BAB 1 PENDAHULUAN 1.1 LATAR BELAKANG 1.1.1 Kebutuhan Kantor Di era globalisasi sekarang ini, bekerja di gedung perkantoran merupakan trend bekerja yang ada sekarang. Ada saatnya sebuah perusahaan menghendaki untuk menempati sebuah bangunan yang baru dan perusahaan-perusahaan yang barupun memerlukan tempat untuk melaksanakan usahanya. Untuk itu ada dua pilihan dalam pemenuhan kebutuhan akan tempat yang dapat dijadikan kantor, yaitu membangun sendiri atau menyewa. Dengan banyaknya kendala yang dihadapi apabila ingin membangun kantor sendiri, maka orang akan cenderung memilih untuk menyewa kantor sewa saja daripada membangun sendiri. Adapun beberapa kendala yang ada antara lain : 1. Sulitnya mencari lokasi yang strategis. 2. Harga tanah yang semakin tinggi. 3. Lamanya pembangunan gedung baru. 4. Mahalnya harga bahan-bahan material. Pertimbangan akan berbagai kemudahan yang didapatkan bila menyewa kantor semakin menambah kecenderungan perusahaan untuk menyewa kantor. Berbagai kemudahan seperti tempat yang strategis dan mudah dijangkau, sarana atau fasilitas sosial yang sudah tersedia, dan prasarana atau infrastruktur yang juga sudah dapat ditemui pada kantor sewa. Keputusan untuk menyewa muncul apabila ternyata dirasa lebih efisien dan menguntungkan. Sebagai negara yang beriklim tropis, Indonesia memerlukan kantor sewa yang mampu mewadahi aktifitas didalamnya dan juga dapat bersahabat dengan lingkungan sekitar baik makro maupun mikro sehingga diharapkan dapat laku atau disewa oleh perusahaan-perusahaan yang sedang berkembang. 1
1.1.2 Kebutuhan Kantor Sewa di Jogjakarta Menurut Muh. Irman (2003) ada beberapa kenyataan yang terjadi di Jogjakarta sehubungan dengan kebutuhan akan tempat yang dapat dijadikan kantor, antara lain : 1. Seiring pulihnya perekonomian di Indonesia setelah krisis ekonomi tahun 1997, akan lebih banyak muncul perusahaan-perusahaan baru di kota-kota besar termasuk Jogjakarta sehingga mengakibatkan demand (permintaan) akan ruang-ruang perkantoran semakin meningkat, sedangkan suplai ruang perkantoran yang ada sekarang sangat kurang. Untuk memenuhi kebutuhan tempat untuk kantor mereka, perusahaan-perusahaan baru cenderung akan menyewa kantor daripada membangun sendiri karena keterbatasan modal yang dimiliki. 2. Jogjakarta sebagai kota pelajar telah menghasilkan sarjana-sarjana baru. Tercatat dari 83 perguruan tinggi negeri dan swasta yang ada di Jogjakarta, pada tahun 2000 terdapat 163.500 mahasiswa (Pusat Data Online Indonesia). Jumlah ini akan semakin meningkat setiap tahunnya. Sedangkan dari sekian banyak sarjana baru, ada yang masih tinggal di Jogjakarta dan membuat usaha-usaha baru sehingga membutuhkan tempat untuk kantor mereka. 3. Perusahaan-perusahaan besar yang berskala nasional maupun internasional memiliki kantor cabang yang tersebar di Indonesia, terutama di kota-kota besar termasuk Jogjakarta. Kantor-kantor cabang itu biasanya akan menyewa tempat untuk kantor mereka. 4. Banyak perusahaan yang sudah ada ingin pindah ke tempat baru yang lebih layak dan strategis. Untuk itu diperlukan kantor yang memiliki tempat strategis dan mudah dijangkau, sarana atau fasilitas sosial yang sudah tersedia dan prasarana atau infrastruktur yang juga sudah siap. Tempat seperti ini dapat dipenuhi dengan membangun sendiri dengan biaya yang sangat tinggi atau dengan menyewa kantor. 5. Prospek pasar semakin terbuka dengan mulai banyaknya pelaku bisnis dari generasi muda yang lebih berani dalam memulai suatu usaha. 2
