ANALISIS METODE FAST-TRACK UNTUK MEREDUKSI WAKTU DAN BIAYA PELAKSANAAN PEMBANGUNAN RUMAH MENENGAH DI MALANG Tjaturono Program Pascasarjana Institut Teknologi Nasional Malang email: caturono@telkom.net ABSTRAK Biaya pembangunan rumah menengah cenderung membengkak terutama jika terjadi keterlambatan waktu penyelesaian aktifitas-aktifitas pada lintasan kritis seperti di Indonesia saat ini. Hingga kini cara yang digunakan untuk mengatasi masalah ini adalah dengan melakukan trade-off antara waktu dan biaya. Meskipun percepatan waktu penyelesaian dapat dicapai, namun pembengkakan biaya pembangunan tidak terelakkan. Penelitian ini bertujuan untuk mendapatkan cara percepatan waktu pelaksanaan pada aktifitas di lintasan kritis agar waktu penyelesaian dapat dicapai sesuai rencana serta biaya pembangunan tidak membengkak. Salah satu upaya yang dilakukan disini disajikan dalam analisis metode fast-track pada aktifitas di lintasan kritis dengan modifikasi penjadwalan model CPM pada pembangunan rumah menengah di Malang Metode penelitian yang digunakan adalah observasi lapangan terhadap waktu dan biaya pelaksanaan aktifitas pada lintasan kritis, dan wawancara dengan Site Manager serta Pengawas Lapangan. Data diolah secara non statistik. Hasil yang diperoleh membuktikan bahwa metode fast-track memberikan keuntungan berupa penghematan waktu sebesar 3% dari waktu yang umumnya dibutuhkan dan penghematan biaya sebesar 2,%. Kata kunci: rumah menengah, keterlambatan waktu, pembengkakan biaya, modifikasi model CPM, fast-track. PENDAHULUAN Suatu pekerjaan konstruksi yang dilakukan oleh pengembang dapat dikatakan berhasil jika produk yang dihasilkan sesuai dengan standard mutu, waktu pelaksanaan, dan biaya sesuai dengan perencanaan yang telah dibuat (Kerzner, 200), tetapi pa da kenyataannya sering kali terjadi keterlambatan waktu dalam tahapan-tahapan pelaksanaan aktifitasnya, ini cenderung mengakibatkan pembengkakan biaya pembangunan (Tjaturono, 2002). Jika hal ini terjadi secara berulang -ulang, maka pengembang akan kehilangan nilai kompetitifnya dan pada akhirnya bermuara pada kehilangan peluang pasar (Tjaturono, 200, Sutoto, 200). Pengembang rumah menengah di Indonesia rata-rata memerlukan waktu empat bulan untuk menyelesaikan pembangunan rumah (Jurnal REI J atim,2001, Simanungkalit, 200), namun sering juga terjadi keterlambatan dalam penyelesaian pembangunan. Pada umumnya untuk mengatasi keterlambatan waktu pembangunan dilakukan dengan cara percepatan pelaksanaan proyek dengan metode trade-off (Johan, 1998) atau menggunakan analisa what if (Alifen, 1999). Pada metode-metode tersebut percepatan waktu dengan cara mempercepat pelaksanaan aktifitas-aktifitas yang berada dalam lintasan kritis, waktu percepatan dapat dicapai tetapi tidak dapat menghindari pembengkakan biaya proyek.
