TABEL Halaman Tabel Substansi Pengaturan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)... 50 xiii
DAFTAR LAMPIRAN Lampiran 1. Surat Perjanjian Lampiran 2. Akta Perubahan PT. Ciptagraha Nusalaras Lampiran 3. Berita Acara Serah Terima Lampiran 4. IMBB Lampiran 5. Akta Jual Beli xiv
1 BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Suatu perjanjian harus memenuhi syarat sahnya perjanjian yaitu kata sepakat, kecakapan, tertentu dan suatu sebab yang halal sebagaimana tercantum dalam Pasal 1320 Kitab Undang Undang Hukum Perdata. Apabila keempat syarat prjanjian itu telah terpenuhi maka perjanjian tersebut menjadi sah dan mengikat secara hukum bagi para pihak yang membuatnya. Permasalahan hukum akan timbul apabila perjanjian tersebut belum sah dan mengikat para pihak yaitu dalam proses perundingan salah satu pihak telah melakukan perbuatan hukum misalnya telah membayar uang muka, membeli tanah padahal belum tercapai kesepakatan final mengenai kontrak bisnis yang dirundingkan. Hal ini terjadi karena salah satu pihak begitu percaya dan menaruh harapan terhadap janji janji yang diberikan oleh pihak lainnya. Apabila para pihak mengalami jalan buntu karena salah satu pihak mengalami wanprestasi dan pihak yang lain tidak dapat menuntut ganti rugi. 1 Demikian juga janji - janji developer yang tercantum dalam brosur brosur yang tercantum dan diedarkan dalam iklan belum dapat dituntut pertanggungjawabannya karena janji-janji tersebut masih dalam pra kontrak yang tidak tercantum dalam pengikatan jual beli, sehingga konsumen perumahan tidak dapat menuntut ganti rugi. 2 1 Suharnoko, Hukum Perjanjian Teori dan Analisa Kasus, Kencana Jakarta,2009, hlm. 1 2 Ibid, hlm. 2
2 Konsumen perumahan di Indonesia contohnya seolah tidak berdaya menghadapi tingkah laku pengembang karena sudah ribuan orang menjadi korban para pengembang yang fiktif dan nakal. Pada perumahan yang tidak fiktif pun konsumen seringkali tidak berdaya misalnya penyerahan rumah yang tidak sesuai dengan jadwal atau spesifikasinya yang telah diperjanjikan. Pada saat ini sering aspek-aspek hukum diabaikan oleh kedua belah pihak yang dibicarakan hanya masalah harga, lokasi, diskon maupun bentuk bangunan. Pada tahap ini para agen pemasaran selalu mengobral janji-janji indah perumahan yang dipasarkannya. Dalam prakteknya janji janji menggiurkan itu acapkali tidak sesuai dengan kenyataannya. Para pengembang pandai sekali memanfaatkan celah hukum untuk dipergunakan guna kepentingan pengembang misalnya status tanah yang belum dipecah- pecah masih menjadi satu sertifikat diagunkan kepada pihak bank dan di lain pihak pengembang melakukan perjanjian perikatan dengan masing masing konsumen dengan menyebut dengan jelas berapa luas yang dijual dan para konsumen tidak mengetahui bahwa status tanah yang dijual kepadanya masih menjadi jaminan oleh pihak pengembang. Konsumen tidak mengetahui bagaimana nanti apabila pengembang mengalami pailit ada tidak dapat melunasi hutangnaya. Bagaimana kedudukan konsumen yang sudah terlanjur melakukan perikatan dengan pengembang dan apa yang menjadi hak haknya. Kedudukan konsumen selalu lemah dihadapan developer. Sebenarnya pemerintah telah berupaya melakukan perlindungan terhadap konsumen
3 yaitu dengan mengeluarkan produk hukum Undang undang Nomor : 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, Peraturan Pemerintah Nomor 57 tahun 2001 tentang Badan Perlindungan Konsumen, Peraturan Pemerintah Nomor : 58 Tahun 2001 tentang Pembinaan dan Pengawasan Penyelenggaraan Perlindungan Konsumen dan Keputusan Presiden Nomor : 90 Tahun 2001 tentang Pembentukan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen pada Pemerintah Kota. Perangkat peraturan perundangan tersebut diperlukan dalam rangka mewujudkan keseimbangan perlindungan kepentingan konsumen dan pelaku usaha di kemudian hari. Meskipun berbagai ketentuan telah dibuat untuk melindungi konsumen dari ulah para pengembang yang nakal, namun demikian masih saja banyak konsumen perumahan yang dirugikan oleh para pengembang. Demikian juga PT. Cipta Graha Nusalaras Yogyakarta sebagai pengembang perumahan Timoho Griya Laras di Jalan Balirejo Nomor : 1 Kelurahan Muja Muju Yogyakarta, melalui brosur perumahan ataupun iklan baik melalui media maupun spanduk yang menawarkan dan menyediakan fasilitas perumahan dengan berbagai type, jenis bentuk dan harga yang bervariasi dengan pembayaran melalui sistem kredit/cicilan maupun tunai diharapkan sangat membantu konsumennya dalam memenuhi kepemilikan rumah. Konsumen tinggal menyerahkan sejumlah uang dan mereka dapat memasuki rumah pada waktu yang telah disepakati, beserta sertifikat rumahnya. PT. Cipta Graha Nusalaras dalam memperkenalkan produknya kepada masyarakat melalui berbagai media, baik media masa, papan reklame yang dipasang disepanjang
