PERPINDAHAN DAN PERALIHAN KEPEMILIKAN SATUAN RUMAH SUSUN (Studi Kasus : Rumah Susun Kemayoran, Jakarta Pusat)

PERPINDAHAN DAN PERALIHAN KEPEMILIKAN SATUAN RUMAH SUSUN (Studi Kasus : Rumah Susun Kemayoran, Jakarta Pusat) Jenis : Tugas Akhir Mahasiswa Tahun : 2005 Penulis : Yovi Pembimbing : Dr.Ir. Haryo Winarso, M.Eng Diringkas oleh : Gede Budi Suprayoga A. LATAR BELAKANG Peralihan kepemilikan Satuan Rumah Susun (SRS), terutama dari penghuni asal kepada pendatang, merupakan fenomena yang penting untuk dicermati dan diantisipasi. Pasalnya, tujuan awal awal dari pembangunan rumah susun sederhana adalah memenuhi kebutuhan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah, serta menertibkan dan merejamakan keberadaan permukiman kumuh. Dengan adanya peralihan kepemilikan, subsidi yang sedianya diberikan bagi golongan masyarakat berpendapatan rendah justru dinikmati oleh golongan masyarakat yang tidak berhak. Di samping itu, adanya peralihan kepemilikan kepada kelompok bukan sasaran menyebabkan munculnya kantong-kantong permukiman kumuh lainnya di perkotaan, baik pada lokasi yang telah diremajakan maupun pada lokasi baru, serta meluasnya kantong permukiman kumuh di perkotaan. Statistik yang disampaikan dalam berbagai laporan penelitian menunjukkan seriusnya masalah peralihan kepemilikan SRS ini. Berdasarkan penelitian Prof. Eko Budiardjo (1995) tentang kondisi kepemilikan SRS di Jakarta, ditemukan peralihan kepemilikan sebesar 70%. Berdasarkan penelitian Roumuli Siregar (2000) tentang peralihan penghuni rumah susun dan faktor-faktor yang mempengaruhinya, ditemukan bahwa di Rumah Susun Kemayoran I terjadi peralihan kepemilikan sebesar 19,05%, di Rumah Susun Kemayoran II terjadi peralihan 1 kepemilikan sebesar 66,67%, di Rumah Susun Karet Tengsin terjadi peralihan kepemilikan sebesar 50%, di Rumah Susun Bendungan Hilir I terjadi peralihan kepemilikan sebesar 70%, di Rumah Susun Sewa Tambora IV terjadi peralihan kepemilikan sebesar 37,5%, dan di Rumah Susun Karang Anyar terjadi peralihan kepemilikan sebesar 50%. Menurut studi yang dilakukan penulis terdapat berbagai alasan yang memotivasi penghuni asal pindah dan/atau mengalihkan kepemilikan SRS yang dihuninya. Alasan tersebut dapat beragam, kompleks dan saling terkait satu sama lain. Namun, tidak diketahui alasan penghuni asal pindah dan mengalihkan kepemilikan SRS yang dihuninya secara persis menjadikannya permasalahan yang ingin ditindaklanjuti dalam penelitian ini. Penelitian ini juga didasari pada masalah penilaian keberhasilan pembangunan rumah susun sederhana secara umum, sehingga program pembangunan rumah susuan dapat ditingkatkan efektivitasnya. Untuk memberikan konteks bagi penelitian ini, diambil wilayah studi di Rumah Susun di Kemayoran Kelurahan Kebon Kosong, Kecamatan Kemayoran, Jakarta Pusat. Ada empat alasan Rumah Susun Kemayoran dipilih sebagai lokasi studi, yaitu : (1) adanya dua sistem kepemilikan, yaitu sewa/beli dan sewa, sehingga dapat diperbandingkan perpindahan dan proses peralihan kepemilikan pada masing-masing bentuk sistem kepemilikan; (2) adanya tipe unit

