KASUS (DARI KULIAH MEI 2014)

KASUS (DARI KULIAH MEI 2014) Tuan MUKRI - umur 40 tahun, guru, WNI - Alamat : Jakarta, Jl. Kedondong No.9 - Kelurahan : Jagakarsa - Kecamatan : Pasar Minggu - Jakarta Selatan - TANAH : HM 607/Jagakarsa, luas 600 m 2 - SURAT UKUR : 01535/Jagakarsa, tanggal 20 Mei 2010 o Diperoleh dari warisan Orang Tua Ayahnya, Tuan Muhammad meninggal 2007 o - ISTRI : Fatimah, 30 tahun, WNI, guru Tanah tersebut Sertipikat Hak Miliknya akan dialihkan kepada Tuan Suyono - 50 tahun, WNI - Direktur Utama PT ANUGRAH PRAMESTI - Berkedudukan di Jakarta Selatan - Dengan akta pendirian yang dibuat oleh Saudara sebagai Notaris, No.70 tertanggal 02 Maret 2010 - Anggaran Dasar mana telah mendapat persetujuan dari MENHUKHAM RI - Disepakati Jual Beli dilakukan Rp.2.000.000 per m o Rp.2.000.000 x 600 = Rp. 1.200.000.000,- Tuan Zulfikar - Komisaris Utama PT ANUGRAH PRAMESTI =========================JAWAB========================= NOTE : - HARGA JUAL-BELI = Rp. 1.200.000.000 - HARGA NJOPxLUAS = Rp. 600.000.000 - HARGA HARUS KESELURUHAN TANAH + BANGUNAN Rp. 1.200.000.000 + Rp. 750.000.000 = Rp. 1.950.000.000 - HM tidak bisa dimiliki oleh PT jadi harus diturunkan haknya menjadi HGB ===================================================== GAMBAR DI HALAMAN SELANJUTNYA... 1

GARIS BANTU 2007 28-05-2014 31-05-2014 11-06-2014 15-06-2014 HM No.607/Jagakarsa a.n. Orang Tua Tuan MUKRI HM HM HM HGB HGB HGB Kelurahan Jagakarsa Kecamatan Pasar Minggu Kota Administrasi Jakarta Selatan Luas : 2.000 m 2 PPJB (Pendaftaran Karena Waris Sekaligus Mengubah HM jadi HGB) Orang Tua Tn. MUKRI Tn. MUKRI Tn. MUKRI Tn. MUKRI Pegawai PPAT (Pendaftaran Peralihan Hak Hak Karena Jual Beli) (II) (IV) Tn. MUKRI PT. A. P PT. A. P AJB (I) (III) * Penentuan tanggal bukan sekedar mengarang, tapi sesuai praktek pada lapangan, proses pendaftaran balik nama sekitar 7 (tujuh) hari atau lebih. Tanggal AJB biasanya akan disebut dalam soal. Kemudian selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari setelah Jual Beli harus segera didaftarkan balik namanya (I) Waris dari Tuan MUHAMMAD kepada Tuan MUKRI (2007) dokumen-dokumen : a. Sertipikat HM No.607/Jagakarsa a.n. Tuan MUHAMMAD b. KTP Tuan MUKRI dan KTP Tuan MUHAMMAD 2

c. Kartu Keluarga Tuan MUKRI d. Akta Kelahiran Tuan MUKRI e. Surat Keterangan Kematian Tuan MUHAMMAD f. Surat Keterangan Waris (II) Pencatatan Peralihan Hak Karena Waris di Kantor Pertanahan (31-05-2014) a. Sertipikat HM No.607/Jagakarsa atas nama Tuan MUHAMMAD b. KTP Tuan MUKRI dan KTP Tuan MUHAMMAD c. Kartu Keluarga Tuan MUKRI d. Akta Kelahiran Tuan MUKRI e. Surat Keterangan Waris SURAT YANG PERLU DITAMBAHKAN, f. PBB Lunas Tahun 2014 JIKA MELALUI PPAT : g. SSB Waris 1. Surat Kuasa Kepada PPAT h. Surat Permohonan Balik Nama 2. Surat Pengantar dari PPAT i. Biaya Pendaftaran Balik Nama j. Surat Keterangan Tanah Tidak Sengketa k. *Surat Permohonan Penurunan Hak dari HM jadi HGB atas nama Tuan MUKRI * Surat Permohonan ini dipisah (bukan termasuk pengurusan Waris, namun setelah Waris diurus, segera diajukanlah surat ini SSB WARIS = [(NJOP x Luas Tanah) *350.000.000] x 5% x *50% = [(1.000.000 x 600) 350.000.000] x 5% x 50% = 600.000.000 x 5% x 50% = Rp.15.000.000 (* 350.000.000 untuk Daerah DKI Jakarta, dan 50% sesuai Pergub DKI 2013, diluar Jakarta seperti Bogor, nominalnya 300.000.000) 3

