1 Analisa Penetapan Harga Jual Perumahan Pondok Permata Suci Gresik Dwi Andi Mahendra dan Farida Rachmawati ST. MT. Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil Dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS) Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111 E-mail: farida_rahma@ce.its.ac.id Abstrak Seiring dengan berkembang pesatnya pembangunan di kawasan perkotaan termasuk kota Gresik maka ketersediaan tempat tinggal hunian sudah menjadi periotas utama bagi warga masyarakat. Periotas utama tersebut disebabkan semakin berkurangnya lahan dan harga jual yang semakin meningkat Untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal warga perkotaan khususnya warga gresik maka dibangunlah sebuah perumahan yang berada tepatnya di kawasan Gresik Utara. Pada Tugas Akhir ini membahas tentang analisa penetapan harga jual Perumahan Pondok Permata Suci yaitu rumah type 56 & type 60 telah ditetapkan. Kemudian harga jual tersebut dianalisa untuk mengetahui bahwa harga yang sudah ditetapkan sudah sesuai dengan harga permintaan pasar apa tidak. Untuk mendapatkan harga jual perumahan tersebut perlu disesuaikan dengan kondisi permintaan akan tempat tinggal. Metode yang digunakan untuk mendapatkan harga jual perumahan tersebut menggunakan Metode Break Even Point (BEP) dan harga permintaan masyarakat. Setelah dilakukan analisa perhitungan maka dapat disimpulkan bahwa untuk Perumahan tipe 56 harga jualnya sebesar Rp. 267.878.151,5,-. Sedangkan untuk Perumahan tipe 60 harga jualnya sebesar Rp. 307.876.090,-. Kata Kunci Perumahan, Break Even Point, Harga Jual S I. PENDAHULUAN eiring dengan berkembang pesatnya pembangunan di kawasan perkotaan termasuk kota Gresik maka ketersediaan tempat tinggal hunian sudah menjadi periotas utama bagi warga masyarakat. Periotas utama tersebut disebabkan semakin berkurangnya lahan yang tersedia di kawasan Gresik dan juga harga jual yang semakin meningkat tiap tahunnya. Dengan demikian menjadikan warga masyarakat berupaya dengan membeli properti atau rumah dengan mencari harga yang tidak mahal yang sesuai dengan pendapatan masyarakat. Untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal warga perkotaan khususnya warga gresik maka dibangunlah sebuah perumahan yang berada tepatnya di kawasan Gresik Utara. Perumahan tersebut bernama Permata Pondok Suci yang dibangun dengan luasan sekitar 3 ha yang terdiri dari rumah type 56 Emerald dan type 60 Emeral. Perumahan Permata Pondok Suci ini merupakan bentukan dari Perumahan Gresik Kota Baru. Letaknya yang strategis dekat dengan pusat keramaian GKB, perbelanjaan Ramayana dan kawasan yang asri merupakan keunggulan perumahan ini. Harga jual pada perumahan Pondok Permata Suci ini berkisar Rp. 270 Jt untuk type 56 Emerald sedangkan untuk type 60 Emeral Rp. 310 Jt. Dengan dibangunnya perumahan tersebut diharapkan dapat memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal di kawasan kota Gresik. Pada Tugas Akhir ini membahas tentang analisa penetapan harga jual Perumahan Pondok Permata Suci. Pada penjelasan diatas dapat diketahui bahwa harga jual rumah type 56 Emerald & type 60 Emerald telah ditetapkan. Kemudian harga jual tersebut akan di analisa untuk mengetahui bahwa harga yang sudah ditetapkan sudah sesuai dengan harga permintaan pasar apa tidak. Selain itu dari pihak pengembang sesuai harapan baik dari sisi laba maupun dari sisi pendapatan