BAB I PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Kabupaten Kota Garut merupakan salah satu Kabupaten Kota yang baik dalam menjalankan sektor properti. Kebutuhan akan hunian yang nyaman di Kabupaten Kota Garut mengalami peningkatan setiap tahunnya. Tidak heran berbagai perusahaan perkembangan properti berlomba-lomba menawarkan konsep hunian sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan daya beli masyarakat Kabupaten Kota Garut. Selain itu, meningkatkan kebutuhan hunian yang berlokasi strategis dan nyaman bukan hanya disebabkan untuk rumah tinggal saja tetapi meningkatkan trend investasi properti di masyarakat yang ada di Kabupaten Kota Garut. Akan tetapi bukan hal yang mudah menentukan rumah impian. Banyak faktor yang patut di pertimbangkan seperti lokasi dan lingkungan, prospek kedepan, desain, serta pengembangan (Pernyataan Aceng Fikri Bupati Garut pada garutmedia.com ; 2010). Menjawab kebutuhan tersebut, PT. Shangri-La Banyu Biru merupakan perusahaan properti terpecaya menghadirkan konsep himpunan impian untuk masyarakat Kabupaten Kota Garut. Dari pengalamannya PT. Shangri-La Banyu Biru sudah masuk kedalam perusahaan properti sejak tahun 2011 di Garut. Pada tahun 2011 PT. Shangri-La Banyu Biru mendirikan perusahaan properti (perumahaan) dengan nama Saung Sari Wates. Selama empat tahun, perumahan Saung Sari Wates sudah habis terjual (Hasil Wawancara Dengan Ibu Sari Marketing Saung Sari Wates ; 2016). Pada tahun 2014 sampai sekarang, PT. Shangri-La Banyu Biru membuat kembali perumahaan kedua yaitu Sari Wates Residence. Sari Wates Residence ini bukan hanya memilki konsep hunian yang nyaman dan terjangkau, juga memberikan ruang investasi yang menguntungkan. Perbedaan Saung Sari Wates dan Sari Wates Residence adalah dari target pasar yang dituju, yaitu perumahan Sari Wates Residence memilih target pasar dari 1
2 kalangan menengah ke atas (Hasil Wawancara Dengan Ibu Sari Marketing Saung Sari Wates ; 2016). Perumahan Sari Wates Regency tidak menjadi satu-satunya perumahan yang dalam tahap pembangunan dan juga promosi terhadap konsumen yang ditujunya, diseberang jalan gerbang masuk dari perumahan Sari Wates Residence juga sedang dibangun perumahan yang memiliki spesifikasi yang sama persis, yaitu perumahan Grand View Residence (Hasil Wawancara Dengan Ibu Sari Marketing Saung Sari Wates ; 2016). Dimana perumahan Grand View Residence yang menjadi pesaing Sari Wates Residence memiliki kesamaan sebagai berikut. Tabel 1.1. Perbedaan Spesifikasi Rumah dan Fasilitas Perumahan Sari Wates Residence dengan Grand View Residence Keterangan Sari Wates Residence Grand View Residence Pondasi Batu Kali, Sloop Beton Batu Kali, Beton Lantai Keramik 40 x 40 cm Keramik 30 x 30 cm Dinding Bata Plester dan di Cat Bata Plester dan di Cat Pintu Jendela Kusen Kayu Kusen Kayu Kunci Pintu Sorento Yales Kaca Bingkai 5 mm Bingkai 5 mm Plafond GRC di Cat GRC di Cat Atap Baja Ringan, Baja Ringan, Genteng Plat Baja Genteng Beton Kamar Mandi Keramik 20 x 20 cm Keramik 20 x 20 cm Dinding 20 x 25 cm Dinding 20 x 25 cm Sanitasi Closet Jongkok, Bak Closet Jongkok, Bak Fiber, Pintu Fiber Fiber, Pintu Fiber Dapur Ada Tidak Ada Instalasi Air Sumur Artessis Ledeng Instalasi Listrik 900 Va 900 Va Model Tipe 4 Model 3 Model Fasilitas Keamanan Ada Ada Fasilitas Minimarket Ada Tidak Ada Fasilitas Ruko Ada Tidak Ada Fasilitas Jalan Beton Beton Fasilitas Taman Bermain Ada Tidak Ada Fasilitas Olahraga Ada Ada Fasilitas Masjid Ada Tidak Ada Fasilitas Penerangan Ada Ada Pengelolaan Sampah Ada Ada Sumber : Marketing Sari Wates Residence dan Grand View Residence 2015