Pembangunan rumah menengah di Indonesia saat ini cukup pesat (Simanungkalit, 200, Estate, 200), untuk menghindari keterlambatan waktu pelaksanaan dan pembengkakan biaya, para pengembang rumah menengah dituntut untuk mendapatkan metode penjadwalan yang lebih cepat sekaligus menghindari pembengkakan biaya pelaksanaannya. Metode percepatan jadwal pada awalnya dipakai oleh Konsultan Manajemen Proyek (KMP) untuk mempercepat jadwal dengan mengerjakan bagian-bagian lengkap proyek secara parallel/tumpang tindih yang dikenal dengan metode fast-track (Soeharto, 2001), misalnya sebelum pembangunan jalan raya dilakukan, tetapi lokasinya sudah ditentukan maka paket pekerjaan persiapan lahan sudah dapat dikontrakkan dan dilaksanakan dulu sambil menunggu selesainya desain jalan. Metode fast-track ini hampir belum pernah dibahas pada penerapan pelaksanaan pembangunan rumah menengah. Dengan pendekatan ini, peneliti mengembangkan metode fast-track pada pembangunan rumah menengah dengan modifikasi penjadwalan model CPM pada aktivitas di lintasan kritis agar waktu pelaksanaan dapat dipercepat serta biaya lebih efisien sehingga pengembang perumahan menengah memiliki nilai kompetitif. Tujuan Penelitian 1. Untuk mendapatkan cara mereduksi waktu pelaksanaan pembangunan rumah menengah dengan metode fast-track modifikasi penjadwalan model CPM. 2. Untuk memperoleh efisiensi biaya pembangunan melalui metode fast-track. METODOLOGI PENELITIAN Modifikasi Penjadwalan Model CPM Penjadwalan dengan model CPM yang diperkenalkan di Inggris pada akhir dekade 0an lazim dipakai pada penjadwalan proyek-proyek (Uher dkk.,199). Kemudian pada tahun 1998 disempurnakan oleh Walker dan Kelly di perusahaan E.I. Dupont de Nemonas Co. Dan Remington Rand Co. (Arditi dkk., 1989). Model ini mendasarkan pada prinsip bahwa satu aktivitas harus selesai dulu baru dapat dilanjutkan dengan aktivitas lainnya. Cara ini dikenal dengan one after the other, cara ini kurang realistis bila diterapkan pada pembangunan rumah. Pada pembangunan rumah ini penjadwalan dimodifikasi dengan diperlunak dari prinsip finish to start menjadi start to start yang khusus diperlakukan pada lintasan kritis saja sehingga aktifitas-aktifitas yang berada di lintasan kritis dapat dilaksanakan secara tumpang tindih atau parallel yang menjadi prinsip dasar dari metode fast-track dengan modifikasi penjadwalan CPM pada lintasan kritis. Pada penjadwalan model CPM juga dikenal lintasan tidak kritis yaitu jalur dengan aktivitas-aktivitasnya yang memiliki tenggang waktu ( float) yang saling berkaitan antara satu dengan yang lain termasuk juga aktivitas-aktivitas kritis. Namun konsep start to start tidak diperlakukan disini. Analisa Metode Fast-Track pada Penjadwalan Model CPM Metode fast-track adalah suatu metode penjadwalan yang waktu penyelesaian proyek lebih cepat dari waktu normalnya (Gerry Easthan, 2002). Mora dan Li, 2001, menyatakan bahwa metode fast-track merupakan metode percepatan dalam pembangunan dengan melakukan pelaksanaan aktifitas-aktifitas secara parallel/tumpang tindih dengan waktu pelaksanaan lebih cepat dan biaya lebih efisien. ISBN : 978-979-9973--2 B-3-2
