SEKITAR EKSEKUSI DAN LELANG 1

SEKITAR EKSEKUSI DAN LELANG 1 (Oleh : Nasikhin A. Manan) A. SEKITAR EKSEKUSI I. PENGERTIAN EKSEKUSI. Eksekusi adalah hal menjalankan putusan Pengadilan yang sudah mempunyai kekuatan hukum tetap (BHT). Atau menurut Yahya Harahap bahwa eksekusi adalah pelaksanan secara paksa putusan pengadilan dengan bantuan kekuatan umum apabila pihak yang kalah (tereksekusi atau pihak yang kalah) tidak mau menjalankan secara sukarela (Yahya Harahap 1989: 20). Dan menurut R. Subekti mengatakan, eksekusi adalah upaya dari pihak yang dimenangkan dalam putusan guna mendapatkan yang menjadi haknya dengan bantuan kekuatan hukum, memaksa pihak yang dikalahkan untuk melaksanakan bunyi putusan.selanjutnya menurut Subekti pengertian eksekusi atau pelaksanaan putusan, mengandung arti bahwa pihak yang dikalahkan tidak mau melaksanakan putusan tersebut secara sukarela, sehingga putusan itu harus dipaksakan padanya dengan bantuan kekuatan hukum. Dengan kekuatan hukum ini dimaksudkan pada Polisi, kalau perlu Polisi Militer (angkatan bersenjata)(r. Subekti : 1989: 128). II. DASAR HUKUM dan ASAS-ASAS EKSEKUSI. Sebagai dasar hukum eksekusi adalah 1). Pasal 206 sampai 240 dan pasal 258 R. Bg. (Pasal 195 sampai dengan 208 dan 224 HIR), 2). Pasal 259 R.Bg.(Pasal 225 HIR), 3). Pasal 1198 KUHPerdata, dan 4). Vendu Reglement (Peraturan Lelang) Nomor 189 Tahun 1908. Dalam pelaksanaan eksekusi ada beberapa asas yang harus dipegangi oleh pihak pengadilan, yaitu sebagai berikut : 1. Putusan Pengadilan harus sudah berkekuatan hukum tetap (in kracht van gewijsde), 2. Putusan Pengadilan tidak dijalankan secara sukarela, 3. Putusan Pengadilan bersifat condemnatoir, 4. Eksekusi dibawah pimpinan Ketua Pengadilan, 5. Eksekusi harus sesuai dengan amar putusan. III. MACAM-MACAM EKSEKUSI. Menurut Sudikno Mertokusumo, SH (1988: 201) bahwa ada 3 macam eksekusi, yaitu 1).Eksekusi yang menghukum pihak yang dikalahkan untuk membayar sejumlah uang, sebagaimana diatur dalam Pasal 208 R.Bg/196 HIR, 2).Eksekusi putusan yang menghukum orang untuk melakukan sesuatu perbuatan, sebagaimana diatur dalam 1 Disampaikan dalam rangka Bintek Kejurusitaan yang diselenggarakan oleh PTA Mataram, tanggal 26 s/d 28 Maret 2015 1

pasal 259 R.Bg./225 HIR. 3).Eksekusi riil yaitu pelaksanaan putusan pengadilan yang memerintahkan mengosongkan benda tetap kepada orang yang dikalahkan, sebagaimana diatur dalam pasal 1033 Rv., dalam pasal 200 ayat (11) HIR dan pasal 218 R.Bg. ayat (2) hanya mengenal eksekusi riil dalam penjualan lelang. Dalam praktek peradilan dikenal 2 macam eskekusi, yaitu : 1). eksekusi riil atau nyata, diatur dalam pasal pasal 218 R.Bg. ayat (2) dan pasal 200 ayat (11) HIR. serta pasal 1033 Rv.,yang meliputi penyerahan, pengosongan, pembongkaran, pembagian dan melakukkkan sesuatu. 2). eksekusi pembayaran sejumlah uang melalui lelang atau executorial verkoop, sebagaimana tersebur dalam pasal 215 R.Bg dan pasal 200 HIR. Eksekusi yang terakhir ini dilakukan dengan cara menjual lelang barang-barang debitur atau juga dilakukan dalam pembagian harta bila pembagian in natura tidak disetujui oleh para pihak atau tidak mungkin dilakukan pembagian in natura dalam sengketa warisan atau harta bersama (Yahya Harahap, SH 1991 : 5). III. TATACARA EKSEKUSI RIIL. Dalam menjalankan eksekusi terhadap perkara-perkara yang menjadi wewenang Pengadilan Agama dapat ditempuh tahapan-tahapan sebagai berikut : 1. Permohonan pihak yang menang. Apabila pihak yang kalah tidak bersedia melaksanakan putusan Pengadilan secara sukarela, maka pihak yang menang dapat mengajukan permohonan kepada Ketua Pengadilan yang memutuskan perkara tersebut untuk dijalankan secara paksa hal-hal yang telah disebutkan dalam amar putusan. Dan bagi pihak yang menang agar putusan tersebut dapat dijalankan secara paksa sebagaimana tersebut dalam Pasal 207 ayat (1) R.Bg. dan Pasal 196 HIR. maka ia harus mengajukan permohonan kepada Ketua Pengadilan yang memutus perkara, agar putusan supaya dijalankan secara paksa karena pihak yang kalah tidak mau melaksanakan isi putusan tersebut. Tanpa ada surat permohonan tersebut maka eksekusi tidak dapat dilaksanakan. 