BAB IV ANALISIS. IV.1.1 Pelaku, Jenis, dan Urutan Kegiatan

BAB IV ANALISIS IV.1 Analisis Aspek Manusia IV.1.1 Pelaku, Jenis, dan Urutan Kegiatan Gambar 4.1 Kelompok Kegiatan Pelaku kegiatan di dalam bangunan beragam fungsi ini ada empat, yaitu pengunjung pusat perbelanjaan, karyawan pusat perbelanjaan, penghuni apartemen, dan pengelola bangunan. Kegiatan utama yang dilihat dari aspek manusia dalam bangunan ini adalah menghuni apartemen dan berbelanja di pusat perbelanjaan atau kegiatan transaksi lainnya. Sesuai dengan lokasinya, maka kemungkinan besar pengunjung mall dan penghuni apartemen bangunan beragam fungsi ini adalah para pekerja kantor di kawasan Sudirman dan merekalah yang menjadi target pasar utama untuk bangunan ini. Sedangkan calon tenant berasal dari tenant pada umumnya dan para pedagang di Bendungan Hilir yang semakin berkembang. 41

Analisis kegiatan pengunjung mal datang Buang air ibadah Aktivitas parkir jalan-jalan makan, minum berbelanja Interaksi sosial pulang Gambar 4.2 Skema Kegiatan Pengunjung Mal Analisis kegiatan pengelola/servis datang Buang air ibadah Aktivitas parkir bekerja makan, minum berbelanja Interaksi sosial pulang Gambar 4.3 Skema Kegiatan Pengelola/servis 42

Analisis kegiatan penghuni apartemen datang Buang air mandi Aktivitas parkir istirahat makan, minum olahraga Interaksi sosial belanja pergi Gambar 4.4 Skema Kegiatan Penghuni Apartemen Analisis kegiatan tenant datang Buang air ibadah Aktivitas parkir bekerja makan, minum istirahat Interaksi sosial pulang Gambar 4.5 Skema Kegiatan Tenant 43

IV.1.2 Kegiatan, Pengguna, Sifat, dan Kebutuhan Ruang Penghuni Fungsi Kegiatan Sifat Ruang Hunian Tidur, istirahat Non-formal, rutin Ruang tidur Mandi, buang air, membersihkan diri, ganti pakaian Non-formal, rutin Kamar mandi/toilet Memasak, membuat minum Non-formal, bersih Dapur Makan, minum, berkumpul, Non-formal, semi privat, intim Ruang makan Bersantai, istirahat, berkumpul, Non-formal, intim, semi privat Ruang keluarga Menerima tamu Semi-publik Lobby apartemen Memarkir kendaraan Non-formal, terkontrol Ruang parkir Olah raga, kegiatan outdoor Non-formal, semi privat Kolam renang, taman, gym Tabel 4.1 Kegiatan, Pengguna, Sifat, dan Kebutuhan Ruang Penghuni Pengunjung Fungsi Kegiatan Sifat Ruang Perbelanjaan dan rekreasi Mencari informasi, menunggu Publik, ramai Lobby mal Berjalan Publik, ramai Mal (jalan) Berbelanja Publik Toko Melihat contoh barang Istirahat, makan, minum, berinteraksi sosial Atraktif, komunikatif Publik, non-formal Etalase/ruang display Restoran, kafe, foodcourt Bermain Publik, non-formal Taman 44

bermain Bersantai Publik, non-formal Taman Buang air besar/kecil Publik, non-formal, tertutup Toilet Sholat Non-formal Musholla Transaksi bank Semi-formal Bank/ATM Memarkir kendaraan Menyusui bayi Olah raga Transfer barang Non-formal, terkontrol Non-formal, tertutup Non-formal, semangat, sehat Non-formal, tertutup Ruang parkir Ruang menyusui Gym Loading dock Tabel 4.2 Kegiatan, Pengguna, Sifat, dan Kebutuhan Ruang Pengunjung Tenant Fungsi Kegiatan Sifat Ruang Tenant Memajang barang Atraktif, komunikatif Etalase/ruang display Melakukan negosiasi, kegiatan jual beli Semi-formal, interaktif, komunikatif Ruang negosiasi Pembayaran Semi-formal Ruang transaksi Menerima barang Menyimpan barang Pengepakan barang Non-formal, disiplin, terkontrol Non-formal, disiplin, terkontrol Non-formal, disiplin, terkontrol Ruang penerimaan barang Gudang Ruang pengepakan 45

Buang air Non-formal Toilet Memarkir kendaraan Non-formal, terkontrol Ruang parkir Tabel 4.3 Kegiatan, Pengguna, Sifat, dan Kebutuhan Ruang Tenant Pengelola dan Servis Fungsi Kegiatan Sifat Ruang Pengelolaan koordinasi Semi-formal, interaktif, komunikatif Ruang rapat Bekerja, mengatur Privat, disiplin Ruang manajer administrasi Bekerja Semi-formal, interaktif, komunikatif Semi-formal, interaktif, komunikatif Ruang administrasi Ruang kerja Menyimpan barang Non-formal, dispilin, terkontrol Pelayanan kebersihan Non-formal, dispilin, terkontrol Pelayanan keamanan Non-formal, dispilin, terkontrol Gudang Ruang janitor Ruang sekuriti pelayanan keamanan, memonitor, dan mengontrol Non-formal, terkontrol dispilin, Ruang monitor/kontrol Buang air Non-formal, publik Kamar mandi/wc ibadah Non-formal, publik, bersih Ruang ibadah Memarkir kendaraan Non-formal, terkontrol Ruang parkir Makan, minum, istirahat Non-formal, santai Kantin istirahat Non-formal, santai, rekreatif Ruang istirahat Pemeliharaan dan pelayanan Non-formal, terkontrol Ruang utilitas (genset, ME, 46

bangunan tangki air, dll) Tabel 4.4 Kegiatan, Pengguna, Sifat, dan Kebutuhan Ruang Pengelola dan Servis Dari analisis kegiatan, pengguna, sifat, dan kebutuhan ruang di atas, terdapat beberapa ruang yang dapat digabung untuk mewadahi beberapa aktivitas sekaligus yaitu: Kelompok ruang fasilitas utama o Kelompok ruang apartemen o Kelompok ruang pusat perbelanjaan Kelompok ruang fasilitas pendukung o Kelompok ruang pengelola dan servis o Lobby/resepsionis o Toilet Kelompok ruang fasilitas pelengkap o Kolam renang o Gym o Gudang o Pantry o Parkir o Mushola o Taman o Ruang M&E o Ruang istirahat o Area PKL&UKM 47