Penjadwalan dengan CPM dalam pelaksanaannya sering kali terjadi keterlambatan waktu yang disebabkan antara lain oleh kelemahan pengawasan, kurangnya komunikasi-koordinasi, manajemen logistic sehingga jadwal tidak dapat tercapai (Praboyo, 1999, Kaming, 2000). Untuk mengatasi problem ini dilakukan upaya percepatan/fast-track. Didalam penelitian ini dilakukan analisa fast-track untuk aktifitas-aktifitas pada lintasan kritis model CPM dengan langkah-langkah sebagai berikut (Tjaturono, 200): 1. Penjadwalan harus logis antara aktifitas satu dengan aktifitas lainnya sehingga cukup realistis untuk dilaksanakan (meliputi: tenaga kerja, produktivitas, bahan, alat, teknis, dan dana). 2. Melakukan fast-track hanya pada lintasan kritis saja, terutama pada aktifitasaktifitas yang memiliki durasi panjang. 3. Waktu terpendek yang akan dilakukan fast-track 2 hari.. Hubungan antara aktifitas kritis yang akan di fast-track: a. Apabila durasi i < durasi j, maka aktifitas kritis j dapat dilakukan percepatan setelah aktifitas i telah 1 hari dan aktifitas I harus selesai lebih dulu atau bersama-sama. b. Apabila durasi i > durasi j, maka aktifitas j dapat dimulai bila sisa durasi aktifitas i < 1 hari dari aktifitas j.. Periksa float yang ada pada aktifitas yang tidak kritis, apakah masih memenuhi syarat dan tidak kritis setelah fast-track dilakukan.. Apabila setelah dilakukan fast-track tahap awal, lintasan kritis bergeser, lakukan langkah-langkah yang sama pada aktifitas-aktifitas di lintasan kritis yang baru. 7. Percepatan selayaknya dilakukan tidak lebih dari 0% dari waktu normal. Asumsi yang diberlakukan pada metode fast-track ini: 1. Kemampuan manajemen yang menangani percepatan layak. 2. Koordinasi-komunikasi antar site manager, pengawas lapangan, dan pelaksana dilakukan sepanjang waktu pembangunan sehingga hal-hal yang bersifat ketidak pastian dapat secepatnya diatasi. Lokasi, Populasi, Pengumpulan Data, dan Analisa Data Lokasi penelitian tentang analisa metode fast-track ini dilaksanakan di Malang selama 2 bulan yakni mulai 20 Mei 2007 20 Juli 2007. Populasi penelitian adalah pengembang perumahan menengah di Malang, sedangkan sample diambil pada 2 lokasi pembangunan rumah menengah yaitu di PT. Karya Kartika sejumlah 0 unit rumah tipe 70 dan PT. Puri Kartika Asri sejumlah 20 unit rumah tipe 70. Perolehan data menggunakan dua metode yaitu: 1. Observasi lapangan, pengamatan lapangan langsung terutama pada durasi aktifitas yang berada di lintasan kritis, terutama saat percepatan aktifitas dilakukan atau kegiatan parallel dilakukan, durasi kegiatan serta tenaga kerja yang diperlukan, dilakukan setiap hari pada saat percepatan dilakukan. 2. Wawancara, dilakukan dengan site manager, pengawas lapangan, koordinator pelaksana untuk mengetahui faktor-faktor yang memengaruhi durasi, hambatanhambatan yang ditimbulkan pada saat percepatan/fast-track, biaya yang dikeluarkan. Data ini merupakan data kualitatif. Hasil dari perolehan data diatas diolah secara non statistik, dibuat tabel, disimpulkan hasil yang didapat, dianalisis/dibandingkan dengan rencana serta faktor-faktor yang memengaruhinya. ISBN : 978-979-9973--2 B-3-3
