REZA RAMADAN NRP 3106100046 DOSEN Pembimbing : Christiono Utomo,ST.MT.,Ph.D Yusronia Eka Putri,ST,MT JURUSAN TEKNIK SIPIL Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya 2010
ABSTRAK Kebutuhan akan hiburan sangat dibutuhkan oleh masyarakat di kota-kota besar seperti Surabaya, sebagai kota terbesar kedua di Indonesia sudah selayaknya Surabaya memiliki gedung kesenian yang representatif. Untuk memenuhi kebutuhan tersebut maka dibangunlah Gedung Kesenian Mitra dengan melakukan pemugaran Gedung Bioskop Mitra. Proyek ini memerlukan dana yang cukup besar, sehingga perlu dilakukan analisa investasi. Tugas Akhir ini bertujuan untuk mengetahui apakah investasi proyek Gedung Mitra Surabaya bisa diterima dari aspek teknis dan finansial. Setelah analisa teknis dan finansial, selanjutnya dilakukan analisa sensitifitas untuk memaparkan perubahan kelayakan investasi yang dapat terjadi akibat perubahan tingkat subsidi pendanaan investasi. Hasil analisa yang telah dilakukan menyatakan bahwa proyek tersebut dapat diterima secara teknis dan finansial pada kondisi tingkat subsidi biaya investasi 100%.
BAB I Pendahuluan BAB II Tinjauan Pustaka BAB III Metodologi BAB IV Analisa Aspek teknis, Finansial dan Sensitifitas BAB V Kesimpulan dan Saran
BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Kebutuhan akan hiburan sangat dibutuhkan oleh masyarakat di kota-kota besar seperti Surabaya, sebagai kota terbesar kedua di Indonesia sudah selayaknya Surabaya memiliki gedung kesenian yang representatif. Berdasarkan kebutuhan tersebut, Pemerintah Kota Surabaya berinisiatif membangun Gedung Mitra dengan melakukan pemugaran Gedung Bioskop Mitra. Proyek investasi ini memerlukan dana yang cukup besar, oleh karena itu perlu dilakukan analisa investasi dengan hati-hati agar jangan sampai proyek tersebut, setelah menginvestasikan dana yang cukup besar, ternyata proyek tersebut tidak menguntungkan. Gedung ini nantinya akan difungsikan sebagai galeri, teater, dan perpustakaan publik. Proyek ini dimulai pada awal tahun 2009 dilakukan dalam 2 tahap dengan perkiraan anggaran selitar Rp. 10 milyar dibiayai 100% oleh Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD) Kota Surabaya. Studi yang dapat digunakan dalam analisa investasi suatu proyek adalah analisa aspek teknis dan finansial. Analisa aspek teknis dimaksudkan untuk memberikan batasan garis besar parameter-parameter teknis yang berkaitan dengan perwujudan teknis proyek, sedangkan analisa finansial dimaksudkan untuk memilih dan menyaring macam proyek atau investasi yang memiliki potensi keberhasilan paling besar.
1.2 Rincian Masalah 1. Bagaimana analisa proyek tersebut dari aspek teknis? 2. Bagaimana analisa proyek tersebut dari aspek finansial? 3. Bagaimana analisa sensitifitas tingkat subsidi biaya investasi terhadap Net Present Value (NPV)? 1.3 Tujuan Penulisan 1. Mengetahui layak atau tidaknya Proyek Gedung Mitra dari aspek teknis. 2. Mengetahui layak atau tidaknya Proyek Gedung Mitra dari aspek finansial. 3. Mengetahui sensitifitas tingkat subsidi biaya investasi terhadap Net Present Value (NPV). 1.4 Batasan Masalah 1. Objek penelitian adalah proyek pembangunan Gedung Mitra Surabaya Tahap Pertama dari 2 tahap yang direncanakan. 2. Aspek yang dianalisa dari sisi teknis dan finansial. 3. Analisa aspek teknis meninjau Koefisien Dasar Hijau (KDH), Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), parkir, dan analisa lokasi. 4. Analisa investasi secara finansial memakai metode Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR). 5. Analisa sensitifitas hanya dilakukan pada tingkat subsidi biaya investasi. 6. Fungsi gedung sebagai galeri dan teater.
BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1 STUDI KELAYAKAN 2.1.1 Pengertian Studi Kelayakan Proyek Menurut Pudjawan (2007) yang dimaksud dengan studi kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek (biasanya merupakan proyek investasi) dapat dilaksanakan dengan berhasil. Pengertian lainnya mengenai studi kelayakan, menurut Soeharto (2002) disebutkan bahwa arti kelayakan pada kegiatan mengkaji kelayakan suatu gagasan berkaitan dengan kemungkinan tingkat keberhasilan tujuan yang hendak diraih. 2.1.2 Tujuan dilakukannya Studi Kelayakan Menurut Husnan dan Suwarsono (2000) disebutkan bahwa tujuan studi kelayakan adalah untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal yang terlalu besar untuk suatu kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan.
2.1.4 Aspek-aspek Studi Kelayakan Menurut Soeharto (2002) aspek yang dikaji tergantung dari tujuan pengkajian yag diinginkan, misalnya studi kelayakan investasi dari perusahaan swasta akan menekankan pada aspek finansial, sedangkan proyek perbaikan perkampungan oleh pemerintah akan melihat efektifitas biaya dari alternatif pendekatan yang digunakan. Aspek-aspek yang ditinjau : 1. Aspek Teknis. Aspek teknis mempelajari tentang aspek-aspek yang berkenaan dengan proses pembangunan proyek secara teknis dan pengoperasiannya setelah proyek tersebut selesai dibangun (Miles,2007), seperti : a. Penentuan lokasi proyek. b. Bangunan harus sesuai dengan persyaratan yang ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat. 2. Aspek Finansial. Soeharto (2002) juga menulis tentang proses kelayakan investasi dari aspek finansial, pendekatan konvensional yang dilakukan adalah dengan menganalisis perkiraan aliran kas keluar dan masuk selama umur investasi, sebagai berikut : a. Identifikasi biaya awal. b. Identifikasi aliran kas masuk. c. Identifikasi aliran kas keluar.
2.2 Metode Perhitungan Kelayakan Proyek 2.2.1 Analisa Legalitas Teknis Metode ini merupakan ketentuan planologis, yaitu ketentuan yang mengatur agar setiap perencanaan fisik lahan yang dimohonkan sesuai dengan : (Poerbo,2000) a. Jenis peruntukan dan penggunaan yang ditentukan Tata Kota. b. Tidak melampaui Batas Intensitas Bangunan yang ditentukan. 2.2.2 Metode Net Present Value (NPV) Menurut Pudjawan (2007) metode NPV adalah metode yang menghitung selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih ( operasional maupun terminal cash flow ) di masa yang akan datang. Untuk menghitung nilai sekarang tersebut perlu ditentukan terlebih dahulu tingkat bunga yang dianggap relevan sebagai tingkat bunga pada saat keputusan investasi masih terpisah dari keputusan pembelanjaan. Apabila nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih suatu proyek di masa yang akan datang lebih besar daripada nilai sekarang investasi, maka proyek tersebut dikatakan menguntungkan sehingga diterima. Sedangkan apabila lebih kecil ( NPV negatif ), maka proyek tersebut ditolak karena tidak menguntungkan.
2.2.3 Metode Internal Rate of Return (IRR) Menurut Thuesen dan Fabrycky(2002) metode ini menghitung tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih di masa-masa mendatang. Apabila tingkat bunga ini lebih besar daripada MARR ( Mininum Attractive Rate of Return ), maka investasi tersebut dikatakan menguntungkan, jika tingkat bunga lebih kecil daripada MARR maka investasi tersebut dikatakan rugi. 2.2.4 Analisa Sensitifitas Untuk mengetahui seberapa sensitif suatu keputusan terhadap perubahan faktorfaktor atau parameter-parameter yang mempengaruhinya maka setiap pengambilan keputusan pada ekonomi teknik hendaknya disertai dengan analisa sensitivitas. Analisa ini akan memberikan gambaran sejauh mana suatu keputusan akan cukup kuat berhadapan dengan perubahan faktor-faktor atau parameter-parameter yang mempengaruhi. Analisa sensitivitas dilakukan dengan mengubah nilai dari suatu parameter pada suatu saat untuk selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap akseptabilitas suatu investasi. Parameter-parameter yang biasanya berubah dan perubahannya bisa mempengaruhi keputusan-keputusan dalam studi ekonomi teknik adalah biaya investasi, aliran kas, nilai sisa, tingkat bunga, tingkat pajak, tingkat hunian dan sebagainya (Pudjawan,2003).
