Pedoman Penilaian dan Laporan Perkembangan Pembangunan Properti terkait LTV 1. Latar Belakang Surat Edaran Bank Indonesia Nomor 15/40/DKMP tanggal 24 September 2013 perihal Penerapan Manajemen Risiko pada Bank yang Melakukan Pemberian Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti, Kredit atau Pembiayaan Konsumsi Beragun Properti, dan Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor. Sejalan dengan tingginya pertumbuhan kredit atau pembiayaan pemilikan properti, kredit atau pembiayaan konsumsi beragun properti, dan kredit atau pembiayaan kendaraan bermotor yang berpotensi menimbulkan berbagai Risiko maka Bank perlu meningkatkan kehati-hatian dalam penyaluran kredit atau pembiayaan pemilikan properti, kredit atau pembiayaan konsumsi beragun properti, dan kredit atau pembiayaan kendaraan bermotor. Sejalan dengan ketentuan dan peraturan yang diatur oleh Bank Indonesia maupun Regulasi terkait lainnya, maka perlu disusun pedoman penilaian yang dapat digunakan oleh Penilai dalam pemenuhan penentuan nilai properti sebagai agunan terkait penentuan besaran nilai kredit berdasarkan ketentuan rasio Loan to Value (LTV) oleh Bank Indonesia dan Laporan Perkembangan Pembangunan Properti (LP3). 2. Ruang Lingkup Secara khusus pedoman ini disusun dikaitkan kepada Penilaian Pemilikan Properti untuk kepentingan Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti sesuai ketentuan LTV (P2L) berdasarkan ketentuan dan peraturan yang berlaku. Pedoman ini juga dilengkapi dengan pedoman Laporan Perkembangan Pembangunan Properti (LP3). Dalam pemahaman lebih luas, secara bersamaan pedoman ini harus dipahami bersamaan dengan KPUP serta Standar Penilaian lainnya, antara lain : Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) Konsep dan Prinsip Umum Penilaian (KPUP) SPI 101 - Nilai Pasar Sebagai Dasar Penilaian SPI 103 - Lingkup Penugasan SPI 105 Pelaporan Penilaian SPI 202 - Penilaian Untuk Tujuan Penjaminan Utang SPI 300 - Penilaian Real Properti 3. Definisi dan Pengertian 3.1. Definisi merujuk kepada Surat Edaran BI No. 15/40/DKMP, tanggal 24 September 2013 : Properti terdiri dari rumah tapak, rumah susun, rumah toko, dan rumah kantor. Rasio Loan to Value atau Financing to Value, yang selanjutnya disebut LTV atau FTV, adalah angka rasio antara nilai kredit atau pembiayaan yang dapat diberikan oleh Bank terhadap nilai agunan berupa Properti pada saat pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan harga penilaian terakhir.
Rumah Tapak adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang merupakan kesatuan antara tanah dan bangunan dengan bukti kepemilikan berupa surat keterangan, sertifikat, atau akta yang dikeluarkan oleh lembaga atau pejabat yang berwenang. Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuansatuan yang masing- masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, antara lain griya tawang, kondominium, apartemen, dan flat. Rumah Kantor atau Rumah Toko adalah tanah berikut bangunan yang izin pendiriannya sebagai rumah tinggal sekaligus untuk tujuan komersial antara lain perkantoran, pertokoan, atau gudang. Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti, yang selanjutnya disebut KPP atau KPP ib adalah kredit atau pembiayaan yang diberikan bank untuk pembelian Rumah Tapak, Rumah Susun, Rumah Toko dan/atau Rumah Kantor. Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Rumah, yang selanjutnya disebut KPR atau KPR ib, adalah kredit atau pembiayaan yang ditujukan untuk pembelian Rumah Tapak. Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Rumah Susun, yang selanjutnya disebut KPRS atau KPRS ib, adalah kredit atau pembiayaan yang ditujukan untuk pembelian Rumah Susun. Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Rumah Kantor, yang selanjutnya disebut KPRukan atau KPRukan ib adalah kredit atau pembiayaan yang ditujukan untuk pembelian Rumah Kantor. Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Rumah Toko, yang selanjutnya disebut KPRuko atau KPRuko ib adalah kredit atau pembiayaan yang ditujukan untuk pembelian Rumah Toko. Kredit atau Pembiayaan Konsumsi Beragun Properti, yang selanjutnya disebut KKBP atau KKBP ib adalah kredit atau pembiayaan konsumsi di luar KPP atau KPP ib dengan agunan berupa Properti. 3.2. Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 101-3.1). 4. Pedoman Teknis Berdasarkan 15/40/DKMP, tanggal 24 Sepetember 2013 tentang perihal Penerapan Manajemen Risiko pada Bank yang melakukan pemberian kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti, Kredit atau Pembiayaan Konsumsi Beragun Properti, dan Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor; Terkait Penerapan Manajemen Risiko pada Bank tersebut, maka diperlukan jasa Penilai Publik meliputi : a. Penentuan Nilai Agunan pada tahap awal pemberian kredit yang selanjutnya disebut Penilaian Properti Untuk Kepentingan LTV (P2L). b. Pemberian opini terhadap perkembangan pembangunan properti yang selanjutnya disebut Laporan Perkembangan Pembangunan Properti (LP3).
