PERENCANAAN DAN STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN DESA NGARU-ARU, KECAMATAN BANYUDONO, KABUPATEN BOYOLALI Tugas Akhir untuk memenuhi sebagai persyaratan mencapai derajat Sarjana Teknik sipil diajukan oleh Bustanul Faizin NIM : D100120116 JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA 2016
ii
MOTTO DAN PERSEMBAHAN MOTTO Tidak ada orang yang berputus asa dari rahmat Tuhannya, kecuali orang-orang yang sesat. - QS. Al Hijr: 56 - Panah malam (dua tangan yang menengadah pada Allah di malam hari) tak akan pernah kembali dengan sesuatu yang hampa. - Imam Syafi i - Tujuan ilmu pengetahuan ialah menaikkan tingkat kebenaran. (The aim of science is increase of verisimilitude.) - Karl R. Popper, Objective Knowledge, hlm. 71 - PERSEMBAHAN Tugas Akhir ini penulis persembahkan kepada: ayah, bunda, kakak, adikku; iii
KATA PENGANTAR Alhamdulillah, segala puji bagi Allah Swt yang telah melimpahkan rahmat dan keberkahan-nya. Salah satu pertolongan-nya, penulis dapat menyelesaikan tugas akhir ini. Masalah Perencanaan dan Studi Kelayakan Pembangunan Perumahan di Desa Ngaru-aru, Kecamatan Banyudono, Kabupaten Boyolali, penulis angkat sebagai judul tugas akhir dalam rangka untuk menyelesaikan studi di Fakultas Teknik Jurusan Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta. Pada kesempatan ini, penulis menyampaikan terima kasih kepada: 1. Bapak ir. Sri Sunardjono, MT.Phd., selaku Dekan Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta. 2. Bapak Dr. Mochammad Solikin,selaku Ketua Jurusan Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta. 3. Bapak Budi Priyanto, ST.MT., selaku Pembimbing Utama sekaligus sebagai Ketua Dewan Penguji, yang telah memberikan arahan dan bimbingan. 4. Bapak Ir. H. Muhammad Nur Sahid. MM.MT., selaku Pembimbing Pendamping sekaligus sebagai Dewan Penguji, yang telah memberikan arahan dan bimbingan. 5. Bapak Dr. Mochammad Solikin, selaku Anggota Dewan Penguji, yang telah memberikan arahan dan bimbingan. 6. Ayah, Ibu, dan keluarga tercinta yang selalu memberikan dorongan baik material maupun spiritual. Terima kasih atas do a dan kasih sayang yang telah diberikan selama ini, semoga Allah S.W.T. membalas kebaikan kalian. Semoga karya ini mendatangkan kebaikan bagi siapapun yang membaca. Jika penulisan tesis ini terdapat kesalahan, penulis mohon maaf. Apapun hal baik yang kita ikhtiarkan, selalu ada balasan yang baik pula dari-nya. Surakarta, Oktober 2016 Penulis iv
ABSTRAK Penelitian ini mempunyai tujuan untuk mengetahui: (1) jumlah kebutuhan akan rumah hunian yang diharapkan masyarakat, khususnya di Desa Ngaru-aru, Kecamatan Banyudono, Kabupaten Boyolali; (2) total analisis investasi pada perencanaan pembangunan perumahan di Desa Ngaru-aru, Kecamatan Banyudono, Kabupaten Boyolali; (3) layak atau tidaknya rencana investasi pembangunan perumahan di Desa Ngaru-aru, Kecamatan Banyudono, Kabupaten Boyolali. Metode yang digunakan dalam studi ini adalah metode kualitatif deskriptif dan dilakukan pengambilan sampel penelitian menggunakan teknik Slovin. Teknik analisis data ada dua, yaitu analisis hasil uji kuesioner dan analisis deskriptif. Analisis hasil uji kuesioner dilakukan uji statistik dengan teknik analisis varians (anava) satu jalur. Analisis deskriptif menggunakan teknik Miles dan Huberman yang meliputi: (1) merencanakan gambar dan anggaran biaya; (2) menganalisis kelayakan dengan menghitung lama investasi dengan Payback Period (PP), Return On Investment (ROI), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Indeks Profitabilitas (IP), Benefit Cost Ratio (BCR). Hasil dari perhitungan rencana anggaran biaya total proyek sebesar Rp 9.909.401.237,98 dan estimasi total pendapatan sebesar 11.654.444.163 dengan rencana umur investasi 2 tahun dan bunga 10%. Investasi pembangunan perumahan di Desa Ngaru-aru, Kecamatan Banyudono, Kabupaten Boyolali layak, karena NPV = Rp 1.282.526.731,95 > 0, IRR = 21,71% >10%, IP = BCR = 1,091 >1 dan ROI = 54,06% > 10% Kunci: perencanaan, studi kelayakan ekonomi, perumahan. v