IV.2. Analisis Aspek Bangunan IV.2.1 Kebutuhan dan Dimensi Ruang Ratio tipe kamar apartemen Tipe kamar Hampton s park The Mansion Albergo Tower @ Bellezza Rata-rata Pembulatan Studio - - - - - 1 kamar 2 6 5 4,3 5 ~ 6 2 kamar 2 1 1 1,3 2 3 kamar 1 1 1 1 1 Tabel 4.5 Perhitungan Ratio Tipe Apartemen Perkiraan tipe penghuni Pekerja kantor Pengusaha muda Mahasiswa/ mahasiswi Keluarga dengan 1 anak Keluarga dengan 2 anak Total 40% 20% 10% 20% 10% 100% Tabel 4.6 Perkiraan Tipe Penghuni Survey Luas Berdasarkan Tipe Kamar Tipe Kamar Hampton s park The Mansion Albergo Tower @ Bellezza Interval 1 kamar tidur 53 60 64 53-64 2 kamar tidur 82 146 121 82-121 3 kamar tidur 105 241 145 105-241 Tabel 4.7 Survey Luas Tipe Kamar 48

Perbandingan Standar Luas Kamar Tipe kamar Standar FHA (m 2 ) Standar buku panduan perancangan bangunan komersial (m 2 ) Hasil Survey (m 2 ) 1 kamar tidur 65 97.5 36 54 53 64 2 kamar tidur 95 142.5 45 90 82 121 3 kamar tidur 120 180 54 108 105 241 Tabel 4.8 Perbandingan Standar Luas Kamar Dimensi ruang penghuni Ruang Standar Sumber Luas 1RT (m 2 ) Luas 2RT (m 2 ) Luas 3RT (m 2 ) Ruang tidur 12 NAD 12 24 36 Ruang keluarga 9 NAD 9 9 9 dapur 5.4 NAD 5.4 5.4 5.4 Ruang makan 7.2 NAD 3.6 7.2 7.2 Kamar mandi 4 NAD 4 8 8 gudang 1.5 NAD 1.5 3 4.5 Total 35.5 56.6 70.1 Sirkulasi 20% 7.1 11.32 14.02 Total 42.6 67.92 84.12 Tabel 4.9 Dimensi Ruang Penghuni Dengan pertimbangan efisiensi dan efektivitas ruang serta perkembangan gaya hidup yang praktis, maka dipilih dimensi setiap tipe kamar apartemen sebagai berikut: Tipe 1KT Tipe 2 KT Tipe 3 KT 45 m 2 75 m 2 90 m 2 Tabel 4.10 Dimensi Tipe Kamar Apartemen 49

Jumlah unit kurang lebih : 250 koefisien unit kamar : 250:9 = 27.78 ~ 28 Dimensi Unit Apartemen Ruang ratio koefisien Jumlah unit Luas 1 unit (m2) Total luas (m2) Tipe 1 kamar 6 28 168 42 7056 Tipe 2 kamar 2 28 56 68 3808 Tipe 3 kamar 1 28 28 84 2352 Lobby - - 3 18 54 Kolam renang - - 1 180 180 Total 9-252 - 13450 Tabel 4.11 Perhitungan Dimensi Unit Apartemen Dimensi Ruang Pengunjung Ruang Standar Sumber Kapasitas Jumlah Luas (m 2 ) Mal 1.5m2/org SB 400 3 1800 Lobby 1.5m2/org SB 24 6 216 Mushola 2m2/org SB 10 1 20 Toilet 3m2/org SB 5 12 180 Ruang menyusui 4m2/org SB 4 1 16 Atm center 1m2/org SB 12 1 12 Total 2244 Tabel 4.12 Perhitungan Dimensi Ruang Pengunjung 50

Dimensi Tenant Ruang Standar Sumber Kapasitas jumlah Luas (m 2 ) Anchor* 7m2/orang SB 100 6 4200 Retail** 3.5m2/orang SB 12 36 1512 Restoran/kafe 4m2/org SB 24 12 1152 UKM+PKL 20% PD 96 1 1373 Total 8237 Tabel 4.13 Perhitungan Dimensi Tenant *Anchor dapat berupa food court, fitness center, supermarket, dan sebagainya. **Retail dapat berupa toko, mini market, apotek, poliklinik, kegiatan usaha dan pelayanan lainnya. Dimensi Ruang Pengelola Dan Karyawan Ruang Standar/orang Sumber Kapasitas Luas (m 2 ) Ruang resepsionis 2 SB 6 12 Ruang rapat 2.4 SB 15 36 Ruang pimpinan 9 SB 1 9 Ruang administrasi 2.25 SB 4 9 Ruang pemasaran 6 SB 6 36 Ruang kerja 4.5 SB 8 36 Gudang 3 SB 2 6 Ruang janitor 3 SB 2 6 Ruang sekuriti 3 SB 5 15 Ruang monitor/kontrol 6 SB 4 24 51

Ruang karyawan 2 SB 18 36 Pantry 3 SB 2 6 Loading dock 15 SB 3 45 Ruang utilitas dan AHU 22.5 SB 4 90 Total 366 Tabel 4.14 Perhitungan Dimensi Ruang Pengelola Luas tapak : 7700 m 2 KDB 60% : 4620 m 2 KLB 4,5 : 34650 m 2 Ketinggian Pusat perbelanjaan Ketinggian Apartemen Ketinggian bangunan maksimal : 2-4 lantai : 8-10 lantai : 12 lantai Luas lantai tipikal mal maksimal : 4620 m 2 Luas Pusat Perbelanjaan Luas bangunan : 2244 + 8237 + 366 = 10847 m2 : Luas Apartemen + Luas Pusat Perbelanjaan : 13450 + 10847= 24297 m 2 Kombinasi lantai (PP + A) Luas 1 lantai pusat perbelanjaan Luas 1 lantai apartemen 4 + 8 2711.75 m 2 1681.25 m 2 3 + 9 3615.7 m 2 1494.4 m 2 2 + 10 5423.5 m 2 1345 m 2 Tabel 4.15 Perhitungan Luas 1 Lantai 52

