BAB 3 METODOLOGI PENELITIAN 3.1 Pendekatan Penelitian Adapun rencana tahapan penelitian yang akan dilakukan adalah sebagai berikut: a. Penentuan lokasi penelitian, dimana pada penelitian ini diambil studi kasus proyek Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta. b. Peninjauan pustaka yang akan digunakan acuan untuk mengevaluasi penetapan harga sewa pada proyek Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta dan sebagai acuan penulisan. c. Menganalisis harga sewa (biaya konstruksi) dan biaya tambahan lainnya yang akan dibebankan kepada penghuni setiap bulannya (seperti biaya pengelolaan). d. Membuat kesimpulan dan saran dari penelitian. Tahap penelitian yang dilakukan secara garis besar dapat dilihat pada bagan alir seperti yang ditunjukkan pada gambar berikut ini: 35
36 Mulai Penentuan lokasi penelitian Identifikasi masalah Tinjauan pustaka/studi literatur Pengumpulan data Analisa dan pembahasan Evaluasi penetapan harga sewa Kesimpulan dan Saran Selesai Gambar 3.1 Bagan Alir Penelitian Secara Umum 3.2 Desain Penelitian Desain penelitian yang dilakukan untuk mencapai tujuan yang sebagaimana telah disebutkan pada bab 1, yaitu untuk menghitung nilai efisiensi biaya pembangunan antara metode konvensional dan pracetak, untuk menghitung harga sewa berdasarkan biaya pembangunan atau investasi awal, menghitung berapa besar biaya pengelolaan tiap bulannya (biaya operasional dan biaya pemeliharaan), menetapkan harga sewa paling minimal pada Rumah Susun Sewa
37 Rempoa Jakarta berdasarkan dua metode serta merekomendasikan harga sewa paling minimal pada Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta. Data yang diperlukan untuk mempermudah menghitung efisiensi dan harga sewa berdasarkan biaya pembangunan atau investasi awal adalah RAB dari kedua metode tersebut dimana data-data RABnya terdiri dari jurnal harga keseluruhan, perhitungan volume komponen bangunan, gambar desain dari bangunan, RSNI, "Tata Cara Perhitungan Harga Satuan Pekerjaan Beton Pracetak Untuk Konstruksi Bangunan Gedung". Dan untuk menghitung besar biaya pengelolaan (biaya operasional dan pemeliharaan), menghitung harga sewa minimal adalah data komponen gedung, tarif dasar listrik dan air di Jakarta, data inflasi, data estimasi biaya pengelolaan (biaya operasional dan pemeliharaan) serta data rata-rata pemekain air per orang per hari. Semua data tersebut didapatkan dari data sekunder dan tinjauan kepustakaan. Metode analisa yang digunakan adalah estimasi biaya bangunan atau investasi awal, estimasi biaya pengelolaan yaitu bagian dari komponen biaya dalam siklus hidup bangunan gedung rumah susun sewa dan perhitungan harga sewa. Hasil yang didapat dari semua perhitungan adalah nilai efisiensi antara perhitungan dengan menggunakan metode konvensional dan metode pracetak serta harga sewa paling minimal. 3.3 Tahap Penelitian Untuk mencapai tujuan penelitian, maka kerangka kerja penelitian dituangkan dalam tahapan-tahapan proses penelitian yang dapat dijelaskan sebagai berikut :
38 a. Merumuskan latar belakang dilakukannya penelitian. b. Identifikasi masalah, dilakukan untuk mengumpulkan permasalahanpermaslahan yang mendukung untuk dilakukannya penelitian. c. Merumuskan tujuan penelitian, yang berkaitan dengan metode analisis yang harus digunakan untuk mencapai tujuan penelitian. d. Studi literatur untuk memahami secara baik, peraturan-peraturan serta teori dasar tentang bagaimana menghitung efisiensi dan menentukan harga sewa rumah susun sewa. e. Mengumpulkan data-data baik data sekunder maupun data primer yang diperlukan dalam penelitian. f. Melakukan pengolahan data dan analisa yang merupakan bagian pokok dalam penelitian