BAB I PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Perencanaan bangunan atau suatu Konstruksi adalah suatu proses interaksi yang rumit dari segi segi yang menyangkut keahlian, pengetahuan, kelengkapan informasi, dana, dan waktu. Karenanya adalah suatu keputusan tersendiri atau kepuasan yang utama adalah jika rancangan terbaik dapat diwujudkan dalam batasan batasan yang ada seperti kemampuan teknis, dana, waktu, peraturan pemerintah, standar lingkungan dan keadaan lokasi. Untuk memilih yang terbaik dari beberapa alternatif adalah merupakan hal yang tidak mudah. Dalam hal ini Owner/Investor banyak melibatkan beberapa pihak untuk merencanakan pekerjaan pekerjaan konstruksi. Sumber : Data pengamatan Gambar 1.1 Hubungan Kerja antara Owner/Investor, Kontraktor dan Konsultan I - 1
Dari diagram di atas dapat dilihat bahwa Konsultan QS dalam sebuah proyek tidak berhubungan langsung dengan Konsultan (Perencana dan MK) secara langsung. Tetapi langsung berhubungan dengan Owner/Investor. Dalam hal ini Konsultan QS berperan sebagai penasihat Owner/Investor yang akan memberikan masukkan mengenai konstruksi tersebut. Konsultan QS tidak berpihak kepada Owner/Investor maupun Kontraktor, dia berperan sebagai penengah apabila terjadi perselisihan antara Owner/Investor dengan Kontraktor. Perencanaan anggaran (Cost Plan) adalah suatu teknik atau cara dimana anggaran suatu proyek dibuat dan dialokasikan ke dalam pos-pos biaya atau elemen biaya sehingga para Perencana mendapatkan suatu batasan biaya yang dijadikan patokan dalam merencanakan atau menghasilkan desain yang diharapkan oleh Owner/Investor. Pada dasarnya Cost Plan berbeda dengan Cash Flow keseluruhan yang biasa dilakukan oleh kontraktor. Dalam hal ini, Cost Plan dilakukan oleh konsultan QS dan hanya akan memberikan gambaran mengenai Cash Out Flow bagi Owner/Investor. Proses perencanaan biaya (Cost Plan) merupakan suatu tahapan Pre Contract yang dilakukan seorang QS yang bertujuan untuk membantu dalam persiapan proyek, desain, tender dan pengendalian biaya. I - 2
Sumber : Materi Cost Planning Gambar 1.2 Posisi Cost Plan dalam Perencanaan Dalam membuat perencanaan biaya konstruksi QS dapat dilibatkan dari tahap paling awal dari suatu proses perencanaan, yaitu pada tahap Inception. Pada tahap ini memang tidak ada hasil konkret yang didapat. Pada tahap selanjutnya dari proses pembangunan, QS berperan dalam membuat perencanaan biaya pembangunan proyek tersebut. Setelah kedua hal tersebut disetujui oleh Owner/Investor, maka tugas QS, pada tahap selanjutnya dari proses perencanaan, akan menjadi pengendali biaya konstruksi pada tahap perencanaan. Pengendalian biaya pada tahap perencanaan ini dimaksudkan untuk membatasi pengembangan perencanaan agar masih di dalam koridor anggaran yang telah ditetapkan atau terjadinya overrun. Adanya keterkaitan antara hubungan Owner/Investor dengan pihak ketiga / mitra bisnis mereka, menyebabkan pentingnya kebutuhan data empiris yang akan I - 3
digunakan dalam acuan pengajuan Budgeting sebuah konstruksi. Data empiris tersebut berupa perhitungan yang berasal dari pihak independent di luar pihak Owner/Investor sendiri. Dalam hal ini ditunjuklah konsultan QS yang dipercaya untuk membuat perhitungan perencanaan biaya (Cost Plan) berdasarkan gambar yang telah diberikan oleh perencana. Menurut penelitian yang dilakukan oleh Candra Yuliana, Universitas Lambung Mangkurat, 2014 pada pembangunan bangunan gedung negara, mengenai permodelan cost planning memberikan kesimpulan bahwa tingkat akurasi permodelan cost planning sekitar 9,54% sampai dengan 4,75% dan rata-rata akurasi di atas -1,99% dari biaya sebenarnya pembangunan gedung Negara, dengan tingkat keyakinan 90%, maka permodelan Cost Planning dapat digunakan untuk memperkirakan biaya di awal tahap pembangunan. Untuk itu tidak menutup kemungkinan bahwa penerapan Cost Planning ini bisa diterapkan pada semua konstruksi bangunan hotel. Saat ini pembangunan hotel merupakan peluang bisnis atau investasi yang sedang diminati oleh kalangan pengusaha perorangan maupun perusahaan. Selain karena mempunyai berbagai macam desain, bangunan hotel juga mempunyai tingkat kerumitan tersendiri jika dilihat dari berbagai macam interior desainnya. Sehingga perlu dilakukan perencanaan dan perhitungan yang matang agar mendapatkan hasil yang sesuai harapan. Bangunan Hotel mempunyai nilai proyek yang berbeda beda tergantung dengan kelas Hotel itu sendiri. Kisaran nilai Cost Plan pada bangunan hotel dapat dinilai berdasarkan jumlah unit room maupun berdasarkan luasan m2. I - 4
