AKIBAT HUKUM PEMECAHAN SERTIPIKAT (TANDA BUKTI HAK) ATAS TANAH YANG SEDANG TERIKAT HAK TANGGUNGAN Tesis Oleh AFNIDA NOVRIANI 097011028/MKn. FAKULTAS HUKUM MAGISTER KENOTARIATAN UNIVERSITAS SUMATERA UTARA 2012
AKIBAT HUKUM PEMECAHAN SERTIPIKAT (TANDA BUKTI HAK) ATAS TANAH YANG SEDANG TERIKAT HAK TANGGUNGAN TESIS Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Oleh AFNIDA NOVRIANI 097011028/MKn. FAKULTAS HUKUM MAGISTER KENOTARIATAN UNIVERSITAS SUMATERA UTARA 2012
Telah Diuji Pada Tanggal : 19 Januari 2012 PANITIA PENGUJI TESIS Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH. MS, CN. Anggota : 1. Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn. 2. Notaris Syafnil Gani, SH, MHum. 3. Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH., CN., MHum. 4. Dr. Pendastaren Tarigan, SH., MS.
ABSTRAK Sejalan dengan kegiatan pembangunan properti, bagi pengembang erat sekali hubungannya dengan hak-hak atas tanah yang dijadikan jaminan. Untuk kepentingan pengembalian dana bank, maka oleh bank hak atas tanah tersebut dipasang hak tanggungan. Sebaliknya untuk kepentingan pengembang, adakalanya hak -hak atas tanah tersebut yang diatasnya dibangun bangunan -bangunan perumahan diperlukan pemecahan hak atas tanahnya sesuai dengan luas tanah yang diatasnya terdapat bangunan. Kendala yang dialami dalam p rakteknya terhadap Hak Tanggungan harus dipasang kembali sebagai konsekuensi pemecahan Sertipikat, yang seharusnya secara otomatis Hak Tanggungan yang sudah tercatat dalam buku tanah dan Sertipikat asal tetap mengikuti dan terpasang Hak Tanggungannya pada Sertipikat yang baru (Sertipikat yang telah dipecah), sebagaimana berdasarkan Pasal 133 angka 4 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang ketentuan pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, yaitu Catatan mengenai adanya Hak Tanggungan dan beban lain yang ada pada buku tanah dan sertipikat asal dicatat pada buku tanah dan sertipikat baru. Secara spesifik tujuan yang ingin dicapai dalam penelitian ini adalah untuk untuk mengetahui pengaturan hukum tentang pemecahan sertipikat yang sedang terikat Hak Tanggungan, untuk mengetahui perlindungan hukum terhadap Bank akibat pemecahan sertipikat yang sedang terikat tanggungan dan untuk mengetahui apa sajakah yang menjadi akibat h ukum dari pemecahan tanda bukti hak (sertipikat) atas tanah yang sedang terikat hak tanggungan. Metode pendekatan yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah penelitian hukum yuridis normatif. Secara yuridis penelitian ini bertitik tolak dengan menggunakan kaidah hukum dengan didukung wawancara dengan narasumber maupun informan yang bertujuan untuk memperoleh data mengenai Akibat Hukum Pemecahan Sertipikat (Tanda Bukti Hak) Atas Tanah Yang Sedang Terikat Hak Tanggungan. Dalam penelitian ini studi dokumen, digunakan untuk memperoleh data sekunder dengan membaca, mempelajari, meneliti, mengidentifikasi dan menganalisis data sekunder yang berkaitan dengan materi penelitian. Sedangkan wawancara dilakukan secara langsung dengan dengan informan atau narasumber y ang terkait dengan pemecahan sertipikat dan hak tanggungan, selaku narasumber dalam penelitian ini yaitu kepala seksi pengukuran dan pemetaan tanah dari kantor pertanahan kota Medan dan informan dari pihak bank yaitu Legal Officer PT. Bank Mutiara Cabang M edan. Berdasarkan hasil penelitian, maka dapat diperoleh kesimpulan bahwa pelaksanaan Roya Partial Hak Tanggungan dalam praktek yang terjadi di Kota Medan setelah berlakunya Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1997 dapat berjalan dengan baik dan lancar, namun kenyataan tersebut hanya berlangsung sebentar karena adanya Surat Edaran Deputi bidang Pengukuran dan Pendaftaran