2. Penaksiran biaya eksekusi. Setelah Ketua Pengadilan Agama menerima permohonan eksekusi, maka segera memerintahkan meja satu untuk menaksir biaya eksekusi yang diperlukan dalam pelaksanaan eksekusi yang dilaksanakannya. Adapun biaya yang diperlukan meliputi biaya pendaftaran eksekusi, biaya saksi-saksi dan biaya pengamanan serta lain-lain yang dianggap perlu. Setelah biaya eksekusi tersebut dibayar oleh pihak yang menghendaki eksekusi kepada Panitera atau petugas yang ditunjuk untuk mengurus biaya perkara, barulah permohonan eksekusi tersebut didaftarkan dalam register eksekusi. 2

3. Melaksanakan peringatan (Aan maning) Aanmaning merupakan tindakan dan upaya yang dilakukan oleh Ketua Pengadilan berupa teguran kepada pihak yang kalah agar ia melaksanakan isi putusan secara sukarela. Aan maning dilakukan dengan melakukan panggilan terhadap pihak yang kalah dengan menentukan hari, tanggal dan jam persidangan dalam surat panggilan tersebut. Memberikan peringatan (Aan maning) dengan cara : (1) melakukan sidang insidentil yang dihadiri oleh Ketua Pengadilan, Panitera dan pihak yang kalah, (2) memberikan peringatan atau tegoran supaya ia menjalankan putusan Hakim dalam waktu delapan hari, (3) membuat berita acara Aan maning dengan mencatat semua peristiwa yang terjadi di dalam sidang tersebut sebagai bukti othentik, bahwa Aanmaning telah dilakukan dan berita acara ini merupakan landasan bagi perintah eksekusi yang akan dilaksanakan selanjutnya. Apabila pihak yang kalah tidak hadir dalam sidang Aan maning dan ketidak hadirannya itu dapat dibenarkan, maka pihak yang kalah itu harus dipanggil kembali untuk Aan maning yang kedua kalinya. Jika pihak yang kalah tidak hadir lagi, setelah dipanggil secara resmi dan patut tidak dapat dipertanggungjawabkan, maka Ketua Pengadilan secara ex officio dapat langsung mengeluarkan surat penetapan perintah eksekusi kepada Panitera/Jurusita. 4. Mengeluarkan surat perintah eksekusi Apabila waktu yang telah ditentukan dalam peringatan (Aan maning) sudah lewat dan ternyata pihak yang kalah tidak menjalankan putusan, dan tidak mau menghadiri panggilan sidang peringatan tanpa alasan yang sah, maka Ketua Pengadilan mengeluarkan perintah eksekusi dengan ketentuan : (1) perintah eksekusi itu berupa penetapan, (2) perintah ditujukan kepada Panitera atau Jurusita yang namanya harus disebut dengan jelas, (3) harus menyebut dengan jelas nomor perkara yang hendak dieksekusi dan objek barang yang hendak dieksekusi, (4) perintah eksekusi dilakukan di tempat letak barang bersada (5) isi perintah eksekusi supaya dilaksanakan sesuai dengan amar putusan. 5. Pelaksanaan Eksekusi Riil (Reele Executie). Perintah eksekusi yang dibuat Ketua Pengadilan, yang ditujukan kepada Panitera atau apabila ia berhalangan dapat diwakilkan kepada Jurusita dengan ketentuan harus menyebut dengan jelas nama petugas dan jabatannya yang bertugas melaksanakan eksekusi sebagaimana diatur dalam Pasal 209 R.Bg dan Pasal 197 ayat (1) HIR. Dalam pelaksanaan eksekusi tersebut, Pantiera atau Jurusita dibantu dua orang saksi dapat dipercaya untuk membantu Panitera/Jurusita 3

yang melaksanakan eksekusi, sebagaimana diatur dalam Pasal 210 R.Bg.,dan Pasal 197 ayat (6) HIR Eksekusi harus dilaksanakan sesuai dengan bunyi amar putusan, apabila barang-barang yang dieksekusi secara nyata berbeda dengan amar putusan, maka Panitera/Jurusita tersebut harus menghentikan eksekusi tersebut dan membuat berita acara bahwa eksekusi tidak dapat dilaksanakan karena amar putusan dengan objek yang akan dieksekusi tidak sesuai dengan kenyataan di lapangan. Berita acara eksekusi harus memuat hal-hal : (1). Jenis barang-barang yang dieksekusi. (2) letak, ukuran dan luas barang tetap yang dieksekusi. (3) hadir