ANALISA PENILAIAN INVESTASI STUDI KASUS PADA PERUMAHAAN BUKIT TIRTA NIRMALA SERANG BANTEN SKRIPSI Nama : Muhammad Arief NIM : 43111120033 FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS UNIVERSITAS MERCU BUANA JAKARTA 2014
ANALISA PENILAIAN INVESTASI STUDI KASUS PADA PERUMAHAAN BUKIT TIRTA NIRMALA SERANG BANTEN SKRIPSI Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Melakukan Penelitian Bisnis Program Studi Manajemen Strata 1 Nama : Muhammad Arief NIM : 43111120033 FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS UNIVERSITAS MERCU BUANA JAKARTA 2014 ii
KATA PENGANTAR Puji syukur kehadirat Allah SWT karena berkat rahmat dan karunia-nya penulis dapat menyelesaikan skripsi ini dengan baik dan tepat waktu. Skripsi merupakan salah satu persyaratan yang harus dilaksanakan dan dipenuhi oleh mahasiswa untuk menyelesaikan program studi Manajemen dan mendapatkan gelar Sarjana Ekonomi (S1). Dalam skripsi ini penulis menganalisa penilaian investasi proyek perumahan Bukit Tirta Nirmala Serang Banten yang dilakukan oleh Pengembang Riscon Victory. Adapun pembahasan yang diangkat seputar aspek keuangan pada analisa penilaian investasi proyek. Penulis berusaha menyamakan konsep dan teori yang selama ini dipelajari dalam kegiatan perkuliahan, dengan praktiknya langsung pada kenyataan. Sehingga ditemukan benang merah diantara keduanya yang dapat dijadikan bahan pembelajaran. Penyelesaian skripsi ini tidak lepas dari dukungan berbagai pihak. Oleh karena itu dalam kesempatan ini penulis bermaksud menyampaikan ucapan terima kasih kepada: 1. Ibu Prof. Dr. Wiwik Utami, Ak.,MS.,CA selaku Dekan Fakultas Ekonomi dan Bisnis. 2. Ibu Dr. Rina Astini, SE.,MM selaku Ketua Program Studi Manajemen S-1 3. Kedua orang tua tercinta yang melimpahkan kasih sayang dan doa dengan tulus. vii
4. Dosen pembimbing Bapak Yuhasril, SE.,MM yang bersedia memberikan kritik dan saran selama pengerjaan skripsi. 5. Seluruh dosen program studi Manajemen yang telah memperkaya ilmu dan wawasan penulis. 6. Teman-teman seperjuangan di Kelas Karyawan Angkatan 20 program studi Manajemen. 7. Sahabat terbaik, Bushtari Ariyanti yang selalu memberi dukungan dan doa. 8. Perpustakaan Universitas Mercu Buana yang memberi banyak referensi. 9. Seluruh nara sumber dari PT. Riscon Victory Proyek Bukit Tirta Nirmala Serang Banten yang telah bersedia menyediakan waktu dan membagi ilmu demi terselesaikannya skripsi ini, khususnya Bapak Makhmur selaku Direktur Keuangan, Bapak Bimo Pamungkas selaku Direktur Proyek BTN, Bapak Sabdo Nugroho selaku Manager Keuangan, Bapak Mukhlisin selaku Kepala Proyek BTN dan Bapak Indra Harmawan selaku Marketing Executive BTN. 10. Rekan-rekan yang telah membantu penulis baik langsung, maupun tidak langsung, yang tidak dapat disebutkan namanya satu persatu. Penulis berharap skripsi ini dapat memberikan manfaat, khususnya bagi diri sendiri, dan secara umum kepada para pembaca. Selain itu diharapkan skripsi ini dapat menjadi bahan acuan maupun bahan perbandingan, khususnya dalam disiplin ilmu Manajemen. Jakarta, Juli 2014 Muhammad Arief viii
DAFTAR ISI HALAMAN SAMPUL... i HALAMAN JUDUL... ii HALAMAN PERNYATAAN KARYA SENDIRI... iii HALAMAN PENGESAHAN SKRIPSI... iv ABSTRAK... v KATA PENGANTAR... vii DAFTAR ISI... ix DAFTAR TABEL... xii DAFTAR GAMBAR... xiv DAFTAR LAMPIRAN... xv BAB I PENDAHULUAN... 1 1.1 Latar Belakang Penelitian... 1 1.2 Rumusan Masalah Penelitian... 3 1.3 Batasan Masalah Penelitian... 3 1.4 Tujuan Penelitian... 4 1.5 Kontribusi Penelitian... 4 1.5.1 Kontribusi Praktik... 4 1.5.2 Kontribusi Kebijakan... 4 BAB II TINJAUAN PUSTAKA, RERANGKA PEMIKIRAN DAN HIPOTESIS... 6 2.1 Pengertian Manajemen Keuangan... 6 ix