dengan menggunakan metode yang tepat sehingga dapat dicapai tujuan dari penelitian. g. Membuat kesimpulan dan saran kebijakan penentuan metode pembangunan serta penentuan harga sewa minimal dari hasil pengolahan dan analisa, yang nantinya dapat berguna sebagai bahan pertimbangan bagi penentuan kebijakan dalam menentukan metode pembangunan dan kebijakan penetapan harga sewa rumah susun sewa. 3.4 Teknik Pengumpulan Data Teknik pengumpulan data pada penelitian proyek Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta ini menggunakan pengumpulan data primer dan data sekunder dan studi kepustakaan. Data-data yang diperlukan diperoleh dengan cara mengambil data langsung ke lapangan untuk data primer yang berhubungan
39 langsung dengan pelaksanaan proyek yang diperoleh dari survei harga rumah susun sederhana sewa dari pihak pengembang, sedangkan data sekunder diperoleh dengan cara mencari informasi dari media internet dan media lainnya. Studi kepustakaan yaitu pengumpulan data dengan cara mengkaji dan memahami berbagai bahan bacaan yang berhubungan dengan penelitian, serta memahami catatan serta tulisan ilmiah yang berhubungan dengan penelitian yang dilakukan. 3.5 Metode Penelitian Berdasarkan tujuan dari penelitian, metode analisa yang dilakukan dalam menghitung efisiensi dari metode pembangunan konvensional dan metode pracetak, serta menentukan harga sewa minimal dari rumah susun sewa adalah sebagai berikut : a. Untuk mengetahui besarnya efisiensi pada biaya pembangunan atau investasi awal pada metode konvensional dan pracetak didasarkan pada besarnya perhitungan nilai RAB dari kedua metode. Dalam menghitung RAB dapat menggunakan SNI sebagai acuan perhitungan. Tahapan perhitungan besarnya efisiensi, yaitu : - Melakukan perhitungan volume dari setiap komponen bangunan. - Melakukan perhitungan rekapitulasi harga satuan yang kemudian akan digunakan untuk menghitung harga keseluruhan dari seluruh volume komponen bangunan. - Estimasi biaya yang akhirnya mendapatkan harga biaya pembangunan atau investasi awal dari pembangunan kedua metode
40 - Menghitung nilai efisiensi dari biaya pembangunan atau investasi awal antara metode konvensional dan metode pracetak. b. Untuk menentukan besarnya harga sewa minimal didasarkan pada biayabiaya keseluruhan yang dihitung yaitu biaya pembangunan dan biaya pengelolaan (biaya operasional dan biaya pemeliharaan) dari rumah susun. Tahapan perhitungan biaya pengelolaan (biaya operasional dan biaya pemeliharaan), yaitu : - Melakukan inventaris komponen bangunan dan fasilitas bersama yang memerlukan pemeliharaan baik secara rutin maupun berkala. - Melakukan estimasi biaya energi, biaya operasional, biaya pemeliharaan dan perbaikkan serta biaya penggantian komponen bangunan yang merupakan bagian dari komponen biaya siklus hidup rumah susun sewa. Biaya-biaya dihitung berdasarkan waktu pengeluarannya. - Karena adanya perbedaan waktu pengeluaran perhitungan total biaya dilakukan dengan pendekatan metode nilai sekarang PW (present worth method). - Perhitungan harga sewa minimal didasarkan dari biaya keseluruhan yaitu biaya pembangunan dan biaya pengelolaan (biaya operasional dan biaya pemeliharaan). 3.6 Menetapkan Harga Sewa Untuk menetapkan harga sewa yang paling minimal dari beberapa harga sewa berdasarkan dari beberapa variabel penetapan harga sewa, metode yang dilakukan adalah sebagai berikut :
41 a. Batas minimum harga sewa didasarkan pada biaya keseluruhan yaitu biaya pembangunan dan biaya pengelolaan (biaya operasional dan biaya pemeliharaan). b. Apabila batas minimum harga sewa tidak sesuai dengan sasaran penghuni rumah susun, maka perlu dicari alternatif solusi.