Pedoman sebagaimana yang dimaksud pada butir a dan b di atas diatur sebagai uraian berikut di bawah ini. 4.1. Penilaian Properti Untuk Kepentingan LTV (P2L) Nama Penugasan Lingkup Kredit Tujuan Penilaian Penilaian Pemilikan Properti untuk kepentingan Kredit atau Pembiayaan sesuai dengan Surat Edaran BI 15/40/DKMP, tanggal 24 September 2013 Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti (KPP) atau KPP ib Memberikan opini Nilai Pasar untuk tujuan pengikatan perjanjian Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti antara Bank dengan Debitur/Pembeli sebagaimana diatur dalam peraturan dibidang perbankan. Dasar Nilai Nilai Pasar (SPI 101-3.1) Objek Penilaian Pemilikan atas Properti yang tergolong sebagai real properti (dalam proses pengembangan) dan akan berfungsi menjadi Rumah Tapak, Rumah Susun, Rumah Toko dan/atau Rumah Kantor. Pemilikan Properti dimaksud merupakan hak atas properti dalam penyelesaian pembangunan secara fisik untuk kepentingan kredit yang terikat kepada perjanjian dan kewajiban pengembang berdasarkan perjanjian pengikatan jual beli kepada calon debitur. Bentuk Kepemilikan Penilai mengasumsikan bahwa Properti yang dinilai akan dilengkapi dengan dokumen kepemilikan dan perijinan atas properti. Tanggal Penilaian Merupakan tanggal yang ditetapkan sesuai dengan penugasan penilaian.
Asumsi Penilaian a) Seluruh asumsi umum yang dianggap signifikan agar dicantumkan dalam Lingkup Penugasan (kontrak) dan Laporan Penilaian. Lihat SPI 103, 104 dan 105 tahun 2013. b) Asumsi khusus adalah asumsi yang berbeda dari fakta yang sebenarnya pada tanggal penilaian (lihat SPI 103 - Lingkup Penugasan), yaitu suatu properti yang sedang dibangun dinyatakan telah selesai pada tanggal penilaian. c) Penyataan asumsi khusus dalam Pelaporan Penilaian setidaktidaknya mencantumkan hal-hal sebagai berikut : 1) Properti sebagai objek penilaian dimaksud terikat kepada persyaratan teknis sebagaimana yang diuraikan dalam Laporan Penilaian (sebagaimana yang dilaporkan) adalah benar dan terikat kepada tanggung jawab pengembang dalam penyelesaiannya; 2) Seluruh hak, legalitas dan perizinan yang terikat dengan hasil penilaian adalah benar dan tersedia pada tanggal penilaian; 3) Seluruh kondisi, persyaratan dan fasilitas yang diinformasikan dalam Laporan Penilaian pada tanggal penilaian adalah benar dan terikat kepada tanggung jawab pengembang dalam penyelesaiannya ; 4) Apabila asumsi khusus sebagai mana yang dimaksud pada butir (1) sampai dengan (3) di atas tidak dapat terpenuhi, maka opini nilai yang disampaikan Penilai tidak dapat digunakan. d) Untuk pemenuhan penilaian LTV ini, sekurang-kurangnya Penilai perlu mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut : 1. Persyaratan legal terkait dengan properti sudah dipenuhi oleh pengembang dan disetujui oleh pihak Bank; - Kepemilikan tanah dalam status free and clear. - Master plan yang sudah disetujui. - IMB dan ketentuan pengembangan (KDB, KLB, ketinggian bangunan, GSB). 2. Adanya persetujuan bank mengenai kelayakan usaha pembangunan proyek. 3. Adanya pernyataan pengembang yang meliputi : - Pernyataan kesanggupan oleh pengembang untuk mendapatkan dana ekuitas. - Pernyataan oleh pengembang atas jaminan kualitas kontraktor bahwa bangunan akan selesai pada tanggal yang sudah diperjanjikan antara bank dan pengembang. - Pernyataan oleh pengembang untuk melakukan pemecahan sertifikat pada saat bangunan selesai. - Pernyataan oleh Pengembang untuk menyelesaikan proyek ini dengan itikad baik selain semua persyaratan yang dinyatakan di atas. 4. Adanya perkembangan fisik pembangunan property dengan minimum perkembangan pembangunan fisik berupa kegiatan land clearing dan penunjukkan main contractor yang mencerminkan batas minimum pengembangan dengan resiko yang bisa diukur.