Tanah Nomor 600-494.D.IV yang menyatakan bahwa pelaksanaan Roya Partial Hak Tanggungan dikembalikan pada Undang -Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Kendala-kendala yang dihadapi Kantor Pertanahan K ota Medan dalam pelaksanaan roya partial hak tanggungan setelah berlakunya Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1997 adalah terkait dengan adanya ketentuan peraturan yang saling bertentangan satu sama lain. Untuk itu Kantor Pertanahan K ota Medan melakukan upaya-upaya dengan cara menyarankan kepada pihak bank selaku pemegang Hak Tanggungan untuk meroya semua hak tanggungan yang ada dan selanjutnya mengajukan pendaf taran Hak Tanggungan baru dengan membuat APHT terhadap sebagian obyek Hak Tanggungan yang belum bisa dibebaskan dari pelunasan hutang debitor. Kata kunci : Roya Partial, Hak Tanggungan
KATA PENGANTAR Puji dan syukur penulis ucapkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, karena atas karunia-nya sehingga penulis dapat menyelesaikan Tesis ini sebagai salah satu persyaratan untuk memperolah gelar Magister Kenotariatan di Universitas Sumatera Utara Medan. Didalam memenuhi tugas inilah maka penulis menyusun dan memilih judul : Akibat Hukum Pemecahan Sertipikat (Tanda Bukti Hak) Atas Tanah Yang Sedang Terikat Hak Tanggungan. Penulis menyadari bahwa masih banyak terdapat kekurangan didalam penulisan Tesis ini, untuk itu dengan hati terbuka, saya menerima saran dan kritik dari semua pihak, agar dapat menjadi pendoman dimasa yang akan datang. Didalam penulisan dan penyusunan Tesis ini, penulis mendapat bimbingan dan pengarahan serta saran-saran dari berbagai pihak. Oleh karena itu pada kesempatan ini penulis mengucapkan terimakasih dan penghargaan yang tidak ternilai harganya secara kusus kepada Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN., selaku Ketua Komisi Pe mbimbing dan Bapak Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH., MKn., serta Bapak Notaris Syafnil Gani, SH., MHum., masingmasing selaku anggota komisi pembimbing kepada penulis selama dalam penulisan tesis ini dan kepada Ibu Dr. T. Keizerina Devi A zwar, SH., CN., MHum., dan Bapak Dr. Pendastaren Tarigan, SH., MS., selaku dosen penguji dalam penulisan tesis ini.
Selanjutnya ucapan terimakasih yang tak terhingga saya sampaikan kepada : 1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K) selaku Rektor. 2. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH. MS. CN. Selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum. 3. Ibu Dr. T. Keizerina Devi A, SH. CN. MHum. Selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum. 4. Bapak-Bapak dan Ibu-ibu Guru Besar dan Staf Pengajar dan juga para karyawan pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum. Secara khusus penulis menghaturkan terimakasih yang tak terhingga kepada Ayahanda tercinta, yang selalu memberikan dukungan moril maupun materiil, sehingga saya dapat melanjutkan dan menyelesaikan pendidikan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakul tas Hukum. Dan dan Ibunda tercinta yang telah bersusah payah melahirkan dan membesarkan dengan penuh pengorbanan, kesabaran, dan kasih sayang dan doa restu. Ucapan terima kasih juga saya ucapkan kepada kawan -kawan seperjuangan dan sahabat saya, Olifia Banurea, Syahraini, Donny Kartien, SH., Buchler Tarigan, SH., Rahmat Setiadi, SH., Rudi Pulungan, SH., Zuwina Putri, SH., Agustina L., SH., Pudio Yunanto, SH., Roy Verson, SH., serta seluruh kawan-kawan angkatan 2009 yang namanya tidak dapat penulis sebutkan satu persatu yang terus memberikan
motivasi, semangat dan kerjasama dan diskusi, membantu dan memberikan pemikiran kritik dan saran yang dari awal masuk di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum.. Saya berharap semoga semua bantuan dan kebaikan yang telah diberikan kepada penulis, mendapat balasan yang setimpal dari Tuhan Yang Maha Esa, agar selalu dilimpahkan kebaikan, kesehatan, kesejahteraan dan rejeki yang melimpah. Akhirnya, semoga Tesis ini dapat berguna bagi diri dan juga semua pihak dan kalangan yang mengembangkan ilmu hukum, khususnya dalam bidang ilmu Kenotariatan. Medan, Januari 2012 (Afnida Novriani, SH.)
