ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI DAN OPTIMALISASI KOMPOSISI JUMLAH TIPE RUMAH UNTUK MENDAPATKAN KEUNTUNGAN OPTIMUM PADA PERUMAHAN TIRTASANI RESIDENCE KARANGANYAR The Analysis of Investment Feasibility and Composition Optimization of Total Home Types to get Optimum Benefits at Tirtasani Residence Karanganyar SKRIPSI Disusunsebagai Salah SatuSyaratMemperolehGelarSarjana padaprogram StudiTeknikSipilFakultasTeknik UniversitasSebelasMaret Surakarta Oleh : MUTALIF IMAM SUSENO NIM. I1114064 PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA 2016 i
H r00 I z0s66r }^ SN{I {FDIOJ lrdrg 4rEaI lpnrs SLUIl\lliL( urer ue{qeslc - 9I0Zrunf6: p86ue1 sl[tlb>l: IJBHsp { m IOO I EO666I 6ZLOEL6I 'din ZOO I ZOL86I TZIT996I 'din Iil[-oETianS-E 'e r00 I 2016il nzz0zl6l' d r N s$nm@'z tw z 90666r za60sl6l' d I N ffi'r 'v : uerspupusd ttn8us4 tug {.nn[s] eucftes aa1eb ue$edepueur {nilm ue} rbr(sred r.qnuetuolr eun8 ewlrolrp u"p }oreia[ sepqes sqilsre^run "tff{pms {.rdiej st}p:["{ pdrg r11qa1 p,n1g ue.6oq u?.r?puprred rfn8ue4 tnrl uadup,uq [p uequuqelredk?90?fii I'trAtrIN :qelo tmsnslo ISdtDts,4ntuo&uotoy acuaplsay luosoul13o slgfauag runa4tdo pe ot sadtl auog totollo uo17o4u17dg uolqsoduos puo {4pqlsoag ruaursailulfo sgs{1ouv aqlu UYANYCNYUYX U3Nfl(IISflU INYSYIUII NNil{YruNUgd Y(IYd IAINWIIdO NYCNOINNDT T{\DIIYdYONf,'1i XNINO HYI,{NU fldii HY'IWflf ISISOdI IOX ISYSITTNiIIdO NYC ISYISflANI I\tr\DTYAYTflX SISITYNY NVr{VSUCNf,d UVSI^IUT
II IOO I ZOL66I VZZOZL'I 'din ssmrts-@- rc I t00 7, t0666t ZZ60516I'drN.-^+,fl, l6urqunqule4 uesoq 1er IA[ s?loqos sslrsrelrun ilqej su1lrul C UdlS {p{ej IpruS uraeor6 rrsrupspued rfnaue4 ur1 uedepei{rp r.rb{uer{buedlp {nlun rnfnlesrp qbioj WAVTTI I'WD{ ONfl SN S IAI\rIAIT.{ITYINW : qalo rmsnsro ffi utotuo8uo"toy acaaplsay luos"ottq 1o sgfauag unugdg pb ot saddl auoy 7o7o1lo uolqonuadg uog4soduros puo tgpqrsnag,uautsanul{o qs{1ouy aq1,, UYANVCN\TUY)I f,f,nf, fl SflU INYSYIUII NYHYI{OUUd YOYd IAINTIdO NYCNOJ.NNIX NYXJ,YdYONf,IAI XOINN H\ilNNU UdII HYIIAUIf ISISOdIAIOX ISYSNYINII{O NYO ISYIStrANI commit to NYXYAYAfl)il user SISITYNY NYf}fnrusuud uygnitrt
MOTO TRY TRY TRY SEBAIK BAIK MANUSIA ADALAH MANUSIA YANG PALING BERMANFAAT BAGI MANUSIA LAIN (Nabi Muhammad SAW) JIKA KAMU MENOLONG AGAMA ALLAH, NISCAYA ALLAH AKAN MENOLONGMU DAN MENEGUHKAN KEDUDUKANMU (QS.Muhammad_47:7) iv
PERSEMBAHAN Bapak Ibu dan Keluaga Rekan-Rekan seperjuangan Teknik Sipil Transfer 2014 Wisma Muhandis v
ABSTRAK Mutalif Imam Suseno. 2016. Analisis Kelayakan Investasi dan Optimalisasi Komposisi Jumlah Tipe Rumah untuk Mendapatkan Keuntungan Optimum pada Perumahan Tirtasani Residence Karanganyar. Skripsi, Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret. Semakin bertambahnya jumlah penduduk maka semakin banyak rumah-rumah baru yang akan dibangun terutama di kota-kota besar, hal ini yang menjadi dasar bagi developer untuk mengembangkan bisnis perumahan ini. Tujuan mengoptimalkan keuntungan biasanya dihubungkan dengan skala waktu jangka pendek, yaitu bagaimana mendayagunakan kapasitas dari suatu perusahaan yang telah tersedia saat ini seoptimal mungkin. Penelitian ini merupakan studi