Eksposur Draft. Petunjuk Teknis PENILAIAN UNTUK TUJUAN LELANG (SPI 366)

Eksposur Draft Petunjuk Teknis PENILAIAN UNTUK TUJUAN LELANG (SPI 366) Dipublikasikan tanggal: 1 April 2017 Tanggapan dan/atau masukan atas Eksposur Draft Juknis SPI 366 ini selambatnya dapat diterima tanggal 1 Mei 2017 secara tertulis kepada KPSPI MAPPI melalui email: info-kpspi@mappi.or.id atau dikirim langsung ke sekretariat MAPPI, jalan Kalibata Raya, No. 11-12E, Jakarta 12740; Fax No. 021-7949081 Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI) Jl. Kalibata Raya No. 11-12E, Jakarta Selatan 12740 Telp : 62 21 7949079 79181706;Fax : 62 21 7949081 Email: info@mappi.or.id; Website: http://www.mappi.or.id

KOMITE PENYUSUN STANDAR PENILAIAN INDONESIA (KPSPI) MASYARAKAT PROFESI PENILAI INDONESIA (MAPPI) - April 2017-1.0 Pendahuluan 1.1 Petunjuk teknis (Juknis) ini membahas mengenai pedoman penilaian aset berwujud terkait dengan tujuan lelang. Juknis ini memberikan panduan mengenai Lingkup Penugasan, Implementasi, Pelaporan Penilaian dan hal-hal lain yang dianggap perlu sesuai sebagaimana yang diatur oleh Standar Penilaian Indonesia (SPI) 366. 1.2 Juknis ini tidak mengatur cara penulisan, namun memberikan gambaran terkait dengan hal-hal teknis dalam proses penilaian yang dimaksud dalam Lingkup Penugasan, hal-hal yang perlu dipertimbangkan pada proses Implementasi dan hal-hal yang perlu diungkapkan dalam Pelaporan Penilaian. 1.3 Pendekatan penilaian dengan metode penerapan serta pengungkapannya dalam laporan menjadi cakupan pada Juknis ini dimana diharapkan Penilai dapat menerapkan secara konsisten sehingga memiliki pola yang seragam dalam praktek penilaian dan selanjutnya menghasilkan penilaian yang dapat dipercaya (kredibel). 1.4 Jenis, isi dan kedalaman Pelaporan Penilaian sesuai dengan yang dinyatakan di dalam Lingkup Penugasan yang disepakati dengan Pemberi Tugas dan tertuang di dalam perjanjian kerja atau kontrak. 1.5 Penilai harus memiliki kompetensi dalam melaksanakan pekerjaan penilaian untuk tujuan lelang sesuai dengan yang dipersyaratkan dalam KEPI dan SPI. Dalam pemenuhan dasar kompetensi tersebut, Penilai secara terus menerus menjaga dan meningkatkan pengetahuannya melalui program CPD (Continuing Professional Development) yang diselenggarakan oleh Masyarakat Profesi Penilai (MAPPI) dan lembaga kompeten lainnya yang diakui oleh MAPPI.

1.6 SPI 366 tentang Penilaian untuk Tujuan Lelang berikut Juknis ini digunakan sebagai rujukan dalam melaksanakan penilaian aset tetap, apakah yang termasuk kelompok real properti maupun personal properti sebagaimana diatur dalam SPI 366. 1.7 Juknis ini diterbitkan dan dapat dipergunakan sejak tanggal 1 Juni 2017. 2.0 Definisi dan Pengertian 2.1 Implementasi; merupakan prosedur yang harus dilaksanakan oleh Penilai meliputi tahapan Investigasi, penerapan pendekatan penilaian dan penyusunan kertas kerja penilaian (SPI 104). 2.2 Laporan Penilaian; merupakan suatu dokumen yang mencantumkan instruksi penugasan, tujuan dan dasar penilaian, dan hasil analisis yang menghasilkan opini nilai. Suatu laporan penilaian dapat juga menjelaskan proses analisis yang dilakukan dalam pelaksanaan penilaian, dan menyatakan informasi penting yang digunakan dalam analisis (SPI 105). 2.3 Lingkup Penugasan; merupakan dasar dalam pengaturan kesepakatan penugasan penilaian, tingkat kedalaman investigasi, penentuan asumsi dan batasan penilaian (SPI 103). 2.4 Nilai Likuidasi adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu aset dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa situasi, Nilai Likuidasi dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual (SPI 102-3.7). Aset yang dimaksud dalam definisi di atas adalah aset atau kumpulan aset (as group) yang dijual dapat dalam keadaan terpisah-pisah (a piecemeal) tanpa mempertimbangkan keuntungan atau kerugian dari aset sebagai suatu bisnis yang berjalan (as going concern). 2.5 Nilai Pasar, didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang ED Juknis SPI 366 3

pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masingmasing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehatihatian dan tanpa paksaan (SPI 101 3.1). 2.6 Pendekatan Pasar; pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan. Pada umumnya, properti yang dinilai (obyek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli. 2.7 Pendekatan Pendapatan; pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (umumnya pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini dapat menggunakan metode kapitalisasi langsung atau metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow/DCF), atau keduanya. 2.8 Pendekatan Biaya; menetapkan nilai properti dengan mengestimasi biaya perolehan tanah dan biaya pengganti pengembangan baru (sesuatu yang dibangun) di atasnya dengan utilitas yang sebanding atau mengadaptasi properti lama dengan penggunaan yang sama, tanpa mempertimbangkan antara lain biaya akibat penundaan waktu pengembangan dan biaya lembur. Untuk properti yang lebih tua, pendekatan biaya memperhitungkan estimasi depresiasi termasuk penyusutan fisik dan keusangan lainnya (fungsional dan eksternal). Biaya konstruksi dan depresiasi seharusnya ditentukan oleh hasil analisis perkiraan biaya konstruksi dan depresiasi sesuai dengan kelaziman yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian. PMK Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang 2.9 Lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi, yang didahului dengan Pengumuman Lelang (Pasal 1 butir 1). ED Juknis SPI 366 4

2.10 Barang adalah tiap benda atau hak yang dapat dijual secara lelang (Pasal 1 butir 2). 2.11 Lelang Eksekusi adalah lelang untuk melaksanakan putusan atau penetapan pengadilan, dokumen-dokumen lain yang dipersamakan dengan itu, dan/atau melaksanakan ketentuan dalam peraturan perundang-undangan (Pasal 1 butir 4). 2.12 Lelang Noneksekusi Wajib adalah Lelang untuk melaksanakan penjualan barang yang oleh peraturan perundang-undangan diharuskan dijual secara lelang (Pasal 1 butir 5). 2.13 Lelang Noneksekusi Sukarela adalah Lelang atas Barang milik swasta, perorangan atau badan hukum/badan usaha yang dilelang secara sukarela (Pasal 1 butir 6). 2.14 Nilai Limit adalah harga minimal barang yang akan dilelang dan ditetapkan oleh Penjual (Pasal 1 butir 28). 3. Lingkup Penugasan (merujuk kepada SPI 103-5.3) Penugasan penilaian pada tahap awal dimulai dengan memahami Lingkup Penugasan sesuai dengan tujuan penilaian yang akan dilaksanakan. Persyaratan dari Lingkup Penugasan sebagai mana dimaksud oleh SPI 103 5.3 harus digunakan Penilai secara konsisten, dimana sistematika dan isinya dijelaskan sebagai berikut: Hal Referensi SPI 103 Penjelasan Status Penilai 5.3.1.1 Sebuah pernyataan yang menyatakan apakah: a) Identitas Penilai sebagai individu atau instansi/kantor Jasa Penilai Publik; b) Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian obyektif dan tidak memihak; c) Penilai tidak mempunyai potensi benturan kepentingan dengan subjek dan/atau objek penilaian; ED Juknis SPI 366 5

