EVALUASI HARGA SEWA RUSUN PENJARINGANSARI DAN SIWALANKERTO Disusun oleh : Evi Varida Mega Utari NRP : 3110106010 Dosen pembimbing : Farida Rachmawati, ST. MT. Program Sarjana Lintas Jalur Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER SURABAYA
OBJEK PENELITIAN RUSUN PENJARINGANSARI RUSUN SIWALANKERTO
PENDAHULUAN Latar Belakang 1. Kelas rusun yang berbeda-beda dengan biaya perawatan dan pemeliharaan yang berbeda pula mempengaruhi besarnya harga sewa. 2. Harga sewa pada Rusun Penjaringansari sangat rendah. 3. Harga sewa pada Rusun Siwalankerto tinggi. 4. Untuk menutupi biaya perawatan dan pemeliharaan maka pemerintah memberikan subsidi pada rusun tersebut. 5. Penelitian ini dilakukan untuk mengevaluasi berapa besarnya harga sewa yang sesuai dengan biaya kebutuhan perawatan dan pemeliharaan. 6. Metode yang digunakan pada penelitian ini adalah metode titik impas. 7. Karena terdapat adanya subsidi maka bagaimanakah hubungan antara biaya kebutuhan perawatan dan pemeliharaan, harga sewa, dan besar subsidi pemerintah pada kedua rusun.
PENDAHULUAN Permasalahan 1. Berapa harga sewa yang harus diberlakukan sesuai dengan kebutuhan perawatan dan pemeliharaan pada rusun Penjaringansari dan Siwalankerto? 2. Bagaimana hubungan antara kebutuhan perawatan dan pemeliharaan, harga sewa dan besar sudsidi pemerintah pada kedua rusun? Tujuan 1. Menentukan harga sewa unit Rusun Penjaringansari dan Siwalankerto agar dapat menutupi kebutuhan perawatan dan pemeliharaan dan subsidi dari pemerintah dapat diberhentikan paling tidak dikurangi. 2. Mengetahui hubungan antara kebutuhan perawatan dan pemeliharaan, harga sewa dan besar sudsidi pemerintah pada kedua rusun.
PENDAHULUAN Batasan masalah 1. Objek penelitian adalah Rusun Siwalankerto dan Penjaringansari (Penjaringansari3). 2. Perhitungan harga sewa menggunakan metode analisa titik impas. 3. Harga sewa unit yang dianalisa adalah harga sewa unit untuk tahun 2013 4. Tidak meninjau biaya investasi karena merupakan subsidi Kemenpera. Manfaat 1. Dapat digunakan oleh pemerintah agar subsidi untuk Rusun Penjaringansari dan Siwalankerto dapat diberhentikan paling tidak dikurangi. 2. Dapat di gunakan oleh pihak pengelola sebagai salah satu pertimbangan dalam rangka program untuk mengembangkan Rusun Penjaringansari dan Siwalankerto. 3. Hasil penelitian ini diharapkan dapat menambah wawasan bagi penulis dan pembaca serta dapat menjadi referensi untuk penelitian selanjutnya.
TINJAUAN PUSTAKA Biaya-biaya Terkait Penetapan Suatu Harga : 1. Biaya Tetap (Fixed Cost) Biaya tetap merupakan jenis biaya yang selalu tetap dan tidak terpengaruh oleh volume penjualan melainkan dihubungkan dengan waktu sehingga jenis biaya ini akan konstan selama periode tertentu. 2. Biaya Tidak Tetap (Variable Cost) Biaya tidak tetap adalah jenis biaya yang selalu berubah sesuai dengan perubahan volume penjualan, dimana perubahannya tercermin dalam biaya variabel total. TVC = VC x Q Dimana : TVC = Total biaya variabel VC Q = Biaya variabel per unit = Jumlah produksi
TINJAUAN PUSTAKA Analisa Titik Impas Analisa Titik Impas atau Break Even Point (BEP) merupakan suatu titik atau keadaan dimana didalam operasinya tidak memperoleh keuntungan dan tidak menderita kerugian. Dengan kata lain, pada keadaan itu keuntungan dan kerugian sama dengan nol. Titik impas ini menunjukkan biaya total atau Total Cost (TC) dan pendapatan total atau Total Revenue (TR). Cara mendapatkan biaya total dan pendapatan total adalah : Dimana : P Q TC TR FC TC = FC + ( VC x Q ) P = + VC TR = P x Q = Harga sewa minimum = Jumlah luas unit yang tersewa = Biaya Total = Pendapatan total = Biaya tetap VC = Biaya tidak tetap
METODOLOGI Data Penelitian Data yang diperlukan dalam penelitian ini adalah : 1. Data rusun : tipe rumah dan jumlahnya. 2. Data biaya operasional : biaya kebutuhan listrik, air, telepon, dan gaji pegawai. 3. Data biaya perawatan : biaya pemeliharaan kebersihan gedung dan luar gedung, fasilitas umum. 4. Data tingkat hunian : jumlah orang yang tinggal di rusun. 5. Data tarif dasar air 6. Data tarif dasar telepon 7. Data upah minimum regional Kota Surabaya
METODOLOGI Latar belakang A A Identifikasi masalah Tinjauan Pustaka Evaluasi harga sewa dan subsidi pemerintah Evaluasi harga sewa dan subsidi pemerintah Pengumpulan data Kesimpulan Tinjauan terhadap Rusun Penjaringansari Tinjauan terhadap Rusun Siwalankerto Harga sewa eksisting Kebutuhan biaya perawatan dan pemeliharaan Harga sewa eksisting Kebutuhan biaya perawatan dan pemeliharaan A A
ANALISA DAN PEMBAHASAN Rusun Penjaringansari Rusun Penjaringansari merupakan rusun yang mendapatkan subsidi dari pemerintah. Pada rusun ini tarif sewanya sangat rendah sekitar Rp 50,000.00 sampai dengan Rp 76,000.00. Biaya operasional pada rusun ini terdiri dari biaya tetap dan biaya variabel. Biaya tetap meliputi : 1. Biaya gaji pegawai yang bukan PNS 2. Biaya listrik fasilitas umum 3. Biaya pemakaian air pegawai 4. Biaya perawatan gedung 5. Biaya penggantian komponen gedung Sedangkan biaya varibel pada rusun penjaringansari hanyalah biaya air, untuk biaya listrik pada tiap unitnya tidak dihitung karena pada tiap unit terdapat KWh meter.