tidaknya pihak yang tereksekusi. (4) penegasan dan keterangan pengawasan barang. (5) penjelasan non bavinding bagi yang tidak sesuai dengan amar putusan. (6) penjelasan dapat atau tidaknya eksekusi dijalankan. (7) hari, tanggal, jam, bulan dan tahun pelaksanaan eksekusi. (8) berita acara eksekusi ditanda tangani oleh Pejabat pelaksana eksekusi, dua orang saksi, Kepala Desa/Lurah setempat dan tereksekusi. Secara yuridis formal, Kepala Desa/Lurah, Camat dan tereksekusi tidak diwajibkan menandatangani berita acara. Namun untuk menghindari hal-hal yang mungkin timbul di belakang hari, sebaiknya kepada mereka ini diharuskan menandatangani berita acara eksekusi terssebut. Dan kepada tereksekusi supaya diberitahukan tentang eksekusi tersebut jika ia hadir pada waktu eksekusi dilaksanakan maka pemberitahuan itu dilaksanakan dengan cara menyerahkan salinan berita acara eksekusi tersebut. IV. EKSEKUSI PEMBAYARAN SEJUMLAH UANG. Dasar hukum pelaksanaan eksekusi sejumlah uang diatur dalam Pasal 208-218 R.Bg dan Pasal 197-200 HIR. Apabila amar putusan berisi penghukuman pembayaran sejumlah uang, berarti Tergugat dipaksa untuk melunasi sejumlah uang kepada Penggugat dengan jalan menjual lelang harta kekayaan Tergugat. Objeknya adalah sejumlah uang yang harus dilunasi Tergugat kepada Penggugat. Eksekusi ini dapat dilaksanakan berulang-ulang sampai pembayaran sejumlah uang selesai pembayarannya. Dalam praktek Peradilan, eksekusi pembayaran sejumlah uang dilaksanakan dalam beberapa tahapan sebagai berikut : 4

1. Mengeluarkan penetapan sita eksekusi. Setelah Pengadilan menerima permohonan eksekusi dari pihak yang menang, segera mengeluarkan surat panggilan kepada pihak yang kalah untuk menghadiri sidang Aan maning (tegoran) agar pihak yang kalah itu mau melaksanakan putusan secara sukarela, sebagaimana diatur dalam Pasal 207 ayat (1) dan (2) R.Bg. dan Pasal 196 HIR. Apabila pihak yang kalah tidak bersedia melaksanakan putusan Pengadilan, padahal sudah dilaksanakan peringatan, maka Ketua Pengadilan mengeluarkan penetapan sita eksekusi sebagaimana yang diatur dalam Pasal 208 R.Bg. dan Pasal 197 HIR dan Pasal 439 Rv. Jika dalam surat putusan Pengadilan sudah ada diletakkan sita jaminan (CB), maka sita eksekusi tidak diperlukan lagi, sita jaminan (CB) tersebut dengan sendirinya menjadi sita eksekusi, cukup dikeluarkan surat penegasan bahwa sita jaminan (CB) itu menjadi sita eksekusi. 2. Mengeluarkan perintah eksekusi Setelah penetapan sita eksekusi dilaksanakan, maka proses selanjutnya adalah mengeluarkan surat perintah eksekusi oleh Ketua Pengadilan Agama. Surat perintah eksekusi tersebut berisi perintah penjualan lelang barang-barang yang telah diletakkan sita eksekusinya dengan menyebut jelas objek yang akan dieksekusi serta menyebutkan putusan yang menjadi dasar eksekusi tersebut. (Untuk tahap-tahap selanjutnya akan diuraikan dalam bagian LELANG EKSEKUSI PUTUSAN PENGADILAN dibawah ini). B. LELANG EKSEKUSI PUTUSAN PENGADILAN. Lelang eksekusi Peradilan diatur dalam Vendu Reglement (Peraturan Lelang) Stb. 1908 No. 189 Jo. Stb. 1940 No. 56, Undang-Undang No. 20 Tahun 1997, tentang Penerimaan Negara Bukan Pajak, Vendu Instructie (Instruksi Lelang) Stb. 1930 No. 85,, HIR (Stb.1914 No. 44), R.Bg (Stb.1927 No. 227) dan KeputusanMenteri Keuangan No. 93/PMK.06/2210 tanggal 23 April 2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang. Lelang eksekusi adalah lelang yang dilakukan untuk melaksanakan putusan pengadilan sesuai dengan amar yang telah ditetapkan, termasuk lelang dalam rangka eksekusi grose akta. Sebagaimana yang telah dikemukakan di atas, ruang lingkup lelang eksekusi kebanyakan berasal dari eksekusi pembayaran sejumlah uang. Di samping itu ruang lingkup eksekusi bisa juga terjadi dalam hal pembahagian seluruh harta kekayaan sebagaimana yang telah ditetapkan dalam amar putusan, tetapi pembayaran secara 5