Hal Referensi SPI 103 Penjelasan d) Penilai harus memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian. Jika Penilai memerlukan bantuan tenaga ahli atau Tenaga Penilai lainnya, maka sifat bantuan dan sejauh mana pekerjaan dilakukan akan disepakati dan diungkapkan dalam Lingkup Penugasan. Bila terdapat ketentuan lain sebagaimana yang disebutkan pada hurup a), b) dan c), sepanjang dibenarkan berdasarkan ketentuan dan peraturan perundang-undangan, maka Penilai harus menyatakannya dalam Lingkup Penugasan. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan 5.3.1.2 Bila tidak dinyatakan lain oleh ketentuan dan peraturan perundang-undangan, maka Pemberi tugas dan/atau Pengguna Laporan adalah pemilik aset atas objek penilaian atau pihak-pihak yang sah berkepentingan terhadap/untuk pelaksanaan lelang. Pemberi tugas dan pengguna laporan dapat berbeda sepanjang diperlukan dan dibenarkan oleh ketentuan dan peraturan perundangundangan yang berlaku. Sebagaimana yang dimaksud dalam KEPI dan SPI, nama Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan harus diungkapkan secara jelas serta dilengkapi dengan alamat resmi. ED Juknis SPI 366 6

Hal Referensi SPI 103 Penjelasan Maksud dan Tujuan Penilaian 5.3.1.3 Maksud dan Tujuan penilaian harus dinyatakan secara jelas. Maksud penilaian adalah memberikan dasar penilaian sesuai dengan tujuan penilaian. Tujuan penilaian adalah alasan Pemberi Tugas membutuhkan penilaian. Penilaian ini dimaksudkan untuk memberikan opini Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi yang akan digunakan untuk tujuan lelang atau penjualan aset secara cepat. Selain penggunaan Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi, Penilai juga dapat menerapkan nilai lainnya sepanjang relevan. Nilai lainnya yang dapat digunakan antara lain, Nilai Realisasi Bersih, Nilai Realisasi Bersih Terbatas, Nilai Sisa dan Nilai Sekrap. Rujukan definisi dari masing-masing nilai tersebut dapat dilihat dalam SPI 102. Bila tidak dinyatakan lain maka kalimat lengkap yang dapat dikutip adalah sebagai berikut: memberikan opini Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi yang akan dipergunakan untuk tujuan lelang. Objek penilaian 5.3.1.4 Penilai harus mendapatkan informasi secara jelas dari Pemberi Tugas mengenai objek penilaian yang akan dinilai. Informasi objek penilaian yang perlu dinyatakan dalam Lingkup Penugasan antara lain jenis, jumlah dan lokasi. Dalam hal Penilai tidak mendapatkan informasi yang memadai untuk dinyatakan dalam Lingkup Penugasan, Penilai dapat ED Juknis SPI 366 7

Hal Referensi SPI 103 Penjelasan menggunakan informasi awal sekurangkurangnya jenis objek penilaian. Namun informasi ini untuk selanjutnya harus dilengkapi setelah investigasi telah dilakukan. Pernyataan objek penilaian sangat berhubungan dengan kesimpulan nilai yang diopinikan. Penilai harus dapat mengungkapkan dalam Lingkup Penugasan atas objek yang dinilai secara rinci berdasarkan kelompok aset (al: tanah, tanah dan bangunan, mesin dan peralatan, kendaraan), lokasi, unit penilaian (as piecemeal) atau dapat menjadi satu kesatuan (portfolio) dari beberapa aset yang dinilai. Contohnya, bila menilai 10 (sepuluh) ruko secara bersamaan pada lokasi yang sama, maka harus dinyatakan apakah nilai yang hendak diopinikan adalah per satuan ruko atau sekaligus sepuluh ruko sebagai satu kesatuan. Nilai satu ruko dijumlah sebanyak sepuluh ruko akan dapat berbeda dengan memberikan opini nilai sekaligus untuk sepuluh ruko. Bentuk kepemilikan 5.3.1.5 Bukti penguasaan dan/atau kepemilikan properti harus dinyatakan sesuai dengan informasi dari Pemberi Tugas. Hubungan Pemberi Tugas dan kepemilikan objek penilaian perlu disebutkan bila terdapat perbedaan. Dasar Nilai 5.3.1.6 Dasar Nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi, dan harus didefinisikan sesuai dengan SPI 101-3.1 dan SPI 201-3.7. ED Juknis SPI 366 8

Hal Referensi SPI 103 Penjelasan Selain penggunaan Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi, Penilai juga dapat menerapkan nilai lainnya sepanjang relevan. Nilai lainnya yang dapat digunakan antara lain, Nilai Realisasi Bersih, Nilai Realisasi Bersih Terbatas, Nilai Sisa dan Nilai Skrap. Rujukan definisi dari masing-masing nilai tersebut dapat dilihat dalam SPI 102. Bila dianggap perlu, penjelasan tentang definisi dasar nilai yang digunakan dapat dilengkapi dengan penjelasan sepanjang merujuk kepada SPI terkait. Tanggal penilaian 5.3.1.7 Tanggal penilaian sebaiknya bersamaan dengan tanggal inspeksi. Namun untuk kepentingan tertentu tanggal penilaian dapat berbeda dengan tanggal pelaksanaan inspeksi penilaian. Dalam hal terdapat perbedaan tanggal penilaian dan tanggal inspeksi, pada pelaksanaannya Penilai harus melakukan konfirmasi tertulis apakah terdapat perbedaan atas objek penilaian pada saat inspeksi atau investigasi dilaksanakan dengan tanggal penilaian. Mata uang yang digunakan Tingkat kedalaman investigasi 5.3.1.8 Mata uang yang digunakan adalah mata uang Rupiah. Dalam hal terdapat alasan yang relevan sehingga perlu digunakan mata uang selain rupiah, maka mata uang rupiah harus tetap dinyatakan. 5.3.1.9 Penilai harus mengungkapkan bahwa investigasi yang dilakukan dibatasi hal-hal sebagai berikut : ED Juknis SPI 366 9

Hal Referensi SPI 103 Penjelasan a. Data dan informasi atas objek penilaian dan kelengkapannya diperoleh dari Pemberi Tugas dan/atau pemilik. b. Penilai harus memastikan sampai sejauhmana inspeksi dapat dilaksanakan dan berita acara inspeksi harus ditandatangani oleh Pemberi Tugas dan/atau pemilik objek penilaian. c. Penilai akan melakukan verififikasi terhadap keseluruhan atau bagian dari obyek penilaian, yang diperlukan dan penting dalam pelaksanaan penilaian. Bila diketahui verifikasi tidak dapat dilakukan atau memiliki keterbatasan, maka hal ini harus dinyatakan dalam Lingkup Penugasan; d. Bila ditemukan adanya batasan tingkat kedalaman investigasi, misalnya untuk aset tipikal dalam jumlah banyak, maka inspeksi dapat dilakukan secara sampling. Sedangkan jika aset tidak dapat diinspeksi dikarenakan lokasinya atau situasi tertentu, maka Penilai dapat melakukan verifikasi terhadap data sekunder dan membuat asumsi khusus; e. Dalam hal terdapat perbedaan objek penilaian yang dinyatakan dalam Lingkup Penugasan dengan hasil investigasi, maka perbedaan tersebut harus dilengkapi dengan berita acara perubahan objek penilaian yang ditandatangani oleh Penilai ED Juknis SPI 366 10