masyarakat. Untuk mendapatkan harga jual perumahan tersebut perlu disesuaikan dengan kondisi permintaan akan tempat tinggal sehingga perlu dilakukan perhitungan analisa terlebih dahulu Metode untuk mendapatkan harga jual perumahan tersebut dapat dihitung dan dianalisa dengan menggunakan Metode Break Even Point (BEP). Break Even Point (BEP) dapat diartikan sebagai suatu titik atau keadaan dimana perusahaan di dalam operasinya tidak memperoleh keuntungan dan tidak menderita kerugian. Dengan kata lain, pada keadaan itu keuntungan atau kerugian sama dengan nol. Hal tersebut dapat terjadi bila perusahaan dalam operasinya menggunakan biaya tetap, dan volume penjualan hanya cukup untuk menutup biaya tetap dan biaya variabel. Apabila penjualan hanya cukup untuk menutup biaya variabel dan sebagian biaya tetap, maka perusahaan menderita kerugian. Dan sebaliknya akan memperoleh keuntungan, bila penjualan melebihi biaya variabel dan biaya tetap yang harus di keluarkan. Oleh karena itu perlu adanya perhitungan analisa dari pertimbangan biaya tetap, biaya variabel & keuntungan yang ditargetkan oleh pengembang. Perhitungan metode BEP ini mempunyai manfaat atau keunggulan dalam membantu keputusan penetapan harga jual antara lain: 1. Jumlah penjualan minimal yang harus dipertahankan agar perusahaan tidak mengalami kerugian. 2. Jumlah penjualan yang harus dicapai untuk memperoleh keuntungan tertentu. 3. Seberapa jauhkah berkurangnya penjualan agar perusahaan tidak menderita rugi. 4. Untuk mengetahui bagaimana efek perubahan harga jual, biaya dan volume penjualan terhadap keuntungan yang diperoleh.
2 Setelah perhitungan penetapan harga jual diperoleh kemudian dibandingkan dengan harga yang di inginkan oleh masyarakat agar diperoleh seberapa besar harga yang telah ditetapkan oleh pengembang dan dapat diterima oleh masyarakat. Perbandingan tersebut nantinya diplot kedalam grafik permintaan sehingga diperoleh titik temu yang biasanya disebut titik impas atau BEP. Titik impas inilah yang akan dijadikan pertimbangan oleh pengembang agar harga yang ditawarkan dapat dikatakan aman tanpa mengalami kerugian. II. TINJAUAN PUSTAKA A. Konsep Peneteapan Harga Harga jual adalah sejumlah kompensasi (uang ataupun barang) yang dibutuhkan untuk mendapatkan sejumlah kombinasi barang atau jasa. Perusahaan selalu menetapkan harga produknya dengan harapan produk tersebut laku terjual dan boleh memperoleh laba yang maksimal. Hansen dan Mowen (2001:633). Dari definisi di atas dapat disimpulkan bahwa harga jual adalah sejumlah biaya yang dikeluarkan perusahaan untuk memproduksi suatu barang atau jasa ditambah dengan persentase laba yang diinginkan perusahaan, karena itu untuk mencapai laba yang diinginkan oleh perusahaan salah satu cara yang dilakukan untuk menarik minat konsumen adalah dengan cara menentukan harga yang tepat untuk produk yang terjual. Harga yang tepat adalah harga yang sesuai dengan kualitas produk suatu barang dan harga tersebut dapat memberikan kepuasan kepada konsumen. B. Biaya Biaya Pada Perumahan Dalam menetapkan harga jual sebuah perumahan hendaknya memperhitungkan : 1. Biaya Tetap (Fixed Cost) yaitu biaya biaya yang besarnya tidak dipengaruhi oleh volume produksi. 2. Biaya Variabel (Variable Cost) yaitu biaya biaya yang besarnya tergantung (biasanya secara linier) terhadap volume produksi. 