natura tidak dapat dilaksanakan karena sulit untuk membaginya, seperti sebuah rumah, sebuah mobil, sebuah televisi dan sebagainya. Dalam praktek Peradilan, barang tersebut dijual dulu kemudian hasil penjualan itu dibagi sesuai dengan amar putusan. Jika secara musyawarah ada yang tidak setuju dengan cara tersebut, maka pembahagiannya dilaksanakan secara lelang dimuka umum, yang hasil lelangnya dibagi sesuai dengan porsi yang tertuang dalam putusan. Dilihat dari fungsinya, lelang adalah institusi pasar yang mempertemukan penjual dengan pembeli pada suatu saat dan tempat tertentu dengan cara pembentukan harga yang kompetitif. Fungsi lelang ini bermanfaat untuk : a. Memberikan pelayanan penjualan barang secara lelang yang bersifat cepat, effisien, aman dan dapat mewujudkan harga yang wajar kepada masyarakat atau penguasa yang bermaksud barangnya dilelang, atau juga kepada peserta lelang lainnya. b. Memberikan pelayanan penjualan barang yang bersifat paksa atau eksekusi baik menyangkut bidang pidana, perdata, ataupun perpajakan dalam rangka mendukung terwujudnya keadilan dalam masyarakat. c. Memberikan pelayanan penjualan dalam rangka mengamankan barang-barang yang dimiliki atau dikuasai oleh negara termasuk barang-barang milik BUMN atau BUMD. d. Mengumpulkan penerimaan negara dalam bentuk bea lelang dan uang miskin. Lembaga lelang merupakan lembaga penjualan di muka umum yang dipimpin oleh pejabat lelang dengan cara penawaran harga secara terbuka atau lisan dan atau tertutup/tertulis yang didahului dengan pengumuman lelang kepada seluruh masyarakat. Penjualan secara lelang mempunyai beberapa kebaikan jika dibandingkan dengan penjualan biasa. Adapun kebaikan lelang adalah sebagai berikut : a. Adil, karena penjualan lelang bersifat terbuka (transparan dan objektif). b. Aman, karena penjualan lelang disaksikan, dipimpin dan dilaksanakan oleh pemerintah yang bersifat independen. Pembeli lelang cukup terlindungi, sistem lelang mengharuskan pejabat lelang meneliti lebih dahulu keabsahan penjualan barangbarang yang dijual. c. Tepat dan effisien, karena lelang didahului dengan pengumuman lelang sehingga peserta lelang dapat berkumpul pada saat hari lelang dan pembayarannya secara tunai. d. Mewujudkan harga yang wajar, karena pembentukan harga lelang pada dasarnya menggunakan sistem penawaran yang bersifat kompetitif. e. Memberikan kepastian hukum, karena atas pelaksanaan lelang oleh pejabat lelang dibuat berita acara pelaksanaan lelang yang disebut risalah lelang sebagai akta otentik. Dalam pelaksanaan lelang ditetapkan hak-hak dan kewajiban pemohon lelang (penjual). Yang dimaksud dengan pemohon lelang (penjual) adalah orang atau badan yang mengajukan permohonan kepada kantor lelang negara untuk menjual barang secara lelang. 6

Pemohon lelang ini bisa berstatus pemilik barang yang dikuasakan atau yang karena Undang-undang diberi wewenang untuk menjual barang yang bersangkutan: 1. Hak-hak pemohon penjual barang adalah : a). Memilih cara penawaran lelang, b). Menetapkan syarat-syarat lelang jika dianggap perlu, c). Menerima uang hasil lelang (pokok lelang), d). Menerima uang jaminan dalam hal pemenang lelang mengundurkan diri dan e). Meminta kutipan atau salinan risalah lelang. 2. Kewajiban-kewajiban pemohon lelang,adalah : a). Mengajukan permohonan lelang KPKNL, b). Melengkapi syarat-syarat atau dokumen-dokumen yang diperlukan, c). Mengadakan pengumuman lelang di surat kabar setempat dan atau di mediacetak/elektronik, atau juga melalui selebaran dan undangan lelang, d). Menetapkan harga limit yang wajar atas barang-barang yang dilelang. Dalam hal ini sebaiknya memperhatikan saran dari kantor lelang negara, e). Membayar bea lelang, f). Menyerahkan barang dan dokumennya kepada pemenang lelang melalui Kantor Lelang Negara, g). Memabayar PPh Pasal 25 (pajak penghasilan 25%).h). Mentaati tata tertib lelang. Hak-hak dan kewajiban peserta lelang atau pembeli sebagai berikut : 1. Hak-hak peserta atau pembeli lelang adalah : a). Melihat dokumen-dokumen