Hal Referensi SPI 103 Penjelasan dan Pemberi Tugas dan/atau pemilik objek penilaian; f. Apabila pelaksanaan investigasi tidak dapat dilakukan karena keberadaan objek penilaian tidak diketahui, maka penugasan dimaksud tidak dapat diteruskan atau batal. Sifat dan sumber informasi yang dapat diandalkan Konfirmasi bahwa penilaian dilakukan berdasarkan KEPI dan SPI Laporan Penilaian 5.3.1.10 Data dan informasi lain yang dianggap dapat dipercaya dalam mendukung pelaksanaan penilaian dalam juknis ini dapat bersumber dari: Badan Pertanahan Nasional, Bank Indonesia, Badan Pusat Statistik (BPS), Sumber lain yang dapat dipercaya. 5.3.1.11 Pernyataan bahwa pekerjaan penilaian dilakukan berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang berlaku. 5.3.2 Laporan penilaian yang akan disampaikan adalah laporan terinci (lengkap) dalam bahasa Indonesia, dan isi laporan penilaian adalah sesuai dengan SPI 105. Jumlah dan kelengkapan dokumen laporan penilaian disesuaikan dengan kebutuhan Pemberi Tugas dan seharusnya dicantumkan pada Lingkup Penugasan. Persyaratan atas Persetujuan 5.3.3 Harus dinyatakan secara jelas kepada Pemberi Tugas pada saat penugasan diterima, bahwa persetujuan Penilai harus didapatkan atas ED Juknis SPI 366 11

untuk Hal Publikasi Referensi SPI 103 Penjelasan setiap publikasi terhadap keseluruhan atau sebagian dari laporan, atau referensi yang dipublikasikan. Lingkup Penugasan harus memuat persyaratan mengenai hal tersebut. Batasan atau pengecualian atas tanggung jawab kepada pihak selain Pemberi Tugas Persyaratan adanya pernyataan tertulis berupa surat representasi Asumsi dan asumsi khusus 5.3.4 Penilai seharusnya mencantumkan klausul bahwa Penilai tidak memiliki tanggung jawab kepada pihak ketiga, selama tidak menyimpang dari peraturan dan hukum yang berlaku. 5.3.5 Penilai harus mensyaratkan adanya pernyataan tertulis berupa surat representasi dari Pemberi Tugas mengenai kebenaran dan sifat informasi yang diberikan oleh Pemberi Tugas (lampiran 4). 5.3.6 Asumsi khusus harus dinyatakan secara jelas apabila terdapat ketidak pastian informasi berkaitan karakteristik fisik, legal atau ekonomi dari properti, atau mengenai kondisi eksternal properti seperti kondisi pasar atau tren atau integritas data yang digunakan dalam analisis. Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang terbatas, laporan harus memuat seluruh penjelasan mengenai keterbatasan tersebut. Seluruh penyimpangan dari standar dinyatakan dan dijelaskan (bila ada). ED Juknis SPI 366 12

Hal Biaya Jasa Penilaian Referensi SPI 103 Penjelasan 5.3.7 Biaya jasa Penilaian diperhitungkan dengan merujuk kepada standar fee/biaya yang dibuat oleh Instasi yang berwenang atau MAPPI. Penilai dapat melengkapi Lingkup Penugasan di atas untuk penyampaian informasi lainnya yang belum dinyatakan, misalnya untuk keperluan lelang (karena bisa saja objek lelang dimiliki pihak lain), maka Penilai perlu untuk menginformasikan hubungan hukum Pemberi Tugas terhadap objek penilaian dan/atau pemiliknya. Hal lain yang perlu diungkapkan adalah kepastian tidak ada Penilai atau KJPP lain yang melakukan penilaian atas objek, maksud dan tujuan pada tanggal penilaian yang sama. Lingkup Penugasan harus dituangkan menjadi bagian dari kontrak atau perjanjian pekerjaan diantara Penilai dan Pemberi Tugas. 4. Implementasi (merujuk kepada SPI 104) 4.1 Investigasi Investigasi yang dilakukan dalam tugas penilaian harus didasarkan kepada tujuan penilaian sesuai dengan Lingkup Penugasan yang diatur dalam perjanjian tugas dan sesuai dengan Dasar Nilai yang akan dilaporkan. Halhal yang perlu diperhatikan dalam prosedur Investigasi ini antara lain : 4.1.1 Proses pengumpulan data yang cukup dapat dilakukan dengan cara inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis yang dilakukan dengan cara yang benar. Penilai harus menentukan batasan, sejauh mana data yang dibutuhkan adalah cukup untuk tujuan penilaian. 4.1.2 Sebelum inspeksi dilakukan, Penilai harus memperoleh data awal, dapat berupa daftar aset yang menjadi objek penilaian. Dalam pelaksanaan inspeksi, Penilai harus membuat berita acara inspeksi yang ditandatangani oleh Penilai dan Pemberi Tugas dan/atau pemilik objek penilaian. Berita acara sekurang-kurangnya berisikan ringkasan hasil inspeksi yang telah dilakukan. Dalam hal Pemberi Tugas dan/atau pemilik objek penilaian tidak bersedia ED Juknis SPI 366 13

menandatangani berita acara inspeksi, maka Penilai tidak meneruskan penugasan dimaksud atau penugasan dihentikan. 4.1.3 Apabila setelah dilakukan Investigasi ternyata dijumpai hal-hal yang tidak sesuai dengan apa yang diatur dalam Lingkup Penugasan yang telah disepakati, seperti data dari Pemberi Tugas maupun pihak lain tidak sesuai atau tidak memadai yang akan mengakibatkan hasil penilaian tidak dapat diyakini dan dipercaya (credible), maka Lingkup Penugasan harus disesuaikan dan didiskusikan kepada Pemberi Tugas, dan selanjutnya dinyatakan dengan berita acara yang ditandatangani oleh Penilai dan Pemberi Tugas dan/atau pemilik objek penilaian; 4.1.4 Penilai harus mempertimbangkan apakah informasi yang diperoleh dapat dipercaya atau diandalkan, tanpa mempengaruhi kredibilitas hasil penilaian. Pertimbangan tersebut dapat dilakukan dengan melakukan review, jika memiliki keraguan atas kredibilitas atau keandalannya, maka informasi tersebut seharusnya tidak digunakan. Hal-hal yang perlu dipertimbangkan Penilai dalam mereview data dan informasi yang ada, seperti: a) Materialitas informasi terhadap kesimpulan nilai; b) Kompetensi dari pihak ketiga; c) Indepedensi pihak ketiga terhadap objek penilaian atau pengguna penilaian; d) Sejauh mana informasi tersebut termasuk ke domain publik. 4.1.5 Objek penilaian dalam penugasan ini diperhitungkan berdasarkan Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi. Nilai selain kedua dasar nilai yang disebutkan ini dapat digunakan dengan tetap mempertimbangkan Nilai Pasar sebagai rujukan. 4.1.6 Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi dapat dipahami sebagai berikut: 4.1.6.1 Nilai Pasar adalah representasi nilai dalam pertukaran atau sejumlah uang yang dapat diperoleh atas suatu aset jika aset tersebut ditawarkan untuk dijual di pasar (terbuka) pada tanggal penilaian, dan dalam kondisi yang sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar; ED Juknis SPI 366 14