3. Biaya Total (Total Cost) adalah jumlah dari biaya biaya tetap dan biaya biaya variabel. biaya C. Pendapatan TC = FC + VC Pendapatan adalah jumlah pembayaran yang diterima perusahaan dari penjualan barang atau jasa (Soeharto, 2002). Pendapatan diperoleh dari pengkalian kuantitas yang terjual dengan harga satuan dengan rumus sebagai berikut : VC volume Gambar 1. Hubungan antara biaya fixed cost dengan biaya variabel cost. kemudian biaya tersebut dijumlah sehingga menghasilkan grafik total cost Pendapatan = Q x P Dimana : Q = Jumlah (Quantity) yang terjual FC P = harga satuan tiap unit D. Analisa Break Even Point Break Even Point atau titik impas merupakan titik dimana total pendapatan dari hasil penjualan sama besarnya dengan total biaya sehingga hanya dapat menutup semua biaya tanpa memperoleh laba tetapi juga tidak menderita rugi biaya Titik Impas III. METODOLOGI A. Rancangan Penelitian Pada dasarnya penelitian ini dilakukan dengan tujuan mengetahui harga jual perumahan dengan melakukan perhitungan biaya tetap dan biaya tidak tetap. Untuk itu perlu adanya identifikasi terkait biaya apa saja yang menjadikan dasar perhitungan harga jual. Berdasarkan hal tersebut maka dapat dilakukan perhitungan dengan BEP (Break Even point) sehingga didapatkan harga jual tiap unit. Biaya Tetap Volume titik impas = Harga Jual Biaya variabel B. Data Penelitian Data penelitian terdiri dari dua sumber yaitu data primer dan data sekunder. Data primer mencangkup biaya pembelian tanah dan biaya pada saat pembangunan yang dilakukan dengan wawancara dengan pihak owner. Sedangkan data sekunder meliputi gambar dan biaya pembangunanperumahan untuk mengetahui total biaya pembangunan. C. Perhitungan Biaya Perhitungan biaya terbagi menjadi dua kelompok yaitu biaya tetap dan biaya variabel. Biaya tetap meliputi biaya investasi untuk rumah type 56 dan type 60 serta fasilitas penunjang masjid, taman bermain, pasar dan jalan. Fasilitas penunjang sengaja dibuat untuk menarik minat konsumen. Sedangkan biaya variabel meliputi biaya tiap tiap kavling, biaya air dan biaya listrik. D. Analisa Permintaan Laba volume Pendapatan Gambar 2. Grafik yang menggambarkan titik impas/ BEP (Break Even Point) terhadap suatu biaya tetap dan pendapatan Dalam pembahasan Tugas Akhir ini terdapat analisa permintaan yang digunakan untuk mengetahui berapa kisaran harga jual setiap unit yang dikehendaki oleh masyarakat. Analisa permintaan dilakukan dengan cara survey kuisioner kepada para calon pembeli & pengunjung. Hasil survey tersebut akan diolah dan nantinya dianalisa agar mendapatkan harga jual yang banyak dikehendaki masyarakat. TC FC
3 IV. ANALISA DAN PEMBAHASAN A. Deskripsi Proyek Perumahan Pondok Permata Suci merupakan salah satu perumahan pendatang baru di kota Gresik, tepatnya berlokasi di daerah kecamatan Suci. Perumahan ini dikembangkan oleh developer PT BLP Property yang merupakan lanjutan dari pengembang perumahan GKB (Gresik Kota Baru). Perumahan dengan konsep asri, modern, dan minimalis ini berada di kawasan dengan lokasi strategis dan banyak fasilitas umum di sekitarnya seperti pasar modern, sekolah, masjid dan lain sebagainya.area yang mempunyai luasan 29.272 m2 terdiri dari 97 unit untuk tipe 56 dan 62 unit untuk tipe 60 jadi total keseluruhan 159 unit rumah. Luas tanah untuk perumahan ialah 17.563 m 2, sedangkan untuk luas tanah fasilitas umum ialah 11.709 m 2 B. Kurva Permintaan Kurva permintaan merupakan suatu bagian dari fungsi permintaan