Dari perhitungan di atas, kombinasi 2 + 10 tidak sesuai karena luas lantai pusat perbelanjaan melebihi luas KDB, sehingga kombinasi lantai yang sesuai adalah 4 + 8 atau 3 + 9. Dengan pertimbangan efisiensi dan efektivitas maka kombinasi lantai yang dipilih adalah 3 + 9. Perkiraan tinggi bangunan adalah sebagai berikut: Perkiraan Tinggi Bangunan Bangunan Jumlah lantai Floor to floor (m) Tinggi bangunan Pusat perbelanjaan 3 4 12 m Apartemen 9 3 27 m Parkir basement 3 3 9 m Total 12 + 3 39 + 9 m Tabel 4.16 Perkiraan Tinggi Bangunan IV.2.2 Kebutuhan Parkir Kebutuhan parkir mobil Bangunan Jumlah unit/luas Standar parkir Jumlah parkir Luas parkir (35m 2 /mobil) Pusat perbelanjaan 9598 Per 60 m2 160 5600 m 2 Apartemen 1&2 KT 224 Per 1 unit 224 7840 m 2 Apartemen 3 KT 28 2 per 1 unit 56 1960 m 2 Total - - 440 15400 m 2 Tabel 4.17 Kebutuhan Parkir Mobil (Berdasarkan Standar Perancangan Bangunan Tinggi) 53

Kebutuhan parkir motor Bangunan Jumlah parkir mobil Ratio parkir mobil & motor Jumlah parkir Luas parkir (2.4 m 2 /motor) Pusat perbelanjaan 160 1:3 480 1152 m 2 Apartemen 280 2:1 140 336 m 2 Total 440-620 1488 m 2 Tabel 4.18 Kebutuhan Parkir Motor Pada proyek ini dibutuhkan luas area parkir sebesar 15400 + 1488 = 16888 m 2. Luas basement maksimal 4620 m2 Jumlah basement = 16888 : 4620 = 3.7 lantai ~ 4 lantai IV.2.3 Hubungan Skematik Hubungan skematik program ruang secara umum: Side entrance Servis Pusat perbelanjaan Apartemen Entrance Gambar 4.6 Skema Program Ruang secara Umum 54

Hubungan skematik program ruang apartemen: Kolam renang Taman Parkir Lobby/lift Koridor Mal Unit apartemen Lobby mal Entrance Gambar 4.7 Skema Program Ruang Apartemen Hubungan skematik program ruang pusat perbelanjaan: Toilet, musholla, ruang menyusui Mal Tenants Parkir Lobby Taman Entrance Gambar 4.8 Skema Program Ruang Pusat Perbelanjaan 55

Hubungan skematik program ruang pengelola & servis: Mal Parkir M&E Ruang pengelola & servis Toilet Musholla Side entrance Gambar 4.9 Skema Program Ruang Pengelola & Servis IV.2.4 Sistem Massa Bangunan Bentuk Bangunan Kriteria Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3 Orientasi 2 3 1 Stabilitas 1 2 3 Estetika 1 2 3 Efektivitas sirkulasi Efektivitas Ruang 3 2 1 3 1 2 Total 10 10 10 Tabel 4.19 Analisis Bentuk Bangunan 56

Setiap bentuk memiliki kelebihan dan kekurangan masing-masing. Bentuk bangunan yang dipilih adalah bentuk kubus atau balok. Kelebihannya dalam efisiensi dan efektivitas dalam beberapa hal menjadi faktor yang penting dalam tahap perancangan selanjutnya dengan mempertimbangkan bahwa proyek memiliki orientasi kepada profit dan konsep hemat energi yang juga menuntut efisiensi. Kekurangannya dalam nilai estetika, stabilitas, dan faktor lainnya dapat dicari solusinya dalam tahap perancangan. Pola Massa Bangunan Kriteria Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3 Double loaded Single loaded Double loaded Hemat energi 1 3 2 Pencahayaan alami Pengudaraan alami 1 2 3 1 3 2 Estetika 1 2 3 Efisiensi ruang 3 1 2 Efisiensi material 3 2 1 Efektivitas Ruang 3 1 2 Efektivitas lahan 3 1 2 57

Jumlah massa 1 2 3 Total 15 19 20 Tabel 4.20 Analisis Pola Massa Bangunan Pola massa bangunan yang dipilih adalah alternatif 3. Pola ini sesuai dengan konsep yang cenderung berorientasi kepada matahari dan angin. Banyaknya massa menambah potensi untuk terjadinya sirkulasi udara yang lebih baik. Secara estetika dinilai lebih baik karena memiliki ritme dan proporsi bangunan yang baik. Pola Ruang Bangunan Kriteria Alternatif 1 Alternatif 2 Single loaded Double loaded Pencahayaan alami 2 1 Pengudaraan alami 2 1 Efisiensi bangunan 1 2 Efisiensi lahan 1 2 Orientasi Profit 1 2 Total 7 8 Tabel 4.21 Analisis Pola Ruang Bangunan 58

Pola ruang antara single loaded dan double loaded mempunyai kelebihan masing-masing, tapi double loaded unggul dalam masalah orientasi pada profit, sehingga sistem tersebutlah yang digunakan dalam proyek. IV.2.5 Sirkulasi dalam bangunan Ada 3 macam sirkulasi dalam bangunan yang harus direncanakan, yaitu: Sirkulasi horizontal Sistem Sirkulasi Kriteria Linear Fleksibel Menunjukkan suatu arah Menggambarkan gerak Menghubungkan ruang secara lanjut Dapat membentuk loop Radial Memiliki titik awal dan akhir pertemuan Merupakan sirkulasi linear yang berkembang dari pusat Bersifat ekstrofert Menuju ke banyak arah Network Memperkuat kesan sudut Merupakan jalan pintas untuk mempemudah pencapaian Spiral Bersifat menerus dan tidak berhenti Mempunyai titik pusat 59