kelayakan investasi perumahan dengan metode Net Present Value (NPV), Annual Equivalen (AE), Internal Rate of Return (IRR), Benefit Cost Ratio (B/C), dan Analisis Sensitivitas dan analisis optimalisasi komposisi jumlah unit rumah. Evaluasi ini membahas beberapa aspek yaitu perhitungan harga jual minimum rumah, aspek analisis kelayakan investasi dengan metode :, dan optimalisasi dengan metode simpleks menggunakan program Quantitative System for Busines (QSB). Perumahan Tirtasani Residence yang terletak di Jl.Solo-Tawangmangu Km.11,5 Jati, Jaten, Karanganyar menawarkan hunian rumah sebanyak 121 unit rumah yang terdiri dari 90 unit rumah tipe 50/120, 26 unit rumah tipe 70/150 dan 5 unit rumah tipe 90/225. Analisis investasi pada nilai sekarang menunjukan nilai NPV sebesar Rp 20.287.913.040,-.Tujuan optimalisasi ini untuk mengetahui apakah komposisi jumlah unit rumah yang dibangun pada perumahan Tirtasani Residence dapat memberikan keuntungan lebih berdasarkan permintaan pasar. Penelitian ini menghasilkan jumlah komposisi optimum untuk rumah tipe 50/120 sebanyak 58 unit, tipe 70/150 sebanyak 53 unit dan tipe 90/225 sebanyak 4 unit. Analisis investasi berdasarkan komposisi hasil optimalisasi tersebut menghasilkan nilai NPV sebesar Rp 21.717.783.000,-, dengan demikian komposisi hasil optimalisasi memberikan NPV yang lebih baik. Kata kunci: Harga jual minimum, kelayakan investasi, optimalisasi, QSB. vi
ABSTRACT Mutalif Imam Suseno. 2016. The Analysis of Investment Feasibility and Composition Optimization of Total Home Types to get Optimum Benefits at Tirtasani Residence Karanganyar. Thesis, Civil Engineering, Engineering Faculty Sebelas Maret University. The more the increase of the population of the more new houses will be built mainly in the big cities, that is the main reasons for developers to develop housing business. The goal of optimizing the advantages typically associated with shortterm time scales, namely how to harness the capacity of a company that has been currently available optimally. This research is a study of the feasibility of housing investment by the method of Net Present Value (NPV), Annual Equivalen (AE), Internal Rate of Return (IRR), Benefit Cost Ratio (B/C), and analysis of the sensitivity analysis and optimization of composition the number of housing units. This evaluation addresses some aspect of that is the calculation of the minimum sale price of houses, investment feasibility analysis with aspects of the method: method and optimization, simplex use Quantitative System for Busines (QSB). Tirtasani Residence located on JL. Solo-Tawangmangu km. 11.5 Jati, Jaten, Karanganyar, offers residential home as much as 121 housing units consisting of 90 housing units type 50/120, 26 housing units type 70/150 and 5 housing units type 90/225. Investment analysis on present value indicates the value of NPV is Rp20.287.913.040,-. The goal of optimization is to find out whether the composition of the number of housing units built in the Tirtasani Residence can provide more profit based on market demand. This research resulted in the number of optimum composition for house type 50/120 as much as 58 units, type 70/150 as much as 53 units and type 90/225 as much as 4 units. Investment analysis based on the composition of the optimization of results yielded a value of NPV is Rp 21.717.783.000,- thus optimizing results give the composition a better NPV. Keywords: minimum sale price, investment feasibility, optimization, QSB. vii
