KAJIAN POLA RANTAI PASOK PENGEMBANGAN PERUMAHAN TESIS Karya tulis sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Magister dari Institut Teknologi Bandung Oleh ERY RADYA JUARTI NIM : 25005004 Program Magister Teknik Sipil Pengutamaan Manajemen dan Rekayasa Konstruksi INSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG 2008
KAJIAN POLA RANTAI PASOK PENGEMBANGAN PERUMAHAN Oleh Ery Radya Juarti NIM : 25005004 Program Magister Teknik Sipil Pengutamaan Manajemen Dan Rekayasa Konstruksi Institut Teknologi Bandung Bandung, Februari 2008 Menyetujui, Pembimbing (Dr. Ir. Purnomo Soekirno)
ABSTRAK KAJIAN POLA RANTAI PASOK PENGEMBANGAN PERUMAHAN Oleh Ery Radya Juarti NIM : 25005004 Kegiatan pengembangan perumahan melibatkan banyak pihak mulai dari hulu (upstream) hingga ke hilir (downstream) yang saling berhubungan dan membentuk suatu pola rantai pasok pengembangan perumahan. Rantai pasok tersebut dapat meningkatkan produktivitas dan efisiensi bagi pengembang dalam mengembangkan perumahan. Namun, karakteristik rantai pasok dapat juga menyebabkan terjadinya masalah koordinasi dan berpotensi menyebabkan waste jika tidak diatur dalam manajemen yang tepat. Desain rantai pasok yang tidak tepat juga dapat menyebabkan meningkatnya biaya pelaksanaan konstruksi hingga 10%. Pada penelitian sebelumnya berkaitan dengan rantai pasok konstruksi, dapat disimpulkan bahwa pola rantai pasok proyek bangunan gedung dibedakan menjadi 2 pola yaitu : pola umum dan pola khusus. Penelitian ini bertujuan untuk mengidentifikasi pola rantai pasok pengembangan perumahan serta memperoleh gambaran pola umum dan pola khusus rantai pasok pengembangan perumahan. Pengembangan perumahan yang ditinjau adalah pada tahap desain/perancangan dan pelaksanaan konstruksi perumahan. Untuk mengidentifikasi pola rantai pasok pengembangan perumahan, dilakukan pengumpulan data berkaitan dengan lingkup pekerjaan pengembangan perumahan, pihak yang terlibat dalam rantai pasok pengembangan perumahan (pemasok dan yang dipasok), jenis hubungan antar pihak (pemasok dan yang dipasok) serta jenis yang dipasok (barang dan/ atau jasa) dalam pengembangan perumahan. Pengumpulan data dilakukan menggunakan kuisioner yang disampaikan kepada pengembang dan kontraktor perumahan. Dari tiga belas pola rantai pasok pengembangan perumahan yang ditinjau diperoleh pola umum dan pola khusus yang terjadi. Pola umum dibentuk berdasarkan hubungan kontrak yang terjadi antara pengembang dengan pihak lain dalam mengembangkan perumahan. Pola umum tersebut diidentifikasi pada Tahap Desain/Perancangan Perumahan dan Tahap Pelaksanaan Konstruksi Perumahan. Dalam pola umum tersebut terjadi 6 variasi pola khusus yang dasar pembentukan polanya didasarkan atas keterlibatan pihak pengembang dalam pengadaan barang dan/jasa dalam pengembangan perumahan. Kata kunci : Pola Rantai Pasok, Pengembangan Perumahan, Kontraktor Perumahan, Pemasok. i