Mempunyai tujuan ke luar Grid Membutuhkan tingkat pelayanan yang tinggi Teratur Sirkulasi bebas Tabel 4.22 Jenis Sirkulasi Sirkulasi yang terbaik dan sesuai dengan bangunan beragam fungsi ini adalah sirkulasi linear. Sirkulasi ini digunakan pada fungsi apartemen dan juga fungsi pusat perbelanjaan. Sirkulasi Vertikal Pada proyek ini terdapat 3 jenis sirkulasi vertikal di dalam bangunan, yaitu dengan menggunakan lift, tangga, dan eskalator. Ketiga sirkulasi digunakan dalam perancangan bangunan beragam fungsi ini dengan pertimbangan sebagai berikut: Lift o Jumlah lantai bangunan adalah 12 lantai + 3 basement o Memudahkan pencapaian penghuni ke unitnya o Diperlukan untuk memudahkan pemindahan barang o Membantu pengunjung dengan kondisi cacat 60

o Kecepatan lift yang direkomendasikan untuk bangunan ini adalah 1 m/detik. o Kapasitas lift yang direkomendasikan adalah 1250 kg atau 12 penumpang. o Waktu tunggu 50-70 detik Perhitungan waktu perjalanan bolak balik (T) T = ((2h+4s)(n-1)+s(3m+4))/s = ((2x3+4x1)(13-1)+1(3x12+4))/1 = ((10)(12)+40)/1 = 160 Pemeriksaan jumlah lift yang ideal (untuk 1 tower) WT = T/N (WT=Waktu Tunggu;N=jumlah lift=3) = 160/3 = 53.3 (ideal) Eskalator (pusat perbelanjaan) o Memudahkan pencapaian ke lantai atas/bawah o Memperlancar sirkulasi publik di bangunan Eskalator yang digunakan adalah eskalator beralur tunggal yang sesuai dengan bangunan dengan luas sampai 10.000 m2. 61

Tangga o Sirkulasi pendukung jika sirkulasi utama tidak berfungsi (lift) o Sirkulasi antar lantai (tidak perlu lift) o Sirkulasi darurat (tangga darurat) Bangunan pusat perbelanjaan direncanakan terdiri dari 3 lantai yang dihubungkan oleh 2 pasang eskalator, tangga, dan lift. Lift dipergunakan sebagai penghubung antara basement, pusat perbelanjaan, dan apartemen. Lift menuju apartemen hanya dapat diakses oleh para penghuni. Gambar 4.10 Tipe Letak Inti Letak Inti Kriteria Di ujung Di luar Di tengah Inti ganda Di sudut Acak Fleksibilitas ruang Baik Sangat baik Cukup Kurang Baik Kurang sekali Ruang di sisi keliling bangunan Kurang Cukup Sangat baik Sangat baik Kurang sekali Baik Pemanfaatan lantai dasar Cukup Sangat baik Cukup Kurang Baik Kurang sekali Jarak dari inti Kurang Kurang sekali Baik Sangat baik Cukup Cukup Kejelasan pola Cukup Kurang Baik Sangat baik Cukup Cukup 62

sirkulasi Pencahayaan alami Baik Sangat baik Kurang sekali Kurang sekali Sangat baik Kurang Hubungan dengan utilitas di atap Cukup Kurang sekali Sangat baik Baik Kurang Cukup Hubungan dengan utilitas di lantai dasar Cukup Kurang Baik Sangat baik Kurang sekali Cukup Kekakuan struktur (gaya lateral) Kurang Kurang sekali Sangat baik Sangat baik Baik Cukup Hubungan dengan pusat perbelanjaan Baik Sangat baik Kurang Kurang sekali Cukup Kurang sekali Tabel 4.23 Karakteristik Letak Inti Bangunan (Sumber: Panduan Sistem Bangunan Tinggi) Tipe letak inti dipilih yang paling sesuai dengan keadaan bangunan beragam fungsi yang mempunyai tingkat kepentingan dan kenyamanan yang berbeda-beda. Tipe letak inti di ujung dipilih karena kesesuaiannya dengan konsep bangunan hemat energi. IV.2.6 Zoning dalam Bangunan Zoning dalam bangunan terbagi menjadi privat, semi-privat, publik dan servis. Semua dihubungkan oleh zona publik berupa mal. Kriteria Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3 Kemudahan akses 1 3 2 63

Kenyamanan sirkulasi 2 3 1 Keamanan 3 2 1 Merata 2 3 1 Menghilangkan kejenuhan 1 2 3 Mengurangi kelelahan 2 3 1 Total 11 16 9 Tabel 4.24 Zoning Dalam Bangunan (Merah=Privat; Hijau=Semiprivat; Biru=Publik; Jingga=Servis) Zoning alternatif 2 dipilih karena keunggulannya dibanding alternatif lainnya. Zoning ini merupakan zoning dasar, sehingga pada tahap perancangan dapat dikembangkan lebih optimal lagi. IV.2.7 Struktur Bangunan Struktur bangunan yang digunakan adalah struktur yang dapat menahan beban vertikal dan horizontal dengan baik. Pelaksanaan konstruksi bangunan tidak terikat oleh satu metode. Upper Structure Tipe Kelebihan Kekurangan Rectangular Grid Material beragam, cocok untuk hunian, pengerjaan mudah, kuat Monoton Diagonal Grid Lebih hemat daripada sistem rangka besi konvensional Material besi, mahal, kurang cocok pada hunian, pengerjaan sulit 64