Lingkup Penugasan Implementasi Pelaporan Penilaian Lain-lain Penilai harus menggunakan SPI 103 tentang Lingkup Penugasan sebagai rujukan dalam melaksanakan penilaian yang dimaksud oleh pedoman ini; Dalam hal penugasan dilakukan secara terus menerus untuk suatu bank, maka perjanjian atau kontrak dalam pelaksanakan penilaian dilakukan secara individu atau secara terpusat (perjanjian induk). Memenuhi SPI 104 tentang Implementasi. Minimal dapat menggunakan Laporan Penilaian Ringkas (LPR) sebagaimana diatur oleh SPI 105 dan dengan merujuk ketentuan yang berlaku. Penilaian untuk kepentingan P2L ini berlaku dengan batasan : a) Pelaksanaan pekerjaan harus memenuhi Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI); b) Pelaksanaan pekerjaan harus didasari perjanjian kerja/kontrak yang memuat Lingkup Penugasan sesuai SPI 103; c) Hasil penilaian tidak memisahkan tanah dan bangunan; d) Kondisi dan Syarat Pembatas yang relevan harus dicantumkan. 4.2. Laporan Perkembangan Pembangunan Properti (LP3) Nama Penugasan Objek Lingkup Kredit Lingkup Pekerjaan Laporan Perkembangan Pembangunan Properti (LP3) untuk kepentingan Kredit atau Pembiayaan sesuai dengan Surat Edaran BI 15/40/DKMP, tanggal 24 Sepetember 2013 Realisasi perkembangan pembangunan fisik Properti Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti (KPP) atau KPP ib a) Pengamatan perkembangan pembangunan fisik properti yang telah diikat perjanjian kredit antara Bank dengan Debitur/Pembeli; b) Dasar penentuan besaran bobot rencana pembangunan dapat dilihat kepada : 1. Gambar kerja rencana pembangunan. c) Dasar penentuan besaran bobot realisasi perkembangan pembangunan dapat dilihat kepada : 1. Laporan perkembangan pekerjaan lapangan secara berkala pada tanggal pengamatan. 2. Hasil verfikasi laporan perkembangan pekerjaan lapangan berdasarkan realisasi fisik yang terlihat di lapangan. d) Verifikasi realisasi pembangunan fisik properti di lapangan selanjutnya diklarifikasi berdasarkan kesesuaian spesifikasi bangunan atau properti yang menjadi objek pengamatan. e) Dasar penentuan besaran acuan perkembangan tahapan pekerjaan dan kunjungan mengikuti pedoman yang disusun bank. Seperti tahapan pekerjaan pondasi (...%); pasangan dinding (...%) dan penutup atap (...%).
Jadwal Penanggung Jawab Kualifikasi Pelaksana Sesuai dengan rencana pembangunan oleh pengembang yang telah disepakati oleh bank. Penilai Publik dan KJPP Anggota MAPPI yang memahami lingkup penugasan dan memiliki kemampuan secara teori dan teknis terhadap karateristik fisik objek penugasan. Bentuk Laporan Laporan LP3 disusun dan disampaikan secara tertulis sesuai format yang disesuaikan dengan kebutuhan; Laporan ditujukan kepada pemberi tugas; Jumlah laporan LP3 disusun dengan bahasa Indonesia sebanyak 3 (tiga) rangkap termasuk pertinggal. Ketentuan Lain dan batasan Pekerjaan LP3 merupakan pekerjaan konsultansi (bukan pekerjaan Penilaian) yang berdiri sendiri dalam suatu penugasan tertentu; Pelaksanaan pekerjaan ini harus dilengkapi dengan Lingkup Penugasan/Perjanjian Kerja antara Penilai dan Pengembang serta diketahui oleh Kreditur/Bank yang mendanai; Penilaian untuk kepentingan LP3 ini berlaku dengan batasan Pelaksanaan pekerjaan harus memenuhi Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI); 5. Penutup Pedoman ini ditetapkan oleh KPSPI pada tanggal 10 Maret 2014. Ketentuan teknis pelaksanaan terkait kepada kepentingan Penilai Publik dan / atau KJPP dapat diatur pada pedoman tersendiri lebih lanjut. Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI) MASYARAKAT PROFESI PENILAI INDONESIA ( MAPPI )