2.3 Gedung Kesenian Gedung kesenian adalah gedung yang dibangun pemerintah sebagai fasilitas publik yang seyogyanya berfungsi sebagai : a. Pusat pembelajaran dan praktek seni-budaya b. Pusat data dan literature seni-budaya c. Pusat pertunjukan dan atraksi seni-budaya d. Pusat kajian dan pengembangan seni-budaya e. Pusat informasi seni-budaya Kelima fungsi tersebut menjadi satu kesatuan yang tak terpisahkan dari eksistensi suatu gedung kesenian. (Sumber : www.fauzibowo.com) 2.4 Penelitian Terdahulu Abel(2006) meneliti apakah pembangunan Gedung Pertemuan Umum di Kuala Kapuas, Kalimantan Tengah sudah memenuhi syarat bila ditinjau dari aspek teknis dan finansial. Dalam penelitian ini dilakukan analisa arus kas, analisa Net Present Value (NPV), dan analisa Internal Rate of Return (IRR). Penelitian ini bertujuan untuk mngetahui secara jelas seberapa besar manfaat dari investasi yang sudah dikeluarkan. Setiawan (2005) meneliti tentang analisa lokasi pembangunan Rumah Sakit Brain and Spine Center di Surabaya Timur. Dalam penelitian ini dilakukan analisa lokasi dengan metode Analytical Hierarchy Process (AHP) yang bertujuan untuk mengetahui kriteria-kriteria dalam penentuan lokasi dan menetukan prioritas lokasi berdasarkan kriteria-kriteria tersebut.
BAB III METODOLOGI 3.1 Data Langkah pertama yang harus dilakukan sebelum memulai perhitungan adalah mengumpulkan semua data yang dibutuhkan. Data-data tersebut diperoleh dari PT.Citra Mandiri Cipta ( CMC ) selaku pihak kontraktor dan Pemerintah Kota Surabaya sebagai owner. 3.1.1 Klasifikasi Data Data-data tersebut antara lain : a. Data Primer berupa : Konsep operasional, harga yang ditetapkan, dan lain-lain b. Data Sekunder yang terdiri dari : i. Gambar-gambar proyek. ii.biaya-biaya yang dibutuhkan sebelum dan sesudah proyek beroperasi..
3.1.2 Prosedur Pengumpulan Data Data-data yang digunakan diperoleh melalui tahap-tahap sebagai berikut : a. Survei b.dokumentasi : i. Data Proyek ii.data Penunjang 3.2 Analisa Data 3.2.1 Aspek Teknis Dalam menganalisa aspek teknis diperlukan sebuah standar sebagai pembanding dengan keadaan di lapangan. Standar yang digunakan meliputi : 1. Menghitung Koefisien Dasar Bangunan (KDB), dimana KDB adalah prosentase perbandingan luas lantai dasar bangunan dengan luas lahan/daerah perencanaan yang dikuasai. 2. Menghitung Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dimana KLB adalah perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung dengan luas lahan/daerah perencanaan yang dikuasai. 3. Menghitung Koefisien Dasar Hijau (KDH), dimana KDH adalah prosentase perbandingan luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan gedung dengan luas lahan/daerah perencanaan yang dikuasai. 4. Menghitung luas daerah parkir. 5. Analisa lokasi dengan menggunakan metode Analytical Hierarchy Process (AHP) dengan menggunakan kriteria aksesibilitas, ketersediaan transportasi publik dan nilai lahan, membandingkan lokasi gedung Mitra dengan gedung Cak Durasim dan Taman Hiburan Remaja (THR).
3.2.2 Aspek Finansial Analisa aspek finansial dilakukan setelah melakukan analisa aliran kas yang akan terjadi, yaitu : 1. Aliran kas masuk untuk perhitungan aspek finansialnya, yaitu : a. Pendapatan dari penyewaan teater dan gallery. b. Pendapatan dari sewa lahan parkir. 2. Aliran kas keluar untuk perhitungan aspek finansialnya didapat dari : a. Biaya Total Investasi. b. Biaya Tanah. c. Biaya Konstruksi. d. Biaya Operasional, seperti : biaya staff manajemen, air, listrik,telepon. e. Biaya Maintenance, seperti : pengecatan, perbaikan, perawatan gedung. Biaya Pajak.
Analisa aspek finansial dilakukan dengan cara menghitung 2 parameter kelayakan investasi, yaitu : 1. Net Present Value (NPV) Menganalisa selisih antara benefit (penerimaan) dengan cost (pengeluaran) yang telah dipresent-valuekan. Tingkat bunga yang dipergunakan untuk mendiskonkan selisih aliran kas yang masuk dan yang keluar diperoleh dengan melihat tingkat bunga pinjaman jangka panjang yang belaku di bank.jika NPV > 0 maka proyek dikatakan layak sedangkan sebaliknya jika NPV < 0, maka dapat dikatakan proyek tersebut tidak layak. 2. Internal Rate of Return (IRR) Menghitung tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih di masa-masa mendatang. Apabila tingkat bunga ini lebih besar daripada tingkat bunga relevan (tingkat keuntungan yang disyaratkan), maka investasi dikatakan menguntungkan, kalau lebih kecil daripada tingkat bunga relevan maka dikatakan investasi tersebut merugikan.