4.1.6.2 Nilai Pasar diestimasi melalui penerapan pendekatan dan prosedur penilaian sesuai dengan karakteristik aset, situasi dan kondisi paling memungkinkan dimana aset tersebut diperjualbelikan di pasar; 4.1.6.3 Konsep Nilai Pasar juga menganggap bahwa dalam transaksi Nilai Pasar, suatu aset akan ditawarkan secara bebas dan cukup lama di pasar dengan publikasi yang cukup pula. Penawaran ini dianggap dilaksanakan sebelum tanggal penilaian; 4.1.6.4 Salah satu konsep dalam definisi Nilai Pasar adalah...yang pemasarannya dilakukan secara layak ( after proper marketing ). Konsep ini menjelaskan bahwa: o Aset akan dipasarkan ke pasar dalam cara yang layak agar penjualannya dapat terjadi pada tingkat harga terbaik yang dapat diperoleh secara wajar sesuai dengan definisi Nilai Pasar; o Cara penjualan dianggap merupakan yang paling tepat untuk mendapatkan harga terbaik di pasar dimana penjual memiliki akses; o Jangka waktu pemasaran aset dapat bervariasi sesuai dengan kondisi pasar, namun harus cukup waktu sehingga aset dapat menarik perhatian pembeli potensial dalam jumlah yang memadai. Waktu pemasaran (exposure time) ini dianggap terjadi sebelum tanggal penilaian. 4.1.6.5 Waktu eskpos (exposure time) adalah estimasi waktu dari suatu aset yang dinilai, dianggap telah ditawarkan dalam suatu pasar hipotetis untuk dijual sesuai definisi Nilai Pasar pada tanggal penilaian. Estimasi waktu (retrospektif) yang didasarkan suatu analisis kejadian masa lalu dengan asumsi adanya transaksi dalam pasar terbuka dan kompetitif; 4.1.6.6 Waktu ekspos penting terhadap proses penilaian disebabkan: Waktu ekspos pasar yang dapat diterima adalah suatu kondisi yang tergambarkan dalam definisi Nilai Pasar; ED Juknis SPI 366 15

Identifikasi yang tidak tepat dalam menentukan waktu ekspos yang wajar terhadap opini Nilai Pasar, dapat mengakibatkan kesimpulan nilai yang dihasilkan tidak kredibel; Studi yang dilakukan terhadap kondisi pasar dan waktu ekspos, diperoleh dari analisis aktivitas pasar yang sesuai; Pernyataan waktu ekspos yang beralasan adalah bagian dari proses dalam mengevaluasi penggunaan pembanding yang sesuai dan cukup; Memahami bahwa waktu ekspos membutuhkan suatu pernyataan dan evaluasi terhadap adanya waktu pemasaran yang terbatas dalam suatu transaksi terlikuidasi; Analisis dari sebelumnya dari penjualan suatu objek membutuhkan perbandingan waktu ekspos terhubung dengan opini nilai dan waktu yang dibutuhkan dalam suatu penjualan. Waktu ekspos - 1 Tanggal hipotetis Tanggal penilaian NP Tanggal hipotetis NL Waktu ekspos - 2 Waktu dipercepat NP : Nilai Pasar NL : Nilai Likuidasi 4.1.6.7 Waktu ekspos berbeda-beda untuk setiap jenis properti dalam setiap kondisi pasar. Bukan hal yang tetap dan tidak boleh menjadi sesuatu yang terstandarisasi. Periode ekspos yang wajar adalah fungsi dari harga, kondisi pasar, dan karakteristik aset atau properti. ED Juknis SPI 366 16

Dasar untuk opini dari waktu ekspos dapat mempertimbangan satu atau lebih hal berikut: Informasi statistik tentang berapa lama jangka waktu pasar untuk jenis properti yang sejenis; Informasi yang dikumpulkan melalui verifikasi data penjualan; Wawancara dengan pelaku pasar; Informasi pasar dari jasa pengumpul data. 4.1.6.8 Mengumpulkan dan menganalisis data untuk mengetahui berapa lama di pasar dari berbagai sumber diperlukan untuk pengembangan yang tepat dari sebuah opini waktu ekspos; 4.1.6.9 Ketika mengevaluasi data pasar, Penilai harus fokus pada periode ekspos yang dibutuhkan untuk menjual aset atau properti dalam kisaran harga yang wajar dari Nilai Pasar. Kedalaman analisis atas jumlah hari di pasar membutuhkan pertimbangan dari jumlah hari pada saat harga tercapai sesuai dengan Nilai Pasar, tidak termasuk waktu ekspos pada harga yang tidak dianggap wajar oleh peserta pasar. Contohnya, Sebuah rumah tinggal telah dipasarkan selama dua tahun dengan harga Rp. 6 miliar, rupanya dianggap tidak wajar dari sisi pelaku pasar. Kemudian pemilik menurunkan harga menjadi Rp. 4 miliar dan akhirnya pemilik mulai menerima penawaran, sehingga enam bulan kemudian terjadi transaksi di harga Rp. 3 miliar. Meskipun waktu ekspos yang sebenarnya 2,5 tahun, namun waktu ekspos yang wajar untuk nilai Rp. 3 miliar dari harga Rp. 4 miliar adalah enam bulan. 4.5.6.10 Data yang digunakan dalam pengembangan opini waktu ekspos harus ditarik dari pasar objek penilaian, termasuk pertimbangan jenis aset atau properti, lokasi, karakteristik properti, pembeli khusus, dan segmen harga. Contoh 1, misalkan penilaian ruko yang terletak pada wilayah berkembang dengan permintaan yang tinggi terhadap ruko sejenis. Riset pasar menunjukkan bahwa waktu ekspos atas properti ruko di wilayah tersebut rata-rata berkisar 60 ED Juknis SPI 366 17

sampai 90 hari. Sementara pasaran ruko dengan spesifikasi yang sama pada wilayah lain ditawarkan dengan waktu ekspos 120 hari sampai 180 hari. Penilai harus fokus pada data yang sejenis dan sebanding dalam hal lokasi, daya tarik pasar dan kisaran harga untuk dapat mendukung opini dari waktu ekspos dengan benar. Contoh 2, misalkan objek penilaian adalah sebuah bangunan industri dengan ketinggian gudang 8 meter. Permintaan pasar dan pesaing memiliki ketinggian 6 meter. Dengan mempertimbangkan efek dari defisiensi fungsional ini pada nilai dan harga sewa, Penilai perlu untuk mengevaluasi efek pada pemasaran dan waktu ekspos. Pada umumnya untuk properti dengan keusangan fungsional memerlukan waktu yang lebih panjang untuk mendapatkan pembeli. Penilai dapat mempertimbangkan data pasar untuk properti yang telah dijual dengan permasalahan keusangan yang sama atau mewawancarai pelaku pasar untuk mendukung opini dari waktu ekspos. 4.1.6.11 Analisis penjualan dari properti yang dianggap ditawarkan sebelum tanggal penilaian adalah hal yang mendasar dalam penentuan Nilai Pasar dan kepentingan pemenuhan SPI; 4.1.6.12 Dalam rangka untuk merekonsiliasi harga yang terjadi dengan opini nilai oleh Penilai, Penilai harus menganalisis latar belakang pemasaran dan melihat kewajaran periode ekspos yang terkait dengan penjualan. Ekspos yang tidak memadai atau berlebihan di pasar merupakan faktor yang harus dipertimbangkan dalam menganalisis penjualan dengan anggapan transaksi telah terjadi; 4.1.6.13 Ekspos pasar yang terbatas merupakan faktor dalam menentukan harga jual lebih rendah, yang sering dikenal dengan istilah transaksi likuidasi. Faktor kedua dalam transaksi likuidasi adalah bahwa penjual berada di bawah paksaan ekstrim untuk menjual. Penilai harus memahami ED Juknis SPI 366 18