Berdasarkan pengamatan penulis, pada saat ini di Jogjakarta masih sangat minim sekali adanya kantor sewa, kalaupun ada merupakan kantor sewa single tenancy floor yang berarti satu bangunan untuk satu penyewa, misalnya gedung BCA dengan luas lantai sewa sekitar 5.300 m2. Sedangkan untuk kantor sewa yang disewakan untuk banyak penyewa (multi occupancy floor) adalah BDNI yang merupakan pusat handphone (Survey pada tanggal 26 September 2004). Perhitungan kebutuhan bangunan perkantoran di Kodya Jogjakarta untuk 10 tahun mendatang diperkirakan dengan pendekatan sebagai berikut (Johan Wahyudin P,2004) : 1. Dilihat dari jumlah penduduk di kodya Jogjakarta Kebutuhan office space untuk kota metropolitan sebesar 2-15 feet per kapita (Arthur B. Gallion dan Simon Eisner, 1963). Untuk kota Jogjakarta digunakan standar terkecil yaitu 2 feet per kapita. Bila jumlah penduduk Kodya Jogjakarta 640.951 jiwa (Badan Pusat Statistik, 2002). Sedangkan kebutuhan office space adalah sebesar 2 square feet/kapita, didapat kebutuhan office space : 0,641 x 0,43 m2/orang = 275.630 m2. 2. Dilihat dari hasil penelitian di Inggris diperoleh standar bahwa jumlah pegawai kantor sekitar 10 % sampai 15 % dari jumlah tenaga kerja yang ada (Leonard Mannaseh Ariba, A.A. dipl and Roger Cunliffe M.A, A.A dipl, 1962). Untuk kota Jogjakarta diambil standar terkecil 10 % sehingga didapat jumlah pekerja kantor = 10 % x 384.571 jiwa = 38.457 jiwa. Kebutuhan ruang kantor untuk tiap pekerja 45-65 square feet atau sekitar 4,9 m 2-7 m 2 (Leonard Mannaseh Ariba, AA dipl and Roger Cunliffe MA, dipl, 1962). Untuk Kodya Jogjakarta diambil standar terkecil 4,9 m2 sehingga diperkirakan kebutuhan office space 38.457 x 4,9 m2 = 188.439,3 m2 (M. Irman, 2003). 1.1.3 Potensi Jogjakarta Jogjakarta sebagai daerah istimewa kini berpenduduk sekitar empat juta orang telah tumbuh menjadi daerah yang maju seperti kota propinsi lainnya di Jawa (Badan Pusat Statistik, 2002). Lokasi wilayah Jogjakarta tidak dapat 3
dipisahkan dari propinsi lain seperti Jawa Tengah, Jawa Timur, Jawa Barat dan DKI Jakarta. Jogjakarta termasuk daerah strategis, karena terletak di tengah-tengah pusat kegiatan ekonomi pulau Jawa, yaitu antara pusat pengembangan daerah Jawa bagian barat dan timur yang melalui jalur selatan. Kiranya tidak berlebihan jika propinsi Jogjakarta merupakan daerah yang paling aman saat ini di Indonesia, meskipun berbagai etnis dan suku menjadi satu di daerah ini. Stabilitas politik dan keamanan di Jogjakarta secara keseluruhan kondusif bagi pengembangan dunia usaha. Kualitas sumber daya manusia yang dimiliki Jogjakarta merupakan potensi tenaga kerja yang potensial untuk berbagai kegiatan. Hal ini merupakan dampak yang positif dari banyaknya lembaga pendidikan tinggi seperti universitas, sekolah tinggi, akademi, termasuk lembaga penelitian yang memadai. Berdasarkan kenyataan di atas, dengan potensi-potensi yang dimilikinya sangat layak apabila di Jogjakarta yang merupakan salah satu kota besar di Indonesia dibangun sebuah kantor sewa yang dapat memenuhi kebutuhan akan kantor di daerah Jogjakarta dan sekitarnya. Perekonomian di propinsi DIY terutama di Kodya Jogjakarta didominasi oleh sektor jasa. Sedangkan untuk sektor perdagangan, hotel, restoran, keuangan dan jasa perusahaan memberikan kontribusi yang relatif besar. Jogjakarta merupakan daerah yang potensial