HASIL DAN PEMBAHASAN Hasil pengolahan data dari gambar rumah menengah tipe 70 berupa: jenis pekerjaan, volume aktifitas, produktivitas tenaga kerja yang dipakai SNI 2001, waktu penyelesaian, jumlah kelompok tenaga kerja, dan durasi yang dibutuhkan, untuk penyelesaian aktifitas pada pembangunan rumah menengah tipe 70 seperti pada Tabel 1 dibawah ini: Tabel 1. Jenis Pekerjaan, Volume, Produktivitas, dan Durasi Pembangunan NO. Jenis Pekerjaan volume Produktivitas Waktu pe- Jumlah kelom- Durasi tenaga kerja SNI 2001 nyelesaian (hr) pok tukang (hr) 1 Pasang bouwplank 2,00 m' 12 m',3 2 3 1 tk + 1 pk 2 Galian tanah 32,0 m3 3 m3 10,8 2 1 tk 3 Fondasi batu kali 17,20 m3 2 m3 8, 2 1 tk + 2, pk Cor beton,20 m3 0, m3 11, 2 1 tk + 1 pk Pekerjaan pembesian 1109, kg 0 kg 18, 3 7 1 tk Pasang bekisting 21,00 m' 10 m' 2 1 tk + 1,2 pk 7 Buat kusen 0, m3 0,08 m3,3 1 8 Buat pintu dan jendela 19,20 m2 1,20 m3 1 9 Pasang batu merah 3,00 m3 1,2 m3 27 2 1 1 tk + 3,2 pk 10 Plesteran tembok 0,00 m2 8,0 m2 3 19 1 tk + 1,3 pk 11 Buat dan pasang kap 0,80 m3 0,10 m3 8 2 12 Pasang atap 1,2 m3 0,12 m3 12, 3 1 tk + 1 pk 13 Pasang genteng 120,00 m2 1 m2 8 3 3 1 tk + 2, pk 1 Pasang tegel 8,00 m2 3, m2 23,3 1 tk + 2. pk 1 Pasang plafond 98 m2 3,7 m3 2,1 3 9 1 tk + 0, pk 1 Cat tembok 17,00 m2 1,20 m2 3 3 11 1 tk 17 Cat kayu 8,0 m2,9 m2 11,78 3 1 tk 18 Stel kusen 0, m3 0,33 m3 1,3 1 2 19 Stel pintu dan jendela 19,20 m 2 1,20 m2 1 20 Instalasi listrik & air 13,00 ttk 2,0 ttk, 2 3 1 tk + 0, pk 21 Pembersihan 70,00 m2 20 m2 3 2 2 1 tk + 1 pk Keterangan : tk = tukang, pk = pekerja, hr = hari. Langkah selanjutnya pada penelitian ini disusun urutan aktifitas dan hubungan logis antara aktifitas yang ada dan cukup realistis untuk dilaksanakan, komposisi tenaga kerja, serta durasi yang dibutuhkan seperti pada Tabel 2 dibawah ini. ISBN : 978-979-9973--2 B-3-
Tabel 2. Urutan aktifitas, Komposisi Tenaga Kerja, dan Durasi No. Urutan Pekerjaan Aktifitas sebelumnya Komposisi tenaga kerja Durasi (hari) Tukang dan Pekerja A (1) Pasang bouwplank 0 2 tk, 2 pk 3 B (2) Buat kosen 0 2 tk, 1/3 pk C (3) Pembesian 0 tk, 0 pk D () Galian tanah 1 2 tk, 0 pk E () Pasang fondasi 2 tk, pk F () Bekisting lengkap II 3 tk, pk G (7) Cor sloof (beton I) dan 3 tk, 3 pk 3 H (8) Pasang kosen 2 1 tk, 1/3 pk 2 I (9) Pasang batu merah 7, 8 2 tk,, pk 1 J (10) Buat kap 2 2 tk, 2/3 pk K (11) Pembesian II 9 2 tk, 0 pk 2 L (12) Bekisting lengkap II 11 tk, pk 2 M (13) Cor ring (beton II) 12 3 tk, 3 pk 3 N (1) Plesteran + benangan 9 3 tk, pk 19 O (1) Pasang atap 10 dan 13 3 tk, 3 pk Oª (1ª) Pasang genteng 1 2 tk, pk 3 P (1) Buat jendela & pintu 10 dan 13 tk, 1 pk Q (17) Instalasi air & listrik 9a 1 tk, 0, pk R (18) Pasang plafon 1 dan 1a 3 tk, 1,8 pk 9 S (19) Pasang tegel 17 tk, 7 pk T (20) Pasang jendela pintu 1 tk, /3 pk U (21) Cat kayu dan dinding 18, 19 dan 20 tk, 0 pk 1 V (22) Pembersihan pekerjaan 21 2 tk, 2 pk 2 C 30 10 10 10 F Q 37 10 3 37 37 3 3 S 0 