DAFTAR ISI DAFTAR ISI -------------------------------------------------------------------------------------- i BAB I PENDAHULUAN ---------------------------------------------------------------------- 1 A. Latar Belakang ----------------------------------------------------------------------- 1 B. Permasalahan ------------------------------------------------------------------------ 12 C. Tujuan Penelitian ------------------------------------------------------------------- 12 D. Manfaat Penelitian ------------------------------------------------------------------ 13 E. Keaslian Penelitian ----------------------------------------------------------------- 13 F. Kerangka Teori dan Konsepsi ---------------------------------------------------- 15 1. Kerangka Teori ---------------------------------------------------------------- 15 2. Konsepsi ------------------------------------------------------------------------ 18 G. Metode Penelitian ------------------------------------------------------------------- 20 1. Spesifikasi Penelitian --------------------------------------------------------- 20 2. Metode Pendekatan ----------------------------------------------------------- 21 3. Sumber Data ------------------------------------------------------------------- 21 4. Alat Pengumpulan Data -------------------------------------------------------23 5. Analisis Data ------------------------------------------------------------------- 23 BAB II KETENTUAN HUKUM TENTANG PEMECAHAN SERTIPIKAT YANG SEDANG TERIKAT HAK TANGGUNGAN ---------------------- 25 i
A. Ketentuan Hukum Tentang Hak Tanggungan -----------------------------------25 1. Ketentuan Umum Hak Tanggungan ---------------------------------------- 25 2. Prosedur Pembebanan Hak Tanggungan ----------------------------------- 33 B. Ketentuan Hukum Tentang Pemecahan Sertipikat Hak Atas Tanah -------- 42 1. Pengertian Sertipikat Hak Atas Tanah ------------------------------------- 42 2. Pemecahan Sertipikat Secara Prosedural Terhadap Tanah Yang Masih Terikat Hak Tanggungan ----------------------------------------------------- 46 3. Lembaga Roya Dalam Undang-Undang Hak Tanggungan ------------- 53 BAB III UPAYA PERLINDUNGAN BANK TERHADAP AKIBAT PEMECAHAN SERTIPIKAT YANG SEDANG TERIKAT HAK TANGGUNGAN ------------------------------------------------------------------ 56 A. Fungsi Hak Tanggungan Untuk Memberikan Perlindungan ----------------- 56 1. Subyek Dan Obyek Hak Tanggungan -------------------------------------- 56 2. Pembebanan Hak Tanggungan Mengutamakan Perlindungan Hukum Kepada Kreditor --------------------------------------------------------------- 60 B. Upaya Perlindungan Hukum Kreditor Pemegang Hak Tanggungan Dalam Permohonan Pemecahan Sertipikat --------------------------------------------- 64 1. Mengenai Bank ---------------------------------------------------------------- 64 2. Perjanjian Kredit Konstruksi ------------------------------------------------ 71 3. Pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Sebelum Dilaksanakannya Pemecahan Sertipikat ----------------------------------- 73 ii
4. Pembuatan Surat Kuasa Untuk Menjual ----------------------------------- 77 BAB IV AKIBAT HUKUM PEMECAHAN SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH YANG SEDANG TERIKAT HAK TANGGUNGAN ----------------------- 85 A. Alasan Pemecahan Sertipikat Dalam Kredit Konstruksi --------------------- 85 B. Hapusnya Hak Tanggungan ------------------------------------------------------ 90 C. Pencoretan Hak Tanggungan ----------------------------------------------------- 93 D. Pencoretan Sebagian / Roya Partial --------------------------------------------- 95 BAB V KESIMPULAN DAN SARAN -------------------------------------------------- 102 A. Kesimpulan ----------------------------------------------------------------------- 102 B. Saran ------------------------------------------------------------------------------- 104 DAFTAR PUSTAKA ------------------------------------------------------------------------ 106 iii