hunian yang ragam, sehingga dapat dilakukan komparasi berdasarkan tipe unit hunian; (3) waktu pembangunan rumah susun yang belum terlalu lama, sehingga penelusuran dan pencarian penghuni asal lebih mudah dilakukan; dan (4) lokasi yang strategis dan mudah diakses. Hal-hal yang disampaikan tersebut penting untuk kelancaran proses pengumpulan data primer. B. TUJUAN DAN SASARAN Tujuan dari penelitian ini ada dua. Pertama adalah menjelaskan alasan perpindahan dan peralihan kepemilikan SRS. Dari tujuan yang pertama ini diturunkan ke dalam empat sasaran penelitian: 1. Menelaah fenomena perpindahan dan peralihan kepemilikan satuan rumah susun oleh penghuni asal, meliputi: persentase peralihan, proses, dan pengawasannya; 2. Menelaah dan mengkaji alasan penghuni asal pindah dari rumah susun dan mengalihkan kepemilikannya, serta kepuasan dan perubahan kondisi sosial ekonomi yang dialaminya; 3. Menelaah dan mengkaji alasan pendatang memilih rumah susun sebagai tempat tinggal; 4. Menelaah dan mengkaji alasan penghuni asal tetap tinggal di rumah susun, kepuasan, preferensi dan perubahan kondisi sosial ekonomi yang dialaminya. Sementara itu, tujuan kedua adalah menjelaskan pengaruh karakteristik dan kepuasan penghuni asal terhadap perpindahan dari rumah susun. C. METODOLOGI PENELITIAN Pembahasan dalam penelitian ini dilakukan secara ekploratif-deskriptif, yang dilakukan melalui kombinasi antara pendekatan kualitatif dan kuantitatif. Pendekatan kualitatif digunakan agar peneliti dapat mengeksplorasi aspek-aspek subyektif informan secara lebih mendalam, terkait 2 dengan alasan tinggal dan perpindahan, kepuasan, persepsi dan preferensi terhadap rumah susun yang akan mempengaruhi penghunian dan perpindahan penghuni asal. Selain itu, pendekatan ini memungkinkan peneliti untuk menggali hal-hal baru yang ditemukan di lapangan. Dapat dikatakan, studi ini juga termasuk ke dalam studi investigasi (investigation research) terkait dengan adanya usaha penelusuran dan pencarian penghuni asal yang telah pindah dari rumah susun. Pengumpulan data dilakukan melalui wawancara semi-terstruktur. Terdapat daftar pertanyaan yang ditujukan bagi informan untuk dijawab yang membantu peneliti mencapai tujuan dan sasaran penelitian. Pengambilan sampel dilakukan secara bertujuan (purposive sampling) dan snow-ball sampling. Dalam pengertian ini, sampel bertujuan (purposif) dan snow-ball sampling digunakan secara bersama untuk dua tujuan yang berbeda. Teknik purposive sampling ditujukan agar dapat diketahui alasan perpindahan dan tinggal serta proses peralihan kepemilikan dapat tercapai. Metoda snow-ball sampling dipilih terkait dengan cara pengambilan sampel yaitu melalui seorang responden akan diketahui responden lainnya dalam usaha pengidentifikasian, penelusuran, dan pencarian penghuni asal. Meskipun lebih condong menggunakan pendekatan kualitatif, penelitian ini juga menyisipkan pendekatan kuantatif di dalamnya. Hal ini tercermin dari penentuan jumlah sampel yang mengikuti pedoman Pusat Penelitian dan Pengembangan Permukiman Departemen Pekerjaan Umum. Pendekatan kuantitatif ini tidak dijelaskan lebih jauh dalam subbab Metodologi Penelitian, namun dalam Bab III dan Bab IV, pendekatan ini digunakan untuk mengkaji karakteristik rumah tangga dan hubunganhubungan dengan kepuasan dan preferensi penghuni asal dan pendatang. Meskipun menggunakan analisis statistik asosiatif di dalamnya, hasil yang diperoleh dari perhitungan hubungan antara variabelvariabel yang digunakan tidak ditujukan untuk generalisasi.