10 0 0 A 3 3 3 D 9 9 9 E 20 0 0 0 3 3 3 3 9 9 9 9 0-2 1 9 31 7 9 3 1 1 1 G 17 17 17 I 31 31 31 N 0 0 0 R 9 9 0 70 1 1 1 3 17 17 80 130 10 9 17 1 31 31 31 19 0 0 0 9 9 9 9 8 17 3 31 0 9 - -8-2 K U 1-2 7 7 7 170 7 7 7 V 2 7 7 180 7 7 38 33 90 33 38 38 33 Oa 3 H 2 2 L 0 3 3 100 0 0 3 3 M 2 7 2 120 7 2 7 O T B 1 0 1 1 39 3 3838 3 10 110 38 38 3 3 2 9 2 2 10 9 9 Gambat 1. Network diagram normal rumah menengah type 70 produktifitas SNI 2001 Dari data urutan pekerjaan, keterkaitan antara kegiatan yang dilakukan dengan kegiatan sebelumnya, kelompok tenaga kerja, dan durasi dibuat network diagram/penjadwalan model CPM seperti Gambar 1. Dari hasil network diagram/penjadwalan normal model CPM diatas diperoleh lintasan kritis adalah A-D-E-G-I-N-R-U-V dengan total waktu yang dibutuhkan 7 hari kerja. Sedangkan biaya pembangunan yang dibutuhkan berdasarkan volume, harga bahan, biaya tenaga kerja, diperoleh seperti pada Tabel 2 sebesar Rp. 73.707.000,- terdiri dari nilai bahan sebesar Rp..7.00,- dan biaya tenaga kerja sebesar Rp. 17.09.000 atau sebesar 23,2% dari total biaya keseluruhan dengan produktivitas yang dipakai SNI 2001. Sedangkan hasil penelitian Tjaturono (2002), menunjukkan besarnya biaya tenaga kerja sebesar 3,8% dari biaya total pembangunan dengan produktivitas yang dipakai BOW 1921 dan biaya tenaga kerja mencapai hanya 17,2% dari total biaya pembangunan dengan produktivitas yang dipakai adalah produktivitas hasil penelitian J P ISBN : 978-979-9973--2 B-3-
Tjaturono (200). Selain itu biaya tidak tetap/indirect cost untuk staf kantor, peralatan kantor, biaya site manager, over head, yang diperlukan untuk setiap rumah adalah Rp. 7.000,- per hari. Tabel 2. Volume pekerja, biaya bahan, biaya tenaga kerja, dan biaya total berdasarkan produktivitas SNI 2001 Biaya Biaya Tenaga Jumlah Jumlah Biaya Total No. Jenis Pekerjaan Volume Bahan Kerja Biaya Bahan Tenaga Kerja Jumlah (dlm ribuan) (dlm ribuan) (dlm ribuan) (dlm ribuan) Biaya 1 Pasang bouwplank 2 m' 19, 101 208 1222 2 Galian tanah 32, m3 0 10, 0 31,2 31,2 3 Fondasi batu kali 17,2 m3 18 38 2, 3, 3199,2 Cor beton,2 m3 31 8 1877,2 2 2319,2 Pembesian 1109, kg 0, 7,7 7322,7 Pasang bekisting 21 m' 2,,2 90, 1012,2 91,7 7 Buat kusen 0, m3 000 10 1800 18, 198, 8 Buat pintu & jendela 19,2 m2 10 30, 288 8, 3273, 9 Pasang batu merah 3 m3 190 80,1 0 2723, 9183, 10 Plesteran tembok 0 m2, 7, 1980 33 32 11 Buat dan pasang kap 0,8 m3 320 32 193 273, 2209, 12 Pasang atap 1,2 m3 322, 10 99 23,2 82,2 13 Pasang genteng 120 m2 21,,7 280 8 32 1 Pasang tegel 8 m2 3 17, 28 170 32 1 Pasang plafon 98 m2 30,8 10, 3018, 1029 07, 1 Cat tembok 17 m2 12, 2, 10,8 1292, 7703,3 17 Cat kayu 8, m2 12,8,2 77,2 30,8 1108,3 18 Stel kusen 0, m3 0 110 0 9, 9, 19 Stel pintu & jendela 19,2 m2 80 29, 13, 2102, 20 Instalasi listrik & air 13 ttk 97, 20 127, 20 127, 21 Pembersihan 70 m2 20 280 700 J u m l a h 7,2 1709,29 7370,81 Selanjutnya dilakukan percepatan pelaksanaan dengan melakukan fast-track pada aktifitas-aktifitas di lintasan kritis pada network diagram seperti pada Gambar 1 dengan mengikuti prinsip-prinsip