BAB II KERANGKA TEORI 2.1 Kerangka Teori 2.1.1 Bank 2.1.1.1 pengertian Bank Bank lebih dikenal sebagai lembaga keuangan yang kegiatan utamanya menerima simpanan giro, tabungan dan deposito. Kemudian bank juga dikenal sebagai tempat untuk meminjam uang (kredit) bagi masyarakat yang membutuhkannya. Disamping itu bank juga dikenal sebagai tempat untuk menukar uang, memindahkan uang atau menerima segala macam bentuk pembayaran dan setoran. Sebagai lembaga keuangan yang dipercaya masyarakat, bank merupakan industri jasa yang sangat penting yang dapat menunjang keseluruhan program pembiayaan, baik dalam menghimpun dana maupun sebagai lembaga yang melancarkan arus uang dari dan ke masyarakat. Menurut Kasmir (2003:11) Bank secara sederhana dapat diartikan sebagai lembaga keuangan yang kegiatan utamanya adalah menghimpun dana dari masyarakat dan menyalurkannya kembali dana tersebut ke masyarakat serta memberikan jasa bank lainnya.
Adapun menurut Muchdarsyah Sinungan (2000:3) Bank adalah suatu lembaga keuangan, yaitu suatu badan yang berfungsi sebagai financial intermediary atau perantara keuangan dari dua pihak, yakni :pihak yang kelebihan dana dan pihak yang kekurangan dana. Dari beberapa definisi diatas dapat ditarik kesimpulan bahwa bank merupakan suatu badan usaha yang bergerak dibidang keuangan dan melaksanakan kegiatan menghimpun dana dari masyarakat dan menyalurkan kembali kepada masyarakat yang kekurangan dana atau membutuhkan dana serta melaksanakan jasa-jasa perbankan lainnya untuk meningkatkan taraf hidup rakyat banyak. 2.1.1.2 Fungsi Bank Secara lebih spesifik bank dapat berfungi sebagai agent of trust, agent of development, dan agent of services (Triandaru dan Budisantoso, 2008: 9). a. Agent of Trust Dasar utama perbankan adalah kepercayaan (trust), baik dalam hal penghimpunan dana maupun penyaluran dana. Masyarakat akan mau menitipkan dananya di bank apabila dilandasi adanya unsur kepercayaan. Masyarakat percaya bahwa uangnya tidak akan disalahgunakan oleh bank, uangnya akan dikelola dengan baik, bank tidak akan bangkrut, dan pada saat yang telah dijanjikan simpanan tersebut dapat ditarik kembali dari bank (Triandaru dan Budisantoso, 2008:9).
b. Agent of Development Kegiatan bank berupa penghimpunan dan penyaluran dana sangat diperlukan bagi lancarnya kegiatan perekonomian di sektor riil. Kegiatan bank tersebut memungkinkan masyarakat melakukan kegiatan investasi, kegiatan distribusi, serta kegiatan konsumsi barang dan jasa, mengingat ketiga kegiatan tersebut tidak dapat terlepas dari uang (Triandaru dan Budisantoso, 2008: 9). c. Agent of Service Disamping melakukan kegiatan penghimpunan dan penyaluran dana, bank juga memberikan penawaran jasa perbankan yang lain kepada masyarakat. Jasa ini antara lain dapat berupa jasa pengiriman uang, penitipan barang berharga, pemberian jaminan bank dan penyelesaian tagihan (Triandaru dan Budisantoso, 2008: 9). 2.1.1.3 Jenis dan Kegiatan Usaha Bank Dilihat dari pengertian bank itu sendiri, kegiatan bank secara sederhana yaitu menghimpun dana dari masyrakat dan menyalurkan kembali kepada masyarakat. Adapun kegiatan-kegiatan perbankan yang ada di Indonesia menurut Kasmir (2010:43-46) adalah sebagai berikut :
1. Kegiatan-Kegiatan Bank Umum adalah : a. Menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan giro, tabungan dan deposito. b. Menyalurkan dana ke masyarakarat dalam bentuk kredit investasi, kredit modal kerja, kredit perdagangan. c. Memberikan jasa-jasa bank lainnya seperti transfer, inkaso, kliring dan lain sebagai. 2. Kegiatan-Kegiatan Bank Perkreditan Rakyat adalah a. Menghimpun dana dalam bentuk simpanan tabungan dan deposito. b. Menyalurkan dana dalam bentuk kredit investasi, kredit modal kerja, dan kredit perdagangan. c. Larangan-larangan bagi BPR adalah menerima simpananan giro, mengikuti kliring, melakukan kegiatan valuta asing dan melakukan kegiatan perasuransian. 2.1.2. Kredit 2.1.2.1. Pengertian Kredit Kredit menurut Hasibuan (2007:87) kredit adalah semua jenis pinjaman sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati. Sedangkan pengertian kredit menurut Kasmir (2002:98) Dalam artian luas kredit diartikan sebagai kepercayaan, maksud dari percaya bagi pemberi kredit