Sub Structure Tipe Kelebihan Kekurangan Tiang Pancang Waktu pengerjaan cepat, kemampuan menahan beban vertikal yang baik Pengerjaannnya harus sangat teliti Tiang Bor Daya tahan beban lebih besar Waktu pengerjaan lama Rakit Cocok untuk bangunan dengan ruang bawah tanah Pembuatannya boros bahan dan energi Tabel 4.25 Analisis Struktur Struktur rigid frame/rangka kaku dengan beton bertulang biasanya digunakan untuk bangunan dengan skala proyek seperti ini dan sesuai dengan kemampuan para tenaga kerja bangunan lokal. Pondasi menggunakan tiang pancang yang lebih cepat pemasangannya daripada jenis pondasi lainnya dan memiliki kemampuan menahan gaya bertikal yang baik. Pondasi rakit juga digunakan karena bangunan memiliki basement. IV.2.8 Material Material Kriteria Beton Kayu Kaca Aluminium Baja Komposit Hemat energi 5 6 3 1 2 4 Kekuatan 3 2 1 5 6 4 Fleksibilitas 5 2 1 3 4 6 Biaya 6 5 3 1 2 4 Perawatan 5 1 4 6 3 2 Tabel 4.26 Analisis Material 65

Analisis di atas tidak mencakup semua material bangunan yang tersedia pada saat ini. Setiap material memiliki kelebihan dan kekurangan. Material yang digunakan dalam bangunan beragam fungsi ini adalah material yang sesuai dengan fungsinya dan perawatannya mudah pada saat bangunan beroperasi. IV.2.9 Sistem Utilitas Air Gambar 4.11 Sistem Pasokan Air Sistem pasokan air bersih Kriteria ke atas (tanpa tangki air) ke atas (dengan tangki air) ke bawah Hemat energi 1 2 3 Tabel 4.27 Sistem Pasokan Air Bersih Sistem pasokan yang digunakan adalah sistem pasokan ke bawah dengan tangki air terletak di atas bangunan. Sumber air berasal dari PDAM dan Instalasi daur ulang air. Air tanah tidak dapat digunakan karena kondisinya kurang baik dan pengeboran yang terlalu dalam. 66

Kebutuhan Air Fungsi Luas Kebutuhan air per m2 Luas x Kebutuhan air per m2 (liter) Apartemen 13216 15 198240 Kantor/pengelola 366 10 3660 Pusat Perbelanjaan 9232 5 46160 Total 248060 Tabel 4.28 Analisis Kebutuhan Air Kebutuhan air panas per hari untuk apartemen dengan kamar mandi shower 45 liter dan untuk kamar mandi dengan bak adalah 135 liter. Apartemen ini sebaiknya menggunakan kamar mandi dengan shower. Pengamanan terhadap kebakaran Hidran Gambar 4.12 Sistem Penyaluran Air pada Gedung dengan Hidran dan Sprinkler (Sumber: http://www.noblefire.com/) 67

Ada 3 jenis hidran yaitu hidran kotak, hidran halaman, dan hidran kota. Pada bangunan beragam fungsi, semua tipe ini digunakan sebagai usaha pencegahan yang optimal. Sprinkler Gambar 4.13 Tipe Susunan Cabang Sprinkler Ada beberapa susunan cabang sprinkler. Yang paling sesuai dengan bangunan beragam fungsi ini adalah tipe D, seperti yang ditunjukkan pada gambar sebelah kanan bawah di atas. Detektor Gambar 4.14 Diagram Alarm 68

Beberapa detektor digunakan sebagai antisipasi bahaya kebakaran, seperti detektor ionisasi, detektor api, detektor panas, dam detektor fotoeletrik. Tangga Darurat Gambar 4.15 Tangga Darurat (Sumber: Panduan Sistem Bangunan Tinggi) Jarak antar pintu darurat yang disyaratkan adalah 30 m (bangunan tanpa sprinkler) dan 45 (bangunan dengan sprinkler). Dindingnya harus dapat menahan api selama 2 jam dan pintunya dapat menahan api selama 1,5 jam. Lebar pintu keluar minimum 80 cm, sedangkan lebar tangga dan koridor minimum adalah 120 cm. Semua pintu membuka ke arah dalam kecuali pada lantai dasar yang membuka ke arah luar. 69

Listrik Gambar 4.16 Diagram Pasokan Listrik (Sumber: Panduan Sistem Bangunan Tinggi) Listrik berasal dari PLN. Alternatif lainnya adalah menggunakan pasokan listrik mandiri yang dalam konsep hemat energi disebut dengan perancangan aktif. Selain itu, disediakan set generator untuk mal dan tiap tower apartemen sebagai listrik cadangan. 70

Gambar 4.17 Tipikal Ruang Panel Listrik Dan Telepon (Sumber: Panduan Sistem Bangunan Tinggi) Telekomunikasi Gambar 4.18 Contoh Jaringan Telekomunikasi (Sumber: Panduan Sistem Bangunan Tinggi) Telekomunikasi meliputi pelayanan telepon, internet, dan televisi. Jaringan ini menjadi salah satu kebutuhan dasar untuk masyarakat kota modern. 71

Sistem Tata Suara Gambar 4.19 Jaringan Instalasi Tata Suara (Sumber: Panduan Sistem Bangunan Tinggi) Sistem tata suara meliputi integrasi sistem alarm, media informasi, keperluan musik, serta keperluan audio lainnya. Sistem Otomatisasi Bangunan Sistem ini menjadi salah satu standar untuk bangunan saat ini. Sistem ini akan sangat berguna untuk pihak pengelola dan juga penghuni. Sistem ini meliputi telekomunikasi, jaringan data, LAN, dan jaringan jarak jauh. Powermeter dan Powermanagement menjadi salah satu bagian dari otomatisasi bangunan. 72

Pengelolaan Sampah dan Limbah Gambar 4.20 Sistem Pembuangan Sampah (Sumber: http://www.ellipsecondos.ca/) Sistem Pembuangan Sampah Kriteria dengan alat pembakaran tanpa alat pembakaran Hemat Energi 1 2 Kebersihan 2 1 Efisiensi biaya 1 2 Total 4 5 Tabel 4.29 Sistem Pembuangan Sampah Sistem pembuangan sampah yang dipilih adalah sistem pembuangan sampah tanpa alat pembakaran. Sistem pemisahan antara sampah basah dan kering juga digunakan agar dapat memperoleh manfaat lebih seperti daur ulang atau komposter. 73