ABSTRACT THE STUDY OF SUPPLY CHAIN PATTERN IN RESIDENTIAL DEVELOPMENT By Ery Radya Juarti NIM : 25005004 Residential development activities involve many entities from upstream to downstream that integrated and form a supply chain pattern in residential development. Supply chain can improve productivity and efficiency for developer in developing residential building. Hence, supply chain can also arise problems in coordination between entities involved potentially result waste if it is not managed properly. Design of supply chain also can cause increasing in construction cost up to 10 %. The past studied which is interconnected with construction supply chain, can concluded that supply chain pattern in building construction consists of two; general pattern and special pattern. This research aims to identify the supply chain pattern in residential development and create general pattern and special pattern of the supply chain in residential development. Residential development stage in this research study discuss design stage and construction stage. To identify supply chain in residential development, data collected in relation to scope of works in residential development, stakeholders involved in residential development (suppliers and supplied), various of supplied (goods and/ or services) in residential development. Data collecting through questionaire to developer and residential contractor. From the 13 (thirteen) supply chain patterns identified from residential development, general patterns and special patterns are formed. General pattern formed based on contractual relationship between developer and other parties in residential development. The general pattern identified in Design stage and Construction stage. General pattern consists of 6 (six) special patterns based on the involvement of developer in procuring goods and/or services in residential development process. Key Words : Supply Chain Pattern, Residential Development, Residential Contractor, Suppliers. ii
PEDOMAN PENGGUNAAN TESIS Tesis S2 yang tidak dipublikasikan terdaftar dan tersedia di Perpustakaan Institut Teknologi Bandung, dan terbuka untuk umum dengan ketentuan bahwa hak cipta ada pada pengarang dengan mengikuti aturan HaKI yang berlaku di Institut Teknologi Bandung. Referensi kepustakaan diperkenankan dicatat, tetapi pengutipan atau peringkasan harus seizin pengarang dan harus disertai dengan kebiasaan ilmiah untuk menyebutkan sumbernya. Memperbanyak atau menerbitkan sebagian atau seluruh tesis haruslah dengan seizin Direktur Program Pascasarjana, Institut Teknologi Bandung. iii
KATA PENGANTAR Tesis yang berjudul Kajian Pola Rantai Pasok Pengembangan Perumahan disusun untuk memenuhi syarat penyelesaian Program Magister Teknik Sipil Pada Pengutamaan Manajemen dan Rekayasa Konstruksi, Institut Teknologi Bandung. Puji syukur kehadirat Allah yang telah mengijinkan selesainya tesis ini. Dengan segala perjuangan yang sudah dilakukan, serta dukungan dari berbagai pihak dalam penyelesaian tesis ini, penulis mengucapkan terima kasih kepada: 1. Bapak DR. Ir. Purnomo Soekirno, yang telah memberikan bimbingan dan dukungan motivasi yang besar serta berkenan meluangkan waktu, pikiran dan dengan kesabarannya dalam membimbing sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini. 2. Bapak Dr. Ir. M. Abduh, Ibu Dr. Ir. Reini D. Wirahadikusumah, Ibu Dr. Ir. Puti F. Marzuki, dan Bapak Dr. Ir. Krishna S. Pribadi atas kesediaannya sebagai penguji dengan memberikan saran, kritik, serta diskusi guna perbaikan tesis ini. 3. Keluargaku tercinta yang telah memberikan doa, dorongan dan bantuan baik secara moril maupun materil selama penulisan tesis ini. 4. Semua pihak yang telah membantu dalam proses penulisan tesis ini yang tidak dapat dituliskan satu persatu. Dengan segala keterbatasan yang dirasakan dalam proses penyelesaian tesis ini, semoga tesis ini dapat memberikan manfaat bagi pemahaman konsep rantai pasok dalam pengembangan perumahan. Bandung, Februari 2008 Penulis iv
DAFTAR ISI Halaman ABSTRAK... i ABSTRACT... ii PEDOMAN PENGGUNAAN TESIS... iii KATA PENGANTAR... iv DAFTAR ISI... v DAFTAR LAMPIRAN... viii DAFTAR GAMBAR... x DAFTAR TABEL... xi Bab I Pendahuluan... 1 I.1. Latar Belakang... 1 I.2. Rumusan Masalah... 3 I.3. Tujuan Penelitian... 3 I.4. Ruang Lingkup Penelitian... 3 I.5. Sistematika Penulisan... 4 Bab II Tinjauan Pustaka... 6 II.1. Rumah dan Perumahan... 6 II.1.1. Jenis Rumah... 6 II.1.2. Jenis Perumahan... 7 II.2. Pengembangan Perumahan... 8 II.2.1. Proses Pengembangan Perumahan... 8 II.2.2. Peraturan Untuk Mengembangkan Perumahan... 10 II.2.3. Aspek Perencanaan Pengembangan Perumahan... 10 II.2.4. Sumber Daya yang Dibutuhkan Dalam Pengembangan Perumahan... 12 II.3 Konsep Rantai Pasok... 13 III.3.1. Definisi Rantai Pasok... 14 III.3.2. Pola Rantai Pasok Pada Proyek Konstruksi Bangunan Gedung... 16 v
III.3.3. Pola Rantai Pasok Pengembangan Perumahan... 19 III.3.4. Pihak-pihak yang Terlibat Dalam Rantai Pasok Pengembangan Perumahan... 23 Bab III Metodologi Penelitian... 26 III.1. Metode Penelitian... 26 III.2. Model Penelitian... 26 III.3. Rancangan Pertanyaan Kuisioner... 26 III.4. Pengumpulan Data... 27 III.5. Analisis Data... 27 III.6. Pembahasan... 27 Bab IV Pengumpulan dan Analisis Data... 29 IV.1. Pengumpulan Data... 29 IV.2. Model Penelitian... 32 IV.3. Studi Kasus Pengembangan Perumahan... 34 IV.3.1. Perumahan Kelas Sederhana... 34 IV.3.1.1. Perumahan X1... 34 IV.3.1.2. Perumahan X2... 37 IV.3.1.3. Perumahan X3... 41 IV.3.2. Perumahan Kelas Menengah... 45 IV.3.2.1. Perumahan Y1... 45 IV.3.2.2. Perumahan Y2... 49 IV.3.2.3. Perumahan Y3... 53 IV.3.2.4. Perumahan Y4... 56 IV.3.2.5. Perumahan Y5... 59 IV.3.3. Perumahan Kelas Mewah... 63 IV.3.3.1. Perumahan Z1... 63 IV.3.3.2. Perumahan Z2... 67 IV.3.3.3. Perumahan Z3... 71 IV.3.3.4. Perumahan Z4... 75 IV.3.3.5. Perumahan Z5... 78 IV.4. Pola Rantai Pasok Pengembangan Perumahan... 82 vi