4 jalan raya, maupun dengan menyebarkan brosur pemasangan perumahan yang didalamnya memuat berbagai fasilitas, manfaat maupun keistimewaan perumahan yang dikelolanya. Brosur pemasaran perumahan yang merupakan salah satu bentuk penawaran sepanjang dilaksanakan dalam batas-batas yang wajar dan informatif akan membantu konsumen dalam menentukan pilihannya, namun seringkali informasi dalam brosur pemasaran perumahan tidak selalu sesuai dengan keadaan yang sebenarnya, Hal ini disebabkan lemahnya kedudukan konsumen dibanding dengan pengembang yang mempunyai kedudukan lebih kuat. Hal ini dapat dilihat dalam perjanjian kredit kepemilikan rumah antara Pengembang Perumahan Timoho Griyalaras dalam hal ini PT. Ciptagraha Nusalaras dengan konsumenpada Perumahan Timoho Griyalaras di Yogyakarta dimana konsumen biasanya hanya tinggal menerima saja isi perjanjian yang telah dibuat oleh pihak Pengembang, baik itu perjanjian pemesanan kavling, maupun perjanjian jual beli rumah pada Perumahan Timoho Grialaras di Yogyakarta. Dalam penelitian ini penulis menitik beratkan pada Pasal 8 ayat (2) Surat Perjanjian Pemesanan Antara PT. Cipta Graha Nusalaras Pengembang Perumahan Timoho Griyalaras (Pihak kesatu) dengan Konsumen Perumahan Timoho Griyalaras Yogyakarta (Pihak kedua), Nomor 004/SPP-TGL- 11/T/V/2009, Tentang Peralihan Kepemilikan atas Obyek Perjanjian menyebutkan sebagai berikut :
5 Penandatangan akta jual beli dilaksanakan selambat-lambatnya di dalam jangka waktu 6 (enam) bulan terhitung sejak pihak kedua melunasi seluruh kewajibannya kepada pihak kesatu dan setelah pihak kedua melunasi kewajibannya atas ongkos dan pajak yang berkaitan dengan jual beli tersebut. Kemudian dalam Pasal 9 Surat Perjanjian Pemesanan Antara PT. Cipta Graha Nusalaras dengan Konsumen, Nomor 004/SPP-TGL-11/T/V/2009, Tentang Peralihan Kepemilikan atas Obyek Perjanjian menyebutkan sebagai berikut : Penyerahan Sertifikat dilaksanakan pada saat penandatanganan akta jual beli antara pihak kesatu dengan pihak kedua dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dua Pasal tersebut diatas yang merupakan bagian dari perjanjian jual beli rumah baik secara kredit maupun tunai antara PT. Cipta Graha Nusalaras dengan konsumennya memakai perjanjian yang telah dibuat oleh Pengembang Perumahan yaitupt. Cipta Graha Nusalarassecara sepihak, konsumen tinggal menandatangani saja. Konsumen sebagai pihak yang menerima saja bentuk perjanjian yang sudah baku tersebut sangat rentan sebagai pihak yang dirugikan. Guna menjawab apa yang telah diuraikan tersebut di atas penulis bermaksud untuk meneliti bagaimana akibat hukumnya ketika Pengembang wanprestasi sehingga pihak pengembang terlambat untuk memenuhi kewajibannya yaitu menyerahkan sertifikat kepemilikan kepada konsumen tepat pada waktunya? (wanprestasi), dan bagaimana pertanggungjawaban pengembang terhadap konsumen atas wanpretasi yang dilakukannya
6 mengingat kekhawatiran konsumen apabila pengembang mengalami pailit. Hal semacam ini sering terjadi dalam masyarakat dan penulis sangat tertarik untuk dilakukan penelitian tersebut. B. Perumusan Masalah Berdasarkan uraian latar belakang tersebut diatas, maka dapat dirumuskan permasalahan-permasalahan sebagai berikut : 1. Bagaimana bentuk wanprestasi yang dilakukan pengembang PT. Ciptagraha Nusalaras terhadap konsumennya? 2. Bagaimana proses penyelesaian wanprestasi oleh pengembang terhadap konsumen? C.Keaslian Penelitian Berdasarkan penelusuran pada beberapa kepustakaan, masalah antara Pengembang perumahan dengan konsumen perumahan sudah banyak yang meneliti dan menulis hal ini, baik Perguruan Tinggai Negeri maupun Swata, antara lain sebagai berikut : 1. Pelaksanaan Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen Dalam Bisnis Properti di Propinsi Daerah Istimewa Yogyakarta, Penulis Ricky Rangkuti, Mahasiswa Magister Kenotariatan Universitas Gadjah Mada Yogyakarta, Tahun Tesis 2008, yang pada intinya meneliti tentang Pelaksanaan Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen Bisnis Properti di Daerah Istimewa Yogyakarta, yang bertujuan untuk mengetahui