3 Dari tabel diatas dapat dijelaskan bahwa keunggulan perusahaan yang dimiliki Sari Wates Residence adalah dengan komplek perumahan yang mengkedepankan konsep city view Kabupaten Kota Garut karena lokasi perumahan yang berada dikawasan pegunungan Kabupaten Kota Garut dan juga perumahan yang bertipe cluster atau satu pintu masuk. Keunggulan lainnya adalah dengan rumah-rumah yang ditawarkan memiliki pilihan banyak tipe dibandingkan dengan pesaingnya Grand View Residence, antara lain tipe 36/72, tipe 42/75, tipe 45/84, tipe 60/84 yang memiliki masing-masing setiap rumah memiliki keunggulan seperti sudah dilengkapi dengan sumur artessis dimana sumur tersebut merupakan sumur bor yang lebih dalam langsung ke sumber mata air yang secara otomatis naik keatas kerumah tersebut dan rangka atap menggunakan baja ringan, hal tersebut sudah menjadi spesifikasi dari setiap rumah yang ditawarkan oleh pihak Sari Wates Residence. Menurut Kotler dan Keller (2012), kualitas produk adalah kemampuan sebuah produk dalam memperagakan fungsinya, hal ini termasuk keseluruhan durabilitas, reliabilitas, ketepatan, kemudahan pengoperasian, dan reparasi produk juga atribut produk lainnya, dari Tabel 1.1. menunjukkan bahwa spesifikasi rumah dan fasilitas yang ditawarkan lebih unggul oleh Perumahan Sari Wates Residence dibandingkan dengan Grand View Residence. Perumahan Sari Wates Residence merupakan perumahan yang sudah dilengkapi dengan fasilitas seperti Masjid, PAUD, Kawasan Olahraga, Keamanan dengan siaga 24 jam dan Pengelolaan sampah yang sudah mulai dilakukan bahkan dari awal tahap pembangunan perumahan tersebut (Hasil Wawancara Dengan Ibu Sari Marketing Saung Sari Wates ; 2016). Harga yang ditawarkan oleh pihak perumahan Sari Wates Residence merupakan harga yang tergolong dibawah dari pesaingnya yaitu Grand View Residence, dimana harga-harga dan ketentuan yang ditawarkan oleh perumahan Sari Wates Residence sudah sesuai dengan yang diatur oleh PPJB (Perjanjian Perikatan Jual Beli) Tahun 1995. Aturan tersebut menjadi acuan bagi Developer yang akan membangun sebuah komplek perumahan dan Sari Wates Residence sudah melakukan hal tersebut, dan juga kemudahan-kemudahan dalam pembayaran dari penjualan rumah dilakukan
4 dengan memberikan pilihan berupa pelunasan secara langsung maupun dengan pembayaran cicilan berupa KPR (Kredit Pemilikan Rumah) dimana pembayarannya sudah menunjuk dari salah satu Bank. Harga rumah Sari Wates Residence tersebut dapat dilihat dari hasil wawancara peneliti dengan agen penjualan yang berjaga dikantor pemasaran pada tanggal 24 bulan April tahun 2016 pada pukul 09.00 sampai dengan pukul 10.00 pagi dilokasi sebagai berikut. Tabel 1.2. Harga Perumahan Sari Wates Residence dengan Grand View Residence Perumahan Tipe Harga Jual Sari Wates Residence Grand View Residence 36/72 Rp 150.000.000 42/75 Rp 230.000.000 45/84 Rp 250.000.000 60/84 Rp 275.000.000 36/60 Rp 140.000.000 36/72 Rp 155.000.000 45/84 Rp 260.000.000 Sumber : Marketing Sari Wates Residence dan Grand View Residence Dari tabel diatas menunjukkan antara lain tipe-tipe jenis rumah yang ditawarkan oleh perumahan Sari Wates Residence lebih banyak pilihan dibandingkan dengan perumahan Grand View Residence dan juga harga yang ditawarkan oleh perumahan Sari Wates Residence dimulai dengan tipe rumah 36/72 dibandingkan dengan tipe yang sama dimiliki oleh perumahan Grand View Pasundan bahwa menunjukkan tingkatan perbedaan harga yang sedikit lebih murah dibandingkan dengan pesaingnya, dan kualitas produk yang ditawarkan lebih baik dibandingkan dengan perumahan Grand View Residence dimana hal tersebut merupakan dapat menciptakan suatu persepsi yang baik bagi perusahaan terhadap konsumen, seperti yang sudah disebutkan oleh Kotler dan Keller (2012 : 330) bahwa sebuah produk disediakan dengan tingkatan kualitas dimana konsumen dapat memilih dari kualitas tersebut. Perumahan Sari Wates Residence diketahui memiliki fasilitas yang lebih lengkap dibandingkan dengan perumahan Grand View Residence, salah satunya adalah gerbang pintu masuk kedalam cluster tersebut. Namun perumahan Grand View Residence ternyata tidak memiliki gerbang utama untuk dapat memasuki
5 wilayahnya, apabila dibandingkan dengan perumahan Sari Wates Residence ternyata memiliki pintu gerbang untuk penjagaan satuan keamanan (Satpam). Pernyataan tersebut dapat dibuktikan oleh peneliti yang sudah mengambil foto lokasi pada tanggal 24 bulan April tahun 2016 pada pukul 09.00 sampai dengan pukul 10.00 pagi dilokasi yang menjadi pembangunan perumahan-perumahan tersebut. Gambar 1.1. Pintu Gerbang Masuk Sari Wates Residence (Atas), Pintu Masuk Kedua Perumahan Berhadapan (Bawah Kiri) dan Pintu Masuk Grand View Residence (Bawah Kanan) Sumber : Hasil Observasi Lapangan Peneliti April 2016 Dari gambar diatas dapat dibuktikkan bahwa pintu masuk yang seharusnya dapat menjadi daya tarik konsumen untuk dapat memilih dan menentukan untuk menjatuhkan keputusan dalam memilih perumahan seharusnya sudah dapat ditentukan dari akses masuk kedalam perumahan-perumahan tersebut, yaitu akses pintu masuk. Menurut Kotler dan Keller (2012 : 102) menyebutkan bahwa pilihan pembelian konsumen dapat dipengaruhi oleh empat faktor psikologis yaitu