Gambar 4.21 Skema STP (Sumber: Panduan Sistem Bangunan Tinggi) Dimensi septik tank yang dibutuhkan oleh bangunan ini menurut panduan sistem bangunan tinggi dan dengan perhitungan jumlah orang dalam bangunan sebanyak 480 adalah 2,5x7x2,1 m3 dan jumlah sampah per hari mencapai lebih dari 480 kg per hari. Pencahayaan Tipe Pencahayaan Kriteria Pencahayaan alami Pencahayaan buatan Pencahayaan alami & buatan Hemat energi 3 1 2 Kenyamanan 1 2 3 Konsistensi 1 3 2 Total 4 6 7 Tabel 4.30 Analisis Tipe Pencahayaan 74

Kebutuhan Lampu Fungsi Bangunan Kuat Penerangan (lux) Intensitas Daya (Watt/m2) Hunian 100-250 10-20 Restoran, Toko 200-500 10-20 Pusat Perbelanjaan 500 30-50 Kantor 250-350 15-30 Tabel 4.31 Kebutuhan Lampu Pada proyek ini, cahaya yang digunakan adalah cahaya alami dan buatan. Pada pagi hari sampai sore hari, cahaya alami masih dapat diandalkan. Lampu LED dan lampu solar cell adalah contoh lampu buatan yang sesuai dengan konteks hemat energi. Penghawaan Tipe Penghawaan Kriteria Penghawaan alami Penghawaan buatan Penghawaan alami & buatan Hemat energi 3 1 2 Kenyamanan 1 3 2 Konsistensi 1 3 2 Total 4 7 6 Tabel 4.32 Tipe Pengahawaan 75

Gambar 4.22 Grafik Perbandingan AC (Sumber: http://www.vrf-air-conditioning.co.uk/images/new/daikin6.gif) Penghawaan buatan digunakan apabila sistem penghawaan alami tidak berjalan dengan baik sehingga mengganggu kenyamanan. Ada 3 jenis AC, yaitu AC dengan AC motor, AC dengan DC motor, dan AC dengan VRV. Dari grafik terlihat bahwa AC VRV merupakan AC yang paling efisien. Keamanan Pengamanan Gedung Terhadap Pencurian dan Vandalisme Gambar 4.23 Sistem Keamanan (Sumber: http://www.advanceevd.com/) Penggunaan teknologi seperti CCTV, Alarm, Akses kartu, dan Akses Sidik Jari dapat meningkatkan keamanan pada bangunan. 76

Pengamanan Gedung Terhadap Petir Gambar 4.24 Penangkal Petir (Sumber: Panduan Sistem Bangunan Tinggi) Kriteria Sistem Pengebumian Sistem Thomas Sistem Prevectron Sistem Faraday Aman 1 2 3 4 Tahan 1 2 3 4 Hemat 1 2 3 4 Total 3 6 9 12 Tabel 4.33 Tipe Pengamanan Terhadap Petir Sistem pengamanan yang dipakai pada bangunan beragam fungsi ini adalah sistem Faraday yang merupakan sistem yang terbaik untuk bangunan tinggi yang umumnya memiliki atap datar. 77

IV.2.10 Teknologi Perancangan Aktif Teknologi berperan dalam perancangan aktif yang bersifat optional. Perancangan ini umumnya berupa instalasi pembangkit listrik yang dipasang secara integrasi pada bangunan. Karena sifatnya hanya tambahan sehingga aspek ini tidak dibahas secara spesifik. Teknologi yang dapat digunakan dalam proyek ini sebagai pendukung konsep hemat energi adalah: Instalasi Listrik Tenaga Surya Jumlah sinar matahari yang melimpah di daerah tropis sangat potensial untuk dikonversi menjadi energi yang dibutuhkan. Metode ini masih jarang digunakan karena biayanya yang masih sangat mahal. Instalasi Listrik Tenaga Angin Angin pada bagian atas bangunan tinggi cukup kencang untuk menggerakan kipas pada instalasi listrik tenaga angin atau turbin angin. Metode ini biayanya lebih terjangkau dan tersedia dalam berbagai bentuk. Pada tapak, jumlah dan kecepatan angin relatif rendah, sehingga perlu digunakan bentuk yang paling efisien dan efektif dalam menangkap angin tersebut. Instalasi Listrik Tenaga Arus Lokasi proyek yang berdekatan dengan sungai membuat bangunan berpotensi menggunakan instalasi listrik tenaga arus, tetapi pergerakan arus di sungai tersebut kurang memenuhi syarat (terlalu lambat). Instalasi Listrik Tenaga Panas Bumi Dan sebagainya 78

IV.3 Analisis Aspek Lingkungan IV.3.1 Potensi Sekitar Tapak Menurut rencana pemerintah, tapak di area Bendungan hilir, terutama yang terletak di pinggir jalan Sudirman, diperuntukkan sebagai lahan perkantoran atau perdagangan. Dengan melihat kebutuhan masyarakat akan tempat tinggal, maka proyek beragam fungsi ini yang menggabungkan antara residensial dan komersial merupakan bangunan yang tepat untuk dibangun di tapak tersebut. Dalam proyek ini dilakukan pengabaian pada rencana pemerintah yang sebenarnya. Agar terbentuk proyek yang baik, maka potensi tapak dengan lingkungannya harus memiliki hubungan timbal balik yang baik dalam berbagai faktor. Hubungan ini diharapkan dapat membentuk suatu keistimewaan yang hanya ada dalam proyek ini. Ada beberapa macam elemen lingkungan yang terdapat di sekitar tapak sebagai acuan atau pertimbangan dalam merancang bangunan beragam fungsi ini, yaitu: Elemen Lingkungan Ciri-ciri Keterangan Kali Krukut Air yang melimpah Aliran deras Berwarna coklat tidak Kali yang terletak di timur laut tapak berpotensi menjadi orientasi pemandangan dari bangunan. Sayangnya kali ini belum direvitalisasi oleh pemerintah, sehingga kali tersebut terkesan kotor dan menimbulkan bau tidak sedap. Diharapkan kali tersebut sudah terevitalisasi dalam jangka waktu 5 tahun ke depan. 79