jangka waktu ekspos yang wajar untuk mengetahui dan mengevaluasi pengaruh dari ekspos pasar yang terbatas. Analisis penjualan dari objek properti memerlukan perbandingan waktu ekspos yang wajar terkait dengan opini nilai dan periode ekspos yang berhubungan dengan penjualan; 4.1.6.14 Ketika waktu eskpos ditentukan oleh Pemberi Tugas atau ditetapkan dalam penugasan dan tidak berorientasi pasar, opini nilai yang dihasilkan mungkin tidak akan konsisten dengan Nilai Pasar; 4.1.6.15 Pada Nilai Likuidasi, waktu yang diberikan untuk penyelesaian penjualan (waktu ekspos) tidak selalu sama dengan pasar untuk jenis properti tersebut, namun waktunya adalah terbatas dan ditentukan oleh Pemberi Tugas. Dengan demikian, didalam penugasan ini waktu ekspos bukan merupakan opini Penilai, tetapi lebih kepada kondisi penugasan; 4.2 Pendekatan Penilaian Pendekatan dan metode penilaian yang sesuai untuk digunakan tergantung kepada pertimbangan seperti, dasar nilai dan tujuan penilaian, tersedianya informasi dan data, serta metode yang diterapkan oleh para pelaku dalam pasar yang relevan. 4.2.1 Tujuan penilaian seperti yang dimaksud oleh SPI 366 dan Juknis ini adalah penilaian untuk tujuan lelang, dimana objek penilaian dimaksud akan ditransaksikan dalam pasar terbuka dengan waktu yang cukup atau dalam pasar terbatas dalam wkatu yang relatif singkat. 4.2.2 Objek penilaian dalam penentuan nilai aset untuk keperluan lelang, meliputi antara lain: 1) Real properti dengan penggunaan atau peruntukan seperti untuk pertanian, permukiman, industri atau komersial. 2) Mesin dan peralatan yang dapat atau tidak dapat dipisahkan nilainya dari bangunan atau tanah bangunan ED Juknis SPI 366 19

3) Mesin dan peralatan dapat terdiri dari mesin produksi yang berdiri sendiri, atau aset yang tergolong ke dalam personal properti 4.2.3 Penerapan pendekatan dan/atau metode penilaian untuk menghitung kerugian fisik atas objek penilaian, sebagai berikut: Objek Penilaian Pasar Pendapatan Biaya Keterangan Tanah - Tanah & Bangunan Bangunan & SPL - Tanah & Tanaman Tanaman Personal Properti - yang melekat ke tanah/bangunan Objek Penilaian Pasar Pendapatan Biaya Keterangan Tanah Tanah kosong Tanah kawasan yang memiliki potensi komersial - HBU Untuk NL berlaku diskon Tanah & Bangunan Dihitung sebagai satu kesatuan dengan menggunakan data Properti komersial seperti, perkantoran, hotel dan sebagainya Indikasi Nilai Pasar tanah dalam keadaan kosong ditambah Biaya HBU Untuk NL berlaku diskon yang sejenis dan Reproduksi/ sebanding Pengganti, Baru (RCN) atas bangunan yang dikurang penyusutan Bangunan & SPL - - RCN dikurang penyusutan Untuk NL berlaku diskon Tanah & Tanaman Dihitung sebagai satu kesatuan dengan menggunakan data Digunakan pada tanaman yang dibudidayakan secara komersial. Indikasi Nilai Pasar tanah dalam keadaan kosong ditambah RCN HBU Untuk NL berlaku diskon yang sejenis dan tanaman belum sebanding, seperti menghasilkan yang kelapa sawit dan disesuaikan sebagainya dengan kondisi tanaman ED Juknis SPI 366 20

Objek Penilaian Pasar Pendapatan Biaya Keterangan Tanaman Dihitung sebagai tegakan tanaman menggunakan data Digunakan pada tanaman (tanpa tanah) yang yang RCN tanaman belum menghasilkan yang Untuk NL berlaku diskon yang sejenis dan dibudidayakan disesuaikan sebanding, seperti secara komersial. dengan kondisi pohon mangga, tanaman durian dan sebagainya Personal Properti yang melekat ke tanah/bangunan Dihitung menggunakan data yang sejenis dan sebanding, seperti RCN personal properti yang dikurang penyusutan HBU Untuk NL berlaku diskon instalasi pipa, instalasi listrik, elevator dan sebagainya Penjelasan Data-data yang Data-data Data dan informasi Estimai digunakan ekonomi yang yang digunakan waktu merupakan data digunakan adalah data pasar ekspos perlu pasar yang sejenis merupakan data yang relevan dan dilakukan dan sebanding. pasar yang sejenis wajar. berdasarkan Gunakan jumlah data yang cukup dan sebanding. Gunakan tingkat Biaya Reproduksi/Pengg pengamatan pasar; dan hindari kapitalisasi anti, Baru (RCN) Untuk penggunaan data dan/atau tingkat atas bangunan dan kepentingan yang bias dan diskonto yang peralatan lainnya Nilai kurang relevan sesuai dan relevan dapat bersumber Likuidasi, Pertimbangkan umur ekonomis, masa proyeksi sesuai karateristik masing-masing properti dari informasi dan data pasar atau sumber lainnya yang sesuai dan lazim digunakan Umur ekonomis bangunan dan aset tetap lainnya dapat menggunakan informasi dari perlu penyesuaian waktu ekspos terbatas terhadap waktu ekspos normal (Nilai Pasar); Asosiasi Profesi Teknik Penilai atau penyesuaian sumber informasi lainnya lainnya yang dapat handal. digunakan Pengukuran kondisi properti dapat dalam penyesuaian Nilai Pasar ED Juknis SPI 366 21

Objek Penilaian Pasar Pendapatan Biaya Keterangan menggunakan SPI 362. terhadap Nilai Likuidasi sepanjang ada alasan yang wajar 4.2.4 Penerapan pendekatan dan/atau metode penilaian untuk mengukur nilai selain Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi dapat disesuaikan dengan masing-masing kriteria pengukuran dasar nilai yang digunakan. Misalnya dalam penerapan Nilai Realisasi Bersih atau Nilai Realisasi Bersih Terbatas, asumsi pengurangan biaya penjualan dan biaya pengosongan lainnya digunakan asumsi yang wajar dengan tetap berdasarakan obeservasi pasar. Contoh lain, seperti penerapan pada Nilai Skrap yang menunjukan kondisi aset dalam keadaan skrap dan dapat saja dalam keadaan terpisah-pisah. Asumsi masukan penilaiannya (valuation input) harus asumsi yang berlaku di pasar. 4.2.5 Penerapan pendekatan penilaian dalam konteks Nilai Pasar sangat terkait kepada pertimbangan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU). Pertimbangan HBU dapat dilihat dari kondisi tanah dalam keadaan kosong (as vacant) atau tanah dalam kondisi telah dikembangkan (as improved). Dalam analisisnya, Penilai harus mempertimbangkan kriteria yang meliputi: Secara hukum diizinkan; Secara fisik dimungkinkan; Secara finansial menguntungkan; Menghasilkan nilai tertinggi (produktifitas maksimum) dari properti. 4.2.6 Pemahaman tentang konsep waktu ekspos memberikan dasar untuk pemilihan dan penyesuaian data penjualan sebanding di penugasan dengan Nilai Likuidasi; 4.2.7 Selisih perbedaan waktu ekspos dalam pemahaman waktu pemasaran normal dan waktu pemasaran terbatas dapat diperkirakan selisih koreksi kondisi terlikuidasi terhadap pasar normal. Rujukan kisaran besaran koreksi (diskon) sebagai berikut: ED Juknis SPI 366 22