adalah percaya kepada penerima kredit yang disalurkannya pasti akan dikembalikan sesuai perjanjian, sedangkan bagi penerima kredit merupakan penerimaan kepercayaan sehingga mempunyai kewajiban untuk membayar sesuai dengan jangka waktu. Dari beberapa pengertian kredit diatas dapat disimpulkan bahwa kredit merupakan suatu kepercayaan yang diberikan oleh satu pihak kepada pihak lainnya yang dapat berupa uang atau tagihan yang nilainya diukur dengan uang berdasarkan persetujuan atau kesepakatan yang dibuat oleh kedua belah pihak tersebut yang mewajibkan pihak peminjam melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu. 2.1.2.2. Unsur-unsur Kredit Kasmir (2007:74) mengatakan unsur-unsur kredit yang terkandung dalam pemberian suatu fasilitas adalah sebagai berikut : 1. Kepercayaan Yaitu suatu keyakinan pemberi kredit bahwa kredit yang diberikan akan benar-benar diterima kembali dimasa tertentu dimasa yang akan datang. 2. Kesepakatan Kesepakatan ini dituangkan dalam suatu perjanjian dimana masing-masing pihak menandatangani hak dan kewajibannya masing-masing.
3. Jangka waktu Setiap kredit yang diberikan memiliki jangka waktu tertentu, jangka waktu ini mencakup masa pengembalian kredit yang telah disepakati. 4. Resiko Adanya suatu tenggang waktu pengembalian akan menyebabkan suatu resiko tidak tertagihnya/macet pemberian kredit. Semakin panjang suatu kredit semakin besar resikonya demikian pula sebaliknya. 5. Balas jasa Merupakan keuntungan atas pemberian suatu kredit atau jasa tersebut yang lebih dikenal dengan nama bunga. 1.7.2.3. Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Volume KPR Dalam mengajukan permohonan KPR, terdapat faktor-faktor yang mempengaruhi permintaan seseorang atas KPR tersebut. Menurut Hendrix Saputra (2008), terdapat beberapa faktor yang mempengaruhi permintaan akan KPR tersebut yaitu : 1.PDRB (Produk Domestik Regional Bruto) Merupakan cermin bagi daya beli masyarakat untuk membangun rumah guna untuk kelangsungan hidup masyarakat yang sangat penting bagi setiap masyarakat. Jika PDRB naik maka akan mendorong minat masyarakat akan mendorong minat masyarakat untuk membangun rumah.
2. Jumlah Penduduk Penduduk mempunyai peranan yang sangat penting dalam pembangunan ekonomi, penduduk merupakan objek atas pembangunan rumah. Sebagai salah satu sasaran objek atas pembangunan rumah, perkembangan jumlah penduduk akan mempengaruhi jumlah penghuni rumah. Dengan bertambahnya jumlah penduduk maka akan mempengaruhi jumlah pembangunan rumah sehingga akan meningkatkan permintaan tersebut. 3. Laju Inflasi Laju Inflasi merupakan salah satu indikator yang menggambarkan stabilitas ekonomi secra makro di suatu wilayah. Besarnya laju inflasi akan mempengaruhi beberapa sektor perekonomian termasuk sektor perumahan. Kenaikan inflasi akan menyebabkan suku bunga naik sehingga daya beli masyarakat semakin menurun dan tentunya diiringi dengan semakin melemahnya kemampuan masyarakat untuk membangun rumah atau membeli rumah. 4. Suku Bunga Sistem perekonomian di indonesia sangat terbuka sehingga dalam menentukan kebijakan suku bunga tidak bisa mengabaikan perngaruh luar. Pemerintah pun ikut dalam menetapkan suku bunga agar tidak cenderung meningkat terlalu tinggi. Hal tersebut dikarenakan bila suku bunga meningkat maka daya beli masyarakat akan menurun dan akan mengkibatkan permintaan akan rumah menurun pula.