Pasar Bendungan Hilir Ramai kurang bersih Terletak di jalan utama Bendungan Hilir. Dekatnya lokasi proyek dengan pasar dapat menjadi salah satu daya tarik bagi calon penhuni Ruko-ruko Terbuka Aneka ragam barang Cukup ramai Gedung-gedung Tinggi Dinding kaca Modern Terletak di sepanjang jalan Bendungan Hilir. Perdagangan yang menjadi ciri khas dari daerah ini semakin menambah nilai jual dari bangunan beragam fungsi ini. Bahkan para pedagang tersebut berpotensi untuk menjadi calon penghuni apartemen atau penyewa toko di bangunan ini. Para pengangguran yang tinggal di area tersebut pun diharapkan dapat bekerja di bangunan beragam fungsi ini. Terletak di sepanjang jalan Sudirman. Kegiatan bisnis dan kantor di sepanjang Sudirman dan sekitarnya membuat bangunan berpotensi menjadi tempat tinggal para pekerja, tempat pertemuan, belanja kebutuhan, rekreasi, dan beristirahat bagi mereka. Tabel 4.34 Elemen Lingkungan IV.3.2 Analisis Iklim Secara makro, kota Jakarta memiliki iklim tropis yang memiliki musim hujan dan musim kemarau. Iklim mikro di kawasan proyek dipengaruhi oleh 80

keadaan matahari, angin, dan elemen-elemen lingkungan di dalam dan sekitar kawasan. Analisis Matahari 08.00 10.00 14.00 16.00 08.00 10.00 14.00 16.00 08.00 10.00 14.00 16.00 Tabel 4.35 Analisis Matahari Gambar di atas merupakan kondisi tapak terhadap matahari rata-rata sepanjang tahun. Sisi barat merupakan sisi yang terkena matahari sore yang kurang baik, sedangkan sisi timur mendapatkan matahari pagi yang baik. Sisi utara akan terus mendapat cahaya dan sisi selatan mengalami pembayangan hampir sepanjang tahun. 81

Pengaruh analisis matahari terhadap bangunan: Sisi yang memanjang menghadap ke utara-selatan untuk mengurangi panas bangunan Sisi barat diletakkan material yang dapat menjadi isolator panas dan ruang sekunder/tersier Bukaan besar pada sisi selatan dan timur Peletakan massa untuk memperoleh pembayangan yang tepat Analisis Angin Kriteria Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3 Kenyamanan 1 3 2 Kualitas angin 1 3 2 Kuantitas angin 1 3 2 Cross Ventilation 1 2 3 Total 4 11 9 Tabel 4.36 Analisis Angin Angin bergerak dari arah selatan menuju utara. Angin bergerak dari tekanan tinggi ke tekanan rendah, dari suhu rendah ke suhu yang lebih tinggi. Dengan membuat koridor, massa yang lebih kecil, dan massa yang banyak maka angin akan lebih leluasa untuk bergerak. Dengan peletakan pembayangan yang 82

menghasilkan iklim makro juga dapat mempengaruhi kuantitas dan kualitas angin. Hal lain yang harus diperhatikan adalah pengaruh hujan terhadap bangunan. IV.3.3 Analisis Drainase Gambar 4.25 Analisis Drainase Terjadi penurunan kontur ke arah sungai yang mengakibatkan drainase juga mengarah ke sungai yang juga berfungsi sebagai drainase kota. Dengan menerapkan proses filtrasi pada sistem drainase dapat membuat lingkungan menjadi lebih baik. Proses ini dapat digunakan pada keadaan lingkungan yang ideal. IV.3.4 Analisis Polusi Udara dan Suara Gambar 4.26 Analisis Polusi Udara dan Suara 83

Polusi udara terdiri dari asap kendaraan bermotor, bau, dan suara yang mengganggu. Dari gambar terlihat kemungkinan bau yang berasal dari pasar dan sungai serta asap kendaraan serta gangguan suara dari jalan. Hal ini mengakibatkan peletakan bangunan diusahakan sejauh mungkin dari sumber gangguan atau memerlukan peletakan dinding tertutup yang tepat dan proteksi tambahan berupa vegetasi untuk membantu mengurangi gangguan ini. IV.3.6 Analisis Pencapaian dan Sirkulasi Dalam Tapak Kriteria pencapaian dalam tapak berdasarkan kegiatan adalah sebagai berikut: Pencapaian penghuni o Pintu masuk khusus o Sebaiknya tersembunyi o Terlindung dari aktivitas pengunjung Pencapaian pengunjung o Mudah terlihat o Orientasi ke jalan/pedestrian utama o Tidak mengganggu arus lalu lintas Pencapaian pengelola dan servis o Pintu masuk khusus o Sebaiknya tersembunyi o Terlindung dari aktivitas pengunjung Pencapaian penyewa toko dan karyawan toko 84

o Pintu masuk khusus o Sebaiknya tersembunyi o Terlindung dari aktivitas pengunjung Pertimbangan sirkulasi dalam tapak adalah kemudahan, kenyamanan, dan keamanan para pejalan kaki (termasuk disable) dan pengguna kendaraan. Keamanan pejalan kaki pada dasarnya lebih diutamakan, tetapi akan lebih baik jika keduanya tidak saling mengganggu agar tercipta sirkulasi yang sesuai dengan kriteria berikut: Kejelasan alur sirkulasi Tidak terjadi penyilangan Efisiensi dan efektivitas lahan Pusat orientasi terhadap tapak Ada beberapa pola sirkulasi dalam tapak, yaitu: Pola jalan masuk tunggal o Semua masuk melalui satu jalur. o Pejalan kaki dan pengguna kendaraan menggunakan jalur yang sama. Pola jalan masuk ganda o Terdapat dua jalur masuk untuk umum dan yang lebih privat atau antara kedua hal yang berbeda. o Sirkulasi kendaraan dan pengguna jalan terpisah Pola jalan masuk triplet o Terdapat tiga jalur masuk, masing-masing untuk penghuni, pengunjung, dan pengelola/karyawan/servis. 85