yang menunjukkan hubungan antara harga produk dengan jumlah produk yang diminta. Dengan kurva permintaan akan diketahui pula harga yang bisa diterima oleh konsumen. Dalam mendapatkan kurva permintaan penulis melakukan survei kuisoner. Survei dengan kuisoner dilakukan selama 2 minggu, dengan jumlah total responden 40 orang. Survey dilakukan di kantor pemasaran. Survey ini dimaksudkan untuk mengetahui kesediaan responden dalam membeli unit rumah dengan tingkatan harga tertentu. Tabel 1. Hasil kuisoner tipe 56 Dari masing masing tabel jumlah permintaan menurut harga maka dapat dihasilkan grafik kurva permintaan sebagai berikut : 370,000,000.00 350,000,000.00 330,000,000.00 310,000,000.00 290,000,000.00 270,000,000.00 250,000,000.00 Tabel 4. Jumlah Permintaan Menurut Tingkat Harga Tipe 56 Tabel 5. Jumlah Permintaan Menurut Tingkat Harga Tipe 60 Kurva Permintaan Rumah Type 56 9 12 15 20 29 P = - 4.873.949,58 Q + 379.978.991,60 R² = 0.978 Kurva Permintaan Rumah Type 56 Linear (Kurva Permintaan Rumah Type 56) Gambar 3. Hubungan antara harga jual dengan jumlah permintaan konsumen untuk tipe 56 400,000,000.00 380,000,000.00 Kurva Permintaan Rumah Type 60 P = -5.010.683,76Q + 440.518.180,57 R² = 0.982 Tabel 2. Hasil kuisoner tipe 60 360,000,000.00 340,000,000.00 320,000,000.00 Kurva Permintaan Rumah Type 60 Linear (Kurva Permintaan Rumah Type 60) 300,000,000.00 9 11 15 22 28 Hasil dari survey tersebut akan dianalisa agar dapat menghasilkan suatu grafik permintaan. Untuk memperoleh grafik permintaan maka hasil dari masing masing kuisoner diatas dikalikan dengan bobot untuk tiap tiap pilihan. Tabel 3. Nilai Bobot Untuk Masing Masing Pilihan Jawaban Gambar 4. Hubungan antara harga jual dengan jumlah permintaan konsumen untuk tipe rumah 60 Dari kurva permintaan diperoleh persamaan garis linier dari setiap regresi yang dilakukan pada masing masing kurva permintaan yaitu : - Untuk type 56 : P = -4.873.949,58Q + 379.978.991,60 - Untuk type 60 : P = -5.010.683,76Q + 440.518.180,57 Persamaan inilah yang nantinya digunakan untuk menentukan harga berdasarkan permintaan pasar. C. Perhitungan Biaya Tetap Definisi biaya tetap adalah biaya yang tidak dipengaruhi oleh volume produksi (Pujawan, 2009). Tabel 6. Rekapitulasi Biaya Tetap
4 Tabel 8. Rekapitulasi Biaya Variabel Tipe 56 Dari perhitungan biaya tetap diatas, maka jumlah biaya tetap keseluruhan adalah sebesar Rp. 11.293.282.244,04,. Selanjutnya biaya tetap keseluruhan tersebut diproporsionalkan menjadi jumlah biaya tetap untuk masing masing tipe rumah. D. Perhitungan Biaya Tetap Rumah Tipe 56 Sesuai dengan site plan yang ada, jumlah unit rumah tipe 56 adalah 97 unit rumah dari total 159 unit rumah. Maka biaya tetap untuk tipe rumah 56 adalah : = 97 Rp. 11.293.282.244,04,- 159 = Rp. 6.889.612.438,19 E. Perhitungan Biaya Tetap Rumah Tipe 60 Sesuai dengan site plan yang ada, jumlah unit rumah tipe 60 adalah 62 unit rumah dari total 159 unit rumah. Maka biaya tetap untuk tipe rumah 60 adalah : = 62 Rp. 11.293.282.244,04,- 159 = Rp. 4.403.669.805,85 F. Perhitungan Biaya Variabel Tipe 56 Dengan menggunakan rumusan luasan porposi maka diperoleh luas tanah kavling tipe 56 = (97/159) x 17.563 m 2 = 10.714,53 m 2. Rata rata luasan tanah kavling untuk tipe 56 adalah 105 m 2 dengan biaya tanah untuk tiap 1 m 2 adalah Rp. 200.000,- sesuai dengan perhitungan biaya tetap pada halaman 27. Kemudian mencari harga