BAB II DESKRIPSI OBYEK PENELITIAN 2.1. Sejarah singkat Perusahaan Industri Property dan Real Estate Industri real estate dan property pada umumnya merupakan dua hal yang berbeda. Real estate merupakan tanah dan semua peningkatkan permanen di atasnya termasuk bangunan-bangunan, seperti gedung, pembangunan jalan, tanah terbuka, dan segala bentuk pengembangan lainnya yang melekat secara permanen. Menurut peraturan perundang-undangan di Indonesia pengertian mengenai industri real estate tercantum dalam peraturan Penanaman Modal Dalam Negeri (PMDN) No.5 Tahun 1974 yang mengatur tentang industri real estate. Dalam peraturan ini pengertian industri real estate adalah perusahaan property yang bergerak dalam bidang penyediaan, pengadaan, serta pematangan tanah bagi keperluan usaha-usaha industri, termasuk industri pariwisata. Sedangkan definisi property menurut SK Menteri Perumahan Rakyat No.05/KPTS/BKP4N/1995, Ps 1 ayat 4. Properti adalah tanah hak dan atau bangunan permanen yang menjadi objek pemilik dan pembangunan.. Dengan kata lain, properti adalah industri real estate ditambah dengan hukum-hukum seperti sewa dan kepemilikan. Perusahaan property dan real estate merupakan salah satu sektor industri yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia (BEI). Perkembangan industri property dan real estate begitu pesat saat ini dan akan semakin besar di masa yang akan datang. Hal ini disebabkan oleh semakin meningkatnya jumlah penduduk, sedangkan supply tanah bersifat tetap. Diawal tahun 1968, industry property dan 11
12 real estate mulai bermunculan dan mulai tahun 80-an, industri property dan real estate sudah mulai terdaftar di BEI. Adapun jumlah perusahaan property dan real estate yang terdaftar di BEI pada tahun 2010 berjumlah 40 perusahaan. Mengingat perusahaan yang bergerak pada sektor property dan real estate tersebut adalah perusahaan yang sangat peka terhadap pasang surut perekonomian, maka seiring perkembangannya sektor property dan real estate dianggap menjadi salah satu sektor yang mampu bertahan dari kondisi ekonomi secara makro di Indonesia. Terbukti dengan semakin banyaknya sektor property dan real estate yang memperluas landbank (asset berupa tanah) melakukan ekspansi bisnis, dan hingga tahun 2014 sektor property dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia (BEI) bertambah menjadi 44 perusahaan. 2.2. Perkembangan Perusahaan Industri Property dan Real Estate Industri property dan real estate merupakan bidang yang menjanjikan untuk berkembang di Indonesia, karena potensi jumlah penduduk yang besar dengan rasio pemilikan rumah yang masih rendah. Perkembangan perusahaan property dan real estate sangat bergantung pada modal yang diperoleh dari investor. Oleh karena itu, perusahaan property dan real estate harus dapat menunjukkan kinerja dan kondisi perusahaan yang baik dan selalu bertumbuh atau berkembang, sehingga investor percaya untuk tetap berinvestasi dan calon investor tertarik untuk menanamkan modalnya. Berikut ini disajikan data mengenai perkembangan harga saham perusahaan sektor property dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Inonesia periode tahun 2010-2014.
13 2500 2000 1500 Rata-rata Indeks Harga Saham Property & Real Estate 1748 2247 1000 500 468 664 920 0 2010 2011 2012 2013 2014 Sumber: www.finance.yahoo.com (data diolah) Gambar 2.1. Indeks Harga Saham Perusahaan Property dan Real Estate di BEI Tahun 2010-2014 (dalam rupiah) Berdasarkan data yang disajikan pada gambar 2.1, indeks harga saham perusahaan sektor property dan real estate mengalami perkembangan dalam kurun waktu lima tahun, yaitu selama periode 2010-2014. Dengan meningkatnya harga saham tersebut diharapkan para investor dapat menangkap peluang dalam menanamkan modalnya untuk berinvestasi pada sektor tersebut. Bisnis property dan real estate adalah bisnis yang dikenal memiliki karakteristik cepat berubah (volatile), persaingan yang ketat, persisten, dan kompleks. Kenaikan harga properti disebabkan karena harga tanah yang cenderung naik, supply tanah besifat tetap sedangkan demand nya akan selalu bertambah besar seiring dengan pertambahan jumlah penduduk serta bertambahnya kebutuhan manusia akan tempat tinggal, perkantoran, pusat perbelanjaan, taman hiburan dan lain-lain. Sudah selayaknya apabila perusahaan pengembang mendapatkan keuntungan yang besar dari kenaikan harga property