ABSTRACT This research aims to know the: (1) the amount of the need of the expected community residential homes, particularly in the village of Ngaru-aru, Kecamatan Banyudono, Boyolali Regency; (2) total investment analysis of the planning of residential development in the village of Ngaru-aru, Kecamatan Banyudono, Boyolali Regency; (3) investment plan worth or whether residential development in the village of Ngaru-aru, Kecamatan Banyudono, Boyolali Regency. The methods used in this study are descriptive and qualitative method conducted research using sampling techniques Slovin. There are two data analysis techniques, namely the analysis of the results of the test questionnaires and analysis of descriptive. The analysis of the results of the test questionnaires conducted statistical tests with the techniques of analysis of variance (anava) one line. Descriptive analysis using techniques that Miles and Huberman that includes: (1) plan drawings and cost budget; (2) analyze the feasibility by calculating the investment with a long Payback Period (PP), Return On Investment (ROI), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Profitability Index (IP), Benefit Cost Ratio (BCR). The result of the calculation of the budget plan total cost of the project amounted to Rp 9,909,401,237.98 and the estimated total income of 11,654,444,163 with 2-year investment plan of the age and interest of 10%. Residential development in the village investment Ngaru-aru, Kecamatan Banyudono, Boyolali Regency worthy, because NPV = Rp 1,282,526,731.95 > 0, IRR = 21.71% > 10%, IP = BCR = 1.091 > 1 and ROI = 54.06 >% 10% Keyword: planning, economic feasibility studies, housing vi
DAFTAR ISI JUDUL... i LEMBAR PENGESAHAN... ii MOTTO DAN PERSEMBAHAN... iii KATA PENGANTAR... iv ABSTRAK... v ABSTRACT... vi DAFTAR ISI... vii DAFTAR TABEL... ix DAFTAR GAMBAR... xi DAFTAR LAMPIRAN... xii BAB I PENDAHULUAN... 1 A. Latar Belakang Masalah... 1 B. Rumusan Masalah... 3 C. Tujuan Penelitian... 3 D. Manfaat Penelitian... 4 E. Batasan Masalah... 4 BAB II TINJAUAN PUSTAKA... 6 BAB III LANDASAN TEORI... 9 A. Perencanaan... 9 1. Pengertian perencanaan... 9 2. Tujuan Perencanaan... 10 3. Fungsi-Fungsi Perencanaan... 10 B. Studi Kelayakan... 11 1. Pegertian Studi Kelayakan... 11 2. Tujuan Studi Kelayakan... 11 3. Aspek-Aspek yang Dikaji dalam Studi Kelayakan... 12 C. Perumahan... 18 1. Pengertian Perumahan... 18 2. Tujuan Perumahan... 18 BAB III METODE PENELITIAN... 19 A. Tempat dan Waktu Penelitian... 19 B. Jenis dan Bentuk Penelitian... 19 C. Sumber data dan Data... 19 D. Teknik Pengumpulan Data... 20 E. Penentuan Sampel... 20 F. Uji Validitas dan Reliabilitas... 21 1. Uji Validitas dan Reliabilitas... 21 2. Uji Noormalitas... 21 3. Uji Homogenitas... 22 G. Teknik Analisis Data... 22 BAB IV HASIL PENELITIAN... 25 A. Analisis Hasil Uji Kuesioner... 25 1. Pengujian Validitas dan Reliabelitas... 26 2. Pengujian Normalitas... 27 3. Pengujian Homogenitas... 28 vii
4. Pengujian Hipotesis... 28 B. Analisis dan Pembahasan Berdasarkan Deskripsi Kuesioner... 30 C. Lokasi dan Site Plan Perumahan... 38 D. Rencana Anggaran Biaya... 39 E. Penilaian Kelayakan Proyek... 50 a. Periode Pengembalian... 50 b. Pengembalian atass Investasi (ROI)... 52 c. Net Persent Value (NPV)... 53 d. Arus Pengembalian Internal (IRR)... 54 e. Benefit Cost Ratio (BCR)... 54 f. Indeks Profitabilitas... 55 g. Titik Impas (Break Event Point)... 55 BAB V SIMPULAN DAN SARAN... 56 A. Simpulan... 56 B. Saran... 57 DAFTAR PUSTAKA... 58 LAMPIRAN... 59 viii