Kategori Kategori & Kriteria Perkiraan Kisaran Properti* Waktu Diskon Ekspos Properti bersifat a. lokasi, jenis/tipe, dan 3 6 10% - umum (residensial dan komersial) fungsi, banyak diminati investor atau pasarnya relatif bagus bulan 20% b. lokasi, jenis/tipe, dan 6 9 20% - fungsi pada kondisi bulan 40% pasarnya normal, diminati investor tetapi tidak secara berlebihan, perlu pemasaran yang cukup untuk menjualnya c. lokasi, jenis/tipe, dan > 9 > 40% fungsi pada kondisi bulan pasarnya tidak normal atau relatif tidak menarik investor, perlu pemasaran dengan waktu yang lebih panjang Properti bersifat a. lokasi, jenis/tipe, dan 3 6 20% - khusus (non residensial dan komersial seperti pabrik, fungsi banyak diminati investor atau pasarnya relatif bagus bulan 30% peralatan, perkebunan) b. lokasi, jenis/tipe, dan fungsi pada kondisi 6 9 bulan 30% - 50% pasarnya normal, diminati investor tetapi tidak secara berlebihan, perlu pemasaran yang cukup untuk menjualnya c. lokasi, jenis/tipe, dan > 9 > 50% fungsi pada kondisi bulan pasarnya tidak normal atau relatif tidak menarik ED Juknis SPI 366 23

investor, perlu pemasaran dengan waktu yang lebih panjang *) tidak termasuk personal properti Contoh, Nilai Pasar suatu rumah tinggal pada suatu lokasi diperkirakan oleh Penilai memiliki waktu ekspos sekitar 7 bulan. Hasil analisis pasar properti rumah tinggal yang diperoleh Penilai menunjukan bahwa pasaran di wilayah objek penilaian berada pada kondisi normal yang menurut informasi agen penjual kisaran properti terjual sejak mulai dipasarkan berkisar 6-8 bulan. Tidak terdapat sesuatu yang negatif dari properti rumah tinggal yang dinilai, sehingga kriteria dari kategori aset yang ada masuk kategori b dengan perkiraan waktu ekspos sekitar 6-9 dan kisaran diskon adalah 20-40%. Dengan mempertimbangkan waktu ekspos yang ada Penilai dapat meyakini kisaran diskon wajar untuk penetapan Nilai Likuidasi sebesar 35% atau Nilai Likuidasi yang diperoleh adalah sebesar 65% dari Nilai Pasar. 4.3 Kertas Kerja Penilaian a. Kertas kerja penilaian harus disimpan untuk jangka waktu yang wajar sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku, apakah dalam bentuk hardcopy atau softcopy. b. Kertas kerja penilaian mencakup semua dokumen utama termasuk dokumen investigasi dan analisis yang digunakan untuk memperoleh kesimpulan akhir, serta salinan dari setiap draft atau laporan akhir yang diberikan kepada Pemberi Tugas. 5. Pelaporan Penilaian (merujuk kepada SPI 105-5.1) Penugasan penilaian pada tahap akhir akan memberikan hasil dalam bentuk laporan penilaian. Uraian berikut ini merupakan penjelasan Pelaporan Penilaian yang merujuk kepada Lingkup Penugasan sebagaimana dimaksud oleh SPI yang harus digunakan Penilai secara konsisten. ED Juknis SPI 366 24

Hal Referensi SPI 105 Penjelasan Status Penilai 5.1.1 Bila tidak ditentukan lain, maka status Penilai dalam kepentingan penugasan ini adalah Penilai independen sebagaimana yang dimaksud oleh peraturan dan ketentuan yang berlaku. Penilai harus mencantumkan statusnya berikut dengan KJPP atau institusinya. Laporan penilaian ini wajib mencantumkan tanda tangan Penilai yang bertanggung jawab sesuai dengan pengaturan dalam KEPI dan SPI. Jika Penilai memperoleh bantuan tenaga ahli dan/atau Penilai lainnya dalam kaitannya penugasan penilaian untuk pengadaan tanah sebagaimana diatur oleh SPI, maka sifat bantuan dan sejauh mana pekerjaan dilakukan, disampaikan dalam laporan. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan Maksud dan Tujuan Penilaian 5.1.2 Laporan harus ditujukan kepada Pemberi Tugas sebagaimana yang dimaksud dalam Lingkup Penugasan. Pencantuman nama Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan harus jelas dan dilengkapi alamatnya. 5.1.3 Maksud dan Tujuan penilaian harus dinyatakan secara jelas dan harus konsisten dengan LIngkup Penugasan. Tidak ada pernyataan lain yang dapat dicatatkan dalam Pelaporan Penilaian tanpa ada dasar penugasannya secara formal sesuai yang dinyatakan dalam Lingkup Penugasan. Bila terdapat perbedaan Penilai harus menyesuaikannya. Obyek penilaian 5.1.4 Penilaian untuk tujuan lelang sebagaimana yang dimaksud pada SPI 366 dan Juknis ini harus dinyatakan dengan jelas sesuai Lingkup Penugasan. ED Juknis SPI 366 25

Hal Referensi SPI 105 Penjelasan Pernyataan objek penilaian yang diungkapkan dalam Laporan Penilaian didasarkan kepada hasil investigasi yang telah dilakukan. Dalam hal terdapat perbedaan yang material antara objek penilaian yang disebutkan dalam Lingkup Penugasan dengan Pelaporan Penilaian, maka Penilai harus menyesuaikan kembali konsistensi pernyataan yang ada dalam Lingkup Penugasan sesuai Pelaporan Penilaian. Bentuk kepemilikan 5.1.5 Pengungkapan informasi hak kepemilikan atau penguasaan dari objek penilaian harus dinyatakan sesuai dengan hasil verifikasi terhadap salinan dokumen kepemilikan dan disesuaikan dengan inspeksi lapangan. Hubungan Pemberi Tugas dan kepemilikan objek penilaian perlu disebutkan bila terdapat perbedaan. Dasar Nilai 5.1.6 Tujuan penilaian akan menentukan dasar nilai yang digunakan. Dasar nilai harus dinyatakan dan didefinisikan secara lengkap di dalam laporan penilaian. Tanggal penilaian 5.1.7 Tanggal penilaian harus dinyatakan di dalam laporan sebagaimana dimaksud dalam Lingkup Penugasan dan umumnya merupakan tanggal pada saat inspeksi dilakukan. Penting bagi Penilai untuk memberikan pemahaman kepada Pemberi Tugas dan Pengguna laporan bahwa nilai properti dapat berubah dalam satuan waktu, sehingga nilai yang berlaku pada suatu waktu tertentu akan tidak berlaku pada waktu yang lain. Mata uang yang digunakan 5.1.8 Pernyataan penggunaan mata uang dalam Pelaporan Penilaian harus sesuai yang dinyakan dalam Lingkup Penugasan, yang dalam hal ini adalah Rupiah. Apabila ED Juknis SPI 366 26