2.2 Ruang Lingkup Manajemen Keuangan... 6 2.3 Investasi... 7 2.4 Klasifikasi Usulan Investasi... 8 2.5 Penganggaran Modal (Capital Budgeting)... 9 2.6 Arus Kas... 10 2.7 Biaya Modal... 11 2.8 Biaya Ekuitas... 14 2.9 Biaya Hutang... 16 2.10 Pengertian Studi Kelayakan Proyek... 17 2.11 Manfaat Studi Kelayakan Proyek... 17 2.12 Siklus Kehidupan Proyek... 19 2.13 Aspek Keuangan dan Ekonomi Studi Kelayakan Proyek... 21 2.13.1 Jenis dan Anggran Investasi... 22 2.13.2 Struktur dan Sumber Pendanaan Proyek... 25 2.13.3 Standar Biaya Produksi dan Oprasional Tahunan... 26 2.13.4 Analisis Profitabilitas... 29 2.14 Resiko Proyek... 33 2.14.1 Jenis Resiko Investasi Proyek... 35 2.15 Sensitivity Analisis... 41 2.16 Teknik Analisis Resiko... 42 2.16 Rerangkan Pemikiran... 44 BAB III METODE PENELITIAN... 46 3.1 Waktu dan Tempat Penelitian... 46 x
3.2 Desain Penelitian... 46 3.3 Definisi Operasional Variabel... 48 3.4 Teknik Pengumpulan Data... 52 3.5 Metode Analisa... 52 BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN... 57 4.1 Gambaran Umum Perusahaan... 57 4.1.1 Moto, Visi & Misi Perusahaan... 58 4.2 Pembahasan... 59 4.2.1 Usulan Investasi Perluasan Usaha Proyek... 59 4.2.2 Proses Penilaian/Dasar-Dasar Penilaian Investasi... 60 4.2.3 Asumsi Dalam Pendekatan Penilaian... 60 4.2.4 Anggaran Investasi dan Umur Ekonomis... 64 4.2.5 Struktur dan Sumber Pendanaan Proyek... 66 4.2.6 Standar Biaya Produksi dan Oprasional Tahunan... 67 4.2.7 Biaya Modal/Faktor Diskonto... 78 4.2.8 Penentuan Cash Flow... 80 4.2.9 Analisa Penilaian Investasi... 85 4.2.10 Analisa Resiko Investasi... 91 BAB V SIMPULAN DAN SARAN... 99 5.1 Simpulan... 99 5.2 Saran... 101 DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN xi
DAFTAR TABEL Tabel 3.1: Definisi Operasional Variabel Penilaian Investasi... 48 Tabel 4.1: Rencana Produk Pengembangan... 62 Tabel 4.2: Proyeksi Penjualan... 63 Tabel 4.3: Proyeksi Kelebihan Tanah... 63 Tabel 4.4: Harga Jual Unit... 64 Tabel 4.5: Anggaran Investasi Proyek Perumahan Bukit Tirta Nirmala... 65 Tabel 4.6: Struktur Modal/Sumber Pendanaan Proyek... 67 Tabel 4.7: RAB Perumahan BTN Tipe 30... 68 Tabel 4.8: RAB Perumahan BTN Tipe 39... 70 Tabel 4.9: RAB Perumahan BTN Tipe 48... 72 Tabel 4.10: Daftar Perkiraan Angsuran dan Bunga Pinjaman Proyek... 76 Tabel 4.11: Biaya Pemasaran dan Oprasional Kantor... 77 Tabel 4.12: Biaya Modal WACC... 80 Tabel 4.13: Penaksiran Aliran Kas Permulaan... 81 Tabel 4.14: Penaksiran Aliran Kas Masuk... 81 Tabel 4.15: Penaksiran Alirasn Kas Keluar... 82 Tabel 4.16: Proyeksi Laba/Rugi dan Arus Kas... 83 Tabel 4.17: Payback Period... 85 Tabel 4.18: Net Present Value... 87 Tabel 4.19: Simulasi IRR... 88 Tabel 4.20: Kroscek Perhitungan IRR... 89 xii
Tabel 4.21: Pengukuran Resiko Certainty Equivalents... 94 Tabel 4.22: Analisa Perubahan Proyeksi Penjualan dan Harga Jual... 95 Tabel 4.23: Analisa Peningkatan Biaya Konstruksi... 97 Tabel 4.24: Analisa Perubahan Biaya Investasi... 97 xiii
DAFTAR GAMBAR Gambar 2.1: Rerangka Pemikiran... 45 Gambar 4.1: NPV dan IRR... 90 Gambar 4.2: NPV Pada Berbagai Tingkat Persentase Rata-Rata Penurunan Harga Jual... 96 Gambar 4.3: NPV Pada Berbagai Tingkat Persentase Kenaikan Biaya Konstruksi... 97 Gambar 4.4: NPV Pada Berbagai Tingkat Persentase Perubahan Biaya Investasi... 98 xiv
DAFTAR LAMPIRAN Lampiran 1: Surat Permohonan Ijin Penelitian... 103 Lampiran 2: Surat Permohonan Perolehan Data... 104 Lampiran 3: Site Plan Proyek Bukit Tirta Nirmala Serang Banten... 105 Lampiran 4: Brosur Muka Proyek Bukit Tirta Nirmala Serang Banten... 106 Lampiran 5: Brosur Belakang Proyek Bukit Tirta Nirmala Serang Banten.. 107 Lampiran 6: Price List Proyek Bukit Tirta Nirmala Serang Banten... 108 Lampiran 7: Photo Proyek Bukit Tirta Nirmala Serang Banten... 109 Lampiran 8: Rata-Rata Beta Industri Sektor Properti & Real Estate... 110 Lampiran 9: Rata-Rata Suku Bunga Pinjaman Bank Pemerintah... 111 Lampiran 10: Tingkat Imbalan Sertifikat Bank Indonesia... 112 Lampiran 11: Estimating Country Risk Premium... xv