KATA PENGANTAR Puji syukur kehadirat Allah SWT yang selalu melimpahkan rahmat serta hidayah- Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan penyusunan skripsi dengan judul Analisis Kelayakan Investasi dan Optimalisasi Komposisi Jumlah Tipe Rumah untuk Mendapatkan Keuntungan Optimum pada Perumahan Tirtasani Residence Karanganyar guna memenuhi syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Teknik di Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta. Dalam penulisan skripsi ini, penulis mendapat bantuan dari berbagai pihak, baik secara langsung maupun tidak langsung. Untuk itu, Penulis ingin menyampaikan ucapan terimakasih kepada : 1. Segenap Pimpinan Fakultas Teknik UNS 2. Segenap Pimpinan Program Studi Teknik Sipil UNS 3. Ibu Fajar Sri Handayani, ST, MT selaku Dosen Pembimbing I 4. Bapak Setiono, ST, MSc selaku Dosen Pembimbing II 5. Bapak Yusep Muslih P, ST, MT, PhD selaku pembimbing akademik 6. Orang tua dan keluarga yang terus memberi motivasi lahir dan batin 7. Rekan-rekan mahasiswa S-1 Transfer 2014 Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu, saran dan kritik yang membangun sangat penulis harapkan untuk kesempurnaan skripsi ini dan semoga skripsi ini dapat berguna bagi pihak-pihak yang membutuhkan. Surakarta, Juni 2016 Penulis viii
DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL... i HALAMAN PERSETUJUAN... ii HALAMAN PENGESAHAN... iii HALAMAN MOTO... iv HALAMAN PERSEMBAHAN... v ABSTRAK... vi ABSTRACT... vii KATA PENGANTAR... viii DAFTAR ISI... ix DAFTAR GAMBAR... xii DAFTAR TABEL... xiii BAB 1 PENDAHULUAN... 1 1.1. Latar Belakang... 1 1.2. Rumusan Masalah... 3 1.3. Batasan Masalah... 4 1.4. Tujuan Penelitian... 4 1.5. Manfaat Penelitian... 4 BAB 2 LANDASAN TEORI... 5 2.1. Tinjauan Pustaka... 5 2.2. Dasar Teori... 10 2.2.1. Biaya (Cost)... 10 2.2.1.1. Biaya Modal (capital cost)... 10 2.2.1.2. Biaya Tahunan (annual cost)... 12 2.2.2. Pendapatan dan Keuntungan (Revenues and profits)... 12 2.2.3. Diagram Alir Kas (Cash Flow Diagram)... 13 2.2.4. Bunga (interest)... 14 2.2.4.1. Tingkat Suku Bunga... 14 2.2.4.2. Bunga Sederhan commit... to user 15 ix
2.2.4.3. Bunga Majemuk... 15 2.2.5. Pembayaran Tunggal (Single payment)... 16 2.2.6. Pembayaran Majemuk Seragam (Uniform Series)... 17 2.2.7. Kriteria Penilaian Investasi... 20 2.2.7.1. Analiasi Nilai Sekarang (NPV)... 20 2.2.7.2. Metode Annual Equivalen (AE)... 21 2.2.7.3. Analisis Arus Pengembalian (IRR)... 23 2.2.7.4. Metode Benefit Cost Ratio (BCR)... 24 2.2.7.5. Analisis Sensitivitas... 24 2.2.8. Survey Menggunakan Kuisioner... 25 2.2.9. Metode Simplek... 26 2.2.10. Program QSB... 28 BAB 3 METODE PENELITIAN... 30 3.1. Metode Penelitian... 30 3.2. Lokasi Penelitian... 30 3.3. Sumber Data... 32 3.3.1. Data Primer... 32 3.3.2. Data Sekunder... 32 3.4. Tahap Penelitian... 32 3.4.1. Tahap Persiapan... 32 3.4.2. Pengumpulan Data... 33 3.4.3. Perhitungan Biaya Pengeluaran dan Pendapatan Proyek... 34 3.4.4. Menghitung Harga Jual Minimum... 34 3.4.5. Menganalisis Kelayakan Investasi... 34 3.4.6. Analisis Optimaliasasi... 34 3.4.7. Pembahasan dan Kesimpulan... 36 3.4. Diagram Alir Penelitian... 37 BAB 4 ANALISIS DAN PEMBAHASAN... 38 4.1. Pengumpulan Data... 38 4.2. Analisis Data... 40 x