tentang kepemilikan barang dan meminta keterangan dan penjelasan tambahan, b). Melihat atau meneliti barang yang akan dilelang, c). Meminta salinan risalah lelang dalam hal yang bersangkutan menjadi pemenang lelang, d). Meminta kembali uang jaminan lelang, apabila tidak disyahkan sebagai pembeli/pemenang lelang e). Mendapatkan barang dan bukti pelunasan serta dokumen-dokumennya apabila ditunjuk sebagai pemenang lelang, 2. Kewajiban-kewajiban peserta lelang atau pembeli : a). Menyetor uang jaminan lelang kepada KPKNL, b). Hadir dalam pelaksanaan lelang atau kuasanya, c). Mengisi surat penawaran di atas kertas bermeterai dengan huruf yang jelas dan tidak ada coretan dalam hal penawaran lelang secara tertutup atau tertulis, d). Membayar pokok lelang, bea lelang, uang jaminan secara tunai, dalam menjadi,pemenang lelang, e). Mentaati tata tertib pelaksanaan lelang. Dalam praktek Peradilan, eksekusi pembayaran sejumlah uang dilaksanakan dalam beberapa tahapan sebagai berikut : Agar pelaksanaan eksekusi pembayaran sejumlah uang yang berlanjut dengan lelang eksekusi dapat berjalan sebagaimana yang diharapkan, Ketua Pengadilan Agama setelah : 1. Mengeluarkan penetapan sita eksekusi. 2. Mengeluarkan perintah eksekusi. (sebagaimana disebutkan maka pada bagian EKSEKUSI PEMBAYARAN SEJUMLAH UANG). 7

3. Pengumuman lelang Tahap berikutnya adalah melaksanakan pengumuman melalui surat kabar dan mass media terhadap barang-barang yang akan dieksekusi lelang sesuai dengan Pasal 217 ayat (1) R.Bg dan Pasal 200 ayat (6) HIR. Pengumuman lelang barang bergerak dilakukan dengan cara menempelkan pemberitahuan lelang pada papan pengumuman Pengadilan atau pengumuman melalui surat kabar dan mass media lainnya. Dalam hal pengumuman lelang oleh Pengadilan terhadap barang tidak bergerak atau barang tidak bergerak yang dijual bersama sama dengan barang bergerak, di lakukan dengan ketentuan : 1). Pengumuman dilakukan 2 kali, jangka waktu pengumuman pertama dengan pengumuman ke dua berselang 15 hari. 2) Pengumuman pertama dapat/ diperkenankan tidak menggunakan surat kabar, tetapi dengan pengumuman melalui selebaran, tempelan yang mudah dibaca oleh umum dan/atau melalui media elektronik. 3). Pengumuman ketiga harus melalui surat kabar harian dan dilakukan paling singkat 14 hari sebelum pelaksanaan lelang. Dan untuk barang bergerak diumumkan 1 (satu) kali melalui surat kabar, paling singakat 6 hari sebelum pelaksanaan lelang. Penjualan lelang dapat dilakukan paling cepat delapan hari dari tanggal sita eksekusi atau paling cepat delapan hari dari peringatan apabila barang yang hendak dilelang telah diletakkan dalam sita jaminan (CB) sebelumnya. Jika barang yang akan dilelang meliputi barang yang bergerak, pengumumannya disamakan dengan barang yang tidak bergerak yakni melalui mass media, pengumuman cukup satukali dan dilaksanakan paling lambat 14 hari dari tanggal penjualan lelang. 4. Permintaan Lelang. Jika pengumuman telah dilaksanakan, Ketua Pengadilan Agama meminta bantuan dengan mengajukan permohonan kepada Kantor Pelayanaan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) untuk menjual lelang barang-barang yang telah diletakkan sita eksekusi. Surat permohonan lelang tersebut sesuai dengan Peraturan Direktur Jendral Kekayaan Negara No. PER-03/KN/2010, dilampiri dokumen persyaratan lelang, sebagai berikut :1). Salinan surat putusan Pengadilan Agama yang telah berkekuatan hukum tetap, 2). Salinan surat teguran/aanmaning, 3). Salinan penetapan sita eksekusi, 4). Salinan berita acara sita, 5). Salinan penetapan lelang, 6). Salinan surat pemberitahuan lelang kepada termohon eksekusi, 7). Perincian besarnya jumlah tagihan, kecuali untuk pembagian harta bersama dan harta waris, 8).Asli dan/atau fotocopy bukti kepemilikan/hak barang lelang 9). Bukti pengumuman lelang, 10). Syarat-syarat lelang dari penjual apabila ada, Untuk bukti kepemilikan barang yang akan dilelang, berupa tanah diperlukan adanya Surat Keterangan Tanah (SKT) dari Kantor Pertanahan(BPN) setempat, apabila 8