D. PEMBAHASAN Menurut studi ini, Pembangunan Rumah Susun Kemayoran yang sedianya diperuntukkan bagi masyarakat yang terkena program peremajaan permukiman kumuh Kota Baru Bandar Kemayoran, tidak lagi sepenuhnya dihuni oleh kelompok sasaran yang ditetapkan. Pada tahun 1999, sebanyak 42.86% SRS dihuni oleh pendatang. Pada tahun 2004, jumlah tersebut bahkan meningkat hingga 60.1%. Hal ini menunjukkan terjadinya peralihan kepemilikan SRS Kemayoran yang semakin besar. Studi ini juga menunjukkan tipe hunian yang mengalami peralihan terbanyak adalah pada hunian dengan ukuran lebih kecil. Semakin besar ukuran hunian semakin sedikit penghuni asal yang pindah dan mengalihkan kepemilikannya. Apabila dicermati dari status kepemilikannya, peralihan paling banyak berada pada kategori SRS sewa. Sebanyak 67.77% penghuni asal SRS sewa pindah dan mengalihkan kepemilikannya, sedangkan sebanyak 52.42% penghuni asal SRS sewa-beli pindah dan mengalihkan kepemilikannya. Ada lima cara peralihan: dijual, disewakan, dikontrakkan, pemutihan dan jual beli hak sewa di bawah tangan. Mayoritas penghuni asal yang tinggal di SRS sewa-beli mengalihkan kepemilikannya dengan menjual kembali SRS yang dihuninya (86.36%). Mayoritas penghuni asal yang tinggal di SRS sewa mengalihkan kepemilikannya melalui jual beli hak sewa di bawah tangan (87.5%). Karakteristik demografi dan aksesibilitas penghuni asal yang pindah sebagian besar merupakan keluarga besar (53.33%) dan berada dalam tahap keluarga child rearing atau membesarkan anak (60%). Hal ini sedikit mirip dengan penghuni asal yang tinggal yang masih dalam tahap child rearing, namun dengan jumlah keluarga yang lebih kecil. Mayoritas kepala keluarga penghuni asal yang pindah berusia 40-49 tahun (50%) dan 50-59 tahun (43.34%), serta bekerja pada lokasi berjarak kurang dari 1 km (55.36%), yang 3 dapat ditempuh dalam waktu kurang dari 30 menit (80.36%) dengan berjalan kaki (53.33%). Namun, mayoritas kepala keluarga penghuni asal yang tetap tinggal bekerja pada lokasi berjarak antara 3 km sampai dengan kurang dari 5 km (37.66%), yang dapat ditempuh dalam waktu kurang dari 30 menit (92.21%), dan umumnya menggunakan motor sebagai moda angkutan (81.24%). Dilihat dari tingkat pendidikannya, mereka yang pindah berpendidikan rendah atau SD (50%), dan bekerja pada sektor informal seperti pada bidang jasa/pelayanan skala kecil seperti montir, tukang reparasi, tukang cuci baju, dan sebagainya (33.33%), pedagang keliling (23.33%) dan PKL (20%). Mayoritas rumah tangga penghuni asal yang pindah (76.67%) berpenghasilan rendah yaitu kurang dari Rp 1.500.000.- per bulan serta tidak tetap. Hal ini berbeda dengan kepala keluarga penghuni asal yang tetap tinggal berpendidikan menengah yaitu SLTP (41.67%) dan SLTA (45.83%), dan bekerja pada sektor formal sebagai wiraswasta (35.42%) dan pegawai swasta (29.16%). Tingkat pendapatan penghuni yang tetap tinggal lebih tinggi, yaitu Rp 1.500.000.- sampai dengan kurang dari Rp 3.000.000.- per bulan. Kondisi ini jauh berbeda dengan penghuni pendatang yang umumnya berpendidikan lebih tinggi atau S1 (47.91%), dan bekerja pada sektor formal atau sebagai pegawai perusahaan swasta (87.50%). Penghasilan mayoritas rumah tangga pendatang cukup tinggi, yaitu berkisar antara Rp 3.000.000.- atau lebih per bulan (45.83%). Mayoritas penghuni asal yang pindah tinggal di Rumah Susun Kemayoran selama kurang dari 5 tahun. Mayoritas penghuni asal melakukan perpindahan jarak dekat, antara satu km sampai dengan kurang dari tiga km (56.67%) dan pindah ke permukiman kumuh di sekitar atau dekat dengan Rumah Susun Kemayoran (86.67%). Mayoritas penghuni asal yang pindah menyewa rumah yang mereka huni saat ini (61.54%) dan tidak mengalami perubahan status kepemilikan rumah saat pindah dari Rumah Susun Kemayoran (73.33%), yaitu 46,66% tetap merupakan pemilik dan 26,67% tetap