fast-track (Tjaturono, 200) sehingga percepatan pada lintasan kritis diperoleh seperti pada Gambar 2. C 30 F Q 2 10 33 2 2 33 33 S 0 1 10 0 0 A 2 2 3 D E 20 0 0 0 2 2 2 3 0 B 10 9 20 27 39 32 10 10 10 G 12 12 17 I 20 20 20 N 31 3 3 R 39 U 0 70 10 10 10 2 12 12 80 130 10 39 39 17 8 11 20 20 20 31 3 3 39 39 39 13 8 12 20 20 3 3 3 39 2 K 22 22 90 22 23 Oa 3 H 2 10 0 10 1 23 J 27 27 27 27 10 110 27 27 27 27 31 31 3 31 31 10 3 3 2 2 2 V 170 2 2 2 2 Gambar 2. Network diagram fast track tahap I rumah menengah type 70 produktifitas SNI 2001 Dari Gambar 2 network diagram setelah dilakukan percepatan pada lintasan kritis didapatkan total durasi yang dibutuhkan untuk menyelesaikan pembangunan menjadi hari, dan terjadi perbedaan 3 hari dari perencanaan fast-track, hal ini disebabkan lintasan kritis bergeser ke lintasan A-D-E-G-I-K-L-M-O-O a-r-u-v. Kemudian dilanjutkan percepatan pada 22 2 22 L 2 2 2 100 2 2 2 3 M 31 31 31 120 31 31 31 O -2 P T 180 ISBN : 978-979-9973--2 B-3-
lintasan kritis baru, percepatan pada aktifitas yang sudah dipercepat tidak dapat dilakukan lagi bila telah jenuh sehingga percepatan dilakukan pada lintasan kritis yang belum dipercepat yakni pada lintasan K-L-M-O-O a seperti pada Gambar 2. Percepatan kedua minimal > 3 hari agar durasi total pembangunan yang diperoleh sesuai dengan rencana yakni sebesar 1 hari dan lintasan kritis kembali pada lintasan kritis lama yakni lintasan A-D-E-G-I-N-R-U-V. Hasil akhir network yang diperoleh seperti pada Gambar 3 dibawah ini. C 30 F Q 2 10 30 2 2 30 30 S 0 1 10 0 0 A 2 2 3 D E 20 0 0 2 2 2 3 0 0 10 9 20 2 3 32 10 10 10 G 12 12 17 I 20 20 20 N 31 31 0 R 3 3 0 70 10 10 10 2 12 12 80 130 10 3 17 8 20 20 20 11 31 31 0 3 3 3 8 12 21 20 30 31 3 3 2 K U 13 9 9 9 170 9 9 9 V 2 1 1 180 1 1 23 22 90 22 23 23 22 Oa 2 H 2 2 L 2 2 2 100 2 2 2 2 M 28 29 28 120 29 28 29 O 2 T B 10 0 10 1 23 J 27 2227 10 110 2 2 27 27 28 P 30 32 30 30 10 32 32 Gambat 3. Network diagram fast track tahap II rumah menengah type 70 produktifitas SNI 2001 Network diagram 3 menunjukkan bahwa waktu yang dapat direduksi adalah 2 hari dari waktu normal 7 hari atau sebesar 3%. Hal ini berbeda dengan hasil penelitian Tjaturono (200) yang menyatakan bahwa percepatan waktu yang dapat dicapai hanya 21,%. Ini terjadi karena adanya perbedaan produktivitas yang dipakai pada penjadwalan waktu pembangunan. Waktu percepatan dapat dicapai dan biaya pelaksanaan tetap, bahkan terjadi efisiensi biaya indirect cost sebesar Rp. 1.87.000,- atau sebesar 2,% KESIMPULAN 1. Metode fast-track pada pembangunan rumah menengah ini cukup fleksibel dan dinamis, aktifitas yang dipercepat dapat dipilih pada jalur kritis dengan durasi yang paling panjang atau durasi yang pendek. Sedangkan pada penelitian ini waktu yang dapat direduksi adalah sebesar 2 hari atau 3% dari total waktu normal. 2. Percepatan waktu yang dilakukan ternyata tidak menambah biaya, bahkan pada kenyataannya dapat mereduksi biaya sebesar Rp. 1.87.000 atau sebesar 2,% dari total biaya yang dibutuhkan. Biaya ini diperoleh dari indirect cost yang dapat dikurangi. 