DAFTAR TABEL Tabel Halaman 1. Tabel Hasil Uji Validitas 26 2. Tabel Hasil Uji Reliabelitas 26 3. Tabel Rangkuman Hasil Uji Normalitas 27 4. Ringkasan Hasil Analisis Homogenitas Varian Gabungan 28 5. Hasil Analisis Varian 29 6. Hasil Anialisis Varian Satu Jalur 29 7. Data Pekerjaan Responden 30 8. Data Penghasilan Per Bulan Responden 31 9. Tabel Tipe Rumah 35 10. Data Tipe Rumah Pilihan Responden 35 11. Data Pilihan Lama angsuran Responden 36 12. Tabel Jumlah Rencana Rumah Untuk Lahan Seluas 4184 m 2 39 13. Rekapitulasi Biaya Total Proyek 40 14. Tabel Fixed Cost 41 15. Tabel Variabel Cost 42 16. Tabel Penggunaan Lahan Perumahan 43 17. Harga Pembelian Kavling Siap Bangun 43 18. Perhitungan Harga Pembelian Kavling Siap Bangun 44 19. Keuntungan Yang Diinginkan (30% dari Variabel Cost) 44 20. Harga Per Unit Rumah 44 21. Harga Jual Seluruh Unit Rumah 45 22. Aliran Kas yang Diharapkan 45 23. Prediksi Bunga Per Bulan 46 24. Rekapitulasi Aliran Keuangan (Cash Flow) Bulan ke 1 sampai 24 47 25. Aliran Kas Tahunan dengan Jumlah Tetap 50 26. Aliran Kas Tahunan dengan Jumlah Tidak Tetap 51 27. Pengembalian Atas Investasi (Return On Investment) 52 28. Tabel (PV) Cash Out 52 29. Tabel (PV) Cash in 53 30. Arus Kas dengan Diskonto, i = 22% 53 ix
31. Hasil Validasi Koesioner dengan Software SPSS.16 70 32. Uji Normalitas Kuesioner Studi Kelayakan Pembangunnan Perumahan dimana L tabel (α=0,05 pada n=100) sebesar 0,886 73 33. Uji Normalitas Kuesioner Studi Kelayakan Pembangunnan Perumahan Berdasarkan Finansial dan Ekonomi dimana L tabel (α=0,05 pada n=100) sebesar 0,886 76 34. Uji Normalitas Kuesioner Studi Kelayakan Pembangunnan Perumahan Berdasarkan Kebutuhan Rumah dan Kelayakan Perumahan dimana L tabel (α=0,05 pada n=100) sebesar 0,886 79 35. Uji Normalitas Kuesioner Studi Kelayakan Pembangunnan Perumahan Berdasarkan Kebutuhan Rumah dan Kelayakan Perumahan dimana L tabel (α=0,05 pada n=100) sebesar 0,886 82 36. Uji Homogenitas Data Kuisioner 85 37. Rangkuman Uji Homogenitas dengan Uji Bartlett 85 38. Persiapan Analisis Varians (Anava) Satu Jalur 87 39. Tabel r Product Moment 88 x
DAFTAR GAMBAR Gambar Halaman 1. Sekema Tahap-Tahap Studi Kelayakan 17 2. Bagan Teknik Analisis Data dalam Penelitian 22 3. Bagan Alur Penelitian 24 4. Prosentase Usia Responden 30 5. Histogram Pekerjaan Responden 31 6. Histogram Penghasilan Per Bulan Responden 32 7. Histogram Kepuasan Responden Terhadap Lokasi 32 8. Histogram Kualitas Bahan Bangunan Sesuai SNI 33 9. Histogram Proses Administrasi Mudah 34 10. Histogram Fasilitas Umum 34 11. Histogram Minat Tipe Rumah 36 12. Histogram Lama Angsuran 37 13. Peta Lokasi Perencanaan Pembangunan Perumahan 38 14. Site Plan Perumahan 39 xi
DAFTAR LAMPIRAN Lampiran Halaman 1 Jadwal Penelitian 60 2A Kisi-Kisi Angket Studi Kelayakan Perumahan 61 2B Kuisioner Studi Kelayakan Pembangunan Perumahan 63 2C Validitas dan Reliabilitas Kuisioner 65 2D Validitas dan Reliabilitas Kuisioner Dengan Software SPSS.16 71 3A Uji Normalitas Kuesioner 73 3B Uji Normalitas Kuesioner 76 3C Uji Normalitas Kuesioner 79 4 Uji Homogenitas Kuisioner 85 5 Pengujian Hipotesis 87 6 Gambar Rencana Masster Plan 89 7 Gambar Rencana Rumah Tipe 45 90 8 Gambar Rencana Rumah Tipe 54 118 9 Gambar Rencana Rumah Tipe 60 147 10 Gambar Rencana Rumah Tipe 70 175 11 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 45 207 12 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 54 211 13 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 60 215 14 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 70 219 15 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Fasilitas Umum 223 16 Buku Tanah 226 xii