merupakan penyewa. Sisanya, 26,67% penghuni asal mengalami penurunan status kepemilikan rumah dari pemilik menjadi penyewa saat pindah. Umumnya alasan penghuni asal pindah ada dua, yaitu: (1) Biaya hidup di RSS yang cukup tinggi, yang berdampak terhadap besarnya pengeluaran untuk rumah dan fasilitasnya (30.57% dari penghasilan total keluarga) mengakibatkan mereka selalu mengalami kekurangan dalam pemenuhan kebutuhan pokok (defisit anggaran keluarga) dan (2) Harga pasar RSS dan permintaan masyarakat yang tinggi, yang bahkan mencapai tujuh kali harga semula yang ditetapkan oleh DP3KK bagi masyarakat eks peremajaan Kota Baru Bandar Kemayoran. Harga sewa atau kontrak SRS sewa saat ini mencapai 8 kali harga sewa yang ditetapkan oleh DP3KK bagi masyarakat eks peremajaan. Hal di atas ini ditunjang pula oleh kondisi mereka yang pindah di permukiman kumuh yang umumnya lebih baik secara ekonomi, proporsi pengeluaran penghuni asal yang pindah untuk rumah dan fasilitasnya adalah 19.21% dari penghasilan total keluarga. Dengan demikian, mereka dapat mereduksi pengeluaran untuk rumah dan fasilitasnya rata-rata sebesar 10% setelah pindah dari Rumah Susun Kemayoran. Hasil reduksi ini dapat mereka manfaatkan untuk pemenuhan kebutuhan rumah tangga lainnya. Setelah pindah, penghuni asal tidak lagi mengalami kekurangan dalam pemenuhan kebutuhan rumah tangga (defisit anggaran keluarga). Bahkan mereka dapat menabung walaupun dalam jumlah dan proporsi yang kecil. Hal ini menunujukkan adanya perbaikan kondisi ekonomi mereka setelah pindah dari Rumah Susun Kemayoran. Secara keseluruhan, dibentuk dari kepuasan penghuni terhadap beberapa aspek unit hunian dan lingkungannya, yaitu aspek fisik unit hunian, legal unit hunian, aksesibilitas, fisik lingkungan dan pelayanan utilitas, serta sosial kemasyarakatan. Mayoritas penghuni asal yang pindah (70%) dan tetap tinggal (83.33%) menyatakan puas terhadap hunian dan lingkungannya di Rumah Susun Kemayoran. 4 Namun, tidak terdapat hubungan kausal antara kepuasan penghuni asal terhadap unit hunian dan lingkungannya di Rumah Susun Kemayoran dengan terjadinya perpindahan. Penelitian ini memperlihatkan tidak semua kepuasan terhadap aspek-aspek yang ditinjau. Hanya kepuasan terhadap fisik SRS dan lingkungan sosial kemasyarakatan yang. Namun kedua variabel tersebut bukan faktor yang dominan yang mempengaruhi perpindahan penghuni asal. Ada dua jenis hubungan yang menentukan perpindahan keluarga dari rumah susun. Pertama, melalui hubungan antara kepuasan terhadap unit hunian dan lingkungan terhadap perpindahan. Namun ditemukan bahwa kepuasan penghuni asal terhadap unit hunian dan lingkungannya di Rumah Susun Kemayoran tidak mempengaruhi perpindahan secara signifikan. Hanya kepuasan terhadap fisik SRS dan lingkungan sosial kemasyarakatan yang mempengaruhi perpindahan penghuni asal. Ditemukan bahwa kedua variabel tersebut bukanlah faktor yang dominan yang mempengaruhi perpindahan penghuni asal. Kedua, adanya hubungan antara karakteristik rumah tangga terhadap kepindahan. Karakteristik rumah tangga yang melalui dua cara, yaitu langsung (Tahap I) dan tidak langsung (Tahap II). Kepuasan terhadap rumah dan lingkungannya yang akan mempengaruhi perpindahan tempat tinggal. Pada studi ini ditemukan ditemukan bahwa karakteristik rumah tangga mempengaruhi perpindahan penghuni asal melalui dua cara tersebut. Karakteristik rumah tangga yang melalui kepuasan terhadap unit hunian dan lingkungannya (2 tahap) adalah tahapan (siklus) keluarga, tipe hunian dan status kepemilikan. Karakteristik rumah tangga yang secara langsung adalah ukuran keluarga, jarak dan waktu tempuh KK ke lokasi kerja, lama tinggal, pendidikan dan jenis pekerjaan utama KK. Penghasilan total keluarga