tanah belum bersertifikat maka perlu dimintakan SKT dengan dilampiri surat keterangan riwayat tanah yang dibuat oleh Lurah atau Kepala Desa dan disahkan oleh Camat setempat. Demikian juga apabila bukti kepemilikan tidak ada maka dimintakan SKT dengan dilampiri surat keterangan riwayat tanah yang dibuat oleh Lurah atau Kepala Desa dan disahkan oleh Camat setempat Dalam hal lelang eksekusi Pasal 6 Undang Undang Hak Tanggungan, pihak pemohon lelang harus melengkapi foto copy/salinan : Perjanjian kredit, Sertifikat Hak Tanggungan dan Akta Pemberian Hak Tanggungan, Perincian hutang/kewajiban debitur yang harus dipenuhi, butki debitur wanprestasi, surat pernyataan dari kreditur selaku pemohon lelang yang bertanggung jawab apabila terjadi gugatan, surat pemberitahuan rencana pelaksanaan lelang kepada debitur oleh kreditur. 5. Penetapan hari lelang Yang berhak menetapkan waktu pelaksanaan lelang adalah KPKNL dan waktu pelaksanaan lelang dilakukan pada jam, tanggal dan hari kerja KPKNL. 6. Penentuan syarat lelang dan Nilai Limit. Berdasarkan Pasal 1b dan Pasal 21 Peraturan Lelang Stb. 1908 No. 189 ditentukan bahwa yang menetapkan dan yang menentukan syarat lelang adalah Ketua Pengadilan Agama yang bertindak sebagai pihak penjual untuk dan atas nama tereksekusi. Syarat yang paling penting dalam pelaksanaan lelang adalah tata cara penawaran dan tata cara pembayaran. Syarat-syarat ini harus dilampirkan pada permintaan lelang agar umum mengetahuinya dan syarat tersebut yang menentukan adalah Ketua Pengadilan Agama yang melaksanakan lelang. Dalam pasal 35 PMK No. 93/PMK.06/2010, diatur bahwa setiap pelaksanan lelang disyaratkan adanya nilai limit (harga minimal barang yang akan dilelang) dan nilai limit tersebut menjadi tanggung jawab penjual/pemilik barang Pengadilan Agama) serta nilai limit tidak bersifat rahasia bahkan harus dicantumkan dalam pengumuman lelang. Menurut pasal 36 PMK tersebut dalam menetapkan nilai limit, berdasarkan penilaian oleh Penilai atau penaksiran oleh Penaksir/Tim Penaksir. 7. Tata cara penawaran. Bagi pihak-pihak yang berminat ikut dalam acara lelang yang diselenggarakan oleh Kantor Lelang Negara, dalam hal Lelang Eksekusi putusan Pengadilan( Agama) Sesuai dengan PMK No. 93/PMK.06/2010, penawaran lelang harus dilakukan dengan Penawaran Lelang Langsung. Dalam melakukan penawaran lelang langsung dilakukan dengan cara : 1). Lisan, semakin meningkat atau semakin menurun. 2). Tertulis. Penawaran secara tertulis, dengan menyampaikan surat penawaran dalam amplop tertutup, dapat dilaksanakan melalui pos atau diserahkan langsung atau dimasukkan 9

dalam kotak penawaran, atau 3). Tertulis dilanjutkan dengan lisan, dalam penawaran tertinggi belum mencapai nilai limit. Juru lelang harus menolak penawaran yang lebih dari satu orang dalam satu surat penawaran. Penawaran lisan dapat dibenarkan jika dalam penawaran tertulis tidak berhasil. Jadi penawaran lisan ini merupakan lanjutan dari penawaran tertulis, maksudnya apabila tidak satu pun surat penawaran yang mencapai patokan harga (nilai limit/floor price), maka penawaran dapat dilanjutkan secara lisan. Tetapi kebolehan tersebut terlebih dahulu harus ada persetujuan pihak penjual dalam hal ini Pengadilan Agama. Sehubungan dengan hal ini, jika penawaran tertulis gagal, maka Ketua Pengadilan Agama sebaiknya segera menetapkan penawaran secara lisan. Pendaftaran penawaran diajukan oleh pihak yang ikut lelang kepada KPKNL dengan cara memasukkan kertas penawaran itu dalam amplop tertutup. Selanjutnya KPPKNL segera mendaftarkan penawaran itu dalam buku yang telah disediakan untuk itu. 8. Uang Jaminan Penawaran Lelang. Sesuai dengan PMK Nomor 93/PMK.06/2010, bahwa setiap pelaksanaan lelang disyaratkan adanya uang jaminan penawaran lelang.uang jaminan penawaran lelang tersebut ditentukan oleh Penjual (Pengadilan Agama) dan besarannya paling sedikit 20 persen dari nilai limit dan paling banyak sama dengan nilai limitnya. Uang jaminan penawaran lelang yang telah disetorkan, apabila yang bersangkutan tidak disyahkan sebagai Pembeli/Pemenang Lelang akan dikembalikan seluruhnya tanpa potongan kepada peserta lelang, sedang apabila yang bersangkutan disyahkan sebagai Pembeli/Pemenang lelang, maka uang jaminan penawaran tersebut akan diperhitungkan dengan pelunasan seluruh kewajibannya. 