4.2.1.. Perhitungan Biaya Investasi Proyek 40 4.2.1.1. Biaya Konstruksi.. 40 4.2.1.2. Biaya Tanah... 42 4.2.2. Analisis Kelayakan Investasi... 42 4.2.2.1. Perhitungan Harga Jual Minimum Rumah... 42 4.2.2.2. Proyeksi Pengeluaran Investasi... 43 4.2.2.3. Proyeksi Pendapatan... 44 4.2.2.4. Analisis Penilaian Kelayakan Investasi... 45 4.2.3. Analisis Optimalisasi... 52 4.2.3.1. Variabel Keputusan... 52 4.2.3.2. Fungsi Tujuan... 53 4.2.3.3. Fungsi Batasan... 54 4.2.3.4. Perhitungan Dengan Program QSB... 55 4.2.3.5. Tabel Alternatif Pilihan... 57 4.2.3.6. Analisis Investasi Hasil Optimalisasi... 59 BAB 5 KESIMPULAN DAN SARAN... 62 5.1. Kesimpulan... 62 5.2. Saran... 63 DAFTAR PUSTAKA... 64 LAMPIRAN xi
DAFTAR GAMBAR Gambar 2.1. Contoh Cash Flow Suatu Investasi... 14 Gambar 2.2. Diagram alir kas mencari F jika diketahui P, i, dan n... 16 Gambar 2.3. Diagram alir kas mencari P jika diketahui F, i, dan n... 17 Gambar 2.4. Diagram alir kas mencari A jika diketahui F, i, dan n... 18 Gambar 2.5. Diagram alir kas mencari A jika diketahui P, i, dan n... 18 Gambar 2.6. Diagram alir kas mencari F jika diketahui A, i, dan n... 19 Gambar 2.7. Diagram alir kas mencari P jika diketahui A, i, dan n... 19 Gambar 2.8. Cash flow investasi kondisi awal... 20 Gambar 2.9. Cash flow investasi kondisi present... 20 Gambar 2.10. Cash flow investasi format nonannual... 22 Gambar 2.11. Cash flow investasi format annual... 22 Gambar 2.12. Grafik NPV dengan Nilai IRR Tunggal... 23 Gambar 3.1. Lokasi Penelitian... 30 Gambar 3.2. Site Plan Perumahan Tirtasani Residence... 31 Gambar 3.3. Diagram Alir Penelitian... 37 Gambar 4.1. Aliran Kas Perhitungan Investasi... 45 Gambar 4.2. Grafik Perubahan Tingkat Suku Bunga terhadap Nilai NPV... 52 Gambar 4.3. Pengisian Koefisien pada Program QSB... 56 Gambar 4.4. Hasil Optimalisasi menggunakan QSB... 56 Gambar 4.5. Site Plan Hasil Optimalisasi pada Perumahan Tirtasani Residence... 58 Gambar 4.6. Grafik Perubahan Tingkat Suku Bunga terhadap Nilai NPV Hasil Optimalisasi... 56 xii
DAFTAR TABEL Tabel 2.1. Penelitian terdahulu yang telah dilaksanakan... 6 Tabel 2.2. Penelitian sekarang yang dilaksanakan... 9 Tabel 2.3. Tabel Simpleks Dalam Bentuk Simbol... 27 Tabel 4.1. Proyeksi Pengeluaran... 43 Tabel 4.2. Proyeksi Pendapatan... 44 Tabel 4.3. Hasil hitungan NPV dan variasi tingkat suku bunga (i)... 51 Tabel 4.4. Rekapitulasi Harga Jual Tiap Unit Rumah... 53 Tabel 4.5. Tabel Alternatif Pilihan... 57 Tabel 4.6. Proyeksi Pengeluaran Setelah Optimalisasi... 59 Tabel 4.7. Proyeksi Pendapatan Setelah Optimalisasi... 59 Tabel 4.8. Hitungan Nilai NPV,AE dan BCR Setelah Optimalisasi. 60 Tabel 4.9. Hasil hitungan NPV dan variasi tingkat suku bunga (i) Setelah Optimalisasi..... 60 xiii