Tabel 1.1 Kisaran Nilai Cost Plan Bangunan Hotel No Kelas Hotel Nilai / m2 (IDR) Nilai / room (IDR) 1 Bintang 2 7,000,000 400,000,000 2 Bintang 3 8,000,000 500,000,000 3 Bintang 4 9,500,000-10,000,000 600,000,000 Note : Nilai harga di atas sudah termasuk Harga FF&E Sumber : Proyek terdahulu yang sudah berjalan Bangunan hotel pada studi kasus penelitian ini mempunyai kelas hotel bintang 3 dengan kisaran nilai proyek lebih dari 200 M, sehingga diperlukan konsultan QS untuk menghitung perencanaan budgeting per elemen bangunan yang digunakan sebagai dasar anggaran sesuai dengan finansial Owner / Investor. Dengan pertimbangan di atas, maka kajian ini layak untuk dilakukan penelitian. 1.2. Identifikasi Masalah Dalam pembuatan Cost Plan terdapat faktor faktor yang mempengaruhi dalam penyusunanannya. Selain sebagai acuan besarnya nilai proyek, Cost Plan juga digunakan sebagai prediksi besarnya nilai Cash Out Flow yang akan terjadi bagi Owner agar pihak tersebut dapat melihat gambaran kurva besarnya jumlah pembayaran dengan waktu pelaksanaan proyek. Pada tahap pembuatan Cost Plan, konsultan QS mulai dilibatkan untuk memperhitungkan seluruh biaya yang akan dikeluarkan sesuai desain yang telah dirancang oleh perencana. Namun pada proyek Hotel Fairmont Jakarta tidak menggunakan jasa konsultan QS hanya mengandalkan QS in house yang dimiliki oleh Owner yang menyebabkan terjadinya overrun / over budgeting yang menimbulkan kerugian bagi pihak Owner. Dari kasus di atas dapat terlihat bahwa peran Cost Plan yang dilakukan oleh konsultan QS sangat diperlukan sebagai perencanaan dan pengendalian biaya I - 5
(Cost Control) selama berlangsungnya konstruksi agar tetap sesuai dengan anggaran / pagu yang telah disediakan. 1.3. Rumusan Masalah Berdasarkan identifikasi dan latar belakang masalah di atas, maka dapat dibuat suatu rumusan masalah sebagai berikut : a. Faktor apakah yang mempengaruhi perhitungan Cost Plan pada bangunan hotel. b. Bagaimana bentuk analisis Cost Plan pada bangunan hotel. c. Bagaimana bentuk perhitungan nilai Cash Out Flow yang terjadi pada pihak Owner/Investor pada bangunan hotel. 1.4. Batasan Masalah Dalam melakukan penelitian, dibuatkan batasan masalah untuk diteliti sebagai berikut : a. Studi kasus dalam penelitian ini adalah bangunan hotel bintang 3 b. Paket Pekerjaan struktur dan arsitektur karena presentase dalam Cost Plan lebih besar dari aket pekrjaan lainnya. c. Menganalisis perhitungan Cost Plan dan bentuk nilai Cash Out Flow yang akan dikeluarkan oleh Owner/Investor sebagai pengendalian biaya. 1.5. Tujuan Penelitian Adapun tujuan penelitian ini adalah : a. Mengetahui faktor yang mempengaruhi perhitungan Cost Plan pada bangunan hotel. b. Menganalisis perhitungan Cost Plan pada bangunan hotel. I - 6
c. Mendapatkan bentuk nilai Cash Out Flow yang akan dikeluarkan oleh Owner/Investor sebagai pengendalian biaya. 1.6. Manfaat Penelitian Penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat dan masukkan kepada beberapa pihak antara lain : a. Memberikan kontribusi pengembangan dalam bidang Quantity Surveyor khususnya mengenai Cost Plan. b. Memberikan sumbangsih pengetahuan pengembangan ilmu pengetahuan yang berkaitan dengan penggunaan Cost Plan sebagai dasar Budgeting. c. Memberikan saran dan masukkan sebagai dasar pertimbangan penggunaan Cost Plan bagi Owner/Investor. d. Memberikan gambaran kepada Owner/Investor mengenai nilai biaya konstruksi khususnya pada bangunan hotel. 1.7. Sistematika Penelitian Sistematika penulisan dalam laporan penelitian ini adalah sebagai berikut: BAB I. PENDAHULUAN Berisi latar belakang yang mendasari penelitian; rumusan masalah yang diperoleh dari identifikasi permasalahan; batasan penelitian masalah; tujuan dalam menjawab rumusan masalah; manfaat penelitian; metode penelitian dan sistematika penelitian. Bab ini memberikan penjelasan secara garis besar mengenai penyusunan penelitian yang di dalamnya memuat uraian singkat tentang latar belakang pemilihan masalah yang mendasari penelitian. I - 7
BAB II. TINJAUAN PUSTAKA Berisi mengenai teori teori yang berhubungan dengan topik penelitian, mencakup teori teori mengenai penjelasan cost planning, proses penyusunan dan keakurasian dari estimasi tiap tahapan proyek akan dijelaskan secara detail pada bab ini. BAB III. METODOLOGI PENELITIAN Menjelaskan metode penelitian yang diambil sesuai dengan permasalahan penelitian serta rumusan masalah penelitian. Selain itu pada bab ini juga memberikan penjelasan mengenai pengambilan data dan metode analisis yang digunakan. BAB IV. PENGOLAHAN DAN ANALISIS DATA Menjelaskan proses pengumpulan data dan proses pengolahan data hingga data siap untuk dianalisis sesuai dngan tujuan penelitian. BAB V. SIMPULAN DAN SARAN Memberikan kesimpulan terhadap hasil penelitian untuk menjawab rumusan masalah serta saran sehubungan dengan penelitian lebih lanjut. I - 8