IV.4.1. Perumahan Kelas Sederhana... 83 IV.4.1.1. Perumahan X1... 83 IV.4.1.2. Perumahan X2... 84 IV.4.1.3. Perumahan X3... 84 IV.4.2. Perumahan Kelas Menengah... 86 IV.4.2.1. Perumahan Y1... 86 IV.4.2.2. Perumahan Y2... 87 IV.4.2.3. Perumahan Y3... 87 IV.4.2.4. Perumahan Y4... 88 IV.4.2.5. Perumahan Y5... 89 IV.4.3. Perumahan Kelas Mewah... 90 IV.4.3.1. Perumahan Z1... 90 IV.4.3.2. Perumahan Z2... 91 IV.4.3.3. Perumahan Z3... 92 IV.4.3.4. Perumahan Z4... 93 IV.4.3.5. Perumahan Z5... 94 Bab V Pembahasan... 96 V.1. Identifikasi Lingkup Pengembangan Perumahan... 96 V.2. Identifikasi Pola Rantai Pasok Pengembangan Perumahan... 97 V.3. Hubungan Pasokan Barang dan/jasa dan Hubungan Kontrak yang Terjadi pada Rantai Pasok Pengembangan Perumahan... 99 V.4. Pola Umum dan Pola Khusus Rantai Pasok Pengembangan Perumahan... 106 Bab VI Penutup... 110 VI.1. Kesimpulan... 110 VI.2. Saran... 112 DAFTAR PUSTAKA... 113 LAMPIRAN vii
DAFTAR LAMPIRAN Halaman Lampiran A Kuesioner Untuk Pengembang... 116 Kuesioner Untuk Kontraktor... 139 viii
DAFTAR GAMBAR Halaman Gambar II.1. Gambaran Jenis Rumah...7 Gambar II.2. Proses Pengembangan Perumahan...9 Gambar II.3. Tiga Macam Aliran yang Harus Dikelola Dengan Baik Dalam Suatu Jaringan Rantai Pasok...15 Gambar II.4. Pola Umum Dalam Rantai Pasok Konstruksi...17 Gambar II.5. Pola Khusus Dalam Rantai Pasok Konstruksi Dalam Pola Hubungan Langsung Owner dengan Subkontraktor dan Spesialis...17 Gambar II.6. Pola Khusus Dalam Rantai Pasok Konstruksi pada Kasus Hubungan Langsung Owner dengan Subkontraktor dan Spesialis dengan Pengadaan Material oleh Owner...18 Gambar II.7. Pola Khusus dalam Rantai Pasok Konstruksi pada Kasus Pengadaan Material oleh Owner pada Pola Umum...18 Gambar II.8. Rangkaian Kegiatan Ekonomi pada Rantai Pasok Pengembangan Perumahan...19 Gambar II.9. Konfigurasi Umum Rantai Pasok Pengembangan Perumahan..19 Gambar II.10. Pihak-pihak Yang Terlibat Rantai Pasok Pengembangan Perumahan...23 Gambar II.11. Proses Terjadinya Kontrak...25 Gambar II.12. Jenis-jenis Kerjasama (Kontrak) Konstruksi...25 Gambar III.1. Metodologi Penelitian...28 Gambar IV.1. Hipotesis Rantai Pasok Pengembangan Perumahan...33 Gambar IV.2. Lingkup Pekerjaan Pengembangan Perumahan X1...34 Gambar IV.3. Lingkup Pekerjaan Pengembangan Perumahan X2...38 Gambar IV.4. Lingkup Pekerjaan Pengembangan Perumahan X3...42 Gambar IV.5. Lingkup Pekerjaan Pengembangan Perumahan Y1...45 Gambar IV.6. Lingkup Pekerjaan Pengembangan Perumahan Y2...49 Gambar IV.7 Lingkup Pekerjaan Pengembangan Perumahan Y3...53 ix
Gambar IV.8. Lingkup Pekerjaan Pengembangan Perumahan Y4...56 Gambar IV.9. Lingkup Pekerjaan Pengembangan Perumahan Y5...60 Gambar IV.10. Lingkup Pekerjaan Pengembangan Perumahan Z1...64 Gambar IV.11. Lingkup Pekerjaan Pengembangan Perumahan Z2...68 Gambar IV.12. Lingkup Pekerjaan Pengembangan Perumahan Z3...72 Gambar IV.13 Lingkup Pekerjaan Pengembangan Perumahan Z4...76 Gambar IV.14. Lingkup Pekerjaan Pengembangan Perumahan Z5...79 Gambar IV.15. Rantai Pasok Pengembangan Perumahan X1...83 Gambar IV.16. Rantai Pasok Pengembangan Perumahan X2...84 Gambar IV.17. Rantai Pasok Pengembangan Perumahan X3...85 Gambar IV.18. Rantai Pasok Pengembangan Perumahan Y1...86 Gambar IV.19. Rantai Pasok Pengembangan Perumahan Y2...87 Gambar IV.20. Rantai Pasok Pengembangan Perumahan Y3...88 Gambar IV.21. Rantai Pasok Pengembangan Perumahan Y4...89 Gambar IV.22. Rantai Pasok Pengembangan Perumahan Y5...90 Gambar IV.23. Rantai Pasok Pengembangan