biaya Pajak... 71 4.3.5 Analisa Aliran Kas... 72 4.4 Analisa Sensitifitas... 73 BAB V KESIMPULAN DAN SARAN 5.1 Kesimpulan... 75 5.2 Saran... 75 Daftar Pustaka Lampiran-lampiran
KATA PENGANTAR Dengan mengucapkan syukur Alhamdulillah kepada Allah SWT atas segala bentuk karunia, rahmat, nikmat, dan ridhonya, sehingga Tugas Akhir dengan judul Analisa Teknis Dan Finansial Proyek Pembangunan Apartemen Trillium Office And Residence Jl.Pemuda Surabaya dapat diselesaikan. Dalam proses penyusunan Tugas Akhir ini penulis mendapatkan bantuan dan bimbingan dari berbagai pihak, penulis mengucapkan terima kasih kepada semua pihak yang telah membantu penyusunan Tugas Akhir ini kepada : 1. Kedua orang tua dan keluarga kami yang telah memberikan motivasi dan dukungan baik moril maupun materi. 2. Bapak Ir.Edijatno, selaku koordinator Program Studi S-1 Lintas Jalur Teknik Sipil,FTSP-ITS. 3. Ibu Ir.Retno Indryani,MS dan Ibu Farida Rachmawati,ST.MT selaku dosen pembimbing yang telah banyak memberikan arahan pada penyusunan tugas akhir ini. 4. Rekan rekan mahasiswa dan mahasiswi yang telah membantu dalam penyelesaian tugas akhir ini yang tidak bisa disebutkan satu persatu. Penulis berharap Laporan Tugas Akhir ini dapat memberikan informasi dan manfaat bagi pembaca. 2009 Surabaya, Agustus Penyusun