2.1.3 Suku Bunga 2.1.3.1. Pengertian Suku Bunga Pengertian suku bunga menurut Muchdarsyah Sinungan (2000:228) Suku Bunga adalah suatu jumlah ganti kerugian atau balas jasa atas penggunaan uang oleh nasabah. Pengertian suku bunga menurut menurut Sawaldjo Puspronoto (2004:69-70) adalah suku bunga merupakan salah satu variebel dalam perekonomian yang senantiasa diamati secar cermat karena dampaknya yang luas. Ia mempengaruhi keputusan seseorang atau rumah tangga dalam hal mengkonsumsi, rumah, membeli Obligasi atau menaruhnya dalam rekening tabungan. Suku bunga juga mempengaruhi keputusan ekonomis bagi pengusaha atau pimpinan perusahaan apakah akan melakukan investasi pada proyek baru atau perluasan kapasitas. Dari pengertian diatas maka dapat disimpulkan bahwa suku bunga adalah harga yang dibayarkan atas peminjaman yang dilakukan sebagai biaya peminjaman tersebut dalam bentuk persentase. Menurut Memo MCLD No. 442a/MCLD/MD/III/12, besanya suku bunga KPR yang ada di Bank kantor cabang pembantu ditentukan oleh Divisi Kredit Konsumer yang ada di kantor pusat. Dalam industri perbankan yang sangat kompetitif, penentuan tingkat suku bunga bank menjadi suatu alat persaingan yang sangat strategis. Bank-bank yang mampu mengendalikan komponen-komponen pokok dalam penentuan tingkat
bunga kredit akan mampu menentukan tingkat bunga kredit yang lebih rendah dibandingkan bank-bank lain. 2.1.3.2. Komponen-komponen Dalam Menentukan Bunga KPR Bunga kredit merupakan keuntungan bagi bank, jika bunga kredit besar maka kemungkinan juga besar demikian juga sebaliknya. Dalam penetapan besar kecilnya suku bunga kredit ada beberapa komponen yang mempengaruhi. Komponen-komponen ini kemudian dijumlahkan sehingga menjadi dasar penentuan bunga kredit yang akan diberikan kepada nasabah (Kasmir, 2008:140). Adapun komponen-komponen dalam menentukan suku bunga kredit menurut Kasmir (2008:140) antara lain: 1. Total biaya dana (Cost of Fund) Merupakan total bunga yang dikeluarkan oleh bank untuk memperoleh dana simpanan baik dalam bentuk simpanan giro, tabungan, maupun deposito. Total biaya dana tergantung dari seberapa besar bunga yang ditetapkan untuk memperoleh dana yang diinginkan. Semakin besar bunga yang dibebankan terhadap bunga simpanan maka semakin tinggi pula biaya dananya demikian pula sebaliknya. Total biaya dana ini harus dikurangi dengan cadangan wajib atau Reserve Requirement (RR) yang telah ditetapkan oleh pemerintah. 2. Biaya operasi Biaya operasi merupakan biaya yang dikeluarkan oleh bank dalam melaksanakan operasinya. Biaya ini terdiri dari biaya gaji pegawai, biaya administrasi, biaya pemeliharaan dan biaya-biaya lainnya.