Perumahan Z1...91 Gambar IV.24. Rantai Pasok Pengembangan Perumahan Z2...92 Gambar IV.25. Rantai Pasok Pengembangan Perumahan Z3...93 Gambar IV.26. Rantai Pasok Pengembangan Perumahan Z4...94 Gambar IV.27. Rantai Pasok Pengembangan Perumahan Z5...95 Gambar V.1 Pola Umum Rantai Pasok Pengembangan Perumahan...106 Gambar V.2 Pola Khusus 1 Rantai Pasok Pengembangan Perumahan...107 Gambar V.3 Pola Khusus 2 Rantai Pasok Pengembangan Perumahan...107 Gambar V.4 Pola Khusus 3 Rantai Pasok Pengembangan Perumahan...108 Gambar V.5 Pola Khusus 4 Rantai Pasok Pengembangan Perumahan...108 Gambar V.6 Pola Khusus 5 Rantai Pasok Pengembangan Perumahan...109 Gambar V.7 Pola Khusus 6 Rantai Pasok Pengembangan Perumahan...109 x
DAFTAR TABEL Halaman Tabel II.1. Defenisi Rantai Pasok...14 Tabel II.2. Identifikasi Pihak-pihak Yang Terlibat Rantai Pasok Pengembangan Perumahan...23 Tabel IV.1. Identifikasi Klasifikasi Rumah...29 Tabel IV.2. Pengembangan Perumahan Yang Ditinjau...30 Tabel IV.3 Identifikasi Lingkup Pekerjaan Pengembangan Perumahan X1...35 Tabel IV.4. Identifikasi Pihak Yang Terlibat Dalam Pengembangan Perumahan X1...35 Tabel IV.5. Identifikasi Lingkup Pekerjaan Pengembangan Perumahan X2...38 Tabel IV.6. Identifikasi Pihak Yang Terlibat Dalam Pengembangan Perumahan X2...39 Tabel IV.7. Identifikasi Lingkup Pekerjaan Pengembangan Perumahan X3...42 Tabel IV.8. Identifikasi Pihak Yang Terlibat Dalam Pengembangan Perumahan X3...42 Tabel IV.9. Identifikasi Lingkup Pekerjaan Pengembangan Perumahan Y1...46 Tabel IV.10. Identifikasi Pihak Yang Terlibat Pengembangan Perumahan Y1...46 Tabel IV.11. Identifikasi Lingkup Pekerjaan Pengembangan Perumahan Y2...50 Tabel IV.12. Identifikasi Pihak Yang Terlibat Pengembangan Perumahan Y2...50 Tabel IV.13. Identifikasi Lingkup Pekerjaan Pengembangan Perumahan Y3...54 Tabel IV.14. Identifikasi Pihak Yang Terlibat Dalam Pengembangan Perumahan Y3...54 Tabel IV.15. Identifikasi Lingkup Pekerjaan Pengembangan Perumahan Y4...57 Tabel IV.16. Identifikasi Pihak Yang Terlibat Dalam Pengembangan Perumahan Y4...57 Tabel IV.17. Identifikasi Lingkup Pekerjaan Pengembangan Perumahan Y5...60 xi
Tabel IV.18. Identifikasi Pihak Yang Terlibat Dalam Pengembangan Perumahan Y5...61 Tabel IV.19. Identifikasi Lingkup Pekerjaan Pengembangan Perumahan Z1...64 Tabel IV.20. Identifikasi Pihak Yang Terlibat Dalam Pengembangan Perumahan Z1...64 Tabel IV.21. Identifikasi Lingkup Pekerjaan Pengembangan Perumahan Z2...68 Tabel IV.22. Identifikasi Pihak Yang Terlibat Dalam Pengembangan Perumahan Z2...68 Tabel IV.23. Identifikasi Lingkup Pekerjaan Pengembangan Perumahan Z3...72 Tabel IV.24. Identifikasi Pihak Yang Terlibat Dalam Pengembangan Perumahan Z3...72 Tabel IV.25. Identifikasi Lingkup Pekerjaan Pengembangan Perumahan Z4...76 Tabel IV.26. Identifikasi Pihak Yang Terlibat Dalam Pengembangan Perumahan Z4...76 Tabel IV.27. Identifikasi Lingkup Pekerjaan Pengembangan Perumahan Z5...79 Tabel IV.28. Identifikasi Pihak Yang Terlibat Dalam Pengembangan Perumahan Z5...80 Tabel V.1. Identifikasi Lingkup Pengembangan Perumahan...96 xii