BIAYA BALIK NAMA KARENA WARIS = [1 x (NJOP x Luas Tanah)] + 50.000 = [1 x (600.000.000)] + 50.000 = Rp. 650.000 + Biaya Penurunan Hak HM menjadi HGB (25.000) = Rp. 675.000 (III) Jual-Beli dari Tuan MUKRI Kepada PT.ANUGRAH PRAMESTI (11-06-2014), dokumen : a. Sertipikat HGB No.607/Jagakarsa atas nama Tuan MUKRI b. KTP Tuan MUKRI c. KTP Tuan SUYONO d. Surat Persetujuan Dewan Komisaris PT ANUGRAH PRAMESTI e. PBB Lunas Tahun 2014 f. SSP g. SSB h. Surat Keterangan Tanah Tidak Sengketa i. Akta Jual Beli j. Akta Pendirian PT ANUGRAH PRAMESTI yang memuat AD Perseroan yang telah disahkan SSP = [Harga Sepakat/Tertinggi] x 5% SSB = [(Harga Sepakat/Tertinggi) *80.000.000) x 5% = 1.950.000.000 x 5% = (1.950.000.000 80.000.000) x 5% = Rp. 97.500.000 = Rp. 93.500.000 *Selalu ada selisih 4.000.000 (kalo ga selisih 4 juta, berarti kurang tepat), ini disebabkan karena Variabel pengurang untuk wilayah Jakarta adalah 80.000.000, kalo Tangerang 60.000.000, selisihnya 3.000.000) 4

(IV) Pencatatan Peralihan Hak Karena Jual-Beli di Kantor Pertanahan (15-06-2014), dokumen : a. Sertipikat HGB No.607/Jagakarsa atas nama Tuan MUKRI b. KTP Tuan MUKRI c. KTP Tuan SUYONO d. Akta Pendirian PT ANUGRAH PRAMESTI yang memuat AD Perseroan yang telah disahkan e. PBB Lunas Tahun 2014 f. SSP g. SSB h. Surat Keterangan Tanah Tidak Sengketa i. Akta Jual Beli tanggal 11-06-2014 j. Surat Kuasa Kepada PPAT k. Surat Pengantar dari PPAT l. Surat Permohonan Pendaftaran Peralihan Hak karena Jual Beli m. Biaya Pendaftaran Balik Nama Karena Jual Beli BIAYA BALIK NAMA KARENA JUAL BELI = [1 x (Harga Sepakat/Tertinggi)] + 50.000 = [1 x 1.950.000.000] + 50.000 = 1.950.000 + 50.000 = Rp. 2.000.000 1. KEGIATAN YANG DILAKUKAN OLEH KEPALA KANTOR PERTANAHAN SEHINGGA SERTIPIKAT TERBIT ATAS NAMA PT. ANUGRAH PRAMESTI : a. Kantor Pertanahan menerima dan memeriksa kelengkapan dokumen, jika dokumennya sudah lengkap, maka diberikan tanda terima atas penyerahan dokumen-dokumen tersebut, serta dikeluarkan Surat Perintah Setor balik nama untuk kuasa dari Pemohon (Pegawai PPAT) b. Pencatatan Peralihan Hak dalam Buku Tanah, Sertipikat dan daftar-daftar lainnya yang dilakukan sebagai berikut : 5