3.2.3 Analisa Sensitifitas Analisa sensitifitas dilakukan pada tingkat subsidi pendanaan investasi. Pertama investasi akan dianalisa dengan asumsi tanpa subsidi biaya investasi, kemudian dilihat hasilnya apakah investasi tersebut dapat diterima atau tidak. Setelah itu investasi tersebut dianalisa lagi dengan asumsi mendapatkan subsidi biaya investasi sebesar 85%, 90%, 95% dan 100%, lalu dibandingkan hasilnya dengan investasi tanpa subsidi. Akan diketahui seberapa sensitifnya tingkat subsidi pendanaan investasi terhadap Proyek Gedung Mitra. 3.3 Langkah-langkah Penelitian 1. Latar Belakang 2. Perumusan Masalah 3. Studi Literatur 4. Pengumpulan Data 5. Pengolahan Data 6. Pengolahan Data Aspek Teknis 7. Pengolahan Data Aspek Finansial 8. Hasil dan Pembahasan 9. Kesimpulan dan Saran Flowchart
BAB IV ANALISA ASPEK TEKNIS, FINANSIAL DAN SENSITIFITAS 4.1 Analisa Legalitas Teknis Aspek teknis yang dianalisa dalam Tugas Akhir ini adalah dari Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), Koefisien Dasar Hijau (KDH),lahan parkir dan analisa lokasi. Analisa KDB, KLB, dan KDH diasumsikan hanya Gedung Mitra yang berdiri pada lahan yang tersedia, sedangkan analisa lokasi ditinjau dari segi aksesibilitas, ketersediaan transportasi publik, dan nilai lahan. 4.1.1 Analisa KDB, KLB, KDH, dan Lahan Parkir Analisa
4.1.2 Analisa Lokasi Analisa Lokasi adalah analisa yang bertujuan untuk mengidentifikasikan faktorfaktor apa saja yang mempengaruhi penentuan alternatif terbaik lokasi berdasarkan preferensi penyedia jasa/barang dan konsumen. Analisa lokasi ini akan meninjau 3 tempat yaitu Gedung Mitra,Gedung Taman Hiburan Remaja (THR), dan Gedung Cak Durasim. Ketiga bangunan tersebut akan ditinjau dari sisi: 1. Aksesibilitas 2. Ketersediaan Transportasi Publik 3. Nilai Lahan
Hasil : Analisa Lokasi 4.2 Analisa Aspek Finansial Aspek finansial yang dianalisa dalam Tugas Akhir ini adalah identifikasi biaya awal (investasi), identifikasi arus kas masuk, identifikasi arus kas keluar, perhitungan Net Present Value (NPV), perhitungan Internal Rate of Return (IRR), dan analisa sensitifitas. 4.2.1 Identifikasi Biaya Awal 4.2.1.1 Perhitungan Biaya Konstruksi 4.2.1.2 Perhitungan Biaya Desain 4.2.1.3 Perhitungan Perizinan Mendirikan Bangunan 4.2.1.4 Perhitungan Nilai Lahan 4.2.1.5 Perhitungan Biaya Peralatan dan Perlengkapan 4.2.1.6 Perhitungan Biaya Pre Operation Cost 4.2.1.7 Perhitungan Biaya Lain-lain Identifikasi Biaya Awal
4.2.2 Identifikasi Arus Kas Masuk Pendekatan arus kas masuk untuk proyek Gedung Mitra didasarkan pada sumber pendapatan dari sewa gallery, sewa teater, dan lain-lain diantaranya parkir dan sewa stand. 4.2.2.1 Penetapan Sumber Pembiayaan dan i (MARR) Penetapan sumber pembiayaan (cost of capital) adalah 100% dibiayai oleh Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD) kota Surabaya, karena proyek dibiayai 100% oleh pemerintah kota Surabaya dan proyek diperuntukkan sebagai fasilitas publik, maka penentuan i (MARR) dianggap sebagai cost recovery dalam hal ini diasumsikan sebesar suku bunga deposito bank. Didapatkan data-data suku bunga deposito yang dapat dilihat pada tabel 4.10 : Tabel 4.10 Bank Suku Bunga Deposito (%) per tahun Mandiri 6.25 BNI 6.5 BCA 6.0 Sumber : www.kontan.co.id Pendekatan yang dilakukan untuk memperoleh i (MARR) dengan rata-rata suku bunga deposito beberapa bank di Surabaya. Dari data-data diatas didapatkan suku bunga deposito rata-rata per tahun adalah 6,25%, maka i (MARR) dipakai sebesar 6,25%.