melalui kedua cara tersebut. Namun penghasilan total keluarga akan lebih signifikan mempengaruhi perpindahan penghuni asal secara langsung, karena nilai hubungannya dengan perpindahan penghuni asal lebih besar dibandingkan dengan nilai hubungannya dengan kepuasan terhadap unit hunian dan lingkungannya. Sementara itu, karakteristik rumah tangga yang tidak berpengaruh terhadap perpindahan penghuni asal dari Rumah Susun Kemayoran dengan kedua cara tersebut adalah usia KK dan jumlah anggota keluarga yang tidak bekerja. Variabel yang paling berpengaruh terhadap perpindahan penghuni asal dari Rumah Susun Kemayoran adalah jenis pekerjaan utama KK dan penghasilan total keluarga. E. KESIMPULAN Faktor ekonomi merupakan faktor utama yang mempengaruhi perpindahan dan peralihan kepemilikan SRS Kemayoran oleh penghuni asal. Pada studi kasus di Rumah Susun Kemayoran, faktor ekonomi mempengaruhi perpindahan penghuni asal baik sebagai internal stressor maupun external stressor. Faktor ekonomi yang mempengaruhi perpindahan sebagai internal stressor adalah karakteristik sosial ekonomi penghuni asal. Kepala keluarga yang berpendidikan rendah dan bekerja pada sektor informal perkotaan dengan penghasilan keluarga per bulan yang rendah dan tidak tetap mengakibatkan mayoritas penghuni asal tidak mampu menjangkau atau memenuhi semua kebutuhan pokok hidupnya di Rumah Susun Kemayoran, dan akhirnya memilih pindah. Faktor ekonomi yang mempengaruhi perpindahan sebagai external stressor adalah kondisi pasar Rumah Susun Kemayoran, yaitu tingginya permintaan masyarakat umum dan harga pasar SRS yang tinggi. Pada studi kasus di Rumah Susun Kemayoran ditemukan bahwa bagi penghuni asal, SRS memiliki nilai tukar (exchange value) lebih tinggi daripada nilai guna (use value). Hal ini mendorong penghuni asal pindah dan mengalihkan kepemilikannya. Tingginya nilai tukar ini (yang tercermin dari tingginya harga 5 pasar) dapat dimanfaatkan oleh penghuni asal untuk mencari tempat tinggal baru yang memiliki nilai guna lebih tinggi dibandingkan dengan SRS Kemayoran. Dapat pula disimpulkan bahwa Pembangunan Rumah Susun Kemayoran berhasil mencapai tujuan pembangunan jangka pendek yaitu meremajakan permukiman kumuh dan merelokasi penduduk permukiman kumuh ke rumah susun. Hal ini terbukti dari fakta bahwa semua SRS Kemayoran dihuni oleh warga eks peremajaan pada saat pembangunan telah selesai. Namun, dalam jangka waktu panjang, pembangunan Rumah Susun Kemayoran gagal mencapai tujuannya, yang terlihat dari : Tingginya perpindahan dan peralihan kepemilikan SRS oleh penghuni asal (60.1%) dalam kurun waktu 10 tahun setelah pembangunannya. Peralihan kepemilikan SRS terjadi dari penghuni asal kepada pendatang yang tidak berhak yaitu masyarakat berpenghasilan menengah ke atas. Hal ini mengakibatkan penghuni tidak lagi sesuai dengan kelompok sasaran khusus (yaitu masyarakat eks peremajaan) dan umum (yaitu masyarakat berpenghasilan rendah) pembangunan Rumah Susun Kemayoran. Penghuni asal tidak mengalami peningkatan kondisi ekonomi (kesejahteraan) setelah tinggal di Rumah Susun Kemayoran. Sebaliknya, kondisi ekonomi penghuni asal semakin terpuruk. Hal ini menunjukkan bahwa peningkatan kesejahteraan penghuni yang merupakan salah satu tujuan pembangunan rumah susun tidak tercapai. Perpindahan penghuni asal tidak disebabkan oleh peningkatan kondisi sosial ekonomi yang dialaminya melainkan karena tidak mampu menjangkau biaya hidup yang tinggi di rumah susun. Penghuni asal melakukan tradding down dan mengalami penurunan kondisi rumah dan lingkungannya setelah pindah dari rumah susun.

DAFTAR PUSTAKA 1. Budihardjo., Eko, Sejumlah Permasalahan Permukiman Kota, Bandung : Penerbit Alumni, 1984 2. Siregar.,Romauli, Peralihan Penghuni Rumah Susun dan Faktor-faktor yang Mempengaruhinya (Studi Kasus : Kawasan Pusat Kota Jakarta), Tugas Akhir Jurusan Teknik Planologi, Institut Teknologi Bandung, 2000 3. Yovi., Perpindahan dan Peralihan Kepemilikan Satuan Rumah Susun (Studi Kasus : Rumah Susun Kemayoran, Jakarta Pusat), Tugas Akhir Jurusan Teknik Planologi, Institut Teknologi Bandung, 2001 6