9. Pembeli lelang dan menentukan pemenang Pembeli lelang adalah orang atau badan hukum/badan usaha yang mengajukan penawaran tertinggi dan tawaran itu memerlukan penelitian secara seksama tentang keabsahan pendaftaran, disamping itu perlu diteliti kemampuan pembayarannya karena sesuai dengan aturan pembeli lelang wajib melunasi harga lelang selambat-lambatnya 3 (tiga) hari kerja setelah pelaksanaan lelang, kecuali mendapat persetujuan penundaan pembayaran harga lelang secara tertulis dari Dirjen Kekayaan Negara atas nama Menteri Keuangan, oleh karenanya penelitian kemampuan pembeli lelang menjadi penting, sehingga jangan sampai tidak terpenuhi harga minimal (floor price). Setelah hal tersebut di atas dilaksanakan, maka barulah juru lelang mengumumkan atau menentukan pemenangnya. Jika terjadi beberapa penawaran tertinggi dengan nilai sama dan/atau telah mencapai atau melampui nilai limit, maka pejabat lelang dapat mengesahkanpembeli/pemenang lelang dengan melakukan 10

penawaran lanjutan yang dilakukan dengan penawaran lisan semakin meningkat atau tertulis tertulis, atau dengan melakukan pengundian apabila cara penawaran lanjutan tersebut tidak dapat dilaksanakan. Dalam praktek Peradilan, selanjutnya (biasanya) juru lelang mengajukan pemenang kepada Pengadilan dengan tujuan untuk mendapatkan pengesahan, setelah mendapat pengesahan dari Pengadilan maka barulah juru lelang mengeluarkan penetapan pemenang. 10. Pembayaran Harga Lelang Pengadilan berhak menentukan syarat-syarat pembayaran lelang. Ketentuan ini harus berpedoman kepada Pasal 26 Peraturan Lelang Stb. 1908 Nomor : 189 jo. PMK. No. 93/PMK.06/2010. Sebagaimana telah disebutkan diatas bahwa sesuai dengan PMK tersebut bahwa pembeli lelang wajib melunasi harga lelang selambat-lambatnya 3 (tiga) hari kerja setelah pelaksanaan lelang, kecuali mendapat persetujuan penundaan pembayaran harga lelang dari Dirjen Kekayaan Negara atas nama Menteri Keuangan, kecuali bea lelang Pembeli dan Penjual tetap dilakukan pembayaran paling lama 3 (tiga) hari setelah pelaksanaan lelang. Apabila harga relatif kecil, maka pembayaran harga lelang harus dilakukan secara tunai, karena hal ini tidak sulit bagi pembeli untuk melunasinya. Jika telah ditetapkan pembayaran harus dilaksanakan secara tunai, tetapi para pemenang lelang tidak melunasi secara tunai sebagaimana yang telah ditetapkan, maka gugur haknya sebagai pembeli/pemenang lelang dan Pejabat Lelang harus membatalkannya. Apabila pembayaran ditunda keseluruhan, dapat dibenarkan apabila harga lelang dalam jumlah besar. Ketentuan ini dapat dibenarkan apabila mendapat persetujuan penundaan pembayaran harga lelang dari Dirjen Kekayaan Negara sebagaimana tersebut diatas.. Hal ini dengan pertimbangan, bahwa pemenang lelang itu tidak mungkin menyiapkan segera pembayaran dalam waktu singkat, namun jika tetap tidak melunasi kewajiban pembayaran lelang sesuai dengan waktu yang telah ditentukan dalam penundaan pembayaran sesuai dengan ketentuan Pasal 73 PMK No. 93/PMK.06/2010, maka Pejabat lelang akan membatalkan pengesahannya sebagai sebagai pembeli. Pelaksanaan lelang, dapat ditahan apabila penawaran tertinggi belum mencapai harga limit yang dikehendaki oleh penjual, biaya penahanan lelang dikenakan kepada penjual. Dalam hal lelang dibatalkan oleh pemohon yang kurang dari 8 (delapan) hari sebelum pelaksanaan, maka kepada pemohon lelang akan dikenakan biaya pembatalan sebesar Rp.15.000.000,- (lima belas juta rupiah). 11

C. EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN DALAM UU. NOMOR 4 TAHUN 1996. I. Pelaksanaan Eksekusi Hak Tanggungan : Berdasarkan Pasal 20 UU.No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. a. Apabila Debitor wanprestasi maka berdasarkan : (1). Hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual objek hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 UU.No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. (2). Titel eksekutorial dalam sertipikat Hak Tanggungan, objek hak tanggungan dijual melalui pelelangan umum untuk pelunasan piutang pemegang hak tanggungan. b. Atas kesepakatan pemberi dan pemegang hak tanggungan, penjualan objek hak tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan agar diperoleh harga tinggi. c. Penjualan objek hak tanggungan dapat dihindarkan dengan pelunasan yang dijanjikan. II. Jenis Eksekusi Hak Tanggungan : Berdasarkan Pasal 20 UU.No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah ada 3 jenis : a. Eksekusi melalui Penjualan di bawah tangan : Eksekusi Hak Tanggungan secara di bawah tangan sebagai cara yang mudah dan dapat diperjanjikan bersama antara Debitor dan Kreditor, supaya ketika Debitor wanpresatasi objek dapat dijual dengan harga yang tinggi sehingga tidak merugikan Debitor(pemilik barang jaminan), karena jika barang jaminan dijual melalui pelelangan harga jualnya jatuh dibawah harga pasar. Undang-undang memberikan kesempatan kepada Debitor untuk menawarkan dan mencari pembeli sendiri sebelum benda jaminan dijual secara lelang. Bagaimana jika Debitor menghindar?, maka harus diartikan tidak ada kesepakatan antara Kreditor dan Debitor, maka selanjutnya berdasarkan Pasal 6 UU.No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah Kreditor dapat meminta Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang ( KPKNL) untuk menjual secara lelang tanpa melalui Pengadilan. b. Eksekusi atas kekuasaan sendiri (parate executie) : Berdasarkan Penjelasan Umum angka 9 UU No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah dan sesuai pula dengan penjelasan Pasal 14 ayat (2) dan ayat (3) menyatakan bahwa irah-irah yang terdapat pada sertipikat hak tanggungan dimaksud adanya kekuatan eksekutorial, sehingga ketika Debitor wanprestasi maka benda jaminan dapat dieksekusi sebagaimana putusan Pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap 12

sesuai hukum acara perdata. Berdasarkan Pasal 11 ayat (2) huruf (e) UU. No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah bahwa dalam Akta Pemberian Hak Tanggunga (APHT) telah diperjanjikan janji-janji antara Kreditor dan Debitor kemudian APHT tersebut didaftarkan di Kantor Pertanahan sehingga mengikat kedua belah pihak jika Debitor wanprestasi penjualan dijual melalui pelelangan umum agar tidak merugikan Debitor.Jadi pelaksanaan eksekusi ini tidak perlu melalui Pengadilan. c. Eksekusi berdasarkan Titel Eksekutorial : Jika Debitor wanprestasi, kemudian Kreditor gagal melaksanakan penjualan secara dibawah tangan atau penjualan atas kekuasaannya sendiri, maka Kreditor dapat mengajukan permohonan Pengadilan untuk dilaksanakan eksekusi bedasarkan Sertipikat Hak Tanggungan yang mempunyai titel Eksekutorial. Eksekusi sepeti ini diatur dalam pasal 224 HIR/258 R.Bg. Proses selanjutnya adalah Pengadilan akan melaksanakan aan maning ( teguran) kepada Debitor untuk membayar utang dan bunganya, jika Debitor telah membayar utang dan bunganya maka pelelangan akan dihentikan, sebaliknya jika Debitor tetap tidak melaksanakan kewajibannya, tahap selanjutnya Ketua Pengadilan akan memerintahkan Panitera atau Juru Sita melaksanakan Sita Eksekusi dan selanjutnya Pengadilan meminta KPKNL melaksanakan pelelangan terhadap objek benda yang diletakan jaminan Hak Tanggungan. PENUTUP Demikian beberapa hal yang berkenaan dengan sekitar eksekusi dan pelaksanaan lelang serta eksekusi Hak Tanggungan Undang Undang Nomor 4 Tahun 1996. Atas segala kekuranggannya mohon kritiknya dan semoga bermanfaat. 13