3. Cadangan resiko kredit macet Resiko ini dapat timbul baik disengaja maupun tidak disengaja. Oleh karena itu pihak bank perlu mencadangkannya sebagai sikap bersiaga menghadapinya dengan cara membebankan sejumlah presentase tertentu terhadap kredit yang disalurkan. 4. Laba yang diinginkan Setiap kali melakukan transaksi bank selalu ingin mempperoleh laba yang maksimal. Penentuan ini ditentukan oleh beberapa pertimbangan penting, mengingat penentuan besarnya laba sangat mempengaruhi besarnya bunga kredit. 5. Pajak Pajak merupakan kewajiban yang dibebankan pemerintah kepada bank yang memberikan fasilitas kredit kepada nasabahnya. 2.1.3.3 Jenis-jenis Pembebanan Suku Bunga Kredit Menurut Ismail (2011:140) bank menerapkan metode pembebanan suku bunga kredit dalam menetukan pemberian suku bunga kredit sebagai imblan atas kredit yang diberikan kepada debitur. Terdapat beberapa jenis metode pembebanan suku bunga kredit, antara lain: 1. Sliding rate Pembebanan bunga setiap bulan dihitung dari sisa pinjamannya, sehingga jumlah bunga yang dibayar nasabah setiap bulan menurun seiring dengan turunnya pokok pinjaman. Akan tetapi pembayaran pokok pinjaman setiap
bulan sama. Cicilan nasabah otomatis dari bulan ke bulan semakin menurun. Jenis sliding rate ini biasanya diberikan kepada sektor produktif. 2. Flat rate Pembebanan bunga setiap bulan tetap dari jumlah pinjamannya, demikian pula pokok pinjaman setiap bulan juga dibayar sama, sehingga cicilan setiap bulan sama sampai kredit tersebut lunas. Jenis flat rate ini diberikan kepada kredit yang bersifat konsumtif. 3. Floating Rate Merupakan perhitungan suku bunga yang dilakukan sesuai dengan tingkat suku bunga pada bulan yang bersangkutan. Dalam perhitungan modal ini, suku bunga dapat naik, turun atau tetap pada setiap periodenya. Begitu pula dengan jumlah angsuran yang dibayar sangat tergantungdari suku bunga pada bulan yang bersangkutan. 2.1.4 Hubungan Suku Bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Dengan Volume Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Kegiatan perbankan tidak bisa dipisahkan dari faktor suku bunga sebagai salah satu untuk meningkatkan volume kredit dengan cara membantu menyediakan kekurangan dana guna memiliki rumah yang layak huni sesuai dengan kemampuan masing-masing. Menurut Kasmir (2003:40) menyatakan bahwa Tingkat suku bunga pinjaman haruslah lebih tinggi dari tingkat suku bunga simpanan sehingga bank dapat memperoleh keuntungan.
Sesungguhnya keuntungan utama dari bisnis perbankan adalah bagaimana mengelola dan menentukkan bunga pinjaman secara fleksibel sehingga menghasilkan laba yang maksimal. Oleh karena itu baik faktor-faktor sumber dana maupun alokasi dana memegang peranan yang sama pentingnya di dunia perbankan. Setiap kali melakukan transaksi bank selalu ingin memperoleh laba yang maksimal, dalam pemberian kredit pemilikan rumah ini, nasabah dikenakan bunga sebagai biaya peminjaman sesuai dengan suku bunga yang telah ditetapkan oleh bank yang bersangkutan. Selain dikenakan bunga bank juga mengenakan jasa pinjaman kepada penerima kredit dalam bentuk biaya administrasi serta biaya provisi dan komisi. Berdasarkan Memo MCLD No.442a/MCLD/MD/III/12, Kredit pemilikan rumah adalah kredit konsumtif baik untuk pembelian baru atau bekas, take over, pembangunan serta renovasi, denga objek berupa : Rumah tinggal, rumah toko (ruko) dan rumah kantor (rukan), Apartemen, rumah susun atau rusunami dan kondotel, selanjutnya disebut dengan kredit pemilikan rumah (KPR). Bunga yang dinyatakan dalam bentuk persentase dinamakan sebagai suku bunga. Suku bunga adalah persentase biaya yang dibayarkan akibat telah mempergunakan dan sebagai balas jasa. Menurut Frederic S. Mishkin (2008:135), menyatakan bahwa Semakin tinggi perkiraan suku bunga dimasa depan, maka semakin menurun permintaan. Volume kredit Menurut Schiffan (2005:118),
adalah tingkat penjualan yang diperoleh perusahaan untuk periode tertentu dalam satuan (unit/total/rupiah). Teori tersebut menunjukkan bahwa suku bunga mempengaruhi keputusan seseorang untuk melakukan permohonan KPR. Dengan kata lain, terdapat kemungkinan semakin tinggi suku bunga maka semakin rendah volume Kredit Pemilikan Rumah.