untuk pemasaran barang-barang dan jasa. Hal tersebut didukung dengan besarnya pendatang dari berbagai daerah lain di seluruh Indonesia yang rata-rata memiliki kemampuan menyerap produk-produk dari masing-masing sektor tersebut di atas. Jogjakarta sebagai kota kecil merupakan salah satu kota tujuan bisnis sehingga memerlukan berbagai fasilitas pendukung untuk mempercepat laju perekonomian. Investor dari dalam dan luar negeri memerlukan kantor untuk mewadahi aktivitas komersial dengan jaringan infrastruktur kawasan lengkap tanpa harus memiliki atau membangun gedung sendiri. Pertimbangan ekonomi dan efektivitas waktu menjadi alasan perlunya bangunan kantor sewa. Kawasan jalan Jendral Sudirman merupakan kawasan komersial yang tumbuh pesat dan 4
memiliki jaringan infrastruktur yang lengkap serta berada dipusat kota sehingga dapat menjadi lokasi terpilih (Survey pada tanggal 26 September 2004). 1.2 Rumusan Masalah Bagaimana merancang kantor sewa di Jogjakarta yang dapat merespon kondisi lingkungan disekitarnya dengan optimalisasi pencahayan alami pada bangunan kantor sewa. 1.3 Tujuan Merancang kantor sewa di Jogjakarta yang dapat merespon kondisi lingkungan disekitarnya dengan optimalisasi pencahayaan alami pada bangunan kantor sewa. 1.4 Sasaran : 1. Melakukan studi tentang kantor sewa. 2. Melakukan studi tentang Jogjakarta. 3. Melakukan studi tentang lingkungan disekitar lokasi. 4. Melakukan studi tentang prinsip-prinsip pencahayaan. 1.5 Lingkup Pembahasan 1. Kantor sewa dibatasi pada kantor sewa fungsi majemuk. 2. Jogjakarta dibatasi pada hal yang berhubungan dengan pemilihan site untuk kantor sewa. 3. Lingkungan dibatasi pada lingkungan disekitar site. 4. Prinsip-prinsip pencahayaan dibatasi oleh pencahayaan alami. 1.6 Metode Mencari Data 1. Metode mencari data - Observasi Pengamatan langsung pada gedung wisma Hartono dan gedung BCA. 5
- Studi putaka / literatur Mempelajari buku-buku tentang kantor sewa dan pencahayaan alami. - Studi banding Melihat dari pustaka bangunan sejenis yang ada di Malaysia (Menara Mesiniaga). 2. Metode menganalisis data - Kuantitatif Menghitung jumlah angkatan kerja, jumlah kantor sewa di Jogjakarta untuk mencari asumsi kebutuhan kantor sewa di Jogjakarta sehingga akan diketahui potensi kantor sewa di Jogjakarta. - Kuantitatif Dari penghitungan kebutuhan kantor sewa di Jogjakarta dapat diketahui bahwa Jogjakarta mempunyai potensi yang tinggi untuk pembangunan kantor sewa. 3. Metode perancangan Menggunakan prinsip-prinsip pencahayaan alami untuk diterapkan pada bangunan kantor sewa. 1.7 Sistematika Penulisan BAB 1. PENDAHULUAN Mengungkapkan latar belakang, rumusan masalah, tujuan, sasaran, lingkup pembahasan, metode mencari data dan sistematika penulisan. BAB 2. TINJAUAN UMUM KANTOR SEWA DI JOGJAKARTA Mengungkapkan potensi dan jenis kantor sewa di Jogjakarta beserta segala fasilitas yang menyertainya. BAB 3. TINJAUAN TEORITIS OPTIMALISASI PENCAHAYAN ALAMI Mengungkapkan prinsip-prinsip optimalisasi pencahayaan alami yang diterapkan pada bangunan kantor sewa. 6
BAB 4. ANALISIS MENUJU KONSEP PERENCANAAN DAN PERANCANGAN KANTOR SEWA Mengungkapkan proses untuk menemukan ide-ide konsep perencanaan dan perancangan melalui metode tertentu yang diaplikasikan pada lokasi atau site tertentu. BAB 5. KONSEP PERENCANAAN DAN PERANCANGAN KANTOR SEWA Mengungkapkan konsep-konsep yang akan ditransformasikan dalam rancangan fisik arsitektural. 7