Nama pemegang hak lama (Tuan MUKRI) didalam Buku Tanah dicoret dengan tinta hitam dan dibubuhi paraf Kepala Kantor Pertanahan/Pejabat yang ditunjuk. Nama pemegang hak baru (PT ANUGRAH PRAMESTI) dituliskan pada halaman dan kolom yang ada dalam buku tanahnya dengan dibubuhi tanggal pencatatan, kemudian ditandatangani oleh Kepala Kantor pertanahan/pejabat yang ditunjuk dan diberi Cap Dinas Kantor Pertanahan Yang tersebut pada huruf (a) dan (b) juga dilakukan pada sertipikat hak yang bersangkutan (Sertipikat HM No.607/Jagakarsa) dan daftar daftar umum lainnya Nomor hak dan identitas lain dari tanah yang dialihkan dicoret dari daftar nama Pemegang Hak Lama (Tuan MUKRI), kemudian nomor Hak dan Identitas tersebut dituliskan pada daftar nama pemegang Hak baru (PT ANUGRAH PRAMESTI) c. Sertipikat hak yang dialihkan (Sertipikat HM No.607/Jagakarsa) diserahkan kepada kuasa dari PT ANUGRAH PRAMESTI (Pegawai PPAT). KOMPARISI PENJUAL (TUAN MUKRI) 1. Tuan MUKRI, lahir di..., pada tanggal... (...), Warga Negara Indonesia, swasta, bertempat tinggal di Jakarta, Jalan..., Rukun Tetangga..., Rukun Warga..., Kelurahan..., Kecamatan..., pemegang Kartu Tanda Penduduk nomor..., yang berlaku hingga tanggal... (...), yang aslinya diperlihatkan kepada saya, PPAT dan fotokopinya dilekatkan pada lembar pertama akta ini; - menurut keterangannya untuk melakukan perbuatan hukum dalam akta ini tidak memerlukan persetujuan dari siapapun juga oleh karena objek dalam jual beli ini diperoleh karena warisan. - Selaku Penjual, selanjutnya disebut PIHAK PERTAMA KOMPARISI PEMBELI (TUAN SUYONO) harus dijelaskan karena dia mewakili PT 2. Tuan SUYONO, lahir di..., pada tanggal... (...), swasta, bertempat tinggal di Jakarta, Jalan..., Rukun Tetangga..., Rukun Warga..., Kelurahan..., Kecamatan..., pemegang Kartu Tanda Penduduk nomor..., yang berlaku hingga tanggal... (...), 6

yang aslinya diperlihatkan kepada saya, PPAT dan fotokopinya dilekatkan pada lembar pertama akta ini, Warga Negara Indonesia; - menurut keterangannya dalam hal ini bertindak dalam jabatannya selaku Direktur dari dan oleh karenanya sah mewakili Direksi dari dan sebagai demikian untuk dan atas nama Perseroan Terbatas PT. ANUGRAH PRAMESTI, berkedudukan di Jakarta, Jalan Raden Fatah Nomor 08, yang anggaran dasarnya telah dimuat dalam : - Akta tanggal 02-03-2010 (dua Maret duaribu sepuluh) nomor 70, yang dibuat dihadapan saya, PPAT, selaku Notaris, yang telah disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia, sesuai dengan Surat Keputusan tanggal 20-04-2010 (duapuluh April duaribu sepuluh) nomor : C2-2899.HT.01.01 Tahun 2010. - dan untuk melakukan tindakan hukum sebagaimana ternyata dari Surat Persetujuan Komisaris tertanggal 08-06- 2014 (delapan Juni duaribu empatbelas), yang dibuat dibawah tangan bermeterai cukup dan dilekatkan pada lembat pertama akta ini, demikian guna memenuhi ketentuan pasal 15 Anggaran Dasar Perseroan - Selaku Pembeli, selanjutnya disebut PIHAK KEDUA. 7

FREQUENTLY ASKED QUESTION (FAQ) TENTANG UAS PENDAFTARAN TANAH 1. BAGAIMANAKAH MENGERJAKAN SOAL UAS PENTAN YANG BAIK? a. Jawab terlebih dahulu bagian pembuatan Akta Jual Beli nya baru kerjakan teorinya 2. APA YANG HARUS DICERMATI DALAM SOAL UAS PENTAN? a. Siapa yang harus buat akta (KALO YANG MEMBUAT AKTA SARJONO, JANGAN TULIS NAMA ANDA SENDIRI) b. Misal, Akta AJB dibuat oleh Sarjono berarti kalimat awal aktanya Hadir dihadapan saya, SARJONO, Sarjana Hukum, dan selanjutnya... c. Lihat tanggal pelunasan Jual Beli nya atau lihat tanggal cairnya deposito (SAAT ITULAH TANGGAL ANDA MEMBUAT AJB) d. JANGAN MASUKKAN TANGGAL HARI ANDA UJIAN KECUALI ITULAH TANGGAL PELUNASAN JUAL BELINYA / PENCAIRAN BILYET GIRO e. BUAT COVER! f. Jangan lupa : Paraf selalu dibagian bawah kanan halaman (kecuali COVER dan HALAMAN TANDA TANGAN) Di kiri bawah halaman selalu cantumkan : MISAL : [Nama Akta] Akta Jual Beli NAMA PPAT ARIESTA WIBISONO, S.H., M.Kn Daerah Kerja Daerah Kerja Kota Administrasi Jakarta Selatan 8