Hal Referensi SPI 105 Penjelasan dinyatakan lain, maka Penilai harus mengikuti prosedur yang diatur dalam SPI 105. Tingkat kedalaman investigasi 5.1.9 Investigasi yang dilakukan meliputi inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis yang bertujuan untuk menghasilkan kesimpulan penilaian yang dapat dipercaya. Untuk itu, pelaksanaan investigasi sepanjang tidak diatur lain harus dilakukan secara lengkap. Sifat dan sumber informasi yang dapat diandalkan 5.1.10 Bila Penilai menghadapi keterbatasan dalam melakukan pemeriksaan atau verifikasi atas objek penilaian karena pemilik aset tidak kooperatif, maka Penilai harus mengantisipasi kondisi terbatas tersebut dengan menyatakannya dalam tingkat kedalaman investigasi secara jelas. Hal-hal yang membatasi dalam pelaksanaan penugasan, perlu mendapat perhatian Penilai untuk meninjau kembali ketentuan yang ada dalam Lingkup Penugasan. Asumsi khusus dibenarkan sepanjang wajar dan relevan sebagai bagian yang akan menjadi kesepakatan dengan Pemberi Tugas. Penilai harus memperoleh surat pernyataan dari Pemberi Tugas terkait dengan informasi spesifikasi dan kondisi teknis objek penilaian sebagai dasar bagi Penilai untuk membuat asumsi dan/atau asumsi khusus. Penilai dapat menolak setiap penugasan yang akan menghasilkan opini nilai yang tidak dapat diyakini karena adanya keterbatasan pelaksanaan penilaian. Data dan informasi yang dianggap dapat dipercaya bersumber dari : Bank Indonesia Badan Pusat Statistik (BPS) Bank Pemerintah Lembaga Riset yang diakui. ED Juknis SPI 366 27

Hal Referensi SPI 105 Penjelasan Asumsi dan asumsi khusus 5.1.11 Seluruh asumsi dan / atau asumsi khusus yang dicantumkan dalam pelaporan penilaian harus sesuai dengan yang dicantumkan dalam Lingkup Penugasan. Asumsi dan/atau asumsi khusus merupakan bagian dari penentuan batasan tingkat kedalaman investigasi Asumsi khusus harus dinyatakan secara jelas. Asumsi khusus dibuat apabila terdapat ketidak pastian informasi yang antara lain berkaitan dengan karakteristik fisik, legal dan ekonomi dari properti, serta kondisi eksternal properti seperti kondisi/tren pasar atau integritas data yang digunakan dalam analisis. Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang terbatas, laporan harus memuat seluruh penjelasan mengenai keterbatasan. Seluruh penyimpangan dari standar dinyatakan harus dijelaskan. Pendekatan Penilaian 5.1.12 Pendekatan penilaian dan alasan pemilihannya pada proses implementasi harus diungkapkan secara jelas di dalam laporan penilaian. Pengutipan istilah dan rujukan penggunaannya mengikuti sebagaimana diatur oleh SPI dan teori yang relevan. Kesimpulan Penilaian 5.1.13 Hasil penilaian dapat diungkapkan sebagai satu kesatuan objek penilaian atau secara terpisah-pisah sesuai per objek penilaian, dengan masing-masing dicantumkan jumlah nominal dalam mata uang. ED Juknis SPI 366 28

Hal Referensi SPI 105 Penjelasan Kesimpulan penilaian ditampilkan secara jelas, mudah dimengerti dan tidak menimbulkan kesalahpahaman. Kesimpulan penilaian disusun bersamaan dengan pencatuman tanda tangan Penilai sebagai penanggung jawab. Persetujuan publikasi 5.1.14 Apabila terdapat kebutuhan akan pernyataan untuk dipublikasikan, hal ini harus dituangkan dalam dokumen terpisah yang dapat merupakan lampiran dari laporan penilaian. Limitasi pengungkapan penilaian berdasarkan informasi atau instruksi yang terbatas seharusnya dimasukkan. Keterbukaan informasi seharusnya dapat dilihat dari kesepakatan yang tercantum dalam Lingkup Penugasan. Konfirmasi bahwa penilaian dilakukan berdasarkan kepada KEPI dan SPI Diskripsi uraian properti Tinjauan pasar 5.1.15 Sesuai dengan ketentuan yang berlaku Penilai wajib tunduk kepada KEPI dan SPI. Setiap penugasan dan pelaporan penilaian sebagaimana dimaksud oleh SPI 201 wajib dapat dikonfirmasi bahwa penilaian dimaksud dilakukan berdasarkan kepada KEPI dan SPI. 5.1.16 Uraian properti didiskripsikan secara jelas dalam mendukung analisis, opini dan kesimpulan dalam laporan. 5.1.16 Penilai harus memberikan gambaran mengenai tingkat permintaan/penawaran, tren harga dan indikator pasar lainnya untuk memberikan gambaran pasar dari properti yang dinilai. ED Juknis SPI 366 29

Hal Pernyataan Penilai (Compliance Statement) Referensi SPI 105 5.1.17 Penjelasan Lembar Pernyataan Penilai harus mencantumkan nama semua Penilai dan tenaga ahli yang terlibat (termasuk penanggung jawab laporan), nomor izin Penilai Publik (bagi Penilai Publik), nomor keanggotaan asosiasi (bagi semua tim Penilai), kualifikasi profesional (bagi tenaga ahli) dan jabatan dalam penugasan (termasuk tim dari konsorsium bila ada). Pernyataan Penilai dapat merujuk kepada SPI 105 dan/atau petunjuk teknis ini (Lampiran 5). Kondisi dan Syarat Pembatas Nama, kualifikasi profesional dan tanda tangan Penilai 5.1.18 Menyatakan ada batasan dalam penyampaian kesimpulan penilaian. Petunjuk teknis ini memberikan acuan rujukan yang dapat dijadikan dasar kutipan dalam menentukan Kondisi dan Syarat Pembatas (Lampiran 6). 5.1.19 Lembar Surat Pengantar perlu mencantumkan nama penanggung jawab laporan, nomor izin Penilai Publik dan jabatannya. Lembar surat pengantar harus ditandatangani oleh penanggung jawab laporan (Penilai Publik) dan lembar Pernyataan Penilai harus ditandatangani oleh semua Penilai dan tenaga ahli yang terlibat (termasuk penanggung jawab laporan), yang merupakan bukti personal yang mengindikasikan keaslian penilaian yang dilaksanakan dan bersifat sebagai pernyataan tanggung jawab atas isi, analisis dan kesimpulan penilaian. Tanda tangan dimaksud berupa tulisan tangan (tanda tangan basah). Rujukan sistematika dan isi laporan penilaian dapat dilihat pada Lampiran 1. ED Juknis SPI 366 30