6 motivasi, persepsi, pembelajaran keyakinan dan pendirian konsumen tersebut, namun pada kenyataannya konsumen banyak menjatuhkan pilihan kepada perumahan Grand View Residence untuk membeli rumah dikawasan perumahan tersebut. Banyaknya konsumen yang sudah membeli maupun membayarkan uang muka untuk dapat memiliki rumah dikawasan perumahan Grand View Residence didapatkan oleh peneliti pada hari dan waktu yang sama pada saat pengambilan gambar pintu gerbang masuk kedalam perumahan tersebut dari agen penjualan atau marketing yang sedang berjaga di kantor pemasaran dari kedua perumahan tersebut pada kurun waktu satu tahun yaitu pada bulan April tahun 2015 sampai dengan Mei tahun 2016, berikut adalah data tersebut. Tabel 1.3. Data Penjualan Perumahan Sari Wates Residence dan Grand View Residence Total Rumah Perumahan Tipe Terjual Yang Ditawarkan Sari Wates Residence Grand View Residence 36/72 60 Unit 132 Unit 42/75 46 Unit 13 Unit 45/84 8 Unit 55 Unit 60/84 4 Unit 60 Unit 36/60 60 Unit 100 Unit 36/72 80 Unit 100 Unit 45/84 10 Unit 30 Unit Sumber : Marketing Sari Wates Residence dan Grand View Residence Dari tabel diatas dapat disimpulkan bahwa seluruh tipe-tipe rumah yang ditawarkan oleh perumahan Sari Wates Residence belum terjual secara keseluruhan bahkan belum setengahnya terjual dari total rumah yang ditawarkan dibandingkan dengan perumahan Grand View Residence, hal tersebut menunjukkan bahwa minat konsumen untuk membeli rumah dikawasan perumahan Grand View Residence lebih menentukan dibandingkan dengan minat membeli rumah dikawasan perumahan Sari Wates Residence. Menurut Sukamawati dan Suyono dalam Pramono (2012 : 38) Minat beli (willingness to buy) merupakan bagian dari komponen perilaku dalam sikap mengkonsumsi. Minat beli konsumen adalah tahap dimana konsumen membentuk pilihan mereka
7 diantara beberapa merek yang tergabung dalam perangkat pilihan, kemudian pada akhirnya melakukan suatu pembelian pada suatu altenatif yang paling disukainya atau proses yang dilalui konsumen untuk membeli suatu barang atau jasa yang didasari oleh bermacam pertimbangan, namun tidak dengan konsumen yang lebih memilih membeli rumah dikawasan perumahan Grand View Residence dibandingkan dengan perumahan di Sari Wates Residence yang menawarkan kualitas produk rumah lebih unggul dan dilengkapi dengan fasilitas perumahan yang lengkap. Berdasarkan observasi sementara, peneliti menemukan permasalahan sebagai berikut: 1. Spesifikasi yang cukup tinggi dengan kualitas yang baik dari setiap unit rumah yang dimiliki oleh Perumahan Sari Wates Residence tetapi tidak menaruh perhatian bagi konsumen untuk memiliki perumahaan Sari Wates Residence. 2. Tipe-tipe unit setiap rumah yang ditawarkan oleh perumahan Sari Wates Residence lebih bervariatif dan didesain dengan menyesuaikan kebutuhan konsumen, namun hal tersebut tidak menaruh ketertarikan terhadap konsumen. Karena hal tersebut memberikan konsumen terlalu banyak pilihan dan menyebabkan kebingungan dalam mengambil keputusan. 3. Fasilitas yang cukup lengkap untuk perumahan berjenis cluster yang dimiliki oleh Perumahan Sari Wates Residence tidak berpengaruh terhadap keputusan pembelian konsumen. Karena fasilitas yang dirasa terlalu banyak yang akan menyebabkan keramaian, konsumen merasa tidak diberikan privacy disekitar lingkungan rumahnya. 4. Unit-unit rumah yang ditawarkan dan yang disediakan oleh perumahan Sari Wates Residence belum terjual secara keseluruhan bahkan belum setengahnya terjual dari total rumah yang telah ditawarkan atau dipromosikan. Karena down payment (DP) yang di patok oleh Sari Wates terlalu tinggi sehingga konsumen harus berpikir ulang kembali dalam hal pembayaran unit rumah meskipun dalam memproses melewati Bank Perkreditan Rakyat (BPR) di permudah oleh perusahaan.