4.2.2.2 Pendekatan Sewa Galeri Pendekatan Sewa Galeri 4.2.2.3 Pendekatan Sewa Teater Pendekatan Sewa Teater 4.2.2.4 Pendekatan Pendapatan Lain-lain Pendekatan Pendapatan Lain-lain Rekapitulasi Pendapatan : Rekapitulasi Pendapatan
4.2.3 Identifikasi Arus Kas Keluar Pendekatan arus keluar untuk proyek Gedung Kesenian Mitra didasarkan pada pengeluaran gaji karyawan, biaya maintenance, biaya operasional seperti biaya air, biaya listrik dan telepon. 4.2.3.1 Pendekatan Gaji Karyawan Pendekatan Gaji Karyawan 4.2.3.2 Pendekatan Biaya Air Pendekatan biaya air didasarkan pada pengeluaran air pada off days, normal days, dan peak days. Perhitungan dapat dilihat pada tabel 4.22 sebagai berikut : Tabel 4.22 Sumber : Hasil Perhitungan
4.2.3.3 Pendekatan Biaya Listrik Pendekatan biaya listrik didaptkan dari perhitungan tabel 4.23 sebagai berikut : Tabel 4.23 Biaya Listrik Daya (watt) Kwh (jam) Quantity Volume/hari (kwh) Volume/bulan (kwh) Biaya/Kwh Total Pengeluaran/bulan Lampu 40 0,04 80 0,4 960 Rp 420,00 Rp 403.200,00 16 0,016 20 0,16 96 Rp 420,00 Rp 40.320,00 AC Sentral 1800 1,8 2 18 1080 Rp 420,00 Rp 453.600,00 Total Rp 897.120,00 Sumber : Hasil Perhitungan Pendekatan Operational Maintenance Operational maintenance diperhitungkan sebesar 10% dari total pengeluaran. Maka : 10% x Rp.303.216.960 = Rp.30.321.696 Rekapitulasi Pengeluaran
4.2.4 Analisa Net Present Value (NPV) Analisa Net Present Value (NPV) dalam Tugas Akhir ini awalnya diasumsikan bangunan sebagai bangunan komersial, diasumsikan tidak mendapatkan subsidi biaya investasi dari pemerintah kota Surabaya. Analisa NPV 4.2.5 Analisa Internal Rate of Return (IRR) IRR dalam investasi ini tidak diperhitungkan. 4.2.6 Analisa Sensitifitas Analisa sensitifitas dalam Tugas Akhir ini mengambil faktor tingkat subsidi sebagai faktor yang sensitive terhadap proyek Gedung Mitra. Dengan tingkat subsidi biaya investasi 85%, 90%, dan 95% akan dilihat bagaimana sensitifnya tingkat subsidi biaya investasi terhadap kelayakan proyek Gedung Mitra. Analisa Sensitifitas
BAB IV KESIMPULAN DAN SARAN 5.1 Kesimpulan Setelah dilakukan analisa aspek teknis dan aspek finansial, dapat ditarik kesimpulan : 1. Dari segi teknis, Proyek Gedung Mitra Surabaya Tahap Pertama telah sesuai dengan syarat zoning yang ditetapkan oleh pemerintah kota Surabaya, baik dari Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dan Ruang Terbuka Hijau. 2. Dari segi finansial, Proyek Gedung Mitra Surabaya Tahap Pertama tidak layak karena nilai NPV dari proyek tersebut negatif ( asumsi sebagai gedung komersial). Proyek tersebut akan menjadi layak jika mendapatkan subsidi dari pemerintah sebesar 100% (asumsi sebagai fasilitas publik). 3. Dari hasil perhitungan sensitifitas dapat dilihat bahwa investasi Proyek Gedung Mitra Surabaya Tahap Pertama akan menjadi tidak layak dari aspek finansial jika tingkat subsidi di bawah 90%. 5.2 Saran Saran yang dapat diambil dari TA ini berkaitan dengan pembahasan analisa investasi pada Proyek Mitra Surabaya Tahap Pertama adalah : Untuk penelitian selanjutnya dapat dilakukan analisa sensitifitas dengan faktor-faktor selain tingkat subsidi biaya investasi.
TERIMA KASIH