BAB 1 PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Masalah Investasi merupakan kegiatan penanaman modal, baik secara langsung maupun tidak langsung dan kegiatan investasi tidak hanya dilakukan oleh perorangan namun juga oleh lembaga lembaga sebagai suatu organisasi. Dengan harapan pada waktunya nanti pemilik modal mendapat sejumlah keuntungan dari hasil penanaman modal tersebut. Investor sebagai pihak yang mempunyai kelebihan dana dihadapkan pada berbagai alternatif pilihan investasi yang aman dalam mengembangkan modalnya, bisa dalam bentuk deposito, komoditas (emas), tanah atau menginvestasikan pada bursa saham. Selain itu investasi dalam bentuk saham juga mendatangkan keuntungan ekonomis yang diperoleh investor meliputi: capital gain (loss) yang didapat dari kelebihan harga jual atau beli, dan yield merupakan pendapatan yang diterima investor secara periodic, misalnya berupa dividen atau bunga. Dari keuntungan keuntungan tersebut, bisa menjadi alasan yang kuat bagi investor untuk lebih tertarik mengembangkan modalnya pada bursa saham. Dalam penelitian ini perusahaan real estate dan property sebagai obyek perusahaan yang diteliti karena fenomena meningkatnya pembangunan apartemen dan perumahan mewah yang berkembang saat ini menimbulkan banyaknya investor yang ingin berinvestasi pada perusahaan real estate dan 1
2 property di BEI. Tetapi investor yang menanamkan modalnya pada sektor tersebut belum mengetahui lebih rinci bagaimana menginvestasikan uangnya pada perusahaan real estate dan property yang diketahui oleh mereka sektor tersebut memiliki prospek yang menguntungkan. Dalam hal ini bukan hanya mementingkan keuntungan namun juga risiko yang dihadapi sebab banyak perusahaan real estate yang terdaftar di BEI. Oleh karena itu sebelum menginvestasikan dananya, sebaiknya membentuk portofolio terlebih dahulu, dalam artian investor tidak menginvestasikan seluruh dana mereka pada suatu saham melainkan kombinasi dari beberapa saham. Hal ini dimaksudkan jika salah satu saham nilainya jatuh sedanglan nilai saham lainnya naik, maka keuntungan dan kerugian ini bisa saling mengkompensir.karena portofolio dalam hal ini saham, mempunyai tingkat pengembalian (return) yang tinggi dengan risiko yang tinggi pula. Hal ini sesuai dengan dasar investasi dalam arti bahwa apabila investor mengharapkan untuk memperoleh keuntungan yang tinggi maka harus menanggung risiko yang tinggi pula. Namun dalam pemilihan saham-saham yang akan dimasukkan dalam portofolio tersebut, sebaiknya menghindari naluri spekulasi melainkan lebih bersifat analistis dan mengutamakan faktor perhitungan, salah satunya analisis terhadap expected return dan risiko saham. Expected return pada dasarnya merupakan rata-rata tertimbang dari beberapa return historis dengan probabilitas masing-masing return sebagai faktor penimbangnya. Sedangkan risiko diukur dengan besarnya varian atau standar deviasi dari expected
3 return. Semakin besar tingkat penyebaran (varian) maka investasi makin berisiko.pembentukan portofolio adalah mengalokasikan dana pada berbagai alternatif investasi, sehingga risiko investasi akan dapat dikurangi (diminimumkan). Hal ini dimaksudkan jika salah satu saham nilainya jatuh sedanglan nilai saham lainnya naik, maka keuntungan dan kerugian ini bisa saling mengkompensir.karena portofolio dalam hal ini saham, mempunyai tingkat pengembalian (return) yang tinggi dengan risiko yang tinggi pula. Hal ini sesuai dengan dasar investasi dalam arti bahwa apabila investor mengharapkan untuk memperoleh keuntungan yang tinggi maka harus menanggung risiko yang tinggi pula. Efektifitas pada pengurangan risiko tergantung pada besarnya koefisien korelasi dihitung dengan membandingkan fluktuasi return historis berbagai instrumen investasi yang ada dalam portofolio. Nilai koefisien korelasi berkisar antara -1 sampai1. Pada akhirnya yang diperlukan dalam melakukan kombinasi investasi yang tepat adalah diperlukan suatu ketelitian serta perhitungan dan analisis yang membandingkan daya tarik yang ditawarkan oleh masing-masing saham dan agar investor dapat memilih atau menentukan saham-saham mana yang atraktif untuk dimasukkan dalam portofolio yang sesuai dengan preferensinya. Pembentukan portofolio ialah yang nantinya akan dapat memberikan kombinasi tingkat pengembalian dan risiko yang optimum atau portofolio yang efisien, yaitu portofolio yang memberikan expected
4 return yang besar dengan risiko yang sama atau memberikan tingkat risiko yang kecil dengan expected return yang sama. 1.2 Rumusan Masalah Sebelum menginjak pada permasalahan yang dihadapi, kiranya perlu untuk mengemukakan suatu perumusan masalah agar dapatmemberikan arah sehinggatidak menimbulkan kesalahpahaman dalam masyarakat. Sesuai dengan judul yang diajukan, maka rumusan masalah yang dapat diambil adalah: Bagaimana pembentukan portofolio yang efektif dan efisien dalam risk dan expectedreturn sahamperusahaan real estate dan property di Bursa Efek Indonesia? 1.3 Tujuan Penelitian Untuk mengetahui dan menganalisis bagaimanakah membentuk investasi yang efektif dan efisien dalam risk dan return dengan menggunakan analisis portofolio sehingga mendapatkan tingkat keuntungan yang diharapkan secara maksimal dengan tingkat risiko yang minimal 1.4 Manfaat Penelitian 1. Manfaat untuk kepentingan ilmiah Berguna untuk menambah informasi dan pembendaharaan perpustakaan sebagai acuan dalam kepentingan ilmiah bagi para peneliti Karena pada dasarnya sifat dari penulisan ini terbuka bagi sipa saja yang ingin melakukan penelian.
5 2. Manfaat untuk kepentingan praktik Berguna sebagai bahan pertimbangan bagi investor atau pialang tentang cara memilih dan menyeleksi saham yang akan dibentuk sebagai portofolio sehingga memperoleh pendapatan yang diharapkan dan risiko yang akan ditanggung investor. 1.5 Ruang Lingkup Penelitian Untuk menghindari berkembangnya pembahasan yang meluas dan lebih mengarah pada permasalahan agar terjadi kesalahpahaman dalam pembahasan, maka permasalahan dibatasi pada perusahaan real estate dan property yang go public dan Perusahaan yang masuk 50 saham teraktif menurut volume perdagangan di Bursa Efek Indonesia, perusahaan yang membagikan dividen pada tahun 2012, serta harga penutupan Close Price setiap bulan, mulai dari tahun 2012 perusahaan yangperusahaan tersebut antara lain: 1. PT Agung Podomoro Land Tbk. 2. PT Alam Sutera Realty Tbk. 3. PT Bumi Serpong Samai Tbk. 4. PT Ciputra Development Tbk. Saham-saham tersebut dikombinasikan dengan menggunakan perbandingan tertentu yaitu 50% : 50% dan 70% : 30% dari beberapa peusahaan real estate dan property yang go public di Bursa Efek Indonesia.