Lampiran 1 : Sistematika dan Isi Laporan Penilaian (bentuk penomoran tidak terikat) Sistematika Laporan Bagian I - Pendahuluan i. Halaman Judul ii. Surat Pengantar iii. Daftar Isi iv. Pernyataan Penilai v. Ringkasan Penilaian Gambaran Isi 1. Halaman Judul (cover) Halaman judul memuat nama pekerjaan, nama Pemberi Tugas dan nama kantor dan alamat Penilai. 2. Surat Pengantar Surat Pengantar secara formal menghantar laporan Penilaian kepada Pemberi Tugas dan merupakan bagian tak terpisahkan dari Laporan Penilaian. Surat Pengantar dimaksudkan sebagai catatan permanen yang mengidentifikasikan Penilai dan Pengguna Laporan. Surat ini seharusnya ditulis dalam format surat bisnis yang layak dan seringkas mungkin serta dapat meliputi elemen sebagai berikut: Tanggal surat adalah tanggal laporan penilaian diterbitkan Nama pekerjaan dan alamatnya dalam deskripsi ringkas Dasar penugasan merujuk kepada perjanjian kerja/kontrak berikut dengan amandemen/adendumnya atau berita acara tambahan (bila ada) Deskripsi ringkas bahwa Penilai telah melakukan investigasi atas properti yang diperlukan Referensi bahwa surat tersebut diiikuti oleh laporan Penilaian dan identifikasi jenis Penilaian dan format laporan Dasar penilaian yang digunakan di dalam laporan dan definisinya Tanggal Penilaian dan opini nilai (dalam angka dan huruf) Tanda tangan Penilai Publik sebagai penanggung jawab Laporan ED Juknis SPI 366 31

Sistematika Laporan Gambaran Isi 3. Daftar Isi Menyatakan pembagian utama dari laporan diikuti dengan sub-bagiannya 4. Pernyataan Penilai Lembar Pernyataan Penilai penempatannya adalah setelah Surat Pengantar, dengan mencantumkan tanda tangan Penilai dan tanggalnya (lihat pada lampiran 5). Pernyataan Penilai ini penting karena menjelaskan posisi Penilai, sehingga melindungi baik integritas Penilai maupun validitas penilaian. 5. Ringkasan Penilaian Apabila laporan penilaian panjang dan kompleks, ringkasan dari hal utama dan kesimpulan penting di dalam penilaian menjadi berguna. Ringkasan ini sering disebut juga sebagai Ringkasan Eksekutif (Executive Summary) yang akan memudahkan pengguna laporan dan memungkinkan Penilai untuk memberi penekanan kepada hal-hal utama yang dipertimbangkan dalam mencapai opini nilai final. Berikut adalah pedoman isi dari Ringkasan Penilaian: Identifikasi ringkas dari properti Identifikasi jenis penilaian (normal atau terbatas) dan format laporan (laporan terinci, ringkas atau terbatas) Tanggal penilaian dan tanggal inspeksi Asumsi khusus (bila ada) Kesimpulan nilai diserta tanda tangan Penilai yang bertanggung jawab ED Juknis SPI 366 32

Sistematika Laporan Bagian II Definisi & Lingkup Penugasan 1. Status Penilai 2. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan 3. Maksud dan Tujuan Penilaian 4. Obyek Penilaian 5. Hak Kepemilikan 6. Dasar Nilai 7. Tanggal Penilaian 8. Penggunaan Mata Uang 9. Tingkat Kedalaman Investigasi 10. Sifat dan sumber informasi 11. Asumsi Umum dan Khusus 12. Pendekatan Penilaian 13. Standar Penilaian Gambaran Isi Definisi dan Lingkup Penugasan merupakan penjelasan atas sejauhmana suatu pekerjaan penilaian berikut pelaporannya telah dilakukan oleh Penilai. Definisi dan Lingkup Penugasan dimaksud diuraikan sebagaimana yang diatur pada SPI 105-5.1.1 s/d 5.1.12 dan 5.1.15 (secara bersamaan dapat dibaca pada bagian ke-3 juknis ini) sebagai berikut: 1. Status Penilai Penilai harus mencatumkan statusnya berikut dengan KJPP atau institusinya. Prosedur lengkap dapat dilihat pada bagian 5 dari Juknis ini. 2. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan Laporan ditujukan kepada Pemberi Tugas yang sekaligus sebagai pengguna laporan, yaitu pihak yang memberikan penugasan kepada Penilai. Pemberi Tugas dapat berupa individu atau entitas atau sekelompok orang secara bersama-sama. Apabila berupa entitas, harus disertai dengan nama individu yang berhak mewakili. 3. Maksud dan Tujuan Penilaian Maksud dan Tujuan Penilaian harus dijelaskan sehingga Pengguna Laporan memahami konteks dilakukannya penilaian. 4. Obyek Penilaian Dapat disusun secara informatif dimana minimal terdapat informasi tentang jenis properti, lokasi dan volume (ukuran dan jumlah). ED Juknis SPI 366 33

Sistematika Laporan Gambaran Isi 5. Hak Kepemilikan Pengungkapan informasi hak kepemilikan atau penguasaan dari objek penilaian. 6. Dasar Nilai (lihat penjelasan pada bagian 5) 7. Tanggal Penilaian Bila tidak diatur berbeda, tanggal penilaian yang digunakan harus konsisten sebagaimana yang diinstruksikan dalam Lingkup Penugasan. 8. Penggunaan Mata Uang Dinyatakan sebagaimana yang disebutkan dalam Lingkup Penugasan. 9. Tingkat Kedalaman Investigasi Diungkapkan berdasarkan apa yang telah diatur pada Lingkup Penugasan. Bila ada penyesuaian dan perubahan, Penilai harus menngungkapkan pada Laporan Penilaian. 10. Sifat dan Sumber Informasi Dapat dirujuk sebagaimana telah diungkapkan dalam Lingkup Penugasan. 11. Asumsi Umum dan Khusus Pengungkapan seluruh asumsi dan asumsi khusus selain harus konsisten dengan apa yang tertera di dalam Lingkup Penugasan, Penilai juga dapat menyampaikan hal-hal yang dianggap relevan dalam Laporan Penilaian. ED Juknis SPI 366 34

Sistematika Laporan Gambaran Isi 12. Pendekatan Penilaian Penggunaan pendekatan penilaian yang digunakan agar diuraikan secara lengkap, wajar dan beralasan. 13. Penggunaan Standar Penilaian untuk kepentingan pada Juknis ini menggunakan KEPI dan SPI Bagian III Presentasi Data 1. Tinjauan Properti sebagai Obyek Penilaian 2. Analisis Lingkungan 3. Deskripsi Tapak 4. Deskripsi Bangunan dan Pengembangan lainnya 5. Deskripsi Personal Properti 6. Deskripsi Kerugian Non Fisik 7. Tinjauan Pasar 8. Karateristik ekonomi dan keuangan (disesuaikan dengan pendekatan pendapatan yg digunakan) 9. Informasi relevan lainnya (bila ada) 1. Tinjauan Properti sebagai Obyek Penilaian Uraian umum properti sebagai obyek penilaian diuraikan secara informatif. Uraian tersebut didasarkan hasil identifikasi dan investigasi Penilai yang dapat memberikan gambaran secara lengkap dari properti yang dinilai. 2. Analisis Lingkungan Fakta berkaitan dengan kota dan lingkungan sekitarnya (Neighborhood Analysis) yang dalam anggapan Penilai berkaitan dengan masalah penilaian seharusnya dipertimbangkan dan dilaporkan. Analisis lingkungan dapat meliputi gambaran dari lokasi properti, aksesibilitas dan fasilitas yang tersedia pada lingkungan dimana obyek properti berada. Penilai selalu mendasari analisnya dengan data dan informasi yang mendukung pernyataan opini penilaian secara umum. Hal-hal yang yang berpengaruh secara positif dan negatif yang dapat mempengaruhi opini nilai harus disertakan dalam proses analisis dan pelaporan penilaian. ED Juknis SPI 366 35