14 tersebut, dan dengan keuntungan yang diperoleh maka perusahaan pengembang dapat memperbaiki kinerja keuangannya sehingga dapat menaikkan harga saham. Sejak akhir tahun 2008 setelah terjadinya badai krisis keuangan khususnya sektor properti di Amerika, perkembangan industri properti saat ini di Indonesia menunjukkan pertumbuhan yang sangat meyakinkan. Hal ini ditandai dengan maraknya pembangunan perumahan, apartemen, perkantoran dan perhotelan. Di samping itu, perkembangan sektor properti juga dapat dilihat dari menjamurnya real estate di kota-kota besar. Dari perspektif makro ekonomi, industri properti memiliki cakupan usaha yang amat luas sehingga kemajuan bisnis properti pada gilirannya akan berpengaruh terhadap pertumbuhan ekonomi dan terbukanya lapangan kerja. Properti juga menjadi indikator penting kesehatan ekonomi sebuah Negara, sebab industri ini yang pertama memberi sinyal jatuh atau sedang bangunnya perekonomian sebuah Negara. 2.3. Bidang Usaha Property dan Real Estate Bidang usaha dari sektor property dan real estate meliputi berbagai macam bentuk, mulai dari hard assets (apartemen, mall, gedung perkantoran, hotel, maupun perumahan), surat utang, saham, hingga private equity. Keuntungan yang diperoleh bermacam-macam, tergantung dengan tipe investasinya, bisa berupa arus kas yang stabil (recuring income), capital gain, imbal hasil suku bunga, dan dividen (Michael Riady, 2009:14). Di dalam perusahaan properti terbagi kedalam tiga bagian, yaitu properti berwujud, properti tidak berwujud dan surat berharga. Properti berwujud dibagi menjadi dua bagian, yaitu real properti yang merupakan perusahaan
15 pengembangan tanah, bangunan, dan lain-lain. Sedangkan personal properti yang meliputi mesin, peralatan, perlengkapan, dan funitur, barang bergerak, peralatan operasioanal, dan perhiasan. Properti tidak berwujud meliputi goodwill, hak paten, franchise, merek dagang, hak cipta, dan proses kepemilikan. Adapun surat berharga meliputi saham, investasi, deposito, dan piutang dagang. Properti, baik itu apartemen, mall, gedung perkantoran, hotel, maupun perumahan, mempunyai siklus masing-masing. Ada kalanya properti tersebut sedang booming, namun ada kalanya juga pasarnya kemudian jenuh karena sudah oversupply. Misalnya, kehadiran strata mall yang mengalami booming pada sekitar tahun 2004-2005, kemudian lambat laun mengalami kejenuhan akibat sudah oversupply. Dengan demikian investor perlu menentukan upaya strategis dalam memprediksi bentuk investasi pada properti mana yang lebih menguntungkan. Untuk properti jenis office, industrial dan hotel, kriteria supaya booming adalah dalam kondisi sebagai berikut: stabilitas politik yang baik, kepastian hukum, regulasi yang pro-bisnis, insfrastruktur, banyak turis, serta keamanan dan kedamaian terjamin. Kemudian untuk properti jenis mall, maka supaya booming kriterianya antara lain: terdapat ekspansi baik domestik maupun ritel, tingkat pengangguran rendah, konsumsi yang tinggi, berkembangnya credit card, serta permintaan akan lifestyle. Sementara itu, property residential bisa booming karena memang itu kebutuhan dasar, atau dari meningkatnya kebutuhan para ekspatriat akan tempat tinggal.
16 Di bawah ini adalah nama-nama perusahaan property dan real estate yang dijadikan sampel dalam penelitian ini sebanyak 23 perusahaan yang terdaftar di Bursa Efek Indonesisa untuk periode tahun 2010-2014 adalah sebagai berikut: 1. APLN ( Agung Podomoro Land Tbk ) 2. ASRI ( Alam Sutera Realty Tbk) 3. BAPA ( Bekasi Asri Pemula Tbk ) 4. BCIP ( Bumi Citra Permai Tbk ) 5. BSDE ( Bumi Serpong Damai Tbk ) 6. CTRA ( Ciputra Development Tbk ) 7. CTRP ( Ciputra Property Tbk ) 8. CTRS ( Ciputra Surya Tbk ) 9. COWL ( Cowell Development Tbk ) 10. DUTI ( Duta Pertiwi Tbk ) 11. FMII ( Fortune Mate Indonesia Tbk ) 12. GMTD ( Gowa Makassar Tourism Development Tbk ) 13. DILD ( Intiland Development Tbk ) 14. JRPT ( Jaya Real Property Tbk ) 15. KIJA ( Kawasan Industri Jababeka Tbk ) 16. LPCK ( Lippo Cikarang Tbk ) 17. LPKR ( Lippo Karawaci Tbk ) 18. MKPI ( Metropolitan Kentjana Tbk ) 19. MDLN ( Modernland Realty Tbk ) 20. PWON ( Pakuwon Jati Tbk )
17 21. RDTX ( Roda Vivatex Tbk ) 22. SMRA ( Summarecon Agung Tbk ) 23. SMDM ( Suryamas Dutamakmur Tbk )