3. Percepatan waktu/reduksi waktu dan reduksi biaya dapat dicapai. Yang perlu diperhatikan adalah: komunikasi-koordinasi antar site manager, pengawas lapangan dan pelaksana lapangan cukup baik juga manajemen logistic yang baik pula serta dana yang dibutuhkan tersedia tepat waktu. DAFTAR PUSTAKA Arditi. D and Patel, B.K., (1989), Impact Analysis of Owner-Directed Acceleration, Journal of Construction Engineering and Management, ASCE, Vol. 11, No. 1, pp 17. Alifen, Ratna. S., (2000), Analisa What if Sebagai Metode Antisi pasi Keterlambatan Durasi Proyek, Dimensi Teknik Sipil, Volume 1, No. 2, Maret. Callahan, Michael T. Et al, (1992), Construction Project Scheduling Mc.Graw Hill Inc. New York. ISBN : 978-979-9973--2 B-3-7
Easthan, Gerry, (2002), The Fast Track Manual, European Construction Institute, United Kingdom. Gaspers Z., (2000), Manajemen Produktivitas Total, PT. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta. Johan, dkk., (1998), Trade Off Waktu dan Biaya pada Proyek Studi Kasus pada Proyek Kantor Bank Metro, Jurnal Teknik Sipil F.T. Untar, No. 3, Tahun IV, November. Kaming, P.F., (2000), Analisis Keterlambatan Pelaksanaan Pekerjaan pada Proyek-proyek Konstruksi, Jurnal VASTHU, No. 1, Tahun VIII, Januari. Kerzner, Harold, (200), Project Management; A System Approach to Planning, Scheduling and Control, Van Nastrand Reinhald. Mora, Feniosky Pena, dan Michael Li, (2001), Dynamic Planning and Control Meghodology for Design/Build Fast Track Contruction Project, Journal of Construction Engineering and Management, ASCE, Volume 127; No. 1. Milosevic, Dragon., (2003), Project Management Tool Box: Tool and Techniques for The Practicing Project Manager, John Wiley & Sons Inc., USA. Praboyo, Budiman. (1999), Keterlambatan Waktu Pelaksanaan Proyek: Klasifikasi dan Perangkat dari Penyebab-Penyebabnya, Volume 1 No. 1: 9-8, Dimensi Teknik Sipil, Universitas Petra Surabaya. Soeharto, (2001), Manajemen Proyek, Dari Konseptual Sampai Operasional, Penerbit Erlangga, Jakarta. Simanungkalit, Panangian., (200), Bisnis Properti Menuju Crash Lagi?, Penerbit Pusat Studi Properti Indonesia. Sutoto, (200), Bulan Madu Properti Kini Sudah Berakhir, Jawa Pos, 19 Nopember, hal. 7. Tjaturono, (200), Penerapan Produktivitas Tenaga Kerja Aktual dan Modifikasi Penjadwalan dengan Metode Fast Track untuk Mereduksi Biaya dan Waktu Pembangunan Perumahan, Makalah Seminar REI Jatim, 1 Desember. Tjaturono, Nadjadji A. Dan Indrasurya B.M., (2002), Penerapan Sistem Modul dan Metode Fast-Track Sebagai Alternatif dalam Peningkatan Efektifitas dan Efisiensi Pembangunan Rumah Menengah, Proceeding Seminar Nasional Pascasarjana II ITS 2002, - September. Pp.C:1-9. Uher, Thomas E., (199), Programming and Scheduling Techniques, The University of New South Wales, Sydney, Australia. ----------, (2001), Kumpulan Analisa Biaya Konstruksi Bangunan Gedung dan Perumahan, Badan Standardisasi Nasional Indonesia, Bandung. ----------, (200), Aneka Pilihan Rumah, Majalah Estate, Volume 3, No. 28, Desember. ----------, (2002), Jurnal REI, September. ISBN : 978-979-9973--2 B-3-8