8 Maka dari fenomena diatas, peneliti tertarik untuk meneliti Perusahaan properti seperti Perumahaan yang berada di Kabupaten Garut yang dituangkan dalam bentuk skripsi dengan judul Pengaruh Kualitas Produk terhadap Minat Beli Konsumen (Survey dikawasan Perumahan Sari Wates Residence di Kabupaten Garut). 1.2. Identifikasi Masalah Berdasarkan uraian pendahuluan yang menjadi latar belakang masalah pada penelitian ini dan yang sudah dikemukakan diatas maka pokok permasalahan yang yang dapat dirumuskan pada penelitian ini adalah : 1. Bagaimana kualitas produk rumah pada perumahan Sari Wates Residence di Kabupaten Garut. 2. Bagaimana minat beli konsumen mengenai pembelian rumah dikawasan perumahan Sari Wates Residence di Kabupaten Garut. 3. Seberapa besar pengaruh kualitas produk terhadap minat beli konsumen untuk membeli rumah dikawasan perumahan Sari Wates Residence di Kabupaten Garut. 1.3. Maksud Dan Tujuan Penelitian Penelitian ini dimaksudkan untuk memenuhi salah satu syarat dalam menyelesaikan perkuliahan S1 Jurusan Manajemen Pemasaran Fakultas Bisnis dan Manajemen di Universitas Widyatama. Dengan diperolehnya informasi dari penelitian ini diharapkan akan memperoleh manfaat bagi pihak-pihak yang bersangkutan. Sedangkan tujuan dilakukannya penelitian ini adalah untuk mengumpulkan, mengolah dan menganalisis data serta mengintrepretasikannya tentang kualitas produk rumah dan fasilitasnya yang ditawarkan dalam memutuskan untuk minat membeli rumah dikawasan perumahan Sari Wates Residence yang di lakukan secara komprehensif. Berdasarkan latar belakang dan rumusan masalah, maka penelitian ini bertujuan untuk mengetahui:
9 1. Kualitas produk rumah dari perumahan Sari Wates Residence di Kabupaten Garut. 2. Minat konsumen mengenai pembelian rumah dikawasan perumahan Sari Wates Residence di Kabupaten Garut 3. Bagaimana pengaruh kualitas produk terhadap minat beli konsumen untuk membeli rumah dikawasan perumahan Sari Wates Residence di Kabupaten Garut. 1.4. Manfaat Penelitian Manfaat yang dapat diperoleh dari hasil penelitian ini adalah: 1. Praktis a. Masyarakat Penelitian ini dapat diharapkan bermanfaat bagi masyarakat untuk mengetahui kualitas produk suatu unit rumah yang ditawarkan pada perumahan berjenis cluster terhadap proses minat beli konsumen. b. Perusahaan Penelitian ini dapat diharapkan bermanfaat bagi manajemen dari perumahan Sari Wates Residence untuk mengetahui kualitas produk yang dimiliki terhadap proses minat beli konsumen pada unit rumah perumahan Sari Wates Residence yang ditawarkan. 2. Teori a. Akademis Penelitian ini dapat diharapkan bermanfaat dan menjadi bahan masukan bagi semua pihak yang berada pada ruang lingkup akademis Manajemen Pemasaran terutama yang berkaitan dengan kualitas produk perusahaan terhadap minat beli konsumen. b. Peneliti Dapat menambah wawasan dan pengetahuan peneliti pada Manajemen Pemasaran terutama yang berkaitan dengan kualitas produk perusahaan terhadap minat beli konsumen.