tanah untuk 1 unit rumah type 56 adalah Rp. 21.000.000,-. Setelah menghitung biaya tanah, langkah selanjutnya ialah menghitung biaya konstruksi. Besar biaya konstruksi tiap unit rumah tipe 56 adalah Rp. 142.007.000,-. Tabel 7. Biaya Tanah Kavling Tipr 56 G. Perhitungan Biaya Variabel Tipe 60 Dengan menggunakan rumusan luasan porposi maka diperoleh luas tanah kavling tipe 60 = (62/159) x 17.563 m 2 = 6.846,47 m 2. Rata rata luasan tanah kavling untuk tipe 60 adalah 119 m 2 dengan biaya tanah untuk tiap 1 m 2 adalah Rp. 200.000,- sesuai dengan perhitungan biaya tetap pada halaman 27. Kemudian mencari harga tanah untuk 1 unit rumah type 60 adalah Rp. 23.800.000. Setelah menghitung biaya tanah, langkah selanjutnya ialah menghitung biaya konstruksi. Besar biaya konstruksi tiap unit rumah tipe 60 adalah Rp. 151.434.000,-. Tabel 9. Biaya Tanah Kavling Tipe 60 Tabel 10. Rekapitulasi Biaya Variabel Tipe 60 H. Perhitungan Biaya Total Perhitungan biaya total merupakan penjumlahan dari biaya tetap dan biaya variabel. Pada perhitungan ini biaya total didapatkan dari besar biaya tetap dan biaya variabel untuk masing masing tipe rumah yang telah dihitung sebelumnya. Pada tipe 56 biaya tetap Rp. 6.889.612.438,19 dan biaya variabel Rp.163.007.000,00 yang nantinya besar biaya variabel akan bertambah sesuai jumlah unit rumah sehingga besar biaya total adalah Rp. 7.052.619.438,19. Tabel 10. Rekapitulasi Biaya Total Tipe 56
5 Biaya 25,000,000,000 20,000,000,000 15,000,000,000 10,000,000,000 5,000,000,000 I. Penetapan Harga - Tabel 11. Rekapitulasi Biaya Total Tipe 60 Biaya Total Tipe 56 Y = 163.007.000 X + 6.889.612.438,19 0.00 15.00 30.00 45.00 60.00 75.00 90.00 Jumlah Unit Rumah Biaya Variabel Tipe 56 Biaya Tetap Biaya Total Tipe 56 Gambar 5. Hubungan antara biaya total dengan jumlah rumah untuk tipe 56 Biaya 20,000,000,000 15,000,000,000 10,000,000,000 5,000,000,000 - Biaya Total Tipe 60 Y = 175.234.000 X + 4.403.669.805,55 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 Jumlah Unit Rumah Biaya Variabel Tipe 60 Biaya Tetap Biaya Total Tipe 60 Gambar 5. Hubungan antara biaya total dengan jumlah rumah untuk tipe 60 Dalam menetapkan harga, penelitian ini menggunakan metode analisa titik impas yaitu mempertemukan antara kurva biaya dan kurva permintaan. Menggunakan MR = MC untuk mencari Q. MR (Marginal Return) adalah perubahan pendapatan untuk perubahan satu unit yang terjual, merupakan turunan dari TR. Sedangkan TR merupakan perkalian P x Q (Gaspersz, 2005). MC adalah perubahan biaya yang disebabkan perubahan satu unit yang terjual. Karena diketahui persamaan biaya pengelolaan adalah persamaan linear, maka MC = biaya variabel (Variable Cost). J. Penetapan Harga Tipe 56 Dari perhitungan kurva permintaan pada sub bab sebelumnya, diperoleh persamaan dari harga jual. P = - 4.873.949,58 Q + 379.978.991,60 Dengan demikian dapat ditentukan fungsi penerimaan total sebagai berikut : TR = P x Q = (- 4.873.949,58 Q + 379.978.991,60) x Q = - 4.873.949,58 Q 2 + 379.978.991,60Q Fungsi penerimaan marginal ditentukan sebagai berikut : MR = ΔTR/ ΔQ MR = -9.747.899,16Q + 379.978.991,60 Dimana, TC = 163.007.000Q + 6.889.612.438,19 Maka, MC = 163.007.000 Keutungan tercapai pada kondisi : MR = MC -9.747.899,16Q + 379.978.991,60 = 163.007.000 Q = 23 unit Lalu dengan Q = 23 unit, dimasukkan ke dalam persamaan kurva permintaan untuk mendapatkan harga jual unit rumah yang