7 bagaimana pelaksanaan perlindungan hukum oleh pemerintah pusat maupun daerah terhadap konsumen dalam bisnis properti di Propinsi Daerah Istimewa Yogyakarta. 3 2. Tanggung Jawab Developer Terhadap Konsumen Dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (Suatu Studi Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen Di Perumahan Bukit Indah Regensi Semarang), Penulis Ari Murbawani, S.H., Mahasiswa Magister Kenotariatan Universitas Diponegoro Semarang, meneliti tentang ketidakseimbangan kedudukan hak dan kewajiban antara pelaku usaha perumahan dengan konsumen di Perumahan Bukit Indah Regency, yang menimbulkan konflik, di antara pengembang dan konsumen perumahan tersebut, dikeranakan rumahrumah banyak yang rusak karena tanahnya ambles ambles. 4 3. Proses Penyelesaian Sertifikat Tanah Hak Milik Dalam Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Di Kabupaten Maros Sulawesi Selatan, Penulis Andi Nurbaya Kuddir, Mahasiswa Magister Kenotariatan Universitas Gadjah Mada Yogyakarta, Tahun Tesis 2007, yang pada intinya meeliti tentang Proses Penyelesaian Sertifikat Tanah Hak Milik dan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), untuk mengetahui dan mengkaji pengaruh proses penyelesaian sertifikat tanah hak milik terhadap kepastian hukum 3 Riky Rangkuti, Pelaksanaan Perlindungan HukumHukum Terhadap Konsumen Bisnis Properti di Daerah Istimewa Yogyakarta,Magister kenotariatan UGM,Yogyakarta, 2008, hlm. v 4 Ari Murbawani,Tanggungjawab Developer Terhadap Konsumen Dalam Kredit Kepemilikan Rumah, Magister Kenotariatan UNDIP, Semarang,2003, hlm. Ix.
8 pengikatan jaminan bagi pihak bank selaku kreditur dalam Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di Kabupaten Marros, Sulawesi Selatan. 5 4. Pelaksanaan Jual Beli Perumahan Dengan Cara Pemesanan Pada Perusahaan Real Estate di Kota Pekalongan, Penulis Budi Santoso, Mahasiswa Magister Kenotariatan Universitas Gadjah Mada Yogyakarta,Tahun Tesis 2007, yang intinya menulis tentang Pelaksanaan jual beli perumahan dengan cara pemesanan pada perusahaan real estate di Kota pekalongan dan kendala yang terjadi berkaitan dengan pelaksanaan jual beli perumahan berikut peranan notaris dan PPAT dalam jual beli tersebut. 6 Namun pada penelitian lain masalah yang akan diteliti tidak sama dengan yang akan penulis teliti. Baik dari masalah yang dihadapi, segi wilayah/lokasi penelitian, Pengembang Perumahan, Konsumen, maupun tahun kejadiannya, namun apabila dalam penelitian ini terdapat kesamaan maupun perbedaan penulis berharap semoga dapat saling melengkapi antara penulis yang satu dengan lainnya. 5 Andi Nurbaya Kuddir, Proses Penyelesaian Sertifikat Tanah Hak Milik Dalam Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Di Kabupaten Maros Sulawesi Selata, Magister Kenotariatan UGM,2007,hlm. vii 6 Budi Santoso Pelaksanaan Jual Beli Perumahan Dengan Cara Pemesanan Pada Perusahaan Real Estate di Kota Pekalongan,Magister Kenotariatan UGM,2007, hlm. vii.
9 D.Faedah Yang Diharapkan 1. Diharapkan dalam penelitian ini, dapat mengetahui bentuk-bentuk wanprestasi yang dilakukan oleh Pengembang Perumahan Timoho Griya Laras terhadap para konsumennya sehingga akan lebih berhati hati dalam melakukan perjanjian jual beli rumah. 2. Untuk melindungi konsumen apabila terjadi wanprestasi dari pihak pengembang. 3. Supaya pengembang tidak menganggap bahwa konsumen adalah pihak yang lemah dan mudah dilanggar hak haknya. E. TujuanPenelitian Penelitian ini dilakukan untuk mengetahui : 1. Bagaimana bentuk wanprestasi Pengembang perumahan Timoho Griya Laras yang dilakukan terhadap para konsumennya. 2. Bagaimana pertanggungjawaban pengembang terhadap konsumen ketika pengembang wanprestasi.