g. HINDARI RENVOI / TIPE EX, Ibu lebih suka RENVOI tapi jangan banyak-banyak renvoi juga h. PERHATIKAN! WILAYAH KERJA PPAT (Kalo Notaris : Wilayah Jabatan, Kalo PPAT : Wilayah Kerja) i. Jangan melenceng dari Wilayah Kerja, perhatikan dimana Tanahnya berada, j. JANGAN LUPA TULIS DI POJOK KANAN BAWAH : Halaman... dari... halaman k. Jangan lupa meterai dan CAP PPAT 3. GARIS BANTUNYA APA AJA? a. PPJB dibuat putus-putus yaa b. Tanggalnya ga perlu sejak 24 September 1960 c. Cukup mulai dari tanggal tanah itu diceritakan pertama di soal (Contoh diatas adalah tahun 2007) d. Selalu buat garis mengenai Pendaftaran Balik Nama karena apapun (Waris/Jual Beli/Hibah/dll.) e. Perhatikan tanggal-tanggal peristiwanya 4. APA SAJA YANG DILAKUKAN PPAT PADA SAAT SEBELUM AKTA DIBUAT, KETIKA PEMBUATAN AKTA, DAN SETELAH AKTA DIBUAT? a. SEBELUM AKTA Memeriksa Sertipikat apakah data sesuai dengan data yang ada di kantor pertanahan Memeriksa kewenangan para pihak dalam melakukan perbuatan hukum Memeriksa bukti pembayaran BPHTB (dari pembeli) Memeriksa bukti pembayaran PPh (dari penjual) 9

Meneliti ada sengketa/tidak Membicarakan rencana isi akta (apa yang boleh dan tidak boleh dimuat) b. PADA SAAT PEMBUATAN AKTA Pengetikan Pembacaan Harus dihadiri semua pihak atau kuasanya secara tertulis sesuai dengan perundang-undangan Harus disaksikan sekurang-kurangnya oleh 2 (dua) orang saksi yang memnuhi syarat ketentuan Per UU Penandatanganan Akta Akta dibuat/ditandatangani 2 lembar asli, bermeterai, Lembar Pertama untuk disimpan PPAT, Lembar kedua disampaikan kepada Kantor Kepala Pertanahan sebagai bukti pendaftaran peralihan hak c. SESUDAH DIBUATNYA AKTA 7 hari setelah penandatanganan akta, maka PPAT mendaftarkan aktanya ke Kantor Pertanahan 5. SEBUTKAN SURAT APA SAJA YANG DITAMBAHKAN GUNA KEPERLUAN PENDAFTARAN BALIK NAMA JUAL BELINYA? a. Surat Kuasa Kepada PPAT b. Surat Pengantar dari PPAT 6. DATA FISIK DAN DATA YURIDIS DITULIS DIMANA? a. Data Fisik ditulis dalam Surat Ukur b. Data Yuridis ditulis dalam Buku Tanah 10