sesuai dengan kurva permintaan, atau berdasarkan faktor eksternal. P = - 4.873.949,58 Q + 379.978.991,60 Q = 23 P = - 4.873.949,58 x (23) + 379.978.991,60 P = Rp. 267.878.151,5,- Sehingga dapat diketahui, harga jual unit rumah berdasarkan permintaan pasar adalah Rp. 267.878.151,5,- Menghitung volume titik impas (Break Even Point) yang mana sudah dijelaskan pada bab 2 hal 8 dengan persamaan : FC Q P VC Q = Rp. 6.889.612.438,19/ (Rp. 267.878.151,5 Rp. 163.007.000) Q = 66 Unit. K. Penetapan Harga Tipe 60 Dari perhitungan kurva permintaan pada sub bab sebelumnya, diperoleh persamaan dari harga jual. P = -5.010.683,76Q + 440.518.180,57 Dengan demikian dapat ditentukan fungsi penerimaan total sebagai berikut : TR = P x Q = (-5.010.683,76 Q + 440.518.180,57) x Q = -5.010.683,76Q 2 + 440.518.180,57Q Fungsi penerimaan marginal ditentukan sebagai berikut : MR = ΔTR/ ΔQ MR = -10.021.367,52Q + 440.518.180,57 Dimana, TC = 175.234.000Q + 4.403.669.805,55 Maka, MC = 175.234.000 Keutungan tercapai pada kondisi : MR = MC -10.021.367,52Q + 440.518.180,57 = 175.234.000,- Q = 27 unit Lalu dengan Q = 27 unit, dimasukkan ke dalam persamaan kurva permintaan untuk mendapatkan harga jual unit rumah
6 yang sesuai dengan kurva permintaan, atau berdasarkan faktor eksternal. P = -5.010.683,76 Q + 440.518.180,57 Q = 27 P = (-5.010.683,76 x 27) + 440.518.180,57 P = Rp. 307.876.090,- Sehingga dapat diketahui, harga jual unit rumah berdasarkan permintaan pasar adalah Rp. 307.876.090,- Menghitung volume titik impas (Break Even Point) yang mana sudah dijelaskan pada bab 2 hal 8 dengan persamaan : FC Q P VC Q = Rp. 4.403.669.805,85/ (Rp. 307.876.090 Rp. 175.234.000) Q = 33 Unit. V. KESIMPULAN/RINGKASAN Biaya yang diperhitungkan dalam penetapan harga jual Perumahan Pondok Permata Suci Gresik terdiri dari biaya Tetap dan Biaya Variabel. Biaya tetap adalah biaya yang tidak dipengaruhi oleh volume produksi, sedangkan biaya variabel adalah biaya biaya yang besarnya tergantung terhadap volume produksi. Dari perhitungan terhadap biaya tetap dan biaya variabel yang berdasarkan permintaan pasar maka dapat disimpulkan bahwa untuk harga jual Perumahan Pondok Permata Suci tipe 56 sebesar Rp. 267.878.151,5,-. Sedangkan harga jual Perumahan Pondok Permata Suci tipe 60 sebesar Rp. 307.876.090,-. UCAPAN TERIMA KASIH Penulis D.A. mengucapkan terima kasih kepada Ibu Farida Rachmawati selaku dosen pembimbing yang telah memberikan arahan, dukungan dan motivasi untuk menyelesaikan Tugas Akhir ini. Penulis juga mengucapkan terima kasih kepada segenap jajaran Dosen, TU dan Teman Teman semua yang telah membantu selama perkuliahan berlangsung. DAFTAR PUSTAKA [1] Arsyad, L. 2000. Ekonomi Manajerial : Ekonomi Mikro Terapan untuk Manajemen Ruang. Yogyakarta : BPFE [2] Berlin, S.W. 2011. Analisa Penetapan Harga Jual Unit Rumah Di Perumahan Tanah Tasik Madu Indah Malang. Tugas Akhir : ITS [3] Harga Satuan Pokok Kegiatan ( HSPK ) Gresik tahun 2012 [4] Ilham. 2005. Penetapan Harga Jual Rumah Bevarian Villages Di Kawasan Surabaya Barat Ditinjau Dari Analisa Biaya & Studi Pasar. Tugas Akhir : ITS [5] Soeharto, I. 2002. Manajemen Proyek dari Konseptual Hingga Operasional. Jakarta : Erlangga. [6] Pujawan, N. 2007. Ekonomi Teknik. Surabaya : Guna Widya [7] Rasmunadi. 2005. Penetapan Harga Jual Rumah Proyek Perumahan Graha Sempurna Indah Surabaya Berdasarkan Studi Pasar & Analisa Biaya. Tugas Akhir : ITS