Rusun Siwalankerto Rusun Siwalankerto merupakan rusun yang mendapatkan subsidi dari pemerintah. Pada rusun ini tarif sewanya sekitar Rp 245,000.00 sampai dengan Rp1,425,000.00 Biaya operasional pada rusun ini terdiri dari biaya tetap dan biaya variabel. Biaya tetap meliputi : 1. Biaya gaji pegawai yang bukan PNS 2. Biaya listrik fasilitas umum 3. Biaya pemakaian air pegawai 4. Biaya perawatan gedung 5. Biaya penggantian komponen gedung 6. Biaya telepon kantor Sedangkan biaya varibel pada rusun Siwalankerto tidak ada karena disetiap unit terdapat KWh meter untuk listriknya dan Meter air untuk penggunaan airnya.
BIAYA OPERASIONAL Rusun Penjaringansari Biaya tetap : Rp 62,868,980.91 Biaya variabel : Rp 26,057.76 Rusun Siwalankerto Biaya tetap : Rp 444,166,215.22 Biaya variabel : 0
Harga Sewa
HUBUNGAN ANTARA HARGA SEWA, BIAYA KEBUTUHAN PERAWATAN DAN PEMELIHARAAN, SUBSIDI PEMERINTAH, DAN HARGA SEWA EKSISTING Rusun Total Biaya O/M per bulan Total Pendapatan sewa per bulan sesuai dengan harga eksisting Subsidi yang diharapkan Penjaringansari Rp 65,370,526.29 Rp 6,144,000.00 Rp 59,226,526.29 Siwalankerto Rp 444,166,215.22 Rp 225,170,000.00 Rp 218,996,215.22 Dari tabel diatas dapat disimpulkan bahwa rusun Penjaringansari memerlukan subsidi yang lebih kecil dibandingkan rusun Siwalankerto karena biaya perawatan dan pemeliharaan pada rusun Penjaringansari sedikit, sedangkan pada rusun Siwalankerto biaya perawatan dan pemeliharaannya besar. Pada kenyatannya subsidi yang didapat lebih kecil daripada yang diharapkan sehingga ada beberapa kegiatan perawatan dan pemeliharaan yang tidak bisa dilaksanakan secara maksimal. Melihat kondisi tersebut maka untuk mengurangi dan menghapus subsidi, perlu penetapan harga sesuai perhitungan untuk dapat menutup biaya perawatan dan pemeliharaan.
TERIMA KASIH
METODOLOGI Analisa Data 1. Identifikasi biaya Data yang diperoleh dikelompokkan menjadi dua yaitu biya tetap dan biaya variabel. Data yang termasuk biaya tetap : a. Biaya opersional : biaya listrik untuk penerangan luar hunian, air pegawai, telepon kantor. b. Biaya gaji pegawai c. Biaya perawatan : pemeliharaan kebersihan gedung dan diluar gedung, taman, keperluan dan peralatan kantor, peralatan pompa air. d. Biaya penggantian : biaya pengecetan ulang, penggantian sanitasi, dan elektrikal.
Data yang termasuk variabel : Biaya pemakaian air penghuni. 2. Tingkat hunian 3. Menganalisa data berdasarkan analisa titik impas Melakukan perhitungan untuk menetapkan harga sewa dari data-data yang sudah diidentifikasi. Metode yang digunakan adalah analisa titik impas. Pertama melakukan perhitungan pengeluaran dengan cara menjumlahkan biaya variabel dan biaya tetap. Harga sewa dihitung dengan cara total pengeluaran dibagi dengan luas bangunan. Harga sewa yang diperoleh adalah harga sewa per m 2 dan untuk mendapatkan sewa per unit yaitu dengan cara mengalikan harga sewa per m 2 dengan luas masing-masing tipe. Harga sewa yang ditetapkan ini merupakan harga sewa sesuai dengan tingkat hunian yang ada. 4. Menganalisa hubungan antara harga sewa, biaya perawatan dan pemeliharaan, subsidi pemerintah, dan harga sewa eksisting