7. PASAL PASAL AKTANYA APA AJA? a. WAJIB : Pasal 1, Pasal 2 b. STANDAR : Pasal 1, Pasal 2, Pasal 3, Pasal 8 8. CONTOH-CONTOH KOMPARISI PENDAFTARAN TANAH FOR UAS 2014 (ORANG TUA DAN ANAK DIBAWAH UMUR) 1.Nyonya AKURAPOPO, Sarjana Ekonomi,lahir di Jakarta, pada tanggal 10-05-1950 (sepuluh Mei seribusembilanratus limapuluh), Warga Negara Indonesia, swasta, bertempat tinggal di Jakarta Selatan, Jalan Gaharu II/15, rukun tetangga 05, Rukun Warga 007, Kelurahan Cilandak Barat, Kecamatan Cilandak, pemegang Kartu Tanda Penduduk yang dikeluarkan oleh Kelurahan Cilandak Barat tertanggal 15-01-2010 (limabelas Januari duaribu sepuluh) dengan Nomor Induk Kependudukan (NIK) : 317.405.490773.0007 yang berlaku sampai tanggal 15-01-2015 (limabelas Januari duaribu limabelas) yang aslinya diperlihatkan kepada saya, PPAT dan fotocopinya dan dilekatkan pada lembar pertama akta ini dan disimpan oleh saya, PPAT -Menurut keterangannya dalam hal ini bertindak: a. untuk diri sendiri b. selaku orangtua yang hidup terlama yang menjalankan kekuasaan orangtua atas nama anaknya dan karenanya bertindak untuk dan atas nama anaknya, yaitu: -CABEAN, lahir di Jakarta, tanggal 10-05-2000 (sepuluh Mei duaribu), berdasarkan Akta Kelahiran tanggal 20-05-2000 (duapuluh Mei duaribu) nomor 56./XI/KC.2010 yang dikeluarkan oleh Kantor Catatan Sipil Jakarta Selatan, Warga Negara Indonesia, pelajar, bertempat tinggal sama dengan penghadap orangtuanya tersebut di atas, dan untuk melakukan perbuatan hukum ini telah mendapatkan persetujuan dari Ketua Pengadilan Negeri Jakarta Selatan tertanggal 10-11-2012 (sepuluh November duaribu duabelas) yang salinan resminya bermaterai cukup dan dilekatkan pada lembar pertama akta ini dan disimpan oleh saya,ppat Selaku penjual untuk selanjutnya disebut PIHAK PERTAMA (PERORANGAN, HARTA CAMPUR, SUAMI TURUT HADIR) 11

1. Nyonya PORORO, Sarjana Ekonomi, lahir di Banjarmasin, pada tanggal 26-01-1988 (duapuluh enam Januari seribu sembilanratus delapan puluh delapan), Warga Negara Indonesia, Wiraswasta, bertempat tinggal di Jakarta, Jalan Hidup Idol Nomor 48, Rukun Tetangga 048, Rukun Warga 048, Kelurahan Cipete Selatan, Kecamatan Kebayoran Baru, pemegang Kartu Tanda Penduduk tertanggal 26-01-2012 (duapuluh enam Januari duaribu duabelas) dengan Nomor Induk Kependudukan (NIK) : 357925482601880003, yang berlaku hingga tanggal 26-01-2017 (duapuluh enam Januari duaribu tujuhbelas), yang aslinya diperlihatkan kepada saya, PPAT dan fotocopinya dan dilekatkan pada lembar pertama akta ini dan disimpan oleh saya, PPAT -Menurut keterangannya untuk melakukan perbuatan hukum dalam akta ini telah mendapatkan persetujuan dari suaminya yaitu Tuan KERORO, Sarjana Ekonomi, lahir di Medan, pada tanggal 28-07-1991 (duapuluh delapan Juli seribu sembilan ratus sembilanpuluh satu), Warga Negara Indonesia, Wiraswasta, bertempat tinggal di Jakarta, Jalan Hidup Idol Nomor 48, Rukun Tetangga 048, Rukun Warga 048, Kelurahan Cipete Selatan, Kecamatan Kebayoran Baru, pemegang Kartu Tanda Penduduk tertanggal 28-07-2012 (duapuluh delapan Juli duaribu duabelas) dengan Nomor Induk Kependudukan (NIK) : 357825492807910003, yang berlaku hingga tanggal 28-07-2017 (duapuluh delapan Juli duaribu tujuhbelas), yang turut hadir di hadapan saya, Notaris, dan saksi-saksi serta ikut menandatangani akta ini sebagai tanda persetujuannya. (PERORANGAN, HARTA SENDIRI) 1. Tuan JEBOL, lahir di..., pada tanggal... (...), Warga Negara Indonesia, swasta, bertempat tinggal di Jakarta, Jalan..., Rukun Tetangga..., Rukun Warga..., Kelurahan..., Kecamatan..., pemegang Kartu Tanda Penduduk nomor..., yang berlaku hingga tanggal... (...), yang aslinya diperlihatkan kepada saya, PPAT dan fotokopinya dilekatkan pada lembar pertama akta ini; - menurut keterangannya untuk melakukan perbuatan hukum dalam akta ini tidak memerlukan persetujuan dari siapapun juga oleh karena objek dalam jual beli ini diperoleh karena warisan. - Selaku Penjual, selanjutnya disebut PIHAK PERTAMA 9. DALAM UAS, WARIS SELALU HARUS DIBALIK NAMA DULU BARU DIJUAL, JADI JARANG DITEMUI KOMPARISI DIMANA TANAH AKAN DIJUAL PADAHAL MASIH NAMA PEWARIS. 12