o Sirkulasi kendaraan dan pengguna jalan terpisah, dapat ditambah jalur Dan seterusnya. sepeda atau pintu sevis. Pola jalan masuk Kriteria Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3 Jalan masuk tunggal Jalan masuk ganda Jalan masuk triplet Kenyamanan 1 2 3 Kemudahan 3 2 1 Kejelasan 1 2 3 Total 5 6 7 Tabel 4.37 Analisis Pola Jalan Masuk Dari beberapa alternatif di atas, pola sirkulasi yang digunakan dalam proyek ini adalah pola jalan masuk triplet karena dibutuhkan pemisahan antara kepentingan yang berbeda, sehingga terjadi kemudahan, kenyamanan dan keamanan di setiap pihak. Dalam proyek ini terdapat jalur masuk untuk pejalan kaki, penghuni dan pengunjung dengan mobil menjadi satu, dan servis yang memiliki jalur masuk tersendiri agar tidak 86

mengganggu kegiatan utama. Penghuni secara optional dapat memilih masuk melalui jalur masuk servis. Pola Sirkulasi Kriteria Alternatif 1 Alternatif 2 searah jarum jam berlawanan arah jarum jam Kenyamanan 2 1 Kemudahan 1 2 Kejelasan 2 1 Total 5 4 Tabel 4.38 Analisis Pola Sirkulasi Sirkulasi loop searah dengan jarum jam digunakan dalam proyek karena kenyamanan dan kejelasan arah lebih sesuai dengan keadaan tapak dan kebiasaan berkendara orang Indonesia yang lebih berorientasi ke arah kiri. IV.3.7 Analisis Orientasi Bangunan Analisis orientasi bangunan diperlukan untuk menentukan arah dan bentuk fasad bangunan agar mudah terlihat oleh calon pengunjung yang juga menjadi salah satu tuntutan bangunan komersial yang baik. Selain itu, analisis ini juga membantu 87

dalam merancang bentuk bangunan yang sesuai dengan tapak dan memiliki keunikan tersendiri. Kriteria orientasi bangunan adalah sebagai berikut: Pemandangan yang menarik atau istimewa Interaksi kegiatan di dalam dan luar tapak Respon terhadap iklim dan lingkungan Membentuk suatu keistimewaan Gambar 4.27 Analisis Orientasi Orientasi Kriteria matahari angin pemandangan jalan manusia mobil Pencahayaan alami Pengudaraan alami 6 5 3 2 4 1 5 6 3 2 4 1 Estetika 2 1 6 3 5 4 88

Interaksi lingkungan Respon terhadap iklim 6 5 4 2 3 1 6 5 4 1 2 3 Keistimewaan 4 5 6 2 3 1 Total 29 27 26 12 21 11 Tabel 4.39 Analisis Orientasi Berbagai orientasi yang ada dapat dikombinasikan sehingga membentuk rancangan bangunan yang sesuai dan menarik. Penekanan terhadap orientasi matahari diperlukan agar sesuai dengan konsep hemat energi. IV.3.8 Analisis Penataan Ruang Luar Penataan Ruang Luar Kriteria Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3 Area Taman 3 1 2 Luas Parkir 1 2 3 Kenyamanan plaza 1 3 2 Kenyamanan pedestrian 3 2 1 89

Total 8 8 8 Tabel 4.40 Penataan Ruang Luar Penataan ruang luar bertujuan untuk menciptakan suasana yang mendukung kegiatan dan kebutuhan yang ada dalam bangunan, keberadaannya pun saling melengkapi dengan bangunan. Dalam perencanaan, pemanfaatan ruang luar adalah sebagai berikut: Parkir Parkir dapat berupa parkir biasa yang terletak di atas lahan atau parkir bawah tanah/basement. Melihat lahan yang tidak terlalu besar, maka perlu dipertimbangkan untuk menggunakan parkir bawah tanah agar dapat mencapai kebutuhan parkir dan menggunakan lahan sebagai penghijauan. Pembangunan basement akan mengakibatkan biaya pembangunan semakin mahal. Plaza Plaza berfungsi sebagai penghubung antara ruang luar dengan ruang dalam. Plaza juga berfungsi untuk membentuk kenyamanan sirkulasi bagi para pejalan kaki dan juga sebagai tempat berkumpul atau bertemu. Pedestrian Pedestrian memberikan keamanan dan kenyaman bagi para pejalan kaki. Pedestrian menjaga para pejalan kaki dari bahaya kendaraan sekaligu dapt berfungsi sebagai penunjuk arah. 90

Taman Taman dibuat sebagai penghijauan, elemen pembatas, penyaring polusi udara dan suara. Taman juga merupakan pendukung untuk keindahan bangunan serta tempat bersantai bagi para pengunjung. IV.3.9 Zoning dalam Tapak Zoning dalam tapak ditentukan oleh beberapa hal, yaitu: Sirkulasi dan pencapaian dalam tapak Arah orientasi bangunan Sifat kegiatan Zoning Tapak Kriteria Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3 Sirkulasi 3 2 1 Pencapaian 3 2 1 Orientasi 3 2 1 Total 9 6 3 Tabel 4.41 Analisis Zoning Tapak 91

Pertimbangan: Publik, yang dimaksud publik adalah semua pihak, baik yang berhubungan langsung dengan bangunan atau tidak. Zona publik berada di sekitar tapak yang berfungsi sebagai penghubung antara ruang luar bangunan dengan ruang dalam bangunan atau zona selanjutnya. Semi Privat, zona semi-privat yang dimaksud adalah bangunan pusat perbelanjaan, dimana yang berada di zona itu umumnya memiliki suatu keperluan atau kepentingan tertentu. Privat, zona privat merupakan hunian yang berupa apartemen dalam proyek bangunan beragam fungsi ini. Letaknya terpisah dari zona yang lain secara vertikal. Servis, zona servis meliputi pengelolaan gedung beserta utilitas dan fasilitasnya. Letaknya berada di belakang tapak agat tidak mengganggu kenyamanan dari segala aspek. Dari pertimbangan dan analisis kriteria, yang paling baik dan akan digunakan dalam proyek adalah alternatif 1. 92